江苏大型城市综合体项目营销推广提报方案

xx项目思路沟通2014年6月18日关于新沂新沂交通区位优势得天独厚，是亚欧大陆桥东起第一座枢纽城市，距徐州、连云港、临沂、淮安等大中城市均在百公里左右。东陇海铁路与新长、胶新铁路，京沪、连霍、徐连高速公路、205国道与323、249省道在新沂形成三纵三横交叉网络。新沂区位新沂城市介绍新沂位于江苏省北部，衔接长三角、环渤海两大经济圈东陇海产业带中心节点城城市定位新沂发展定位为“苏鲁接壤地区新兴的交通枢纽和商贸旅游中心、江苏新兴工业城市”、江北唯一的“三级一类中心城市。连续荣膺“全国最具投资潜力中小城市百强”，首次跻身“全国百强县”，位居第86位。区/县/市2011年GDP（亿元）2012年GDP（亿元）GDP涨幅常住人口（万）人均GDP（元）人均GDP（美元）新沂市301.437323.76%91.8540609.76460.85人均GDP水平（美元）所在发展期发展需求发展方式800-1000启动期生存需求起步发展

单纯数量型1000-4000快速发展期生存改善需求兼顾快速发展

以数量为主，质量为辅4000-8000稳定发展期改善需求为主平稳发展

以质量为主，数量为辅8000-10000减缓发展期改善需求为主缓慢发展

以质量为主的综合发展区域生产总值稳步攀升2011年起，新沂市人均GDP超过4000美元，经济发展模式从生存改善需求兼顾开始过渡到改善需求为主。目前，新沂房地产房地产开发已步入稳步发展阶段，从质量为辅过渡到以质量为主，对商业开发的品质走向也提出了进一步优化的需求。城市商圈分布与市场环境

南京路与钟吾路商圈：新沂传统核心商业区，聚集了新沂最主要的零售项目，百货商店、大型超市、专卖店及专业店等云集，是新沂市民日常生活消费最为偏爱的区域；白马转盘：购物中心和大型娱乐餐饮为主，是新沂最主要的餐饮、休闲娱乐区域；大桥路：以家居建材为特色的新兴商圈。由于苏北建材物流中心和国际商贸城的聚集使大桥路商圈整体业态以家居建材为主。新沂目前已经形成了以南京路商圈为中心、钟吾路商业街为轴线、贯穿白马转盘商圈和城南的建材物流中心两个区域商业节点的“一心，一线，两点”的市场格局。核心商圈与主力百货店

以南京路、钟吾路为集中商业街，以新天地、金三角步行街为商业繁华地带。本案正处核心商圈，商业氛围浓厚，发展优势明显。项目名称

总面积营业额品牌档次代表品牌铺位面积段租金停车位百货大楼8000㎡8000万元低档国美电器80-100㎡4元/平/天无温州商城12000㎡14000万元低档乐天玛特30-40㎡6元/平/天20个华联生活广场10000㎡17000万元中低档华联超市、杰克琼斯、veromoda30-40㎡6元/平/天40个

该区域虽然为城市级商业中心，但目前仍主要以普通服装、电器卖场，中低档次品牌专卖等中端商业为主，档次不高；而满足高端消费需求的场所明显缺失，未来高端商业市场潜在空间大。

新沂市商业能级判定从目前整个新沂市商业发展现状来看，主要以市中心沿街商铺和世纪广场周边的商铺及购物广场为主，且较具规模商厦零售业态比例都达到了90%以上。同时，在建物业也无大型购物中心项目。遵循商业发展轨迹判定，目前新沂市的商业正处于由沿街商铺及百货商场向购物中心过渡的发展阶段，商业能级属需求衍化型阶段。沿街商铺百货商场MALL/综合体城市生活休闲中心在风光数十年后的21世纪前期遭遇挑战，传统商业的盈利率无法支撑起该类商业物业形态再扩张、发展的负担。超市兴起，倡导自由购物的理念，最大贡献是给零售业态注入工业制造业的文化要素，对传统百货业带来了冲击。以shoppingmall为代表，追求一站式购物消费理念。着眼于满足大众日益增加的精神文化的多元化需求。以“体验经济”为基础，着眼于改变生活方式、提升生活质量的体验式消费、休闲娱乐成为商业消费的发展趋势。国内商业能级发展一般规律：商业市场发展趋势目前,新沂商业处于由沿街商铺及百货商场向大型一站式购物中心过渡的发展阶段，下一轮将迎来体验经济型生活休闲中心的发展周期。关于雨润雨润商业精于商业运营七十余年南京中商（集团）始建于1936年，是拥有七十余年悠久历史的“中华老字号”企业，现已发展为多业态并存、跨地域经营的现代商业集团、A股上市公司（股票代码600280）。

目前，集团公司旗下拥有11家连锁百货店、3家仓储超市，总营业面积近100万平方米，年销售额超120亿元。

其中，位于南京新街口核心商圈的中央商场，经营面积近7万平方米，单店年销售达41亿元，居全国百强店前四位。

源于南京中商，跨时代的商业巨擘专注商业综合体，为城市未来而生雨润现代商业，专注商业综合体，致力于打造集连锁百货、国际院线、文化休闲、主题娱乐、儿童体验、商业街区、美食广场、酒店、住宅于一体的一站式城市生活中心。整合全球资源领跑中国商业专业运营团队，领先管理模式雨润现代商业集团作为能够全面提升城市功能和形象的运营商，集合多业态的专业能力，进行专业化的经营和管理，实现区域和物业的快速增值以及城市商业的繁荣。

作为具有前瞻性的商业发展商及营运商，培养了一支专业运营管理团队，采用国际先进的商业运营管理模式，形成了包括项目选址、开发和招商运营的商业地产较为完整的产业链；集中优质商户资源，通过对商用物业产权的长期持有，实现可持续的统一管理，并会不断优化业态组合，加大形象宣传，提升经济效益的同时，与合作伙伴一起分享城市和区域发展带来的丰厚回报。徐州雨润中央广场淮海经济区核心商圈首席都市综合体预计开幕时间：2015年5月项目简介：徐州市政重点工程项目，未来交通换乘枢纽和未来轨道交通1号线2号线的停靠站。项目雄踞徐州中心商圈的核心地段，总建筑面积约52万㎡，总高度259米。是集高端购物中心、超五星级酒店、5A甲级写字楼、酒店式服务公寓于一体的高端商业综合体。一期YOVO时尚街区开幕时间：2012年10月项目简介：悠沃时尚街区位于彭城国际广场副广场地下，是以日韩时尚街区为蓝本，在徐州满目高端的商业版图上抹一笔年轻化、特色化、世界化的炫彩，塑造出可以成为城市名片的全新商业街区。新沂抬雨润步广场将成批熟的耻第三椒代综界合体挂模式劲引入勿新沂雨润扩广场占地项近5万㎡洞,规绪划总绸建筑替面积墙近20万㎡拢。首次苍将第铸三代从城市纠综合绘体商社业模胀式引橡入新滑沂最咐核心藏商圈讽，彻竟底颠症覆传迈统商中业地蠢产观济念，鸭为新野沂市六民提板供娱婚乐、坟休闲搬、餐血饮购逢物全赔业的朝一站偏式的待购物烘环境牛。中央床百货军强势柳入驻蚂聚铲集9大精喘品业恩态购物粥百货别中心辆、国逗际品转牌超说市、誓国际说数码题院线记、国驼际健旦身中形心、沈美容老休闲眨中心只、KT奖V、动阶漫娱袭乐城店、时型尚街千区、衔品牌惕餐饮娃。成稠为新抬沂唯恐一“全客结群、剖全龄遣层、支全天逝候”的商跑业综哪合体挖。整合辣全球变资源晶领佳跑中盐国商像业——品牌守战略立联盟截，携躁创商察业传气奇关于弯项目项目蒸整体戏情况数据艘来源姓：《2矛01陵30执62读8-新沂居雨润慌报规腰文本词一期.p全df距》本项蓄目于20井13年12月21日盛来大开宝盘，各目前正在酿销售券的是摆地下扒负一话层55长0间商般铺，总士货值挣约2.抛1个亿弦，截方止到6月2日，累计访认购饿套数26拘8套，顶累计齿认购目面积43统40叨.1怖2，累雹计认待购金额拿约为85狼22瓦.6朋0万元；累续计签庙约25嘉0套，勉累计浙签约宫面积39期95格.8盐2，累后计签扒约金誉额73迷36宋51牙11，累殿计实虏收款50执89段01移11元。目前备销售炭情况关键嫂词：在售55凡0间商疼铺，心货值2.犬1亿已认完购货开源单缓价：认购俘总价/认购壳面积=8筛52虎2.序6/法43爪40蜜.1叙2=1.夏96万元一期贴可售坑总面诊积：=一期谷地下阁总面痒积-美食季广场-自营缠面积=1声41贯48付-2批34疼0-亦12荡45悼=1背05抽63窗㎡一期贺剩余辅待售箩面积锅：=一期匆可售玻总面遮积-已认惑购面根积=1爪05减63菌-4水34佩0.贼12适=6鄙22领2.塌88墓㎡剩余但货值港：62驻22射.8劝8*凑1.惩96林=1蕉21踩96涌.8紫4万元数据详来源矩：《雨润弦广场洲开盘艘营销崭方案轿（读终稿茶）.p型pt园x》近期有工作冶重点解决爽沿河21间大异商铺验的销泼售问柴题解决浑内铺20万~4锄0万23犯2间商嘱铺的汇销售宪问题媒体蜂渠道旨根据衰现在看市场葡低迷罩情况删重新锄梳理销售吼策略棚及项找目定钥位重剩新梳躬理，互应对授现在影市场仓状况最终锄实现秩：根霸据现秤有货亿值，炸年底乐前再予完成80手00万任界务年底宅前再芽完成80猪00万任喜务，匠如何革实现袜？如前荣篇所桶述：铁当前左剩余幻玉货值脊约12爬19迟6.桐84万元无，只棒需完撤成剩阁余量颠的66欧%即可茫完成尺当年辟任务棒！即：弱依据渐甲方辣所提历供的拼数据谅，完幅成剩伪余面惯积的66氏%即可搞完成京当年湖任务=6俱22壮2.维88乒*0蚀.6参6=旱41顾07焰㎡。销售剑任务贸分解注：杯由于沟甲方张未能带提供幕详实际的房誓源销袍控信熊息，明我司勉仅了彼解到道当前横剩余遇货源议为沿河21间大慢商铺+内铺20万~4浊0万23优2间商匹铺。故，哈我司辈依据至已掌穷握信环息，舍建议惑为实侄现年孩底80赛00万元树的销总售任迅务，亦应走抓大纠放小的营避销策妹略。抓大涝放小一对据一大昏力抓狐沿河锄大户自型：沿河他商铺尝面积愤普遍疗偏大迎，非远一般型客群芬所能需接受史，投资肠此类恢商铺害的客劈燕户必康定是士具备透强有痕力的猴资金技实力退的人。因诵此，光针对夸该类箭客户沸应组建呜专门杜的VI害P一对萍一“远客户成经理去”。与殿内铺闷普通旅投资袖群的鸟服务尸标准蛾，跟图客技薯巧有南所区理别。疲做到找重点潮客户阿重点北抓！放大森渠道偏跑量窑内铺柏小户始型：从目妙前销爽售比穷例来嚷看，查内铺粮的小易户型键无疑厦是最昨受欢铲迎的祸，究崖其原舞因，贫与其称小面嫂积低山总价萌很很谦大关割系！却对于钥该类撒产品您，具湿备投气资实缩慧力的渠客户速基数报较大灯，前牺期的境招商石及认鞭购成额绩也咳说明染只要浩继续姑放大慌宣传膝渠道懒，深梨化客舰户认广知，叉就可继以做猜到持克续跑蹄量！销售闭战略战术租配合那铁么，如何狱做到五抓大召放小霉？销售次策略她及项拨目定膏位重扔新梳艳理媒体测渠道悉根据盐现在仅市场体低迷陶情况朝重新孩梳理抓大急：项目便定位咱重新粉梳理城市悦主干揭道，屡商业券最核打心本项纲目的碗地段红优势豆毋庸付置疑串，南浆侧的赶水系勉景观染更是屡画龙忆点睛太，沿尤河大样面积欺商铺耻在全堪新沂麻更可秋谓是腰绝对遵稀缺仰的高傍端产百品！沿河拦商铺弊的定赶位在榴与主洪体商片业有优所承止接的堂同时鼠亦可总自成拍体系仅，我乞司建获议将末沿河棚商业蕉打造质成为惰：新沂劣首席税时尚行轻餐搞饮商惕业街。轻餐非饮一般纺是指伍：不享需要相厨房玻明火泳灶台天、油炮烟排冲放较群少的务餐饮阶业砖轻餐号态历称之慕为“细轻餐说”，络一般标多为新西餐约、商破务餐胖等。示意筹图他山藏之石——徐州傲滨湖扁新天乐地徐州曾滨湖第新天箩地项谋目发吊展特收色的肾“风郊景时成尚经副济”匆，涵悠盖吃梢、喝施、玩赞、乐构、逛凉五大颂主题牧，集袖休闲熔娱乐严、特捐色酒警吧、慎商务据休闲园、中你外特嚷色料显理等揉于一哨体，削着力掠打造背云龙威湖北遍岸充伞满活奴力的欧时尚残动感屿从容蝴一线猪，使宜其成快为云停龙湖父边最误受市涝民欢果迎的霸时尚令休闲在街区但。他山吸之石——徐州器滨湖午新天流地抓大院：销售害策略歉重新厌梳理关键家词：否重点语跟踪萄、一概对一纱、VI欧P客户摸经理对策蜘：成立VI央P客户愧经理别团队蛙，成米员应眉具备孙以下他能力保：具备祝一定牙的高革端客切户资献源了解己高端早人群娃投资寄习惯有一竞定的殃金融埋投资驴理念挎和技僻巧能够蜂与高堵收入祖人群扯对话喉，了担解其讯心理较高垂水平杀的仪支表仪启容及拒行为症习惯抓大绪：媒体兵渠道线重新佩梳理高端艇客户命：如凡何找肤到他秩们，横告知滴他们浊？联合隔：各商话业协付会各豪伐车车优友会各高叠端私幕人会南所各高扶端消贪费场顾所……动作图：组织让国学虾论坛红酒疫品鉴恋会商业密领袖希会议投资袄或管准理讲陈座……1、强梳调项句目区只位优摇势项目讲地处霞南京铲路、便钟吾削路商蜓圈中滨心区盘，区肿域交携通便答利、梳人流子密集迷、商惭业氛改围浓泥厚，竿使项葬目具偏有绝跳佳的预地段才优势永。2、强蒸调项蛙目品猜牌优服势雨润咱商业引源于百南京娱中商武集团筋，在巴江苏筐地区厚拥有艺极高缩慧的知蓄名度观。使棚项目醉在新诸沂地烂区具角有不膨可比爬拟的怎商业恼品牌辫优势薄。3、强捷调主辉力商稳业优苗势在推脂广过隐程中扯重点贴突出纺主力浸商业般，以梢大超损市、狼大影匹院促吗进铺述面销嘴售的没同时堪，进怪一步腾提高塔项目戏整体雅档次岛，增残强吸盐引力恐。放小悦：推广漏思想历和原哨则关键蜂词：纽奉广撒爽网、迹多蓄喂客、寄许愿神景、岗勤引也导对策续：广撒与网：纺渠道庙占领欺，市校场发耻声！郊常规惹线上智及线萌下媒昨体的完全面凉铺开蜂！多蓄不客：饱内铺石小面可积低睬总价菜的产愈品受没众范租围更疲广，团手中辉有积桃蓄有筋投资衫欲求滨的客渡户均径可作常为目至标客乘户，姐需将嫂所有夜具备躲投资渴能力瘦的客术户蓄笑水进秋来。许愿嫌景：武依托陶雨润肢实力印、主蒜力商孕家入勒驻、惯地段易优势冲等因虾素描歇述本酬项目悦未来测投资旁潜力剩巨大贫，许垮之以底愿景膛。勤引未导：限多批察次多卷节点菌的各线类活里动，净集聚快人气布，保窜持项慰目人鸭流聚臭集的症外在赶形象也，引邮导全抗市关把注，颠引导缝商业钢聚焦壮。放小越：销售仇及推畏广策陕略重董新梳善理广撒托网：筝工地萌围挡斤画面项目围挡除起到展示项目及品牌形象的作用外。对项目招商成果应有一定展示，提升客户对商业运营优势的信心。广撒锹网：拿售楼讯处看该板、爷高炮对现有户外媒体内容进行更新，将招商成果信息引入宣传主力位置，增加主力商业入驻信息宣传，提升项目商业号召力。并保留部分看板做项目形象维护使用。广撒些网：驻道旗贷、公粘交更换些现有鸡道旗槽画面毙，增士加卖嫩点信讲息。并对恼项目跨商业酷形象滑进行膏展示辫。主流核媒体哈组合强势性导入悠项目由信息讯，释每放品花牌价损值，先突出利客户铃渠道媒体叮选择乖：户外范：户鄙外看复板网络阵：新岂沂论蚊坛、售钟吾喊网其他臭：电音视台备、电助台渠道巷：短莲信、DM广撒幅网：赌主流嫌媒体漂组合爆炸哗新闻添信息销，引残领城鼠市话诉题，塑释放勇招商鸽信息广撒驰网：矮新闻涛媒体油配合借助红新闻纽奉媒介悉作用乔，与忆新沂炎较有功影响草力的钟新闻倒机构加合作丙，以楼软性同广告绕形式腥专项优专版菊报道弱，争轧取潜迷在的钟客户意群，窜使项瓶目在捷区域董内得望以迅陈速推婶广。加强膝与新俯兴媒多体的突深度农合作看，特振别是旱自媒是体、锯点评AP搞P等各救类移进动浏强览应炉用网络担媒体驳相比素传统逃问题吗拥传骡播范厨围广杨、保戚留时绸间长柜、信李息数隆据庞偷大、虏开发静性强都、交挤互性绣沟通甲性强暗、操李作简护单方源便、敏成本豪低廉希效率杨高等服诸多养优势屋。目前眯，可谋用于坛项目笼宣传可的新疑兴媒狮体主效要包灵括微因博、款微信心、点染评等横各类刑应用假。广撒慕网：说新兴友媒体甚配合通过商会、行业协会等商业组织购买该区域主要商家的联系信息，并通过电话Call客及短信平台进行宣传。通过对目标商家的邀约，针对意向客户开展上门推介，赠送项目资料，并针对大客户制定相应的购铺优惠条件。广撒情网：景电话渔与短犹信平哥台配唱合多蓄链客：练入驻者商家愤资源求挖掘除此之外的重点客户：前期招商已深入挖掘了新沂、徐州及邳州地区的大量商业客群。项目招商中的入驻商家及意向入驻商家，均为对项目未来前景较为认可的实力潜在购买人群。通过对招商客户的梳理，可快速筛选出一批对项目有较强信心的潜在客户。通过对该类人群的深度挖掘可形成一批高质量的购铺客户群体。内铺伪小面起积低情总价钻的产戏品受秤众范赠围更摩广，春手中胞有积届蓄有僚投资晌欲求次的客末户均谱可作和为目限标客绍户，味需将锡所有燥具备昼投资蚊能力带的客屠户蓄璃水进征来。勤引障导：谁多节宽点、去多批弟次商愁业预误热活忍动与商随业大碧亨为诸邻，能品牌叛商家害签约钥会目的艳：依托摊主力采商业陷许之过以商前业愿赠景时间雅：待确堆定几内家主午力商荐业签庆约日地点妈：现场蹦售楼功处广嘴场邀请鸭人员曾：招商烦入驻汤业主且，已欺积累蜜客户竿等勤引押导：筛多节盘点、仪多批垒次商明业预焰热活律动与成超功人哪士为肺邻，馆知名创商家冈商业访运营没论坛目的冰：邀请阿徐州YO默VO或新洲沂当药地的环成功克商家牧进行裕讲座断，吸深引人粥气，凳传授记商业抽致胜闯秘笈攀。促洞进商宗铺销置售。时间谢：视客堆户蓄扑水情弊况而争定地点伯：现场洪售楼顺处广咸场或悼租赁鬼酒店笼会议炉室邀请藏人员站：招商础入驻德业主旅，已甲积累舞客户永，全神城商谁业经懂营者臣，商损会等与爆炕棚人抽气为蚂邻，另精彩裤活动蹲游园谷会预热龙活动——夏季幅乘凉款夜括爽口欲啤酒鄙节今年纯夏季率最火寒的就沾是巴跑西世胀界杯含，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