杭州市住宅质量分户检验管理暂行规定解读

《住宅质量分户检验管理暂行规定》解读背景随着杭州市城市建设的快速发展，人们的生活水平日益提高，百姓对住房的要求也越来越高，质量意识、维权意识越来越强。加上房地产形势与百姓投资预期出现差距，以及有关工程责任方管理不到位，工程质量投诉居高不下。尤其是住宅工程质量的投诉一直是工程质量投诉的热点。同时我们过去对建筑产品质量管理的模式已不能适应建筑产品商品化的特性，无法满足消费者在观感、使用功能等方面越来越高的要求，商品住宅工程按照目前法定验收方式存在漏检的风险，因此以“户”为单位分户检验，可基本解决观感及使用功能漏检的问题。《管理规定》具有较强的创新性，它的出台势必会进一步提高住宅建筑的质量，促进和谐社会的发展和共建共享“生活品质之城”的总体目标的实现。意义及作用体现“谁生产谁负责”

为加强住宅建筑质量管理，保障住宅建筑使用功能，适应房地产市场商品住宅以户为单位的交易规则，按市场经济规律，商品房屋与其他商品一样进入流通领域，其产品质量合格证是由生产厂家出具，房屋的质量责任是遵循“谁生产谁负责”的原则，明确建设单位对住宅买受人是商品住宅建筑质量的第一责任人。同时承担住宅建筑质量责任、保修责任。建设单位应当对出具的单位工程竣工验收合格证、单套住宅建筑质量检验合格证明负责；勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、材料和部品生产厂家等，按合同约定对建设单位负其相应的勘察、设计、监理、施工和材料部品的质量责任。同时引导商品住宅买受人：工程质量竣工验收合格后签署的《工程竣工验收报告》可作为单位工程竣工验收证书；每户的《住宅工程质量保证书》以及《住宅分户检验合格标识》可作为每户住宅建筑质量检验证书。有利于保护消费者利益住宅商品化的产业特点要求我们在质量管理中既要考虑建筑物的整体技术特性，也要适应其以“户”为单位的市场交易特点。过去，我们对建筑物的质量管理更注重建筑物本身的结构安全性能，更多将建筑物分专业或分部、分项进行工程划分和检验批管理。随着建筑物商品化后，建筑产品以“户”为单位分割出售给小业主，建筑产品的质量纠纷更多体现在以“户”为单位的商品房在建筑物观感和功能等方面的纠纷。这就要求我们将质量管理进一步细分到“户”，以满足消费者的要求。其次，住宅商品化的产业特点要求我们在质量管理中进一步加强商品住宅出售方——建设单位的质量责任。依据住房买卖合同，建设单位对商品住宅买受人是商品住宅建筑质量的第一责任人，应承担住宅建筑质量责任和保修责任。过去，建设单位对商品住宅买受人只出具单位工程竣工验收合格证，未出具每户住宅建筑质量检验证明，这种做法不利于建筑质量纠纷的解决，不利于保护消费者利益。第三，质量投诉与纠纷的不断增多要求我们将质量通病与投诉诉讼热点解决在房屋竣工验收之前，以维护房地产市场和建筑市场秩序。加大自检、自验环节力度住宅建筑质量分户检验，是指按照工程质量监督机构定期公布的住宅观感质量通病、工程质量投诉内容、行政诉讼热点、违反强制性条文现象为主要内容，在住宅工程竣工验收前，建设单位组织设计、监理、施工等单位参加，对每一户住宅观感和使用功能等质量进行的专门检验。加大了自检、自验这一环节的强度、深度、广度，与现行《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300－2001等国家规范并行；要求建设单位组织住宅工程质量分户检验是竣工验收的补充、配套的行政措施。尽可能地避免、消除质量缺陷，减少日后发生因质量问题而产生的投诉和诉讼。从而使工程质量竣工验收成为真正意义上的在投入使用前的最后一次验收、最重要的一次验收；成为各方责任主体法定责任人按《建筑工程施工质量验收统一标准》要求对工程质量竣工验收并签署《工程竣工验收报告》（即产品合格证书）的终结程序。以“犁检验障”代袍替“屋验收利”按《鞠建筑阳工程雪施工宴质量垃验收锈统一宰标准豆》G竿B5启03罩00断－2怖00晒1之唯术语航“检仰验”款是对腾检验座项目伶中的瓶性能践进行说量测险、检沫查、灯试验庸等，愤并将押结果晚与标锣准规柳定要肿求进门行比撤较，尸以确邮定每奔项性粒能是破否合转格所岩进行理的活扣动。贯“验盯收”规是建膏筑工抹程在牲施工宾单位礼自行箱质量丸检查卧评定废的基舌础上永，参酿与建徐设活箩动的剂有关庄单位样共同蠢对检灿验批犬、分核项、骑分部秤、单蔽位工屈程的网质量今进行誓抽样弟复验吉，根始据相扛关标血准以碌书面喝形式闻对工蛮程质今量达斯到合段格与侨否做陶出确孩认。以“拘检验谅”代榆替“栋验收素”，满有利币于回尖避不窄必要天的纠敏纷。芒目前蓄，我液国还反缺乏王以“断户”傲为单竿位进岁行“江验收阁”的扎技术或规范全和标嫁准，吹若设营置为听“验营收”葬制度亿难以性得到话足够启的法鲁律支讽撑，效因此创，我待们将创此制豆度设狼置为慕“检煎验”逃。以“历户”哄为单晋位进仁行检诞验以“债户”颈为单严位进墨行检长验，仿适应惯了房灰地产迈市场伏商品特住宅芳以“玻户”告为单碗位的沸交易缘瑞规则青，符厕合目谎前建出筑产伞品的眨商品僻化特校性，唐有利真于更您好提证高市迷场主和体尤善其是碌开发既单位捏的质切量意遗识，急保护突广大跳消费袜者利歇益。棍强化抱了参凉检单域位和汇参检粪个人绪的检锐验责昨任。毕要求爷参检片个人亡一定挥为负怀责本皂项目侨的项放目经获理、瓦项目窜总监租等具厦备执葱业资忠格的简人员掩，并渡要求牺其对画检验揪结果殃签章仙确认丽，以肤明确岁质量势责任滩。我们恼还根杆据工升程设平计质羞量问检题较份多的涛状况夏，要便求设怎计单界位依活据合奋同或堂在出痰现设前计质鸭量问脊题时悠，参惑与分栋户检亿验。纤已选件定物糕业管扫理公孤司的贫，物州业管扰理公帅司也丝式参与惹分户渐检验励，便阁于施哭工期摩与使弃用期真的衔早接。参照阿《杭距州市谣住宅跨工程雷质量稀分户箩检验完指引拳》确喷定主图要检苏验内耳容。借该《测指引躬》由栏市建滚设工驳程质醒量安浅全监叼督总属站根早据近哪期我免市住拉宅建花筑工土程中叮存在歉的观茧感质推量通医病、苗工程烧质量灾投诉越和诉纺讼热饥点及腐工程坑建设遮标准膀强制劳性条姨文的丸要求奇，具流体制痕定分扮户检隆验内野容与梨标准灿，定坟期公蒸布。这样色既保犯证能盖在分担户检蛾验中眠解决链我市针建设辜工程遍中的晌质量磁通病轨和投蜻诉热景点，槐又避或免分夕户检员验的启内容摄与检斤验批愉的内幅容重碧复冲侦突。汉将分立户检撇验程被序设狗置在吓竣工驼验收污前进锤行，娘使之案成为远一个忧相对数独立零的检强验程沈序，宁既避池免与客工程买中的桃检验林批制休度相岭重复谈，同裳时将闷竣工叫验收有中的兵观感精及使油用功逃能抽便查与悬其并雨行，圣不过荡分增柏加参钩建各樱方的化