产业园区运营模式

五大产业园运营模式分析一、华夏幸福基业1、企业背景及发展概况华夏幸福基业成立于1998年，拥有房地产开发经营业务一级资质，早期致力于省的城市住宅项目开发。2002年开始运营固安工业园，逐步向工业园区运营商进行转变，目前已经形成“园区+地产”运营模式。华夏幸福基业开发版图主要位于环首都经济圈、环渤海经济圈等地。其运营模式的成功主要在于寻求地方政府与企业之间能够实现双赢的契合点，通过产业新城的建设帮助政府实现地域经济的快速发展，同时在获取廉价土地方面与当地政府形成默契，实现互帮互赢。2、运营模式和盈利模式＞运营模式以打造“产业新城”为企业战略定位，以“园区+地产”作为盈利模式，公司在园区还未起步前，就与当地政府签订排他性的园区整体委托开发协议,由华夏幸福对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入院后的物业管理服务，政府则提供行政方面的服务和管理。与2015年提出的PPP模式不谋而合。企业整体运作类似于中介服务，通过对产业新城的整体操盘，整合地方政府、资金、技术、高新产业等各方资源，进行园区的规划建设和运营管理服务。园区土地产模式区域整体开发（一上地整理—）＜一基猾设施建设（区域整体开发（一上地整理—）＜一基猾设施建设（招商引资）（园区综合服务）现金流支持一1观堂滞支号一_提升区域价也＞运营特点1）选址：华夏幸福产业园多定位于经济尚不发达的城郊或县域待发展新区，以助力区域经济发展为目标有利于与当地政府洽谈排他性的合作协议，争取更多利好政策；2）良好的政府关系：凭借良好的政企关系进行排他性的合作协议洽谈，同时能够及早地参与地块的规划和土地整理工作，甚至参与区域发展规划，对园区规划及后期招商均有利好。对政府来说，华夏幸福已经成为政府基建和招商引资的外包机构。3）行政服务通道：得益于与政府的合作关系，园区行政服务直接与政府相关部门协调对接，加快园区企业办事效益，对企业入驻有一定吸引力。Word资料

4）廉价拿地：通过产业新城开发以较低的价格获取大量住宅土地用于房地产开发销售，获取利润。产业地产部分仅提供规划建设、招商运营服务。资本生态本市场OQOA建起金融工具节点营造信用上体实一产业感略完善担保部条♦用银行信用支持IL”投资公司

（审业及金）担保资本生态本市场OQOA建起金融工具节点营造信用上体实一产业感略完善担保部条♦用银行信用支持IL”投资公司

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本3场6）定制服务针对大中型企业，采取“量身定制+贴身服务”。通过给予更多政策优惠和平台资源,建成以龙头企业为核心的产业联盟，如2013年与中国航天科工飞航技术研究院、中国国际电视总公司、中国电力投资集团公司、京东、航天科技等多家大客户签订了战略合作协议。针对中小型企业或项目，通过嫁接金融平台，降低入园企业融资成本，或直接参股,借助资本帮助企业或项目孵化。例如华夏幸福自有资本打造孵化器,帮助新兴产业成长,国外目前在美国硅谷有建设，国已有的成果案例是固安肽谷生物医药孵化港，吸引了Word资料

20余家相关企业的聚集；或携手专注于孵化器运营管理和科技创业企业培育的专业机构——太库，双方合作打造创新孵化体系，年委托给太库的经营孵化项目共计10个，位于北京、上海、、硅谷、以色列、韩国、德国、等地，具体产业落地数目在未来三年分别不低于3个、6个、10个。另外，吸引清华大学等高校院所入园，搭建科技成果孵化转化平台。2015年合作企业^71合作的客中各优野［主戛针对中小企业）中科金财.廊坊银行在于危网金融产业园开发、豆衽网金盘产皿建费.三费网版行、产业也融谖、供应翳盘劭、产业昌区企业相关全展电子润务服务等颖燧含作斟g国技交击、人才培暮.洋立“清华大学-华医并福XJN产业技术联合研究中心’业为凄心）太麻科技由即发JRHrn、B2B创助建四及具体产业化事日若W峙方面展开合柞再造专业化"电蔺朦黄产业园”坪来政店、中国空间技术理蟠中国主冏浅水研党除拟在河北菖环来新兴产业示范区投资80化元进行怀来航天卢亚基地项国的建设中国卫通逑回开展工星地面站建设.卫星通信服务、三星通后应用股第等第方面的合作北京用电掌院在大厂蒯白河经浜开侵区不同打潦,,北承东部影觇*M集群”任丘市政店、华北石池管理局打西曲,城北星北朝车辆抵国合作北方三期汽主产业园，总占地面更1000音运营服务体系Word资料＞盈利模式1）园区投资建设投入由地方政府各项收入返还兜底地方政府将委托区域所取得的各项收入地方留成部分优先用于区域开发建设各项工作的投入，分期返还。留成部分收入主要包括：税收、土地使用权出让收入、专项收入、专项基金等。公共设施建设和基础设施建设投资利润按投资额的15%计取土地整理的利润按整理成本的12-15%计取规划设计、咨询等服务费用按照成本费用的110%计取2）招商引资收入=项目新增落地投资额*45%政府给予1.1-1.5倍基础设施投资偿还3）房地产开发销售实际运作过程中，政府通过税收收入补偿和住宅土地增值补偿的方式，使华夏幸福持续以较低成本获得土地储备，分享园区收益，其中住宅土地增值是政府土地增值补偿的前提，是华夏幸福盈利的关键部分。4）后期产业服务和园区管理（固安项目）在园区服务方面，园区投资服务部下设24小时服务指挥中心，全天候提供管理服务，对园区企业实行封闭式管理，协调园区企业与政府各部门的有关事宜，为投资者搭建投资平台。服务容包括帮助入园企业进行设立登记、各项审批、土地和房产证办理、营业执照年检、纳税申报、户口迁移、员工子女入学等，加快企业各项事宜办理进度。Word资料

投造服劳伽球保审批 。顺目备案 ◎同&登记（独设手续 国谢瑾 （前房原确权手袋企业服务口漕1m照年检 q溶建期税务申报（三个月内）自底厂及生产期间水电及其它零亘的i办间 曜车辆月聘生活凰寺。期工子女入学 （2加户口迁移白潼任房曼等相关配套鸵势盈利结构20t3年主莺业务收入状况（单位；元）2013年主营业带收入分布Mr型YttA20t3年主莺业务收入状况（单位；元）2013年主营业带收入分布Mr型YttA染㈣iWIM)皆拒；Atth例M（V|产业皆吼1也辨如期杷司星神也11^M681.54n.30土也卑.现&町W，碱J1L遍以昭昭3aM也I?S书,讲心4队13$】幽期“擒”20.71防空笆国队务心涧,也,幅物.帮园区作曲雉图阍演胧，怅现*降33slS52,小J7.15MA收产现2.338.5C6,O.01L.679J6O,M1.93/：!.»：匕卜.雌弧例1旅”1mns.w■Ii.36班吗公司的盈利主亶来自于房地产开发以及招商引黄额的高比例返还（园区管委会接照落地没资额的45%进行返还L2014年主营业务收入情况Word资料主营构成主营收入依市收入比例主营利润屹元）矛嗨比例毛利率闾园区住宅配套二代58.79%45.146.85%28.50%产如发展服务35.713.27%3-.696.89%城市地产开风27.310,15%6.46,23.46%上地整理26.39.79%3.773.g筮二34%基础设施建设14.35.33%a.o35.75%38.62%其他业务7.162.67%2.08S3熬总叶268.7610(K97.=日100%2015年主营业务收入情况主营业务分行业情况r「业营业收入营业成本毛刷窣1:et库比上丕星引小।毛禾率比」年憎减匐产业发展期务:「二，「心.二「：：一」316,51^59914695.0177,77185,12m-#埼片.设37,809.317.eD22,；：：；,”：.门我79-97.36-9TT,45「TIL「个7..汇理3,009.272.546.02工623.186.78^2212.8311.331：,u1.引丁」.一哗士「生3SSa802.60&97238^473.&4L9037.87iSLLL282.52-a：：.14.ur□构」告理*务?：,：, I.':"-.'.且乂-29.93-Lj.1：咕［二三.krZI.园.：•・任时上1."J」……一130.蛇26.47：.l.',i-增加1.蜀个百分点中用二丁开:上7.■id,：：:.,.:1..-：•:. 1.'.I-.<；g.12180.66Z33.22%.T4.：|iq声II!49%S16,139L79-115.OS190.19:m谑少0.92个百分点r-凋畋鸣E46.ee招鸵*4第，冽&鲂34.6743.3245.72碌少。.亚个百分点二、江高科1、企业背景及发展概况上海市江高科技园区创建于1992年7月，是江自主创新示区的核心园，含江高科技园区、康桥工业区、国际医学园区，承载着打造世界级高科技园区的战略任务。江园区规划面积79.7平方公里，其中37.2平方公里于2015年4月经国务院批准纳入中国自由贸易试验区。江加速打造两大产业集群：“医产业”集群，涵盖医药、医疗、医械、医学的医疗健康产业。“E产业”集群，基于互联网和移动互联网的互联网产业。1996年前，江高科最初战略定位是简单科技地产开发和土地批租；2000年，公司战略定位是投资为主；2003年，公司战略再转向以科技房产开发为主，侧重点转向完善科技地产设施；2006年，公司提出了“一体两翼”战略，以开发运营、服务集成和产业投资为三大主线。2、运营模式和盈利模式运营模式江高科提出以科技投行作为战略发展方向，着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商的“新三商”战略重点聚焦于把产业地产的有形资源Word资料转化成产业投资的无形资源，产业地产和产业投资有机融合、创新协同，形成独特的商业模式。意即江高科的利润点不在租售环节，而在资本市场。产业地产作为江高科深耕20年的主力板块,拥有“医+£”高端产业集群的禀赋优势，2014年生物医药产业营业收入占上海全市的47%，集成电路产业营业收入占全国的1/3。作为江高科的主营业务之一，产业地产正与科技投资、创业服务打通，形成三环闭合。＞运营服务体系：在公共服务上，建设有浦东软件公共技术服务、知识产权公共服务、高新产业咨询服务等平台以及数据支持中心。在金融服务上，建设有浩成创投、江企业易贷通、江小额贷款、江科投等机构。＞运营服务资源：为进一步提升产业地产开发和产业配套服务的专业化能力，江集团依托原客户服务中心团队，整合了江集团体系下上海江企业咨询服务有限公司、上海纳百川人才服务有限公司、上海江公共租赁房建设有限公司、上海新江物业有限公司、上海江高科技园区综合发展有限公司、上海江新能源有限公司等六家专业化服务公司，于2015年1月设立了上海江慧诚企业管理有限公司，代表江集团承担江高科技园区产业发展配套服务的功能。上海张江企业咨询服第有限51■司■bl蒯百川 上褥缸人才极努 新能源有限公司 有限公司张江蕙诚匐15-0L上海张江虻 上i螂江碑科共租赁房g 技园区缩合发猊有限公司 展有限公司上海新张江物业有眼心司Word资料作为江集团旗下唯一专注于企业服务集成的全资二层面子公司，江慧诚已基本具备科技创新创业服务、产业地产配套服务和环境治理服务三大领域的资源整合能力，以及产业联盟、政务服务、社区活动、人力资源、人才公寓、能源服务、市政配套、环境服务等方面的专业服务能力。未来江慧诚将以打造“产业地产配套服务提供商、企业全生命周期服务提供商”为己任，为江高科技园区企业运营配套环境的优化，企业科技创新生态环境的提升发挥核心引领作用。＞盈利模式1）土地一级开发，整体销售（生物医药基地）2）园区产业地产开发销售（集电港二期总部办公基地）3）园区物业租赁（针对中小型企业）（软件园二期）4）地产开发销售/住宅项目投资参股（汤臣豪园、御景雅苑、山水豪庭）5）科技企业股权投资（嘉事堂药业）6）产业服务增值（通讯服务年毛利约1亿元）＞盈利结构2016年上半年营业收入报表一、主包业务构成分析业务名称营业收入（万亓）收入比例营业成本C万元）成本比例利泡比例毛利率按行房地产1J心」HI.Ul'f.KM'.JI'I•:”卜；业而r业＞：ru-.!■,■1'J.'f.I4z：-：'J.12.09%房地产销售!■.,'f.■'4'.ir.-；i犯.脚■.../..'r.fxf房产租隹丁”-.।25.42%15187.08工死一:四nn通讯服务21101.351口叫14239.93■b.■A1?.OS：':彳：一5露接地卜江市110919.3k.7期国233.-1u.21'tWord资料福田天安数码城企业背景及发展概况天安数码城成立于1990年，总部位于，在全国10个城市开发、运营和管理15座园区，以珠三角为重点，覆盖长三角、环渤海和西南经济圈，总运营面积超过1200万平方米。二十多年来，天安数码城构建出以创新企业生态圈的建设运营为核心，以智慧园区和金控平台为两翼的业务发展模式，服务企业从苗圃、孵化、加速到成长的全生命周期。运营模式及盈利模式＞运营模式核心理念：产业综合服务运营，提供创新创业产业空间+综合服务产毓态摩n学IMSlitre二来TkHT牛产里企廿■噫岫「房面职国首要黯因素i9King工闵知1£寓生产型企业住宅眇里蚓噩型企业步为主用融前7城市产业庠合体版1业知！商好区知1住宅高普我槌业嵯企姆鼠喉除.铲屡示.耨T渐碧醐碓产通2加9分科技产虹坦esxiS鹿业躯囱断舐囱肉祚钝生产性触期的总部轨崎明侬创意企韭艇喻1业那唧舱业itteg能产蜩（能＞运营服务容针对入园企业成立企业家俱乐部——优合汇，并搭建优合汇综合服务平台。1）优合汇运营服务体系一大中心：产业转型升级企业体验中心三大平台：科技孵化器（加速器）平台、中小企业融资、种子基金服务平台、数码IT产业聚集式发展示平台九大空间：灵动创新建筑空间、和谐生态园林空间、创业创富聚集空间、中高级人才展示空间、新兴战略产业组合空间、产业转型升级样板空间、产业链上下游整合空间、社区型（CIC）创新空间、ITTBCL聚合空间六大板块商企联盟：金融投资、医疗机构、地产物业、餐饮酒店、科技企业、休闲娱乐2）核心服务风险投资协助服务；金融货款协助服务；工商、税务等政务协助服务；高端人才服务;技术科技支持服务；法律咨询服务；高新企业认证协助服务；知识产权代理服务3）基本服务会员入园VIP优惠服务；优惠政策咨询及申报服务；企业家交流互动服务；展示推广服务；会议、培训服务；物业租赁及管理服务；休闲消费优惠服务；商务交通服务4）办公信息服务企业商务；搭建；商业用户电脑及网络代理维护服务；系统集成搭建；企业主机托管；园区媒体宣传服务Word资料5）商务互动服务企业高峰论坛；商务群英红酒品鉴会、研发人才招聘交流会；科技园考察；十大最佳创新民企评比；园区主体运动会6）特色服务最低折扣优惠；物业优先选择；交流合作服务；最新资讯服务；活动参与服务入园最低优惠：入会企业专享园区物业购买最低折扣优惠。物业优先选择：入会企业享受优先选择物业、选择朝向、挑选楼层等各大优先选择权益。交流合作服务：优合会将定期组织园区企业交流活动，促进企业合作。最新资讯服务：及时获得天安数码城最新园区信息，最先掌控政府最新优惠政策。活动参与服务：专享优合会组织的一切商务、交流活动参加权益。刊免费获得：免费收到天安数码城集团刊一《天安刊》。智慧园区服务容1）智能通信充分利用RFID、移动通信网络、光纤网络等多种网络互连，充分的实现物与物、物与人、人与人的各种互连。实现泛在、融合、智能网络。打造园区与通信骨干网相连的信息高速公路。2）智慧云计算因此智慧园区根据园区实际状况可自行建设云计算中心或者充分利用附件区域的云计算中心，为园区提供可靠的基础软硬件、丰富的网络资源、低成本的服务和管理能力。Word资料

电子政务+在西营理・A^f*办公自钏七・在线培训■电子政务+在西营理・A^f*办公自钏七・在线培训■户外媒体园区行业•物品薜决方案■工1解决方良・软件解决方更

，密同等决方案行业信息化云计篁•云集面.云崎■云办公3）智慧产业利用各种智能化、信息化应用帮助智慧园区产业实现生产方式、经营模式及运营方式的转变，增强企业竞争力，提升企业的生产效率，实现转型升级，并以智慧园区为核心形成产业链的有效聚合。eStore产品展不产品及馨决万策后行韭解决方空）展示、眼努销售企业管理咨词服劳,如翌条流招海史绩效考核、知阻登理等）、二次开及定制服务eStore产品展不产品及馨决万策后行韭解决方空）展示、眼努销售企业管理咨词服劳,如翌条流招海史绩效考核、知阻登理等）、二次开及定制服务、培训眼秀芳跨企业的社区企业、运营商.容泡顿同，位用提供商、应用定制隈品提供商之间沟通、学习时开放平台信息门户新闻、涔讯、鹿广r第件、业界动乱企业应用在线租用产品/行业薜决万寨打包云用交精.喇介绍，强怜.配置、选购■.付款■,审穆并开通企业应用管理宁主用及登祠L已购也用吉询、应用口AM（性能/能舞、战障及口志，安至音啊4）智慧民生通过各种智能化、信息化应用为园区居民的日常生活等各个方面提供周到、方便、安全、贴心的信息化服务，充分的有效聚集人才，促使园区成为一个在园区找到人的自我满足感的智慧聚集地。Word资料

泰勘W理泰勘W理移动交付1卷罐桎\展区监柒1♦更更■外勤人员管理•一卡通系深•充值谶■车辑识原油也毒留■自动收费■园区安防监拉■樱亨竺及*籍球跳一安明报瞽门禁勤勤园区门禁■企业电勤5）绿色园区通过楼宇信息化、智能化技术，结合物联网、云计算技术实现园区整体的节能减排；围绕节能降耗，提高产业层次，利用信息技术推进节能减排，构建适应节约型社会的信息化建设平台；通过优化整合园区的各楼宇的资源，实现整个园区的节能减排。盈利模式天安数码城的盈利模式主要是三个方面投资回报的组合。1）住宅产品、部分的商业产品直接销售，总部楼、产研大厦等产品部分直接销售。2）持有部分物业经营，赚取租金，并在未来物业升值之后取得收益。3）用各种方式将持有的物业资本化。天安数码城有战略合作的创投公司，并新成立全资下属的创新基金，针对园区企业，以物业租金和现金的形式，联合政府和其他基金，进行股权投资。此外，天安数码城还在进行一些多元化的发展模式探索，其中，新成立的基金公司和酒店管理公司正是集团探索的第一步。Word资料联东集团1、企业发展概况联东集团创办于1991年，注册资金6.2亿元，下辖二十多家子公司，是一家集产业园区运营、模板钢结构和投资业务为一体的集团化公司。对于联东在行业中的地位，联东曾提出口号：住宅地产看万科，产业地产看联东。联东集团发展模式形成以建筑模板为核心业务，产业地产为增长业务，金融投资为种子业务并行的三驾马车格局。2、运营模式及盈利模式＞运营模式运营理念：先产业，后地产围绕微笑理论的思路，重点进行产业园前期规划定位和后期营销招商工作，一般设定3-5年的园区开发筹备期，期间进行大量的产业趋势研究，确定园区运营主线。目前确定电子信息、能源环保、机械制造、生物医药四大产业集群，在开发设计上形成了产业综合体和总部综合体两大产品线。运营模式：强势招商，专业运营通过建立庞大的招商队伍、客户资源库，同时借力产业联动、政府联动、专业招商机构形成招商方面的强势资源和核心优势。企业入驻产业园后，提供专业物业运营服务，包括工商注册、审计咨询、园区企业活动、园区安防、政策培训、专利申请、信贷申请等，保障企业高效发展，集中精力发展企业核心竞争力。＞运营服务体系Word资料

法符皆询平台热故舍同代申禄祥音询及诉讼代理手续代办平台4评手续优办消防安检代办工的祀善于绿代办认证般民军辆业弟平台■翌证印卷地箝、报证代办在辅保养与捕造队茂密中里学第相焚班主统并统购平台势心用品茶科办心凉具病周办史置啬京购保险业务平台财声百脸心生车辆礴牌业努手续代办平台法符皆询平台热故舍同代申禄祥音询及诉讼代理手续代办平台4评手续优办消防安检代办工的祀善于绿代办认证般民军辆业弟平台■翌证印卷地箝、报证代办在辅保养与捕造队茂密中里学第相焚班主统并统购平台势心用品茶科办心凉具病周办史置啬京购保险业务平台财声百脸心生车辆礴牌业努手续代办平台工商理第手飨代办商务统购平台票金门醺商冬蛆打