商业地产策划与投资运营作业02-田倩

商业步行街成功的条件姓名：田倩班级：连锁3班学号：1103040327目录我国商业步行街的发展现状成功案例（国内外对比举例）香港铜锣湾纽约第五大道韩国首尔市明洞大街我国商业步行街成功条件我国商业步行街发展现状定义：步行街中的一种，商业步行街是集购物、餐饮美食、休闲娱乐、旅游观光，文化性消费等多种功能于一体的现代化大众消费区域，集中于一定的地区,构成有一定长度的街区。当前我国商业步行街规划设计存在的问题：

随着经济的发展，我国的很多大型都市也开始变得不适宜步行了。九十年代后期，人们越来越怀念那曾经能够“漫步”的都市，以北京王府井步行街为标志，我国的商业步行街开始进入了快速发展的时期。当前国内各大城市争先恐后进行兴建商业步行街的“运动”中，却有很多不尽如人意的地方。

1、模式单一，模仿过多

我国目前的商业步行街开发，还停留在一个低水平的模仿与复制的层次上。在规划之中，忽视了最重要的一个因素，就是重视“以人为本”。商业步行街的最终目的是服务于目标客户群，如果没有考虑人的因素，没有根据消费者行为来进行商业街规划设计，那项目成功概率就要降低。

2、商业氛围与文化环境脱节

这里的“脱节”主要体现在两方面：一方面，过分追求商业利益，不惜牺牲传统文化和环境。目前，许多城市都在改建老商业步行街，但“变脸”后的步行街传统中夹杂现代，现代中塞进传统，不伦不类。对于经营商家而言，文化环境受到破坏，商业利益也将受损。

另一方面，过分强调文化因素。百年老城和新城市文化氛围、城市功能有别，不能一味地强调文化和特色。商业步行街的核心功能还是商业活动，文化娱乐只能是商业步行街的附加功能。商业利益是首要的，文化要为商业服务。只要定位准确，不求特色，特色自然流露，不求文化，文化自然显现。小城市没有悠久的历史，但也不乏兴旺的商业步行街。所以那些富有诗意、陶冶情操的商业步行街只能满足某一类消费者的需要，作为商业步行街的一种类型而存在，但不具有普遍性。

3、经济与社会效益不协调

社会服务水平低。商业步行街是集购物、餐饮美食、休闲娱乐、旅游观光，文化性消费等多种功能于一体的现代化大众消费区域，是城市的社会活动中心。但是，我国大多数商业步行街的“购物功能”相当充足，但休闲等文化性消费服务严重欠缺。而商业区寸土寸金让商业地产开发商很难放弃部分商业利益，商业步行街作为社会活动中心的功能还远未实现。有些商业步行街小贩云集、乱摆乱卖现象突出，也给商业步行街带来治安隐患。此外，缓解交通拥挤的目的尚未达到。建设商业步行街的目的之一是缓解交通，但一些商业步行街规划不当，使商业步行街周围的街道超负荷运转，造成了更大的交通混乱。停车场、人行天桥设施还不够完备，商业步行街没有与其它业态形成有机组合。香港铜锣湾

集巴黎的奢华，米兰的典雅，英伦的经典和纽约的简约风格于一身，这便是赫赫有名的香港铜锣湾了。前身是电车厂的时代广场，现在是香港十大景点之一的铜锣湾，有着琳琅满目的美，尽显都市之魅力；在利园的名店坊，有小巧精致的街道，有小雕塑喷泉和座椅，咖啡店精致的户外座位让欧陆情调洋溢；从时代广场、崇光百货一带让人炫目的玻璃墙、钢铁和快速的脚步进入渣甸街，一路极现代与极市井的景观相交汇，铜锣湾的风情万种让人眼花缭乱。

铜锣湾日景与夜景休憩指数★★★★★

如果喜欢游荡，在人潮之中漫步铜锣湾，你可品位香港过去气氛和现代城市的交融；如果喜欢热闹，戏院、卡拉OK店及其他娱乐设施通宵营业，只要你想狂欢，这里就没有夜晚。人气指数★★★★★

铜锣湾是香港最富有力量的区域。在《跟团游香港必读》中，在《香港旅游指南》中，铜锣湾都有着“显赫”的地位。在这个人流不息的地方，如果细心等候又有足够魅力，你甚至可以找到非洲人陪你逛街。商业指数★★★★★

铜锣湾是香港最著名的流行服饰采购天堂，作为全世界租金第三贵的地段，仅次于美国纽约的第五大道及法国巴黎的香榭丽舍大街。铜锣湾名牌密度之高，让空气里都充斥着名牌的资本芳香。在时代广场连卡佛和崇光百货里，众多顶级名牌都在这里设有分店，有些品牌甚至在两出都有专卖店。当然，更重要的是，最贵的东西和最便宜的东西都可以在这块弹丸之地找到。美食指数★★★★★

香港不少赫赫有名的美味热点，在铜锣湾都有分店；有一个云吞里足可包进三只鲜虾的“珍味”、获得香港美食大奖的“池记”、杏仁糊核桃糊芝麻糊极品“大良八记”、龟苓膏的创始店“恭和堂”在铜锣湾，可以一边逛街一边走进任何一家食肆，或者就在街头买小吃，夹在人头汹涌中，没人会发现你一手握着珍珠奶茶，一手往嘴里塞着香港鱼蛋。便利指数★★★★★

铜锣湾位于香港岛的北侧，湾仔与北角中间。从香港岛的北恻的任何一条街道，都有电车、地铁和它相连，可谓四通八达。

纽约第五大道文化导向：时尚+大气地理位置：美国纽约曼哈顿。第五大道是纽约曼哈顿区的中央大街，道路两旁是玻璃幕墙闪闪发亮的高楼大厦。西装革履的男士和身穿时装的女士，拿着公文包，进出高楼大厦，呈现出一幅高雅、时尚的美国现代生活图景。它是“最高品质与品位”的代名词，而它的尊崇与华贵源自19世纪初富有的纽约人将住宅选在了当时还只是一条乡间小道的最南端，今天它已经是纽约的商业中心、居住中心、文化中心、购物中心和旅游中心。很少有街道能像第五大道那样可以包揽那么多家货品齐全、受人喜爱的商店。这些商店很多都拥有多家分店并享誉世界。可以想到的名店几乎都可以在这条