2023年自考类法律自考房地产法历年高频考题带答案难题附详解

2023年自考类法律自考房地产法历年高频考题带答案难题附详解（图片大小可自由调整）第1卷一.历年考点试题黑钻版(共50题)1.出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效，但是在______取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。A.案件受理前B.起诉前C.开庭前D.法庭辩论终结前2.单项开发3.简述我国售后公房共有关系的特点。4.城镇土地使用税是由______负责征收管理。A.国税机关B.土地所在地的税务机关C.土地管理部门D.财政机关5.房改后国家投入住房建设的资金将转变为职工的______A.货币工资B.绩效工资C.住房公积金D.津贴6.下列属于建设用地使用权设立方式的有______A.国有建设用地使用权出让B.国有土地租赁C.国有土地使用权作价出资D.国有土地使用权作价入股E.建设用地使用权划拨7.房地产开发8.王某与某房地产开发公司签订了房屋预售合同，合同规定房地产开发公司应在规定的时间内向王某交付房屋。由于施工拖延，房地产开发公司未按期交付，王某作为预购人有权要求房地产开发公司______A.排除妨害B.恢复原状C.赔偿损失D.赔礼道歉9.同一财产向两个以上债权人抵押，拍卖、变卖抵押财产所得价款的清偿顺序，下列说法正确的有______A.抵押权已经登记的，按照登记的先后顺序清偿B.抵押权未登记的，按照债权比例清偿C.不管抵押权是否登记，均按照抵押权的设立顺序清偿D.抵押权已经登记，并且登记顺序相同的，按照债权比例清偿E.按照抵押金额的大小进行清偿10.房地产抵押权人对抵押物不享有______A.优先受偿权B.物上代位权C.占有使用权D.保全担保价值权11.城市房屋在以下哪种情况下可以出租?A.无房屋所有权证B.共有房屋未经共有人同意C.已抵押的房屋D.权属有争议12.在下列房地产交易中，属于三级市场的是______A.土地使用权的转让B.土地使用后的抵押C.土地出让后的租赁D.土地出让后的抵押13.依照我国法律规定，房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议的生效必须经过的特殊程序是______A.经过公证机关公证B.经过房屋所在地政府房管部门认可C.报县级以上人民政府备案D.经县级以上人民政府同意14.依照我国法律规定，居住用地使用权出让的最高年限为______A.50年B.80年C.70年D.没有期限限制15.下列哪些属于房地产中介服务机构的组织机构?A.决策机构B.管理机构C.执行机构D.监督机构E.审查机构16.简述搬迁补偿的方式。17.房地产法所涉及的范围主要包括______A.规划B.土地C.房产D.建筑E.住宅18.试论发包人与承包人的一般义务。19.转移登记20.下列不属于土地登记部门的是______A.乡(镇)政府B.县级人民政府国土资源行政主管部门C.市级人民政府国土资源行政主管部门D.省级人民政府国土资源行政主管部门21.土地利用总体规划22.获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起______日内缴纳耕地占用税。A.15B.30C.45D.6023.物业管理服务合同24.当拆迁范围确定后，不得禁止被拆迁人______A.扩建、改建房屋B.续租房屋C.改变房屋和土地使用用途D.继承房地产25.简述家庭申请经济适用住房应具备的条件。26.简述我国土地所有权和使用权纠纷的处理方式与标准。27.设立房地产中介服务机构应具备的条件包括______A.有自己的名称、组织机构B.有固定的服务场所C.有必要的财产和经费D.有足够的专业人员E.有三年以上的从业资历28.城镇土地使用税的纳税人以______的土地面积为计税依据。A.实际占用B.拥有C.自用D.被税务部门认定29.下列哪个选项是注册房地产估价师的消极条件?A.取得执业资格B.为现职公务员的C.达到继续教育合格标准D.受聘于具有资质的房地产估价机构30.简述物业服务合同的特点。31.在城镇地区大多数房屋所有权人取得的权利是______A.建筑物区分所有权B.建筑物的所有权C.建筑物的承包经营权D.建筑物的使用权32.下列哪个选项不属于工程建设标准体系?______A.城市规划B.城区改造C.城镇建设D.房屋建筑33.根据《中华人民共和国宪法》《物权法》和《土地管理法》的规定，城市的土地属于国家所有，个人、法人和其他组织只能取得国有土地的______A.所有权B.占有权C.用益物权D.处分权34.下列关于房屋转租的说法正确的是______A.承租人不得将租赁房屋转租给第三人B.承租人转租时，承租人与出租人之间的租赁合同失去效力C.第三人对租赁物造成损失的，第三人承担赔偿责任D.承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同35.利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积______以上的业主且占总人数______以上业主同意。A.1/2

1/2B.2/3

2/3C.1/2

2/3D.2/3

1/236.下列关于土地利用总体规划的编制的说法正确的是______A.土地利用总体规划分为国家、省、市、县、乡(镇)和村六级B.全国土地利用总体规划由国务院编制C.省级土地利用总体规划由省级人民政府编制D.省级土地利用总体规划编制后报国务院批准37.关于中国目前住房抵押贷款保险的现状表述错误的是______A.目前，中国个人住房抵押贷款保险制度已经形成统一的模式B.目前，中国个人住房抵押贷款保险制度呈现强制性、捆绑性的特点C.在我国，除了房屋财产保险外开办的保险其实是保证保险和信用保险的混合物D.目前，中国个人住房抵押贷款保险制度与发达国家相比还有很大的差距38.县级以上人民政府房地产行政主管部门对______可处以1万元以上2万元以下的罚款。A.二、三级资质房地产估价机构设立分支机构B.分支机构以自己名义承揽估价业务C.房地产估价机构不按规定出具估价报告D.房地产机构违反禁止行为39.下列关于总登记和初始登记的说法错误的是______A.总登记和初始登记都是不动产登记的开端B.总登记是一种全面登记，不局限于初始登记C.总登记往往不收取费用D.在程序上，总登记和初始登记都应当进行通知和公告40.根据国土资源部2001年发布的《土地分类》，下列属于公共建筑用地的是______A.餐饮旅馆业用地B.采矿业用地C.娱乐建筑用地D.民用机场用地41.下列关于房地产估价机构的权利义务的说法不正确的是______A.经委托人同意，房地产估价机构可以转让受托的估价业务B.房地产估价机构应出具加盖房地产估价机构公章并至少有2名专职注册房地产估价师签字的房地产估价报告C.房地产估价机构应当妥善保管房地产估价报告及相关资料D.房地产估价机构不得擅自对外提供估价过程中获知的当事人的商业秘密和业务资料42.张某将一套住房出租给刘某，双方签订了租赁合同，为期一年，但未到房地产管理部门办理登记。半年后，张某因儿子结婚要求刘某搬出，刘某不同意，双方发生争议。根据最高人民法院的司法解释，应当认定为______A.合同无效，因为未办理登记备案手续B.合同无效，因为张某未经批准就将住房出租C.合同有效，因为房屋租赁登记备案不应当作为租赁合同的生效要件D.合同有效，因为合同一经签订就不得变更43.按《房地产管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》的规定，下列符合设立房地产开发企业应具备资本条件的是______A.注册资本100万元人民币以上B.注册资本50万元人民币以上C.注册资本30万元人民币以上D.注册资本10万元人民币以上44.关于中国个人住房抵押贷款保险制度强制性、捆绑性的现状说法错误的是______A.是否投保，借款人没有选择权B.向谁投保，没有选择C.投保多少，没有选择D.抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险45.房地产项目公司股权转让在法律上______A.只会导致建设用地使用权转移B.不会导致建设用地使用权转移C.只会导致建设用地所有权转移D.会导致建设用地使用权和所有权一并转移46.下列关于“宅基地使用权转让”的说法中，不正确的是______A.受让人须为同一农民集体经济组织成员B.须经本农民集体经济组织同意C.出让人必须拥有两处以上宅基地D.受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配要求47.简述房屋预售需具备的条件。48.城市房屋在以下哪种情况下可以出租?______A.无房屋所有权证B.共有房屋未经共有人同意C.已抵押的房屋D.权属有争议49.在按规定情形免征或者减征耕地占用税后，纳税人改变原占地用途，不再属于免征或者减征耕地占用税情形的，应自改变用途之日起______日内按改变的实际占用耕地面积和当地适用税额补缴税款。A.15B.30C.45D.6050.照下列属于自有房地产经营活动的是______A.居民住户对自有房地产的买卖B.房地产咨询C.房地产价格评估D.房地产经纪第1卷参考答案一.历年考点试题黑钻版1.参考答案：B[解析]出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效。2.参考答案：单项开发是指在房地产开发中，规模较小、占地少、项目功能单一、配套设施简单的开发。3.参考答案：(1)以家庭身份关系为前提；

(2)对售后公房的处分应征得全体成员的同意；

(3)各个家庭成员不得转让共有权或在共有权上设定负担；

(4)各个家庭成员对售后公房所发生的债务承担连带责任。4.参考答案：B[解析]土地使用税由土地所在地的税务机关征收。土地管理机关应当向土地所在地的税务机关提供土地使用权属资料。5.参考答案：A[考点]本题考查的知识点是我国房改政策。

依照我国法律规定，房改后国家投入住房建设的资金将主要通过分配机制转变为职工的货币工资。6.参考答案：ABCDE[解析]建设用地使用权的设立包括建设用地使用权的合同设立和建设用地使用权的划拨。其中建设用地使用权的合同设立又包括，国有建设用地使用权出让、国有土地租赁、国有土地使用权作价出资或者入股。7.参考答案：房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。8.参考答案：C9.参考答案：ABD[解析]根据《物权法》第199条的规定，同一财产向两个以上债权人抵押，拍卖、变卖抵押财产所得价款依照下列规定清偿：(1)抵押权已经登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；(2)抵押权已登记的先于未登记的受偿；(3)抵押权未登记的，按照债权比例清偿。10.参考答案：C[解析]房地产抵押权是不移转房地产占有的担保物权，故房地产抵押权人对抵押物不享有占有使用权。11.参考答案：C[解析]房屋租赁要求房屋出租人须对房屋享有所有权或处分权。本题中A、B、D项均不符合，C项“已抵押的房屋”不转移所有权，故可以出租。12.参考答案：B[考点]本题考查的知识点是房地产交易的分类。

房地产交易，既包括土地使用权的出让(一级市场)以及出让后的转让、抵押、租赁(二级市场)；还可包括土地使用权的出让(一级市场)后的房地产开发经营(二级市场)以及投入使用的房地产的买卖、抵押和房屋的租赁(三级市场)等。13.参考答案：A[考点]本题考查的知识点是房屋拆迁的法律规定。

依照我国法律规定，房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。14.参考答案：C[考点]本题考查的知识点是国有土地使用权出让的年限问题。

我国法律规定，土地使用权出让的最高年限为：居住用地70年，工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或其他用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年。15.参考答案：ACD[解析]房地产中介服务机构的组织机构是对内管理机构事务，对外代表该机构从事民事活动的机构总称，是使其中介服务活动正常运行的重要保证。一般来说，房地产中介服务机构的组织机构主要包括：决策机构、执行机构和监督机构。16.参考答案：依《条例》第21条，房屋征收的补偿方式有两种，即货币补偿和房屋产权调换。货币补偿是指政府将被征收房屋的价值，以货币结算方式补偿给被征收房屋的所有人；房屋产权调换是指政府用自己建造或购买的产权房屋与被征收房屋进行调换产权。被征收入可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。17.参考答案：ABCDE18.参考答案：(1)发包人的义务：

①按照合同约定做好施工前准备工作。

包括提供资金、原材料、设备、技术资料和施工所需证件及各项施工批准手续、使场地具备施工条件及保证施工道路的畅通等。

②与承包人相互配合，保证工程建设顺利进行。

因发包人原因致使工程中途停建、缓建的，发包人应当及时采取弥补措施以减少损失，并赔偿承包人因此造成的停工、窝工、倒运、机械设备调迁、材料和构件积压等实际损失和费用。

③组织工程验收。

发包人接到承包人的隐蔽工程验收通知后，应及时对其检查。建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸、施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。

④接受建设工程并且按照约定支付工程价款。

建筑工程完成并经验收合格，发包人应当及时接受并支付工程价款。未支付价款的，经催告后在合理期限内仍未支付的，承包人可以根据《合同法》第286条行使优先权，以工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

(2)承包人的义务：

①按照设计文件和施工合同严格施工。

严格按照工程设计图纸、施工技术标准和施工合同进行施工，不得擅自修改工程设计，不得偷工减料。

②接受发包人的必要监督。

发包人在不妨碍承包人正常作业的情况下，可以随时对作业进度和工程质量进行检查。承包人应当协助和支持发包人的监督工作，接到整改指令后及时进行修复或返工。

③按期完成和交付合格工程。

因承包人原因致使建设工程质量不符合约定的，发包人有权要求施工人在合理期限内无偿修理或者返工、改建。承包人拒绝的，发包人可以要求承包人支付修复费用或请求减少工程价款。经过修理或者返工、改建后，造成逾期交付的，施工人应当承担违约责任。

④保修责任和损害赔偿责任。

建设工程实行质量保修制度。建筑工程竣工验收后，在保修范围和保修期限内出现质量问题的，承包人应当及时履行保修义务，因保修不及时造成人身或财产损害的，应当承担赔偿责任。因承包人原因致使建设工程在合理使用期限内造成人身和财产损害的，承包人应当承担赔偿责任。19.参考答案：转移登记俗称过户登记，是指不动产物权从转让人转移到受让人时办理的登记。20.参考答案：A[解析]除地方法规另有规定的地方外，目前的土地登记部门是土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门；房屋登记部门是直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或其设置的负责房屋登记工作的机构。21.参考答案：土地利用总体规划是在一定行政区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地的自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体安排和布局。22.参考答案：B[解析]耕地占用税由地方税务机关负责征收。土地管理部门在通知单位或者个人办理占用耕地手续时，应当同时通知耕地所在地同级地方税务机关。获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税。23.参考答案：物业管理服务合同是指物业管理服务企业接受小区业主或业主委员会的聘任和委托从事物业管理服务，由委托方与受托方订立的约定双方权利义务的书面协议。24.参考答案：D25.参考答案：申请经济适用住房的家庭必须同时符合下列条件：

(1)具有当地城镇户口；

(2)家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；

(3)无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。[考点]住房保障法律制度→经济适用住房26.参考答案：方式与标准：公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其已经取得的土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的，应当先申请行政复议；对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院提起行政诉讼。

根据国务院或者省、自治区、直辖市人民政府划+行政区划的勘定、调整或者征收土地的决定，省、自治区、直辖市人民政府确认土地、矿藏、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的行政复议决定为最终裁决。27.参考答案：ABCD[解析]设立房地产中介服务机构必须具备法定条件，根据《城市房地产管理法》的规定，设立房地产中介服务机构应当具备下列条件：(1)有自己的名称和组织机构。(2)有固定的服务场所。(3)有必要的财产和经费。(4)有足够多数量的专业人员。(5)法律、行政法规规定的其他条件。28.参考答案：A[解析]土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。土地占用面积的组织测量工作，由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。29.参考答案：B[解析]《注册房地产估价师管理办法》对注册为房地产估价师规定了积极条件和消极条件。积极条件有：(1)取得执业资格；(2)达到继续教育合格标准；(3)受聘于具有资质的房地产估价机构。消极条件有：(1)不具有完全民事行为能力的；(2)刑事处罚尚未执行完毕的；(3)因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的；(4)因前项规定以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满3年的；(5)被吊销注册证书，自被处罚之日起至申请注册之日止不满3年的；(6)以欺骗、贿赂等不正当手段获准的房地产估价师注册被撤销，自被撤销注册之日起至申请注册之日止不满3年的；(7)申请在2个或者2个以上房地产估价机构执业的；(8)为现职公务员的；(9)年龄超过65周岁的；(10)法律、行政法规规定不予注册的其他情形。申请人有上述情形之一的，将不予注册为房地产估价师。30.参考答案：(1)综合性的合同。

(2)有偿、双务性质的合同。

(3)物业服务合同的标的是行为。31.参考答案：A[解析]在城镇地区，除少数房屋所有人外，大多数房屋所有权人所取得的都是建筑物区分所有权。32.参考答案：B[解析]2003年1月，原建设部制定了包括城市规划、城镇建设、房屋建筑三个部分的工程建设标准体系，建筑工程施工安全专业标准包括在房屋建筑部分的体系当中，每部分体系分为三个层次，即基础标准、通用标准和专业标准。33.参考答案：C34.参考答案：D[解析]承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租时，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。35.参考答案：B[解析]利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意。36.参考答案：D[解析]土地利用总体规划分为国家、省、市、县和乡(镇)五级，根据需要可编制跨行政区域的土地利用总体规划。全国土地利用总体规划，由国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门编制，报国务院批准。省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，由省、自治区、直辖市人民政府组织本级土地行政主管部门和其他有关部门编制，报国务院批准。37.参考答案：A[解析]目前，中国个人住房抵押贷款保险制度并无统一的模式，从各地已出台的该项制度来看，基本上有三种模式。目前，中国个人住房抵押贷款保险制度呈现强制性、捆绑性的特点。在我国，除了房屋财产保险外开办的保险其实是保证保险和信用保险的混合物。贷款银行要求购房者办理住房抵押贷款信用保险，银行不缴纳保费也不作为投保人，却得到信用保险才有的保险赔付；而购房者缴纳了属于保证保险的保费，却得不到应有的保障，权利义务在很大程度上失衡。38.参考答案：A[解析]二、三级资质房地产估价机构设立分支机构，或一级资质房地产估价机构设立的分支机构不符合《房地产估价机构管理办法》规定的条件，或新设立的分支机构不备案的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门给予警告，责令限期改正，并可处1万元以上2万元以下的罚款，39.参考答案：D[解析]总登记和初始登记都是不动产登记的开端，是后续登记的基础。但二者不是一个概念。总登记作为一种全面登记，不局限于初始登记。虽然总登记也要求当事人提出申请，但实务中，总登记往往不收登记费用。此外，在程序上，总登记有通告和公告，而初始登记只在必要时进行公告。40.参考答案：C[考点]土地管理法律制度→土地用途管理制度

[解析]根据《土地分类》的分类标准，公共建筑用地，是指公共文化、体育、娱乐、机关、团体、科研、设计、教育、医卫、慈善等建筑用地。娱乐建筑