房地产企业服务型建立方案讲义

创建客户型开发商---企业转型、制度创新与流程再造热销书《执行》一书的作者拉里和拉姆，最近又推出了一部新作——《转型》，此书一问世就登上了《纽约时报》的畅销书排行榜。书中援引英国著名的小说家HenryTomlinson的话说：“将军们往往在准备打过去的战争。”作者说，企业家们经常带着全心全意的注意力和火热的激情，但所执行的是错误的战略，向着错误的方向，做着错误的事情。因为他们没有真正理解复杂的、精细的市场变化，他们还在面对“过去的市场”。因此，决定成败的工具、做法和行为可以总结为一句话：

要么转型，要么破产。看不懂市场趋势，就会犯战略性错误。房地产行业正在面临着市场的巨变，仅举三点：第一、市场竞争日益激烈，房地产行业开始走上资本集中的道路可怕的数字：六万多开发商在捉对拼杀每个开发商平均只有几百个客户中国企业发展，呈现了这样的景观：一个个行业从暴利走向微利；行业中的企业从群雄纷争最后到寡头垄断——几乎没有例外。而全国最大的开发商万科，2006年的市场占有率仅仅为1.25%据美国房地产行业协会估计，未来5年内，美国前5名房地产商的市场份额将会达到45%。大型开发商加快瓜分全国市场宏观调控既是严酷的挑战，同时孕育着巨大的机会。以万科为首的大型开发商正在抓住这次机会，在全国市场大肆扩张，打造巨型地产航母：年销售额1000亿。香港前九家开发商的市场占有率达到80%；而日本排在第一位的发展商的市场占有率达到29%。像其它行业一样，房地产行业也一定会走上资本集中的道路。资本集中意味着行业内的竞争开始激化。第二、买卖双方的市场矛盾开始激化由于房价的上涨。相对于去年同期，老百姓在一些大城市买一套住房要多20%-30%的债务负担，“房奴”也随之成为最新的流行词。市场上买卖双方的矛盾开始激化，去年网上出现了号召“不买房”的声音，像当年抵制日货一样，一时间，应者云集，仅深圳一地，就有万人响应。在媒体上，有人充满仇视地说，房地产已成为洗劫民众财富、制造社会不公、破坏社会稳定、为广大民众最“深恶痛绝”的“恶”行业。第三、房地产市场与政府的发展目标日益对立有人这样概括房价过快上涨的四大“挤出效应”：抑制居民其他消费；加剧收入不公；浪费社会资源；影响农村剩余劳动力稳定转移。显然这些都是与政府的发展目标相对立的。政府可以通过金融、财政、行政等多种手段设计发展商的运作空间和利益。显然，这场博弈的结果是不言而喻的。1月16日，国税总局出台新通知，要求从2月起对开发商的土地增值税进行清算。这一措施就像“90/70”的措施一样震动了房地产开发行业。深圳：3年收入增长337亿，1年房价增长345亿清算土地增值税到底对房地产开发行业的发展影响深远：第一，对囤积土地，坐等土地升值的投机型开发商是一个重大打击，因为对转让土地进行土地增值税的清算，会大大挤压其利润空间。第三，通过降低开发商利润，促使房地产行业的利润与其它行业平均化，抑制资本盲目流入房地产开发行业第四，迫使开发商改变盈利模式，从追求高利润率，转变为追求高周转率。这种盈利模式的转变，要求开发商大大提高专业化运作的水平第二，土地增值税抑制高档项目的开发，促使开发商利润平均化，有利于开发规模大的开发商，会加速行业的资本集中。第五，通过以分期项目为清算单位，断绝开发商以项目未完为由不交土地增值税的可能，加大开发商滚动开发的资金压力。第六，通过土地增值税的增收，客观上逼迫开发商提高成本管理、销售管理的专业化能力。因为土地增值税实行四级累进税率，每个临界点左右的税率差异很大，今后并不是卖的越高，利润率就越高，如何控制成本与价格的关系，就成为赚取最高利润率的关键。20%比如，项目开发20%以下的增值不收土地增值税，增值19.9%就可能是最佳利润点，如果增值到23、24、25、甚至26%，由于开征了土地增值税，利润率可能是下降的。第一讲：开发商的企业转型与制度创新第二讲：开发商的专业运作平台第三讲：开发商的客户服务管理第一讲：开发商的企业转型与制度创新一、大浪淘沙中的选择:要么转型，要么破产二、转型的突破口：创建客户型企业的六大理由三、重塑发展商的核心竞争力：客户导向的专业化操作基本内容随着各项政策收紧和国内地产市场逐步成熟，房企高利润率的时代看来已渐行渐远，今年年初开征土地增值税后，这一趋势愈加明显。不再依赖高利润率，转而以薄利多销减低政策震荡，通过抢占市场做大份额，以规模经营促进发展，已经成了一些开发商新的发展战略。如何适应新的市场变化呢？1994年5月开始的宏观调控，范围广，力度大，曾经导致全国房地产市场大萧条，近50%的开发商没有挺过严冬。据报道，北京、上海数量庞大的小型开发商开始放弃无力开发的项目或退出开发领域。业界预言，将有30%或以上的开发商出局，似乎正在成为现实。本次宏观调控呢？一、大浪淘沙中的选择：要么转型，要么破产中国的房地产市场仅有20多年的历史，它的发展一直伴随着发展，规范，再发展,再规范，每十年左右就有一次宏观调控。而北京师范大学金融中心近日发布的《中国房地产金融安全评估报告》认为，今后几年80%到90%的开发商都会“死”掉。显然，我们正处在大浪淘沙的时期，在市场的强制洗牌过程中，如何实现企业的成功转型，这已成为命系生死的抉择。但这并不是最后的结果。全国工商联房地产商会预计，新一轮宏观调控将会使一半的房地产开发商因缺乏竞争力而被淘汰出局。企业票转型下是必锹由之飞路企业录转型两就是资改变狱一种缠活法工。从馅改革哲开放妇以来宅，中偶国的定企业叠大致辆有两赴种盈慰利模随式：冰一种搂是作宜生意支；一升种是氧作企拐业。对开拥发商对来讲矿，作油生意京，则绢是利萄用关吊系运斑作土厉地，趟利用陪土地溜运作冤资金竟，利股用资援金开志发产框品去歌赚钱辞，作宏一把绘算一天把。作企者业，耕就是肺立足杀市场希，建植立一应套现屯代企阵业的巨管理辫机制著、业尊务流演程和交规范居，走傲专业选化发忍展的太道路量。不管醒愿意帮不愿与意，蛋开发塑商唯最一的喉生存侦之道米就是崇走上拜企业术转型龙的道登路，傲将过粗去做咽生意等的运吸作模口式，抛改变苹成作独企业币的运幻玉作模乡丰式，售也就吐是要搭走规盐范化悠、专删业化际的道驴路。销售姑利润祖率10税%6%帕尔牢迪万科帕尔翼迪的两销售惕利润政率比侦万科螺低67刑%规范躺化、惹专业迷化的趴差距冻：一般堵来讲校，万睡科的够楼盘蜘能突链破区樱域主岗流价店格平东台1劣00徐0元蜂。每桶平米心少卖际10盘00顾元，重就是晨大多现数开呈发商脉与万廊科的盐专业愈化差潮距。在专顿业化壁方面孕，万膝科与施美国禾最大帜的房扰地产娱开发覆公司脾帕尔命迪公遥司的响差距榆有多伞大？20疼项詹郑天佑炭金奖身，万科婚独占霜5席国内因标杆笨——裕万科迟：万科纯的标证杆—启—帕床尔迪竖：20脏%12绢%净资改产回突报率帕尔驴迪万科两个67伟%意味为着两福个企葬业的介运作这效益摄相差2.踩8倍净资猫产回浴报率猎，万斩科恰桂恰比板帕尔男迪低67烦%规范国化与捆专业貌化，概就是化要建崖立专什业化拼的房插地产射开发乌企业博的机朋制、辟流程完和规阅范。替这些愉机制务、流季程与壳规范门集中致体现打在2槽0个水管理壤模块伪中20绪个管哥理模嘱块客户领型企吨业是辞对比情产品祖型企组业而细讲的档。产品键型企偷业将谣经营狠的核船心放圆在产鲜品上刻，客短户型应企业省将经覆营的慰核心扁放在苏客户英上。为什抽么要殖创建清客户源型企性业？简单订地讲欺：客提户资膝源是溜给企观业带捎来巨成大的锤经济疯回报混的唯豪一资落源。践按照淡万科厅的说想法，客户戚是最富稀缺剖的资隆源，早是公婶司存拘在的骆全部那理由炒。实证谁地讲暴：6大理锻由。什么纯是客泄户型刻企业皱？一个夜广为窜流传的美更国故免事二、苍转型急的突绝破口市：创建捞客户篇型企狼业的区六大窝理由理由脉一：递新经造济的嗽大势城所趋20笛00陕年伊岁始，亏就连惠续发委生了垃两件大震惊慌世界株的事纲情，摆它们刮预示烦了新讯的挑汉战与龟机遇踢。20炒00没年1勒月1袜0日饥，《酒纽约详时报箭》头锈版刊宏登了顽人类张历史虑上最施大的才兼并素案：蓝“美永国在铅线公劈燕司同壤意以的16现50田亿美逆元收淋购时俯代华而纳公钢司”帅。案例须：美国糕在线香的以小城吃大21浑世纪异被称痕为新坝经济客时代壤，有拥两个肃显著逆特征愈：1、虎以现型代传溜播技短术为攀代表篇的新航技术舞改变游了买懂卖双系方信象息不讨对称磨；2、猪全球糕经济之一体汪化打蹲破了采区域藏经济夹垄断袖。这两词个特乌征大负大改户变了喘市场规两端逐——床买卖蔬双方辞的力淹量对希比。时隔系不久基，2失00重0年焦3月向17拢日，扮美国她联邦螺法院繁正式覆宣布裙，代唯表世唱界最野先进滤通讯寻技术深的铱谈星公已司破塌产。案例植：高科罗技企混业依星筛公司的破孟产产品倚型企机业相栗信，博客户浆总是坐在追派求多株功能钻的高嘱端产凑品，倒因此纽奉它们六可以倒用产掉品引勤导客柴户的贝消费刮。企碗业不郊去研寻究客只户和刷服务星客户扶，客厦户就钻会以叛残酷摸的方戒式施蜂以报线复。评估旅企业备价值钳的传减统工形具是隶财务非尺度倦：资思产、邻年收幸入、摧利润修、投砖资回锻报率得等。咳现在追，投咳资者豪有了悄新的拾视角会，他旧们开鹊始重谁视企曲业未山来利对润和届收入耐增长宗的保绒障—班—客牢户资圣源。企业贫必须域向客勿户愉樱快地选妥协蛋,洽企业捕必须仪接受躲巨大技的挑姻战:环顺势勿而为沙，只瞒有那捏些及胡早认识凯到大电势所需趋的搜企业泉才能枕抓住民发展开的机县遇。在买乓方与舰卖方顺的角战力中师，买贤方又喊一次突取得狭了胜烈利。这种虫胜利腰颠覆大了产较品型依企业斩基础线，孕馒育了馆客户震型企剂业的混机遇欺。两个歪案例掌说明撑了什夸么？16磁50富亿美蜜圆标黎志了马客户签资源念的价剩值铱星持破产答宣告育了产她品型众企业馅的失秩败案例：相似屯产品,为什龄么卖蛮得不笨好行业借竞争们的三悟个阶万段，蓬房地愤产开莫发也崇不例吃外：1、流营销源竞争阁；2躲、产怕品竞卫争；术3、城服务牲竞争理由深二：着行业聋竞争乐的普结遍规决律面对偿冷谈纱的市猎场，坐开发欲商们被纷纷看打出答了服绳务牌阀，有垂的公传司开站始启抵动4袭S服雄务工血作；偷有的槐公司贫表示物未来附将在缩慧全国前范围肝内提雹高服阶务水你平，慨增加禽品牌枕投入摔；还剂有的挽公司友将2织00懂6年痛定为港服务饶升级队年。任何款行业尊的发衡展都反依据普一个页规律辽：随模着技现术的发发展尖和信戏息日捎益公肥开化答，产心品的享差异先越来负越小份，而疮服务拾的个晌性化访越来越越强链，产态品的返营销雁越来间越依慨赖服愿务。当竞月争开也始从破产品嚷转移押到服展务，余进入题到服市务竞沿争阶草段，食往往平意味撞这个芦行业烟走向减了成卵熟。美国类加里她福尼条亚大穷学斯售坦福晒研究仁院对扎世界订50宅0强崭的“袋市场雅战略桥的利纲润影供响”弟持续趴30守年的献研究但发现筝：在2换0世询纪7累0年两代，吩“市俘场战牙略的论利润绣影响义”发日出信厨号，巧指示摊公司谅关注检产量俘。在2传0世蚊纪8百0年帆代，墓它又促指示从公司汉关注闸质量在。但从耗20法世纪穗90惯年代总开始瘦，“莫市场摧战略容的利攻润影不响”臭显示涂，关碰注发向展坚魄实的疤客户扑关系侨的公涛司的贫销售雨量将斑两倍扭于不党重视障的公泥司，想而资肉产回苏报更没高出浊6倍逆之多齐。92娇年海粒尔开梯始作资加法洞,快决定包以客善户服葱务为演突破宽口切席入彩秧电,禾洗衣扬机,偶空调石和I雷T的极市场亭.海厕尔认间识到瞧,只销有将雄优秀谣质量轨转化亡成优宿质服页务,敌才能后产生珍新的涌竞争另优势木.理由逼三：犯两个装客户道型企泉业的梦成长海尔软集团公司漠大力你倡导购客户糠理念吩“客筛户是蛮衣食蛙父母国”建立坐了国屯内最尼大的橡客户陪服务播体系从细朗微处夸着手柱,真肚正落律实各边项客叹户服栗务工层作.今天评的海犬尔已叉经成冶为中识国最导大的所电子哭信息意企业酒,产掉值超杂过1温00僻0亿离,正淘在顺鞠利地照迈向访大型竿跨国滑公司刮.初入故房地赠产,锹万科螺就成旁立了疾中国访第一雾个专鉴业物面业管采理公简司，非将客透户服测务摆负在重目要位轻置.雨从此厚,物际业管排理成跳为万重科房拼地产牲的著即名品认牌。万科俊企业提出兽了客爸户是工我们望永远霉的伙栽伴的宣理念建立糟了客趋户服葛务和抛物业驳管理羽的客饶户服哪务体踏系带出显了一妻支优恳秀的乓客户钥服务身队伍今天克的万汽科,腿已经缸成为常国内怜最大枝的专龙业房承地产危开发长企业范,成苦为全化国房邪地产泛企业踢的领剧头羊替.万科慨唯独限没有矿包出养去的拖就是恼物业椒管理不同胖起点万科诊:构海尔排:从事见房地虫产行爪业;软从渣事家豆电行织业.做减聪法,弃从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北信息粥归档签订草土地拢合同no项目坝论证键业务左流程土地胃增值税骗务筹划税务鸦筹划2、劲项目两策划手阶段发展备商的辞定义览：项盾目策飘划是鸭通过体各专鹊业部灯门的星调研有测算次，完抛成市榆场定主位、赤产品汽定位东和价采格定肆位的朽产品丹决策倒过程霸。客户省型企伍业的慈要求旬：产翠品如葵何更旁好地券为目独标客为户服扯务？发展司商最匪容易雪犯的纠错误厦：以庄我为伙主进讨行产较品决抚策，胖无视希客户守的实情际需半求。从客腊户的筹角度副：只乓有满螺足客戏户的踢居住蔑价值态和投肠资价作值，佛企业鸭才可笔能完茶成自魔己的躺经营届计划吓。项目寨发展仓策略产品吹建议字书总体厨成本获控制晃目标产品疑研究初步麻产品虾建议项目卷开发骂计划妇主要步节点项目咽开发样工作屿指导摆书项目吨经营天计划挂指导碰书工程桂、成胸本、夜营销慌、物投业等横专业企配合项目恐概况探分析区域弓规划倘分析区域躬市场骂分析客户丢定位政策命法律愿环境谨分析项目摔主题户定位赢利涌模式博确定价格蛮定位差异病化竞申争策秆略项目济策划垦工作扫业务策流程案例吴:一个项目头的定位客户坦型企概业的键要求句：这啊个阶底段要稠解决州如何忙提升扯供给霸客户艇的产牲品价若值和座附加余值。发展打商最护容易朱犯的若错误阶：把司自己姐认为房诚的“伞好产供品”俭，当后作客张户认露同的磁好产序品。窃盲目托相信捐产品增可以滨引领辱市场饱。从客昨户的童角度含：发尿展商山必须崖要选岩择客刃户偏耀爱的伐：1.躬户型帆面积悠,刚2冤.使敌用功转能,行3崇.环插境,技4悟.服垦务设艰施3、象设计陆管理阿阶段发展朴商的共定义其：设峰计管姓理就早是通嫩过概妻念设张计、钟规划橡设计疼和施徒工图赔设计王将产额品决户策的私意图拾落实阶在图引纸上照。规划头方案拾设计岗任务赚书委托偶设计沃单位景观笨设计廉任务累书规划框方案拒报建现图施工兔图设业计任怨务书规划厉方案高设计专家亮评审膨、方幕案优递化销售馋包装馅设计省任务河书施工溪图设坟计委誓托初步少设计施工某图设沙计景观疤设计疮委托实施顾方案尾评审包装枝方案仆评审背、确铺认施工并图提起交设计缘瑞方案脉评审渗、确深认施工荡图评象审景观福施工坑图设或计委造托景观区施工杆图评俩审景观享施工苦图提优交销售捧包装就设计莫委托销售新包装仓方案忍提交设计瓣基础遇资料直收集产品春建议焰书规划思设计君草案项目槐技术因经济咳指标委托恒概卡念设货计设计农管理碧业务树总流凝程好户养型不是虏由自己徐决定的4、客施工择管理烂阶段发展挤商的妇定义苦：施喷工管沾理阶口段就医是通酒过进拳度、悼质量戒和成视本的挨控制拥监控忍产品橡的生六产过再程。客户泡型企直业要剪求：败这个育阶段包要解条决代京表最父终客千户按贡期地越生产况优质歉产品恒，工范程质避量是委核心尽。发展梦商最直容易煤犯的垃错误努：片著面强谢调成妥本控岸制和拘进度争管理读，忽斤视质球量管门理。从客涌户的讽角度礼：发仪展商坝必须弹重视把客户慨关心陵的以境下问瘦题：1、政质量凶，2本、建坛材、举3、晶进度剂、4惠、施站工企督业资料质项目湿部成悠立市政负配套捧调查项目捉进度郑计划工程舟管理韵部基础商工程腊单位帖进场履行誉合同呢、管杜理监拿理公贼司三通蛇一平弄工程斥采购基础谦工程僻采购基础援施工施工生监理缺采购现场含临建克、三剪通一沿平总包坊工程止采购质量慢进度驶管理完工主体纲施工质量驰进度笨管理验收履行绳合同巩、管培理监锤理公皮司总包乡丰队伍抬进场专项腿工程勒验收工程蜘竣工勿验收伶备案要说明歌书专业蔬工程配合稍销售爸工程质量追进度修管理组织矩初步篮验收组织您竣工巧验收提出框配合怒销售亚要求主体猾竣工设备凯、材挎料分包义工程稼采购供应伯商承善包商杂进场工程节管理酒阶段屡业务蜜总流呈程工程嘴管理宅指导个书工程已物业弓移交质量赶记录狠管理技术调管理进度圈管理监理启单位正管理文明码施工骨管理质量鼻管理成本计管理工程疫管理袋总流雪程成本刮控制欣指导希书施工煤准备乏管理工程烦验收嫩管理5、肿销售叫管理煎阶段发展因商的翻定义票：销耽售管忘理阶丙段就掀是通陵过各锐种营东销手狗段和款销售遍服务别，销如售房渗屋回搜笼资突金，汇实现陆利润虏。客户写型企幅业的绒要求获：这筐个阶斤段要视通过脉一站识式的乐客户仔服务暑（售芦前、墙售中谣和售反后）膛，增罢强客秒户的岂购房槽体验朵。发展杀商最蜂容易辣犯的译错误踩：仅离仅重栽视售卧前服果务，税放弃库售中娘服务味，轻求视售虾后服摸务。从客拌户的蛮角度俭出发喊：发猴展商每必须乳解决受好以哪下客户慌关注钱的问猫题：1.键价格录,聚2.描销售忧方式湿,阳3逢.服忘务态竹度,连4刺.合史法性公司县经营测计划销售器计划营销笋推广遗方案销售虚手册芒、楼溜书等销售邀人员樱培训一站野式销帝售服鼠务.制定蔑营销斗方案销售惹事务净管理开盘卖场茶、样撇板房随装修销售两道具仓准备成本名总体深决策项目怕开发皆计划销售狡阶段艰业务堡总流散程案例依:合作要以引我为主客户崇积累强销依期尾盘促销售后督服务确定悟营销刺方案侮流程分析客产品分析沫客户分析娘竞争呀对手提炼钻主题推广钩计划客户傲积累坚计划各阶挤段营销费垄用计惩划各阶秀段推出单含位均琴价各阶青段推出泥单位确定贫阶段葱及相应的辜推广蒸方案广告浩公司张确定价格基政策广告池创意VI顺设计顿、销售每包装卖点龄组合楼盘笼名称开盘徒计划一份术营销姻策划蝴报告6、类入住筛阶段发展则商的侄定义巧：入仗住阶慢段是低向客鹅户交前付产掏品及忽提供糊保修梳期内范维修蜡服务键的过靠程客户炊型企慨业的孤要求传：这幅个阶捷段要遥完成延产品炮交易聪，需车要妥父善处轻理客秃户投央诉，使及时伐优质手地完毫成维俯修工森作。发展往商最该容易窗犯的驰错误慢：重爪开盘皆，轻决入住烛，对雪客户孝投诉墨和维稳修工旷作采罪取不微负责价任的直态度携。从客梦户的差角度队出发暮：必绵须注驴重客迹户关悲注的配以下拒问题薪：1.或手续小便利表,自2.屯维修遵及时仰,扩3那.生和活舒乘适,望4.疮施工事扰民房款元结算锦、收污取产波权证菜费用审核众合同劳总价贫、填悟写房卸屋交妙接书蛇、交姥接产浑权证浮办理刺资料交验两入住相通知孕书、矛购房哑合同病书、劫交款梯收据让及身壁份证艘、图杀章；何发放游业主嫩生活浇手册停、装托修须检知、冲装修江申请说表、忆业主孝情况水登记订表等棋相关歌文件困；在《尖房屋馆维修患通知熔单》纸上填茂写返昂修项禾目验收苹合格侄，领炭取钥葵匙验房雀、抄递水电堆表，卫填写广《房辛屋验滋收文汗表》摘双方哨确认交清琴所有村入住设费用签收信《入触住文爪表签净收单悠》，进签署剃《公柴共契臭约》再次绝验收容，请楼业主严在《跃房屋京维修挠通知兴单》屯上签日字资料杠存档现场条接待锐、手幻玉续引滚导不合基格入住谷操作盛流程税图寄发狐入住僚通知戏书入住辟准备去计划入住遗准备牵资料入住乏准备渠表格客户验房质量标准7、救物业苹服务笛阶段发展弟商的高定义涌：物央业服钓务阶护段：夏向客夫户提轧供居叫住期邀间的帜保安爹、保诉洁、效维修略等服迟务。客户忠型企馋业的图要求珠：这谣个阶彼段发障展商卷要委押托物映业公灯司通绣过提权供优魔质的影物业帮服务匪去经岂营客支户资尽源。发展怀商最高容易港犯的由错误对：轻狂视物佩业管加理，纸放弃睁已经埋到手笋的老狭客户脾。从客俊户的固角度呆出发滩：发骑展商颠依然炼要重浴视客捎户最沸关注界的以象下问岛题：1.强卫生供,筋2.者安全产,销3肝.服妥务,榆4逐.社显区活涉动物业姓管理毛可行静性分矿析物业萄管理肿委托犯合同多签订物业磨管理缎费用忙测算物业凯管理湿方案钉策划物业丑接管暴验收物业硬管理粮前期户介入物业权保洁笋开荒委托抄资产受管理签订瞎物业狗管理摊合同集中该入住前期昂物业扭管理需协议委托吗资产停经营委托店代理恐工作保安保洁维修服务尾盘单销售委托扒临时主服务保修介期维盈修车位鹅租赁商铺气租赁会所名经营会所己、车灵位、漆商铺愤管理空置凑房管陵理物业俯管理柔业务芽主流追程装修棚管理6.返25汤%8.顿3%12搭.5蜡%年总斤投资好回报候率项目饥开发摘时间词：划1年袍2臭年负3年缓4眼年举例翻：假汁定以藏下四看个项恩目的驱总投宪资回钉报率蠢都是趋25仓%，芬不同孟的周雹转率非决定聚了项惧目不婆同的炼年投杰资回烈报率薄。25尾%二、萌开发谅商的阳计划碌管理萝体系晃：提高伐运作想效率扛的基茶本保离证开发摩项目仓的经骗济效盾益不莫仅取打决于厦利润顾率，魂同时重取决石于周兄转率差。在残房地棕产这测样一竟个低业周转或率的俘行业隔中，删如何阴提高丈周转励率是取一个记还没烈有引雨起重汤视的提重要娃问题冻。帕尔良迪的未总资砍产周缠转率壮为1延.1励3倍紫，万姐科的习周转肌率为罩0.垫56送，上本市的污开发咸商平甩均周沉转率细为0涨.3阿，而窃一些久开发逝商的乱周转绑率只肌有0欠.2掘左右雅。除了阀外在下因素阵的影崖响，利周转界率比新利润药率更旗取决腥于公哄司的恒运作咬效率颗，而勉公司程的运如作效访率主穴要取辽决于豪公司哭的计朵划管秒理能浩力因此桌，房兔地产星开发乞商的树专业殖能力傅不仅厕表现梨在利球润率杆方面随，还昏表现栋在周破转率骨方面膏。28成%14遮%7.植5%5%年总钳投资祸回报凡率帕尔食迪糟万荒科硬上市没公司瓣部虏分公缴司将这杏些数芳据引皮入刚果才的狱例子咳，我小们基扫本可拌以对帝号入澡座：公司趋计划连结构财务躁维度确：经挺营指权标资金跌指标客户肾维度述：客毛户的持增长客户技的满及意内部妻流程惑维度灶：主垄要工暴作流途程流程捉运作扛效率学习旦与发蚂展维倡度：淡企业辈的发次展员工裁学习调与提净高部门荡月度隆计划项目删开发她计划成本易计划销售健计划资金幕计划--管理孤计划年度骡经营季计划跳指标公司霸计划院系统工程砍计划客户网计划公司盈计划扯执行部门脱月度鼻工作与计划月度妙经营称计划涂会议确认疏部门悼月度款计划部门盆计划熊半月肥报半月聚计划下例会确认咳下半事月计疾划部门付经理间月报业务拿督办催单公司射月度抛通报三、汉开发飞商的寸成本抹控制避体系振：实现引利润具的基驱本保置证过去鸟几年泳中，段由于跑市场伞好，怎大多棍数开贪发商任都赚吴了钱圆。赚唉了钱替，这杰是市博场送飘的红迟包，舞并不折能掩桃盖许庙多开机发商轨运行北中的万薄弱戚环节爆——托成本葬控制和。随着疑市场放的规叼范和长成熟尚，房刊地产塑行业愈的利跃润平躺均化让将是荐一个闲趋势摸，只编有改颜变粗秃放式宅经营冶，强峰化成桶本控蚕制，达形成隶行业视成本和优势蒜，才腾能赚挥更多愉的利良润。房地数产项谱目的胆成本照控制借是一寸项系捧统性凑很强剂的工乓作，公既要划突出徒重点叙，抓窄住关远键环逼节，布又要劈燕强调谷全方流位、竟全过住程的赶成本盘控制脊。1、意控制章体系讯：妄目寄标眼+带责任2、厕控制鹅过程深：彼确产立标应准—口—衡绪量成漠效—依—纠户正偏接差前馈芳控制实时险控制反馈存控制房地班产成膛本控虏制总床流程1、哀项目晌成本甜控制寨体系目标驻成本责任何成本+项目全成图本测算表目标成本控制肯指导书责任成本指标明细责任成本体系表2、案项目满成本座控制赏过程确立属目标衡量叙成效纠正帮偏差方案注阶段谨的成英本建死议施工醋图阶赚段的灶成本虫建议项目贝成本群控制百指导李书工程编结算挡管理成本枪动态丸管理各项旺成本洽控制嚷要点项目倚经济股效益认总结成本依信息咐月报工程喘决算阳管理四、搜开发吓商的淡绩效岭考核荷体系遮：提高硬执行味力的营基本胃保证很多懂公司田的高固层都屑在抱据怨自寻己员缺工的自执行漂力差球。问朋题出中在哪心里？稀问题钞出在镜缺乏鸡激励暂机制荷上。流程慎制度螺不能焰保证责成功砖，因重为没奴有执仓行的鬼制度佣仅仅辽是一天堆纸努，虽快然不只是废尘纸。大公说司靠拜企业抹文化陆拉动帜，小暑公司龄靠人土的管旨理推精动，世但是浓公司蜡的分覆配制史度基归本上肠维持狗在过搜去国卡有企巾业的族大锅树饭水火准。绩效身考核抽的两撞个基话本前真提：1、晃计划具管理境的完变善2、积薪酬界体系膛的配拳合开发扶商的难考核叔体系锻可以孝由三赞个部抚分组货成：1、浴平衡桐记分纪卡考穴核：巩团队2、象目标议管理燥考核稠：业得绩3、功36判0度役考评鼠：能栏力平衡哈记分况卡的应考核爆从财苗务、宇客户糠、内侍部管棋理和晃学习竹与发焰展等训四个惯维度干，保容证公位司发耐展战抗略逐浊步实锄现。粱其考悄核结辈果可歇以与假年终卖奖金涝挂钩平衡听记分遮卡考治核财务客户流程学习客户弱型企帝业的菜考核付体系电必须合加入钻客户汽维度胶的考都核指锄标，纪否则袜，客豪户服那务就户会流磨于形足式36片0度除考评目标僵管理协考核目标瞎管理桑考核赛是为援了保膊障年丧度计叉划的步实现另，对刻部门绝及员衬工的恐工作层计划帜完成逆情况怨进行远月度盼考核彩，考璃核结允果与项季度询绩效闭工资峡挂钩珠。36啊0度赤考评溜是对爱员工携的工悬作能萍力、巧工作朱态度勿和工禽作潜另力进漏行评闭价考啄核，狱考核万结果乞为员叮工薪畏资调井整、贯职位专升降流、潜跃力培梳训开梯发提组供依漫据。第三窜讲：群开发讽商的逃客户柄服务肥管理客户串资源讨是给抱企业随带来胳巨大研的经喜济回诱报的伏唯一狱资源惹，做杏好客急户服助务的锋管理事始终盆是企在业经勾营的饲核心满工作孕。满意厦的服死务可页以使昨老客化户重鞠复购届买。满意庆的服填务也铸可以葬使客年户之滋间流辨传口驴碑。二、渐房地鸟产开舞发的昌30眠个关睡键时遥刻：预防旁客户耀的不溪满三、泪追求望房地斗产客瞎户的蒸满意南：增加洲客户贱的满垫意度四、悦处理未客户惧投诉师方法练与技喷巧：消除相客户科的不榜满基本内容一、肿开发匆商的胞客户幅服务唇系统叠：客户呢资源泡经营般与管菠理售前慨服务AB葵C产营品质有量控宇制产品荒缺陷停反馈莫机制物业脆接管节验收花标准缩慧体系客户咸细分尸与产唤品定再位客户辆满意策度提赶升计万划客户稀关系橡管理水规划客户步维度绩绩效叹管理殃.客户老资源马管理膛（客陆户会动）物业劈燕服务锤模式闻创新物业价管理轨前期球介入售后换服务售中伶服务销售歇服务客户叉服务细系统一、混开发灯商的离客户外服务挑系统小：客户搅资源筹经营环与管坚理关键博时刻欣预警蔽管理产品庭服务桶模块销售街服务甩模块客户今资源厚经营拴模块管控滤模块客户裂关系册管理雨规划关键搬时刻茅预警句管理客户择满意捡度提郑升计倾划客户荡维度揭绩效府管理管控碰模块客户鬼细分瓜与产范品定烤位物业打管理莲前期歇介入AB链C产允品质暖量控郑制物业滥接管庭验收叼标准脏体系产品脾服务严模块产品怎缺陷锦反馈刚机制售前服务信息服务问卷调查产品推介内部认购接待服务按揭服务奠基活动开盘成交服务法律服务咨询服务销售窄服务尝模块售中服务工地开放日客户回访客户座谈贴近服务完善物业管理完善产品客户数据库工程进度通报业主代表客户通讯客户活动售后服务客户社团组织入住接待客户验房办理房产证维修服务投诉处理社区活动装修服务客户崭资源热经营劲模块客户恐资源戏管理虑（客钓户会亭）物业裙服务雹模式态创新小护旨士模毫式小管现家模狼式其他炉模式客户洒活动商家闯优惠会刊穿互动积分域计划二、辟房地低产开葱发的鼠30晃个关本键时叮刻：预防河客户罪的不吓满关键叹时刻惨，是摧斯堪梁的纳国维亚葬航空伟公司短总经苗理卡努尔松绞提出粗来的羊。关适键时投刻指螺的是晚客户外与公霸司发位生互愈动，维并能芳够对谈公司识产生宴印象狐的环换节。跪关键更时刻奥的提象出，撑就是并设身胡处地徐的为工客户检着想舟，在糖接触吼点上左提供筐令客脖户满诵意的魂服务敢。惠普菌在流润程改可造中颤提出例了1州00双个关版键时支刻，托而卡凡尔松确曾说污航空宋公司梳每天熊要管破理5便00仍00救个关殿键时段刻。严每一趋个关树键时妹刻的刺作用描是不更一样体的，泡这里肤仅提吸出发火展商紧要面获对的只30满个重熟要的匪关键时时刻隆，它东们都病是客杨户投掉诉的泊焦点命，都挺曾经搜给发涛展商抛带来女深刻允的教里训。设计阀阶段但的关姻键时抵刻1、犹室内截噪音除等物烘理污泉染：脾案例峡与方移案2、决室内雅化学乞物质捞污染容：案争例与慌方案3、跳室内桐生物摩污染你：案莲例与串方案4、矩室内傍空间桨设计斧不合蔽理：衬案例顷与方麻案5、郑设计殊变更要：案辅例与狭方案工程召阶段盈的关舌键时轰刻6、毁墙面止裂缝红与维鄙修：续案例佣与方导案7、闷防水醒工程枣与维螺修：如案例换与方轮案8、蒜门窗匪安装签与维薯修：薄案例隆与方浑案9、科水管驰爆裂呢与维比修：隙案例怀与方阅案10灯、分貌期开云发的箭扰民帮：案丙例与痒方案11摸、冬推季供耗暖问修题：竟案例旬与方素案