指南针-大连桃源里项目分析

桃源里桃源里——基本信息项目地址大连市中山区解放路桃源街开发商大连九龙仓绿城置业广告定位语中山核心绿城作品占地面积8.57万平方米建筑面积24万平方米车位比1450容积率2.8绿化率36%总户数1242（当期402户）开盘时间2014.8.9建筑形式多层、别墅、高层面积区间115-156平主力产品140平装修标准4000元/平价格均价22000本案

桃源里——配套桃源里位于大连市中心地段，周边商业配套完善。交通方便。配套内部配套外部配套交通教育医疗商业商业中心会所幼儿园露天游泳池山体公园

公交车2路、4路、5路、12路、403路、501路泰山小学、明星小学、捷山小学、青云小学、杏园小学、桃源小学、秀月小学、白云小学、24中学、44中学、15中学、第9中学华乐小学、华乐中学大连市中医院、中山区人民医院

青泥洼桥商圈、青云商圈、桃源商圈、八一路商圈本案青泥洼商业圈八一路商业圈桃源商业圈青云街商业圈桃源里——规划8#9#10#7#山下组团楼王组团山上组团公租房桃源里项目共分三个部分，山下组团、楼王组团以及山上组团，分高层住宅、平层官邸、圆厅别墅三种产品，高层产品为绿城第二代新古典主义建筑风格；平层官邸和圆厅别墅均为法式建筑风格。2014年首次开放的是山下组团，由四栋高层组成，楼号为7、8、9、10，四栋楼共402户，面积区间为115-156平米，户型为三室两厅一卫和三室两厅两卫。全部精装修交付桃源里——产品分布9F9F156、153/153、156140、115、140140、115、140140、115、1407#8#9#10#7#，35F、两个单元、1T2H8#—10#，32F、均一个单元、1T3H建筑形态户型面积（㎡）供应套数占比（约）目前去化套数目前去化率高层三室两厅一卫1159022%150%三室两厅两卫14018046%00%1536616%00%1566616%150%合计115-156402--2--桃源里——户型配比桃源里目前已开的户型中，140平占比46%，为本次开盘的主力户型户型：140㎡三室二厅二卫优点：精装修、全明户型、采光通风好；入户有玄关缺点：卫生间为暗卫；主卧室走廊过长；缺少衣帽间桃源里——户型点评（一）户型：156㎡三室二厅二卫优点：精装修、全明户型；入户带玄关、卫生间明卫；缺点：动静分区不合理、主卧卫生间走廊过长；缺少书房桃源里——户型点评（二）桃源里——热销/主力户型参数户型三室两厅两卫面积(m2)140

户型建筑形式（平层）平层建筑参数建筑类型（高层、多层等）楼宇建筑形式（点、板楼等）层数（层）层高(m)楼座朝向梯户数(户）高层板楼323.15西南2T3户户型参数参数数量（个）进深（m)开间(m)面积(m2)层高(m)采光面通风主卧143.714.83.15一面采光不好次卧13.63.311.883.15一面采光不好客厅15.44.524.33.15两面采光好餐厅12.34.510.353.15一面采光好厨房13.62.810.083.15一面采光好卫生间（暗）232.16.33.15无不好2.11.83.783.15无不好功能房14.93.215.683.15一面采光好地下室0------------储物/衣帽间0------------阳台/露台00.81.91.523.15一面采光好工人房0------------玄关02.336.93.15----赠送面积主卧室赠送阳台1.52平户型点评优点：采光较好、入户玄关缺点：卧室通风不好、卫生间为暗卫、主卧走廊过长、无衣帽间桃源里——户型参数户型三室两厅两卫面积(m2)156户型建筑形式（平层、错层、复式等）平层建筑参数建筑类型（高层）楼宇建筑形式（板楼）层数（层）层高(m)楼座朝向梯户数(户）高层点楼353.15东南2T2户户型参数参数数量（个）进深（m)开间(m)面积(m2)层高(m)采光面通风主卧13.73.814.063.15一面采光不好次卧113.653.211.683.15一面采光不好次卧213.553.3511.893.15一面采光好客厅14.95419.83.15一面采光好餐厅04.15312.453.15一面采光好厨房13.32.47.923.15无不好卫生间（明）13.252.27.153.15一面采光不好11.82.23.963.15一面采光不好功能房0------------地下室0------------储物/衣帽间0------------阳台/露台0------------工人房0------------玄关13263.15----风水点评---赠送面积------户型点评优点：全明户型，入户带玄关，明卫缺点：整体通风较差，动静分区不合理，卧室、卫生间走廊过长朗豪东港—推盘及销售推出时间供应套数面积区间（㎡）主力面积（㎡）当日去化套数开盘均价（元/平）优惠（元/平）目前消化套数目前剩余目前均价（元/平）优惠（元/平）目前去化率2014.8.9开盘7#—10#115-1561402220002400220000.5%开盘效果不好，当天共成交2套，主要原因一是前期宣传力度不够，蓄客较少；二是精装修入市，面积大，总房款过高，剥夺了一部分投资客群，因而导致成交不理想。红色区域为开盘推出产品7#8#9#10#成交套数成交面积（万平）成交金额（万元）价格（元/平）电、访（A类项目）营销活动2014.300000外展2014.400000报广，网络平台2014.500000样板间开放、到访有机会抽取奔驰S系豪车使用权一年2014.60000--香格里拉项目说明会2014.70000--冰爽盛夏，童真易购活动；拍照赠送神秘礼物（拍摄班车）；幸运大转盘2014.82--------微信有奖问答，银行客户推介会，开盘，拉斯维加斯博彩，红酒品鉴会桃源里—2014月度成交及营销汇总（调研数据）项目自8月开盘以来共成交2套，由于精装修入市，定位豪宅，户型面积大、总房款过高，故产品去化情况不好，虽优惠力度有所加大，但总体价格并无下调趋势。前期宣传推广力度较小，多以报广，网络平台为主；开盘之后营销推广投入稍微增多，且方式多样，但由于产品本身总房款过高，成交状况并不理想。桃源里——客户期数（产品类型）客户来源地购买目的客户组成客户价值敏感点抗性一期周边地缘性客户为主改善多为企业家、金融界人士等高端客户开发商品牌大精装修标准市中心位置总房款过高祝女士，35岁，大连本地人，想要给父母购买一套产品，因为父母原来居住在项目地周边，比较喜欢产品的品质，信赖绿城品牌，因此考虑购买。朗豪东港——营销评估项目名称营销方式点评报广短信网络户外广告车体广告围挡道旗暖场活动特价房展会桃源里√√√√√√√√项目前期依托绿城品牌，但营销推广手段和力度都不足，认知度较低，基本以项目周边拓客为主；虽然后期加大了报广和暖场活动做宣传，但整体推广方式比较传统，无法大量吸引客户，因此给项目带来了不少阻力朗豪东港——营销节点汇总2014.3外展2014.5.17样板间开放并认筹2014.7夏季房交会2014.7举行3场暖场活动2014.8.9低调开