商业地产去库存四大妙招

精品文档 你我共享商业地产去库存四大〃妙招”原创2016-10-19CIA中国指数研究院b前言电商冲击、野蛮式生长……多重因素叠加导致商业地产库存居高不下。对此，中央和地方纷纷出台相应政策措施助力去库存，品牌企业也各尽其能破解商业地产高库存，其中不乏具有启发借鉴意义的模式或做法。我们通过研究及归纳，从“商业+”跨界融合.“互联网+”线上线下融合、发力“众创空间、长租公寓”等新兴业态、基于城市更新的并购整合四个维度，分析总结企业破解商业地产高库存的"四大”方法，以期为业界提供参考。b“商业+”跨界融合去库存逻辑通过商业物业与其他领域的跨界融合，营造"体验”空间，优化资产结构，带来新的业务和利润增长点，助力去库存。为顺利实现商业地产的库存去化，品牌企业积极进行商业物业的转型升级，由传统商业物业开发运营向商业综合运营服务商转型，探索"商业+”的跨界融合。从品牌房企商业跨界融合动向来看，文化和体育成为房企热衷的跨界方向，如泰禾、万达等加码院线进入大文化领域，万达、华润、佳兆业等尝试体育产业。AAAAAA

精品文档 你我共享“商业动向石,土 2015年底d成立万达体育控股有限公司力近 截止2016年第r万达已在全国布局12座万达城r3个项目开业运营出博 上海大悦城二期运用摩天轮、艺术街区等场景激发想象空间，苜造立中报 体和精神层面体验泰禾 成立赛禾文化公司，补充新业态，拟力晔院线做大文化领域华润 青岛万象城与青岛政府釜订“体育进商场"战略协议升. 与电子科技大学签署战略合作协议।共建"电子科大&龙湖创业创新恶潮 孵化基地”佳兆业 成立文化集团।进军文化、体育等业尧在内的大文化领域表：代表性企业“商业+”跨界融合动向典型案例剖析：典型案例剖析：南昌万达城资料来源：中国指数研究院综合整理AAAAAA

精品文档你我共享近年，万达商业为了寻求新的业务增长点，战略重心从房地产开发向商业综合运营服务商转型，并对原有单一的商业购物中心再度升级，开发商旅文综合体“万达城"，其中于2016年5月开业的南昌万达城为标杆之作。♦基本概况占地面积475万面总投资占地面积475万面总投资400亿元项目定位一站式文化旅游综合体客群定位 年轻一族、家庭体骗消费项目业态 主题乐园、电影乐园、,海洋乐园.万达茂、湖巴街、酒店群六大业态♦六大项目业态AAAAAA

精品文档 你我共享主题乐园：6大主题区、60余项游乐设施海洋乐园：7大主题区，300多个种类28000余条电影乐园：国内的高科技电影娱乐体验万达茂：26个青花瓷罐，40家全球美食餐厅酒店群：9个度假酒店，4000间客房滨湖酒吧街：20家国内外著名品牌AAAAAA

精品文档 你我共享♦运营策略与旅行社合作或并购，完成旅游产业链布局打造"互联网+旅游”理念，提升品牌附加值提前启动预售票机制为项目开业预热利用事件营销，为项目造势——"会飞的鲸鲨”♦盈利模式“以售养租”工首,先，万达城利用主题乐园等投资提升区域价值，开发住宅项目与之形成互补,“以售养租”工首,先，万达城利用主题乐园等投资提升区域价值，开发住宅项目与之形成互补,通过销售物业的资金保证主题乐园良性运转，如南昌万达城整个体量480万平方米，其中销售物业超过280万平方米。其次，万达将商场购物中心、电影院线与主题乐园形成配套，跨界融合，协同发展，增加利润空间。南昌万达城是万达集团由万达广场这类单一的商业购物中心向大型商业文化购物公园转型的典型案例。截至2016年8月，万达已在全国布局了12座万达城，3个项目已开业运营。未来，商旅文综合体“万达城”有望成为万达规模扩张蒯跳板。口 “互联网+”线上线下融合去库存逻辑将互联网思维运用到商业物业的全链条，实现线上和线下融合，提升存量商业物业的吸引力，进而盘活低效的“存量资产"。AAAAAA

精品文档 你我共享商业地产“互联网+”,应是从商业物业前期选址、规划、后期运营，到用户体验，全链条运用互联网思维，通过构建O2O发展交互平台，并利用大数据精准分析经营数据、消费者、租户或业主的信息及行为，实现线上和线下的高效融合，提升品牌价值，盘活低效"存量资产"。目前，在商业地产领域，房企主要基于以下三种方式实现大数据的应用。图：房企对大数据主要应用方向经昔数据 消费者 和户或业中为经营决策提供支持 发现真实需求、精准营销 针对性服务，改善产品资料来源：中国指数研究院综合整理表：代表企业“互联网+”线上线下融合动向品牌企业，商业动向万科 2015年上半年，北京万科创新推出Vlink体系,打造万科苜个V-力科 图：房企对大数据主要应用方向经昔数据 消费者 和户或业中为经营决策提供支持 发现真实需求、精准营销 针对性服务，改善产品资料来源：中国指数研究院综合整理表：代表企业“互联网+”线上线下融合动向品牌企业，商业动向万科 2015年上半年，北京万科创新推出Vlink体系,打造万科苜个V-力科 Link化社区大悦城 联直腾讯开通微信支付；推出线上平台一^来商电；创立智慧社交凯德永辉资5年，客地上维20会员服劳平台；20工6年规划打造租户网络平2015年r京东43亿投资永辉宜家 2016年，9月宜家（上海）开通网购通道资料来源：中国指数研究院综合整理AAAAAA精品文档 你我共享打通线上和线下，相互融合是未来商业发展趋势。除上述实体商业将传统线下优势与线上业务整合优化外，一些品牌电商也在向线下延伸，如亚马逊开设实体书店，当当实体书店长沙开业等。由此可见，通过体验打通线上和线下，线上支持线下，线下也可反哺线上，相互融合才是未来商业发展的趋势。众创空间,长租公寓等新兴业态发力去库存逻辑开发商通过租赁老旧或经营不善的商业物业，进行重新定位、二次改造、二次招商，最终实现溢价出租、资本退出，进行存量资产的再利用。支持导向下，资本和开发商争相进入新兴业态领域。2015年3月，《关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见》中首次提出“众创空间"；2016年两会"大众创业、万众创新”更是成为多方关注热点。2015年11月，国务院发布《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，其中提到，积极发展包括客栈民宿、短租公寓、长租公寓等在内的满足群众消费需求的细分业态，首次将出租公寓写进中央政策文件。在政策支持下，万科、龙湖等地产公司及高和资本等机构都在以或租或买的形式获取旧改项目。表：代表企业新兴业态发展动向品牌企业优客工场万科品牌企业优客工场万科2016年8月,天津和平区“优客工场”项目成为苜个商场内”众创空间”2。16年5月，万科各地方公司的“万科驿”、“万科驿居；“米公邕等长租公寓业务r被统一为单一品牌。白寓”2016年8月，翊表示已正式涉足长租公寓（冠寓）粕联合办公（一龙湖展空间）两个新业态.计划在三年内实现布局长租公寓30。处，联合办公20个的目标资料来源：中国指数研究院综合整理AAAAAA精品文档 你我共享利用新兴业态改造闲置资源，满足多元化需求，盘活市场存量。"大众创业、万众创新”已成为当今时代潮流，共享经济的兴起，创客空间、长租公寓、线上短租平台的出现，外加“商改住"、"商改写”等去库存政策支持，联合办公、长租公寓等新兴业态则成为释放空间资产价值、盘活商业地产存量的一条新路径。典型案例剖析：优客工场2015年4月，毛大庆创始的优客工场首次公开亮相，旨在盘活存量物业资产，通过合理改造，打造以众创空间为基调的联合办公社群生态圈。据官网数据，截至2016年8月，优客工场已快速布局全国16个城市，36个场地，开业项目20个，截至2016年底，将实现30000个工位的共享社区平台。战略布局目前，优客工场已布局16个城市，其中第一圈层包括北京、上海、深圳，第二圈层包括广州、南京、杭州、武汉、西安、青岛等13个城市。其战略布局城市选择有五大关键点：AAAAAA精品文档 你我共享C.基底活力A.布局城市均为融资环境、创业成本、置业压力三项指标在2015年城市排名丁0「20且6口「体量较大城市。B.布局城市配有众多高校和科研机构等，为创新创投提供人力和智力支持。C.布局城市中，活跃的创业人群年龄结构偏低，创业氛围浓厚，城市创新能力强。D.亟待高科技落地转化推动转型的传统行业城市，如太原、青岛等。E.当地政府对于创业、联合办公行业的政策引导和支持。市场定位定位 代表项目第一类文化传媒、科技创新 阳光100、FESCC大厦等第二类 大学生创业 房山高教园区等第三类 产业集群成长型企业锋创科技园、鸿坤金融、空港经济开发区等第四类 创业社近 万科台湖新城、鸿坤七星长安等第五类 创新孵化器 中关村E世界、海龙大厦等AAAAAA

精品文档 你我共享♦盈利模式目前，从优客工场的收入来源来看，股权置换、租金仍是其主要盈利模式。由于初创型公司的盈利本身就很少，从中抽到的分红微乎其微，优客工场主要靠的还是租金。除此之外，优客工场也构建服务平台，通过给创业企业提供增值服务获得盈利，但盈利通道有待打开。中并购整合剑指城市更新去库存逻辑收购价值被低估的商业物业，重新定位和改造升级才是升物业价值，在此过程中通过资产证券化退出，盘活存量同时也为企业获取资金进行循环投资。收购价值被低估的商业物业，通过城市更新盘活存量。近年，部分传统商业项目经营或销售情况每况愈下、甚至持续亏损，而此时，具有专业运营能力与资金优势的综合型商业地产企业、资本抓住机遇，伺机收购并发展壮大，通过城市更新盘活存量。资本或企业并购整合动向资本或企业信达资产 2015年,信达资产收购东直门项目国盛中心香港领汇粉万科2016年3月，香港领汇管理有限公司宣布以25亿元人民而收购了位于中关村内的欧美汇购物中心香港领汇粉万科2016年5月.高和资本完成对星街坊项目的整体收购,并将对该顼目展开整体改造升级万科收购成都国际大都会项目，打造万科理想城,并于2016年8月亮相表：代表企业并购整合发展动向AAAAAA

精品文档 你我共享资料来源：中国指数研究院综合整理商业物业被收购后，主要有两种运作;第一种，集投资与运营为一体。投资机构同时作为管理运营机构，打通投资建设、运营管理与投资退出整条产业链。凯德和万科是这种模式的代表。第二种，投资与运营各尽其能。投资机构作为财务投资人，管理运营则交由专业运营商管理。如当前倡导轻资产运营的万达、大悦城等，则是以专业运营商的身份实现轻资产化。企业通过并购整合，实现化解商业地产库存，需要的支持工具，即资产证券化。资产证券化可以将沉淀在项目里的巨额资金释放出来，解决企业的资本流动性问题，同时也解决了不良资产的盘活问题。目前，国内正起步的两类商业地产证券化是REITs（权益类证券化）和CMBS（债项类证券化）。短期来看，CMBS能解决商业地产开发商迫在眉睫的资金流动性问题，有助于盘活存量；长远来看，CMBS将会助推REITs落地和发展。目前，中国金茂于2016年8月发行了国内首单CMBS产品（高和招商-金茂凯晨资产支持专项计划），发行规模约40亿元人民币，票面利率3.3%，此次发行具有该类产品的标杆效应，将开启和加速推动商业地产金融化时代的到来。小结AAAAAA精品文档 你我共享通过调控助力库存去化是重要手段。对于增量市场，因城施策，优化供应结构。根据城市不同情通过况，因地制宜采取措施。对于库存压力大的三四线城市，严控或禁止新增商业用地；对于供需紧张的一二线城市，适当考虑土地供应。对于存量市场，支持待开发用地、已开发商业用房使用性质改变，但对于调整项目界定、土地差价等细化问题，有待政策出台。政策优惠方面，通过出台减免非住宅房产税、取消企业所得税及土地增值税预征、降低"营改增"增值税税率等优惠政策，降低企业资金压力。企业思路转变是根本之道。对于企业而言，无论是“商改住"、还是"商改办"，政策只是特定时期助力库存去化的手段，而非解决商业地产去库存的