房地产行业跟踪周报：北京上海等多城落地“认房不认贷”“金九银十”销售复苏可期

19请务必阅读正文之后的免责请务必阅读正文之后的免责声明部分行业走势%行业走势%相关研究23-08-3123-08-29银十”销售复苏可期证券分析师房诚琦gcqdwzqcomcn证券分析师肖畅xiaoc@证券分析师白学松baixs@投资要点4%，9.7土地数量深入多贷政策，北京、上海、广州、深圳、厦门、中山、东莞、武汉、佛山、适时。包含复苏迎来估股份，建议关注中国海外发展、周报2/19请务必阅读正文之后的免责请务必阅读正文之后的免责声明部分 2.1.房产市场情况 62.2.土地市场情况 102.3.房地产行业融资情况 12 3/19请务必阅读正文之后的免责请务必阅读正文之后的免责声明部分 上周(8.28-9.1)重点房企涨跌幅排名 15(2023.09.04) 5 4/19请务必阅读正文之后的免责请务必阅读正文之后的免责声明部分块观点(2)物业管理：房地产行业正在经历较大边际变化，物业公司短期交易向死而生预期修复的标的，弹性最大的标的为市场对于大股东/关联方开发商是否能存活分歧最大核心能力的公司方有长期投资价值。综合考虑短期因素(大股东/关联方情况、前期估值调整幅度)和长期因素(市场化能力、第二增长曲线)。推荐：华润万象生活、雅生活公司先发优势明显，预计未来能获取更高市占率。推荐经营能力优秀、品牌价值突出、控股。(4)房地产经纪：2022年8月以来，二手房市场率先复苏，复苏程度持续好于新交。5/19请务必阅读正文之后的免责请务必阅读正文之后的免责声明部分表1：上市公司盈利预测与估值(2023.09.04)公司代码公司名称(亿元)PE(倍)2A3E4E5E2A3E4E25E979.SZ848.SH保利发展*.64.87.18002.SZ.983.SH金地集团*8746.11城控股*0.898.81.98244.SZ5.0325.SH6.78.048.HK.65.52.51188.920.HK团.3142409.HK服务*.64.51.528048悦服务*23842869.HK服务*.00.06.415.21.17数据来源：Wind，东吴证券研究所备注：(1)港股总市值原始单位为亿港元，已转换为人民币，2023.9.4港元兑人民币中间价为1港元=0.9255人民(2)标*上市公司为已覆盖公司，其余上市公司归母净利润/市盈率为Wind一致预期。6/19请务必阅读正文之后的免责请务必阅读正文之后的免责声明部分2023/09/012023/08/252023/08/182023/08/112023/08/042023/07/282023/07/212023/07/142023/07/072023/06/302023/06/232023/06/162023/06/092023/06/022023/05/262023/09/012023/08/252023/08/182023/08/112023/08/042023/07/282023/07/212023/07/142023/07/072023/06/302023/06/232023/06/162023/06/092023/06/022023/05/262023/05/192.房地产基本面与高频数据2.1.房产市场情况同比-5.7%。图1：全国38城商品住宅成交面积及同环比面积(万方，左轴)同比(右轴)环比(右轴)%150%40050%00-50%-200Wind，东吴证券研究所图2：4座一线城市新房成交面积及同环比图3：6座新一线城市新房成交面积及同环比面积(万方，左轴)同比(右轴)环比(右轴)%--50%面积(万方，左轴)同比(右轴)环比(右轴)%--50%数据来源：Wind，东吴证券研究所2023/09/012023/08/252023/08/182023/08/112023/08/042023/07/282023/07/212023/07/142023/07/072023/06/302023/06/232023/06/162023/06/092023/06/022023/05/262023/05/19面积(万方，左轴)同比(右轴)环比(右轴)%--50%面积(万方，左轴)同比(右轴)环比(右轴)%--50%数据来源：Wind，东吴证券研究所2023/09/012023/08/252023/08/182023/08/112023/08/042023/07/282023/07/212023/07/142023/07/072023/06/302023/06/232023/06/162023/06/092023/06/022023/05/262023/05/197/19请务必阅读正文之后的免责请务必阅读正文之后的免责声明部分2023/09/012023/08/252023/08/182023/08/112023/08/042023/07/282023/07/212023/07/142023/07/072023/06/302023/06/232023/06/162023/06/092023/06/022023/05/262023/05/192023/09/012023/08/252023/08/182023/08/112023/08/042023/07/282023/07/212023/07/142023/07/072023/06/302023/06/232023/06/162023/06/092023/06/022023/05/262023/05/1902023/09/012023/08/252023/08/182023/08/112023/08/042023/07/282023/07/212023/07/142023/07/072023/06/302023/06/232023/06/162023/06/092023/06/022023/05/262023/05/192023/09/012023/08/252023/08/182023/08/112023/08/042023/07/282023/07/212023/07/142023/07/072023/06/302023/06/232023/06/162023/06/092023/06/022023/05/262023/05/190%2023/09/012023/08/252023/08/182023/08/112023/08/042023/07/282023/07/212023/07/142023/07/072023/06/302023/06/232023/06/162023/06/092023/06/022023/05/262023/05/19图4：7座二线城市新房成交面积及同环比同比(右轴)面积(万方，左轴)环比(右轴)%同比(右轴)面积(万方，左轴)数据来源：Wind，东吴证券研究所图5：21座三四线城市新房成交面积及同环比面积(万方，左轴)同比(右轴)环比(右轴)数据来源：Wind，东吴证券研究所图6：全国17城二手房成交面积及同环比面积(万方，左轴)同比(右轴)环比(右轴)0%Wind，东吴证券研究所8/19请务必阅读正文之后的免责请务必阅读正文之后的免责声明部分图7：2座一线城市二手房成交面积及同环比面积(万方，左轴)同比(右轴)环比(右轴)02023/09/012023/09/012023/08/252023/08/182023/08/112023/08/042023/07/282023/07/212023/07/142023/07/072023/06/302023/06/232023/06/162023/06/092023/06/022023/05/262023/05/19%数据来源：Wind，东吴证券研究所图8：5座新一线城市二手房成交面积及同环比0面积(万方，左轴)同比(右轴)环比(右轴)%0面积(万方，左轴)同比(右轴)环比(右轴)%2023/09/012023/08/252023/08/182023/08/112023/08/042023/07/282023/07/212023/07/142023/07/072023/06/302023/06/232023/06/162023/06/092023/06/022023/05/262023/05/19数据来源：Wind，东吴证券研究所图9：3座二线城市二手房成交面积及同环比面积(万方，左轴)同比(右轴)环比(右轴)02023/09/012023/09/012023/08/252023/08/182023/08/112023/08/042023/07/282023/07/212023/07/142023/07/072023/06/302023/06/232023/06/162023/06/092023/06/022023/05/262023/05/19%数据来源：Wind，东吴证券研究所图10：7座三四线城市二手房成交面积及同环比面积(万方，左轴)同比(右轴)环比(右轴)02023/09/012023/08/252023/08/182023/08/112023/08/042023/07/282023/07/212023/07/142023/07/072023/06/302023/06/232023/06/162023/06/092023/06/022023/05/262023/05/19%数据来源：Wind，东吴证券研究所个月，环比分别变9/19请务必阅读正文之后的免责请务必阅读正文之后的免责声明部分2023/08/252023/08/112023/07/282023/07/142023/06/302023/06/162023/06/022023/05/192023/05/052023/04/212023/04/072023/03/242023/03/102023/08/252023/08/112023/07/282023/07/142023/06/302023/06/162023/06/022023/05/192023/05/052023/04/212023/04/072023/03/242023/03/102023/03/102023/03/242023/04/072023/04/212023/05/052023/05/192023/06/022023/06/162023/06/302023/07/142023/07/282023/08/112023/08/252023/03/102023/03/242023/04/072023/04/212023/05/052023/05/192023/06/022023/06/162023/06/302023/07/142023/07/282023/08/112023/08/252023/08/252023/08/112023/07/282023/07/142023/06/302023/06/162023/06/022023/05/192023/05/052023/04/212023/04/072023/03/242023/03/102023/08/252023/08/112023/07/282023/07/142023/06/302023/06/162023/06/022023/05/192023/05/052023/04/212023/04/072023/03/242023/03/102023/03/102023/03/242023/04/072023/04/212023/05/052023/05/192023/06/022023/06/162023/06/302023/07/142023/07/282023/08/112023/08/252023/03/102023/03/242023/04/072023/04/212023/05/052023/05/192023/06/022023/06/162023/06/302023/07/142023/07/282023/08/112023/08/25图11：各能级城市去化周期00一线(月)二线(月) 新一线(月)三四线(月)2023/08/252023/08/112023/07/282023/07/142023/06/302023/06/162023/06/022023/05/192023/05/052023/04/21一线(月)二线(月) 新一线(月)三四线(月)2023/03/10Wind，东吴证券研究所图12：一线城市商品房库存及去化周期一线可售面积(万方，左轴)去化周期(月，右轴)数据来源：Wind，东吴证券研究所图14：二线城市商品房库存及去化周期二线可售面积(万方，左轴)去化周期(月，右轴)数据来源：Wind，东吴证券研究所图13：新一线城市商品房库存及去化周期去化周期(月，去化周期(月，右轴)数据来源：Wind，东吴证券研究所图15：三四线城市商品房库存及去化周期去化周期(月，去化周期(月，右轴).00数据来源：Wind，东吴证券研究所19请务必阅读正文之后的免责请务必阅读正文之后的免责声明部分图16：主要城市成交信息汇总城市上周成交(万方)前周成交(万方)新房成交比 (%)新房成交比 (%)新房成交月累计同比 (%)新房成交年累计同比 (%)去化周期(月)北京-34.3%%华北区域济南青岛-2.3%20.0%-23.5%--长三角上海杭州南京苏州宁波嘉兴无锡扬州温州021.926.60.4%-0.3%-37.7%%8%-58.7%-66.0%-51.3%-36.3%.7%-38.5%0%-58.4%-62.2%%-8.9%-62.4%%-26.5%-7.9%24.3%.5%4.82.3---24.1粤港澳深圳广州佛山惠州4.444.76-6.4%-22.6%-368%-3.8%-55.6%-52.8%-891%-35.6%-880%-8.4%-3.3%--中西部成都武汉26.827.521.8-2.5%-25.9%.0%-42.5%-0.3%--Wind，东吴证券研究所注：去化周期=住宅可售面积/近半年平均每月成交面积2.2.土地市场情况请务必阅读正文之后的免责请务必阅读正文之后的免责声明部分图17：百城土地供应数量0供应土地数量(宗，左轴)环比(右轴) 同比(右轴)2023/08/272023/08/132023/07/302023/07/162023/07/022023/06/182023/06/042023/05/212023/05/072023/04/232023/04/09供应土地数量(宗，左轴)环比(右轴) 同比(右轴)数据来源：Wind，东吴证券研究所图18：百城土地供应规划建筑面积00002023/08/272023/08/132023/07/302023/07/162023/08/272023/08/132023/07/302023/07/162023/07/022023/06/182023/06/042023/05/212023/05/072023/04/232023/04/092023/03/262023/03/12 同比(右轴)%数据来源：Wind，东吴证券研究所8图19：百城土地成交建筑面积0000成交土地建面(万方，左轴)环比(右轴) 同比(右轴)2023/08/272023/08/132023/07/302023/07/162023/07/022023/06/182023/06/042023/05/212023/05/072023/04/232023/04/09成交土地建面(万方，左轴)环比(右轴) 同比(右轴)%%数据来源：Wind，东吴证券研究所图20：百城土地成交楼面均价0000成交土地楼面价(元/平，左轴)环比(右轴)同比(右轴)2023/08/272023/08/132023/07/302023/07/162023/07/022023/06/182023/06/042023/05/212023/05/072023/04/232023/04/09成交土地楼面价(元/平，左轴)环比(右轴)同比(右轴)%%数据来源：Wind，东吴证券研究所19请务必阅读正文之后的免责请务必阅读正文之后的免责声明部分2023/03/122023/08/272023/08/132023/07/302023/03/122023/08/272023/08/132023/07/302023/07/162023/07/022023/06/182023/06/042023/05/212023/05/072023/04/232023/04/092023/03/26图21：百城土地成交溢价率8%6%4%2% 2023/08/272023/08/132023/07/302023/07/162023/07/022023/06/182023/06/042023/05/212023/05/07 2023/03/12数据来源：Wind，东吴证券研究所2.3.房地产行业融资情况3图22：房企信用债发行额(周度)周发行量(亿元，左轴)发行只数(支，右轴)2201501001050500数据来源：Wind，东吴证券研究所图23：房企信用债净融资额(周度)02023/09/032023/08/272023/08/202023/08/132023/08/062023/07/30202023/09/032023/08/272023/08/202023/08/132023/08/062023/07/302023/07/232023/07/162023/07/092023/07/022023/06/252023/06/18周偿还量(亿元，左轴)0(100)(150)(200)数据来源：Wind，东吴证券研究所19请务必阅读正文之后的免责请务必阅读正文之后的免责声明部分图24：REITs周涨跌幅(%)%3.0%2.0%1.0%0.0%东吴苏园产业华夏基金华润有巢中金普洛斯华安张江光大嘉实京东仓储基础设施建信中关村华夏中国交建中金厦门安居华泰江苏交控华夏越秀高速富国首创水务华夏北京保障房华夏和达高科中信建投国家电投新能源鹏华深圳能源国泰君安临港创新产业园博时蛇口产园国金中国铁建国泰君安东久新经济中航首钢绿能平安广州广河浙商沪杭甬中航京能光伏华夏合肥高新中金安徽交控数据来源：Wind，东吴证券研究所3.行情回顾A。图25：房地产板块走势与Wind全A和沪深300对比(近1年以来涨跌幅)10.0% 2023/08/302023/08/162023/08/022023/07/192023/07/052023/06/212023/06/072023/05/242023/05/102023/04/262023/04/122023/03/292023/03/152023/03/012023/02/152023/02/012023/01/182023/01/042022/12/212022/12/072022/11/232022/11/092022/10/262022/10/122022/09/282022/09/142022/08/31数据来源：Wind，东吴证券研究所19请务必阅读正文之后的免责请务必阅读正文之后的免责声明部分电力及公用事业银行非银行金融农林牧渔交通运输综合建筑食品饮料石油石化房地产商贸零售餐饮旅游钢铁医药电力及公用事业银行非银行金融农林牧渔交通运输综合建筑食品饮料石油石化房地产商贸零售餐饮旅游钢铁医药基础化工电力设备有色金属纺织服装建材国防军工通信机械传媒汽车轻工制造计算机家电煤炭电子元器件%%图26：29个中信行业板块上周涨跌幅Wind，东吴证券研究所场上房地产股涨幅居前五的为金科股份、泛海控股、万泽股份、大港股份、绵石投资，。。表2：上周涨跌幅前五码盘价(元/盘价(元/股)000656.SZ金科股份24.6%.4%23000046.SZ22.6%.4%000534.SZ002077.SZ000609.SZ数据来源：Wind，东吴证券研究所备注：周相对涨幅为个股相对中信房地产指数的涨幅。19请务必阅读正文之后的免责请务必阅读正文之后的免责声明部分AAAA表3：上周涨跌幅后五码盘价(元/盘价(元/股)000514.SZSHSHSH.5%SH7%9%数据来源：Wind，东吴证券研究所备注：周相对涨幅为个股相对中信房地产指数的涨幅。图27：上周(8.28-9.1)重点房企涨跌幅排名40% 20% 0% -20% -40% -60% -80%大地发团控集集产展股团团数据来源：Wind，东吴证券研究所4.行业政策跟踪19请务必阅读正文之后的免责请务必阅读正文之后的免责声明部分表4：上周地方重点政策汇总市市级别金理向住房商业贷款最低首付款比施策原则，根据当地房地产市场形势及调控要求，自主确定辖区内商业贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业贷款，亦可协商变更合同约定的利率水贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业监会向持民营企业发展工作推进会上表示：①支持符合条件的民营业上市融资和再融资，优化并购重组“小额快速”审核机制；②支证券公司加大对民营企业服务支持力度，鼓励参与民企股权融资支工具等；③深入实施民企债券融资专项支持计划和支持工具，综合2023/8/28青岛公积金贷款准一线青岛：非限购区公积金贷款首套首付20%、二套首付30%。公积金贷款向升级等措施：①省“4+1”专项基金投向民间投资项目比广州认房不认贷一线名下无成套住房的，不论是否已利用贷款构均按首套住房执行住房信贷政策。其中认房不认贷一线公积金贷款公积金贷款，再次申请公积金贷款时，首付款比例最低不低于湖州住房公积金三线湖州：出台新政，支持灵活就业人员自主缴存住房公积金积金策，多孩家庭贷款最高额度上浮门认房不认贷新一线厦门：拟实施首套房贷款“认房不用认贷”政策。不认贷深圳公积金政策3/8/31东莞认房不认贷新一线东莞：正式实行购买首套房“认房不认贷”。不认贷江苏政策导向省/市产政策措施：①落实降低购买房首付比例和首套房、二套房贷款利率；②落实个人首套房"认房"等政策；③放宽住房公积金提取政策，指导商业银行依法有序个人住房贷款利率；④引导金融机构加大对已售逾期难交付政策导向省/市州向及以下的商品住房(含二手住房)；②居民家庭将限购区域内名下已办的存量住房作为租赁住房或保障性租赁住房全部出租后，可19请务必阅读正文之后的免责请务必阅读正文之后的免责声明部分域内再购