惠州惠城区仲恺片区市场专题报告

仲恺片区房地产市场分析报告惠州中原原动力黄广源赵诗雨导师：石光华Huizhou03.2013

仲恺高新区，全称为“惠州仲恺高新技术产业开发区”，因成立于廖仲恺的故乡而得名。1992年经国务院批准成立的全国56家国家级高新技术产业开发区之一，2010年2月，惠州市委、市政府出台了《关于进一步推动惠州仲恺高新技术产业开发区发展的决定》，成立仲恺区。本报告基于对仲恺高新区市容市貌及各楼盘的实地考察，结合政府对仲恺的政策及规划，收集整理海量的数据和信息，归纳得出惠州仲恺高新区房地产市场的现状，并作出预判。报告前言PART

A：仲恺区域规划与发展PART

B：仲恺区域房地产市场分析PART

C：片区代表楼盘分析

PARTD：总结1CHAPTER仲恺区域规划与发展区域概况及区位区域行政划分区域规划定位区域产业及经济发展人口变化及区域交通小结Codeofthisreport|5开发区级别：全国88个国家级高新技术产业开发区之一土地面积：320平方公里总人口(含户籍和非户籍人口)：近50万人工业总产值(2012年数据)：1991亿主导产业：电子信息、新能源、光机电一体化基本概况片区概况地理位置图简要介绍区域概况仲恺高新区因位于廖仲恺的家乡而得名，1992年经国务院批准成立，是国家级高新科技工业园区。仲恺高新区东莞地理位置地处珠三角东部，惠州西部，是深莞惠城市一体化的“黄金三角区域”的核心位置，地理位置非常优越仲恺隶属于惠州中心城三大城市组团之一，西接东莞，东临惠城区，南连深圳，是重要的区域空间节点，具有极强的区位优势。惠州市城市总体规划（2006-2020）纲要公示：仲恺高新区将与陈江形成“仲恺陈江组团”，与“惠城组团”、“惠阳－大亚湾组团”并列成为“惠州市核心城区”市域职能定位：惠州市中心城三大城市组团之一，陈江-仲恺次区域中心，惠州市级公共服务次中心。惠城仲恺-陈江惠阳-大亚湾仲恺新区区位“四园五镇”规划四园：仲恺高新科技产业园东江高新科技产业园惠南高新科技产业园中国留学人才发展基地五镇：陈江、惠环、沥林、潼侨、潼湖区域行政划分2010年，体制改革，赋予仲恺高新区市一级经济和县（区）一级行政权限，面积扩大25倍至320万，人口增加三倍至50万，下辖五个镇（街道办）和五个工业园区。管理范围和权限的扩大将带动仲恺高新区体制机制的改革创新和新一轮经济大发展，这些因素也将为仲恺新城房地产发展带来新的契机。惠环街道陈江街道潼桥镇潼湖镇沥林镇惠城区是惠州的经济总量排头兵，目前已有25家境外世界500强在惠城辖区投资设立了32家企业，同时也是中国优秀旅游城市。惠阳区与深圳、东莞相连，定位于惠州滨海城市重要组团和建设现代石化数码及中海壳牌石化项目后勤基地惠东县“海洋大县”，海岸线长达172km，海域达3000km2，滩涂面积17万亩。定位发展临港工业、海水养殖业和滨海旅游业。博罗县东邻惠州，南接深圳，西邻广州、东莞，是周边发达区域产业转移的重点区县，也是广东的“供电大县”龙门县东南与河源市、博罗县接壤，定位生态立县、工业强县、旅游旺县、农业稳县大亚湾经济技术开发区于惠州市南部，西接深圳，未来的城市发展定位于建设成为以石化产业为主导，电子和汽车工业、旅游业、港口物流业协调发展的现代滨海石化新城区。仲恺高新技术开发区位于惠州市西南面，距市区5公里，区域定位于产业布局合理、功能齐备、基础设施配套完善的现代化工业区经济先锋、旅游城市后勤基地水产业、滨海旅游业工业城市，供电生态、农业城市石油化工股城市科技新城规划定位根据惠州市政府对仲恺的规划，仲恺作为国家级的高新科技区，区域内未来将主要进驻高薪科技产业公司，并打造成一座科技城市。建区21年来，已有将近千家国内外知名企业落户仲恺高新区，已经形成了以电子信息、新能源、光机电一体化为主导的高新技术产业体系国外世界500强企业国内本土知名企业建区21年来，仲恺高新区吸引了索尼、西门子、LG、住友、施奈德、可口可乐、加拿大铝业等多家世界500强企业，带动着整个仲恺高新区的发展建区后，国内知名企业也纷纷落户仲恺高新区，在国外企业的带动下，不断壮大，成为惠州知名企业，发展较好的有：TCL、德赛、华阳、富绅、亿纬等等区域产业仲恺新区的经济基础、产业结构和持续发展潜力在惠州都具备较明显优势。仲恺新区拥有世界500强与中国500强企业超过20家，以约全市10%的人口及不足1%的土地，实现接近全市1/5的生产总值和1/3的工业产值，成为惠州市当之无经济发展引擎。经济发展现状仲恺区历年工业总值走势（单位：亿元）2012年惠州市各县区GDP（单位：亿元）仲恺新区发展将带来大量居住人群，预计2016年人口达到68万，2020年将达到80万仲恺区政府人口增长预计：年份2010年2012年2016年2020年自然增长率5.5‰5.5‰5.5‰5.5‰机械增长率8‰12‰15‰12‰暂住人口比例18%22%20%18%常住人口比例82%78%80%82%人口预测(万人)50556880广东社科院人口学家用综合指数法预测方法来预测的数据人口变化仲恺新区的成立将吸引深圳、东莞等周边高新产业进驻；区域规划的利好等因素，将加快周边城镇客户向仲恺新区迁移，未来人口发展迅速。人口现状：

截止2010年，仲恺常住人口为约50万人，其中户籍人口22万人，非户籍常住人口28万人。规划人口控制规模至2020年，常住人口控制在80万人区域交通——莞惠城轨贯穿整个仲恺区的莞惠城轨和修建改善中的仲恺大道将缓解仲恺大道的繁忙交通压力，同时更加缩减了三城的距离，形成真正的“一体化”莞惠城轨：莞惠城际目前确定为16个车站：分别为沥林、陈江、惠环、新客运南站、西湖、云山西路及客运北站（惠州火车站）莞惠城际设计速度为200公里/时；预计莞惠城际2014底开通运营。拥有两条连接城区的主干线——仲恺大道及金恺大道。并有，惠河高速，惠盐高速，惠大高速，等多条高速路。区域内形成一快三纵的局面。区域交通——城区主干线金恺大道惠大铁路惠河高速惠盐高速二横：仲恺大道：连接惠城与陈江的主干道，到惠城仅20分钟金恺大道：起点接金榜路，终点接惠风七路，有效缓解仲恺大道的压力三纵：松山路—同心路、和畅五路—盛业路、惠城四环路。一快：快速路构成陈江--仲恺片区外部快速路系统，减少过境车辆，使仲恺大道淡出公路功能，回归城市道路功能。三高：河深高速、惠盐高速、莞惠高速仲恺交通规划仲恺大道经济实力强大规划升级工业产值占惠州三分之一，GDP占惠州的四分之一，强大的经济实力，使该区域具有强大的潜力，同时也具有巨大的消费市场。轻轨时代来临轻轨的建设通车，将会推进外来客户来仲恺投资与置业，加速当地经济发展及扩大区域的辐射能力。也会加强本地主人翁的精神。小结仲恺区升级后，将进一步完善市政配套，包含交通、教育、医疗、生活配套等一与民生息息相关的配套，改善片区居住环境，提升片区居住质量；仲恺城市发展小结规划高，发展快，区域影响力不断扩大，本地居民对当地的认可程度越来越快，经济强，前景好，本地居民对未来充满信心。PART

1：仲恺区域规划与发展PART

2：仲恺区域房地产市场分析PART

3：片区代表楼盘分析

PART4：总结报告框架2区域房地产市场分析区域房地产发展史仲恺片区市场供应分析片区房地产现状前景及阻碍小结大仲恺规划，仲恺沿道成为开发热点珠三角产业转移，大品牌纷纷入驻，物业形态多样化，楼盘品质升级。Codeofthisreport|©CopyrightCentalineGroup,2010金宝创业花园欣欣家园TCL康城四季德轩公寓御景华城鹏基半山名苑格林童话郦城水岸青青世界厂房+民房+少量商品住宅2006年起步2009年始快速发展轻轨即将通路，引爆仲恺楼市，商业综合体，超大型楼盘开始兴起富川瑞园TCL康城四季骏豪国际惠恺新时代金茂伊顿公馆闰垣国际汇景中央万麓湖郦城水岸风华丽都鹏基半山名苑格林童话郦城水岸光耀荷兰小城金宝创业花园大欣圆梦园御景华城2010年双扩区域价值进一步释放风华丽都汇景中央凯欣苑雍华庭闰垣国际金茂精英现代香槟时间凯旋国际富川瑞园TCL康城四季骏豪国际金茂伊顿公馆惠恺新时代金宝城市家园鑫月御景湾仲恺广场光耀城市山林汇景中央万麓湖郦城水岸风华丽都鹏基半山名苑格林童话郦城水岸光耀荷兰小城2012年,轻轨价值进一步体现。T-PARK御湖一公里富川瑞园TCL康城四季骏豪国际金茂伊顿公馆惠恺新时代金宝城市家园鑫月御景湾仲恺广场光耀城市山林闰垣国际汇景中央万麓湖郦城水岸风华丽都鹏基半山名苑格林童话郦城水岸光耀荷兰小城商品房开发主要集中在陈江板块，，以本地开发商及小楼盘居多，开发水平滞后于惠城区自2006年起步，集中在陈江板块，高新区板块发展缓慢。2010年双扩及惠莞城际轻轨的利好使得区域真正进入地产开发的活跃期，仲恺大道沿线成为开发置业热点仲恺房地产发展历程仲恺房地产市场格局红花湖板块红花湖板块依托红花湖自然风光及南线客运站还有未来的轻轨、地铁等，形成了非常明显的区位优势。代表项目：一城风景，南山公馆。惠环板块惠环板块是政府所在地，也是高新技术产业工厂聚集地，随着TPARK时尚公园的进驻，更使得惠环板块成为了仲恺的政治商业中心区。代表项目：T-Park,TCL康城四季。陈江板块陈江板块主要以住宅项目为主，代表项目光耀荷兰小城、御湖一公里使得该板块成为了仲恺及外地客户居住的首选地区。自然风光政治经济人流集中2012年仲恺区挂牌经营性土地面积合计约87598.6平米，以商住用地为主，53056.6平米占总量的65%土地市场供应（年度）2012年仲恺区挂牌经营性土地共9宗，以商住用地供应为主，6宗占总量的66%仲恺区各类型土地挂牌宗数（单位：宗）仲恺区各类型土地挂牌面积（单位：万平米）土地市场成交（年）仲恺2012年共成交土地面积732403平米，其中工业用地424055.4，住宅用地129016.4平米，工业在仲恺片区具有极其重要的地位仲恺区各类型土成交牌宗数（单位：宗）仲恺区各类型土地挂牌面积比（单位：宗）2012年仲恺共成交经营性土地30宗，以住宅用地供应为主，15宗占总量的50%2012年仲恺区全年住宅批准预售套5194套，主要集中在3、4月份和12月份供应。商品房供应（年度）2012年惠城区住宅批准预售面积合计51.2万平米，其中2月份和11月份无供应。仲恺区2012年供应套数走势图（按月）（单位：套）仲恺区2012年供应面积走势图（按月）（单位：万/平米）仲恺区2012成交均价走势图（按月）（单位：元/平米）仲恺区2012供应成交面积走势图（按月）（单位：万平米）2012年仲恺区住宅成交，为49.6万平米，全年供求比接近1.02012年仲恺区商品房均价为4635/㎡。同比去年稳中有涨，在惠州各县区中是最低的。商品房成交（年度）供需的平衡，价格的低洼，是仲恺片区房地产发展的利好区域未来供应产品供应产品多以刚需型60-90平方米两房及90-120平方米三房为主。未来供应指标分析：片区供应以大盘新推为主，刚需型产品为主导。产品同质化严重，供应量较大，预计今年竞争非常激烈。TPARK的落成，弥补了片区大型综合商业的缺失、轻轨将于什么时间通车，势必带动片区置业热潮，从而导致房价新一轮的上涨。面积段2010成交套数2011成交套数2012成交套数2013成交套数（1-3月）60平方米以90平方米9002128117041990-120平方米79113421116610120-144平方米277442290124144-180平方方米以上9212722本地生意人、私营业主、工商业者、商户等仲恺区公务员、学校教师、医生及事业单位职员等本地原住民核心客户：本地客户55%主力客户：深圳、东莞等周边城市25%边缘圈层：惠城区其他区域10%重要客户：产业移民客户10%高新企中高层管理者公司职员等深圳、东莞及周边城市看好区域发展客户、工商业者、商户等投资经营型客户因工作需求购房客户受惠城区高房价挤压客户区域发展型客户，工商业者、商户等经营型客户现状1：工业区特性影响大，本地客户是最主要客户。区域房地产现状区域房地产现状

现状2：产品主要以刚需为主，地段和总价客户考虑最主要因素代表楼盘T-Park时尚公园光耀荷兰小城细分群体关键词经济适用型组建家庭进入事业打拼期，奋斗、向上首置、自住小康型婚姻家庭事业上升型，实干、吃苦首置、自住智富型家庭结构完整事业稳定安家型，理性首置、首改、自住富裕型家庭结构完整实业积累财富型，随性、奢华首改、二次以上、两用高端富裕型家庭结构完整逐步淡出事业，低调、享受改善型客户结构区域房地产现状现状3：本地居民对楼盘敏感度不高。我们站在TCL康城四季门口，询问摩的司机TPRK时尚公园在哪里，他说不知道，其实，两个楼盘是紧挨在一起的仲恺当地居民对于新建楼盘的敏感度不高，外地客户更加不会把仲恺当做理想的居住场所“去御湖一公里多少钱？“司机回答：”哪里？“”鑫月湾“”你说的是御景湾吧“”嗯，应该是。“于是，我们被司机师傅拉到了光耀荷兰小城。富川瑞园金宝城市佳园深业半山小腕麓湖马德里光耀派光耀荷兰小城汇景中央现状4：尾盘项目较多，无法制造大规模开盘的盛景区域房地产现状轻轨沿边是仲恺房地产发展的重要板块为满足高新产业发展带来外来人口住房需求的住宅是该区域客户的主要来源作为珠三角电子信息中心是该区域房地产发展的重要机会仲恺房地产发展前景：片区房地产发展阻碍配套滞后仲恺中学，仲恺最好的中学，在惠州市毫无名气，医疗、公园等市政配套严重不足。交通混乱公交站牌不规范，招手即停，且线路少，红绿灯口不完善，多处施工加大道路拥堵，区域最主要交通工具为摩的。规划落实慢政策虽然美好，但落实慢，轻轨从2012年通车推迟到2014年，项目具体规划细则不明确，客户信心不足。STEP1：规划STEP2：形象STEP4：市场规划高，经济强，城市建设所带来人口的增多和购房的需求及轻轨经济时代的到来，使该区域成为热门地区规划配套升级、交通环境改善、大盘开发云集，区域整体形象大幅提升，片区发展进入快车道用户需求高，潜在供应量大，未来竞争激烈区域房地产市场小结STEP1：客户区域楼盘以本地客户为主，深圳、东莞等周边城市客户逐渐增加，惠城区其它区域客户将进入本区域PART

1：仲恺区域规划与发展PART

2：仲恺区域房地产市场分析PART

3：片区代表楼盘分析

PART4：总结报告框架3CHAPTER代表楼盘分析T-PARK光耀荷兰小城TCL康城四季御湖一公里T-Park时尚公园位处深莞惠轴心处，惠州的三大商业中心之一。作为一座建筑面积23万㎡的时尚都市综合体，一个极具特色的全体验式时尚生活中心。开发商惠州仲恺创业广场发展有限公司占地(㎡)4万代理商中原地产、森拓普商业地产建面(㎡)23万住宅（㎡）——商业（㎡）10万装修状况毛坯,精装修绿化率25%项目地址仲恺区仲恺大道与和畅五路交汇处总户数996车位比——容积率4.45

交通公交5路6路11路25路26路31路301路303路398路663路699路至海关站下即到达项目主力户型40㎡酒店式精装公寓以及76-128㎡的华宅

规划图项目分别由商业、酒店共有和住宅组成，其中，1-6层为10万平米的商业中心，前为2万平米的市政广场，7层为空中花园，7层以上T1栋为酒店公寓，T2-8栋(无T4栋)为住宅。项目基本指标户型配比及价格分析项目主要以40平米的带精装修的公寓和102平米的三房为主。中下户型居多，主要面向本地刚需客户群体。公寓面积段数量所占比例A户型（2室一厅一卫）约62㎡100套20%B户型（一房一室一厅）40-45㎡360套72%C户型（单套房）30㎡40套8%住宅面积段数量所占比例A户型（三室二厅一卫）106㎡121套24.8%B户型（二房二厅一卫）75㎡102套21%C户型（三房二厅一卫）102.5㎡246套50%D户型（四房两厅两卫135㎡21套4.2%带精装修的公寓：均价为7500/㎡。在仲恺处于非常高的价格。高层去年首次T2开盘，均价6000元。月底开盘估计均价6200元/㎡主力户型分析A户型（3房2厅2卫，110㎡）优点：户型方正精凑，动静分区。超有入户花园，全景落地凸窗。缺点：朝向不佳，主卧对着次卧门B户型（2房2室1卫，76㎡）优点：双阳台，5.1米L型阳台，超大赠送面积缺点：只有一个卫生间项目印象营销中心及看房通道园林及样板房TPARK时尚公园作为仲恺片区新的地标项目，其销售中心设施相对精致，空中泳池及园林设置别具一格，高规格绿化为本项目增色不少。光耀荷兰小城项目基础指标荷兰小城项目位于陈江镇五一村，2万平方米原生态仿自然湖泊，高尔夫球场、生态公园、体育公园、湿地公园、农家乐菜园、休闲主题果园、烧烤场等。规划图开发商光耀集团有限公司占地(㎡)228149代理商自售建面(㎡)56万住宅（㎡）——主力户型——商业（㎡）——装修状况毛坯绿化率32.50%项目地址仲恺大道与五一大道交汇处（陈江法院、陈江体育馆旁）总户数4851车位比——容积率2.40

交通5、6、11、301路等公交至五一路口往前的大转盘下往东走四百米左右可到该项目。配套教育配套：北师大附幼进驻小区

休闲配套：高档会所、高尔夫球训练场、恒温泳池、室外泳池、瑜伽馆、烧烤场儿童游乐场、老人活动中心、农家乐菜园、休闲主题果园、烧烤场规划开发田字型别墅、联排别墅、高层洋房、商场及会所配套等。共分三期开发户型配比及价格分析项目主要以100平方米左右的3房为主，这也是工业区比较可以接受的面积段。大户型所占比例较小。住宅面积段数量所占比例二室二厅一卫70-80㎡699套27%三房二厅一卫90-100㎡723套28%三房二厅一卫100-120㎡960套38%三房二厅两卫120-140㎡180套7%价格预计会在5500-6000元之间21-22栋3月底或者4月初将会开盘，但是认筹量应该不足，因为项目周边有非常多的外场行销人员主力户型分析A户型（两房两厅一卫，77.11㎡）优点：户型方正，可改三房缺点：卫生间门正对客厅，南北不通透，白天采光不好。B户型（三房两厅两位，124.19㎡）优点：户型方正大气，采光面好。缺点：南北不通透。项目印象荷兰小城附近公交配套少，交通不够便利，周边民房较多。社区内有景观车接送动线设计途经别墅区，展示面好，提高楼盘形象。TCL康城四季是目前惠州南部最为大型的高档社区，建筑及园林景观独具地中海人文风情。TCL康城四季紧邻建设中的轻轨2号线及仲恺第一个综合体T-park时尚公园。开发商惠州TCL房地产开发有限公司占地(㎡)33万代理商世联地产建面(㎡)74万住宅（㎡）——主力户型80-87㎡的二房、118-130㎡三房和142㎡四房

商业（㎡）——装修状况毛坯绿化率40%

项目地址和畅五路TCL康城四季会所（仲恺管委会斜对面）总户数6000车位比——容积率2.00

交通公交5、6、11、25、26、31、99、30、303、路至海关站下，往仲恺管委会方向直走约5分钟可达项目。第一季为“棕榈园”，建筑为一梯两户多层、小高层以及两梯四户高层。第二、三、四季以TOWNHOUSE,及小高层的宽景洋房产品为主。第五季是一个约10万平米集休闲.娱乐.购物为一体的SHOPPINGMALL户型配比及价格分析项目主要以90平米和120平米的两房三房为主，价格集中在6000元/平方米，主要供应周边工厂的技术人员。住宅面积段数量所占比例二室二厅一卫66㎡172套16%二房二厅一卫91-96㎡207套20%三房二厅一卫98㎡137套13%三房二厅一卫124㎡536套51%120平三房属于改善型的三房产品，居住更加舒适。6000元/平方米的均价在仲恺算比较高的，这与其所处地段有一定关系。主力户型分析（两室两厅一卫一厨，67.00㎡）优点：功能分区明确，有较多的阳台。缺点：房间较少，不适合三口之家居住。（四室两厅两卫一厨，123㎡）优点：户型方正大气，采光面好。缺点：无项目印象成熟的大型社区，TCL在惠的住宅巨作，享受TPARK时尚公园配套，近期会所拆建，业主投诉多，楼盘声誉下降。御湖一公里御湖1公里为鑫月城的住宅部分，内拥有20000平米的原生湖泊，充分利用湖景资源，沿湖布局，集建筑艺术与湖湾景观资源为一体，使建筑与环境达至水乳交融的境界。