各商业业态的选址要求

**各商业业态的选址要求目录：一、经济型酒店二、咖啡店三、超市四、火锅店五、普通餐厅连锁快餐厅六、面馆七、一般精品店、服饰、运动品牌专卖店八、酒吧、茶餐厅等九、电器卖场十、KFC麦当劳十一、便利店**一、经济型酒店选址要求：1、区位要求：邻近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通便利，有通往商业区及精品文档放心下载机场、火（汽）车站的公交线路；市郊结合部。2、建筑要求：独栋，周边有停车场。3、面积租期：建筑面积3000—6000平方米，基本年限10年以上。感谢阅读4、合作方式主要有三种：特许经营、租赁、共同投资。二、咖啡店选址要求：1、商圈要求：商住楼、高档住宅区、饮食街、大酒店附近，人流充足。感谢阅读2、建筑要求：层高4米以上，要有适合装修的招牌位及广告悬挂点，排污、排烟管道精品文档放心下载铺设方便。有充足的停车位，至少10个以上。3、面积和租期要求：一般在300——500平米之间。房租控制在4.5元-5.5元/平米/谢谢阅读天，租房年限5年以上，一般至少7到9年。感谢阅读三、超市选址要求：1、商圈要求：市口较好，位于市中心，新老城区结合部或大型住宅小区内的门面房；感谢阅读对于大型超市消费者步行到达店址所需时间在10分钟以内的范围为核心商圈，所需10--30感谢阅读分钟的范围为边际商圈，商圈内具有固定住所的常住人口为主体的现有及潜在人口总数，要精品文档放心下载求在15-20万人，且周边人口具有一定的增长趋势；社区型综合超市精品文档放心下载商圈要求：消费者步行到达店址所需时间在20分种以内的商圈范围，商圈内具有固定感谢阅读住所的常住人口及潜在增长人口总数要求在5--8万人，且周边人口具有一定的增长趋势。谢谢阅读物业要求：**2、建筑形态：最好框架结构，期房、现房都可。楼层不超过三层，层高净高不低于3.2感谢阅读米，柱距以8米×8米为宜，物业纵深以30--50米为佳；感谢阅读3、面积和租期：便利店面积80~120平方米、标准超市面积800~2000平方米、社谢谢阅读区店面积2000~5000平方米、大型卖场面积5000~20000平方米；购买用房面积一般为谢谢阅读10000-20000平方米。4、合作方式：租赁、联建、购买四、火锅店选址要求：1、商圈选择：选址于人口不少于5万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈。谢谢阅读2、建筑要求：框架式建筑，厨房可小于餐厅营业面积的三分之一，其余同餐厅。楼上感谢阅读商铺亦可。3、面积和租期：150~500平方米，租期至少2年。谢谢阅读五、普通餐厅、快餐连锁等。1、商圈选择：商务型的普通餐厅以商务酬宾为销售对象，一般选址在商务区域或繁华精品文档放心下载街市附近，或其他有知名度的街市；大众餐厅以家庭、个人消费为主，一般选址在社区型或感谢阅读便利型商业街市。而快餐连锁一般选址在客流繁忙之处，如繁华商业街市、车站、空港码头，谢谢阅读以及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市。精品文档放心下载2、建筑要求：一般连锁餐饮要求框架结构，层高不低于4.5米。配套设施：电力不少精品文档放心下载于20千瓦/100平方米，有充足的自来水供应，有油烟气排放通道，有污水排放、生化处精品文档放心下载理装置，位置在地下室或一、二、三楼均可，但忌分布数个楼面。而普通餐厅因餐厅为个性精品文档放心下载**化装饰、布置，各种建筑结构形式均适合开设餐厅，但剪力墙或承重墙挡门、挡窗除外，餐谢谢阅读厅门前须有相应的停车场。3、面积和租期：一般要求不得少于三年，面积快餐店要求200~500平方米；大众型谢谢阅读餐厅80~200平方米，商务型餐厅150~10000平方米。精品文档放心下载六、面馆1、商圈选择：面馆是中式普通快餐的经营形态，原料加工半工厂化，制面、和面、切谢谢阅读面等工序在工厂里完成。面馆以切面半成品加工成商品，大大缩短了生产时间，满足人们速感谢阅读食的要求。面馆宜选择交通支道、行人不少于每分钟通过10人次的区域。精品文档放心下载2、建筑要求：同餐厅3、面积租期要求：80~200平方米。2年以上。感谢阅读七、一般服饰、礼品、运动品牌等专卖店选址要求：1、商圈选择：商业气氛浓厚，客流量大，人气旺的高档综合商场附近；知名度及客流精品文档放心下载量佳的高业街(客流需满足目标顾客群特征)；知名度高的店铺附近(如：麦当劳、肯德基附近)；谢谢阅读大规模住宅区附近；2、建筑要求：商店可见度强，格局是浅方型最佳，门面不少于3米宽，且越宽越佳，谢谢阅读橱窗位置及宽度需面向街道，越宽越佳，近期无城建规划。感谢阅读3、面积和租期：租期至少一年。面积15平方米到80平方米。一般40平米到80平精品文档放心下载方米为最佳。八、茶坊、酒吧**1、商圈选择：消费者进入茶坊、酒吧、咖啡馆的动机是休闲或是非正式的轻松谈话，谢谢阅读这与进入其他餐饮业的动机不同。该业态是以文化、情调、特色，以及舒适和愉悦来吸引消感谢阅读费者的，其选址往往是高雅路段，具有清净、优雅的环境，消费对象具有一定的消费能力和谢谢阅读文化修养。2、建筑要求茶坊、酒吧、咖啡馆的布置和装饰有个性化与艺术化要求，但对建筑结构形式无特殊要感谢阅读求，视投资者创意、设想而异。层高不低于2.8米，电力按每100平方米10千瓦配置，有感谢阅读自来水供应。如与居民相邻，最好设置隔音层。3、面积、租期要求：50~400平方米。2年以上。精品文档放心下载九、电器连锁1、商圈选择：位于城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利的副省级以上城市精品文档放心下载直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈；地级城市市区人口50万以上，具有一定的购买感谢阅读能力商业中心；县级市场江苏、浙江、广东等地的县级市，内陆省份发展较快的县级市（百谢谢阅读强县优先），副省级以上城市的较发达的郊区县核心商圈。感谢阅读2、建筑要求：：独立、清晰的产权。楼层从一楼开始，地级市场楼层不超过四楼，县谢谢阅读级市场楼层不超过三楼；物业距街道的距离在6米以上，有开阔的停车场地和门前广场；感谢阅读有正常使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货梯（两层以精品文档放心下载上）3、面积和租期：副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈5000平米感谢阅读以上；区域商圈4000平米以上；大型社区3000平米以上；地级城市市区人口50万以上，感谢阅读具有一定的购买能力商业中心3000平米以上；县级市场江苏、浙江、广东等地的县级市内感谢阅读**陆省份发展较快的县级市（百强县优先）副省级以上城市的较发达的郊区县核心商圈核心位谢谢阅读置3000平米以上。租期10年以上。十、KFC、麦当劳1、商圈要求：城市一类商圈的繁华地段，有一定的消费支持感谢阅读2、建筑要求：1）楼板到梁底高度，不得低于3米；2）楼板承重：乙方厨房区楼板负荷为450kg/㎡，餐厅区活荷载为250kg/㎡；感谢阅读3）供电：甲方提供空调及200KW的用电量，并提供一条185铜芯电缆于甲方配电室谢谢阅读引至乙方指定位置，乙方自设配电盘，并独立安装电表；4）供水：甲方提供25吨水/天，供水管径为2.5/3.0英寸，水压不小于2.5㎏/㎝2，精品文档放心下载并具有相应的用水指标；5）排水：甲方提供相应的排水管线位置，排水管径不小于6英寸；谢谢阅读6）隔油池：在餐厅附近区域应提供适宜位置，供餐厅制作隔油池，该位置将不导致争谢谢阅读议或影响相邻关系；7）化粪池：甲方提供与化粪池相连的管道至乙方租赁区域；8）排烟：提供室外相应谢谢阅读的排放油烟管道位置，该位置将不导致争议或相邻关系。排烟管道的截面积为 500mm×感谢阅读700mm；8）招牌：在门脸上方提供招牌安装位置；9）空调：甲方提供冷暖空调应保证使用时间自早8：00至晚11：00，其制冷量厨房谢谢阅读应不小于450卡/㎡/小时，用餐区应不小于350卡/㎡/小时。餐厅温度冬天应不低于15度，谢谢阅读夏天不高于25度，春秋季应在20-25度之间。（如KFC自设甲方提供室外机位置）；感谢阅读**10）设备总重：冷库、排油烟机、汽水机、制冰机的室外机全部放置楼顶，设备总重3精品文档放心下载吨，下设槽钢可将设备均匀摆放，使楼顶均匀受力；11）卸货车位：甲方提供临时卸货车位；12）乙方按照肯德基统一标准对餐厅内部及外部进行装修。谢谢阅读13）消防系统：乙方自设消防系统并与甲方连通；14）电话：甲方提供两条电话线路。3、面积租期：首层，350平方米（使用面积），门面12米。租期要求10年以上至少。精品文档放心下载**十一、便利店连锁便利店的发展战略与百货公司和大型连锁超市不同，它在进入某个目标市场之前先感谢阅读划分商圈，再根据既定的原则，在商圈范围内选择合适的店址。谢谢阅读1．商圈划分商圈的划分不是以服务半径为原则，而是以便利性为原则，即以住宅小区为商圈的重心，感谢阅读根据街区和主干道的自然走向确定商圈范围。商圈确定后，便要根据既定的选址原则，在商精品文档放心下载圈范围内寻找合适的铺面，然后再根据已确定的铺面位置和面积，决定该商圈内的便利店数感谢阅读量。2.选址的原则(1)居民区入口处或主要交通道路。便利店的目标顾客为稳定的居民，应考虑居民出入谢谢阅读小区的路线。(2)面积限制在50—200平方米以内。这个面积限制是便利店的最佳面积范围，既不会谢谢阅读因面积太大而导致投入(例如便利店的设备和装修等)和费用(例如租金与人工费用等)太高，精品文档放心下载又可以保证有足够的商品陈列面摆放所需的商品。(3)便利店应保证在建设物的底层开设店铺，一般不要设在夹层或二层，楼层间高度保谢谢阅读证在3米以上。(4)足够的配电功率，完善的水电和消防设施等。1150米半径内居民不少于1万人，其中200米半径内不少于2000户；精品文档放心下载3、位于社区商业中心街道（动线上）。东西走向街道最好座北朝南；南北走向街道最精品文档放心下载好座西朝东，尽可能位于十字路口的西北拐角；4、与超市、商厦、饭店、24小时药店、咖啡店、茶艺馆、酒吧、学校、银行、邮局、谢谢阅读洗衣店、冲印店、社区服务中心、社区文化体育活动中心等集客力较强的品牌门店和公共场精品文档放心下载**所相邻；5、独立商铺或楼房底层，门面展开宽度不少于6米；精品文档放心下载6、门窗可改装为落地式大玻璃结构；7、店铺产权清晰且至少可使（租）用6年；8、有正常排水排污通讯五台空调主机位；9、店前空地不少于店内经营面积，可停放20辆以上自行车及摩托车。店前或附近50感谢阅读米内可停放2辆以上小汽车；10、店面、店侧及店前可发布（安装）30平方米以上的广告牌；精品文档放心下载11、社区居民文明素质较高，治安状况良好；12、社区交通方便、通畅，与过街天桥、过街地下通道、公共汽车站、地铁站口、轻感谢阅读轨站口等人流量较大的公共交通设施相邻；13、社区地方政府执法文明，注重社区文化建设。从以上13个条件可以看出，连锁店的选址不但考虑到了人流数量，比如规定半径内的谢谢阅读居民数量，还考虑到了有效人流，比如规定最好在超市、学校等音像文化消费者集中的地方精品文档放心下载开店。它还考虑到了交通、治安、宣传、朝向等各个细节，这些规定尽可能的保证了店铺的谢谢阅读选址科学化、正规化。开店地点周围住户的情形，亦即所谓的居民居住条件，其范围有以下几类：谢谢阅读住宅的种类：分为单身住宅,普通小区住宅(分大、中型),公寓(分电梯大楼、普通公寓),高级住宅区。以上的住宅种类都适于开设便利店，但贫民区、老人住宅区则不太适合。精品文档放心下载住户的构成。便利店的客户群以10至30岁的青壮年为主，单身男女尤其重要。如以职业类别来看，司机、工厂上班者等蓝领及白领阶层以及服务业人员，都是比较理想的对象。谢谢阅读**圈团内有助于便利店设立的设施有下列几种：中小型企业(内部没有餐厅),中大型医院,感谢阅读大学、专科院校及高中职校,24小时工作的大、中型工厂(三班制),消防队、警察局、市政府,感谢阅读公园及广场,车站附近,大型集中住宅区。商圈未来发展的具体考虑如下：地区内人口及户数的增加,新设车站的计划,学校的建设谢谢阅读计划,马路新设、增设及拓宽计划,小区住宅的兴建计划,商圈内的竞争性。商圈内的竞争性，感谢阅读指的是城区内有大型店、同类店或商户聚集较多时，要先确定是否还有设店的空间。谢谢阅读**个案举例苏宁电器连锁发展选址要求随着苏宁电器在全国的连锁扩张，在全国不同地区和级别的城市均需要符合开设商场条件的谢谢阅读商业物业。具体区域要求如下：市场类别要求开店区位店面规模副省级以上城市、直核心商圈5000平米以上辖市、省会城市、副区域商圈4000平米以上省级城市大型社区3000平米以上地级城市市区人口50万以上，商业中心3000平米以上具有一定的购买能力县级市场江苏、浙核心商圈核心位置3000平米以上江、广东等地的县级市内陆省份发展较快的县级市（百强县优先）副省级以上城市的较发达的郊区县苏宁电器连锁店选址标准如下：产权：独立、清晰的产权区位：位于城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利精品文档放心下载面积：3000平方米以上楼层：从一楼开始，地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼精品文档放心下载**广场：物业距街道的距离在6米以上，有开阔的停车场地和门前广场感谢阅读设施：合格并正常使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货精品文档放心下载梯。国美电器连锁发展选址要求1、商圈要求：1）商业街店----临街商铺（一层）。处于市级商圈、区级商圈。精品文档放心下载2）店中店----在具有较大商流的大型商场或大型超市内，处于或接近电器商品销售区精品文档放心下载或日用消费品区。处于市级商圈、区级商圈。3）社区店----位于可辐射多个高消费社区的商业区域，紧邻主要大型社区，社区人口感谢阅读10万人左右（一层）。4）特定市场店----手机、IT一条街（一层）。市级手机、IT一条街。精品文档放心下载5）交通枢纽店----位于地铁、机场、车站、码头交通枢纽等处且已形成一定规模的商精品文档放心下载圈。3C店规模要求2、建筑要求：独立、清晰的产权；楼层从一楼开始，楼层不超过四楼，楼层不超过三谢谢阅读楼非店中店要有开阔的停车场地和门前广场；使用的消防系统、合格并正常使用的供水供精品文档放心下载电系统，空调系统、扶梯和货梯（两层以上）3、面积租期要求：1）小型店：30～50平米。2）中型店：80～120平米、160～240感谢阅读平米。3）大型店：260～320平米。四、旗舰店：400平米左右。感谢阅读4、开店原则：小型店只经营3C商品，中型店和大型店根据店址所处商圈特点可选择谢谢阅读**和音像共同经营。商业街店和店中店及交通枢纽店以开设小型店和中型店为主，社区店以开感谢阅读设中型店为主，特定市场店以开设中型店和大型店为主。**城市定位一、城市的分类：在大型连锁经营项目中，是否进入一个城市，怎么进入一个城市，是谢谢阅读首先遇到的问题。在传统的做法中我们一般是看人均收入，城市的发展状况等。忽略了一个精品文档放心下载宏观的大前提，城市的类型。下面我简单谈一下：城市可以大概的分为3类，工业化城市、交通枢纽城市、混合型城市感谢阅读1.工业化城市：它是由近代工业文明发展而成的单一功能城市。人口较少，大都是某个精品文档放心下载或某几个大型企业的员工和家属。这种城市根据其工业项目的不同我们有可以对其分类为：感谢阅读矿业城市（如：大庆、克拉玛依、抚顺等）、重工业城市（如：鞍山、本溪）、轻工业城市感谢阅读（如：东莞、番禺等），到了80年代开始又出现了电子及高科技工业城市，但都依附于大精品文档放心下载型城市周围，属于卫星城的范畴。2.交通枢纽城市：一般这类城市是由两个因素产生：地理位置和行政区划。它们的建城精品文档放心下载时间都很早大多数都有百年的历史，是商品和信息的集散地。我们也将他们进行分类：门户精品文档放心下载型（进入某个地区的必经之地：如山海关）、交叉型（几个交通干线交叉的地方：如武汉、感谢阅读郑州）、港口型（一个主要的出海港或内陆港：如大连、秦皇岛）、地区核心型（某个地区精品文档放心下载的核心城市：如沈阳、西安）3.混合型城市：两种城市功能的混合，其中很多是受政府政策的影响形成。往往成为了谢谢阅读特大型城市或城市群。我们也可以将其进行分类为：工业中心城市（依托围绕其周围的工业精品文档放心下载卫星城或园区发挥其交通枢纽的优势：如深圳）、经济贸易中心城市（依托其在经济和贸易精品文档放心下载方面的软硬件优势，大力开发新兴工业园区和工业卫星城：如上海、北京）、行政中心城市谢谢阅读（首都、省府所在地同时也是工业城市：如北京、长春）。谢谢阅读在我们进入一个新城市选址前我们都应该对城市的性质进行分类来确定自己的业态类谢谢阅读型、目标顾客、商品结构、价格带、竞争方法等。**我们看个案例：背景：某连锁经营的时尚百货公司准备在东北地区选择个城市开第2家分店。有3个城市精品文档放心下载可以选择：1、大庆2、沈阳3、大连其投资预算为4亿元。准备4年收回投资。感谢阅读目标顾客：23－45岁时尚女性顾客商品均价：100元~400元平均客单价：200元经营模式：时尚品牌联营专柜首先，对城市进行逐个分析。1、大庆：矿业城市，消费者结构：人口200万，目标顾客平均月收入2300元，处于人口稳定期。目标顾客占谢谢阅读人口比率的6%左右。商业结构：传统商业比例高，新兴业态得到快速发展。竞争不激烈。商业被辐射地区。精品文档放心下载基本成本：人员成本较低，整体投资充沛，甚至有富余。从以上因素我们可以得出以下结果：1）消费整体绝对值较小，但因竞争不剧烈相对值很大。谢谢阅读2）消费者基数足够支撑本百货公司，且无分流。3、投资成本较少。4、未来5年消费结构精品文档放心下载稳定。2、沈阳：地区核心型城市消费者结构：市区人口400万，目标顾客平均月收入2700元，处于人口膨胀期。目标顾感谢阅读客占人口比率的12%左右。外来流动人口多。商业结构：传统商业比例下降，新兴业态得到快速发展。竞争激烈。商业辐射周边地区。谢谢阅读基本成本：人员成本较高，整体投资不足，甚至需要追加。精品文档放心下载**从以上因素我们可以得出以下结果：1）消费整体绝对值较大，但因竞争剧烈相对值一般。谢谢阅读2)消费者基数大，可以支撑本百货公司3)投资成本较高。4)未来5年消费者总量会有所增谢谢阅读长。5)仍然有新竞争者进场。3、大连：港口型城市消费者结构：市区人口300万，目标顾客平均月收入2700元，处于人口膨胀期。目标顾精品文档放心下载客占人口比率的13%左右。外来流动人口多。而且有旅游消费。谢谢阅读商业结构：传统商业比例下降，新兴业态得到快速发展。竞争激烈。商业辐射周边地区。精品文档放心下载基本成本：人员成本较高，整体投资不足，甚至需要追加。感谢阅读从以上因素我们可以得出以下结果：1)消费整体绝对值较大，但因竞争剧烈相对值一般，2）精品文档放心下载消费者基数大，可以支撑本百货公司，3）投资成本较高。4）未来5年消费者总量会有所感谢阅读增长。5）仍然有新竞争者进场。综合分析：我们可以看到企业自身是一个定位于中等收入女性的时尚百货公司。在沈阳虽然感谢阅读消费基数大但分流严重。不确定的因素过多无法做其销售总额的预算。也很难做正确的评估。精品文档放心下载大连的状况和沈阳差不多。因此，我们结论是大庆比较适宜进行连锁店的开发。感谢阅读二、城市功能区的分类：当我们确定了进入某个城市之后就要对其的地图按功能进行区域划感谢阅读分。一般我们对城市是这样划分的。居住区、工业区、商业区和行政区。下面我简单谈一下：精品文档放心下载1.居住区：大量的居民社区，人口密集。但往往有较强的独立性。人口流动较少，顾客的忠精品文档放心下载实程度比较高。2.工业区：工厂云集，较多的工作人口，钟摆式生活方式。人口密度小，流动性也不大。顾精品文档放心下载客有忠实度，但购买意愿小。而商业购买居多。**3.商业区：店铺云集，流动人口大，顾客忠实度小，竞争剧烈。租金高。市场影响力很大。感谢阅读4.行政区：政府机关所在地，送礼和餐饮往往集中在此消费。顾客的忠实程度比较高。精品文档放心下载5.学校区：学校云集，有较强的独立性。人口流动较少，顾客的忠实程度比较高。感谢阅读在我们与地产商谈判时，我们首先要确定的就是店铺所在地所属的功能区。之后才去确谢谢阅读定是否开店，开什么样的店。这里我们要明确的是不同区域的适合业态是完全不同的。而在精品文档放心下载很多老城区，功能区是混合在一起的。我们都要按实际情况来区分。我们一般的做法是将不精品文档放心下载同的功能区用不同的颜色标志出来，然后做综合分析。特别是在物业谈判前期，我们首先就感谢阅读要了解周围的功能区的分布状况。这里我举个案例：某大型连锁超市选中了一个交通便利的商用楼宇。背景如下：谢谢阅读社区：以北是个正在建设的大型社区，人口月10000户，2年后可以全部入住。东、西面精品文档放心下载是个工业区。南