2023年房地产投资-项目管理运营和商业模式研究报告

2023年房地产投资-项目管理运营和商业模式研究报告第一章住宅类地产住宅房地产就是由服务人类移居为主要目的的土地及建筑物共同共同组成的供人们日常生活移居的房屋，就是人们关键的生活资料，就是专门从事住宅。房地产开发、经营（出租、出售、信托等）、管理、维修和装饰服务等活动和经济实体共同共同组成的行业。住宅房地产一直以来就是我国房地产市场的重点它涵盖普通住宅、豪宅、别墅以及公寓等。住宅地产的盈利模式相对较直观，通常为研发建设，项目完工后黑目标客户买进，以此获得销售收入和利润。住宅房地产盈利模式和其他商业性的房产一样大致可以分为以下四种模式：1/通常价值模式它主要通过参与土地一级研发以及通过土地二次转手买入土地一级研发就是指土地出让前的运作方式，指各地政府委托土地储备中心按照土地总体规划，对证实的存量国有十地拟将充公和农转用土地，统一组织进行征地农转用征地和市政道路等基础设施建设的犯罪行为也就是通常所说的进行七通一平，把生地变成熟地，并使土地达致土地出让标准。2/价值增值这种模式就是指住宅房地产企业的经营活动紧紧围绕房产研发这一核心活动展开投资者拿到研发用地后，自行研发物业然后将它出售，由此同时同时实现利润，犹如将原材料加工变成产品后出售这种模式在目前很多发展中国家占据主导地位，这也就是我国目前主流的住宅房地产开发模式。3/投资通常价值在这种模式下，盈利的视角从物业销售研发搬迁至物业出租所平添的租金总收入。益以及物业未来延后出售所平添的增值上这种模式与研发建设模式最主要的区别就是物业不是主要通过销售买入，而是对所持型物业通过一段时间的运营回去获得更高的市场价值相对于建好好不好房子就卖，买了再建这种研发模式而言，主要靠交纳物业租金回去以以获取利润则属于一种稳定型的研发经营模式。4/投资溢价对于资金密集型行业，解决不好融资问题变成许多住宅房地产企业的重中之重。在传统模式下，我国住宅房地产开发模式的核心就是住宅房地产开发商统率十地、融资、规划、施工、销售、物业管理的全部环节:在投资模式下，住宅房地产行业的战略重点正在发生变化，由土地为主导变成金融为主导，其实质就是产业的核心由研发建设向金融运作搬迁。在我国住宅房地产企业中投资的运作模式也渐茜端倪，特别就是以住宅房地产投资信托基金(REIT)的出现为标志。但是规范化的投资模式我国尚未出现，因为它必须以明朗的金融证券市场为充分利用。"第二章酒店地产酒店地产就是一种多样的房地产开发模式，中国推行这种形式只有几年的历史。酒店式公寓由于总价低、按揭低，许多人投资了这种物业。酒店式公寓最早出现在我国沿海，就是产权度假酒店，虽然投资者能够从中获益，但旅游景点受淡旺季的影响，满足用户不了投资者低收益的市场需求。酒店地产在内地不断延展，浙江、上海、北京相继发展出。酒店地产宠儿为商业兴盛、商务办公集中、交通方便快捷的地段，这样不但保证酒店的客源充足，而且有利于酒店的人气聚拢，进而提升酒店娱乐设施的利润。酒店不但客源充裕，最重要的就是受淡、旺季影响，酒店总收入保持平衡；尤其建在火车站、机场周围，经营小时房也就是一笔可观的收益。目前，酒店式公寓式实行委托租赁的具体内容年限不尽相同。随着市场竞争增大，酒店地产的承租年限都在5年以上，存不少已经达致了15年。一般来说，承租年限长可以而令投资投资回报长期均衡，另一方面也有利于酒店气氛和品牌的形成。酒店地产就是相同利益主体融合的产物，因此各利益主体平衡机制的设计非常关键。发展商可以把销售价格和投资回报率设计得很高，但管理方则可以从未来酒店经营的角度考量。若想同时同时实现这么高的回报率，双方最终达致利益相互均衡才可以存合作。在市场经济的链条中，一个合理的运作模式就是各方利益最终趋向均衡的模式。同样，在酒店公寓的研发、销售、投资投资回报、运营等模式设计上必须顾及开发商、酒店管理方、出售业主三方利益，其均衡点就是酒店的长期均衡经营。酒店式公寓就是多方利益二者综合的中间产品，把握住三方利益的平衡才就是项目成功的关键。酒店地产规模对于酒店的经营好坏有着轻而易举的影响。规模过大，出租率上没得；规模过小，戈夏规模效应。新型酒店地产在酒店的规模上要苛刻按照酒店业的经营实际状况启程，必须避免酒店规模过大或过小的问题，酒店的星级必须符合酒店的经营定位，通常必须经过苛刻的市场调研和咨询。酒店的设计在非常大程度上同意后期的经营成本，部分酒店式公寓由以前的烂尾楼或住宅改建而变为，很多的管线、设施、服务设施等都无法完全按照酒店的标准进行使用。新型酒店式公寓在规划设计上特别侧重于适用性和有效性，侧重于酒店细节设计对运营成本和投资投资投资回报的影响，涵盖面积、户型、翻修、设施服务设施等。新型酒店地产的设计套房的比例逐渐强化，家居化酒店布置越来越受到投资者的热烈欢迎。酒店的经营必须存自身的特色，新型酒店式公寓在酒店的后期经营中比较侧重于酒店经营定位，经营存一定的主题，利用某一方面的资源并使之变成最具备某种特色的酒店，与普通酒店大而全的经营完全相同，差异化经营就是酒店地产经营的生存之道。新型酒店式公寓通常所建好兴盛的城市商务或商业中心，并且依附于周边区域，往往在一个区域中既有酒店类物业，又存公寓、商业、办公类物业共同共同共同组成一个混合的社区，在这个社区里很多的服务设施可以同时同时实现共享资源，资源利用最大化。这一点普通意义上的酒店公寓完全无法具备。产权式酒店又叫作股息式产权酒店，终身产权归属于购买者所有，购买者通过酒店的经营盈利股息，在无法出现发生改变使用性质的情况下（不影响酒店整体经营）购买者有权转让、抵押、承继、租赁，独立自主权利非常大，依据开发商的建议相同，股息的方式和股息的时间以及监督运营的制度略有不同，但这一形式下产权酒店的基本运营模式为：（1）雇用专业的酒店经营管理公司负责管理经营。（2）开发商履行职责日常经营监管义务。（3）在业主大会监督下成立业主委员会或轻而易举委托开发商进行财务监管。（4）对营业收入—全部营业成本和营业费用后的营业额进行股息。（5）股息周期以每个季度为最短期限，最长不少于一年。（6）每季财务报告受监督者广泛普遍认可许可的会计师事务所苛刻审查。（7）开发商依据客房的价格或面积排序每个房间的收益比数（又叫作股息比数），购买者依据售卖客房的收益比数享受收益。收益的排序方式为：股息总额该房间收益比数；收益比数的排序方式为：房间面积/营业总面积或房间总价款/全部房间总价款。（8）购买者只享受收益、不对亏损负责管理，营业亏损由开发商负责管理或由酒店经营管理公司转嫁给。（9）酒店精装修、开发商分体式全套家具、家电并负责管理酒店第一期经营启动所需的全部资金投入。（10）酒店经营管理公司经营不尽如人意，业主大会有权通过业主委员会或开发商进行酒店经营管理公司修改，此条款通常以盈利标准为建议明确载入对酒店经营管理公司的雇佣合约。第三章商业地产般来说，商业地产就是指在各种零售、餐饮、娱乐、浩服务、消闲等经营途的房地产形式，兼有地产，商业，投资三的特性，既区别于单纯的投资和商业，不同于传统意义上的房地产业。商业地产规模有大有小。规模大的商业房地产比如ShoppingMall项目，可以达致几十万、上百万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更大。对于规模非常大的商业房地产，其经营多采用开发商整体研发，主要以交纳租金为投资投资投资回报形式的模式；商业地产项目，可以装箱上市，形成商业房地产金融；对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然推行租金回收的方式，但国内很多商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式。目前市场上比较常用的商业销售模式存以下四种模式：1/产权式长期性豫丰销售模式开发商将整层划分为几平方米或—二十平方米左右的小面积铺位进行销售，其豫丰利率通常的定在6%—10%(高于银行贷款利率)，且期限长达10—15年，就是低收益高风险的运作模式。此模式开发商先委托商管公司进行经营管理，再通过豫丰的方式从投资者手中获得商铺的经营权，而投资者仍存留产权并以以获取租金投资投资回报。适用于于类型：大型商业物业2/轻而易举销售模式将商业物业规划分隔变为几平米至上百平米的单一制商铺进行轻而易举销售，业主出售后具备产权和经营权，既可以投资出租又可以自己经营，产权明晰容易变现。适用于于类型：底商、裙楼及商业街的项目3/培育期豫丰销售模式由开发商自己成立或委托的商业管理公司与商铺投资者签订租赁合约赢得通常为3-8年的经营权，然后由商管公司统一招商、运营管理，客户可以获得6%-8%的平均值收益率。适合类型：商业街区及部分集中式商业4/提着租约销售模式此模式为“先租后卖”：招商先行，销售在后。通过招商对准经营商户，并使投资客户可以在明确铺位的经营范围、功能档次、租金价格水平、仍须多少年限可以交还全部投资、甚至盈利幅度等的情况下，再出售商铺，满足用户了商家经营、投资者无须样板房、商铺减少空置率等各方面的利益和建议。适合类型：地理位置较好、商业市场繁荣或前景发展乐观、承租招盛纯、租金价格较低的底商、裙楼及商业街等项目"第四章物流地产物流地产，就是经营专业现代化的物流设施的载体，就是自身利益房地产开发企业对利润的崇尚，根据物流企业客户仍须，挑选出一个合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。物流地产属于工业地产的范畴，指投资商投资研发的物流设施，比如说物流仓库、配送中心、配送中心等等，这里的投资商可以就是房地产开发商、物流商、专业投资商。现代物流地产的范畴涵盖物流园区、物流仓库、配送中心、配送中心等物流业务的不动产载体。同传统的物流地产较之，它更特别强调管理的现代化、规模效应、协同效应。通过物流地产这种技术创新形式，一方面存市场需求的物流设施租赁企业可以降低非常大的资产经济负担，将能够更加著眼于企业本身的核心业务；另一方面物流地产投资商也可以获得更加均衡的出租收益，通过这种形式，物流租赁市场需求公司与物流地产投资商在利益和风险方面可以达致共赢局面。物流地产的运营模式按照投资和管理的主体相同可以分为以下四种：1/地产商谢泽生主导，租售给物流商并代其管理即为为房地产开发商就是研发投资的主体，开发商选地投入使用有关物流设施后，再转租给物流企业。日常物流业务由物流公司操作方式方式，房地产开发商只是负责管理投资研发和物业管理。这种模式的优点就是更有效地帮助物流企业客户管理资金、降低成本，提高企业的核心竞争力。缺点就是对于小规模的物流企业而言，租金成本可能将将过高。2/物流商自建地产，自己经营管理即为为物流企业就是有关物流设施投资建设的主体，投入使用后也就是自己经营，自己管理。优点就是可以节省一部分租金，而且物业的折旧费用可以享受至税收减免的好处。缺点就是管理水平可能将将比较低、非专业化，同时仍须占用大量的资金，运营成本比较高，而且由于建设上的非专业性，建设成本可能将将较低。3/地产、物流商轻而易举合作经营即为为物流商、地产商通过成立项目公司或协议、合约等其他契约方式共同出资、合作经营，各自充分发挥自己有关领域的优势，对于项目投入使用后的收益按照协议互动同时共担风险。这种模式的优点就是可以充分发挥地产商在提着地、设施建设等方面的优势，同时充分发挥物流商在物流效率设计、物流运营方面的优势，同时同时实现物流商和地产商的共赢。但是缺点就是双方前期遭遇信用风险，同时在后期利益分配问题、风险分摊上可能将将出现矛盾。4/由第三方会同，联系物流商和地产商即为为通过第三方将物流商和地产商各自的资源进行资源整合，同时对物流商和地产商的资格、实力进行审查，确保强强联合。物业投入使用后由第三方中介组织负责管理对管理企业进行招标，而企业收益也由第三方全权审查并根据协议分配。这种模式优点就是充分利用了单一制第三方的审查，从而避免了物流商和地产商的信用风险，同时避免了后期产生的矛盾。但是这种模式对于第三方的建议很高，而且建议中介市场存较低的行业自律，同时仍须社会信用档案的大力支持。根据国内外物流地产运营经验，物流地产商以物流平台提供商的身份，通过将地产资源与其它资源整合，通过助推人流、物流、信息流、资金流的全面汇集，同时同时实现资源价值的最大化总的来说，物流园区的赢利主要源于以下五个方面：1/土地（资产）增值对物流地产所有者与经营者来说，均将从土地增值中以以获取非常小收益。所有者(即为为初期投资者)从政府手中以低价购得土地，等顺利完成初期基础设施建设后，地价将可以存一定的升值，而至物流园区正式宣布正式宣布运营后，还将大幅上涨。对于经营者(即为为物流运营商)来说，土地的增值将能提高其土地、仓库、房屋等出租总收入。在日本，运作最为成功的东京物流组团，其物流园区的主要赢利即为为源于土地价值的快速增长。2/出租总收入园区所有者与经营者按一定比例对出租总收入进行分配。仓库租赁费用：经营者将园区内所修建的大型现代化仓储设施转租给一些第三方物流商、生产型企业等，从中交纳租金，这就是出租总收入主要来源之一。设备租赁费用：将园区内一些主要的交通设施比如铁路专用线、物流设备比如装运、运输设备等转租给园区内企业使用，交纳租金。房屋租赁费用：主要涵盖园区里面一些办公大楼及用作各种其他用途的房屋租金。停车场收费：物流园区凭借彪悍的信息功能，取悦众多运输企业入驻，园区内修建现代化停车场，也将交纳一定的停车费用。其他管理费用：涵盖物业管理费等其他费用。3/服务费用信息服务费用：这就是最主要的服务费用之一。一就是提供更多更多车辆人座信息，帮助用户提高车辆的满载率仅和降低成本，并从节约的成本中按比例交纳一定的服务费。二就是提供更多更多商品供求信息，可以为园区内的商户服务，从本地和周边地市物流配送他们所要进的各种商品，以增加他们的经营成本;同时可以专门为社会上大的商场、批发市场和社会各界客户服务，为他们从全国各地集中物流配送他们所仍须的各种商品。在收费方式上推行按成交额提取一定比例的中介费的方式。培训服务费用：利用物流园区运作的成功经验及有关的物流发展资讯优势，积极开展物流人才培训业务，从中交纳培训费用。融资中介费用：园区运营商通过介绍投资者进驻园区，从中交纳中介费用。其他服务费用：涵盖技术服务、系统设计等服务费用。4/项目投资收益对于园区所有者来说，还可以自己对看空的物流项目比如加工项目、物流配送业务等进行投资，从中以以获取收益。5/其他收益园区运营商还可以通过增资定向定向增发、上市等方式以以获取收益。第五章工业地产工业地产指工业类土地资源应用领域特性的毛地、熟地黄，及其此类土地资源上的房屋建筑和附着物，不同于住房、商业服务和综合性商业用地之外的第四种特性商业用地。开发公司在工业产业园区内或别的地区获得工业土地资源项目，再积极开展项目的道路、园林绿化等基础设施建设甚至工业厂房、库房、产品研发等房地产项目的营造，随后以租用、土地出让或合资企业、联合经营的方法积极开展项目有关设备的运营、管理方法，后获得有效率的房产研发盈利。工业类土地资源上的长岗岭房屋建筑主要用途存非常小的范畴，在其中囊括工业生产生产工业厂房、物流仓库及工业产品研发房屋等。在我国，工业房地产业的土地批租期限为50年。工业地产的特性就是投资规模大、快速启动、提供更多更多增值服务、崇尚长期均衡投资投资回报。工业地产运营模式主要存以下四种：1/工业园区研发模式工业园区上加模式就是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产研发模式，工业园区研发模式同样也就是我国目前工业地产市场的主要载体。各类工业园区作为本地区国内外经济的交汇点就是我国价值链中具备较好的电磁辐射、示范点和助推促进作用的重要环节就是促进区域经济的强有力的推动器。2/主体企业引导模式主体企业引导模式通常就是所指在某个产业领域具有彪悍的综合实力的企业，为同时同时实现企业自身更好的发展与以以获取更大的主体企业利益价值;3/工业地产商模式工业地产商模式就是指房地产投资研发企业在工业园区内或其他地方以以获取工业土地项目，在进行工业地产项目的道路、绿化等基础设施建设乃至仓库、厂房、研发等房产项目的设计规划，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行工业地产项目有关设施的经营、管理，最后以以获取Aripuan的工业地产上加利润。4/综合运作模式综合运作模式就是所指对上述的工业园区研发模式、工业地产商模式和主体企业引导模式进行混合运用的工业地产研发模式。工业地产企业盈利模式主要存以下三种：1/主要以土地溢价增值而以以获取利润投资开发商在顺利完成项目基础设施建设后，进行项目主题外包装与概念推广，同时同时实现项目中部分土地或整体土地的转让、土地出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。2/进行项目研发，通过长期所抱持经营收益或出售产品买入项目投资开发商，或单一制，或携手，进行项目的整体研发，通过已投入使用房地产项目的出租、出售或租售融合等方式，同时同时实现项目的收益。通常整体整体表现为在项目地块上修筑标准的厂房、研发中心、服务设施服务等设施后，进行已定的产业主题类企业招商导入，从而以以获取项目销售后所平添的利润或长期所抱持项目而赢得经营管理收益。3/通过与工业企业携手，按仍须订做地产研发模式而买入工业地产开发商赢得工业用地后，进行项目主题外包装与概念推广后，与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而同时同时实现最低风险下的项目收益。第六章医养地产中国自2000年以来逐渐步入老龄化社会，当前正处于快速老龄化阶段。由于中国的高人口基数以及较低经济水平，中国的老龄化呈现“未丰先旧”特点。计划生育政策的推行并使多数城市家庭呈现“少子化”，家庭养老功能弱化亟须社会养老补齐。非常小的养老市场需求下，由房地产开发企业或有关的社会机构面世的针对老年人群的住宅产品越来越多，养老地产的发展正逐步快速。在医养地产的不断发展过程中，地产商、投资商、保险资企业等投资主体与有关医健资源通过全面全面收购参股、合作资源共享、参与运营等多种方式形成合作，通过产品与服务技术创新（康复医疗、综合养老、介助介护、医美、零售医疗等），借力于各类型物业载体空间（酒店公寓、产办扩建、商业项目等），形成投资与运营能力的有机融合。医养地产的盈利模式主要存以下七种：1/销售模式出售产权销售产权快速盈利。与传统的出售产权房方式基本一致，以养老、食疗、渡假概念，出售房屋产权居多，区域级别服务设施并举。通过出售妍老化住宅产品快速回笼资金，就是目前较为广为的一种盈利方式。优势：采用这种模式资金回笼快，模式转化成成本低，风险小。劣势：无法享受物业所抱持平添的增值收益，也意味著选择退出了康养产业链上移居以外的其他衍生价值。2/所抱持模式只租房号场没有挑选出出售物业，而是持有并长期租赁，担任起至至运营商角色，设立一定的用膳门槛，然后推行按月交纳服务费的形式运作项目。优势：有利于后期运营的持续总收入。劣势：对资金建议高，投资回收期较长，此外对开发商的运营管理存较低建议。3/销售+持有模式租房并购握这种模式可以通过产权销售同时同时实现资金快速公开市场操作方式，增加资金成本和压力，用做经营性物业的建设，同时经营性物业与服务设施设施又提升了现房物业的市场价值，并使整个项目同时同时实现内部平衡和良性循环。这种模式就是所持型不动产研发的关键策略，为国内大部分康养产业开发商所拒绝接受，对于资金实力非常非常有限的传统开发商比较合适，适用于于于普通养老公寓和大型混合式养老社区的研发。优势：这种模式可以减低资金压力，也可以避免后期运营服务中出现的问题，解决资本资金投入与后期盈利的问题。4/会员制模式会员制模式就是指投资运营商销售会员资格，并为会员提供更多更多全方位、多层次的康养服务，通过交纳会员费和服务费同时同时实现盈利。这种模式以运营商所抱持物业为基础，以提供更多更多度假村服务为核心，防止了产权销售的后期管理难和物业租赁的回收周期长的难题，就是养老地产业盈利模式的关键技术创新。但是由于其存变相销售产权和会员费过高的问题，目前仍然存争议。5/逆抵押贷款购房即为为老年人离任以后，从开发商处出售一套老年公寓，然后与开发商签订合同，每月由开发商缴交给老人一定数量的生活费，直到老人去世，开发商归还余下本金，住房归属于开发商所有。6/转让使用权模式在项目存无法进行产权分割销售的实际条件下，秉承交易哀帝租赁原则，推行转让套管年限使用权的盈利模式，这也就是资金快速公开市场操作方式和项目运营的理想模式。7/分散租赁模式采用一定押金分月或分后季度付款的盈利模式，租期通常比较分散，有长有短，在这种模式下，通常就是由开发商与专门的经营公司或物业公司合作开发，将既得利润作为按股股息的盈利模式。目前国内康养产业的盈利来源重点突显在对客户定位、土地以以获取、政策优惠补贴、金融融合、专业服务能力等关键要素处理的差别上，由此形成各具备内涵的盈利模式。第七章商超商超，即为为超级超市，就是商场里面的超级超市的简写。由于商超仍须贷方、条码费和等各种费用，并且对商品的质量建议较低。因此，商超里面通常销售的商品较贵，质量也较好。商品价格高的另一个原因就是商超的货款缴付周期较长，导致资金回笼慢。另外，商场磔的货款较多，供应商不敢以次充好，也正因为此，商超的质量较好。在大型商超零售业态趋向饱和状态、电商冲击整个传统零售体系的背景下，相对于大型商超和小型便利店，社区超市具有一定的比较优势，且变成各大零售业巨头布局的重点。纵观当今商业布局，社区超市将就是未来大型商超转型的一个关键方向。通常商超的盈利模式主要存以下六种：1/前台毛利前台毛利就是传统意义上的年所差价，又称商品毛利或顺差毛利，超市以较低的价格从生产商或供应商处发货，再以较低的价格出售给消费者，从中以获取商品的差价，从而同时同时实现盈利。这就是现代商业最古老、最传统的盈利模式之一。由于连锁超市规模非常大，订货量较多，很多大型连锁超市都同时同时实现了从生产商处轻而易举订货，省去了很多中间环节，所以其订货成本不断增加。但由于竞争的不断加剧，商品的销售价格已非常透明化，现代连锁超市都实行的就是薄利多销的策略，商品的毛利空间急剧压缩，净利也逐渐增加。2/后台毛利后台毛利由外资超市家乐福首创。家乐福就是最早步入我国的大型外资零售商，1995年，在北京开设了第一家门店，并将其独特的通过向供应商交纳各类费用和商品销售返点为主要利润来源的盈利模式送回了中国。自此之后，中国各大内外资超市纷纷效仿家乐福，通过向供应商交纳名目繁多的地下通道费用的方式回去增加超市盈利。这些地下通道费用涵盖进店费、陈列费和、节庆费和、降价费和、条码费和等。由于这种模式在一定程度上侵犯了供应商的利益，特别就是对一些实力较差的小型供应商而言苦不堪言，影响了零供关系，遭到了供应商的反对。鉴于此，我国部分地区施行了有关政策，不得零售商向供应商交纳与商品销售毫无关系的各项费用，这种盈利模式何去何从，除了等候进一步观测和研究。3/广告总收入广告总收入就是指超市利用商场内的存包柜、灯箱、包柱、电视机、购物车、购物篮、电梯等设施取悦厂家引入广告而获得的总收入。由于在销售现场引入广告，对产品的宣传和销售都能功不可没较好的效果，这种方式备受供应商和生产商的钟爱，目前，广告总收入已经变成连锁企业一项关键的利润来源。4/账期总收入账期通常所指的就是零售商从生产商、批发商处发货后一直至付款的这段时间周期。大型超市通常都无法采用一手交钱、一手交货的方式发货，而是供应商先行铺货，等候销售一段时间后，供应商再将货款缴纳供应商，这个时间周期就是账期。所述账期的本质就是零售商对供应商资金的占用。我国超市行业的账期通常都就是45天，通过这个周期，超市获得了大量的现金流，为企业店面经营、规模膨胀、设备引入等提供更多更多了资金。另外，由于大型连锁超市的规模非常大，供应商数量多样，通过账期这种方式，超市获得的利息十分可观，同时超市还可以利用这些资金进行投资，以以获取更加可观的总收入。5/地产总收入现代超市的运作模式通常都就是以超市居多、外围招商商铺配以，外围商铺仍须向超市缴纳一定的租金或销售佣金。通过这种方式，超市可以获得一定的地产总收入。在我国，超市通常都上加在人口比较密集的商业中心地带，其在商圈中扮演着取悦大量客流的角色。所以，很多商家都愿意缴交一定的费用，将商铺上加在超市周围，从而给超市增加了地租总收入。6/其他总收入现在很多大型超市都存自建好品牌商品，这些商品成本低，价格低，毛利高，取悦了大量的消费者，增加了超市的前台总收入。另外，由于超市进货量非常小，产生了很多的如纸箱之类的外包装垃圾，通过这些废品的销售，超市也可以获得一些总收入。第八章加油站我国现有加油站数量9.5万座左右，当前，石油公司加油站之间产品质量与品种已经没有十分明显差别，在国内成品油零售、批发市场已经收紧，而产品本身没有明显的技术优势和价格竞争力的情况下，各大销售企业纷纷通过不断扩大加油站延伸产品的服务功能，形成自己的品牌特色，取悦消费者，于是，比如“加油站+便利店”、“加油站+旅馆”、“加油站+快餐店”、“加油站+汽车维修保养”、“加油站+洗车业务”、“加油站+保险业”等多种女团形式顿时显露出市场。加油站盈利来源主要存以下两种：1/油品盈利我国目前的加油站原产主要分为国营加油站、民营加油站及外资加油站。尽管发改委统一定价了，但是各个油站的油价还是略有不同。之所以可以这样，这和幕后主要经营者不一样存关系，有些油站可以在合适时机大量供货油品，在大家都涨价的时候，依旧可以保持高油价以此取悦顾客，这样一来，油品销量就上去了，主要就是打薄利多销的策略。另外，对于一些体量比较大的加油站而言，这类加油站老板不光搞出零售，同时自己除了资源和能力对一些大客户进行油品物流配送服务，往往一次就是几吨，比如说一些比较大的物流公司、工地等等，从这种以吨为单位的油品贸易中，加油站也能同时同时实现非常小的盈利。2/非油业务现如今的很多加油站都变得更加明朗了，其经营模式就是“加油站+便利店+互联网+X”的类型，经营方式愈加多样。消费者的建议也越来越低，于是，很多油站经营的业务也就越来越多，寻求全方位满足用户消费者市场需求，这样就可以创造出更多盈利。加油站非油类业务运营模式主要存以下五种：1/专业化自主经营统一品牌、统一外包装、统一发货、统一降价；推行第三方物流管理，统一实行全省物流配送，统一进行退换货管理的模式已正式宣布正式宣布迈入明朗。优势：具备自主经营管理控制权，与主营业务协同效应不好，独霸经营收益。劣势：缺乏适度的专业管理人员、管理非政府与经验；缺乏日用品零售品牌大力支持，市场研发难度大，培育期长，投资风险、经营风险大；初期资金投入高，经营管理成本较低。2/完全自主经营统一管理、统一经营、统一订货、统一物流配送、统一定价、统一核算的管理模式。充分利用品牌价值及实力，由公司加油站管理处统一管理，物资公司统一订货、物流配送、定价，财务处统一核算。优势：具备管理控制权，能完全协同并促进主营业务发展思路，功不可没较好地互补作用。同时，能够独霸经营收益。劣势：一就是在货物订货、物流等管理经验不足，缺乏专业管理人员；二就是初期缺乏广为的便利店供应商的社交关系，影响市场研发力度，经营管理成本高。3/本土合作经营销售分公司统一明确提出业务建议并提供更多更多经营场地、设备及人员，合作公司负责管理证实商品品种、发货、物流配送、免费退换货等管理工作，利润双方五五分成。优势：短期内的强强联合，优势互补。各天下所长，按劳分配，同时培育专业人才。劣势：存品牌风险，有助于长期增值。4/分散经营销售分公司提供更多更多经营场地及各种设施设备，加油站员工自筹资金，单一制经营，自负盈亏。这些便利店规模小，并并无固定资产投资计划；便利店依靠职工个人集资、发货经营，完全就是职工的自发性犯罪行为，并并无统一的财政预算管理和掌控。这种经营管理模式较为完备，虽然员工积极性高，轻而易举见效。但不确定性和随意性非常大，货物质量等没有保证，层次较低。5/租赁经营销售分公司提供更多更多现有加油站的场地，将便利店、洗车场、广告位等设施分别出租给专业公司经营，水电、人员、设备费用完全由承租方分摊。销售公司交纳租金，列为加油站的非主营业务总收入。优势：利用现有闲置资产，风险较小，无须资金投入资金和人力，总收入相对均衡。劣势：有助于公司规范化经营，只是较长时间犯罪行为；仅就是租赁关系，无法同时同时实现增值价值；由于没有其他控制权，存品牌管理风险。"第九章矿山矿业商业模式其实就是一种非政府方式，因为矿业生产，实际就是资金投入和生产量的过程，商业模式就是企业在相同的经营状况和发展阶段下，将未有资源有机女团，达到最佳生产量和最高效益。矿业商业模式的核心涵盖系统思索和大力支持优化两个层面，前者主要就是所指将企业当作矿业行业中的一个小系统，后者就是指每个组成部分之间必须互相联系和大力支持，通过优化提高，同时同时实现良性循环。目前，我国的矿山运营主要存以下三种模式：1/业主自营模式业主自营原因常有几个方面，比如说考量增加运营成本，自建好施工团队对矿山运营存自主权，可避免管理与合同纠纷，并并无合适专业施工队伍可以承包以及全面全面收购后维持旧有工作人员工作权等因素。(1)集团式矿山自营管理因集团式运营仍须，集团的资源与技术部门具备矿山施工与运营队伍，非政府较为完善，除生产规划设置存地质、采矿和土木等工程师外，设备管理方面存机械、电机、设备和维修工程师等彪悍的专业团队进行资源整合及管理运用。这类集团通常为大型的资源投资集团、原材料生产企业集团，比如说煤炭集团、水泥集团、核心业务以选矿、炼钢生产居多，采矿配以。(2)非集团式的企业自