长租公寓行业深度调研与发展前景评估

长租公寓行业深度调研与发展前景评估202X-XX-XX01长租公寓行业定义长租公寓行业定义长租公寓是房地产三级市场的一个新兴行业，近三年来飞速发展，已经形成一批规模化、专业化的品牌运营机构。长租公寓运营方直接租赁业主房屋并进行装修改造、配备家具家电，以单间的形式租赁给有租房需求的人群。长租公寓租户没有被逼迁的烦恼，且定价统一透明公开，因此市场接受度高。品牌长租公寓一般都配有“管家”，为租户提供基本的租后服务，例如保洁、维修、网络等，甚至还会提供安保、公共娱乐空间。自2016年来，国家政府提出“租购并举”，中国住房租赁市场进入发展新阶段。长租公寓将大量低利用率的社会存量房与租户需求相连接，显著提升社会存量房使用效率与租户体验，是实现租售同权的最好实践。长租公寓行业由于市场空间潜力巨大，不仅可以吸引资金投资、提高闲置房屋利用率、盘活无法交易的土地资源，同时还能够解决城市住房紧张问题，因此近年来备受各方青睐。022000至2010年2000至2010年规模化的公寓业态开始形成，一些公司瞄准了外企高管人群，因为2003年中国加入WTO，大量世界500强企业进驻带来了外企高管的租住需求，所以国外的高端公寓品牌企业也纷纷进入中国。中国公寓品牌企业也开始提供五星级酒店的配套设施、统一班车、工作人员统一工装，除了标准化和增值服务，价格也较欧美品牌低一到两成，又有社区的氛围，迅速的开创了国内高端公寓市场。2008年迎来了另一个行业发展契机-北京奥运会，分布式酒店公寓开始快速发展，其后的金融危机使商住类房产项目不好运营，转手给公寓企业运营。2010至2012年2012至2013年2015年至今2010至2012年因为消费升级及年轻一代的消费需求，具有更好的居住体验和性价比的连锁品牌长租公寓，一定程度上替代了传统的租房业态，整个行业得到了快速发展。2011年，公寓这行业再次被推向风口，美国一家名叫HomeAway公寓预订网站所属公司上市并且估值达20亿美元，很快这种模式被国内公司借鉴，短租公寓行业首次采用线上和线下融合模式，加上快速营销，让大家对长租公寓行业有了更新的认知。2012至2013年因房地产市场进入平缓期，稳定的市场供求关系衍生出了分布式的合租公寓需求，白领长租公寓全面发展，涌现了一批有潜力公寓企业，较为突出的公寓企2015年至今从中央到地方都出台了多项鼓励租赁业务发展的政策，包括商业用房改租赁可以享受民水民电价格，给予住房租赁机构或个人税收优惠，推进REITS的试点等。租赁市场获得了政策红利，租购并举的政策的施行推动也加速了长租公寓行业快速发展，各方逐渐进入长租公寓市场。03产业链产业链产业链上游产业链中游产业链下游产业链中游装修公司、家具家电商、物业保洁、银行04产业链产业链产业链上游产业链中游产业链下游产业链上游长租公寓行业上游龙头企业已开始对产业链进行延伸，逐渐进军原材料生产领域，以规避高额进口原料的成本支出，攫取上游毛利。此外，伴随着上游原料生产企业的重组进程加快以及中国市场参与者技术水平的提高，长租公寓行业上游原材料供应有望朝着专业化和规模化的方向继续发展，逐渐抢夺外资企业在行业内的话语权。产业链中游长租公寓行业中游企业原材料大部分依靠进口，主要原因是下游消费终端为保障科研成果，对行业产品的质量稳定性要求较高，因此，中游科研用制备厂商更倾向于选择仪器先进、供应链稳定的进口原材料供应商。企业产品价格主要受市场供求关系的影响。由于长租公寓企业的产品毛利较高，原材料价格波动不会对企业的盈利能力产生重大影响。产业链下游长租公寓行业下游企业市场空间广阔、销售范围广、用户分散、单批数量少、销售单价高等特点。随着全球范围内生物医药行业研究的深入及产业化程度的提升，中国行业产品种类进一步丰富，应用领域持续增加，个性化、高端化的产品将逐渐获得更广阔的应用空间。05政治环境1政治环境1《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见购租并举的城镇住房制度《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》2015年提出租售并举多渠道发展模式，政府租赁平台、住房租赁机构等新方向出现在大众眼界，自此中国租赁市场迎来政策红利时代。关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见2016年大力鼓励住房租赁市场，并放宽住房公积金支付房租的条件。购租并举的城镇住房制度这是国家首次提出该制度并确定从土地供应、发展租赁企业等方面出台政策以促进住房租赁市场的发展。在国家政府的带动下，地方政府也纷纷跟进出台相关政策，鼓励扶持当地住房租赁市场的发展。06政治环境2政治环境2《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中央经济工作会议《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》发展住房租赁企业，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，规范住房租赁中介机构，支持和规范个人出租住房;鼓励新建租赁住房，允许改建房屋用于租赁。中央经济工作会议加快住房租赁市场立法，加快机构化，规模化租赁企业发展。07政治环境2政治环境2《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》人口净流入的大中城市要充分发挥国有企业的引领和带动作用，支持相关国有企业转型为住房租赁企业。住建部会同有关部门共同搭建政府住房租赁交易服务平台，提供租赁信息发布服务。《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》根据地方自愿，确定第一批在北京，上海，沈阳，南京，杭州，合肥，厦门，郑州，武汉，广州，佛山，肇庆，成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。08经济环境经济环境长租公寓行业经过几年的“野蛮生长”，当前正进入“洗牌期”。有业内人士，未来房屋租赁机构将日趋专业化和规模化，市场集中度亦将随之不断提升。2017年开始资本蜂拥进入长租公寓市场，在2018年，行业遭遇了“甲醛门”“租金贷”，以及部分租赁机构资金链断裂跑路等问题后，四季度开始遇冷，不少企业开始暂缓布局长租公寓领域。从2019年一季度开始，租赁行业开始复苏。“经过了两三年的洗牌，市场开始回归理性，经过大浪淘沙留下来的企业正推动行业健康发展。”09社会环境1社会环境1010201中国流动人口其中约七成通过租房解决住房问题，其中“80后”、“90后”新生代流动人口比例稳步增长，占比达到67%，已成为流动人口中的主力军，流动人口平均居留时间也在逐年上升，2017年这一数据已达5.7年，流动人口的稳定性增强。据沙利文统计，2017年部分热点城市的平均首次置业年龄已超过35岁，新进入人口的租房周期也普遍上升到了10年以上，租房居住需求周期被进一步拉长。02由于社会经济不断发展，经济活动更加频繁，有租赁需求的人口也在不断提升，至2022年中国租赁人口将达45亿人，由于持续增长的流动人口规模也将助增流动人口数量，城市化进程也在逐步加深，未来将有更多人口涌向大中城市，将给一、二线城市提供租赁人口增量。同时，可支配收入及CPI的增长也将提升租金水平。所以基于社会经济发展，未来中国租赁人口数量将有较大的增长。与发达国家如美英日高达三分之一的比例相比，中国租赁人口比例仅有193%，相对较低也将注定未来会有很大的增长空间，与美英日租赁房屋比例为三分之一相比，中国的租赁房屋比例也仅有17.21%，仅为该三国平均比例的一半水平，未来不论是租赁人口还是租赁房屋规模都将处在快速增长阶段。010社会环境2社会环境2伴随着中国城市化进程的推进，城市聚集了相对较多的流动人口，根据中国国家卫生健康委员会统计的数据，截至2018年底，我国流动人口的数量达到41亿。流动人口增多，居民住房需求扩大，我国长租公寓迅速发展。下面将带你了解我国长租公寓的市场发展现状。011行业驱动因素行业驱动因素1政策扶持有利长租公寓长远发展1购房需求转变为租房需求1政策扶持有利长租公寓长远发展1自2015年以来，国家及地方政府不断出台住房租赁市场相关政策，利好长租公寓长期发展。2015年住建部率先颁布了一系列长租公寓利好政策，例如《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》等通知，大力鼓励住房租赁市场，并放宽住房公积金支付房租的条件。2016年，国务院提出建立购租并举的城镇住房制度，这是国家首次提出该制度并确定从土地供应、发展租赁企业等方面出台政策以促进住房租赁市场的发展。在国家政府的带动下，地方政府也纷纷跟进出台相关政策，鼓励扶持当地住房租赁市场的发展。1购房需求转变为租房需求1相较于住宅房屋价格的持续上涨居高不下，人均可支配收入增速远低于住宅房屋价格上涨速度，一线城市房价收入比均超过20倍，置业门槛显著提高。各地政府为了打击房地产投机行为，密集出台楼市调控政策，例如提高首付额度，调高购房资格门槛，提高房贷利率等措施，置业门槛的提高使得一部分潜在购房者不得不放弃购房转向房屋租赁市场012行业驱动因素行业驱动因素单身与新世代带来租房需求中国房地产行业面临拐点，进入存量时代单身与新世代带来租房需求自2013年起，中国结婚率呈现逐年下降趋势，截至2017年结婚率已从2013年的10.03%降至7.94%，这意味着越来越多的适婚年龄人群选择保持单身或者推迟结婚年龄。另一方面，自2009年起，中国离婚率却在不断上涨，2017年中国离婚率已超3%。由于结婚率下降以及离婚率上升而产生的单身群体将更有可能选择租赁房屋，扩大长租公寓市场需求。中国房地产行业面临拐点，进入存量时代各类指标均标志着中国房地产市场已从增量时代进入存量时代，且存量概念已扩展至全国，相对于传统增量时代，存量时代的房地产行业运营和服务能力成为关键因素，以商用为目的地产行业例如物流地产与长租公寓等崛起。013行业现状行业现状2019年是国家提出“租售并举”的第三个年头，3年间租房大军日渐浩荡。更有机构称，到2020年，国内租房人数有望达到9亿。在巨大的市场需求面前，长租公寓的内部环境及标准化发展，日益受到租住群体及业内人士的关注。乘市场及政策东风的长租公寓行业，近年来增速飞快。资料显示，2017年中国租房市场规模达38万亿元；有机构预测，到2025年中国房屋租赁市场规模有望达到9万亿元。然而，在扩张过程中出现的房屋污染、标准化程度缓慢等问题，也曾制约行业的持续健康发展。2019年，我国长租公寓市场规模已经达到73万亿元。结合上述讨论，购房压力大、住房流动性频繁、新生一代购房观念的转变、长租公寓具有独特优势等，未来长租公寓市场发展前景广阔，2025年市场规模有望突破3万亿元。与前两年步入“大跃进”式快速发展的阶段有所不同，2020年整个长租公寓行业则是被蒙上了一层阴霾，“爆雷”无疑成为了行业的年度热词，除了多次出现在新闻热搜榜上的蛋壳公寓事件外，年内全国还有多个不同规模的长租公寓品牌也都出现了问题。尽管年初的新冠疫情给整个社会都带来了猝不及防的冲击，长租公寓行业的确也遭遇了短期运营成本上升、房屋空置率走高等问题，整个行业的生存环境面临着挑战。014行业现状行业现状长租公寓行业整体规模增速放缓在政策面延续“房住不炒”的主基调下长租公寓行业整体规模增速放缓在整体大环境不容乐观的背景下，长租公寓行业整体规模增速放缓，着力于已拓房源的开业效率和经营质量。从2019年的开业情况来看，TOP10企业的增长情况较好，而头部企业更保持了领先优势，其中，万科泊寓和龙湖冠寓的新开业规模占TOP10新增总量的6成。在政策面延续“房住不炒”的主基调下长租公寓成为房企多元化布局的主要方向之一，截至2019年，国内TOP100规模房企中已布局长租公寓业务的企业占比接近1/4。从规模上来看，2019年房企长租公寓TOP20的累计开业房源规模已突破32万间，成为集中式长租公寓的主力军。015行业现状行业现状2017年中国年租金规模约39万亿元，过去五年复合增长率为117%，由于国家租赁政策的颁布及未来租赁需求人口的上涨，未来中国租赁市场规模将迅速提升，未来五年房屋租赁市场规模复合增长率将达到16.75%，在2022年将达到95万亿规模。2017年中国的长租公寓品牌多达1200家以上，运营房屋数量已超200万间()。大多分布在北上广深一线城市及杭州、成都、武汉、天津、南京和苏州等区域核心城市。按照平均每套月租金2000元计算，目前一年的交易额大致为480亿元。而相较于万亿的租赁市场规模，长租公寓所占的比例还是相对较低。未来品牌化运营的长租公寓企业将越来越多，提升行业的集中度，标准化的长租公寓运营品牌不仅能提高租赁品质、稳定租赁关系，还能促进人口流动。016行业现状行业现状我国进入存量房时代以来，租赁市场需求迅速崛起。至2017年，全国住房租赁市场租金规模已达到3万亿元，每年新增租房规模达1000亿元。近两年来，在政策、市场、融资的风口下，长租公寓成为众多企业的标配。2019年是长租公寓行业回归理性之年。在经历了前两年的野蛮生长后，参与主体认识到行业发展之艰难。这一年企业放慢扩张步伐，企业间优胜劣汰现象加剧，资本介入更加审慎，政策在鼓励市场发展的同时更多着墨于规范市场、整治乱象、防范风险。在政府主导推进下，我国长租公寓市场正在逐步规范，市场规模上了很大一个台阶，参与主体、房源、相关用地供应规模均有大幅提升。2019年以来，长租公寓行业遭遇“资本寒冬”，融资难度加大。相关数据显示，2019年全年长租公寓行业投融资事件16起，同比减少15起，投融资金额1201亿元。2019年长租公寓融资难度大，但是单笔融资金额庞大，资本越来越向国企、开发商、知名品牌公寓等头部企业和优质企业集中。在集中式公寓品牌中，“房企系”的万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓分别以累计拓展23万间、10万间、5万间位列前三。在开业长租公寓房源量榜领先的，也是5.4万间的龙湖、5万间的万科和5万间的旭辉;其他房企如碧桂园、华润和保利，也在奋起直追。分散式公寓运营商则以中介系为首，管理房源数量分别达到80万间、70万间以及40万间的自如、相寓和蛋壳公寓，跻身排行榜前三。而横向对比各个派系项目拓展及开业情况，有资金和资源优势的房企系公寓品牌不仅在整体规模拓展上独占优势，也有较好的运营管理和产品服务表现017行业热点行业热点热点一长租公寓应用领域广泛热点二科研服务市场持续增长热点三行业产品质量整体提高热点一长租公寓应用领域广泛热点二科研服务市场持续增长长租公寓行业具有市场空间广阔、销售范围广、用户分散、单批数量少、销售单价高等特点。热点三行业产品质量整体提高长租公寓行业技术提升，多元化科研服务平台持续扩张，促进高价值服务企业品牌形成。行业产品化发展，集研发、生产、销售于一体的综合性科研服务企业逐渐增多。018行业制约因素行业制约因素行业正处扩张期，盈利空间有限运营能力要求较高，金融支持尚不成熟行业标准、规范尚不健全行业正处扩张期，盈利空间有限“内忧外患”之下，长租公寓品牌拿房竞争趋于白热化，导致“拿房难、拿房贵”已经成为了长租公寓行业亟待解决的痛点问题。同时，在营销、物业管理、人力开支等诸多方面，长租公寓企业仍然面临着不小的成本压力。诸多因素共同作用下，国内长租公寓企业的租金回报率要显著低于美国等发达国家水平。在产业链逐渐扩张而盈利模式尚不成熟的不对称发展背景下，企业的盈利空间将十分有限。短时间内，企业要想谋求持续发展，单纯依靠租金差来实现盈利并不现实，而是应该积极拓宽业务渠道，寻找新的利润增长点。运营能力要求较高，金融支持尚不成熟站在短期发展角度看，长租公寓品牌需要不断打磨自身的运营能力，将利润率逐步提升，强运营能力的公寓运营商会越来越受到金融机构的青睐；而长期来看，市场对于REITs产品等退出渠道的需求将日益增多。事实上，长租公寓的成功与金融支持密不可分，美国长租公寓市场的发达与美国REITs的盛行便是很好的印证。对于长租公寓行业而言，REITs的成熟不仅可以使得公寓项目融资变得较为便捷，实现杠杆化发展，同时也会促进资金回流速度，延长中小企业的生命周期。行业标准、规范尚不健全困扰着长租公寓行业的除了经营、盈利模式等问题外，行业标准、规范的不健全也成为了行业良性发展的拦路虎。当前，长租公寓行业缺乏具体的规范化细则，有些公司开发公寓项目的流程非常严格，取得各类资质和证照后才营业；有些公寓项目则缺乏部分资质的情况下仓促开业，这就会造成消防、卫生、违规隔断等方面的诸多隐患，而这些隐患又会导致经营者和用户（住客）发生矛盾。此外，不少传统酒店企业开始尝试长租公寓业态，相比较于酒店行业自身非常完备的细则标准，公寓行业规范的缺失容易导致酒店行业跨界公寓行业的过程中会出现诸多定位不清晰的问题；例如，注册是按照酒店还是公寓标准，或是物业管理来划分等，这些都是在长租公寓行业亟待明确的问题。019行业问题行业问题质量参差不齐行业监管难度大高端产品发展落后质量参差不齐长租公寓行业缺乏完备的质量控制和质量保证体系，生产商缺乏统一的生产标准，行业内产品质量良莠不齐，导致产品的可靠性难以保证，丧失产品市场竞争力。行业监管难度大高端产品发展落后020行业发展建议行业发展建议2租约证券化2融资渠道少，但政策导向正逐步改善现状2积极利用创新金融产品2租约证券化2租约证券化是在长租公寓收租的基础上衍生出来的金融产品，例如用租金收益作为底层资产发行公募或私募ABS为企业融资。已经形成一定规模的长租公寓品牌开始试水ABS，以租金为底层资产向市场融资。2017年上半年，魔方公寓发型了中国首单ABS产品，底层资产为北京、上海、广州等一二线城市经营的30处物业4000多间公寓未来三年的租金收入。该项目采用转向计划+信托受益权的双SPV架构设计，发行规模5亿元，全部优先级证券AAA评级。同年8月自如也成功发行了租房市场房屋租金分期类ABS——中信证券-自如1号。自如的ABS产品，以房屋分期消费贷款为底层资产，期限两年，首期发行规模5亿元，其中优先级获得AAA信用评级，占比90%。2融资渠道少，但政策导向正逐步改善现状2国家发改委发布《关于在企业债券领域进一步防范风险加强监管和服务实体经济有关工作的通知》，要求积极组织符合条件的企业发行企业债券，专门用于发展住房租赁业务。在政策的引导下，长租公寓的融资渠道正在逐步打开，后续融资方式将更多元化。政府对住房租赁的支持力度加大，利用金融产品融资成为一大趋势。2积极利用创新金融产品2机构化的租赁服务商前期成本压力大，收房到出租存在时间差，并且前期收房、设计、改造、装修、配置、出租营销、人工等成本都要提前支付，扩张阶段的企业收入成本的时间不匹配会更突出，现金流趋紧，面临很大财务压力。积极利用创新金融产品将有助于企业化解财务压力。021竞争格局竞争格局竞争格局1竞争格局2竞争格局1由于租赁市场潜力巨大，加上租售同权等政策的出台，多方涌入长租公寓市场并推动行业的快速发展。中国关于土地开发的基本流程为，国家将国有土地出让给使用者，使用者一般指房地产商经过开发建设将房产出租或出售，商品房首次进入流通，房产在市场上流通后再次进入流通领域流通形成租赁市场，因此租赁房屋一般以存量房为主。从房产租赁的来源一般有以下几部分，政府直接建设的公租房或人次公寓；新房买卖后直接进入租赁市场比如万科云城、米酷等；或者长租公寓这种公司运营的模式，也有个人散租。竞争格局2目前国内长租公寓品牌超过了1200家，在消费升级大背景下，具有更好居住体验和性价比的连锁品牌长租公寓，一定程度上替代了传统的租房业态，整个行业进入快速发展和品牌化时期。截至目前，国内拥有规模公寓企业超过500家，如以单个品牌管理4000间公寓估算，全国房源总规模将突破200万间。从行业生命周期来看，现阶段中国长租行业的商业模式及产品尚未完全成熟、市场增长率较高、需求增长较快、行业利润低等特点。022行业发展趋势行业发展趋势公寓智能化、信息化制度日渐完善，行业标准统一公寓智能化、信息化在如今大数据、人工智能、移动互联网、云计算和物联网的驱动下，长租公寓的运营管理会更加简便化。租户的偏好、市场需求、房源信息等因素都能够通过技术手段获取和分析。同时，完善的征信系统和健全的双向反馈信息平台的搭建，能够促进运营商和租户的交流，让公寓和租户双向选择，加速品牌公寓的整合和改善租户的居住环境。通过引入政府监管入口，更好地使租户的权益得到保障。未来，长租公寓会转向智慧型公寓，即长租公寓与智能家居等结合，针对租户的个性提供差异化服务，通过装修和家具的优化来提高租户的体验感。制度日渐完善，行业标准统一2021年，《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》下发，文件指出，住房租赁企业单次收取租金的周期原则上不超过3个月。住房租赁企业单次收取租金超过3个月的，或单次收取押金超过1个月的，应当将收取的租金、押金纳入监管账户，并通过监管账户向房屋权利人支付租金、向承租人退还押金。同时，住房租赁企业不得变相开展金融业务，不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同，不得利用承租人信用套取住房租赁消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租赁消费贷款。这在很大程度上制止了长租公寓企业不合理预收房租的行为，扼住病态扩张的源头，保护了租户的权益。023行业发展趋势行业发展趋势实现规模化与资产证券化拥抱移动互联网，布局APP线上应用建设实现规模化与资产证券化国内大多长租公寓运营商采用重资产运营模式，前期投入占比较大，财务风险较高。企业要想缩短投资回报期，公寓需要规模化来降低边际成本，从而达到对成本和费用的管控和分摊。在长租公寓行业负杠杆运作的大环境下，目前长租公寓运营商还在致力于提高居住体验、抢占市场份额和提升品牌调性的阶段。长租公寓行业还是一片红海市场，今后将迎来整合阶段，简单的收租转租模式的企业将会被脱颖而出、实力雄厚的品牌公寓收购或者双方达成合作，品牌公寓的逐步扩张，使得长租公寓行业渐渐朝着规模化发展。拥抱移动互联网，布局APP线上应用建设在移动互联网浪潮下，长租公寓平台一大趋势是积极拥抱移动互联，线上应用加大创新研发，应用自有APP作为整个租房流程和租客入口。移动签约，租房与服务全流程互联网化、移动化，整个租房流程中，只有看房是线下服务，其他流程全部线上化。系统平台在长租公寓的运营中扮演重要角色。完善的平台系统可以大大节约长租公寓运营期间的人工成本。一个成熟的网络平台系统，可以做到前端产品设计，即网络签约形成电子合同、租赁期间保修等和客户维持高频互动并及时反馈客户各类需求。也可以做到后端客户数据信息搜集用于未来产品改善和财务数据整理等。全链条网络平台在可以大量节省运营过程中各类成本。系统平台的搭