增城时代倾城3期营销方案

增城.时代倾城营销方案第一局部：市场分析第二局部：工程定位

第三局部：营销策略第四局部：推广部署及包装第一局部：市场分析宏观经济环境楼市政策解读广州楼市概况荔城楼市状况个案分析宏观经济环境经济环境：

国际资金流动性充裕，热钱流入中国美国启动第二轮“量化宽松〞货币政策，全球流动性增强；经济开展较快的新兴经济体成为热钱流入的主要目的地；受人民币短期升值以及未来中国经济仍将保持高增长带来的长期升值预期，外部资金加速流入中国。2021年以来中国外汇占款每月增量月份金额（亿人民币）2011年2月21452011年1月5016

2010年12月40332010年11月31962010年10月51902010年9月28962010年8月24302010年7月19972010年6月11712010年5月13162010年4月28632010年3月27012010年2月17952010年1月2982生效日期大型金融机构中小金融机构2010-1-1816.00%13.50%2010-2-2516.50%13.50%2010-5-1017.00%13.50%2010-11-1617.50%14.00%2010-11-2918.00%14.50%2010-12-2018.50%15.00%2011-1-2019.00%15.50%2011-3-2520.00%16.50%数据来源：中国人民银行时间调整前调整后调整幅度(%)2010.10.20(存款基准利率)2.25%2.5%0.25(贷款基准利率)5.31%5.56%0.252010.12.26(存款基准利率)2.50%2.75%0.25(贷款基准利率)5.56%5.81%0.252011.2.9(存款基准利率)2.75%3.0%0.25(贷款基准利率)5.81%6.06%0.25上调存款准备金率：2021年以来八次上调存款准备金率，至历史高位上调存贷款基准利率：2021年10月以来三次上调基准利率以抵御日益加大的通胀压力经济环境：

中央政治局定调货币政策由宽松转稳健2021年全年完成国内生产总值397983亿元，按可比价格计算，比上年增长10.3%，增速比上年加快1.1个百分点。但同时CPI那么一路上升，由7月份的3.3%上升至9月份的3.6%，并在11月到达5.1%的高位，全年CPI涨幅为3.3%。且在输入型通胀压力加大等因素影响下，通胀压力可能进一步加大。经济环境：国内经济稳步增长，通胀压力增大数据来源：国家统计局

9经济的持续复苏为消费市场的回暖奠定了良好的经济根底，而通胀压力的增大那么成为投资投机性需求加大入市的有力推动；短期内房产调控政策将持续加码，确保调控效果显现，但政府进行房产调控的目的是遏制房价过快上涨，而非打压房价，预计未来2年房价或将稳步上行；高房价下的政策调控对抑制需求起到了较大影响，广州房地产市场价滞量缩明显，但随着调控政策的稳定及价格的回调，住房需求将释放，市场有望回暖。宏观背景为工程提供了怎样的市场环境楼市政策解读政策环境政策环境：2021全年调控政策不断；

2021限购限贷见成效2021.4.23?关于加强廉租住房管理有关问题的通知?2021.4.22?关于加强经济适用住房管理有关问题的通知?2021.4.20?关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知?2021.4.17国务院出台?关于坚决遏制局部城市房价过快上涨的通知?2021.6.11?关于做好住房保障规划编制工作的通知?2021.6.8?关于加快开展公共租赁住房的指导意见?2021.6.4?关于标准商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知?2021.5.18广州市人民政府“广州新政二十四条〞4.17新政5.18新二十四条2021.9.29国家有关部委出台措施遏制局部城市房价过快上涨2021.9.29国务院坚决遏制局部城市房价过快上涨通知提出四项要求9.29新政在全国主要城市楼市快速上升的背景下，9月29日国庆前夕，更加严厉的调控政策出台，政策进一步加码，旨在打击投机投资购房需求，该局部需求再次遭到打压；二次调控政策仍以消费者为直接调控对象，措施集中于信贷、税收和限购方面；二次调控的重心仍在于禁止投机需求和抑制投资需求，而不是在增加供给等其他方面新增有硬约束力手段。“新国八条〞将二套房贷首付提至六成，限购令也推向了全国执行，可谓最严厉房地产调控政策。两市限价，一房一价，房价增幅不能超过区域GDP增长10%，四月份再批预售证房价增幅不能超过过5%。两市限价令严格控制均价提升的幅度2021.2.19“广州细那么〞2021.1.26“新国八条〞广州限购令坚决抑制不合理购房需求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房10.15限购政策效应：

成交回落，价格增幅下降，房价依然高企

数据来源：经纬行研究中心整理房管局数据

1月“国十一条”“新国十条”“国五条”“新国八条〞2021年被认为是历年房地产调控中力度最大，手段最多，持续时间最长的一年。在政策的力度打压下，广州市房地产楼市价格增幅下降，成交回落，但同2021年年初相比，房价仍居高不下。新政对成交量影响：房地产近期成交量暂陷低迷广州细那么前抢闸之后，成交量持续低迷新政使得大局部需求被抑制，客户的观望情绪厚，开展商推货的节奏放慢数据来源：经纬行研究中心整理房管局数据国八条〞出台后，受成交结构影响，价格走势波动较大。尤其是春节期间，中心六区成交价格大幅下跌后又上升，进而走向平稳中小升。但总体来看，目前全市房价依然处高位，中心六区甚至有小幅上涨的趋势。数据来源：经纬行研究中心整理房管局数据新政对房价影响：

成交量虽低迷，但价格依然高位新政对开发商影响：

优质地块仍受关注，拿地渐趋谨慎开发商在各种国家宏观调控政策下，对于优质地块依然不减升值预期，因此较为踊跃，但总体来看，随着信贷政策的收紧，对开展商资金链的影响也开始显现，因此开展商在拿地方面开始渐趋谨慎。2021年11月1日，金沙洲前地王经过108轮的剧烈竞价，最终以22.1亿被深业南方夺得，折合楼面地价8350元/平，突破此前7935元/平纪录，再创新高。2021年11月25日，广州铁路集团86亿拿地，楼面起拍地价已达9828元/㎡，广铁南站创出起始楼面价新高。2021年12月16日，保利以楼面地价20605元/平夺得白云新城宅地，创广州单价地王。进入2021年，近期挂牌的住宅用地根本底价成交。新政对消费者影响：

观望和担忧市场报复性反弹面对国家调控政策，消费者持以下两种态度：观望：国家一次又一次的调控政策，使得房地产价量都有所下降，消费者因限购等政策压力下或者希望价格再降，进入了观望期。担忧市场报复性反弹：之前的国家调控，都遭到市场的报复性反弹，导致价格进一步上升，局部消费者趁这次调控令房价有所下跌，干脆一步到位买套大户型，防止市场的再一次报复性反弹。政府之前的调控遭到市场的报复性反弹，不但没有降价反而升价，令消费者对政府的调控作用有所疑心。

政策预测政策走势：短期内政策或将加码确保调控效果显现预计接下来的政策除了在原有政策上进行强化外，或在土地和开展商资金链方面着力，包括土地出让制度的完善、土地增值税严格清查、提高开发商自有资金比例、改革商品房预售制度等等，以从根源上抑制高房价和促进市场的有效供给。房价不降、调控不止：在今年两会作政府工作报告时，温总理提出“对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，从而影响社会开展和稳定的地方，要追究责任〞，调控力度加大、地方问责种种迹象均说明了“房价不降、调控不止〞的决心。短期内限购放开的可能性不大：由于目前市场未能形成有效的供给，即使加快闲置土地的清查和保障房建设任务的落实，要形成有效供给也需要一定的时间，因此短期内为防止需求过度释放，限购放开的可能性不大。房价不回调或有后续政策：目前已出台的房地产调控政策主要包括限购、信贷、税收、保障房等政策，其中除了保障房是增加供给外，其余均是从抑制需求方面来调控市场。由于第三次调控刚出台，量能虽萎缩，但房价依然高企，因此目前房地产市场尚未明朗，如果房价不回调的话不排除有后续的储藏政策出台。市场走势：短期看政策；长期看经济短期看政策：短期内房产政策将持续加码，确保调控效果显现，但政府一直强调的是遏制房价过快上涨，而非打压房价，导致消费者出现观望态势，所以预计今年成交量会有所回落，但价格总体平稳或小幅上涨。长期看经济：“十二五〞经济年均增长7%的目标为消费市场的回暖奠定了良好的经济根底，经济开展向好，而人口红利十年内不会消失，这些因素都导致楼市的需求会一直处在上升的通道中，预计长期经济支撑强，房产市场向上趋势不变。21行业走势城市化角度：房地产行业只有在一个国家的城市化到达70%以上才会出现平缓或者饱和，中国现在的城市化只有46%，中国的房地产行业还有至少30年的黄金开展期。经济学角度：房地产行业在中国的第二、第三产业中占据着非常重要的位置，其兴衰关系着国家经济的兴衰，再有与房地产相关的系列行业，如钢铁、建筑材料、装饰、家居等，牵动着国家经济命脉，政府也不会让房地产行业衰落。广州楼市概况广州房地产市场现况：高位盘整阶段(2021年至今)广州楼市在经历2004-2007年的稳步开展阶段后，成交量及成交价不断上扬，楼市进入高位运行阶段。为抑制楼市过快过热开展，政府出台相关调控政策，在政策的作用下，广州楼市的寒冬与阳春轮番上场，成交虽短期内受到抑制，但仍未能抑制成交量及成交的总体上扬。在此阶段，珠江新城、金沙洲、亚运、南沙、山前大道板块崛起，华南板块渐向高端开展，广州楼市百花齐放。数据来源：阳光家缘广州房地产市场特征：

整体供不应求，楼价持续上扬从2001年至今，广州房地产市场大局部年份都处于卖方市场，从2001年至今广州房产累计预售面积7234.47万㎡，累计成交面积8072.07万㎡，市场仍有800多万㎡缺口，整体供不应求。近三年，由于楼市调控政策影响，年成交量变化幅度较大，但仍未影响楼价整体上扬的趋势。数据来源：阳光家缘广州房地产市场特征：消费外溢明显化在广州楼盘近三年的成交排名中可以看出，郊区工程在成交总量的比重逐渐增大，消费外溢明显。原因是：市中心工程日渐稀缺，楼价迅速攀升提高置业门槛；郊区工程环境好，楼价相对廉价，配套日益完善，开展前景看好；广州轨道交通、高速路网不断完善，有效降低通勤时间本钱。

2008年楼盘成交排名2009年楼盘成交排名2010年楼盘成交排名排名区域楼盘名称区域楼盘名称区域楼盘名称主力户型1增城碧桂园凤凰城增城碧桂园凤凰城番禺亚运城73-1202萝岗龙光峰景华庭增城恒大山水城增城碧桂园凤凰城92-1003白云保利西子湾番禺广州雅居乐番禺广州雅居乐73-1104番禺沙湾碧桂园白云中海金沙馨园花都富力金港城60-1005南沙南沙碧桂园白云富力桃园花都天马河国际公馆40、90-1006白云富力桃园从化上城湾畔增城碧桂园豪园171-2157白云云山诗意白云富力城花园增城恒大山水城80、100、1308番禺广州雅居乐增城锦绣御品番禺金山谷92-1149萝岗万科新里程增城锦绣新天地海珠中海锦榕湾100-13010天河保利林海花都富力金港新城增城金地荔湖城80-100170-200广州房地产市场特征：热销户型中小化从上表中可以看出，2021年成交套数排行前十的楼盘里，绝大局部工程的主力户型都在100㎡左右，并以两房、三房为主。由于楼价水涨船高，开展商为控制总价近年有趋势降低单位建筑面积，户型向紧凑实用方向开展。2010年成交套数排行TOP10楼盘排名楼盘名称主力户型（平米)1亚运城73-1202碧桂园凤凰城92-1003广州雅居乐73-1104富力金港城60-1005天马河国际公馆

85-1006碧桂园豪园90-1307恒大山水城80-1208金山谷92-1149中海锦榕湾100-13010金地荔湖城80-110广州房地产市场开展预测及启示经过多年开展现处于高位盘整转型期，价格不断上升，相比其他一线城市仍有较大开展空间。成交量：中心城区成交量下滑，郊区楼盘由于没有收到限购令的限制，成交量上升明显，随着限购政策继续实施和和扩大范围，加息，土地等多重政策效应叠加，调控政策继续深入，未来成交量将继续回落。周边区域楼市开展时机不断增加，消费外溢现象扩大。成交价格：楼价短期内大幅度下降可能性不大。但在政府不断加紧的市场调控下，未来价格可能出现回落；同时迫于高价格压力，消费者需求转向高实用低总价产品，这类产品成为广州市场的主流。政策：新国八条后，广州市场限购政策继续实施，加息、土地等多重政策连番出台，政府调控房价的决心继续增强，未来市场环境将继续从紧。为了可持续的开展，广州楼市逐渐向高端化定位开展，做精做好产品成为市场主流开展趋势。荔城楼市状况房地产开展初期，荔城主要以外乡小型开发商进行初级开发，开发量低下，品质较差外乡主导一牌独大2002年碧桂园品牌进行荔城城区，以其独特的开发思路，优越的品牌影响力讯速在荔城落地生根遍地开花随着增城片区的城市建设逐步加强，大广州房地产开发热潮，增城片区一步一步走向成熟，各大型开发商纷纷进入荔城区域，形成房地产爆发性开展区域市场开展历程欧亚山庄雅居乐工程百花山庄敏捷御景国际半山御景合生工程中旭金河湾和黄工程碧桂园豪园尚东紫御百晟汇翠湾富港东汇城待售工程在售工程本案乐活小镇新天美地花园荔城花园区域市场楼盘分布图锦绣江南水岸本案金凤皇庭富城华府景新豪庭本案■11个城市功能区国际旅游度假区势必成为继南部工业区及商贸区外增城市另一个新的经济增长极，托起城市全面升级广惠城际轨道交通线宝龙站工业园站客运总站区域市场开展规划蕉石岭荔新板块在售工程：锦绣半山御景；待开发工程：合生工程。新城板块以荔城大道、百花大道为轴线，在售工程有：御景国际、富港东汇城、尚东紫御。；待开发工程：雅居乐工程、和黄工程、欧亚山庄、荔城花园、百花山庄。增派大道板块在售工程：百晟汇翠湾、富城华府、新天美地花罗；待售工程：景新豪庭。泛沿江板块此区域主要增江南部沿线为主要轴线，在售工程：碧桂园豪园、金河湾家园、乐活小镇；待开发工程：本案、江南水岸、金凤皇庭。区域市场开展格局区域市场开展格局新城板块周边自然环境相对较好，整体规划科学合理，已有众多地产商进驻，周边配套相对缺乏，但随着开展将越来越完善；学校众多，属于未来高尚的生活区，楼盘众多，地产属于高速开展阶段；增派大道板块周边自然环境一般，城市规划相对缺乏，整体感觉偏远，区域生活配套缺乏；开发力度较弱，在售工程较少，房地产开展还处于初级阶段；荔新板块此区域周边自然环境较好，开发程度低，周边配套严重缺乏，规划上可以沿江板块接壤，随着沿江板块的成熟对该区的带动作用将很大，该区域目前主要开发产品多为高端产品；泛沿江板块此区域为目前增城的豪宅生活区，但近年开展略显缓慢，通过其区域旅游度假生活区的定位，在下阶段将集中力度进行建设，功能规划逐渐齐全，未来开展空间巨大。分析:如上图所示，增城对大市的反响相对较缓，08年房地产销售面积稍有下降，但随着市场开展09、10年有稳步上升，主要原因在于开发量相对增大，以及当地市场价格相对广州而言还处于价格洼地。增城的整体向良态方向开展。2021年量价齐升，整体向良态开展政策出台后成交被遏制分析:如上图所示，自9月份政策调控的出台，直接遏制了大量的投资需求，且在增城区域的相关政策未出明确前，局部开展商谨慎推货，导致了近半年的成交量下降。但由于4月增城不限购的出台，市场将会再次回归平隐。荔城市场成交均价去年变动较大，自9月份开始逐步上扬，但今年3月份由于百晟汇翠湾及富城华府的成交价格较低且销量较好，带动整体均价出现下划。由此可见：3月份限购政策尚未出台，局部开展商采取较为谨慎的推盘策略。成交均价持续上扬，政策出台前有所回收品牌垄断特征明显项目名称推货时间推货范围主力户型推售货量金河湾家园2010年11月中旬至今1、2、5、6、7栋85-142㎡三房单位241套锦绣御景国际2010.05.1开盘2010.8月加推2010.12月加推2011.1月22日加推1-12栋、49栋，共13栋72㎡两房、90-127㎡三房、115-144㎡四房、139五房

约900套碧桂园豪园2010.3月推售第一批洋房2010.5月加推一期2010.12月推售二期洋房2011.1月加推二期洋房翠湖苑3、10、13、18街共15栋；鹤鸣苑3街共9栋60—80㎡两房、91-128㎡三房单位、170㎡复式四房

约1300套乐活小镇2010.12.29开盘1、5栋27-52㎡一房/单间234套锦绣半山御景2010.10.1推售第一批洋房2010.12.17加推第二批

145、146栋、公寓44㎡的一房/单间；96-129㎡三房单位

约323套百晟汇翠湾2011.3月推售二期洋房26、27栋98-122㎡三房142套富城华府2011.2.19开盘6、7、8、9栋102㎡N+1两房；117-118㎡N+1两房202套荔城市场2021年洋房总推货约3400多套，两大品牌开展商推货量占70%，品牌垄断特征明显，其中最多的碧桂园豪园，全年推货约1300套。产品线较丰富，但主流户型为3、4房。由此可见工程半年推售1320套，销售压力较大。项目名称预计推货时间推货范围预计供应量/套主力户型金河湾家园2011年4月3、4栋约90120~150㎡的3、4房锦绣御景国际2011年5月-12月50、51、52栋及二期约80095-149㎡的3、4房富港东汇城2011.7月富港公寓约36838~67㎡的单间、1房和2房碧桂园豪园2011.4月中下旬鹤鸣苑二期约1000110-130㎡的三房乐活小镇2011.5月二期2-4栋约40060-80㎡的一二房。锦绣半山御景2011.7月147、148栋约40044~129㎡的单间公寓和三房单位以及221㎡的6房复式锦绣江南水岸2011.10月江景洋房约80070—110㎡的二、三、四房金凤皇庭2011.10月别墅/洋房约320大面积洋房增城雅居乐花园2011.9月洋房约442二、三房富城华府2011.10月二期5、6栋约200140多四房、100多二房（均为N+1）景新豪庭2011.5月单体楼整栋4-10层约10573-115㎡的两房；102-110㎡三房和黄荔城项目4月份拿规划许可证占地面积3000多亩总建筑面积约120万㎡——初步规划为大型低密度度假屋式住宅小区2021年推货增多，竞争剧烈荔城市场2021年洋房总推货量近4900套，主力产品为三房单位，产品线丰富，且有局部品牌开展商进入市场。由此可见后期的品牌、产品的竞争将更加剧烈。■荔城近年的大市相对封闭，受外界影响相对较小，整体向良态方向开展10年房地产销售面积没有明显的上升，而是随着市场开展10年有集中放量，并且销售价格持续上扬，11年4月限价后，大市供求涨幅得到有效遏制，但荔城板块工程仍有较好的表现，如碧桂园豪园、富城华府、御景国际等；■后市推货热潮，本案面临较大竞争压力荔城市场目前在售货量不多。但“不限购〞的出台，加大的区域的市场时机，推动大局部开发商的步伐，后期将会出现推货热潮；市场小结■区域认知度较低，客户需求引导可塑性较高本案尊处增江街，隶属泛沿江板块，尊享优美自然资源优势，由于亚运龙舟场的建成，更促进了区域的开展；但泛沿江板块市场尚处初步开展阶段，区域形象不高，认知度较低，周边配套相对缺乏，投资市场有待开发，客户需求引导可塑性较高；■在此政策环境下，中小户型的增多，预示开发商将会扩大客户拓展面，吸引外区域的投资客户由于广州限购令出台，遏制了很大一局部的投资需求，并随着区域板块价值提升、产业规划升级等一系列因素影响，目前待售产品中，中小户型逐步增多。如些将吸引大量的外区域的长线投资者进入荔城，特别是广州区域内的。市场小结个案分析竞争分析经过工程组对增城区域的房地产市场数据检测和市场调研，我们认为时代倾城二三期将面临的竞争对手如下：竞争项目所在区域竞争程度江南水岸（在建）增江★★★★★（三期）富城华府荔城★★★★乐活小镇增江★★★雅居乐地产项目（在建）荔城★★碧桂园豪园荔城★锦绣御景国际花园荔城★分析要素工程规模区域规划产品打造营销手法在售工程乐活小镇——利用学校效应、针对刚需及投资客公寓二期项目位置：增城增江街学府路1号（华立学院旁）规模：38000（占地面积）、64225（总建筑面积）主力户型：单房50㎡-55㎡；二期洋房：两房60-80㎡园林风格：现代简约风格交通：广汕公路、增江大道配套：教育广东工业大学华立学院、•商业街、会所、泳池规划：增城国际旅游度假城销售动态：一期公寓均价6300-6500元/㎡带1200-1500元/㎡装修标准（有部分家电）；二期目前进行诚意登记5月开盘；总剩余货量约为500套区域形象——配套欠佳、文化气氛浓厚属荔城市与惠州交界的边缘区域，紧临华立学院，除校内的商业街外，周边10公里范围内无其它商业配套。华立学院由华立集团创办，学院共分为广州华立科技职业学院、广东工业大学华立学院、广州华立技师学院三家分院。

华立学院产品打造——中小户型、方正紧凑、总价低即将推出二期产品60-80㎡两房两厅呈品字形排布，局部户型三面单边，采光通风较佳一梯六户，但实用率缺乏80%产品打造

——装修略显粗糙乐活小镇现售公寓及5月推出的住宅产品均带1000元/㎡的装修标准美的空调〔家电〕佳居乐橱柜家乐仕卫浴复合木地板凤铝落地窗分析：乐活小镇的交楼装修标准较为粗糙，档次较低，使用的品牌名不见经传。营销体验

——以紧临学府、增江画廊弱化工程劣势工程定位为精英生活，以年轻、时尚的形象包装表达工程定位。看楼线路与工程线路交汇，整体感觉杂乱。以16万/套的低价撬动市场，并进行集中式的引爆。开盘当天销售60%，其中存在局部广州、深圳、东莞投资客户。富城华府——创新户型，短时、热销项目位置：增城荔城街荔景大道北202号规模：50397㎡（占地面积）、100000㎡（总建筑面积）一期190多套主力户型：103~105㎡、118~120㎡的N+1两房户型园林风格：现代简约风格交通：增派公路配套：富鹏小学、工商银行、建设银行、临街商铺、街心公园规划：地铁16号线销售动态：项目于2月19日开盘，毛坯均价6300元/㎡，3月为止全部销售完毕。目前二期正处于打桩阶段，产品主要以140多三房、100多二房（均为N+1），预计10月份开盘户型比较：产品线单一，形创神未创时代倾城99㎡N+2户型双阳台均可灵活大变身百变空间更大赠送面积多居室使用更能满足不同业主的需要富城华府103-105㎡N+1户型内庭花园可改造成书房或卧室入户花园横栅位置封闭后，有扩大空间的假象可改造的空间，实用性、使用率相对较小营销策略

——动线清晰包装全面，但形象一般楼体广告和较大型的围板广告销售中心的外观及室内布置略显低档现场销售动线已经完善，楼梯通道已铺好地砖每层楼梯转角位贴有豪华电梯间的图片，铺有红地毯由于开发商为当地人，工程销售以口碑营销为主，自入市以来除短信外根本无线上推广。碧桂园豪园

——配套先行、品牌大社区项目位置：增城区增滩公路旁（石滩郑田村）规模：200000（占地面积）、200000（总建筑面积）主力户型：洋房：109-138㎡三房单位建筑风格西班牙建筑园林风格：欧式园林交通：公交4、5号线，广惠高速、增滩公路等配套：人工翠湖，园林泳池、大型商业街、综合楼、超市、邮政所、医务所、银行等，未来更规划有幼儿园及小学规划：2020年新城规划核心商住区、地铁13号线石滩站销售动态：二期鹤鸣苑在售洋房已销售90%，毛坯均价5500元/㎡带装修6300元/㎡，二期剩余7栋洋房单位，5.1前后将推出新一批洋房，毛坯发售，目前接受诚意登记，预计7—10月份均有洋房推出市场区域形象

——偏远区域，炒作未来规划未来新城中心，交通便捷、配套齐全、宜居家商。临近鹤之洲湿地公园、滨江浴场、游艇俱乐部、龙舟赛场。未来规划：星级酒店、科技文化与游乐工程，打造国际旅游生态城。增城市区产品打造

——标准化碧桂园产品，无创新外立面为西班牙建筑风格户型方正实用，实用率达85%以上4.8米开间宽敞客厅主卧套间对流通风，采光俱佳干湿功能分区设计一梯四户略显压迫和小气局部户型设计上存在门门相对的情况景观打造——园林、商业街提前展示大型人工湖，打造异国风情亲水园林星罗棋布的休闲小广场，园林小品，令社区充满浪漫放松的生活气息雕塑是园林布置的一大亮点，增添许多生活趣味营销体验——以扩大工程影响力为主前期采用高唱低开策略提高影响力，目前那么通过价格差异及未来规划吸引客户。线上推广主要针对石滩、荔城等周边区域为主，形式有短信、户外、路旗〔近期创文已拆〕。线下活动：1、自入市以来与政府部门合作进行屡次大型的活动，以提高品牌形象。2、业主维护方面以体验式营销让客户亲身感受开发商的品牌实力。最近取消了洋房带装修销售，后期工程均以毛坯销售为主御景国际——城央大盘、价格标杆项目位置：增城荔城街府佑路与荔星大道交汇处（增城市公安局对面）规模：总占地约千亩，一期占地面积12500㎡、总建筑面积22875㎡主力户型：洋房72㎡两房、95-127㎡三房建筑风格欧式风格园林风格：地中海园林风格交通：荔星大道、广汕公路、荔城大道配套：图书馆、公安局、展览馆（在建）、增城广场、荔枝公园；

内部配套：商业街、儿童游乐场、银行、超市、药店、中心湖、社区奥林匹克运动中心以及生态人工湖规划：增城市都市生活圈核心，已初具稚型销售动态：项目一期洋房均价7500元/㎡，有少量产品带1000元/㎡装修出售，目前已开发剩余最后2栋，于5月份推出，毛坯均价7800元/㎡；二期部分产品已进行打桩阶段，预计7、10月份均有货推出，毛坯出售土地平整布桩二期区域形象

——新城中心、交通便利，但仍需打造位于增城市区荔城，都市生活圈内核心位置，生活便利增城金竹新城规划利好，看好未来开展潜力图书馆、博览馆、增城广场等休闲娱乐配套较齐全但周边商业气氛不够，生活配套不完善产品打造

——方正实用中小户型，迎合当地市场建筑以欧式风格、红瓦黄墙，别墅加洋房搭配，更显档次72㎡二房，97-127㎡三房两厅单位，两梯四户品字形的布局，三面单边，采光景观更佳户型较为方正，大局部带入户花园局部户型存在“钻石位〞，降低实用率景观打造

——地中海园林风，中心湖区形象佳8栋18层洋房和3层别墅半围合式布局，楼栋错落有致中心大型人工湖，环境优美社区内广种绿树时花，提前打造好景观资源园林小品布置别出心裁，园林景观初具规模营销体验

——以规划拉高价格，吸引荔城高端客户工程周边设有醒目的大型户外广告牌以及一路绵延的广告墙体、路旗，给客户留下深刻的工程形象广告以宝石绿为基调，给人高贵大方的感觉，契合工程的高档定位广告语以“城央豪宅〞为主要诉求点，凸显工程的定位及价值前期产品带装修出售，但受近日出台的增城限价调控政策影响，工程新推出的产品均以毛坯出售，降低政策的负面影响程度。在建工程江南水岸

——水景高层洋房社区位置江南水岸地块北邻光明东路，东靠增江大道，南接化肥厂小路，西毗增江边。地块呈不规那么状，边角较多。规模工程占地面积173亩〔115391㎡〕工程容积率：3建筑面积为：约34万㎡产品规划产品为20多栋18-32层高层洋房，70-110㎡的两房至四房单位，少量复式单元。工程进度增江大道及增江边两边先动，以东西两边向内包围的形式开发。预计10月份可推出市场，江南水岸靠近增江大道地块将建1栋高层住宅及一栋会所已准备布桩施工将建两栋高层化肥厂安置房已准备布桩施工中部地块土地平整中开发节奏

——由外围向中心开发点评江南水岸与本案一路之隔、且规模相近、产品线较丰富，预计10月份入市后将极大的分流本案客户，是工程的核心竞争对手。工程紧靠增江东岸，主打水岸生活，在景观资源方面优于工程，且敏捷在区域市场经营多年，积累大量的客户资源、树立较高的品牌形象。建议通过产品的差异化，打造时代品牌，从而抢占市场份额。雅居乐荔城工程

——新城中心又一标杆工程工程地址：增城市荔城街庆丰村洋溪上高城〔土名〕占地面积：44672㎡建筑面积：111680㎡容积率：2.5土地属性：住宅;商业〔商服〕楼面价：1969.9元/㎡

工程地一期住宅局部，将建7栋16层高洋房呈品字形排布，两梯四户预计产品类型为二三房单位、局部裙楼商业同期开发产品打造

——中小户型入市，抢占市场份额目前商业局部建至地上2-3层，住宅局部已布桩，正进行基坑建设，预计9月份推出市场，将与时代倾城二期“正面交锋〞，成为时代倾城的重要竞争对手。开发节奏

——商业与住宅同步开发点评雅居乐增城工程由于区域不同，入市时影响不会太大，但其产品也同样以二、三房为主，将会分流局部刚需客户。在售工程对本案的启示项目名称锦绣御景国际碧桂园豪园乐活小镇富城华府对本项目的启示景观利用以中心人工湖及欧式园林景观提升项目档次逐步开发园林，保持项目关注度，景观点有湖、大型会所等小区内无景观，以学府景观为主东南亚风情园林园林景观精细化、主题化,建议着重展现用材、植坯等的功效介绍，体验园林的精心、细心、人性化的一面产品打造三房单位，主打改善性买家宽敞实用三房单位，吸引一步到位及改善型买家以小面积配以装修送家电，吸引刚需及投资客N+1两房户型，吸引年轻一族及改善型客户放大产品的优势，通过体验式营销，如增加“改造前”与“改造后”的空间演绎，加深客户对产品的认识区位形象增城金竹新城都市生活圈商业氛围淡，未来规划新城配套欠佳、文化氛围浓厚荔城中心位置，配套较齐全放大区域规划，利用“蕉石岭生态公园”整合包装，提升区域形象营销体验持续推货、保持热销氛围拉近与政府联系，扩大品牌影响力年轻时尚风格迎合年轻置业者营销手段较少，以送面积手段博取客户好评通过与政府机关联动公益活动，打造发展商品牌第二局部：工程定位“每个人的需要都重要〞是工程一期推广语，他主要是宣扬“倾城〞顾及到“每一代人的需求〞，从根本物质层面如：架空层、运动长廊等满足居住者居住需求。

“满足需求〞的实质是什么呢？我们的概念该怎样进一步落地？工程现状分析

项目配套研判环境一期园林全部成型，二、三期增加园林景观线项目舒适度增加、成熟度提高需要一至三期主题园林，针对小朋友、老人，3-80岁客户群需求都满足每个年龄层的需要都顾及到配套2万㎡私家公园、临街商业增加项目居住价值，利于项目后期销售高度26、31层，增城目前首个至高项目高层，以建筑的高度、结构设计理念，树立增江标杆项目的形象。面积59-120㎡，1-4房适合各类型买家需求精装修带装修销售更适合新塘、广州客户需求附加值N+1、N+2户型，增加户型实用性、使用率增加项目附加值，项目性价比更高，可比性更强工程核心价值提炼根据工程的综合理解，我们归纳出本工程最重要的核心价值：核心价值一：居住成熟度——经过一期的本钱表达，二三期景观的重新规划，欣赏性、舒适度更高；核心价值二：稀缺性——26、31层高度；N+1、N+2户型的优化及引入，全城独有的稀缺产品，贴合一线城市开展；核心价值三：1、户型规划——59-120㎡带附加值户型，满足不同阶层客户需求，提高工程价值的含金量；2、整体户型以100-120㎡为主，贴合主流买家需要，同时细分三房客户群市场。核心价值四：精细化小区规划配套——二期以小孩为主，三期以老人为主，一期以年轻人为主。满足各年龄段客户需求。这些都表达了“每个人的需要都重要〞，工程二、三期的宣传点已经不能着眼于“满足根本的需要〞，客户对生活需求的价值点表达了什么？一期客户对工程的看法26-40岁实力客户，务实而又重视社会身份地位喜欢呼朋唤友聚居，但消费结构单一以项目周边的公务员、企业白领、教师、中小私营企业主等有责任感，主动承担家庭和社会责任习惯慢生活，对居住环境及舒适度比较重视重视发展商品牌，注重口碑人脉传播，热衷关系效应于居住上，亦有着更关乎生活实际的需求。倾听这群人的置业心声——环境很重要。家，可以不大，但一定要舒适！我能体验花语流水的闲情，超大园林，要有多点的绿化，要有运动、休息的地方，每天都有不同的健康生活体验！25万平米成熟社区，大城般生活配套。约上三五知己，享受丰富的休闲生活。还要有便捷的生活配套，最好在家门口就能解决吃喝玩乐。在小区里除了可以认识一大班朋友外，还有秋千、沙池等设施，有更大的地方供我们平安玩乐，还有24小时的幸福体验。在增江工作，想在单位附近买套房。心里很是憧憬，一个好的居所的梦想终于要实现了。名牌精装修，选料环保，用材考究，我可以随时拎包入住。可以说，时代背景下，他们以群体力量满足自身需求；人生阶段上，从他们的置业需求，折射出他们在努力地创造自己各个维度的幸福，有着自己一套幸福观——时代品牌，致力于：为每个地区，每个人生阶段，为拥有时代进取精神的那一群时代人，需要是根底，但更深层次的挖掘，由物质上升到精神层次，一种精神及细节的满足，升华为幸福感契合点时代每个工程都有自己所需传达的价值点，对于本案：三水时代城——美好时代糖果——甜蜜增城时代倾城满足的下一站，是幸福为他们的幸福聚居——时代倾城，在增江不仅是一个建筑概念，更是幸福的精神和物质的载体。>>人生的幸福居者有其屋，有一片属于自己的天地>>城市的幸福增城区域面向全国快速开展，交通轨道建设力度加大，将缩短与广州及珠三角距离。>>事业的幸福“事业向前冲！事业背后是周到的效劳，24小时物业管理，让我专注工作，再无后顾之忧〞>>家庭的幸福“最大幸福不是拥有全世界，而是让家人拥有一个健康的生活〞>>生活的幸福“生活，可以不很富有，但一定要快乐；购物、休闲在家门口瞬间表达〞幸福不单纯是喊叫出来，而是从多维度实现，通过立体角度跃然于日常点滴中！因此，在“每个人的需要都重要〞的根底上我们提出新的延伸概念幸福立方建议以icon形式表现幸福立方于生活的理解——面面俱全，满足每个人的生活需求；不同人群在这里都能找到不同的幸福感悟；通过多维度、立体生活幸福呈现。小孩〔玩乐〕——人车分流小区管理+二期康乐设施年轻〔价格〕——物管+区位潜力+一期配套设施老人〔健康〕——便捷日常配套+三期配套设施经纬认为：在新的概念包装下，产品也同样需要概念的贯穿；N+1、N+2是目前最普通名称，市面上根本存有偷积的产品都是叫N+户型。因此，我们需要有所转变：N立方N立方描述很现代的建筑，很宽阔的阳台，很养眼的风景，很超出想象的商业配套，很悠闲的步行尺度，很有品位的邻居，很有质感的生活，很有身份的高尚生活区。所有都是立体呈现的！现代的、都会质感，N种LIFE第三局部：营销策略总体营销策略阶段营销部署价格预测推货策略开售安排二三期总体策略形成的思路2021年工程目标分析销售目标：8亿回款，实现速度翻番推售产品分析：本工程10年推售产品共约13.75万㎡：户型全为N+1、N+2创新型产品2021年营销分析我们要坚持的：月均进线约2000批·月均来访约3500批，大幅超出区域平均水平我们要提升的：来访成交比过低5.9%自开盘到销售完成用时1个月，与客户无情感建立达成2021年目标的关键点：保上门量，提高转签率提升工程产品与品牌价值基于“客户+竞争〞的工程成交因素分析工程核心价值点户型的创新性配套的精细化景观的多样性未成交的影响因素客户对品牌的信心缺乏客户的观望情绪加重二三期工程总体营销策略+二三期工程总体营销策略强化工程宣传形象；线上线下结合，制造社会关注度；充分展示工程“N立方〞空间的特质；强化业介，建立良好口碑传播；保荔城拓外区，加大吸客范围；整体营销时机建议：2021.6形象导入二期开盘2021.9持续销售2021.5铺垫三期出售三期板房开放板房开放及认筹中心园林开放及认筹运动文化长廊开放工程配合：阶段营销方案先来玩一个游戏(按空格后自动播放)很多公司都习惯将产品及营销方

式分成不同的组你看到的６张卡片默想其中一张．．．在不同的组团中您是不是只关注其一而忽略其他而最终发现现实中的市场实效应与图纸严重不符

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￫一直以来我们所寻找的是如何去销售，有没有想过，真正的目标客群需要的是什么。如何把“卖〞的概念转化为清晰的“买〞点？需要在洞悉每一个消费者的情况下，再选择其中最适合他们口味的进行传播，而不是一大把牌一起上。否那么不但我们找不到正确的答案，他们同样也会很迷茫。纯粹提炼一个核心，以核心为基点进行延展，衍伸出整个系统核心卖点：核心理念：百变户型产品人性化物质上的精神上的时代倾城，N立方的幸福阶段营销主线形象导入蓄客幸福全城幸福绽放幸福升温二期开盘幸福永恒持续销售三期开盘幸福同行营销总控图阶段目的时间安排形象导入期认筹开盘期重点工作5月宣传铺垫期阶段划分持续销售期篮球网球邀请赛万人单车行多方位的广告铺垫6月7月10月利用活动扩展客户群吸引客户重新聚焦扩大工程影响力，形成市场话题区域巡展+幸福传递；家庭欢乐派对8-9月三期开盘精准拓展持续热销放大产品稀缺性集中引爆板房开放+认筹世界小姐耀荔城+开盘幸福空间创意赛宣传目的：重塑工程品牌形象，吸引客户重新聚焦；在宣传铺垫期更有效地向潜在消费者进行全面渗透；具体做法：以独特的形象导入，通过悬念式的宣传主题“没有新闻只有爱〞，带出工程幸福的形象；有针对性利用线下宣传，户外广告、站台广告、网络广告进行广告宣传，渗透于全城范围内；宣传铺垫期〔时间：2021年5月〕日期：5月底投放媒体：增城日报投放主题：“没有新闻只有爱〞广告位户外广告1日期：5月〔有档期〕位置：广州增城挂绿广场内时代广场东墙规格：9.88m(w)×16.83m(h)=166.3㎡联系人：鸿瑞广告—陈先生联系：备注：该位置目前可上户外广告2日期：5月〔有档期〕位置：广汕路新新路口(农工商学院对面)面积：210平米覆盖客户：截流恒大山水城投资客联系人：程先生〔广州乐趣广告〕联系：备注：该位置目前可上广告位侯车亭、车身广告日期：5月位置建议：侯车亭：荔城荔乡路、开园路、新桥路、光明路、挂绿路等覆盖中心区域的路段车身：荔城市内1、3、4、5、8路公交车投放主题：“没有新闻只有爱〞联系人：游正芬〔广州纵点广告〕联系络广告：日期：5月投放媒体：搜房网、新浪网投放主题：“没有新闻只有爱〞广告位宣传目的：具体做法：打破常规巡展的做法，辅以活动牵头，吸引更多受众客群；有针对性地利用现场运动长廊的设施组织“家庭欢乐派对〞活动；形象导入期〔时间：2021年6月〕延续及提升“每个人的需要都重要〞的定位思想，树立工程品牌形象；建立片区内关系网络，深化价值认同，调动更多客户资源，扩大口碑传播。宣传诉求点：宣传主诉求：满足的下一站是幸福我们的工程，每个人都有需求我们的工程，每个家庭都有追求我们的工程，每个阶段都能满足我们的工程，有属于自己的灵魂形象导入期〔时间：2021年6月〕活动主题：幸福全城活动时间：6月形式：在工程现场广场设置具有时代特色的永久性的巨大邮箱，建议高度在3米，也可作为以后可供拍照的亮点；全城派发具有时代特色的心意卡片。由自己写上给想感谢的人的寄语，并放进邮箱；收集后，不定期统一寄送；客户发动策略1：客户发动策略2：广州、增城户外巡展时间：6月展场布置建议：

展点现场设置3D地面户型图，让客户更直观感受N+1户型的优势。辅助宣传配合：

配合幸福传递活动，针对各展场的客户发心意卡。大区域巡展布局图：13452重点！重点！重点！正佳广场覆盖范围广，重点开拓区域；挂绿广场、苹果广场针对本地客户群，其他为辅助性。时间地点天河区〔正佳广场〕6月第1、2周6月第1周小楼镇〔小楼车站〕6月第2周三江镇〔中山西路农业银行〕6月第3、4周石滩镇〔苹果广场〕6月第3、4周荔城镇〔挂绿广场〕目的：建立片区内关系网络，深化价值认同，扩大口碑传播，同时输出工程二期即将出售的信息。客户发动策略3：幸福家庭欢乐派对时间：6月形式：组织以家庭为单位，利用运动长廊进行的户外比赛及幸福家庭评选宣传目的：具体做法：利用持久型群众宣传与聚焦型分众宣传，全方位造势，以期到达品牌传播的广度与深度。主流媒体〔报纸／电视〕树立形象及核心价值解构；现场、物料体验性渗透，实现形象与价值深化；具市场影响力的活动营销〞世界小姐面对面“引爆销售；市场造势，扩大工程影响力，形成市场话题；提升品牌文化认同，强化工程价值；认筹开盘期〔时间：2021年7月〕样板房与园林亮相，强调真实的生活体验，同时强化不同人群的居住感受，可围绕“人生的幸福、事业的幸福、生活的幸福、家庭的幸福〞等多纬幸福观的角度去深刻演绎工程卖点；借助N立方的空间、N立方的满足，升华工程价值。宣传主诉求：N立方的满足+幸福宣传诉求点：认筹开盘期〔时间：2021年7月〕时间：7月中内容：1、当天进行工程二期的认筹活动2、现场安排暖场活动，如小提琴演奏、行为艺术等活动主题：幸福绽放——样板房开放暨二期诚意登记活动目的：利用媒体追踪报道，增强活动可读性、炒作性，增加工程曝光率，成为市场话题；我与世界小姐面对面每年7月，世界最具影响力的选美盛事首选世界小姐评选，其带来的影响力一定是巨大的；活动时间：7月23日〔暂定为开盘日〕活动地点：现场销售中心活动主题：幸福绽放——二期盛大出售活动形式：邀请几位历届及正在参赛的世界小姐与业主进行互动〔在业主中招募10名亲善大使与其互动〕；宣传目的：具体做法：针对目标企事业单位，以〞企业蓝球邀请赛“或〞万人绿道单车行“为切入点，进行有效的企业拓展宣传；以加推二期楼王单位的销售信息，保持追捧的势头；锁定核心客户，精准拓展，根据推广节点，力求精简实用；继续以具社会影响力的大型组织活动营销作为争夺眼球的包装；蓄备客户，顺利衔接10月份二次高密度开盘，并形成盘爆盘；持续销售期〔时间：2021年8-9月〕核心区域辅助区域辅助区域核心区域：荔城及增江街中心区域。辅助区域：石滩镇、三江镇、小楼镇、派潭镇等周边镇区。精准拓展布局图：客户发动策略：企业拓展商业局增江街办市人民医院电力局市国土局增江派出所工商局荔城街办交通局旅游局审计局检察院司法局物价局农业局国税局地税局法院规划局水利局市政府物资局武装部气象局市政局林业局荔城区域政府机构、企事业单位分布图体育馆增城宾馆增城广场市人民医院中医院光明汽车客运站华侨酒店荔城街办晶殿酒店增运公司客运站增城报社挂绿广场市政府荔城医院汽车站客运站荔城区域市政配套分布图荔城四中教师进修学校华侨中学荔江小学市政府英才学校镇二中电视大学夏街小学农机学校卫生学校郑和均中学城丰小学增城中学荔城区域教育机构、卫生系统分布图相关配合：为了增加活动在区域内的影响力，加大客户拓展的力度我司建议：1、凡报名参与本次活动的机关单位内部职员在工程购房均可享额外优惠；2、在每场比赛开始前安排车辆于每个机关单位进行接送效劳；3、在各机关单位、小区公示栏、商业中心内，通过横幅、短信、海报号等方式发布活动实时信息；4、凡报名参加比赛的球队每位球员均可获得时代倾城赞助的球衣；5、奖项设置建议用与球赛有关的明星签名物，如姚明签名的球衣一套；时间：2021年8月地点：工程运动长廊目的：1、配合工程营销活动对区域内的机关单位进行深度拓展2、展现工程休闲运动配套3、吸引市场客户对于工程的持续关注度企业篮球网球邀请赛活动主题建议：〔方案一〕活动形式：以赞助或协办的形式，与增城体育局共同举办企业篮球网球邀请赛；由时代独家赞助运发动的服装，以冠名形式设计相关的活动海报，承印相关活动的宣传册子，并深入企业现场宣传活动信息，从而带出工程信息点。在比赛的规程中，可加以引入花式蓝球的元素表演、啦啦队风采表演，以噘头进行眼球招揽；企业篮球网球邀请赛万人绿道单车行策略意义：结合荔城绿道的社会热点，借助政府力量与时代地产品牌结合，举行“万人单车行〞，组织市民走上街头进行全民健身；效果评估：通过全民运动/全城热点引发市场关注，扩大工程知名度及品牌度；活动主题建议：〔方案二〕活动时间：2021年9月活动地点：荔城绿道活动对象：全市市民活动形式：组织2021名参与者进行全民健身单车行时间：2021年10月地点：工程现场活动目的：通过DIY的形式，使客户对工程的增值空间有更深刻的认识，从而放大工程核心卖点。活动主题建议：〔方案三〕幸福空间创意赛活动形式：活动以竞赛的形式邀请一期业主及荔城市民以家庭为单位参与。用积木进行空间组合，最终组成户型空间模型。活动分为两个阶段，第一阶段要求参与者在限制面积的前提下组成的户型空间内房间数最多。第二阶段将要求提高为户型使用的舒适度最高。活动主题建议：〔方案三〕幸福空间创意赛价格预测价格制定原那么：制定合理销售价格实现最大利润抢占市场占有份额快速完成销售选取区域市场内的品牌大盘、畅销楼盘以及同区域的工程进行深度分析，以得出工程的价格定位。御景国际花园、碧桂园豪园、乐活小镇、富城华府市场比较法推导出工程均价比较因素〔10项〕：区域地段、外部环境、景观资源市政及直入交通、周边配套、小区环境、工程规模、形象、户型、品牌区位地段规模周边配套交通外部环境小区环境景观楼盘形象户型品牌总分值121099101010101010100权重比例价格定位通过市场比例得出本工程整体毛坯均价可实现在5900元/㎡。带装修实现二期整体均价6800元/㎡由于目前政策的调控，二期能够申报的均价为6200元/㎡那么：6800=6200〔毛坯〕+600〔装修〕备注：通过AB合同的形式躲避限价政策装修费用建议使用分期付款价格定位推货策略全盘销售节奏二期：5、6、7、13、14号楼推出时间：11年7月推出套数：约500套销售目标：85%建筑面积：约51250平方米入市均价：6800元/平方米销售套数：约430套推盘理由：5、6、7、13、14号楼的相对位置较差，临污水河，适于先期推出。推出套数500套，便于更多更快地回笼资金，以实现当月的销售目标。5栋一期几乎售罄二期三期12栋6栋13栋14栋20栋18栋17栋19栋7栋16栋15栋资金回收：约3亿元开盘推货手段时间推货范围面积户型户数合计7月23日上午5、6、14栋79㎡1房变2房10030099㎡3房变5房50120㎡3房变5房150时间推货范围面积户型户数合计7月23日下午或7月24日7、13栋79㎡1房变2房7520099㎡3房变5房25120㎡3房变5房100策略：1、首批推货涵盖所有户型、景观面的产品，扩大客户选择性2、分批消化，营造热销气氛全盘销售节奏二期加推：12号楼推出时间：11年8月推出套数：约100套销售目标：85%建筑面积：约10450平方米入市均价：6800元/平方米销售套数：约140套推盘理由：在第一批单位销售完成80%时加推一栋，保持市场热度。5栋一期几乎售罄二期三期12栋6栋13栋14栋20栋18栋17栋19栋7栋16栋15栋资金回收：约1亿元全盘销售节奏三期：16、17、18、19号楼推出时间：11年10月推出套数：约480套销售目标：60%建筑面积：约47760平方米入市均价：7200元/平方米销售套数：约280套推盘理由：金九银十，15、16、17、18号楼产品线长，此时推出，便于扩大吸客面，这四栋住宅已经成为准明星产品。5栋一期几乎售罄二期三期12栋6栋13栋14栋20栋18栋17栋19栋7栋16栋15栋资金回收：约2亿元全盘销售节奏三期加推：15、20号楼推出时间：11年11月-12月推出套数：约240套销售目标：65%建筑面积：约22680平方米入市均价：7200元/平方米销售套数：约290套推盘理由：19、20号楼压轴，景观最正确，位置最优之楼栋，进一步拔升销售价格，成为本工程压轴大戏，并使其成为工程利润的主力。5栋一期几乎售罄二期三期12栋6栋13栋14栋20栋18栋17栋19栋7栋16栋15栋资金回收：约2亿元全盘销售节奏汇总期数时间推出楼号套数建筑面积销售均价销售率回收资金第一批11年7月5、6、7、13、14号约500约51250680085%3亿元加推11年8月12号约100约10450680085%1亿元第二批11年10月15、16、17、18号约480约47760720060%2亿元加推11年11月-12月19、20号约240约22680720065%2亿元合计6个月1320132140700085%以上8亿元2021年完成二三期住宅销售80%以上〔未含滚动销售量〕，总回收资金约8亿元。开售安排认筹时间：2021年7月15日—7月22日〔根据认筹情况确定每次持续时间，最长持续1星期〕认筹方式：配合工程举行的各阶段活动，派发折扣卡；缴纳2万元诚意金，享受获额外98折〔参与幸福传递99折、参与家庭派对99折〕；不定价格、不选房号；认筹安排手段1：开盘当天利用抽奖环节吸纳诚意度一般的客户到现场，堆积人气手段2：由于“新政〞的影响，贷款利率的增加，因此建议通过实惠性措施，引导客户购置，增加分期付款方式。开盘当天安排第三局部：推广部署及包装网络(5%)户外〔20%〕报纸广告〔30%〕其它〔5%〕电视〔10%〕七大媒介主流：?增城日报?辅助：?广州日报?硬广与软文结合主打荔城客户,辅射镇区短信、小区广告等在荔城及周边镇区广州搜房网、新浪等工程专栏及软文炒作营销推广策略：巡展〔5%〕主打荔城，辐射外区域活动〔25%〕各阶段营销活动网络报广电视三期开盘期2021.9—10亮相蓄客期2021.5—2021.7二期开盘期2021.7—2021.9尾盘期2021.11短信2021.7二期开盘2021.7二期认筹2021.9三期认筹2021.10三期开盘户外整体推广部署：推广费用预算：说明：1、本推广费用按8个月为推广期，推广费用预算约800万，按现时销售额约10亿元计算，约占工程销售总额的0.8%。2、此费用预算不含其它宣传物料制作及现场包装。根据一期认筹情况分析入场量：1452个/约1个月，认筹量：132个，认筹率9%筹客成交8