知名地产地产股票投资价值报告

上海师范大学案例名称：2015年保利地产股票投资价值分析报告课程名称：投资学指导教师：XXX成员姓名（学号）：XXX成员姓名（学号）：XXX成员姓名（学号）：XXX专业班级：XXX完成年月：2014年12月24日动《唇20惠1欣5交年岁保利厌地产浴股票席投资裤分析算价值毒报告妙》成仅绩评茅分表成员（1）姓名XXX学号XXX成员（2）姓名XXX学号XXX成员（3）姓名XXX学号XXX题目2015年保利地产股票投资价值分析报告序号评价单项分值实际评分备注1内容完整，无缺失40否决项2正文每一部分的内容与标题相符10否决项3分析和计算过程是正确，不存在错误使用方法和原理的问题确10否决项4逻辑清晰、论点和论据明105论证逻辑严谨，论据对论点有印证106见解与主张明确、合理，有自己的观点107格式规范10合计100幸注冤：页“险否决互项宅”厨就是薪该项刮得分爆不到吨其分铃值拴的贷60乞%疑，即距该项晌不及寺格，伯该报晶告就姻评定造为不障符合寨要求源，不访及格翅。指导教师评语签名：时间疗20干1胆5罢年逆保利有地产默股票彼投资甚价值也分析激报告目录股HY碰PE下RL幅IN因K坊\l暂"西_T盐oc啦40衰78拳30悬40匠3"垃规1.介 邮概述葱 陷6驾HY诚PE啄RL鄙IN清K盒\l配"者_T毅oc钳40精78腿30品40喊4"馆坊1.展1助 筛公司芳简介蜜 煮6插HY添PE似RL叠IN炊K汁\l瓶"喂_T驻oc费40减78胆30秧40唐5"晃欲1.鞠2谋上市栗公司拢的主挤营业饮务萝 无6栏HY攀PE初RL宋IN祸K筐\l邀"逢_T尚oc遇40恒78浓30酷40雨6"慰件2.协以宏观刷经济狼形势点分析自 躺7丈HY韵PE门RL策IN向K部\l虽"览_T读oc给40老78扛30朱40响7"须撤2.蒜1亲过去之一年啊宏观芬经济赛形势完分析气 栗7呜HY摆PE狠RL好IN环K瓦\l配"予_T艇oc影40架78慎30刑40在8"逐罪2.眯1.额1映投资茧是增泥长的印主要陕动力削 宏7探HY赚PE蚕RL祖IN姓K炸\l连"挪_T怨oc车40俩78拼30孤40逗9"有歉2.歉1.夜2木20期13启年经肯济增筋速艇 代7才HY他PE称RL庙IN垂K届\l毅"闯_T商oc匪40汉78泳30倒41害0"脏拖2.属1.盐3嘱经济们增速黄下行禁因素弦分析寇 码8稿HY夸PE毛RL新IN季K碍\l耳"获_T也oc各40屡78呀30洗41晌1"无横2.请2腹未来告一年客宏观番经济拦形势犹预测惯 喝8买HY颜PE叮RL柿IN题K提\l佩"散_T天oc围40接78述30微41墓2"苗夹3.撞行业抽总体信形势眠分析罗 菌10柔HY搜PE钢RL逃IN畅K陪\l岔"愁_T才oc厕40兔78浮30决41协3"凯达3.甜1障上市逢公司芽所处钥的行筋业形非势分串析考 熄10阵HY柄PE造RL质IN售K毙\腹l锣"_既To舱c4激07花83宁04烟14在"额吼3.虹2.陕钢宏观蹲经济火及行恭业分漏析的蚊结论看 软12遥HY漫PE锡RL侧IN按K自\l求"输_T侦oc轨40冰78祸30部41和5"田而3.颜2.车1盗行业邪与经私济周耽期的绪敏感透性性莫分析炼 救12歼HY客PE富RL吵IN狱K殃\l矩"己_T阵oc刮40独78跨30狐41矩6"想粥3.墨2.诉2摊行业执的生择命周块期阶博段窑 被13呜HY量PE斜RL蹲IN壁K烤\l环静"_掀To右c4却07夕83病04销17摩"肤辱4.职保利释地产痒行业纪内竞叮争优测劣势箱分析核 医15迫HY兔PE单RL扬IN汪K雀\l谁"机_T唐oc遣40绿78韵30洲41白8"鞠却4.境1衫SW欣OT尝分析鱼 固15若HY星PE祝RL御IN粗K眨\l朵"驳_T肯oc矿40疏78粪30旋41否9"破针4.夏2.芦行业裹内优艳势分持析坚 思16涨HY慧PE慌RL变IN耀K糕\l塌"演_T苏oc嘉40燃78蓬30饰42紧0"略这4.辨3州分析含小结锁 纱18酬HY慰PE奋RL效IN锯K醒\l乘"爪_T宰oc蛋40过78璃30大42尊1"载宾5.消保利皮地产狗公司抹财务棕状况掌分析乏 五19忧HY馅PE撕RL轿IN躲K容\l刻"映_T隐oc间40陷78烂30蛇42限2"渠牲5.拢1佳概述扛 驶19考HY劣PE榨RL价IN喇K王\l阵"尚_T魄oc占40描78卫30双42概3"植飘5.拣1.印1毯经营拖状况嫌 岂19背HY谦PE畜RL悲IN旨K抖\l给"遗_T美oc梨40捧78称30械42沈4"央增5.畜1.忙2霸财务粥状况两 哑19哲HY栏PE郊RL善IN址K底\l正"拆_T搂oc落40温78驱30臣42句5"躺央5.驻1.尤3同分析策经营棵状况践和财碗务状牵况在今行业神中的捷排名哭 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剩46摘要屠本报吊告主攀要分迷析解雁读了谊保利着地产两在错20图1您1咳年另到遍20祖1侍3宫年的通财务坦报表露和近局期以愧来的德股票固行情伙；利齐用基肾本面遍分析况与技值术分秒析相渣结合女的方袍法，方对报骄告的遗形式玩、内沃容、份角度堂和所捏运用惨的数胞理模太型等戒进行词分析梯，研矩究了榨保利拒地产垫近三每年来改的发锅展状鹅况以距及预掌测了富未来东两年焰的经赴营状锐况。狼本报盟告首婆先分菊析了乳宏观恰经济水形势沈和房谎地产吉行业热总体改形势议，然烦后对屑公司网自身大进行我了灯SW判O叨T听评价知，接获着对唯近三风年来原公司柴财务禾报表去反映泊出的望财务大状况堵进行育分析决，最次后从找基本险面和锤技术揉分析下的角研度深等入解愧读保丸利地蒜产的单发展阻状况锤。在静基本哪面分赶析方挣面，钩我们比运用订了僚CA群P歉M详模型稍算出究了股折票的瘦内在学价值奉；在熟技术匀分析篮方面中，我摔们从率价量谜结合猫和布逝林线弃指标隶进行胞了分笑析。瞧最后亡利用油算出所的股弟票内枣在价朱值与拔现在粉的股带票价休值相走比，共发现牢保利症地产很的股耽票价淹值被更低估轰了，颂值得谣长线宗投资铜。概述闷公司毕简介甩保利秧房地铲产（母集团梅）股猾份有微限公撞司是蹈中国记保利曾集团脖控股阿的大沿型国象有房宴地产祖企业桌，是鹊中国然保利纸集团悼房地结产业袄务的在运作素平台谎，国冰家一就级房水地产熟开发糊资质舒企勾业封毅。保总部塑位于减广州撑。得20新0笼6伤年叮7牌月败3准1鱼日，排公司兰股票仇在上竟海证芒券交加易所活挂牌获上市技，成尸为在姐股权煮分置敌改革裕后，堂重肚启境IP冠O谁市场父的首式批上厕市的烦第一疼家房较地产醉企业弦。妇保利泡房地纺产也宪是中打国保店利集假团房只地产深业务该的主值要运隐作平脏台，栏国家繁一级督房地悲产开伏发资世质企络业，浙国有属房地新产企趣业综族合实借力榜屯首，唱并连摸续四破年蝉版联央恐企房哲地产翅品牌道价值砖第一改名栋，驳20漆0配9捎年，踏公司串品牌纵价值设达补90饼.2区3斩亿元窜，为凤中国助房地俊产船"牙成长睛力领称航品蠢牌佩"直。纸20流0匙6谅年鼻7橡月，舞公司器股票卫在上均海证逢券交抚易所驴上市击，凭20跨0搭9绕年获章评房镰地产败上市王公司胜综合补价值仍第一须名，迷并入饼选锁"2蚂00亲8仗年度姿中国吹上市浮公司趣优秀港管理弓团督队膀"沟罪。勿20塘0灰9令年公渗司实车现销还售签愤约齿43夸3.禾8煎2档亿元熟。截晕至洋20授1跌0锤年一找季度携，公正司总东资产堤已超妙千亿允。咳1.拣2段员上市验公司袜的貌主营存业务福房地座产开员发经村营是闭保利行集团票优先为和重师点发举展的核产业友。经演过多胃年的有发展胳和整板合重朵组，维房地光产主牢业形泉成了浇保利猫南方坡集团芹及其削控股策的保听利房辩地产选（集假团）旱股份爽有限估公司足。保暂利始趁终坚签持确“汤和谐址生活谜、自狡然舒敞适巧”惯的品顽牌主吐张，阀巧妙稀实施站文化乖地产谢经营跨战略仿，融辞合深仁厚的三文化扔积淀题与不简凡的妥品味煤追求乌，全往力打印造具菌有独爪特气亩质的朱地标吸性建筑筑，协业已蹈形成会集商读务办宗公、插酒店坡、商补品住陕宅、袭别墅度、文蛾化商穿业为饥一体松的产鱼品结张构美，项骡目遍模布北爽京、酸天津多、上斧海、详重庆管、哈统尔滨饲、长分春、翻包头谦、沈仆阳、黄丹东灯、济临南、产青岛返、武耐汉、泡长沙缴、岳模阳、越南昌盟、苏允州、递杭州拣、成雕都、谱广州卸、深望圳、午南宁老、昆那明、愉贵阳魔、佛鸭山、会惠州绍等臣1猾9谎个省县市自双治区尿、绩2合5阵个大帝中城仍市，馋共有朴房地枕产项兼目夹10谎1副个（疫不含雨竣工傲和参费股项寇目）拔，在座建面讯积良11罢2运0舅万平啄米，贸占地口面享积黑25户6老0剥万平面米，京规划炊面殃积雾35猛0作0耳万平隙米若，脸20炎0欲8野年实加现销名售认阔购竭24锡0路亿元蔽，排迷名中梦国房伙地产衰行业巧的前帐列。陆旗下醋上市镜的保谈利房凭地产突（集品团）炕股份皱有限亭公司羞名列罚中国饿国有尽房地眉产企席业品穗牌价提值第属一名醉，房靠地产筝上市墨公司佳综合冒实力练第二读名，刚被评雷为中太国最愿具成出长性具上市败公司标第一绣名。条2.道岁宏观料经济哨形势冰分析爪2.蜻1针凝过去书一年率宏观美经济乐形势茂分析狠2番01罢3回年面桶对复眨杂多侍变的备国际穷形势热和国血内经威济运刊行环蔬境，鱼我国秤实施弊了积奇极的闸财政纸政策赔和稳舞健的萍货币墙政策俊，国锋民经烫济运兄行总晋体良旅好：蚂虽然雅经济抄增速帅有所镰放缓防，但独仍保兔持相诚对稳圾健的阀步伐丘；工喘业生背产平迈稳增涂长；压居民傻消费绘持续差增长完；投怪资增舍速虽喉回归昌常态须，但井依然圣保持宣较快发增长柴；外韵贸仍骂保持用增长介，但附增速圣放缓尽；货愧币信樱贷运夺行回坏归常婶态；葵城镇召新增任就业练稳步梨增长支。尼中国关经济铲目前宇已经齿进入滩中速航增长密阶段尸，中仍国政锐府正满大力临推进右结构盘调整坏和经灿济再跪平衡斯，由劳投资岂驱动势型转杆向消趴费驱嫩动型料，实端现可翅持续根发展况。泻2.稍1.盒1叛投资怖是增督长的妖主要虏动力垦上半国年，蹦国内神生产撞总值唇（喉GD节P眠）同愉比增牲长用7.扭6%得，其纸中，妈一季慢度增她长之7.拨7%滴，二爬季度领增长逐7.柏5%坚，增重速在货经过仿去年妥四季通度的搜回升轧后连瑞续两终个季登度回控落，肤但上蛛半年允累计察增速县仍高值于今拼年政都府经泉济增删长目景标竟7.执5%污。二叛季度虑，锣GD麻P澡环比级增长理1.裹7%渗，增浙速较淋一季奉度上折升弟0.打1致个百贷分点疫，低仓位小势幅回共升。领环比秤增速违虽略屑有改咏善，疑但仍角处于昏较低辫水平虫。经动济内胃生增罚长动稿力不愤足、剧政府转未主醉动刺煎激经及济是狱增速迷进一弱步回岂落的蔑主要雕原因质。隔新一腹届政你府力熊推改搞革，眠将逐剧步释骨放制经度红娃利，叮加上竭此前市积累萝的经括济增迎长动拘力，廉可以芦确保导今年案完成誓年初钟设定婚的厚7.谨5%蜘的增践长目找标。凶但是绸，随窑着我初国经互济结躺构性渣调整伴的继临续推义进，野部分描行业徐的产惭能过伐剩问礼题仍定然较喂为严端重，驳将抑盖制周偿期性聚复苏谅的步卵伐。切2.际1.鸣2镇20遭1骗3然年经销济增锤速斩短期冠经济守企稳款回升咏：在丝补库狭存驱乌动、讲政策话偏暖横和发盯达经夫济体叔经济兴好转帝的带认动下粪，短和期经晃济从截三季穷度开塞始回损暖趋瓜势明调显。滋如果冷未来糖政策爱能够唯保持浓目前贱的基指调，眠短期今内经积济增阻长的否加速售可以糕期待仅。住长期绣经济务增长接仍缺犯乏内亮生动醉力趋：经过济企愿稳仍带延续丰旧有伪模式侨，并裁非改板革红竞利所梳带来喉的新鞭活力陡。受乎制于稍融资骡与产咐能过念剩，披靠基鸡建拉袋升传揭统行膜业不珍可持宋续，样经济里缺乏届增长串的内勤生动仪力。困从长泊期来叔看，所经济西增长粘瓶颈盲仍在逼，缺碑乏强员有力义的因祖素支猴撑经告济增愧速的储持续食提升主。孕宏观脱经济根企稳态已成夸定局催，经焰济减系速已鹅经进变入尾犬声，汤稳增削长无堂忧。丙受短浑期经潜济企裤稳及眠保增浮长政燃策的绳作用溉，三道季度片经济碎增速蛙相对戴上半挑年可担能略道高一在点，谦四季陶度受汽去年剩基数具较高蔬影响离，增川速可霜能难肠以提隶升。零预计递20截13抄年经店济增挣速为定7.跑6%汽。在拖新政喷府稳升中求卷进的恢政策蜜思路初下，欺未来煎重心集将转误向改材革。较2.威1.薯3品经济药增速忙下行樱因素购分析信20瞧11帆年以岸来，戒我国表经济执增速礼逐步特下滑珠，钥20朋13泼年上匙半年笑经济料增速议放缓里态势梅明显馅，一誓季度网GD合P胖增速毒降至宁7.烫7%羽，二株季度率更是集降至燃7.喊5%注。经茂济增怀速已家经连比续十奥个季龄度走斩低。貌短周品期：鄙政府纽主动夺调控封及国皱内外至经济叙形势承变化迟导致维需求亭增长秆放缓抬：由注于上茶半年圣全球扛经济映复苏苗缓慢饱导致绍我国涝外需妄不足忠的矛轧盾比煎较突卧出旦，同趴时政机府主岗动调香控投泻资领嚷域、爱推动陷产业门结构蜡升级逝，以色及房值地产掉等宏纱观调幅控措薯施的飞继续田实施证，使伙内需洪趋缓辫，经堤济增岭速持杰续回虹落。狮综合才货币比信贷厅、投新资、傻出口稀和消浮费、白房地励产与高汽车测、工诉业与序发电壮量等旁多方此面的福数据限变动尖，加枯上二牧季度允以来伸中央蝴和地咸方采砍取的霉稳增董长措零施，志预计准经济位增速妇正在损接近凤底部痛，三看季度镜见底什的可调能性抢较大坊。但煤见底帽后并包不会谢马上声大幅串度增涌长，倍经济秤可能嫩要在污底部震持续央低迷斗比较蓬长的哀时间督。渣长周旱期：倦经济惹发展妄方式犯发生构转变象，潜亿在增怕长中加枢或傲已显不著下摄移疲：过鲜去所30钉年，淋我国改主要塘依靠杆要素恨投入桥和人缠口红述利，赢以高搜投入蹲、高询污染靠、低姻工资秒、廉妨价出队口支耀撑的葱经济青增长运模式傅，形羊成投年资和祸出口器的良炊性外附循环讽，拉骗动中扮国经亚济高隙速增绢长。腊由于迎成本弟上升触、需辰求萎闹缩，他未来忽我国聚经济亲增长锡将更斑多地胁依靠奖制度吉红利投推动堂，形蒜成由引投资芬、消敲费为蚕主体挽的内师循环圾经济葬，经藏济增干速将猎阶段滩性下穷降，照迎来米一段轮相当可长的秧经济送中速绳增长塌时期愤。未穿来中贞国经采济增颈长的评主要嗓推动寇力为服工业妖化和蜡城市宿化。鼓2.蒙2挤有未来妹一年做宏观妥经济棋形势凝预测慢20咐1坑5艰年的芽中国炊经济宿将迎捷来所济谓米“僚政策心红港利渠”币真正盾开启阴的一布年，仰预计广中国利经济票增速辉在绞7根%亲。预知计钳20踪1攀5耽年社羽会消户费零促售总蹲额名境义和哑实际雕增长歉率分姥别疯为昆11沉.5塘%己和遍10觉.3愚%学，国繁内消统费需气求仍絮显不灭足，拥主要竭影响角因素梅是泡“仿两高踪一犹低牛”猾：两仆高：翠即居源民消版费价倚格指查数选（绳CP奴I凡）失自耽20留1击4体年爆3授月份抱起环罪比持瓣续走储高，倡以食吓品服瞎装为睡主；租其次委随着膛货粗币勿M艳2钳持辣续颗13嗽%卵左右惰的稳报定增阶长，补通货避膨胀爸率将悔逐渐镰走高巨；一迅低：误即消旁费者宴信心帆指数扰下降帝。投置资方薄面，淡因制僵造业赤产能商过剩紧及创傲新技寄术相星对不早足、搜房地寸产库丝存较搂高、次基础蛇设施磁投融吓资体塑制制疏约等婚因素毅而难班以长档期维岸持高萍速增竖长，姓而且巩投资挠回报筹率不御断降捞低。欲预跃计立20胶1访5避年固托定资介产投斗资将槽达增59呈.具5船万亿扇，名赠义增塔长闪14中.7瓦%代,罢实际捧增嫂长殊14泳.1停%您。蒙另外锅，陕20斥1亡5昂年外窗贸方封面预迁计难昨有大夫的起衣色，膀对经熄济的凯拉动兼作用怜是十冰分有煮限的怕，安20沉1疑5碎年出膨口贸温易制算约因顽素：同一是私欧盟讨等主坝要目伙标市勾场国燃家量话化宽紧松政帖策加视码，共导致列出口摇商品佛竞争救力下懂降；广二是碎发达子国家杂制造蛮业复穴兴和盛低端航制造稠业向援南亚裕转移劫加快扎，挤标压了驶中国炭产品雕的出启口市询场空旬间；鞭三是设长期遇以来醉以加洲工贸映易为疯主的路出口废结构君因国篇内要西素成乒本上腾升难驼以为役继；沸四是祖泛太政平洋预协议库和泛弄大西畅洋协缎议均竭把中瞎国排右除在锤外，社形成养了新奏的贸傍易壁庙垒。营全球怨经济条分化蛛发展阳的趋搏势越么来越席明显修，随岂着美串国领暖先全贸球复谁苏和湖强势脑美元尼时代处的开悉启，突世界霉经济谎在动民荡中巧形成季了新马的发乓展阶勒段。卸如果吹说过烟去十岭年是么弱势吨美元真时代慧，大寺宗商映品和喘不动等产价励格高杨企，眨新兴脂经济秩体利亮用外攀资额细度持蛋续走终高的刺话，传那么启在躺20塌1饮5柏年及变以后迎的十蠢年，袍将迎吩来一督个大劈宗商朝品和想不动狐产价逃格下务滑，唇外资示抽逃荒回流乱，投叉资驱逃动型锋经济巨发展振模式树日渐瓶衰竭习的十脾年。凳3仪.食行业疑总体樱形势钻分析梢3.这1做上市度公司说所处同的行嘴业形岛势分去析眨近年序来房阳地产川市场而在宏拨观调恒控政呼策的顺作用融下，感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直到目前，转入房地产开发的企业依然有很多。新华都和娃哈哈是最新的例子。或许是其它产业产能过剩、竞争激烈，企业有一定的闲置资金，又禁不住房地产市场的诱惑，于是就顺理成章地转入房地产了。“转业”而不是“创业”，还与房地产开发具有较高的资金门槛有直接关系。“转业”浪潮还有一条规律：每次市场危机后，伴随着大量中小企业被“洗牌”出局，总有一批新的“三外”企业进入房地产市场。

2.成长阶段第一个项目取得成功后，有些企业继续延续着单个项目开发的节奏（做完一个项目，再做下一个项目），周而复始，甚至延续多年。某种程度上说，这些企业其实就是现在通称的项目公司。这些企业虽然缺乏积极进取意识，但追求“实惠”，也可算是一种稳健、理性的战略行为取向。但大多数企业选择了扩大再投入发展。这些企业的开发行为特征主要体现在两个方面：或者是转向大盘项目开发，或者是转向多项目开发。其中多项目开发有本地或同城多项目开发和“本地＋异地组合”式多项目开发。无论是大盘项目开发，还是多项目开发，事实上在悄然之中，这些企业已经步入了新的成长阶段。3.成熟阶段目前房地产业界，已步入成熟、稳定发展阶段的企业屈指可数。万科、绿城、绿地、保利、中海等企业暂可算作仅有的几个典型代表。作为一线、优秀企业，这些企业有以下几个特征：已经上市，甚至有多个上市主体；基本完成了全国化产业布局，同时运作开发的项目数量有几十、上百个；年销售额约500亿元左右；发展战略清晰，有极具优势的商业模式、品牌形象和成熟产品线；规章制度健全，核心团队稳定，管理模式以战略管控型和财务管控型为主。

4.衰退阶段随着房地产紧缩政策效应的进一步显现，房地产市场在交易价格和交易数量两个方面都出现萎缩、衰退的趋势，房地产泡沫破灭的可能性增大。在房地产价格方面，虽然不同楼盘的楼价有升有降，但市场上房地产价格总体水平已经出现下调趋势，特别是现房价格基本停顿不前甚至有所回落，只有个别楼盘价格还在上涨，但上涨的速度明显放慢，大多数只比前一阶段微升。在交易数量方面，随着房地产交易价格停滞不前甚至有所下降，房地产交易数量明显减少，各类房地产物业的空置率进一步加剧，房地产市场日渐停滞萎缩，房地产市场的悲观情绪进一步加强。在政策层面和投资回报率下降、投资风险加大的多种因素影响下，房地产投资额明显下降，特别是新开工的房地产项目急剧减少，已投资建设的房地产项目风险加大。4.保利地产行业内竞争优劣势分析4.1SWOT分析优势劣势机会威胁1.资源优势:在全国各主要城市和地区都具有丰富的资源，包括土地、资金和人脉。2.土地储备规模快速增长，(增至3200万平方米)，在一、二线城市形成全国性布局。刚性需求占比高、政策紧缩风险小等。3.成长性好，增长迅猛，过去五年保利地产的营业额和净利润的复合增长率分别为72%和77%，远高于同行业其他竞争对手。4.良好的执行力1、公司在2009年购入约1000万平方米的土地储备，土地成本较高，这使其应对市场调整时的销售价格弹性较小。2、经营风格偏激进。1、保利地产基本完成了全国化布局，开始进入收获期，市场占有率将迅速提升。2、二、三线城市化进程提速。1. 保利集团将深圳等地的地产业务注入保利香港（119，HK），与保利地产产生竞争关系，对其资源获得和市场均造成威胁。2. 中海外与中国建筑的另一家子公司中建地产存在同业竞争关系，两者在多个地区房，地产业务出现重合。3. 政府对闲置土地的态度越发严厉，土地持有成本上升将难以避免。4.2.行业内优势分析图3.房地产行业内个股排行榜(总市值)资料来源：东方财富网由上图可以看出，保利地产在房地产行业总市值排行榜中，位居第二，仅次于万科A，说明其在房地产行业里颇具规模，实力雄厚。万科净资产和规模最大，保利第二，招商居后。万科的净利润是保利的5倍以上，更是招商的8倍以上。万科是最早上市的地产企业，公司治理规范，经营好，稳步发展，也利用证券市场融资促进了资本的扩张，是纳税大户，为社会就业提供了大量的岗位，社会形象和口碑皆好，拥有“企业公民”的美誉。买万科的房产，就是买了一个品牌。保利地产也是早在1994年就开始进入地产业的企业，多年来一直紧随万科居全国10强之列。具有较强的政府背景：公司实际控制人中国保利集团是国资委直属大型国有独资企业，是一家从事贸易、地产、文化艺术、酒店管理等业务的多元化经营控股集团公司，上市公司作为保利集团地产业务的主要载体，未来将获得保利集团的支持，使公司在优质土地储备的竞争中具有较强优势。其主营的中高档住宅、别墅、高档的写字楼等都具有特色优势。招商地产位居深圳，近年来也扩展珠三角、长三角和环渤海经济等发达地区的业务。是中国国资委重点扶持的5家房地产企业之一。连续四年在深圳市房地产企业综合排名中名列前三，并荣膺2004年深圳销售金额冠军，在深圳占有约4％的市场分额。并因旗下租赁、供电、供水等业务所带来的丰厚经常性利润，被誉为"最具抗风险能力的开发商"之一。经营比较稳健，财务状况好。从2006年半年报看，其现金流为正数。能位居2006年综合实力TOP的第9位，说明其发展和经营得到业内肯定。、保利地产的优势：根据其财务报表和其他公开信息的披露。认为该企业的优势如下：3.1形成了自身经营中高档地产项目的特点，同时又重点开发商业地产。保利地产对未来十年发展已经有了非常清晰的“三个为主、两个结合”战略决策方针。“三个为主”：一是以做大做强房地产业为主，适度拓展相关行业，充分保持并强化公司的核心竞争优势，实现企业高速增长。二是以北京、上海、广州地区为主，适度拓展其他区域市场，扩大公司产品的市场覆盖面。三是以住宅开发为主，适度开发其他物业，优化产品结构，确保公司收益的稳定性。“两个结合”：一是滚动性开发收入与物业经营性收入相结合，既要立足市场，通过滚动开发住宅项目，加快资金周转，确保公司当前的盈利能力，又要立足长远发展，在重点城市开发建设标志性的物业，形成稳定的经营性收入，拓宽公司收入渠道。二是产品运营与资本运营相结合，资本运营以公司发展战略为导向，利用资本经营的杠杆作用，进入房地产相关行业，迅速扩充资产规模，达到资产快速增长的目标。例如，重庆保利香槟花园连续获得重庆市2006年度最具影响力楼盘等三项称号，上海保利十二橡树庄园荣获“2006上海最受欢迎楼盘——综合金奖”。公司的品牌形象进一步获得社会的认同。广州保利国际广场，位居广交会会展区，这一面向国内大型企业和跨国集团的超甲级写字楼，以其顶级的品质，引发广州写字楼市场新热潮，成为2006年广州最炙手可热的超甲级写字楼。高增长和充裕的土地储备是保利地产最大的优势。2004-2005年主营收入增长率分别为150.93%和51.14%，净利润增长率分别为170.03%，115.16%，净利润的增幅高于主营收入的增幅，可见保利地产近年的业绩呈现高成长性。2006年10月止，保利地产已通过政府公开招拍挂、合作开发、收购兼并等方式获取了大量低成本、结构良好的土地储备，建筑面积过1000万平方米以上，仅次于万科集团。土地储备不仅量多成本低，而且结构良好。充裕的土地储备为其业绩的高增长提供了有力的保证。保利地产的劣势：1、品牌知名度还不大。相比万科集团的大规模的全国16个城市的大规模开发经营，万科设计理念的人性化、重视社会效益、品牌美誉度高、高质量的大众住宅为主而长期形成的口碑等优势。保利的品牌度还要加强。2财务风险要控制。从上市公司财务报表分析看，保利的担保金额较多，现金流也是负数，应该注意加强销售款的回收和防范财务风险等。应该加强自身的偿债能力，控制好债务风险。房地产行业都表现出较大的债务风险，如果外部经济环境发生剧变，很可能使得该行业上市公司处于严重财务困境。正在高速发展的保利地产贷款和担保的数额都较大，加强资产负债管理能力尤为重要。3、面临整个房地产业受国家调控政策的影响：这是主要不确定因素。2006年上半年出台的行业调控政策将对公司经营等产生一定的影响，由于公司的经营开发在上半年新开工面积较大，并已取得施工许可证，上述政策对公司有一定影响，但影响要小于其他上市公司。公司地产业务涉足的城市如广州、武汉、北京、上海等地的房地产价格波动将对公司的业绩产生一定的影响。4.3分析小结保利房地产（集团）股份有限公司将继续落实年初制定的项目开发计划，坚持保质保量保时。公司将根据各地宏观调控细则的不同要求调整产品供应结构，切实降低报建报批工作的延时对集团下半年以及下一年度开发节奏的影响，确保下半年销售计划的实现公司将在工程施工、质量管理、营销管理、客户服务等各方面进一步贯彻创新和规范的原则，采取有效措施，加强产品创新，规范企业管理，进一步提升公司品牌。公司将进一步拓展多元化融资渠道，并实施更广泛的合作，进一步提升人才和资金的运作效率。面对新一轮的宏观调控，公司将积极研究其对行业以及公司产品开发的影响，积极探讨未来项目拓展的策略和方法，保持公司业绩的持续、快速发展。5.保利地产公司财务状况分析5.1概述5.1.1经营状况公司积极营销，全力去库存、抢销售，并取得良好成效。2014年1-9月份，公司实现签约金额917.93亿元，同比增长3.52%，实现签约面积715.22万平方米，同比减少9.18%。在认购方面，公司实现认购金额1008.9亿元，同比增长12.1%，实现认购面积831万平方米，与去年同期基本持平，其中公司9月份单月实现认购金额162亿元，创下单月认购最高记录。2014年1-9月份，公司集中商业物业的租赁及经营收入超7亿元。区域表现方面：广东、华南、北京、上海等区域销售业绩突破100亿元，成都、武汉区域的销售业绩分别突破80亿元、60亿元。产品结构方面：住宅产品的销售占比逾八成，住宅产品中144平方米以下的普通住宅套数占比逾九成。5.1.2财务状况2014年1-9月份，公司实现营业收入522.15亿元，归属上市公司股东的净利润60.80亿元，同比分别增长17.95%和31.82%；毛利率为33.63%，同比提高0.9个百分点。在行业信贷偏紧的形势下，公司加大融资力度，4月份在境外再次成功发行5亿美元高级债券，票面利率5.25%，进一步降低公司的综合融资成本。2014年1-9月份，公司实现新增金融机构贷款527亿元，净增金融机构贷款271亿元，净增贷款较去年同期增加99亿元。报告期末，公司有息负债总额1292.83亿元，有息负债平均成本为基准上浮6.48%；同时公司资金状况良好，期末账面货币资金358.08亿元大于短期借款和一年内到期非流动负债的总和235.30亿元。截至报告期末，公司总资产3648.89亿元，净资产717.96亿元，归属上市公司股东的净资产552.54亿元，资产负债率为80.32%；期末预收款项1301.71亿元，扣除预收账款后，公司其他负债占总资产比重仅为44.65%，资产结构相对合理。5.1.3分析经营状况和财务状况在行业中的排名 图4.保利地产市场表现排名资料来源：东方财富网根据上图可以看出，虽然保利地产的市场表现低于行业指数，但保利地产的市场表现与行业的总趋势一致，说明保利地产是随着大势发展的，另外13年到14年的市场表现排名呈上升趋势，说明保利地产自身是不断提升的。从上证指数看，整个股票市场发展比较好，保利地产与上证线比较贴近，甚至有超过上证线的部分，所以说明保利地产在股票市场表现不错。图5.保利地产公司规模排名根据上图可以看出，保利地产的规模一直维持在行业领先地位，远高于市场平均水平。图6.保利地产估值水平排名根据上图可以看出，保利地产股价在行业内名列第65，低于行业平均水平，低于市场平均水平，但我们认为单纯从估值股价并不能说明保利地产的价值。图7.保利地产财务状况排名根据上图可以看出，保利地产的财务状况都在行业和市场的平均值之上，说明了保利地产的财务状况良好，每股收益超过1元。5.1.4财务分析的基本分析思路及目的财务分析首先从经营活动开始分析，通过分析经营收入、净利润、毛利率的同期相比下的增长率，评估该公司在14年的经营状况是否良好。然后从筹资活动分析，通过融资手段和融资量，还有资产负债率说明该公司的资产结构是否合理。5.1.5同行业分析图8.同行业最新综合财务评估资料来源：自行整理上半年公司销售业绩表现平平,销售面积增速低于行业平均水平和行业龙头万科。上半年土地储备同比下降,预计下半年在土地储备方面继续保持谨慎。但从各项综合财务能力的比较认为，保利集团还是有较强的生存能力和盈利能力的。预计保利集团股价还是会上涨。5.2基本财务报表情况5.2.1合并损益表状况表2.保利地产过去三年合并损益表状况图9.损益表主要项目变化趋势资料来源：自行整理表4.损益表主要项目占比及三年算术平均数资料来源：自行整理分析：通过以上图表可以看出：首先，保利地产营业收入逐年上升，但是由于营业成本、销售费用及投资收益的变动，最终使营业利润也是逐年上升。营业收入的上升主要由于房地产竣工交楼面积增加及其他业务增长，且2013年国家房地产政策放松，两个因素共同作用致使公司营业收入在2013年增加34.03%。另外，营业成本的上升主要是因为本期营业收入增长相应的成本增加，销售费用的上升主要是在售的项目和销售额增加，相应广告费、宣传活动费、人员薪酬等增加。其次，2013年保利地产营业利润占营业收入的比重为17.33%，比前两年的19.44%和21.18%都有所下降，说明集团盈利能力有所下降。主要是由于营业成本由2012年的63.81%，增长为本年度的67.84%，变动了4.03个百分比。但是销售费用、管理费用、营业税金及附加等都有一定程度的回降。所以，本期营业利润的下降在2.11%。利润总额的下跌也和营业利润的下降有关。最后，保利集团的净利润从数值上每年都有大幅上升，但是占销售收入的比例却逐年下降，并且该公司所得税比重有所下降，是利润率下降所致。这说明保利集团的盈利能力本期有所减弱，利润相较上年下跌一定比例，但是这是由于其在本年度实行扩张策略，业务大幅度增长所致。同时也与2011年市场对房地产项目实施的限制，导致很多高价项目没有得到相应的高价回报有一定关系。另外，考虑到其行业的特殊性，地产业前期投入大，回本慢，所以现期的利润下跌并不影响保利地产后期利润的增长。5.2.2合并资产负债表状况表5.保利地产合并资产负债表状况主要资产负债项目变化趋势:(表中数据为0%，说明占比太小)1）.资产主要方面：表6.资产主要项目占比状况及算术平均数图10.资产负债表主要项目变化趋势资料来源：自行整理分析：从图表中可以看出：第一，保利地产的存货占比相当高，每年都保持在75&以上，同时存货占流动资产的比例也维持在80%左右，存货占总资产的比例十分大，这是房地产独有的现象，同时也与保利地产在以前年度存货占比稍低，加大项目投入和项目扩展是存货比例提高有一定关系。从财务分析的角度而言，说明保利集团对存货的管理可能存在问题，资产变现能力差，速动资产太少，导致速动比率偏低，影响企业短期偿债能力；第二，保利地产的货币资金比例位居第二，货币资金是企业流动性最强，最具活力的资产，同时又是获利最低甚至不产生收益的资产，保利地产的货币资金比例相对合理。另外，预付款项占比6.37%，其他应收款占比1.86%，投资性房地产占比1.95%，总体而言，由于占比很低，这里不做具体分析。2）.负债主要方面：表7.负债主要项目占比状况及算术平均数图11.负债主要反方面变化图资料来源：自行整理分析：从图表中可以看出：第一，保利地产的预收账款比例最高，三年变动稳定平均为35.52%，说明企业未来业绩和销售十分可观，房地产业的预收款项主要为预收的房款，根据企业在建工程及存货的情况，这其实是公司潜在的利润。第二，企业的其他应付款占总资产的比例逐年上升，其他应付款主要为少数股东投入、保证金代收业税费等。其他应付款的增长使企业偿债压力增大，应当引起企业注意。第三，应付账款的增加使公司偿债压力增大，公司应当警惕是否能按时付款，结合一年内到期的非流动负债平均占比为7.33%，仅次于预收账款，一定程度上加大了企业的偿债压力，但是相对前一年而言该比例是下降的，所以具体根据企业偿还短期负债情况、存货的情况以及房地产业的发展趋势分析，企业的偿债能力还是良好的，企业按时付账应该没有太大问题3）.所有者权益主要方面：表8.所有者权益主要项目占比及三年算术平均数图12.所有者权益主要方面变化趋势自来来源：自行整理分析：从图表中可以看出：首先，归属于母公司股东权益占比最大；其次是未分配利润，未分配利润从2011-2013年逐年上升，这说明企业每年都实现了利润的增长，表明企业本年经营还是有成效的；再次，资本公积逐年有所下降，应该是资本公积转增股本所致，对股东权益不产生影响。最后，盈余公积变动极小，企业应该适当考虑增强主观努力，扩大企业经营规模。5.2.3．合并利润表状况表9.保利地产过去三年合并流量表状况资料来源：自行整理分析：从现金及现金等价物的净增加额来看，保利地产2012年和2013年都有所增加。但是从表中数据可以看到2012年的数据相对2011和2013而言一反常态，结合利润表分析，其主要原因在于保利地产营业收入在2011年由于受经济大环境影响以及政府出台紧张的房地产政策有所下降后，又开始继续上升，这主要是由于放松的房地产政策的出台以及保利地产前期投资的项目开始收益，对应着货币资金和应收账款也有了大幅提高。营业成本的增长与营业收入的增长是相匹配的，因此也带来了营业利润的相应增长。保利地产经营活动产生的现金净流量和投资活动产生的现金净流量目前都为负数，只有筹资活动的现金净流量为正且逐年上升，说明投资活动和经营活动均不能产生足够的现金流入，各项活动完全依赖借债维系，对此企业应该采取相应措施，减少相应的现金流出，增加现金流入。另外，筹资活动现金流入远远大于筹资活动现金流出，说明虽然企业虽偿还借款支付了大量现金，但企业通过吸收投资、取得借款收到更多的现金，使得筹资活动净现金流是增加的。5.3过去三年财务状况分析表10.保利地产公司过去三年财务状况的分析201320122011杠杆利息负担比率0.9420.9380.963利息保障倍数17.338116.169026.8129杠杆比率4.544.594.64复合杠杆因数4.284.304.46资产利用总资产周转率0.330.310.27固定资产周转率54.9259.4574.50存货周转率0.290.260.23应收账款周转天数8.217.676.29流动性流动比率1.821.731.91速动比率0.380.380.36现金比率0.20.230.18盈利性总资产收益率0.030.030.03净资产收益率0.210.20.19销售收益率0.170.190.21市场价格市净率0.8820.9361.328市盈率4.24.686.99收益价格比率0.2380.2140.143表10.保利地产公司过去三年财务状况的分析根据上表，eq\o\ac(○,1)利息负担比率：12年较11年有所下降，在13年有所回升，但13年比11年小。利息负担比率降低说明公司利息费用支出扩大说明公司的筹资费用提高。eq\o\ac(○,2)利息保障倍数：12年较11年有所下降，在13年有所回升，但13年比11年小。利息保障倍数下降说明公司筹资费用提高。eq\o\ac(○,3)杠杆比率：从11年到13年呈下降趋势，说明公司的负债比例降低。eq\o\ac(○,4)复合杠杆因数：从11年到13年呈下降趋势，在其他因素不变的情况下，复合杠杆系数越大，复合风险越大；复合杠杆系数越小，复合风险越小。复合风险直接反映企业的整体风险，说明公司的整体风险逐渐减小。eq\o\ac(○,5)总资产周转率：从11年到13年逐渐上升，说明营运能力增强了。eq\o\ac(○,6)固定资产周转率：从11年13年呈下降趋势，因为销售收入逐年上升，所以说明公司为了扩大生产规模购买大量的固定资产。eq\o\ac(○,7)存货周转率：从11年到13年呈上升趋势，而销售成本和平均存货都是增长的，所以说明销售成本的增速快于平均存货的增长。eq\o\ac(○,8)应收账款周转天数：从11年到13年呈上升趋势，说明公司应收账款较多，现金流较少。需要预防发生坏账。eq\o\ac(○,9)流动比率：先下降再上升，总体下降，都小于2，说明了流动负债比例有所上升，偿债能力有所下降。eq\o\ac(○,10)速动比率：总体上升，但都小于1，认为偿债能力较差。eq\o\ac(○,11)现金比率：先下降后上升，整体下降，大约在20%，说明企业的直接支付的能力不会有太大问题。eq\o\ac(○,12)总资产收益率：三年一样，说明资产盈利能力较稳定。eq\o\ac(○,13)净资产收益率：呈上升趋势，但变动不大，基本稳定，说明净资产盈利能力较为稳定，有所增强。eq\o\ac(○,14)销售收益率：呈下降趋势，说明EBIT比例逐年下降，可能销售成本上升导致。eq\o\ac(○,15)市净率：呈下降趋势，说明投资风险减小。eq\o\ac(○,16)市盈率&收益价格比率：市盈率下降，收益价格比率上升理论上市盈率低的股票适合投资，因为市盈率是每股市场价格与每股收益的比率，市盈率低的购买成本就低。说明了保利地产具有投资吸引力。5.4分析小结基本财务报表分析部分结论：综合以上所有分析，我们认为保利地产在整体行业处于低谷的情况下表现出的业绩仍处在上游水平，各项财务数据都合情合理，不存在大问题，且结合年报中保利地产自我定位为发展性企业，以及目前房地产行业还是回暖，所以认为在未来保利地产的发展应该是乐观的。再加上比率分析，我们认为保利地产在地产行业发展不利的情况下，抗风险能力强，但是随着销售成本上升，盈利能力和营运能力有所下降。但是总的来说，保利地产的财务状况还是比较稳健的。6.保利地产公司2015年股票内在价值分析6.12014年及2015年损益表的预测表11.预测2014年末的资产负债表表12.预测2014年末的损益表表13.预测2014年末的利润表预测2015年资产负债表表15.预测2015年的损益表表16.预测2015年的现金流量表（以上各表根据销售百分比法预测）数据来源：哲睿数据库6.2系统性风险参数——贝塔值的确定图13.保利地产与市场风险溢价对比资料来源：自行整理图14.保利地产证券市场线资料来源：自行整理由保利地产风险溢价算出的线性趋势线得出β系数=0.46026.3基于CAPM和市盈率估值K=R（A）=2.75%+0.462*（23%-2.75%）=12.1055%市盈率=P/E=8.49/1.51(基于2014年三月)=5.6估计该股下一年的目标价格=8.49*（12.1055%+1）=9.52经过计算得出2014年的股票内在价值为：9.52元6.4分析小结我们利用销售百分比法预测了2014年年末的财务报表和2015年的财务报表，我们可以看出2014年的资产比2013年增长，说明保利地产的资产增值能力还是挺强的。但是营业成本依然是保利地产成本费用占比最高的部分。通过估值模型，我们估计保利地产2014年的股票内在价值大约在9.52元，所以说明目前的股票价值有被低估，预计未来股票价格还是上涨。7.基于技术分析法的投资时机分析、技术分析是指以市场行为为研究对象，以判断市场趋势并跟随趋势的周期性变化来进行股票及一切金融衍生物交易决策的方法的总和。技术分析认为市场行为包容消化一切。这句话的含义是：