中国养老地产市场调查分析与发展趋势预测研究报告2015-2020年

中国养老地产市场调查分析与发展趋势预测研究报告2015-2020年编制单位：北京智博睿投资咨询有限公司报告目录： 第一部分行业发展现状15第一章养老地产行业发展基础概述15第一节养老地产概述15一、养老产业的定义和目标15二、养老地产的内涵及特征15三、养老地产利益主体分析18四、成熟养老地产特点分析19第二节养老地产行业政治法律环境（P）20一、行业相关法律法规201、《中华人民共和国老年人权益保障法》202、《关于加强老年人优待工作的意见》213、《关于加快发展养老服务业的意见》214、《关于加快发展养老服务业的若干意见》235、《关于全面推进居家养老服务工作的意见》246、“以房养老”试点的指导意见26二、行业相关发展规划271、《社会养老服务体系建设“十二五”规划》272、《中国老龄事业发展“十二五”规划》28三、中国房地产市场调控政策分析37四、中国养老地产的支持政策分析42第三节行业经济环境分析（E）43一、中国GDP增长情况分析43二、工业经济发展形势分析44三、社会固定资产投资分析45四、全社会消费品零售总额46五、城乡居民收入增长分析47六、居民消费价格变化分析49七、对外贸易发展形势分析49第四节行业社会环境分析（S）50一、中国人口老龄化趋势分析50二、中国老年人养老模式分析53三、中国养老观念的转变分析57四、社会养老服务体系的现状58五、中国的老龄人口红利分析59第五节行业技术环境分析（T）60一、养老地产市场项目的产品分析60二、养老地产产品的功能、设计与内涵611、养老地产住宅设计的功能612、养老地产住宅的设计与内涵62三、《老年人建筑设计规范》简介及内容631、《老年人建筑设计规范》简介632、《老年人建筑设计规范》内容64第二章国际养老地产行业运行状况分析71第一节国际养老地产业运行环境分析71一、世界人口总数和分布71二、世界人口老龄化现状72三、世界各国老龄化对策75第二节国外养老地产业发展状况分析77一、国外养老模式发展历程77二、国外养老模式经验借鉴79三、国外老年人的居住模式81四、国外养老地产发展分析85五、国际养老社区模式分析86六、西方养老地产发展经验87第三节世界主要国家养老地产发展分析89一、美国养老地产开发经验及启示89（一）美国养老模式运行机制89（二）美国养老地产市场现状93（三）美国养老地产项目分析94（四）美国养老地产开发经验95（五）美国养老地产开发启示97二、日本养老地产开发经验及启示98（一）日本社会的老龄化趋势98（二）日本的多样化养老模式98（三）日本养老地产发展现状100（四）日本养老地产项目分析102（五）日本养老地产发展经验104三、欧洲国家养老地产开发经验及启示105（一）英国养老地产开发经验105（二）荷兰养老地产开发经验108（三）法国养老地产开发经验109（四）丹麦养老地产开发经验110（五）德国养老地产开发经验111四、其他国家养老地产项目经验分析111第三章我国养老地产行业运行现状分析116第一节我国养老地产行业发展状况116一、我国养老地产行业发展阶段116二、我国养老地产行业发展总体概况116三、我国养老地产行业运营模式与盈利模式117（一）中国养老地产运营模式分析117（二）中国养老地产盈利模式解析120第二节我国养老地产行业发展规模122一、中国养老地产行业市场需求122二、中国养老地产行业市场供给124三、我国养老地产行业企业规模124四、中国养老地产企业项目规模125第三节我国养老地产市场情况分析127一、中国养老地产市场总体概况127二、中国养老地产产品市场发展分析128第二部分行业前景调研129第四章我国养老地产发展模式分析129第一节家庭养老129第二节机构养老129一、案例129二、机构养老的盈亏分析130三、模式点评131第三节社区居家养老132一、案例132二、模式点评133第四节新兴的养老模式134一、养生文化村1341、案例1342、模式点评135二、大型综合性服务机构1351、案例1352、模式点评136三、以房养老1361、案例1362、模式点评136四、异地养老1371、异地购房1372、“候鸟式”养老1383、季节性”养老1384、海外华人回国养老139五、度假养老基地连锁1401、案例1402、模式点评140六、分时度假式养老1411、案例1412、模式点评142七、连锁养老超市1421、案例1422、模式点评142第五节我国养老模式案例总结143一、“社区+医院+地产”模式143二、会籍制的养老俱乐部143三、以房养老143四、异地养老143五、度假基地连锁143六、分时度假式养老143七、连锁养老超市144第六节创新养老模式的建议144一、养老产业必须走社会化的道路144二、养老产业必须走产业化的道路145三、养老产业必须走专业化的道路145四、产品创新是养老地产发展关键145第五章养老地产行业开发模式分析146第一节与社区共同建设146一、专门建设综合型养老社区146二、新建大型社区的同时开发养老组团147三、普通社区中配建各类养老产品147四、成熟社区周边插建多功能老年服务设施148第二节与相关设施并设148一、与医疗机构结合148二、养老设施与幼儿园并设148三、与教育设施结合149第三节与旅游或商业地产结合149一、在旅游风景区中开发养老居住产品149二、与商业地产结合而开发老年公寓150第四节与国际品牌接轨150一、建世界型连锁老年设施150二、与国际知名养老品牌共同开发150第五节以其他方式转型151一、利用险资投资养老地产151二、与护理服务业结合151三、利用自身独特资源转型151四、将旧的国有资产盘活151第六章养老地产行业经营模式分析152第一节政府、慈善机构合作经营模式152一、纯福利性质的养老院152二、民办养老院152第二节专业公司经营管理－老年公寓152一、老年公寓的类型与特点152二、老年人辅助生活机构153第三节住宅建设与管理相分离的经营模式154第七章养老地产行业重点项目分析155第一节北京东方太阳城155一、项目基本情况概述155二、项目规划设计分析155三、项目运营模式分析157四、项目运营现状分析158五、项目盈利情况分析158六、项目的优劣势分析159第二节三亚清平乐160一、项目基本情况概述160二、项目规划设计分析161三、项目运营模式分析164四、项目运营现状分析164五、项目盈利情况分析165六、项目的优劣势分析165第三节上海亲和源老年公寓166一、公寓基本情况概述166二、公寓规划设计分析167三、公寓运营模式分析168四、公寓运营现状分析168五、公寓盈利情况分析169六、公寓的优劣势分析171第四节荣成老年公寓171一、公寓发展简况分析171二、公寓配套服务分析172三、公寓收费情况分析173四、公寓发展规划分析173第五节十大养老地产项目介绍174一、西塘—保利西塘越174二、天津—永泰红磡阳光幸福村175三、天津—滨海雲杉镇175四、青岛—新华锦国际颐养中心176五、上海—复星星堡中环177六、宜兴—中大九如城178七、杭州—万科随园嘉树178八、长沙—康乃馨国际老年生活示范区179九、北京—万科幸福汇180十、沈阳—蔚蓝听雨观澜林溪公馆180第八章养老地产消费者调研分析182第一节老年人特征与消费能力分析182一、老年人的生理特征研究182（一）老年人人体工程学182（二）老年人的生理特征183（三）老年人的生理需求184二、老年人的心理特征研究185（一）老年人的心理特征185（二）老年人的心理需求185三、老年人的行为活动特征186（一）老年人活动分布圈186（二）老年人的活动特性187四、老年人群购买力分析188（一）老年人经济收入来源188（二）老年人购买力正提升188第二节中国养老地产客户群体分析189一、企事业单位老年退休人群189二、收入学历较高的中年子女189三、追求安逸老年生活退休者189四、休闲度假养生的老年客流189五、养老地产的潜在客户分析190六、养老地产客户群消费特征190第三节养老地产消费者行为分析192一、中国居民养老意愿调查192二、老年人的养老消费观念192三、消费者对养老地产认识193四、不同老年人关注度调查193五、养老地产设施服务需求193六、养老地产入住方式调查194第四节养老地产调研结论及对策194第三部分竞争格局分析197第九章养老地产行业竞争形势及策略197第一节行业总体市场竞争状况分析197一、养老地产行业竞争结构分析1971、现有企业间竞争1972、潜在进入者分析1973、替代品威胁分析1984、供应商议价能力1995、客户议价能力199二、养老地产行业市场竞争格局分析200三、养老地产行业SWOT分析2011、养老地产行业优势分析2012、养老地产行业劣势分析2013、养老地产行业机会分析2014、养老地产行业威胁分析201第二节养老地产行业竞争格局综述201一、养老地产业未来竞争格局和特点201二、养老地产市场进入及竞争对手分析203第三节养老地产市场竞争策略分析203一、养老配套服务是核心竞争力203二、养老地产市场竞争策略建议206第十章养老地产行业领先企业分析208第一节保利房地产(集团)股份有限公司208一、企业发展基本情况208二、养老地产项目布局208三、企业经营情况分析210四、企业经济指标分析213五、企业盈利能力分析213六、企业偿债能力分析213七、企业运营能力分析214八、企业成本费用分析214九、企业发展战略分析215第二节万科企业股份有限公司215一、企业发展基本情况215二、养老地产项目布局216三、企业经营情况分析217四、企业经济指标分析219五、企业盈利能力分析219六、企业偿债能力分析220七、企业运营能力分析220八、企业成本费用分析220九、企业发展战略分析221第三节远洋地产控股有限公司223一、企业发展基本情况223二、养老地产项目布局223三、企业经营情况分析224四、企业经济指标分析225五、企业盈利能力分析225六、企业偿债能力分析225七、企业运营能力分析226八、企业成本费用分析226九、企业发展战略分析227第四节花样年控股集团有限公司228一、企业发展基本情况228二、养老地产项目布局229三、企业经营情况分析229四、企业经济指标分析230五、企业盈利能力分析231六、企业偿债能力分析231七、企业运营能力分析231八、企业成本费用分析232九、企业发展成果展示233第五节首创置业股份有限公司234一、企业发展基本情况234二、养老地产项目布局234三、企业经营情况分析235四、企业主要经济指标236五、企业盈利能力分析236六、企业偿债能力分析236七、企业运营能力分析237八、企业成本费用分析237九、企业最新发展动态237第六节绿城房地产集团有限公司239一、企业发展基本情况239二、养老地产项目布局240三、企业发展历程分析241四、企业发展战略分析241第七节盛世天颐投资(集团)股份有限公司242一、企业发展基本情况242二、养老地产项目布局242三、企业未来发展展望245第八节亲和源股份有限公司245一、企业发展基本情况245二、养老地产项目布局245三、企业未来发展展望246第四部分投资前景展望247第十一章2015-2020年养老地产行业面临的困境及对策247第一节养老地产行业面临的困境247一、无法复制的中国养老地产247二、年轻人成为养老地产销售主角248三、养老会员制模式能走多远248四、政策引导失利市场预期不定249第二节养老地产企业面临的困境及对策249一、养老地产企业面临的困境2491、养老地产运营盈利模式不够成熟2492、养老地产融资难，前期资金压力大2503、后期服务复杂，专业护理人员缺乏250二、养老地产企业发展的对策2501、规划设计先易后难，缓解前期压力2502、吸引社会资本，拓展融资渠道2503、企业配合当地政府规划，争取政府支持2504、借鉴国外成熟经验，提升运营服务能力251第三节中国养老地产行业发展建议251一、对政府的建议251二、对开发商的建议2511、开发养老地产应慎之又慎2512、可考虑合作开发养老地产2513、在已建项目或拟开发项目上建设日托（养老）站252第十二章2015-2020年中国养老地产市场前景预测分析253第一节2015-2020年养老地产市场发展驱动力分析253一、我国房地产市场细分为大势所趋253二、我国人口老龄化进程加速发展253三、家庭收入小康化和富裕人群扩大化254四、养老机构和专业护理人员严重不足254第二节2015-2020年中国养老地产发展趋势分析254一、综合性住宅将成为主导产品254二、市场竞争激烈设计更重细节254三、更加注重以人为本开发理念255四、小户型是养老地产开发首选255五、将逐步从主城区向郊区转移255六、开发不再片面追求规模档次255第三节2015-2020年中国养老地产市场机会分析256一、养老综合体的市场机会256二、养生养老地产市场机会256三、养老旅游地产市场机会257四、养老地产区域投资潜力258五、保险企业养老地产机会260六、医疗康复机构市场机会260七、酒店管理企业市场机会261第四节2015-2020年中国养老地产市场发展前景分析261一、养老地产成房地产新增长点261二、养老地产产品渐成新型刚需262三、养老地产潜力巨大尚需升级262四、养老地产市场需求前景广阔263五、中国养老地产市场规模预测264第五部分投融资战略研究266第十三章养老地产投融资市场战略分析266第一节养老地产投资开发影响因素分析266一、地区经济水平266二、地区居民收入266三、社会福利制度266四、老龄人口数量266五、居民养老观念267六、地区生态环境267七、地区地价水平267第二节中国养老地产投资特性分析267一、养老地产项目投入产出分析267二、投资养老地产关键决策要素268三、养老地产的投资价值点分析269（一）进入品牌效应269（二）售租获取利润269（三）运营管理获益269（四）地区辐射效应270（五）社会口碑效应270第三节房地产企业投资养老地产可行性分析270一、养老地产成房企开发新方向270二、房企开发养老地产优势分析270三、房企开发养老地产前提分析271四、房企投资养老地产效益分析271第四节保险企业投资养老地产可行性分析271一、保险资金与养老地产匹配性271二、险资投资养老地产法律环境273三、保险资金养老地产投资模式274四、险企养老地产运营模式分析275五、险企养老地产投资收益分析276第五节中国养老地产投资风险分析277一、产业政策风险277二、房产信贷风险278三、新兴市场风险278四、投资收益风险278五、物业管理风险279第六节中国养老地产投融资策略分析279一、房地产投融资主体分析279二、养老地产融资渠道分析280三、养老地产融资方式分析281四、养老地产融资策略分析282五、养老地产PFI融资模式285第十四章养老地产行业投资开发战略研究290第一节对我国养老地产开发战略思考290一、市场定位及有效需求与供给290二、资源的获取整合与有效利用290三、能力培育与创新291四、利益关系及共生共长292第二节养老地产行业投资开发规划研究292一、规划选址要求2921、基础型养老社区2922、高端型养老社区293二、对环境景观要求2941、好景配好房2942、高绿地率2953、高供氧绿植组合295三、对交通的要求2961、人车分流系统是最低要求2962、结合景观体系打造慢生活步行系统296四、对规划尺度的要求2961、控制建筑高度和密度2962、宜人的活动场所尺度2973、适合老年人出行的服务设施设置半径297五、老年社区对日照通风卫生要求297六、老年社区对公共服务设施的要求2971、无障碍道路系统为强制性建设内容2972、入户式和随身式急救护理系统2983、医疗体检康复中心298七、养老地产规划选址综述298图表目录图表1传统住宅地产与养老地产的对比17图表2房地产调控“新国四条”与“新国十条”主要内容38图表3房地产调控政策“国五条”主要内容39图表4“新国八条”主要内容40图表52009-2015年中国国内生产总值及增长变化趋势图43图表62013-2015年国内生产总值构成及增长速度统计44图表72015年中国规模以上工业增加值及增长速度趋势图45图表82015年中国规模以上工业增加值及增长速度趋势图45图表92009-2015年中国全社会固定资产投资增长趋势图46图表102009-2015年中国社会消费品零售总额及增长速度趋势图47图表112009-2015年城镇居民人均可支配收入及增长趋势图48图表122015年中国居民消费价格月度变化趋势图49图表132009-2015年中国进出口总额增长趋势图50图表142015年中国人口数量及其构成情况统计51图表152015年中国各年龄段人口比重52图表161990-2050年中国人口老龄化发展趋势图52图表172008-2015年中国养老服务机构数量变化趋势图58图表182005-2015年中国养老服务机构床位数统计59图表192000-2050年全球人口总数统计71图表202015年世界人口排名前十的国家72图表21世界各地区人口60岁以上人口的比例73图表22世界中老年人口中女性比例74图表231950-2050年世界80岁以上人口数量增长趋势75图表24典型国家老年人的居住模式85图表25西方老年住宅的发展历程85图表26国外老年社区的产生机制86图表27国际养老社区分类及特点87图表28发达国家养老地产经验借鉴88图表29美国65岁以上人群主要养老资金来源91图表30美国以社安金为主要收入的人群在退休人员中的比例92图表31国内养老地产的盈利模式121图表321953-2015年中国65岁及以上人口占总人口比重情况122图表33未来中国老年人口数量预测123图表34十二五养老规划结构与目前养老规划结构比较123图表35养老度假地产项目分布124图表36我国进入养老地产的企业列表125图表372015年全国重点城市已有养老地产项目现状126图表382015年全国重点城市潜在养老地产项目规模126图表39综合型养老社区规划图146图表40普通社区中配建各类养老产品规划图147图表41养老设施与幼儿园并设规划图149图表42北京东方太阳城项目基本情况表155图表43北京东方太阳城二期规划图156图表44三亚?清平乐总平面图160图表45上海亲和源老年公寓项目基本情况表167图表46亲和源老年公寓入住流程169图表47上海亲和源养老公寓会员卡收费标准169图表48上海亲和源养老公寓床位费及护理服务费收费标准170图表49上海亲和源养老公寓健康会所收费标准170图表50上海亲和源养老公寓度假酒店收费标准170图表51荣成老年公寓及其服务173图表52荣成老年公寓收费标准173图表53永泰红磡阳光幸福村项目情况表175图表54滨海雲杉镇项目情况表176图表55新华锦国际颐养中心项目情况表177图表56万科随园嘉树项目情况表179图表57康乃馨国际老年生活示范区项目情况表179图表58万科幸福汇项目情况表180图表59蔚蓝听雨观澜林溪公馆项目情况表181图表60养老地产消费者配套设施需求调查结果194图表61养老地产消费者意愿入住方式调查结果194图表62养老房产行业进入壁图197图表632015年保利房地产(集团)股份有限公司分产品情况表211图表642015年保利房地产(集团)股份有限公司业务结构情况212图表652015年保利房地产(集团)股份有限公司分地区情况表212图表662012-2015年保利房地产(集团)股份有限公司收入与利润统计213图表672012-2015年保利房地产(集团)股份有限公司资产与负债统计213图表682012-2015年保利房地产(集团)股份有限公司盈利能力情况213图表692012-2015年保利房地产(集团)股份有限公司偿债能力情况214图表702012-2015年保利房地产(集团)股份有限公司运营能力情况214图表712012-2015年保利房地产(集团)股份有限公司成本费用统计214图表722015年保利房地产(集团)股份有限公司成本费用结构图215图表732015年万科企业股份有限公司分产品情况表218图表742015年万科企业股份有限公司业务结构情况218图表752015年万科企业股份有限公司分地区情况表219图表762012-2015年万科企业股份有限公司收入与利润统计219图表772012-2015年万科企业股份有限公司资产与负债统计219图表782012-2015年万科企业股份有限公司盈利能力情况220图表792012-2015年万科企业股份有限公司偿债能力情况220图表802012-2015年万科企业股份有限公司运营能力情况220图表812012-2015年万科企业股份有限公司成本费用统计221图表822015年万科企业股份有限公司成本费用结构图221图表832015年远洋地产控股有限公司收益分行业情况表224图表842015年远洋地产控股有限公司业务结构情况224图表852012-2015年远洋地产控股有限公司收入与利润统计225图表862012-2015年远洋地产控股有限公司资产与负债统计22