商务花园项目的产品研究与案例分析专题报告

商务花园专题研究报告2021.10报告目录商务花园的形成与发展1商务花园产品分析2商务花园案例分析3商务花园未发发展与总结4商务花园形成与开展起源与开展形成因素与CBD特征比较商务花园内企业形态商务花园的形成与开展一.商务花园的起源于开展BusinessPark的起源，最早可以追溯到EbenezerHoward的“花园城市〞理念：一个位于大城市边缘的小型城市—最正确人口约在3.2万人左右，铁路是城市中主要的运输连接方式。现代的BusinessPark概念那么是一个综合与人性化的产物，通常BusinessPark是坐落在城市边缘，其园区内为规划有序的工作室或厂房的有机组合；是提高生活质量、并以优美的绿色园林景观激发工作人员灵感的地方。整个BusinessPark的开展可以分为四个时期：TOWN概念

开展邻里关系商务与社区

起源阶段

第一代的BusinessPark可以说，是从广为人知的“工业园区〞演变而来。其通常坐落在已有城市的边缘，或者临近某个小城市。园区由多组小规模的建筑组成。偏重于那些基于科学研发的企业，而非商业型的企业。第二代BusinessPark在园区的规划上，他们更多的融合进城市生活的元素，在园区内设置一些商业设施，而不再像第一代那样追求园区的大面积，转而追求如何将BusinessPark有机的融合到城乡结合部，在紧密联系城市的同时，又不失去自己独有的人文社区特色。第三代BusinessPark开展的三要素为：开展规模、位置和密度。开展规模决定位置、位置决定交通、交通影响密度。此时的BusinessPark已经成为城市功能的一局部，可以有私人空间和公共空间之分，但是那些园区内的新技术企业还不能真正拥有优美景致的独立小环境第四代BusinessPark的出现—一个可以“自己自足〞，以及可以提供足够内部交流空间的综合社区。就此，这时的BusinessPark已经逐步变成了一个与小城相仿的大社区，或者已经成为一个新型的现代化NEWTOWN。商务花园的形成与开展二．商务花园形成的因素商务花园是一种位于城市边缘区域，具有良好自然景观的低密度写字楼物业。这种低密度办公物业在国外已经开展十分成熟。在国内，商务花园随着北京“总部基地〞工程的成功销售而声名远扬。许多开发商开始积极关注其商务花园这种新的办公物业，希望同样打造出成功的商务花园产品。但是如果简单地把商务花园理解成为一种低密度的写字楼物业，认为只要“照猫画虎〞地把商务花园移植到哪里，哪里的商务花园就能够获得成功那就而错了。其实，有这种想法的人只是注意到了商务花园的建筑形式，而没有认识到影响商务花园形成的重要因素。通过分析，影响商务花园形成的重要因素中，以下三点最为重要产业结构的变化，是催生商务花园的重要因素从社会经济的开展可以看出，高科技产业在结构中的地位日趋显著。在这种产业结构变化中，新型企业----以来于脑力，以智力密集型生产所特有的办公要求催生出了商务花园，高科技企业也随之产生。城市结构的变化，这是促进商务花园规模开展的重要因素当一个国家或低于人均GDP3000美元，到人均GDP10000美元前，有一个较长的经济高速增长时期。此时整体城市功能进入扩张阶段，商务中心多元化开展成为可能，就此有效带动城市边缘区域商务花园的规模开展。办公需求的多元化，决定了商务花园的生存空间产业结构和城市结构的变化时促成商务花园形成的外部因素。就其形成的内部原因分析，正是因为城市中传统商务不能满足所有类型企业的商务需求才给商务花园的形成创造了特有的生存空间。商务花园的形成与开展三.商务花园与CBD高层写字楼比较一些人担忧商务花园会稀释CBD区域的商务气氛，争抢CBD高层写字楼的商务客户。实际上，这种担忧是不必要的。商务花园内入住的企业与在CBD办公的企业类型并不冲突。实际上商务花园中的企业与在城市中心CBD高层写字楼内的企业类型不同，他们对各自的办公需求也各不相同而且对城市整体上午结构的平衡开展有促进作用。商务花园与城市中心CBD高层写字楼特征比较商务花园城市中心CBD高层写字楼位置分布1．城市边缘区域，郊区城市化较，为完善的区域1.城市内部、市中心，多与城市中心商业区功能复合2．用地紧张度较低2.土地资源相对紧缺，用地紧张度高产品形态1.低容积率，绿化率高1.高容积率，绿化率低2.建筑密度低2.建筑密度高3.小体量，低层3.大体量，高层4.独立性：独门独院，战天占地具有独立冠名权4.标准化、统一5.个性化，满足公司自身个性的特别需要。写字楼是公司个体形象的载体5.强调写字楼整体形象，写字楼是某一群/档次公司群体形象的载体客户群1.需要良好的办公环境以提高工作质量的智力型公司或部门：如软件、研发等。1.需要浓厚的商业氛围以增加商业机会的服务：如贸易、广告、律师、会计、咨询等公司或部门。2.需要独立办公环境进行统一人力资源管理的公司：如“后台服务”公司---呼叫中心、快递服务公司等。2.金融企业总部：需要在城市中心区核心地段，以显示公司的实力，增强投资人的信心，促进自身商务事业发展。3.某些公司总部：着重企业内部的管理统筹，其工作性质决定了其不需要聚集在上午成本很高的城市中心区。对企业自身形象展示的需要很高。客户需求心理1.通过良好的办公环境，激发研究工作人员的传造粒，同工工作效率1.这些客户十分看重公司的商务综合成本，因此其需要聚集在城市中商务区以降低其商务综合成本。2.以独栋写字楼承载公司身后实力和品牌2.以写字楼所在的致命地段体现公司形象，增加企业自信商务花园的形成与开展四.商务花园中的企业形态

商务花园终归是中低密度的办公物业，他们往往位于城市边缘地区，又有良好的景观，开阔的视野，便利的交通等特点。这些商务花园的共性决定了其入驻企业形态的多元化并非杂乱无章，各种企业也不是毫无原那么地进入园区。恰恰相反，商务花园中的主流企业具有一些共同的特征。企业对城市依赖度相对较低商务花园中聚集的往往都是可以相对独立于城市，或者远离城市的喧嚣对企业的生存更有益的企业。这些企业管理者认为，商务花园与大都市相比廉价的地价，关联度高的同行在商务花园聚集会，使得企业运营本钱降低。多数企业依靠智力创造财富

商务花园的一大优点是环境优美，视野开阔。而舒适的工作环境，更能帮助员工提高工作效率，视野开阔。而舒适的工作环境更能斑竹员工提高工作效率。经调查在绿色生态环境中办公可以使工作效率提高10%以上。企业对便捷交通的依赖性较强便捷的交通，是商务花园的必要条件，也是园中企业与外界沟通的必要渠道，一些企业对其有很强的依赖性。这样的企业每天会和外界发生大量的业务交换，同时还需要开阔空间来防止货物，最为典型的是物流和会展企业。企业需要有自己独特的气质和文化品位

企业希望通过自身办公环境向世人展示出一种人性化的，个性化的企业形象，用大规模的独家园区展示公司实力，自身工作特征，特有的文化气质，提高环境质量。而在城市边缘的商务花园正可以为这些大型企业提供这样一种时机。企业对生态环境的追求孜孜不倦

商务花园还心音了这样一些行业的公司，如食品行业，生物医药行业，航空航天行业等，他们的总部选址都十分看重区域良好的生态环境。这是由这些企业所处行业的需求所决定的。这些行业的生产和制造都要求很高的卫生条件和良好的自然环境条件。

以主流企业为主要业务对象的效劳企业除了主流企业之外，在商务花园中还存在这三类效劳企业一类是跟随着主流企业开展的上下游企业第二类是为主流企业效劳的配套机构，如金融效劳机构，风险投资机构，商务效劳机构等，第三类就是为在商务花园工作的员工提供生活效劳的企业，如餐饮，家政，休想娱乐公司等。报告目录商务花园的形成与发展1商务花园产品分析2商务花园案例分析3商务花园未发发展与总结4商务花园产品分析区域分析规划分析独栋面积分析产品设计分析设计公司外立面景观分析工程配套分析营销策略分析广告语、价格分析销售率、销售速率、销售量分析企业关注度、入住企业分析商务花园产品分析

一.区域分析：嘉捷：位于亦庄开发区内，凉水河北，东临京东方。BDA国际企业大道Ⅱ：位于易庄荣华路南端点，大兴区亦庄经济开发区景园北街2号BDA国际广场：大兴区亦庄经济开发区荣京西街总部基地：西南四环外-北京市丰台区中关村科技园丰台园。处于四环边噪音较大，属于丰台区。总部国际：西南四环以外，总部基地西侧，属于丰台区MAX：顺义空港工业区B区，东距首都机场一公里，南临新国展三期国际公寓。MAX处于别墅区内，居住范围较重，会有飞机起飞降落的影响。属于顺义区非中心：朝阳区定福庄区域朝阳北路，属于朝阳区汇龙森国际企业港：易庄东区最南侧商务花园产品分析嘉捷：工程占地7.2公顷，总建筑面积8.4万平方米，容积率1.4，绿化率40%。分两期开发，一期色调为灰色，二期色调为白色，由20栋可售独栋办公组成，一栋配套餐饮楼及一栋综合楼。食堂面积1700平方米。没有商务配套，商务气氛不浓重。BDA国际企业大道Ⅱ：占地5.4万平方米，建筑面积19万平方米，16栋单体建筑，已建成7栋，1栋会所。BDA国际广场：占地4万平方米，建筑面积12万平方米。分两期开发，一期开发八栋，每栋8-10层，单体面积3000-8000平方米。二期预留5万平方米，做定制。容积率1.98。总部基地：总占地面积65公顷，分为东区和西区两个区，东区为国际区，西区为大中型企业总部，东区一期完工，建完办公8栋，6栋会所。西区三期工程均完工并入住，西区占地47万平方米，建筑面积65万平方米，容积率1.38，绿化率大于50%，，可售总部楼303栋，会议中心，两栋公寓，一栋商务酒店，4000平米地下食堂。东区占地18万平方米，规划建筑面积75万平方米，容积率1.59，绿化率大于50%。本区域为开放式办公。总部国际：占地面积：118432.59平米〔一期55199.59平米，二期63233平米〕，总建筑面积：212880平米〔一期99659平米，二期113221平米〕，地上建筑面积：177798平米〔一期82769平米，二期95029平米〕，地下建筑面积：35082平米〔一期16890平米，二期18192平米〕，110余栋，绿化率：39.4%，容积率：1.5MAX：规划建筑面积35万平方米，容积率1.168，分五期开发，已建成三期，建筑面积20万平方米，72栋办公独栋，一栋商务酒店，绿化率35%。南北向东偏转30度。较为现代化的园区，但是人气缺乏，多为中小私营业主。产业分化不明显。非中心：占地39公顷，分为一期、二期开发建设，一期建筑面积93700平方米，由7个组团构成，每个组团由4栋单体建筑构成，区域北部设26500平方米会所，二期2021年11月开工。汇龙森国际企业港：占地50078平方米，总建筑面积95190平方米。已建成16栋。14栋独栋，两栋综合办公楼。二.规划分析：商务花园产品分析三.独栋面积分析：嘉捷：单体面积为1200-2000或1600-2800平方米，三至四层。没有电梯，形势上更像老式办公楼。BDA国际企业大道Ⅱ：4000-12000平方米单体，7-18层，单体面积过大，和总部基地概念较像，但是更趋于写字楼概念。BDA国际广场：单体面积3000-8000平方米，每栋8-10层。豆腐块楼房。总部基地：西区单体建筑面积1000-6000平方米，六至十二层。单体面积大，独栋概念较弱。总部国际：工程户型面积为1000--4000平米，5层，形式上和总部基地类似，但是楼层相对较低，单层面积利用率高。MAX：单体面积800-1600平方米。四层，屋顶赠送花园。面积和U谷较接近，户型上多为双拼至四拼，楼间距较小，单体公共空间较小。非中心：单体面积2300-3500平方米，4层，局部为水滴形状建筑物，局部为豆腐块形状建筑，但是排列较有顺序，打破了南北或东西走向顺序，由水滴形状向外发射。汇龙森国际企业港：2800-5000平方米，4-6层。四.产品设计差异：设计公司：嘉捷：建筑设计公司为北京京冶建筑设计院，设计了中关村西区4号地、北京嘉捷产业园、北京银帆西雅图、北京望京悠乐汇商住、北京公馆等大型的商业和住宅工程。BDA国际企业大道Ⅱ：秦禾国际建筑工作室是北京市建筑设计研究院实施体制改革后第一批试点单位，和其他公司合作设计了北京硅谷亮城、莫斯科中国贸易中心、北京-观唐、北京-世纪东方城4期、济南明湖天地等多项公建、住宅工程。BDA国际广场：中房集团建筑设计事务所。是所有工程中实力相对较弱的设计公司。总部基地：总体规划〔土人景观〕园区规划主要以学校为主，建筑总设计〔李文-华通设计参谋工程〕设计过4个工业园区、多个城市规划、综合商业设计，综合实力较强。总部国际：ＡＡ国际·都市建筑设计咨询〔北京〕，北京新纪元建筑工程设计MAX：PERKIN&WILL〔美国〕/东方华太，设计公司主要以写字楼为主。7非中心：规划设计〔德国MV〕，景观设计〔美国匡形〕。8汇龙森国际企业港：北京京澳凯芬斯设计，是所有工程中实力相对较弱的设计公司。小结：MAX首席设计为国外设计师，理念较新，建筑形式新颖。非中心为国外设计师，这两个工程均摆脱国内的方正的楼房概念，独特的建筑形式易为楼房的卖点。商务花园产品分析外立面：嘉捷：瓷砖、涂料、玻璃，一期为灰色色调、二期为白色色调，从外立面的材料上看显得档次较低。BDA国际企业大道Ⅱ：石材、玻璃幕墙。BDA国际广场：石材、LOW-E玻璃、U型玻璃、铝板总部基地：普通玻璃和low-E玻璃，局部配氟碳喷涂铝板饰总部国际：石材、涂料、铝板MAX：干挂陶土板〔德国〕、U玻、玻璃幕墙、铝板幕墙非中心：石材、玻璃幕墙汇龙森国际企业港：高级通体砖，LOW-E玻璃幕小结：嘉捷外立面以涂料为主，不显档次，BDA国际企业大道Ⅱ、总部基地主色调为黑色，过于压抑，MAX外立面材料保温隔热，现代感强。商务花园产品分析五.工程配套分析嘉捷：园区内无商务配套，使用亦庄内大配套。BDA国际企业大道Ⅱ：会所设有员工餐厅、银行、健身房、超市等。BDA国际广场：园区内设有会所，员工餐厅。总部基地：园区内配套齐全，商务会馆、会议中心、商务宾馆、经济型酒店、购物中心、餐饮、休闲娱乐、银行均在园区内设置，并配有办公注册等一体化注册单位。总部国际：园区内无独立配套，与总部基地共用大配套。MAX：园区内含纳商务酒店、公寓式酒店、商业街。食堂采用周边住宅区内配套。非中心：园区内有会所、食堂。汇龙森国际企业港：园区内配备食堂。六.景观分析嘉捷：绿化过于单调，以绿地为主、配有少量灌木，由于在园区外的市政绿化面积较大，间接提高了整个园区绿化率，除绿地外无其他景观设施，较为单一。BDA国际企业大道Ⅱ：立体景观，分层绿化，在二层作一个连廊，一楼挑高，采光好。BDA国际广场：和BDA国际企业大道Ⅱ采取绿化概念相同，不同是做了下沉广场，地下采光停车库总部基地：景观形式多样，庭院式中心绿化，层次清楚，各地块内都设有多位世界杰出人物塑像，人文景观气氛浓，缺点为楼间距过小，楼宇之间绿化少，大局部为共用绿化，缺少独占空间和私密性。总部国际：中心做绿化广场，楼与楼之间间距较小，绿化少。和总部国际景观理念根本相同。MAX：建筑物倾斜与坡屋顶、屋顶花园组成建筑景观，下沉式广场使整个园区错落有致，园区内由水系、绿植穿插其间。非中心：组团式绿化，植被分布在建筑物周围。有土堆推起的坡做草地，没有概念性绿化，在局部建筑物屋顶做屋顶花园。龙森国际企业港：建筑物周边绿化以低矮灌木为主，在组团中间有集中绿化广场，令设置水池，但是植被过低，绿化感不强。商务花园营销策略分析一.广告语嘉捷：独栋总部、选择亦庄BDA国际企业大道Ⅱ：超越标准，定制总部力量BDA国际广场：为企业造国际平台总部基地：真正的总部楼·你自己的楼总部国际：企业独栋、花园办公MAX：国门一公里，空港企业园非中心：500强的商务花园汇龙森国际企业港：企业总部独栋办公，您的独立宣言。完美独栋，自由精神。广阔天地，王者藏锋。嘉捷：7500元/平方米BDA国际企业大道Ⅱ：9125元/平方米BDA国际广场：8100元/平方米总部基地：13000-16000元/平方米总部国际：9600元/平方米MAX：10800元/平方米非中心：15360元/平方米汇龙森国际企业港：7200-7600元/平方米，较6月初上涨10000元/平方米。二.价格小结：企业独栋的广告语根本都选择了介绍园区特征、独立、私家此类词汇为了表现企业独栋商务花园特征。在价格方面除了嘉捷这样较早的工程其他地区均在10000元/平方米左右。商务花园营销策略分析三.销售率嘉捷二期：96.4%BDA国际企业大道Ⅱ：46.8%BDA国际广场：44.8%总部基地：西区97%，总部国际：一期全部售完，二期在建尚未销售MAX：92.4%非中心：82.6%汇龙森国际企业港：3.4%，有局部面积抵押给建筑公司。嘉捷二期：72.48%/年，31891.2㎡/年BDA国际企业大道Ⅱ：35.2%/年，27564㎡/年BDA国际广场：89.6%/年，22400㎡/年总部基地：西区20.42%/年，132737㎡/年总部国际：66.67%/年，66439㎡/年MAX：92.4%/年，136752㎡/年非中心：29.19%/年，27348㎡/年汇龙森国际企业港：5.1%/年，4854㎡/年，有局部面积抵押给建筑公司。四.

年销售速率、销售量分析小结：从销售率、年销售速率和销售量来看，商务花园总体上销售良好，结合区位因素和商务花园自身品质等因素，优质交通便捷的商务花园销售明显好于其他。商务花园营销策略分析五.企业关注度意向客户价格承受力企业停车位需求商务花园营销策略分析六.BDA国际企业大道和嘉捷科技园入住企业分析报告目录商务花园的形成与发展1商务花园产品分析2商务花园案例分析3商务花园未发发展与总结4北京商务花园总部基地BDA国际企业大道非中心德胜尚城硅谷亮城国内产业园区中关村软件园案例名称总部基地BDA国际企业大道非中心德胜尚城硅谷亮城商务花园案例分析商务花园案例分析--总部基地〔ABP〕地理位置西南四环科丰桥外交通情况项目位于中关村科技园区丰台园，紧邻丰葆路，南邻世界公园。开发商北京中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司策划营销代理商策划顾问：威格斯（中国）顾问有限公司项目策划：英国道丰国际集团规划投资策略中心项目规划设计单位总体规划：土人景观修建性详细规划：加拿大AA设计事务所西区项目总体规划及建筑总设计：华通设计顾问工程有限公司装修标准写字楼外立面为玻璃幕墙、铝板幕墙、瓷砖，内装修为毛坯总占地65公顷，总建筑面积140万平米，容积率约1.59，绿化率约50%，并分为西区和东区。西区包括303栋独栋写字楼，总建筑面积65万平米；还包括酒店、公寓、会所等。独栋办公楼单体面积为1100-6000平米，其中以1600-2900平米为主（占74%），3000平米以上仅占10%。办公楼标准层面积为200-500平米，层数为6-12层，层高为3.4米，挑空层高为4.2米，柱距为8米。东区定位为国际区，占地面积18万平米，建面为58万平米，包括54栋独栋写字楼，单体写字楼面积为6000-12000平米。西区基本已全部竣工，东区目前在做外立面装修。园区配套西区每个庭院中心均设置有面积约为200-500平米的会所，满足企业总部的工作用餐、休息、会客需求。配备双语幼儿园。西区还包括6万平米99米高的六星级酒店及总部大厦、2栋共4万平米商务酒店、2栋共4万平米总部小公寓（上千套面积约30-50平方米的小公寓）、一层底商、1600平米总部大讲堂（会议中心）等。当时售价售价13000元/平米，物业费3.98元/平米月，地上车位150元/月。销售情况西区于2003年6月19日开盘。截止到2008年3月初，西区303栋独栋写字楼，还剩4、5栋楼。东区于2008年6月开盘。位置条件位于北京西南四环中关村科技园丰台园二期紧临四环路、京开高速、京石高速，交通便利ABP入市之前，周边商务气氛十分欠缺商务花园案例分析--总部基地〔ABP〕根本指标总占地面积：65公顷总建筑面积：130万平方米商务区容积率：1.59绿化率：50%总投资额：约45亿人民币建设周期：3-5年商务花园案例分析--总部基地〔ABP〕分期情况西区东区商务花园案例分析--总部基地〔ABP〕占地47公顷302栋商务楼21个会所3栋酒店总部公寓总部购物中心占地18公顷54栋商务楼4万平方米地下商业9洞高尔夫练习球场分期情况西区由外向内壹期壹期贰期叁期一期20万平米，85栋二期20万平米，87栋三期30万平米，130栋商务花园案例分析--总部基地〔ABP〕产品形式每栋面积1200至6000平米，6-12层类型层数面积（平方米）组合形式A1253002楼座组合B1233002楼座或3楼座组合113000102700C822002楼座或3楼座组合7190061600D612004楼座组合E822004楼座组合7190061600商务花园案例分析--总部基地〔ABP〕产品形式A型

12层二楼座组合电梯2部/楼座，计4台层高首层4.2米标准层高3.4米顶层高3.3米建筑高度46.4米建筑面积5960平米商务花园案例分析--总部基地〔ABP〕商务花园案例分析--总部基地〔ABP〕A型总部楼1＃2＃单层建筑面积约500平米产品形式B型二楼座组合或三楼座组合电梯2部/楼座，计4台或6台层高首层4.2米标准层高3.4米顶层高3.3米楼型楼层数单体面积（平方米）B123306.72113031.16102755.60商务花园案例分析--总部基地〔ABP〕B型总部楼1＃2＃单层建筑面积约280平米商务花园案例分析--总部基地〔ABP〕楼型楼层数单体面积（平方米）C82204.4871928.9261653.36产品形式C型二楼座或三楼座组合电梯1部/楼座，计2台层高首层4.2米标准层高3.4米顶层高3.3米商务花园案例分析--总部基地〔ABP〕C型总部楼1＃2＃单层建筑面积约270平米商务花园案例分析--总部基地〔ABP〕产品形式D型6层四楼座组合电梯1部/楼座，计4台层高首层4.2米标准层高3.4米顶层高3.3米建筑高度26米建筑面积1200平米商务花园案例分析--总部基地〔ABP〕D型总部楼1＃2＃单层建筑面积约200平米3＃4＃商务花园案例分析--总部基地〔ABP〕楼型楼层数单体面积（平方米）E

822107190061625产品形式E型四楼座组合电梯1部/楼座，计4台层高首层4.2米标准层高3.4米顶层高3.3米

商务花园案例分析--总部基地〔ABP〕商务花园案例分析--总部基地〔ABP〕E型总部楼1＃3＃单层建筑面积约270平米2＃E型总部楼1＃3＃标准层以过廊相连2＃商务花园案例分析--总部基地〔ABP〕楼型比例面积区间（平方米）比例（％）1600以下481900－2200402700以上12商务花园案例分析--总部基地〔ABP〕配套设施会所玛雅风格21个分散布局，餐饮、休闲功能总建筑面积10000平米，单体面积300－1500平方米餐厅：50－60％员工餐厅、30－40％中档、10－20％高档总部大讲堂：1200平方米酒店五星级酒店：1栋，99米高，60000平方米商务酒店：2栋，20000平方米商务花园案例分析--总部基地〔ABP〕配套设施总部小公寓：1000余套，每套面积30-50平方米总部购物中心：30000平方米，地上三层、地下一层停车场设有地上、地下停车场，一期100个/万平方米自动管理系统包含自动闸栅、自动读卡、自动计费系统租赁，地上停车位150元/个·月，地下停车位500元/个·月商务花园案例分析--总部基地〔ABP〕配套设施分布商务花园案例分析--总部基地〔ABP〕会所商务花园案例分析--总部基地〔ABP〕会所商务花园案例分析--总部基地〔ABP〕总部小公寓商务花园案例分析--总部基地〔ABP〕五星级商务酒店商务花园案例分析--总部基地〔ABP〕工程特色建筑风格统一：园区统一色调、颇具气势商务花园案例分析--总部基地〔ABP〕工程特色会所形态各异：每个组团的会所颜色、形状均不相同，增强生气商务花园案例分析--总部基地〔ABP〕工程特色会所形态各异：每个组团的会所颜色、形状均不相同，增强生气商务花园案例分析--总部基地〔ABP〕工程特色会所形态各异：每个组团的会所颜色、形状均不相同，增强生气商务花园案例分析--总部基地〔ABP〕工程特色组团布局方式：不同的楼型以绿地、水景围合成一个个组团，增强每座楼宇的采光效果与景观均好性商务花园案例分析--总部基地〔ABP〕工程特色组团布局方式：不同的楼型以绿地、水景围合成一个个组团，增强每座楼宇的采光效果与景观均好性商务花园案例分析--总部基地〔ABP〕客户类型行业类型包括钢铁、自动化、铁路系统、航空航天、电信、金融、医药等化工、钢铁、汽车等制造类企业占总量的43％电信、电子、软件等高科技企业占总量的23％商务花园案例分析--总部基地〔ABP〕客户类型地域范围北京：70％外地：25％北方企业为主，尤以河北居多其余多为全国性大型企业国外：5％商务花园案例分析--总部基地〔ABP〕客户类型企业性质国资委企业民营企业合资企业外资企业租售情况可售可租销售价格：一期开盘价为6000元/平方米，二期开盘价7150元/平方米，现均价7900元/平方米租金：3.5元/天·平方米物业管理费：4-5元/平方米·月，保安由园区统一提供商务花园案例分析--总部基地〔ABP〕经验借鉴成功创新产品形式：商务花园的出现，导致市场需求集中放量整合“总部〞概念：冠名“总部基地〞，抬升工程形象宣扬总部经济：以“经济现象〞大造声势，标榜工程现实性与前瞻性引入庄家客户：增强购置信心、提升工程档次中国诚通集团中国铁通集团中华通信系统中国航天时代电子公司中牧实业股份中成进出口股份正泰集团德龙钢铁商务花园案例分析--总部基地〔ABP〕经验借鉴缺乏设备设施档次较低：建筑的节能性能较差、立面材料也较为低档，导致其对于国外或全国知名企业的吸引力大为降低配套考虑不周：根本便利性配套投入使用期过晚，总部基地不得不将一整栋办公楼暂时作为员工食堂、会所之用，造成资源的极大浪费后期动力缺乏：对园区推广没有合理、系统的营销策略及宣传方案，前期造势没有得到后期的延续，客户层次也逐渐走低〔主要表达在后期楼型面积逐渐减小〕商务花园案例分析--总部基地〔ABP〕地理位置亦庄经济开发区荣华路交通情况向东1500米可达京津塘高速公路，向北可直通北京五环路。有公交开发商北京经开投资开发股份有限公司策划营销代理商一期为思源顾问、二期为戴德梁行项目规划设计单位建筑设计：北京市建筑设计研究院景观设计：北京易景道景观设计工程物业公司：北京博大经开物业管理有限公司广告公司：浩文世纪装修标准二期写字楼外立面为玻璃幕墙、陶瓷板墙。内装修为毛坯。总建筑面积30万平米，分三期开发。一期11万平米，43栋独栋写字楼，单体面积为1200-4000平米，其中以2000多平米的写字楼为主。二期占地面积约5.4万平米，总建筑面积约19万平米，其中地上建筑面积约13万平米，地下建筑面积6万平米，车位总数为1250个。项目包括16栋7-18层的独栋写字楼；每3-4栋独栋写字楼围合布局，共同组成了5个建筑组团。中心组团中两栋88米标志性建筑，为“亦庄第一高度”。16栋独栋有5种户型，除中心组团的四栋高度在10层以上外，其余四个组团都为7层或9层的建筑。所有临街独栋都可拆分为两家公用，建筑面积为3000—12000平米，标准层面积为500—800平米。所有建筑均为三面或四面采光，所有户型除核心筒之外的所有区域都可以自由变化组合。首层大堂层高8.4米。一期于2005年中旬交房。二期目前在售的C和D区计划于2008年6月30日交房。园区配套在中心组团的会所，设有员工餐厅、银行、健身空间、超市、培训厅等多种设施，还具备书吧、电影放映厅等娱乐休闲功能。当时售价C04、D02售价8800元/平米。C02分层出售，每层面积为650-700平米，售价为9000-9200元/平米。物业费4.2元/平米月，供暖费13.61元/平米月。销售情况一期于2004年5月28日开盘，2006至2007年期间43栋写字楼售罄。二期C区和D区于2007年3月31日开盘，截至2008年3月初，7栋大体量独栋写字楼，还有3栋未售。已售写字楼含有开发商自留1栋。商务花园案例分析--BDA国际企业大道位置条件北京东南五环亦庄北京经济技术开发区内国际企业大道入市之前，已有数十家世界500强企业在亦庄投资建厂，产业气氛浓厚商务花园案例分析--BDA国际企业大道根本指标总占地面积：12万平方米总建筑面积：约11万平方米，其中地上局部9万平方米容积率：0.77绿化率：41%商务花园案例分析--BDA国际企业大道分期情况由外向内分三期开发，一期面积3万平米壹期贰期叁期商务花园案例分析--BDA国际企业大道物业风格全区统一的现代简洁风格各个楼宇采用不同的色彩搭配及外形构造商务花园案例分析--BDA国际企业大道产品形式每栋面积1000－3000平方米，3-4层楼型层数面积（平方米）组合方式A地下一层，地上四层1649.83独栋B地上三层2571.962楼座组合C地上三层2174.292楼座组合D地下一层，地上四层2184.78独栋E地下一层，地上三层2171.54独栋F地下一层，地上四层3197.78商务花园案例分析--BDA国际企业大道产品形式A型地上四层、地下一层独栋提供1部电梯的井道，不提供电梯设备单层面积427.16平米建筑面积1649.83平米商务花园案例分析--BDA国际企业大道产品形式B型地上三层二楼座组合无电梯单层面积893.61平米建筑面积2571.96平米商务花园案例分析--BDA国际企业大道产品形式C型地上三层二楼座组合无电梯单层面积839.58平米建筑面积2174.29平米商务花园案例分析--BDA国际企业大道产品形式D型地上四层，地下一层独栋提供1部电梯的井道，不提供电梯设备单层面积624.78平米建筑面积2184.78平米商务花园案例分析--BDA国际企业大道产品形式E型地上三层，地下一层独栋提供1部电梯的井道，不提供电梯设备

单层面积720.27平米建筑面积2171.54平米商务花园案例分析--BDA国际企业大道楼型比例商务花园案例分析--BDA国际企业大道楼型比例二、三期2200平方米的比例更大，可知一期销售给予了乐观的市场验证；增加了3000平方米的大户型，对工程档次起到了一定的提升作用面积（平方米）比例（％）变化（％）一期二、三期1600271116220053596250020119320001919商务花园案例分析--BDA国际企业大道装修标准外立面一期：仿石或金属涂料作为实墙装饰材料二期：外立面采用面砖局部玻璃幕墙内部毛坯商务花园案例分析--BDA国际企业大道配套设施会所一个为独立会所，另一个为售楼处独立会所有2500平方米，形式区别于办公楼设有公共会议室，设备齐全包括休闲餐吧、员工食堂、小型超市、健身中心等停车位每个办公楼赠送8-10个车位地上停车位出租，150元/个·月工程特色建筑风格与楼体形式多样化，适合小规模园区突出形象商务花园案例分析--BDA国际企业大道工程特色阳台、露台等细部的设计，使每一楼型价值最大化商务花园案例分析--BDA国际企业大道工程特色阳台、露台等细部的设计，使每一楼型价值最大化商务花园案例分析--BDA国际企业大道工程特色阳台、露台等细部的设计，使每一楼型价值最大化商务花园案例分析--BDA国际企业大道工程特色小尺度绿化景观更具实用性商务花园案例分析--BDA国际企业大道工程特色小尺度绿化景观更具实用性商务花园案例分析--BDA国际企业大道客户类型行业高新技术产业能源产业时尚产业地域绝大局部为北京企业个别国外企业无外地企业商务花园案例分析--BDA国际企业大道客户类型局部入驻企业名录西班牙泰尔文特控制系统(北京)，1600平米北京爱捷洲际科技〔evejoin〕，1600平米迪泰柯申信息技术黄金集团中石油天然气管道投资，2200平米北京白领服饰设计中心及总部，5000平米〔2500×2〕北京科曼-维斯凯〔viscap〕服饰，2200平米资生堂〔中国〕研发中心，3000平米租售情况只售不租售价：一期均价6400元/平方米，二期均价6800元/平方米各楼型销售情况都很好商务花园案例分析--BDA国际企业大道经验借鉴成功依托亦庄开发区的成熟气氛，抓住市场空间，开发区域内的升级产品1000－3000的面积区间，适应市场需求，同时具有灵活的组合空间形象丰富，6种楼型6种立面，丰富了视觉观感，弥补规模缺陷对于细部的关注，在整栋物业销售中尤为重要缺乏一期3万平米，弧线形排布，甚显薄弱，缺乏以展示整体形象楼宇布局过密，缺乏私属感与档次感受规模影响，自身配套匮乏、公共空间缺乏商务花园案例分析--BDA国际企业大道地理位置项目位于东五环外的朝阳北路北侧交通情况项目北侧为地铁6号线终点站，距CBD中心区8公里、京通快速路2公里、机场高速5公里、东四环8公里、东五环约4公里。开发商北京中弘投资有限公司策划营销代理商无项目规划设计单位规划设计：德国MV景观设计：美国匡形物业管理：中弘文昌物业管理公司物业顾问：中粮凯莱广告公司：东方博文装修标准一期写字楼外立面由玻璃幕墙和石材组成。内装修为毛坯。占地39公顷，建筑规模近45万平米，包括30万平米写字楼、10万平方米会展中心、26500平米会所、配套酒店公寓。一期写字楼部分由7个组团28栋高独栋写字楼组成，容积率为0.9，每个组团都是由一个水滴形写字楼和3个矩形写字楼组成。写字楼整栋面积为2300-3500平米，平层为350-850平米，柱距为8米，地上4层、地下1层，层高3.9米。一期地上车位198个、地下车位613个，共811个。一期已竣工；二期计划于2008年5、6月份开工，建面20万平米左右，包括独栋写字楼、酒店式公寓；三期会展中心计划于2008年年底开工。园区配套一期建有会所，包括一座主体建筑与3个辅助建筑组成，经营内容包括可容纳700人的员工餐厅、网球馆、篮球馆、影剧院、会议中心等。会展中心在写字楼二期的南面，由一个5万平米主体建筑与5个5000平米的辅助建筑组成。当时售价售价16000元/平米，租价4元/平米天，物业费为5.8元/平米月，地上车位150元/月，地下车位350元/月销售情况2005年9月22日开盘，截止到2008年3月初，一期28栋，还剩2栋（整售）、3栋楼部分层可租可售（还有4-5层）。已售写字楼含有开发商自留2栋。商务花园案例分析--非中心位置条件北京东五环外朝阳与通州交界处紧临朝阳北路，交通条件一般北京东部唯一的低密度办公物业不属于开发区或科技园，不属任何成熟商务或商业区未来规划为办公区，目前周边开展缓慢，无商务气氛商务花园案例分析--非中心根本指标总占地面积：约为39公顷总建筑面积：45万平方米容积率：0.91建筑密度：22％绿化率：30.8％商务花园案例分析--非中心分期情况由内向外开发，三期为会展中心、临主路一期占地：100700平方米建筑：138858平方米28栋办公、4栋会所办公：114558平方米会所：24300平方米壹期贰期叁期商务花园案例分析--非中心产品形式每栋面积2500－3500平方米，4层3个矩形与1个圆形建筑构成一个组团商务花园案例分析--非中心楼型比例7个组团每组团由1栋水滴形建筑与3栋矩形建筑构成会所楼型面积（平方米）比例（％）水滴350025矩形290050250025商务花园案例分析--非中心楼型比例其中一个组团分层销售，单层面积600－1000平方米户型面积（平方米）户型比例（％）一350019二290032三250016四500-90033商务花园案例分析--非中心配套设施会展中心：10万平方米会所：24300平方米商务会馆：会议、商务效劳、邮局、银行、客房、超市、洗衣房休闲健身中心：篮球馆、保龄球、羽毛球、乒乓球、桑拿、台球、健身房、游泳馆餐饮娱乐：餐饮、咖啡厅、美容美发停车位：地上地下共728个商务花园案例分析--非中心商务花园案例分析--非中心一期平面商务花园案例分析--非中心工程特色相对独立的小组团，为大客户提供整购的可能商务花园案例分析--非中心工程特色每个组团的楼与楼之间，通过二、三层的整体平台相连，首层树冠上部构成独特的空中植被首层二、三层商务花园案例分析--非中心工程特色外立面采用low－e玻璃，大落地窗提升工程的观景效果商务花园案例分析--非中心工程特色水滴形建筑底层架空，设花园，构成半私密半公共的交流空间商务花园案例分析--非中心客户类型行业以工业企业总部为主目前签约局部客户包括四川某工业集团：1组团，12000平方米维维豆奶：2栋，6000平方米某信用卡公司：1栋，3500平方米同一首歌：1层，800平方米商务花园案例分析--非中心租售情况可租可售，也可带租约销售售价：8000元/平方米，租金未定目前已销售23000平方米，销售速度较为缓慢经验借鉴成功独特的园区规划与建筑设计：既非处于成熟商务区、又不享受任何优惠政策，除北京的“首都〞地位对非中心的支撑作用外，独特的园区规划也起到了重要的作用一期位置与功能选择十分合理由于会展中心必须临主路，非中心选择由内向外开发虽然一期距离主路较远，但面前的大面积绿地提升了一期形象，也具备更大的升值空间一期会所同时建设，且功能齐全，极大的增强了企业的购置信心商务花园案例分析--非中心经验借鉴缺乏没有实现现楼销售：在各种条件均不利的情况下，没有样板楼的展示作用，难以建立园区形象推广策略与销售理念欠缺非中心2003年即开始销售，但对于市场了解不够，尤其没有主动引入庄家客户，导致工程一度封盘2005年重新入市后，商务花园早已被市场所熟识和认可，非中心那么仍以“现象〞进行宣传，而忽略客户最关心、也是工程最具优势的建筑形象、独特空间等，导致大量推广资金的浪费商务花园案例分析--非中心地理位置西城德胜门西北200米交通情况周边路网密布，二环路、德外大街、安德路、地铁二号线以及规划中的地铁十号线形成了完整的交通体系。开发商金融街房地产经营有限公司策划营销代理商项目规划设计单位物业公司：金融街物业管理公司装修标准外立面：劈开砖内部：公共部分精装修本项目由七栋独立的五层写字楼组成，如同北斗七星点缀于银河天际之上一样，聚首于古老得北京龙脉之上。七栋写字楼均拥有自己的私属庭院，地上五层均为大空间办公围绕庭院布局，较小的进深使办公空间拥有充足的自然光线。通过斜街、广场、胡同、庭院等室外公共空间，使建筑群拥有具备自己特征的小环境。是该地段所特有的多层低密度景观写字楼群。斜街：连接起南北两端的主、次入口广场，并串起所有胡同和单体建筑。庭院：每一栋单体建筑都有自己的独特得庭院，或古槐、或下沉或演化室内中庭。广场：建筑群有两个广场，主广场位于东南角，是面向城市的开放型空间。次广场位于西北角，由建筑自然围合而成，是斜街的终点。园区配套银行：深圳发展银行，民生银行支行，交通银行支行，工商银行支行，农业银行支行

餐饮：明星村，丰源包子铺，皇城老妈火锅，金九龙，鸿运天外天当时售价均价18300元/平方米销售情况商务花园案例分析--德胜尚城位置条件位于北京北二环，紧临德胜门属中关村科技园德胜分园商务花园案例分析--德胜尚城根本指标占地面积：22047平方米总建筑面积：71662平方米，其中地上建筑面积4.6万平方米绿化率：24.5％容积率：2.08

商务花园案例分析--德胜尚城产品形式七栋独栋写字楼地上5层，地下2层面积区间为3600－9400平方米商业商务花园案例分析--德胜尚城工程特色德胜门的文化挖掘将7栋写字楼比喻为北斗七星，聚首于龙脉之上“德胜门龙脉嫡传，上应七星，龙踞之所〞“七星拱北、德胜天下；厚德载物、德胜尚城〞中式庭院斜街：连接南北两端主、次入口广场，并串起所有胡同和单体建筑庭院：每栋单体有独特庭院，或古槐、或下沉或演化室内中庭胡同：七栋单体小楼之间形成空间，意为北京的“新胡同〞古朴的建筑立面与装修风格都与德胜门相得益彰商务花园案例分析--德胜尚城工程特色特色屋顶观景每栋建筑屋顶露台设计了一到两个观景办公室满足接待、会议、休息多重需求局部设计2米高的围墙，配合不同主题，在屋顶形成独立院落精品休闲商业配套新建仿古四合院，其功能为茶室或会所斜街内部首层布置局部咖啡厅、商业及展示用房，为写字楼内部人员使用，为斜街增添了活泼的气氛商务花园案例分析--德胜尚城工程特色挖掘区域文化内涵，将7栋写字楼比喻为北斗七星，聚首于龙脉智商，“德胜门龙脉嫡传，上应七星，龙踞之所〞总体布局商务花园案例分析--德胜尚城工程特色挖掘区域文化内涵，建筑立面、装修风格皆与德胜门相互辉映远处的德胜门商务花园案例分析--德胜尚城工程特色立面商务花园案例分析--德胜尚城工程特色大堂商务花园案例分析--德胜尚城工程特色电梯厅商务花园案例分析--德胜尚城工程特色楼梯青砖墙壁商务花园案例分析--德胜尚城工程特色卫生间商务花园案例分析--德胜尚城工程特色观景办公室商务花园案例分析--德胜尚城工程特色观景办公室商务花园案例分析--德胜尚城工程特色观景办公室商务花园案例分析--德胜尚城工程特色配合不同主题，在屋顶形成独立院落商务花园案例分析--德胜尚城工程特色配合不同主题，在屋顶形成独立院落商务花园案例分析--德胜尚城地理位置海淀区上地南口交通情况项目东临上地信息路，向东经上地南路可直达八达岭高速；向南与中关村大街相连，南侧为农大南路、双向四车道；开发商北京万景房地产开发有限责任公司策划营销代理商无项目规划设计单位北京市建筑设计研究院装修标准公共部分精装修，外墙采用玻璃幕和实体相结合项目占地101479m2，总建筑面积272605m2，其中高档写字楼15栋，19万平米、综合商业建筑一座，面积7万平米。写字楼底商建筑面积3万平方米。该项目共分为两个区，西、南区为高档商务办公区，由9栋独立式办公楼和两组6栋7层集中式办公楼组成，地上分别为3、5、6、7层；东北区为大型商业建筑，地上层数4层，商业南侧与办公楼群围合成了一个中心广场，面积达12000平米。

该项目可接受企业客户自由定制，按使用要求灵活调整施工方案，写字楼共15栋，每栋2000多至2万平米，并可通过公共空间实现有机连结，园区配套毗邻圆明园，靠近颐和园，与800米城市绿化带接壤。上地地区经过十年地发展，已经具备较完善地市政和生活配套，住宅、医院、学校、金融机构、商业设施等一应俱全。当时售价10500元/平方米

销售情况2007-10-30到2008-1-31均价为下沉式广场租金，购物中心、写字楼底商已整栋出售

现已满租商务花园案例分析--硅谷亮城位置条件位于北京北五环以外上地信息产业基地入口处周边高科技企业密集，具有强势的产业支撑商务花园案例分析--硅谷亮城根本指标用地总面积：119021平方米建设用地面积：101479平方米总建筑面积：261832平方米，地上192811平方米商业建筑面积：50400平方米办公建筑面积：142411平方米建筑密度：35％绿化率：53％容积率：1.9商务花园案例分析--硅谷亮城产品形式16座多层建筑，建筑层数3、5、6、7层9栋独立式办公楼两组6栋7层集中式办公楼商务花园案例分析--硅谷亮城楼型比例独立式办公楼集中式办公楼商业商务花园案例分析--硅谷亮城楼号建筑层数占地面积建筑面积（平方米）数量（栋）地上地下(平方米)商业1#4层1层12348632931集中式办公楼2#7层1层72585728933#7层1层5902455393独立式办公楼4#7层1层11831108115#7层26层2层902710517#6层1层1161852718#6层2层934652219#5层1层8214874110#3层1层8533783111#5层1层2313122921独立式办公楼面积区间为3800－13800平方米经验借鉴商业填补区域空白：上地区域内部多为小型便利性商业，周围居住人口也较多，对于集中商业的需求较大办公楼产品同质化：上地区域内均为各大IT企业独栋研发用房，硅谷亮城独立式办公楼单体面积与区域内建筑相似，但在政策与价格方面并无优势，销售缓慢商务配套缺乏：上地区域虽开展多年，但酒店。会议中心等商务设施十分缺乏，硅谷亮城自身也没有设置商务配套，无法满足大企业的办公要求商务花园案例分析--硅谷亮城地理位置北京市海淀区东北旺交通情况距八达岭高速公路1公里，距城市轻轨西二旗站700米，距五环公路4公里，距首都机场40公里开发商北京中关村软件园发展有限责任公司策划营销代理商项目规划设计单位装修标准规划总占地面积139公顷，总建筑面积60余万平方米，容积率0.44，平均建筑层数3层。园区由商务区和自然形态的研发区组成。商务区设在园区东、南两侧，建筑平面布置以街区的形式排列，建筑之间以庭园绿地相互连接。该区孵化器、公共技术支撑体系、信息中心、人才培训中心、宾馆等已建成使用。国际会展中心、体育场馆即将建成投入使用。软件研发区的研发中心以组团的形式，在森林绿地中自由疏散分布。充分体现了"让科技融入自然"的宗旨。截至到2010年6月，中关村软件园已有入园企业200余家园区配套分为“园中园”、软件加工区、培训中心、电子商务服务中心、软件工程师公寓等五部分，大型餐饮，公共服务等设施齐全当时售价销售情况产业园区案例分析--中关村软件园位置条件属于中关村科技园海淀园，是北京市IT业最为集中的区域地处成熟上地信息产业基地西侧，周边已有众多IT企业总部产业园区案例分析--中关村软件园一期根本指标占地面积：139公顷总建筑面积：61万平方米容积率：0.443绿化面积：30万平方米，绿化率近54.6％建筑密度：14.6％产业园区案例分析--中关村软件园分期情况由外向内开发一期139公顷二期160公顷上地信息产业基地软件园一期软件园二期产业园区案例分析--中关村软件园产品形式平均建筑层数3层，单体建筑面积8800－46000平方米产业园区案例分析--中关村软件园(一期)地块划分最小地块1.09公顷，最大4.36公顷，2－3公顷内最为集中产业园区案例分析--中关村软件园(一期)配套设施软件广场：5.8万平方米，酒店、会展、俱乐部、餐饮、商业购物产业园区案例分析--中关村软件园(一期)配套设施康体中心：1.4万平方米，半地下，内设羽毛球场、篮球场、网球场、乒乓球、壁球和标准游泳池等健身工程产业园区案例分析--中关村软件园(一期)配套设施停车位共5300个：地面路旁泊车位300个，公共商务区两座停车楼泊车位1300个，各研发组团16个“浮岛〞内各自采用地下、地面、林中等多种停车方式，泊车位2700个公共商务区65辆／万平方米，研发区150辆／万平方米地上车位视公司购置情况予以赠送，地上车位出租150元/个·月，地下车位出租350元/个·月软件出口效劳中心6.8万平方米分为“园中园〞、软件加工区、培训中心、电子商务效劳中心、软件工程师公寓等五局部产业园区案例分析--中关村软件园(一期)园区特色景观分隔离绿带、中心绿地、森林绿地、庭院绿地、水面5局部园区中心绿地，长约750米，宽100-220米中心水面，面积约2.8公顷，容水量约4万立方米购地企业可在满足园区根本要求的情况下，自行规划建设产业园区案例分析--中关村软件园(一期)入驻企业企业规模除数十家领头企业购地自建之外，还有大量的中小型公司一期已经签约的130多家企业，人数在50人以下的中小型公司占企业总数的80％左右企业类型软件开发企业其它行业软件研发机构产业园区案例分析--中关村软件园(一期)企业允许建筑面积（平方米）面积小计（平方米）面积比例企业个数比例ORACLE462008960023.90%10.53%港湾43400信威3020011750031.34%26.32%华夏科技24200中欧工商学院21700百校信息园