房地产开发企业涉及有关税收政策和避税方法

房地产开发企业涉及有关税收政策和避税方法一,房地产开发企业开发销售商品房等涉及的税收和基本规定:(注:1,"销售商品房等"包括:住宅,商业用房,其他建筑物,附着物,配套设施等.2,"涉及的税收"包括:营业税,企业所得税,个人所得税,土地增值税)(一)营业税――基本规定应纳营业税=销售收入×税率1,销售收入的确认:(1),采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时,确认收入的实现.(2)采取分期付款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现.付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现.(3)采取银行按揭方式销售开发产品的,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现.(4)采取委托方式销售开发产品的,应按以下原则确认收入的实现:①采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入实现.②采取视同买断方式委托销售开发产品的,应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现.③采取包销方式委托销售开发产品的,应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现.包销方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现.④采取基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的,应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现.委托方和接受委托方应按月或季为结算期,定期结清已销开发产品的清单.已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称,地理位置,编号,数量,单价,金额,手续费等.(5)将开发产品先出租再出售的,应按以下原则确认收入的实现:①将待售开发产品转作经营性资产,先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售痢疾确认收入的实现.②将待售开发产品以临时租赁方式租出的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售开发产品确认收入的实现.(6)以非货币性资产分成形式取得收入的,应于分得开发产品时确认收入的实现.2,视同销售行为的收入确认:(1)下列行为应视同销售确认收入:①将开发产品用于本企业自用,捐赠,赞助,广告,样品,职工福利,奖励等;②将开发产品转作经营性资产;③将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者;④以开发产品抵偿债务;⑤以开发产吕换取其他企事业单位,个人的非货币性资产.(2)视同销售行为的收入确认时限:视同销售行为应于开发产吕所有权或使用权转移,或于实际取得利润权利时确认收入的实现.说明:预售收入""=销售收入政策""=执行掌握3,税率:5%――可以利用的税收政策《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税字[2003]016号)"单位和个人销售或转让购置的不动产和受让的土地使用权,以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额."注:土地使用权销售或转让收入―土地使用权购置或受让原价,可按转让无形资产税目征收营业税不动产建成项目或不动产在建项目―不动产购置或受让原价,可按销售不动产税目征收营业税(二),企业所得税――基本规定应纳企业所得税=计税利润×税率(25%)1,应税收入的确认:(1),收入的确认与营业税销售收入相同.(2),关于开发产品预售收入确认问题.房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的,其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额,再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税,待开发产品完工时再进行结算调整.预计营业利润额=预售开发产品收入×利润率预售收入的利润率不得低于15%(含15%).2,成本费用的扣除(1),销售成本:房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本,是指已实现销售的开发产品的成本,按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认.可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定:可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积销售成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本(2),土地征用及拆迁补偿费,公共设施配套费;开发产品共用部位,共用设施设备维修费;土地闲置费和折旧等(3),销售费用,管理费用,财务费用;其中,房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用,如属于成本对象完工前发生的,应按其实际发生的费用配比计入成本对象中;如属于成本对象完工后发生的,应作为财务费用直接在税前扣除.广告费用按营业收入的8%据实扣除,超过部分可无限期结转以后年度,按规定的标准扣除.――征收方式的确定按现行税收政策规定,企业所得税的征收有两种征收方式:查账征收方式和核定征收方式.1,采取查账征收方式的房地产开发企业应具备的条件:按照国家规定的财务会计制度和税收法律法规的规定设置账簿,开展核算,定期编制,报送会计报表,真实地反映企业收入,成本,费用和盈亏,能准确地核算应交各项税金.2,采取核定征收方式的房地产开发企业应具备的条件:(1),依照税收法律法规规定可以不设帐簿的或按照税收法律法规规定应设置但未设置帐簿的;(2),只能准确核算收入总额,或收入总额能够查实,但其成本费用支出不能准确核算的;(3),只能准确核算成本费用支出,或成本费用能够查实,但其收入总额不能准确核算的;(4),收入总额及成本费用支出均不能正确核算,不能向主管税务机关提供真实,准确,完整纳税资料,难以查实的;(5),帐目设置和核算虽然符合规定,但并未按规定保存有关帐簿,凭证及有关纳税资料的;(6),发生纳税义务,未按照税收法律法规规定的期限办理纳税申报,经税务机关责令限期申报,逾期仍不申报的.――可以利用的政策《国家税务总局关于印发<核定征收企业所得税暂行办法)的通知》(国税发[2000]38号)文件规定,房地产开发企业的销售盈利率为10%-20%.1,对实行核定征收方式的房地产开发行业企业所得税征收采取定率征收,即:应纳企业所得税=(销售收入+预售收入+其他收入)×核定销售盈利率×企业所得税税率2,纳税人发生年度亏损的,可以用下一年度的所得弥补,下一年度所得不足弥补的,可以逐年延续弥补,弥补其最长不超过5年.(仅对查帐征收的企业)3,纳税人在一个纳税年度内生产经营过程中发生的财产损失,经税务部门审核或审批同意后,准予在缴纳企业所得税前扣除.(仅对查帐征收的企业)(三)个人所得税――基本规定:1,工资,薪金所得项目(1)工资,薪金所得收入是指:个人在机关,团体,学校,部队,企事业单位及其他组织中任职或者受雇而取得的报酬.工资,薪金所得除了通过按月支付形式取得的工资,薪金外,还包括个人取得的属于工资,薪金范畴的各类奖金,年终加薪,劳动分红,双薪,津贴,补贴以及与任职或者受雇有关的其他所得.如月,季,年度奖;定额奖;出勤奖;特殊行业津贴,补贴;特殊地区津贴,补贴;伙食补助,通讯补贴,交通补助等.(2)计算方式:应纳个人所得税税额=(所得额-2000元-税法规定准予扣除的项目)×适用税率-速算扣除数税率:适用5%至45%九级超额累进税率.2,利息,股息,红利所得项目(1)利息,股息,红利所得是指:个人拥有的债权,股权而取得的利息,股息,红利所得.利息,股息,红利所得,按次征收个人所得税,以支付时取得的收入为一次计算纳税.(2)计算方式:应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率税率适用20%的比例税率(四)土地增值税――基本规定1、（房地产法）第七条土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。2、（房地产法）第八条有下列情形之一的，免征土地增值税：(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。3、（房地产法）第九条纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的；(二)提供扣除项目金额不实的；(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。4,实际中应注意的问题(1)普通标准住宅的确定:根据地方差异各不相同。(2)纳税人在进行房地产成本核算时,应将普通标准住宅与其他商品房分开核算,如果不分开核算的,则不能享受减免优惠.(3)由于土地增值税在计算应税增值额时与企业所得税计算在计算应税所得额的要求和方式是不一样的,纳税人自行计算的可能无增值额,而税务部门计算时却有增值额.主要问题是在房地产开发费用计算上,所得税前允许按规定列支,而土地增值税只允许按一定比例列支.我国目前房地产企业规避税收的几种主要方法。（一）利用成本膨胀法规避税收行为成本膨胀避税法是指房地产企业在核算成本时，为使成本值最大化从而减少应纳税所得额，或通过采取最有利于自己的成本计算方法，以各种非违法的手段加大或调整自身的税前成本额，减少应纳税额，最终达到降低自身税负的避税方法。房地产企业运用膨胀成本避税法主要目的是规避企业所得税和地土增值税。我们在调查中发现，这种避税方法在房地产企业运用相当普遍，有数据显示，一般成本膨胀率都在10%--15%之间，更有甚者达到20%--30%。房地产企业普遍采用这种方法规避国家税收的主要原因在于：一是房地产开发企业属劳动密集型、资金密集型企业，其开发项目的经营周期较长，开发前期资金投入大，资金回报期相对滞后，并且其成本构成项目十分繁杂、金额大。在会计成本核算中，很难在时间和因果上准确配比相应的费用和成本；同时由于上述原因也给税务机关的征管和稽查带来很大难度。这为房地产企业从客观上造成了避税的空间和条件。二是房地产开发企业大多是多种经营，既有建筑业，又有加工业，既有房屋销售，又有物业管理服务。在调查中发现，大多数房地产企业的关联方一般为建筑安装（队）公司、建筑材料加工企业、绿化公司、房屋销售（中介）、装修公司等，而这些关联公司中，还有不少是享受税收优惠政策的企业。更有甚者的是房地产企业与其关联的建筑安装等公司的财务是合署办公。这为房地产公司在成本核算上通过虚开、多开发票的手段来膨胀工程成本提供了可操作性。三是房地产企业在经营中涉及的职能部门多，要办的手续烦琐，收费几乎无处不在。有关资料表明,某些地方对房地产开发企业的经营活动拥有行政、经济管理等职权的部门多达几十个,大到政府部门、行业协会，小到街道居委会、环卫站等，形成文件明确规定的收费项目就有近百项；过多的规费支出，票据五花八门，使税务机关较难甄别和认定其支出的合理、合法性及其标准，最终使房地产企业在年终利润的提供和应纳税所得额的调整具有了不确定性。四是房地产开发工程施工周期长，结算方式多样。调查中发现为房地产企业提供劳务的施工方种类是五花八门，有正规建筑安装公司、有农村草台班子（由于征用了农村土地）、有个体户、也有军队等特殊单位，税务机关对这些单位的票据管理也欠缺有效手段。造成开发企业在支付施工单位工程款时无法按规定取得发票，而是以收据支付工程款（包括行政事业单位收据、中国人民解放军专用收据等）的特殊现象。这既影响了工程成本的及时结转，同时又给房地产企业膨胀开发成本，规避国家税收提供了机会。五是由于房地产企业，特别是非国有企业，公司内部管理混乱。公司财务无法分清会计主体与公司权益人之间的经济行为。造成公司权益人发生的个人费用和权益人个人开发的建筑物的成本，全部挤入公司费用成本中。我们在调查中发现，公司权益人（包括家庭成员）的个人经济活动所发生的支出，如出国旅游的费用、享受高档消费品的费用等等全部被挤入公司的期间费用；在调查中还发现公司建大楼，权益人建小楼的情况，其挤占公司的成本比例是触目惊心的。（二）运用税收政策的缺失和会计政策的空间规避税收行为房地产企业运用会计政策的空间，即对同一经济活动可选用不同会计方法的原理，和利用税收法规的缺失，人为调整企业收入和成本费用，以达到规避企业所得税、个人所得税和土地增值税的目的。房地产企业在结转销售成本时，一方面利用税务机关的政策法规的缺陷，即税收政策只注重收入与时间关系的配比，而轻收入与因果（对象）关系的配比；另一方面，利用会计政策的空间，如利用“配比原则”对当期成本费用确认存在的空间，即一是房地产企业利用存在存货成本流转假设等会计环境的影响，在对“存量房”销售成本的确认上存在“加权平均法”、“个别计价法”、“先进先出法”和“后进先出法”等方法的选择，而选择不同的方法，均可以配比当期的销售收入，但不同的方法会导致当期销售成本的明显差异。房产地企业正是利用了税收法规的缺失和会计政策的空间，在结转销售成本时，人为调节企业成本，或以小配大，即小收入配比大成本费用；或张冠李戴，即销售的是甲套（或幢），而成本结转的却是乙套（或幢）；二是利用会计制度中“配比原则”对收入与费用配比关系上只明确了“质”，而忽略了“量”的缺陷，即利用了企业期间费用与其收入在数量上无法正确配比的实际，来增加企业当期费用。如工资费用、业务招待费、广告费、会务费和差旅费等期间费用。绝大多数房地产企业为了达到利用税收政策的缺失和会计政策的空间规避税收的目的，对开发成本的会计核算均不按开发房屋的细数（如幢或套）设置明细会计科目，只设置总账科目。在发生销售时，只按时间关系配比结转销售成本，而不按因果（或对象）关系结转所销售的房屋成本。在调查中发现，房地产企业存在大量的“零成本房”现象。所谓“零成本房”是指房地产企业在某个开发项目中，已结转了其所有的成本，但仍然有部分“存量房”待售，也就是说这些“存量房”一旦发生销售，已无成本与其配比，即收入等于利润。但这些“零成本房”是绝不会再对外销售的，它们大都成了房地产公司的办公大楼或是公司权益人的私人住宅。调查显示，一般房地产企业的“零成本房”占整个开发项目的3%--7%。（三）利用现行税收政策的缺失沉淀或转嫁税收行为一是，我国税法规定对股权转让行为不征流转税，仅对其收益征收企业所得税，这一规定为房地产开发企业规避其应缴纳的营业税创造了机会。部分房地产企业，正是利用这一规定，将其销售房屋应缴纳的营业税大量沉淀到买方。在调查中发现，部分房地产公司会事先成立了一个全子公司，并由该子公司拥有待售房产（一般是整幢房屋）。当有买家时，就将该子公司的全部（或部分）股权转让给买方。在该活动过程中，法律上子公司仅仅变更了股东，公司名称未变更，纳税主体的地位没有改变，该房产的产权也仍然属于子公司。经济上房地产公司没出售房屋，其出售的仅仅是子公司股权。虽然房地产企业失去了对子公司的控股权，但这正是成立子公司的目的所在。这样一来，房地产公司就成功地规避了其应缴纳的营业税，并将营业税税金全部沉淀到买方。理论上讲，如果买方永久持有该房产或是继续转让子公司股权，那么，这部分房产应缴纳的营业税税金将永远沉淀下去。二是，我国现行税法中存在大量的税收优惠政策，如再就业的税收优惠政策；军队转业干部、退役士兵、随军家属自谋职业、就业的税收优惠政策；福利企业税收优惠政策和各省市的税收特区的税收优惠政策等等。这些税收优惠政策对企业的减免幅度是非常大的，如符合军队转业干部政策的企业，可享受3年内免征营业税、企业所得税和个人所得税的巨大优惠。调查中发现,房地产公司利用现行税收优惠政策，将其应缴纳的企业所得税、营业税等税金转嫁到享受税收优惠政策的关联企业。房地产企业会事先在不同的地区，通过各种手段成立若干家能享受税收优惠政策并且表面上毫无关联的房地产（中介）销售公司。然后，再与这些事先成立的中介公司签订合同，以较低的价格将房产转移到中介公司，中介公司再按市场价对外转让。本应由房产公司承担的税收就被转移到这些“销售公司”，而“销售公司”是享受国家税收优惠政策的，如此一来，国家的税金就成了房产大鳄们的饕餮大餐。（四）利用临界转换法规避税收行为所谓临界转换避税法是指由于税法规定的差异性，使得纳税人在面临同一个纳税对象或同一个涉税事项时，有两种或两种以上的纳税义务，纳税人通过数理计算与分析，找到税赋差异的临界点，从而适时转换身份或业务性质以达到最低税负。我国的税法体系中对房地产企业也存在着税收负担的差异，这就给房地产企业提供了选择临界点的巨大机会。如对外资和内资房地产企业在企业所得税、城建税、教育费附加等税种和税率上都存在着较大差异，税法规定外资房地产企业的企业所得税税率为24%，免缴城建税、教育费附加。在调查中发现，部分房地产企业重新注册登记、成立虚假合资（或外资）房地产公司，适时转换身份，以达到规避企业所得税、城建税、教育费附加等税收的目的。在调查中还发现，部分房地产企业利用合作建房的两种方式的差异，进行临界点的选择，适时转换业务性质，以达到规避营业税的目的。所谓合作建房，就是指一方提供资金，一方提供土地使用权，两方共同建造房屋的行为。根据现行税法的规定，合作建房有两种方式，即纯粹“以物易物”方式和成立“合营企业”方式。由于两种方式中因为具体情况的不同，而产生不同的纳税义务。例如，甲企业拥有土地使用权，乙企业拥有资金，它们可以通过合作建房的方式进行交易。第一种情况是：甲乙企业约定，房屋建好后双方均分房屋面积，即“以物易物”方式。税法规定该经济活动