标杆城市大型社区商业定位报告精细讲解

2012年3月社区商业定位报告CommunityCommercePositionReportofMagnoliaSquare目录1、社区商业的起源、现状及发展趋势2、社区商业类型及特点3、国内代表性社区商业个案分析第一部分：社区商业概述2、杭州城西社区商业调研4、社区商业实证研究结论第二部分：社区商业实证研究及结论1、深圳代表性社区商业调研第三部分：绿城·玉兰广场商业定位2、项目周边商业配套分析3、项目商业定位1、项目概况4、项目商业业态初步规划3、常州武进社区商业调研第一部分：社区商业概述——magnoliasquare——社区商业的起源、现状及发展趋势社区商业类型及特点国内代表性社区商业个案分析社区商业全国示范社区评价规范第一部分：社区商业概述——magnoliasquare——社区商业的起源、现状及发展趋势社区商业类型及特点国内代表性社区商业个案分析社区商业全国示范社区评价规范1、社区商业的概念社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。因住而商，立足全面满足社区居民的基本生活消费需求，社区商业是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以内，服务半径在3公里之内。2、社区商业的起源社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。国外社区商业从原始的、自发的零散商业逐渐向集中、专业、现代的社区商业转型，其根本动力是消费水平的不断提高。由于国民经济的大幅增长、交通网络的进一步便利、消费者消费心理和生活方式的转变（郊区生活）以及相应的大批住宅的产生，使得在西方发达国家，购物中心成了一种重要的社区商业组成部分。在社区商业的开发动机和资金参与方面，国外社区商业的开发一开始就有政府参与指导，并有较为专业的从事商业运营的零售企业以及大的金融机构参与融资，且商业的开发和经营多能分开进行，因此社区商业开发的风险较小。3、国外社区商业发展概况我国的社区商业还处于起步阶段，主要以历史形成的沿街商铺为载体。商业形式缺乏统一规划，业态档次普遍较低。随着商业房地产的逐渐成熟，国内出现了一批“购物中心”、“生活广场”等社区商业项目。总的来说目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点，与国外成熟的社区商业模式相比还有很大差距。4、国内社区商业发展概况4、国内社区商业发展概况一线城市的社区商业发展正处于居住郊区化和购物中心郊区化的进程中，在这个阶段中交通设施和具备多种功能的购物中心的发展成为主要需解决的问题；二线城市社区商业处于居住郊区化进程的后期，在这个阶段中交通设施和多个超市卖场社区商业中心发展成为主要需解决的问题；三线城市社区商业处于居住郊区化进程的前期，部分仍依赖原城市商业，在这个阶段中郊区大盘的社区商业配套服务成为主要需解决的问题。5、国内社区商业发展趋势国内社区商业正朝统一规划、科学选址、集中布置的方向发展，独立的社区商业物业日益受到开发商重视；社区商业的建设必将得到政府政策的指导与扶持。各地政府管理部门目前正在积极制定社区商业建设统一标准；以人为本，服务居民的社区商业，在商业服务形式上会有所创新，如结合现代电子商务技术，网上交易，网上信息服务等；在业态配置方面，将更加注重超市、便利店、餐饮店、娱乐等业态的综合配置效益，在满足居民日常生活消费的同时，又能满足社区居民多样化、个性化的消费需求；在物业管理方式上，开发商将更多地采取只租不售和先租后售等能够控制业态，有利于物业长远的商业价值提升的管理方式。第一部分：社区商业概述——magnoliasquare——社区商业的起源、现状及发展趋势社区商业类型及特点国内代表性社区商业个案分析社区商业全国示范社区评价规范1、社汽区商透业类暮型——按照扛商住内比指忆标分抄类外向嫌型：乒社区秃商业热面积裤与住帝宅面臭积之旋比在5％—1蔽1％之飘间。商业内体量怎较大珠，依某靠本伟社区证居民摄的消捆费不风足于繁支撑彩商业张的持控续稳介定经叫营，纲需要脉外部陪较大高规模薄消费臭群来旺支撑度商业都的正呢常经喘营，辰这对障周边至商业被环境慰的要委求很业高，坊需要携周边您环境青能够肾提供咬足够害的人爪流和召良好楚的商撇业氛宏围。中间玩型：贿商业昂面积呼和住戏宅面熔积之触比在2％—5％之遭间。这一补类别喜的社塞区商筒业正世常经梳营主遮要依耍赖于译本社装区居必民的末需求并，商润业规固模上莫不能占追求戒巨大暑化，箭否则驼市场举难以危消化混。内向跪型：躺商业锤面积熟与住宽宅面刃积的2％以职下。此类律社区裕商业侨规划钟时基蚁本不俯考虑付对外誓性，卫完全搞依赖袋本社邀区居逐民的耻需求芬，商蛛业规撞模的旦大小系可根币据社沸区人喝口规赏模而骨变化逝，一跑般情箭况下戴本社造区人智口规裙模足减以支数撑商锈业的旦正常开经营墓。1、社开区商迫业类薪型——按照长社区腰规模汽分类类型人口规模人均商业面积可设定的商业层次商业交通时间商业功能满足小型社区300-700户0.6平米/人以下便利商业组合，个别交通条件特别优良者可考虑形成商业街区步行5分钟内，如形成商业街区则可考虑步行10分钟服务为主，便利性商品和服务，便捷性餐饮中型社区2000-5000户0.6-0.8平米/人便利商业组合+商业街区或邻里购物中心（交通条件优良者可考虑形成商业街区）步行10分钟内日常性服务与商品并重，便捷性餐饮并可结合部分中式正餐，可考虑建设社区商业中心大型社区1-1.5万户0.8-1.2平米/人便利商业组合+（商业街区）+社区商业（邻里购物中心或社区购物中心），交通条件优良者可考虑形成商业街区步行15分钟内可考虑建设全方位服务和商品的社区商业中心的设置，并考虑休闲娱乐类商业的补充，餐饮全业态引进。2、社更区商额业特智点第一它部分哀：社窑区商胞业概露述——温ma古gn号ol旬ia仙s誓qu烈ar该e—既—社区隐商业数的起膜源、当现状雪及发颠展趋达势社区某商业词类型节及特东点国内勿代表凳性社架区商田业个虏案分算析社区晒商业摇全国归示范窄社区叠评价纯规范1、社逃区商浸业全容国示撕范社死区评唤价规沾范1）基充本特述征：社区携商业乳设施哄完备娇、业储态齐海全，惭网点究布局膏相对绣集中摩，充云分体漆现消员费的钥便利雨性；养社区缺有品惭牌店芝或连嗽锁店沫，大加型社包区有澡社区惕商业传中心牌；住茫宅和睛商业渡相对鼓分离搏，以吸保证迹住宅席的宜裕居性桥和商度业不减扰民脚；商设业设男施的悦外观专与社冒区整猪体风仁格相现协调巧。2）功仓能性采要求线：新建峰社区往的社颠区商衰业应全能满级足居只民餐锅饮、什购物街、维升修、涂美容这美发务等多缝种与搜居民诵生活多密切撒相关卷的服魂务的钓需求滥。新建坚社区虹应能凯满足墨居民锅的高雅级需援求。商务厉部办宇公厅叫关于倒开展唇全国悼社区什商业掏示范浑社区份评审班工作枝的通刻知（踪蝶商改声字[拘20术05讽]5泳5号其）社区益商业酷全国火示范槽社区轿评价肯规范(新建密社区)3）示售范性奇要求庸：新建销社区势宜具条备的肆社区忠商业内业态棉有餐隆饮店最、超臣市、荡便利滨店、姓美容狸美发竖店、轧维修猫店、傻洗染渗店、中照相菌馆、泻再生膛资源暴回收铅站、扬家庭粗服务毅站、绪书店拉、音碧像店言。大地型新护建社义区应链建有费社区妹商业婆中心闻。鼓竭励新格建社滴区根亦据社谈区商觉业发刻展水办平设消立浴今池、剑旅馆擦、宠殊物服在务站披、专净业店昂、专拣卖店园等其豆它社评区商牌业业嚼态。新建洗社区时宜有幸能满导足居倾民购史物、表餐饮墨及多陪种服探务的错需求买的社千区商与业中债心，笔社区劲商业筛中心袖宜有籍功能颠较完罪善的挎商业期服务杏业网目点15个以群上，醒商业婶业态吓在10种以躺上，殊网点霞主要据有超拜市、粒便利损店、垫餐饮洪店、拉美容捕美发翁店、扬洗染贷店、态维修杨店、裳家庭请服务娇、书宅店、场音像嘴店等较。社区糟商业魔中心缎的辐颈射半贷径宜杯在20产00米左刑右，数与居地住区柴的距狐离宜额在10乌0米以什上。武社区疯商业闹中心冈宜建症于交怪通便般利处讯，有狗存放部车辆眠的场扰所。肝社区目商业和中心叹宜与植其他弱服务须机构析相配景套，伙如银吨行、农邮局骗、医誓院等娇。项目比重%餐饮服务22购物功能38再生资源回收服务10美发美容服务8维修服务8洗衣服务6家庭服务4照相冲印服务4总分1004）社榜区商浪业全蛇国示威范社动区（侨新建留社区拴）各练项目喘比重征分配第一木部分船：社额区商擦业概月述——致ma陪gn移ol庙ia业s着qu帮ar牌e—薄—社区筒商业生的起吴源、帐现状付及发孩展趋橡势社区秋商业容类型夺及特体点国内看代表乡丰性社培区商介业个降案分偶析社区冷商业鄙全国奸示范通社区剖评价内规范1）祈辟福新看村项阿目概犯况祈福参新村湾因大养环境岸、大色配套疯和大须交通苍的国描际文粉化性朝社区握而享须有“坊中国吹第一宗村”烂的美机誉。肯占地75宁00亩，我自19挨91年动胁工以猛来，干已投锦资近40念0亿元比，开辅发60扬00亩，肆建成番、售膜出住汇宅超系过4万套标，常弃驻人搭口达10万人净，是激一个剩不折姨不扣举的“锡卫星盈城”忽。1、华词南板拦块标伙杆项圈目—祈捉福新对村祈福新村基本信息住宅类别：普通住宅建筑类别：高层洋房，小高层洋房，独栋别墅所在区域：番禺祈福新区楼盘地址：番禺钟村镇市广路容积率：0.80绿化率：75%建筑年代：1999楼层状况：约40000户占地面积：5002500平方米建筑面积：4002000平方米物业费：2.70元/平方米·月车位信息：暂无物业公司：祈福物业管理有限公司开发商：广州市番禺祈福新村房地产有限公司/2）祈袍福新绩村规瞒划理盾念祈福凉新村智倡导瓣和谐稍人居毕，主矛要从量“人涌与人尊、人填与社馆区、垄人与蒙自然豆的和膏谐统俭一”泼的角孔度出笑发。识内容本包括水：产甩品、李配套掀、园刺林环扭境、亏物业弹管理权、服砖务、迟社区吨文化乎等软怪硬件世的建海设。齿规划总方面瓶的很件多细谣节都串能体榨现发鲜展商蛾的想既法和丑思路紫，如乳：实行赖商住堡分开举，巴砖士站势、商乞业街脱、大速型超送市、炮新鲜偿肉菜阳市场独设在款小区亡出口饶处，瞒既利慌于业蜓主就抛近消裁费又冷保障呆了住烟宅区蜓环境不的安夕全与鼻安静辛；为方挎便业翁主间专的交聋流，类采用漂园林申式组异团布嚼局，蓝每组芦团配裕有一侮个娱弹乐休爆闲设睁施丰酬富的秀会所严，并踩以亲彻水亲招自然眉的绿宗化景蜡观、超超宽恩楼距鸽保障把业主点的居馆住隐趋私；建设皮多个获大广档场和挨下沉禽式广古场，路开放钳一些未康体斜、沙过池、太滑梯迟等公渗共设乔施。3）祈窗福新盾村总装体规崖划别墅区别墅区别墅区洋房区洋房区洋房区洋房区洋房区洋房区洋房区洋房区半山洋房洋房区电梯楼电梯楼电梯楼电梯楼祈福英语实验学校幼儿园幼儿园别墅区会所学校农庄祈福食街酒店会所商业街交通中心医院文化俱乐部4）祈康福新功村的窝产品胁定位员及产决品形心态项目捉总体运以多板层洋齐房为车主，固辅以悉别墅药和高奥层，君随着忍时间越的发绪展，雷户型践面积祝逐渐止扩大园。首鼓期开旨发为悼中低蛮密度全、高上性价剖比郊茫区大小盘，流“香莲港村忆”的时客户塌定位涨吸引馆大量肠港澳产投资截者、才度假区客户梯前来表入住梦。随培着项印目知骆名度撤的提丸高，鸡项目悠适时起推出知高端隔独栋装别墅殿，提株升项渠目档仅次，苗提高洋经济壶收益贤，吸可引大歇量外款籍和尺广州荒本地辽高端车人士眠入住俱。5）祈掠福新界村社闪区商恋业特值色：签拥有煮集中榆式、搞大面封积综究合功命能的旗商业姻街区祈福昂新村抗社区江商业荷开发煎概况5）祈港福新波村社庸区商旗业特川色：土拥有亩集中辟式、钱大面拖积综妖合功归能的缺商业同街区时间开发配套物业状况入住人口1993-1995年食街、首期会所和商铺食街：临建、规模较小的首期会所5000-10000人1995-1999年食街（改造）和商业街（雏形）商业街：临建（约60-70档）10000-50000人2000年至今商业街改造、二期会所、酒店、西餐厅商业街：扩建、翻新100000人以上祈福坡新村拆社区觉商业飘开发更概况商业街位置祈福新村正门左侧占地面积30000平方米总客流量平均每天3万人次，节假日5万到8万人次总店铺数量约200间核心商圈购物、娱乐、饮食和多功能商业街商圈形象定位社区配套商业中心主要业态便利店、专业店、专卖店和超级市场主要业种餐饮、发廊、冲印、玩具、家居精品、五金、美容、电信、音响、家电、服饰、洗衣、邮政、鞋帽、灯饰、布艺、旅游、花卉、电脑、银行、书籍和肉菜市场主力店肉菜市场，面积3000平方米；超级市场，面积5000平方米（其中食品类40%，日杂类30%，服饰类20%，家电及其他10%）消费人群祈福及周边地区居民祈福逐新村旅社区呜商业键街概着况6）功捡能业牢态定偿位购物餐饮文化尾、娱纱乐7）经弃营策穗略商业街食街餐饮超市租金：20-40元/平方米/月专业店租金：60-100元/平方米/月店铺承租抢手，有3-6位侯租者竞租产品单价约在80元/件，单店（营业面积20平方米）的月营业额在5000-6000元/月租金：20-40元/平方米/月，或按营业额的25%提成，每天约翻台两次顾客单价约100-200元/桌满座率：平时中午70%，晚上50%节假日中午100%，晚上90%＋＋1）星级河湾稳项目取概况2、华谅南地坛区最财顶级霸的配直套——广州鞭星河细湾星河紫湾位经于广警州市娱华南若板块盲华南价快速上干线递出口跃处，耻紧邻尤地铁3号线冲，是坐华南益板块冲乃至眨广州报市离馅城不序离市卖的优假越位风置。每项目风内部舅业主股消费烂能力琴强，裤项目拌周边网人流浮量大轿，且尽多为泼从商啦或工票作的坑中青芹年人顽士，析消费称欲望觉较强私烈。1）星幼河湾魄项目验概况建筑面积总户数容纳人数住宅均价车位120万平方米7250户约2.2万人5500元/平方米机动车位：3000个；非机动车位：8008个星河益湾档腾案2、华冒南地浪区最卡顶级馋的配户套——广州摄星河弟湾广州题星河吼湾总刺占地蹦约80万平腹方米影，建朴筑面食积达12烈0万平浇方米拖，分伯六期罢开发狡。从漫一期豪到六严期，炊选材厘到设陵计都禾追求乎极致剪品质炸，坚累持“作舍得荐、用幻玉心、雀创新尚”的涌企业狭理念抚，不穴断刷不新了覆许多秒地产索界的意行业贺标准洽，成帖为了叮业界率长期捉追随桶的典阀范。2）社骑区商益业配元套概狡况①社区弓商业僻中心符概况星河旅湾社推区商塘业中筹心位破于星搁河湾押三期葬组团详内，拜占地状约2万平陆方米减，总茎建筑哪面积为6万平竹方米陈，包炎括一吨座22层五苍星级唉饭店来，一才个大壳型会拢所和芦一个匆大型婆购物挎中心筝。②夏威女夷风谁情商跪业街舰概况指标建筑面积长宽建筑形态数值1700平方米约100米约25米单层为主，部分双层数量工程状况22间已投入运营星河纠湾的负社区炮商业善配套每主要略由社委区商氧业中锤心和皱独立鸣夏威仆夷风险情商虫业街棚组成泊。业态类型数量面积（平方米）经营范围超市（主力店）1家福特玛350（一层280，二层70）一楼主营三鲜食品类二楼有部分日常用品24小时便利店1家100日用品、一般食品金融1家中国银行；1家地产中介200——40——品牌专卖店1家雅芳专卖；5家随身用品店；1家茶行40化妆品、女士包类，服装家政服务1家送水站；1家照相馆；1家药店40——餐饮1家西餐厅200——文化4家工艺制品；1家书店；1家布艺店40偏高档工艺品花店其他1家推出星河湾1日游的服务机构40推出星河湾一日游，出租花园洋房住宿；价格200元/套/天夏威己夷风沉情商晃业街慰业态蜡配置挡表3）星盐河湾黎商业链模式鼓借鉴——借助阻住宅担推动坐提升贤社区乡丰商业炉价值选址定位夏威炕夷风览情商霸业街堵选址爆于小店区人命流最为盯集中粗入口社区让商业嘉中心慢位于贿三期仗中心暮地段夏威隆夷风漫情商幻玉业街—内需家自用掌型星河康湾商拔业中但心—外向拣型商业系街独酒立规间划于届小区球入口卫旁规划第二持部分楚：社残区商柏业实副证研苍究及肃结论——ma常gn膜ol莲ia马s盼qu愿ar灭e——杭州押城西主社区浓商业扎调研社区行商业蹄实证伯研究券结论深圳虫代表赠性社去区商它业调穴研常州访武进嚷代表走性社梢区商孟业调桂研1、社浴区商枣业调锡研综掏述研究霸目的聚：通过云选取液一些导典型驾案例管的调妨研分廉析，增结合椅项目奇公司茅已有内资源雪，加筋以整故合、泉提炼究，从衣社区商业永规划永设计膏到后撒期的嫂经营榴管理筋作一躁些较事为透跨彻的勿剖析异，形麻成对热社区央商业甜实际性操作称有借鉴意糟义的肾成果疾。基础辰资料快来源攻：典型冷案例未实地项调研轧；商家朋访谈段；项目渡公司程已有五理论孝资料刻。1、社还区商须业调菌研综饿述着手问研究缎之前诞，我铁们搜愿索了算国内富关于哭社区宝商业找的现对有研拒究成照果，旨总体谋来看乞，社炮区商辨业在痰我国验尚处提于发吵展初叠期阶叫段，龙缺乏浑一套常系统榨的且乳有实亦践指律导意骄义的享社区矮商业雾研究村理论胀成果鼠。针对答这种爆情况忽，我金们采竭取典宋型案文例研旺究的疑方式具，选箩取了稍上海估、深距圳、势苏州缝、杭覆州、谊常州杯等城军市具炕有典木型代吵表意冲义的堪社区问商业荐，主机要采字取实曾地调种研的献方式烘，结穴合公腾司已结有资姓料，敌并适知当地求借鉴赶了前沈人研馆究成躺果。滤通过舞对客便观存棵在的锯典型挂案例绘进行双剖析领，结命合经猫验判雅断，渗针对攻社区称商业密的整寒体运蝇营进似行了包规律蓄性总正结分自析，丢对于答社区绸商业哈的实命际操附作具立有一俯定的台借鉴灾意义判。已有愉研究汪成果侵及本桶课题悉研究哗方式怠：1、社奶区商诉业调铅研综原述典型蚁案例突：深圳钩地区阳光诱棕榈劳园、恋桃源苹居、随万科哨四季守花城杭州升地区城西亡商业栏（文寸一路—文三柄路，宴紫金衔港路—丰潭框路）常州路地区武进扰区代渗表性互商业泪（武协宜路—常武荒路，万人民众路—广电腐路）2、深滑圳考夺察项加目商麦业业获态分咱析序号业种阳光棕榈园（户/比例）桃源居（户/比例）万科四季花城（户/比例）1餐饮、小吃14/15.9%26/18.3%8/15.4%2中介、家政4/4.5%14/10%7/13.4%3服装、鞋包8/9%18/12.6%5/9.6%4银行、电信3/3.4%10/7%1/1.9%5教育、培训5/5.6%9/6.3%5/9.6%6医药、针疚8/9%14/10%5/9.6%7美容、美发11/12.5%12/8.5%8/15.4%8建材、五金4/4.5%3/2.1%1/1.9%9水果、蔬菜3/3.4%6/4.2%1/1.9%10超市、便利店5/5.6%8/5.6%1/1.9%11其他23/26.1%32/21.1%10/19.2%12小计88/100%142/100%52/100%阳光坐棕榈绘园地钓处南钟山区挠前海戒湾畔碑，南吼临桂垂庙路宗，北救接学顽府路宣，计娇划分袭三期殿开发鸟，占计地面故积约18提.5万平奥方米在，以脖地中犁海式来城邦睡生活贤场景清为主斜题，都以“凡都市肃文化+都市籍闲情厘”为罚内容吐，演虏绎地检中海志式风大情生瓣活社蚕区。阳光先棕榈屯园概炕况阳光蔽棕榈权园项状目特弱点1）囊洁括了菜适合手于社速区商冷业的蔑绝大搜多数责业态商业正业态级主要精包括戒药店较、干仆洗、室咖啡稀蛋糕订、书监店音桃像、席数码慎冲印词摄影多、美郑容美基发美盛体、等超市侮、水质果专陈卖、距烟酒吹茶、劣培训催中心铺等。2）综只合性威集中班了高框文化木层次薯、高糖素质顶人才综合懂性社铁区集屠中了需较多藏的高掠文化凤层次铜、高四素质疑人才驾，因腾此，臣消费耻层次市不一饺、消衬费结手构多裙元化妥，相芦应地析也需拾要各碗种各摘样的窝社区渐商业仍。阳光污棕榈昨园社栗区商业风业态1）一饰期商毙铺主五力面岸积在60陆-9刑0平方蜡米，里小区哭主入容口处子设有丘一条表内街歉，商蒸业以汇社区恒服务影为主般。2）二僵期商暮业是旨小区隶商业岩价值厦最高预的部宜分，唐其辐挖射范予围不驶但包怒括小鸣区内著居民竟，也节包括印沿线闹众多谱高品翼质社滴区居乳民，谢商业邻仍以遭社区必服务润为主屯。3）三播期商锹业是诱在较纸为偏纪僻的饮地方舅，其榆业态搬仅为倚中型依的餐匆饮和呼汽车对养护残维修事两种占。桃源未居位于蝇深圳以宝安夏西郊午，由深圳闸航空魔城（横东部辟）实押业有艺限公困司开纸发，动总建猜筑面猜积1口80踏万㎡，是雁深圳沾最大亚的地炕产项拴目。久项目叮依山撒傍海丝式，建闭筑密浴度仅瓜26舌.2略%，间规划管居住朗人口廊5万宿人。浑因住宅规花划引东入陶臣渊明佛《桃驰花源毅记》絮中所提描述蛛的悠治然、兔快乐注的生佳活理批念，慨故名造桃源洗居。晃在慎桃源势居18锡0万㎡的总外体中舰配建笔有"扔一个蓬学校很"、舱“两常大广症场“爷、”娘三大环公园射“、棉”四待个功毛能分址区“壶、”五毫大会耀所“逗，其中15湾万㎡的商旁业配晶套。桃源陕居项文目概拾况1）社才区商程业构朋筑社红区服牛务平屯台桃源随居社馅区商字业的芦一个它重要聋特点叙是把绩社区帜服务吃作为忧自己激的平淋台，淹在社晚区服胞务的哈项目浓中，社区帖商业士的项鼓目可剂见一悬斑。烈在公嫩益性伍与福勇利性刷项目雾中包场括社握区图豆书馆仇、音户像室惹、区界内交通车瞎、棋刷牌室盖、理遥发店言、缝均纫店雨、修笔鞋、赠修单坟车、施饮用周水配昆送、博家政府服务叹、居或家养伶老等服务陪项目春。桃源截居社勺区商喜业特拴点2）社尊区商签业畅犁通社惕区居买民参造与社魂区自怀治的视渠道开发货商以胆优厚桨的价固格鼓舱励和羞帮助氧业主刘二次矮置业脸，社修区内量的商请铺用定房首阶先满剩足“喘桃源蜡家人职”的需求姐，并覆直接庙帮助悦业主惨经营缺房屋其的买剥卖与凑出租嫩，实溪现桃碧源居记社区颤无失便业人除员和要“零职就业反家庭淹”的突键破。币特别朴值得喝推广历和借惕鉴的缸是它热实现物了社最区居棕民的谨福利救与救号助不夏仅靠孙政府尸，关两键是瓜居民的自血救。迁这是竞社区碑居民敞参与随社区孝建设垃的的骆重要轮动力欲，也哨是我千国社困区居社民自蠢治的抖推动靠力。3）社竞区商凡业打善造社婆区福位利的硬经济朗保障甘体系桃源乔居社杜区商章业布捧局的挣出发撒点和锅归宿党点在冶于经筋营社银区，左把社急区的减福利除、服依务等碎以创刺办商业经窑营的童实体辛达全味覆盖置的自阳我良晕性循只环的毁目的欣。桃化源居讲社区铁福利牺是为阿社区坦居民梅特别学是为喊弱势公联民提农供的察一张始安全合网，衬包括旨了社快区教好育、佳体育流、医呢疗、驻文化笼、安谎全、胜交通桥、就站业、尖保险等盐等。态桃源追居设今置的内“老锹人作敲坊”貌和桃哈源“观颐康薄旅游怎用品尺专营塞店”伍，它绢创造饭了社速区老犯人产业壶经济孤，为帐支持窜社区国老人柴事业窄的发捕展。绑有关园部门爱还专构设老黎年发希展基目金、竖儿童阻中心迁和家梦教托护牧中心秩等，猪通过榜市场尿化营膛运创奏收，菠以此积保证漆社区掀儿童某泛会弯所及而儿童倒空间牵教育塔的正致常运怜行。位于垦深圳作市龙巡寿岗坂笑田布粪龙公节路与洪五和服大道并交汇德处，竖占地横面积37犁39伏00平方芦米，也总建拍筑面袖积54秤40锻00平万滨米，油规划塘总居点住户锄数47晴00户，致绿化戒率为40％，锋容积拼率1.侨45。采管用低惜密度絮、低瓦楼层鹅、大递绿洲设的设住计手蜻法。丘建筑蹈呈现洽欧式帽的田揉园坡傍屋顶川与现点代风贩格简霜洁而桑明快扑。万科涛四季端花城圈项目忘概况万科歇四季拉花城址的商股业开位发以30皱0米长调的休盒闲式召步行殿街区瓣作为僵突破偷，在雄定位畜中，爱考虑陆到开堤放式本街区杜与住着宅小缸区的周融合讯，还忧设计积了街团区中楼心园伴林、产建筑逮小品俯，具蜜体包爪括对碍骑楼阶的设恋计、扣与社良区广鼠场的流衔接卸、街饮区的昌尺度曾等。万科裂四季分花城骗商业厅特点万科舅四季副花城1、业列态规斜划需芹合理规划胞四季跪花城越商街略时，禽万科橡依据版的是顾一种畜比较闪理想尖化和杆有格围调的淋商街触，以躲精品芦店和捧咖啡逃店为主烧，但声等业棚主进袜驻以晚后，昏发现票他们战真正斥需要献的是慈和居欢家生咽活相胜关的筛行业广，于伍是整串体业融态根据苍实际撞情况扛不断陕调整美，经梨过2-倘3轮业松态的闪自发寻调整并，万腰科四晴季花论城最呢终形僚成了垒以餐袄饮、挣小型超溜市、仙便利屈店等施居家退生活酸相关厌的稳隶定组惭合。万科场四季鱼花城婚商业伙启示2、封溜闭管具理影恳响商吃业的能开放累性最早哭的规局划设柄计中姑，考市虑到柳商业较街经粪营者痒的利漆益，忍希望朝商业阿街开钥放式泪管理适，成使为整旺个片含区的商业扁中心桐，但必是由舍于种勒种原债因，针后期乐随着撒小区谣的封陡闭式烟管理垂，商宅业街烧的开丑放也型受到愈了一捷定程度上未的影权响。3、餐灭饮的森重要枪性四季匪花城樱里没兔有餐受饮业弃，原步来认猫为住渴宅中杰的商乖业好存像不滑太需守要餐拼饮，泪后来摘证明哈，其伏实小役区对餐饮四的需邻求是抹非常英旺盛桑的。3、杭岁州城县西（绘文一串路—文三涛路）词商业晶调研杭州深城西羊商业春主要顶调研援了文瞎一路街、文嫂二路蓄、文盒三路甜（紫末金港搬路——丰潭波路段锣）沿姐街商煎业情羡况，挪商业端街东曾西长零度约2.扶1公里丈，南艳北长剩度约1.隆2公里抱。紫金卖港路丰潭洽路文一柴路文二蝇路文三历路古墩陡路竞舟绵路紫荆每花路1.比2K脖M2.亭1K遵M调研架范围调研钥区域播内分推布了41个小区盛，总吉建筑持面积绣约30旨7万平货方米。区域邮住宅怎统计区域凶人口窝统计调研会区域欣内41个小炒区总建户数欲约22座94亮8户，约68狭84却4人。商业辱业态维分析杭州水城西膛（文集一路-文三膝路）田商业叮总体辽面积庸共21挑27悉02平方松米，其倡中一站浩式购云物中齐心占比码最高剖，为29揉%；其这次是服装吨与酒策店、浩宾馆，分手别占肤到了12公%和11猾%；另仅外医景院、蹄餐饮靠、电包器卖侍场、雪美容到美发挨、银沈行、逐健康萍养生凶等也夸占一貌定的塘比重佳。商业留人均臭配比调研齐区域昏内商点业总顿面积闹约21枯27孔02平方贺米，码户均表商业斑面积干为9.煮27平方胞米/户，人明均商贝业面着积为3.惨09平方结米/人，商数业建舱筑面魔积与姻住宅芹建筑翻面积刷比为7%。由待于文记一路—文三林路均通为城吸市干矿道，炭商业校对外躲辐射牲性强检，因槐而人偏均商梅业指扎标较澡高。本案人忌民守路花园街武宜路常武路定仿安眯路广仍电遮路1.赶5公里1.奸6公里1.千3公里武进执主城沟区商蜂业主诉要由三横罩三纵主干重道沿洞街商为业及十个饿主题念商业谋点组成旋。三横胜三纵，“逗三横寄”即搂人民阿路、模定安梦路和凭广电这路；甘“三申纵”军即武模宜路敞、花芝园街位和常班武路仪。十个必主题足商业苍点即欧饥尚、宪武进债万博滴广场籍、淹域城美岩食城跑、茂概业泰亡富城逼、新慎天地卷不夜沈城、勾新城可上街晶、大庭润发古、富鲜克斯趟生活栽广场莫、乐薪购及宅武进订购物厌中心辞。欧怀尚淹景城晶美食酒城富克勉斯生盼活广抖场乐泄购武愧进宴购维物绘中宋心茂葱业曾泰盈富阁城新天贸地不是夜城新城旅上街大润袖发4、常霞州武织进（甘武宜缩慧路—常武激路）爆商业锄概况武进反万博诊广场4、常桶州武铜进（策武宜菌路—常武矮路）麻商业到概况4、常赢州武曾进（豪武宜似路—常武沟路）理商业部业态佩分析武进六区（蛙武宜州路—常武距路）预共有陈各类蛇商业秘店面10揉09家，违其中赛服装抗占比余最高假，为23樱%；其里次是坑餐饮好和专蜜卖店逝，分农别占纱到了16鞠%和10酒%；另莲外银骗行、冻超市维、医其院、隆宾馆纱、休吓闲等软也占个有一厚定的荷比重鸣。5、社普区商死业调欣研结剂论（1）大竹型社爽区商浩业人魄均面石积在0.轧8-挨1.毕2平方悬米之验间，林越靠辩近城刊市，匀比值悲越小骗，越穷靠近愿郊区，正比值俗越大栋。（2）规突模适渔中原归则：璃商业单面积毁与住瞒宅面块积比普通常芬不大届于11致%。社区拾商业锻规模贩过大互，满疗足社堂区居阅民需舰求之南后，外必然兴还有这空场爬，形柄成开腊发浪蚂费，酸对整匹体商业也泉会造想成价宿值贬椒损；胜社区却商业竿规模不过小颜，居垮民需椅求无以法完剥全满渔足，咱需求台外移扮，必毫然使商业邻价值废流失晨。（3）社冶区商捐业分叔布人蛾性化缩慧原则环：居轨民5攀分钟扁到达克便利之店，替步行齿10掘分钟书到达佣餐饮螺店，骑车队15只分钟辫到达检邻里督中心傲。（4）业和态协灰调原禾则：灵一般驰情况裹下，生商业科价值饱越大孙的业热态，据利润胁更高快。但仆如果粱商业歼业态情脱离了蜘社区樱居民毫的需隆求，沉其高和端的盛商业格价值沿就无攀法实伐现。卵此外驰，业缘瑞态的厘布置熟要结讲合所筑在城市的汇配套张服务甘设施庙，做办到差毁异化凉，互果补化踪蝶。（5）合顺理的病租售租比例年：为拆了保办证社杏区商卧业应米有的睁合理反业态泉布局暂、社跌区商竖业与脆居民隙需求拾的吻合弊，必屋然有虽部分锁要以壶开发挖商为渴主体移进行佣招商饺，按裁规划纽奉实施联业态敲布局纱，以径迎合霸居民凯消费为目熔的。疤通常母情况填下，堡社区求商业爱除了值大卖损场，保商业坝租售勇比在70：30以上只。（6）除片了主絮力店斤、大劲型商驼业以膝外，芒其他更社区泛商业烘通常榨以一灾层为倦主，姥二层旗为辅潮。（7）社搏区商就业各虏业态槐的分粒布特悔点规划仗人流洒动线按应简刷单易蛇达，顶增强槐商业脱的便诉利性饭；人流编焦点衬或人孙流端碗点尽敏量临款主要译道路塞设置赵，对止外展枕示面村良好抗，利触于导怎入外凯部人姿流；人流肚焦点幻玉应设愉置于购商业疼的中霸心位请置，踏均匀严的拉四动人珍流；妥人流宝端点远的设第置应轨考虑册能否坛引导秀人流骨经过俩尽可述能多械的商恰业；人流忌动线奇设计许以直牧线为巷主，仔在人急流视苗野范获围内漫的商防铺，含具有改较高邮租金愧价值证，同址时适猪当勾胞勒弧雹线，死体现辛层次仙感及诞节奏懒，增棒加人齿流动盖线的再变化杠；人流舞动线顽规划恒中，弦可结造合具慕体情叠况设唤置具处有衔样接过晃渡的浙中庭叮等设罢施，量一方堡面使份人流疗的动趟线较堡灵活捕，同悔时也霉起到究很好疼的凝伍聚人羊气的太作用披，提馒升部过分商扩铺的嗓商业称价值抚。（8）人赛流动伟线规颂划特狱点备注惯：①人咳流焦页点一般味位于闻社区鱼主出尺入口勺或商独业的仆主力欢店，欣是人阿流的里集散足地，驰具有嚷唯一蕉性，尾一般勉情况逗下，庆人流焦列点人赌流较刮密集答，具贤有凝况集人统流的姐作用小。②人勉流端肾点一般龟位于它社区滥出入仍口和熔商业强的主娱力店溜，是限拉动才人流恐的关唤键，鹿可以醒并存其多个唉，有孩效地角提升顷人流流彼动频医率。第三揪部分求：绿对城·玉兰毒广场络商业铅定位——演ma阳gn裳ol武ia泻s常qu赔ar刺e—虹—项目划周边树商业冤配套递分析项目斩商业壤定位项目拐概况项目膛商业迷业态错初步腊规划1、项蜘目概却况占地沃面积姿：约41万平禽方米阻；建筑晶面积同：约14似0万平份方米孩；由61幢高挣层组引成；地上牲总建绑筑面弦积：约11患2万平么方米降；总户凡数：撤约75创00户。一期站：总建北筑面丧积：30折01遮86朝㎡其中陈商铺稳面积奇：68雪50偿㎡二期谅：总建惯筑面栏积：30部12尿87含㎡其中剥酒店协面积纵：25绣00市0㎡其中帆商铺泻面积广：84敲50醒㎡三期洁：总建伟筑面遇积：22芽67望20库㎡其中知商铺啊面积迅：27召00纽奉㎡四期毁：总建勇筑面服积：27疫22偷05躬㎡其中亡商铺区面积润：65汽00复㎡五期拦：总建纷筑面顾积：32看71矛48暮㎡其中绣商铺夜面积俗：53傲00瞧㎡本案花园街武宜路常武路定改安虑路广帐电证路1.狠6公里1.可3公里欧分尚淹促城无美食怪城富克辜斯生成活广蛇场乐迹购武之进挽购青物喷中站心茂颜业填泰孤富汤城新天绸地不教夜城新城插上街大润踢发2、项跌目周内边商昨业配今套分皂布武进赌万博阶广场人茄民叙路1.际5公里项目碑东侧旋紧邻含的、蚀对本决案影准响最帮大的摩商业垮配套——武进美万博房诚广场饿，是忽新城足斥资尿50涌亿打丽造的蓄武进员规模妥最大扇的商杜业中露心，坡17万平臭方米螺全室语内商丘业空蚀间，客整合羞了购剪物、特美食恐、娱隶乐、摘休闲弱、亲叶子、宗教育案、超筑市、企影院正等众育多业扑态。领目前拢已确逮定的亏商家仅有家印乐福吓超市怠（17忍70克0平方折米，20被11年11月底忍开业已）、边嘉禾罢影院搬（60梯00平方拒米）铃、购术物中怠心（3万平腊方米狂）三欧大主江力店尼的进踩驻以蚊及肯略德基磨、味挨千拉筒面、乞豆捞俗坊、钢城市弱英雄煌电玩赌、菲剑尚糖济果K尿TV淘等品派牌商山家加笑盟。武进猜万博屿广场1）渡大型葬超市山、百弦货商奇场等存分布邻较密鱼集。秩项目名3公室里辐疼射圈籍内，筛分别奖有家骂乐福纸、大犯润发、乐购、欧尚距等大旷型超资市；万博享购物舍中心支、茂笔业百危货、血福克里斯生役活广钟场等巨购物辟中心胖；2）商业财布局蜓规划息分散栋、人算气集窝中聚匪集困估难。灶各大座聚集腔人气厘的商辆业点橡，呈使三角贴形分唯布，武进唯目前峡的城怕市规改模和谋人口是数量灰，不磁足以勉支撑腰如此档分散时且庞雪大的上商业冶；3）缺乏寇高档站消费挤商业贩。项河目3要公里膏辐射膝圈内贯，没较有一性家江毯浙沪些知名椒品牌超餐饮刺、休汗闲运动场左所、妇高档藏服饰梳专卖个、名溜牌手俭表奢仰侈品技专卖子等等番。4）商毯业街区建筑率陈旧别、停餐车条避件差芦，不肿具备哥形成姿特色转街区尾条件订。3、项盆目周旧边商擦业配费套分猜析4、本屠案商纳业定滔位根据组前文秆对社萍区商薪业理洞论的轻研究再，结狸合本衬案的茶实际盈情况何，我银们认混为，茄本案疲的商帜业运寺营模苏式为辉：“次满主力蒙店+商业项街”铁模式符合膝城市传边缘兰化大奏型社芽区特欠点；以酒乏店为孕中心万，以3万平姿米法赌式风伴情商伙业街玩为主拆要特叛色的堆运营抽模式腐；5、商票业业破态规笛划原命则（1）人勉性化卷尺度征原则合（5村分钟敞到达薪便利条店，啦步行呀10吴分钟深到达尽餐饮荡店，斯骑车贝15卖分钟单到达明邻里中窜心）农；（2）规使模适贝中原勉则（拨不超活过11旅%）；（3）主旦题功库能配借套原缴则（颠结合强各段色商业因特色健进行右主题列配套途配置姨）；（4）业膜态比慕例协棚调原院则（嫌商业火档次片与居陈民消嫌费水疏平相首吻合内）；（5）考韵虑商盛业人捆流动吹线；（6）考委虑老纠年人钓商业片消费杀需求娘（医领疗、蔽保健臭、养努生、粗饮食脊、运闻动、困家政铺服务泊、心胸理咨眨询）维。二、至五星驶级酒艺店三、茧文化佣会所五、纷运动宪会所功能革：多玩功能找厅、喇宴会址厅。功能皇：物妇业服手务、拼健康择档案很室、艘菲力法伟健组身、4点半挨学堂呢、视醉听室决、棋忆牌室席、跳淹操房纯（乒泽乓球碍房）辞、大证堂（串书吧法、蛋苏糕房愚）、象游泳融池。功能弱：社递区影溉视厅村、多积功能窗厅、穗老年亭活动佳中心寒、健劳康、喘养生弦、早辞教中具心等限。功能但：大丛堂、足红酒眠雪茄妥吧、伴西餐撕厅、妈器械绕健身闯房、帝操房酸、瑜胀伽房缎、台窗球、看淋浴佣。四、哭酒店闹配套功能胆：酒招店大搏堂。一、闲