烟台金益德投资置业有限公司、陈翔房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

/烟台金益德投资置业有限公司、陈翔房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】山东省烟台市中级人民法院【审理法院】山东省烟台市中级人民法院【审结日期】2021.11.03【案件字号】(2021)鲁06民终7203号【审理程序】二审【审理法官】王守远李安张婷婷【文书类型】判决书【当事人】烟台金益德投资置业有限公司;陈翔【当事人】烟台金益德投资置业有限公司陈翔【当事人-个人】陈翔【当事人-公司】烟台金益德投资置业有限公司【代理律师/律所】黄鹏山东鲁通律师事务所;王德欣山东德衡(烟台)律师事务所【代理律师/律所】黄鹏山东鲁通律师事务所王德欣山东德衡(烟台)律师事务所【代理律师】黄鹏王德欣【代理律所】山东鲁通律师事务所山东德衡(烟台)律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】烟台金益德投资置业有限公司【被告】陈翔【本院观点】陈翔与金益德公司于2012年4月12日签订的《商品房买卖合同》、于2012年6月1日签订的《商品房买卖合同补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。【权责关键词】代理违约金支付违约金合同约定基本原则当事人的陈述新证据质证诉讼请求法院调解维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【更新时间】2021-12-1001:10:27烟台金益德投资置业有限公司、陈翔房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书山东省烟台市中级人民法院民事判决书(2021)鲁06民终7203号当事人上诉人(原审被告)：烟台金益德投资置业有限公司，住所地山东省烟台市莱山区迎春大街253号。法定代表人：王荣钢，总经理。委托诉讼代理人：黄鹏，山东鲁通律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：陈翔。委托诉讼代理人：王德欣，山东德衡(烟台)律师事务所律师。审理经过上诉人烟台金益德投资置业有限公司(以下简称金益德公司)因与被上诉人陈翔房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省烟台市莱山区人民法院(2021)鲁0613民初1815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年10月20日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。二审上诉人诉称金益德公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用均由陈翔负担。事实和理由：一、一审判决创设涉案房产视为交付概念，认定视为交付等同于实际交付，混淆概念，没有任何事实依据。1、涉案《商品房买卖合同》第十一条约定的是金益德公司的通知义务以及陈翔接到通知后不依约进行房屋交接应承担的后果；《商品房买卖合同补充协议》(以下简称《补充协议》)第五条约定因陈翔原因未收房金益德公司不承担违约责任；《补充协议》第八条明确约定房屋实际交付180天后计算办证延误违约金。以上约定清晰明确，双方自应严守，不存在房产视为交付的概念。2、无论是本案还是(2019)鲁0613民初2378号案件中，双方均没有对视为交付的时间达成一致。(2019)鲁0613民初2378号案件中，双方认可2016年9月金益德公司邮寄过交付通知书，2019年7月19日陈翔领取涉案房屋钥匙，房屋实际交付。此案中双方根本没有提到视为交付，自没有对视为交付时间达成一致。一审判决中的“本案中，当事人均认可涉案房屋于2016年9月30日视为交付陈翔”，与事实严重不符，庭审笔录未有记载，也没有任何证据支持。一审法院超越当事人双方的约定对相关事实进行认定明显违反了民商事活动中当事人意思自治原则，显属不当，应予以纠正。二、一审判决推定视为交付等同于实际交付，违背证据规定的基本原则。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零七条规定：在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解协议作出妥协而认可的事实，不得在后续的诉讼中作为对其不利的根据，但法律另有规定或者当事人均同意的除外。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定：下列事实，当事人无须举证证明：(六)已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实。涉案房屋实际交付时间为本案争议焦点的关键事实，一审判决不采纳本案中双方明确认可的实际交付时间，反而以调解结案的(2019)鲁0613民初2378号中金益德公司未认可的事实、生效调解书未载明的所谓事实作为判案依据，实在是匪夷所思。综上，请求依法予以审查，判如所请。二审被上诉人辩称陈翔辩称，(2019)鲁0613民初2378号案件中金益德公司系由法务人员参与庭审，当时金益德公司提交的通知交房证据比较牵强，一审法院做陈翔的工作称逾期交房违约金计算至2016年9月30日，并以该日期作为交房时间，在笔录中进行了记载，正是因为该调解工作，陈翔在该案件中主张至2016年9月30日并在笔录中明确了该日期为交房时间，因为这样不影响陈翔另案主张逾期办证违约金，金益德公司不能以所谓的金益德公司作出让步而认为该调解书不能作为证据使用，实际上是陈翔作出让步，该调解书及笔录自然应作为起诉逾期办证的证据使用。综上，一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，审判程序合法，适用法律得当，判决正确，望依法驳回金益德公司的上诉请求，维持原判。原告诉称陈翔向一审法院起诉请求：1.金益德公司支付陈翔2017年3月29日至2020年1月31日期间逾期办证违约金33644元，并以323814元为基数，按日万分之一的标准支付，支付自2020年1月1日起至金益德公司将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构之日止的违约金；2.诉讼费用由金益德公司承担。一审法院查明一审法院认定事实：2012年4月12日，陈翔与金益德公司签订《商品房买卖合同》(合同编号：莱预字第xxx号)，2012年6月1日，陈翔与金益德公司签订《商品房买卖合同补充协议》，陈翔以323814元购买金益德公司开发建设的新天地都市广场7号楼822号房屋。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，金益德公司应当书面通知陈翔办理交付手续。由于陈翔原因，未能按期交付的，若陈翔未按金益德公司的书面交房通知书中规定的期限和地点交接的，房屋损坏灭失的风险自书面通知的期满之日起由陈翔承担，逾期未办理交接手续的，陈翔仍需按规定交纳物业管理等相关费用，由此产生的延期交房责任由陈翔承担。补充协议第五条约定，陈翔逾期收房或因陈翔原因导致金益德公司不能交房的，自交房通知书规定的交付期限届满之日视同金益德公司按时交房，金益德公司不承担逾期交房的违约责任，自交房通知书规定的交付期限届满之日起，开始计算该商品房的质保期，与该商品房有关的财产风险及费用即转由陈翔承担。第八条约定，在房屋实际交付后的180天内，金益德公司将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构，即视为金益德公司履行了办证义务。若金益德公司没有按规定时间提交资料，每延误一天按照0.01%向陈翔支付违约金。合同及补充协议另约定了双方其他权利义务。《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》签订后，陈翔依约支付全部购房款。另查明，一审法院审理的(2019)鲁0613民初2378号案件，陈翔要求金益德公司支付逾期交房违约金，陈翔与金益德公司在庭审笔录中均认可金益德公司于2016年9月向陈翔邮寄过交付通知书，涉案房屋于2016年9月30日视为交付。2019年7月19日陈翔领取涉案房屋钥匙。经一审法院调解，金益德公司向陈翔支付逾期交房违约金的截止日期是2016年9月30日。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、收款收据、(2019)鲁0613民初2378号案件庭审笔录、入户验房表等在案佐证，上述证据已经一审法院质证核查，足以采信。一审法院认为一审法院认为，陈翔与金益德公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，当事人均认可涉案房屋于2016年9月30日视为交付陈翔。根据合同约定，房屋损坏灭失等与该商品房有关的财产风险及物业管理等相关费用即转由陈翔承担，房屋的质保期也开始计算，金益德公司不再承担逾期交房的违约责任，且经一审法院调解，金益德公司向陈翔支付逾期交房违约金的截止日期也是视为交付之日。故视为交付产生与实际交付相同的法律后果，金益德公司应自房屋视为交付后的180天内将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构，但金益德公司至今未履行该义务，应按照合同约定承担逾期办证违约责任。陈翔请求金益德公司支付2017年3月30日至2020年1月31日期间逾期办证违约金33612元，并以323814元为基数，按日万分之一的标准支付陈翔自2020年2月1日起至金益德公司将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构之日止的逾期办证违约金的诉讼请求，于法有据，予以支持，超过部分不予支持。金益德公司抗辩应自实际交付之日(2019年7月19日)后180天起算逾期办证违约金的主张，于法无据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，于2021年7月21日作出判决：金益德公司于判决生效之日起十日内支付陈翔2017年3月30日至2020年1月31日期间逾期办证违约金33612元，并以323814元为基数按日万分之一的标准支付陈翔自2020年2月1日起至金益德公司将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构之日止的逾期办证违约金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计321元，由金益德公司负担。本院查明二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为本院认为，陈翔与金益德公司于2012年4月12日签订的《商品房买卖合同》、于2012年6月1日签订的《商品房买卖合同补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案争议焦点问题为：一审判决认定的逾期办证违约金的起算时间是否正确。涉案《商品房买卖合同》第十一条约定，由于陈翔原因，未能按期交付的，若陈翔未按金益德公司的书面交房通知书中规定的期限和地点交接的，房屋损坏灭失的风险自书面通知的期满之日起由陈翔承担，逾期未办理交接手续的，陈翔仍需按规定交纳物业管理等相关费用，由此产生的延期交房责任由陈翔承担。涉案《商品房买卖合同补充协议》第五条第3款约定，陈翔逾期收房或因陈翔原因导致金益德公司不能交房的，自交房通知书规定的交付期限届满之日视同金益德公司按时交房，金益德公司不承担逾期交房的违约责任。一审法院(2019)鲁0613民初2378号案件2019年11月4日法庭审理笔录中载明，陈翔称，其认可金益德公司2016年9月向陈翔邮寄过交房通知书，陈翔收到该通知，陈翔2016年9月30日视为收房。金益德公司称，陈翔所述属实，同意2016年9月30日视为收房。在该案中，陈翔主张的逾期交房违约金计算的截止日期亦为2016年9月30日。故陈翔虽于2019年7月19日才领取涉案房屋钥匙、办理房屋交接手续，但根据上述合同约定及庭审笔录中双方当事人的陈述，应自交房通知书规定的交付期限届满之日视同金益德公司按时交房，即本案交房时间应认定为2016年9月30日，则逾期办证违约金应自2016年9月30日交房后180天即2017年3月30日起算，一审判决对此认定正确，本院予以确认。综上所述