资产评估概述

第十章资产评估报告第一节根本概念和根本制度一、概述资产评估报告：注册资产评估师遵照相关法律、法规和资产评估准则，在实施了必要的评估程序对特定评估对象价值进行估算后，编制并由其所在评估机构向为委托方提交的反映其专业意见的书面文件。资产评估报告的作用：〔1〕对委托评估的资产提供价值意见。〔2〕反映和表达资产评估工作情况，明确委托方、受托方以及有关方面责任的依据。完整型评估报告与简明型报告的区别：

完整型报告要求在评估范围、评估对象、评估目的、评估程序实施过程等方面比

简明型报告更详细。

限制型报告的特点：当评估报告的预定使用者不包括除评估委托方之外的人员时，才可以提供限制型报告。

〔4〕现实型评估报告、预测型评估报告和追溯型评估报告。

评估基准日一般与经济行为实现日相距不超过一年。4.资产评估报告根本要素：〔1〕委托方、资产占有方及其他评估报告使用者；〔2〕评估范围和评估对象根本情况；〔3〕评估目的；〔4〕价值类型和定义；〔5〕评估基准日；〔6〕评估依据；〔7〕评估方法；〔8〕评估程序实施过程和情况；(9)评估假设；〔11〕评估结论；〔12)特别事项说明；(13)评估报告日；(14)评估机构和注册资产评估师签章；(15)附件。5.根本制度1999年财政部：《资产评估报告根本内容与格式的暂行规定》二、资产评估报告书的根本内容〔一〕资产评估报告书正文及备查文件1.资产评估报告书封面根本内容：★资产评估工程名称★资产评估机构出具评估报告的编号★资产评估机构全称★评估报告提交日期★评估机构图形标志。2.资产评估报告书摘要的根本内容〔1〕对资产评估报告的简要概括；〔2〕该摘要与资产评估报告书正文一样具有同等法律效力，由注册资产评估师、评估机构法定代表人及评估机构等签字盖章和署明提交日期。〔3〕该摘要还必须与评估报告书提示的结果一致，不得有误导性内容，并应当采用提醒文字提醒使用者阅读全文。3.资产评估报告书正文的根本内容

(1)首部。★标题〔标题应含有“XXX(评估)工程资产评估报告书〞字样〕★报告书序号，

(2)绪言。★该评估报告委托方全称★受托评估事项★评估工作整体情况。(3)委托方与资产占有方简介。较为详细地分别介绍委托方和资产占有方的情况。要写明委托方和资产占有方之间的隶属关系或经济关系。评估目的。★本次资产评估是为了满足委托方的何种需要★所对应的经济行为类型★该经济行为是否经过批准。若已获批准，应将批准文件的名称、批准单位、批准日期及文号写出。评估范围和对象。★纳入评估范围的资产及其类型，并列出评估前的账面金额★评估资产为多家占有，应说明各自的份额及对应资产类型。评估基准日。★评估基准日的具体日期，确定评估基准日的理由和成立条件，揭示确定基准日对评估结果的影响程度。★还应对采用非基准日价格标准作出说明。★评估基准日应根据经济行为的性质由委托方确定，并尽可能与评估目的实现日接近。评估原则。★评估工作过程中遵循的各类原则和本次评估遵循国家及行业规定的公认原则。★所遵循的特殊原则应作适当阐述。(8)评估依据。★经济行为依据、法律法规依据、产权依据和取价依据等★对评估中采用的特殊依据应作相应的披露。(9)评估方法。★评估过程所选择、使用的评估方法和选择评估方法的依据或原因★对某项资产评估采用一种以上评估方法的应说明原因并说明该资产价值确实定方法★对所选择特殊评估方法的，应介绍其原理及适用范围。(10)评估过程。★接受委托过程中确定评估目的、对象及范围，基准日和拟定评估方案的过程★资产清查中指导资产占有方清查、搜集准备资料、检查与验证过程★评估估算中的现场检测与鉴定、评估方法选择、市场调查与分析过程★评估汇总中的结果汇总、评估结论分析、撰写报告与说明、内部复核过程，以及

提交评估报告等过程。(11)评估结论。★使用表述性文字完整地表达评估机构对评估结果发表的结论★对资产、负债、净资产的账面价值、调整后账面价值、评估价值及其增减幅度进行表述★单独列示不纳入评估汇总表的评估结果。

(12)特殊事项说明。★说明在评估过程中已发现可能影响评估结论，但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项★提示评估报告使用者注意特别事项对评估结论的影响，★需要说明的其他事项。(13)评估基准日期后重大事项。★揭示评估基准日后至评估报告提出日期间发生的重要事项★评估基准日的期后事项对评估结论的影响★发生在评估基准日期后不能直接使用评估结论的事项。(14)评估报告法律效力、使用范围和有效期。★评估报告成立的前提条件和假设条件★评估报告依照法律法规的有关规定发

生法律效力和评估结果的有效使用期限。★评估结论仅供委托方依评估目的使用和送交主管部门审查使用，并申明评估报告书的使用权归委托方所有，未经许可不得随意向他人提供或公开。评估报告提出日期。★评估报告书提交委托方的具体日期★评估报告书原则上应在确定的评估基准日后三个月内提出。尾部。★出具评估报告书的机构名称并加盖公章★评估机构法定代表人和至少两名负责评估的注册资产评估师签名盖章。备查文件的根本内容有关经济行为文件；

(2)资产评估立项批准文件；(3)被评估企业前三年会计报表(至少包括企业资产负债表、损益表)；(4)委托方与资产占有方营业执照复印件；

(5)产权证明文件复印件；(6)委托方、资产占有方的承诺函；(7)资产评估人员和评估机构的承诺函；

(8)资产评估机构资格证书复印件；(9)评估机构营业执照复印件；(10)参加本评估工程的人员名单；

(11)资产评估业务约定合同；

(12)重要合同；(13)其他文件。(二)资产评估说明的根本内容资产评估说明描述评估师和评估机构对其评估工程的评估程序、方法、依据、参数选取和计算过程，通过委托方、资产占有方充分揭示对资产评估行为和结果构成重大影响的事项，说明评估操作符合相关法律、行政法规和行业标准要求。资产评估说明也是资产评估报告书的组成局部，在一定程序上决定着评估结果的公允性。资产评估说明应按以下顺序进行撰写和制作：

1.“评估说明封面及目录〞的根本内容评估工程名称评估报告书的编号评估机构名称评估报告书提出日期。2.“关于评估说明使用范围的声明〞的根本内容这局部应声明评估报告仅供资产管理部门、介绍主管部门、资产评估行业协会在审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，除法律、行政法规规定外，材料的全部或局部内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。3.“关于进行资产评估有关事项的说明〞根本内容这局部是由委托方与资产占有方共同撰写并由负责人签字，加盖公章，签署日期。这局部的根本内容应包括以下内容：①委托方与资产占有方概况；②关于评估目的的说明；③关于评估范围的说明；④关于评估基准日的说明；⑤可能影响评估工作的重大事项说明；⑥资产及负债清查情况的说明；⑦列示资产委托方、资产占有方提供的资产评估资料清单。4.“资产清查核实情况说明〞的根本内容①资产清查核实的内容；②实物资产的分布情况及特点；③影响资产清查的事项；④资产清查核实的过程与方法；⑤资产清查结论；⑥资产清查调整说明。5.“评估依据说明〞的根本内容①主要法律法规；②经济行为文件；③重大合同协议及产权证明文件；④采用的取价标准；⑤参考资料及其他。6.“各项资产及负债的评估技术说明〞根本内容①流动资产评估说明；②长期投资评估说明；③机器设备评估说明；④房屋建筑物评估说明；⑤在建工程评估说明；⑥土地使用权评估说明；⑦无形资产及其他资产评估说明；⑧负债评估说明。7.“整体资产评估收益现值法评估验证说明〞根本内容〔收益法评估企业整体价值时〕①收益法的应用简介；②企业的生产经营业绩；③企业的经营优势；④企业的经营方案；⑤企业的各项财务指标；⑥评估依据；⑦企业营业收入、本钱费用和长期投资收益预测⑧折现率的选取和评估值的计算过程；⑨评估结论。8.“评估结论及其分析〞的根本内容①评估结论；②评估结果与调整后账面值比较变动情况及原因；③评估结论成立的条件；④评估结论的瑕疵事项；⑤评估基准日的期后事项说明及对评估结论的影响；⑥评估结论的效力、使用范围与有效期。(三)资产评估明细表的根本内容

1.资产评估明细表根本内容资产评估明细表是反映被评估资产评估前后的资产负债明细情况的表格。①资产及其负债的名称、发生日期、账面价值、评估价值等；②反映资产及其负债特征的工程；③反映评估增减值情况的栏目和备注栏目；④反映被评估资产会计科目名称、资产占有单位、评估基准日、表号、金额单位、页码内容的资产评估明细表表头；⑤写明清查人员、评估人员的表尾。评估明细表应逐级汇总。资产评估明细表一般应按会计科目顺序排列装订。2.资产评估明细表样表包括的几个层次资产评估结果汇总表资产评估结果分类汇总表各项资产清查评估汇总表各项资产清查评估明细表。第二节资产评估报告书的制作〔一〕资产评估报告书的制作步骤整理工作底稿和归集有关资料汇总评估明细表的数字分析和讨论评估的初步数据编写评估报告书〔分组报告＝>整体报告＝>与委托方交换意见＝>修改＝>正式评估报告〕签发与送交资产评估报告书〔注册资产评估师＝>复核人＝>评估机构负责人＝>评估机构公章〕〔二〕资产评估报告书的制作要求文字表达要求：清楚、准确、充分、全面。格式内容要求：《资产评估报告根本内容与格式的暂行规定》复核及反应要求：多级复核，交叉复核；客观公正地对待反应意见.撰写报告书要求：实事求是,切忌出具虚假报告。坚持一致性做法，切忌出现表里不一。内容全面、准确而简练。提交报告书要及时、齐全和保密。资产评估报告书案例

西南合成制药股份有限公司资产置换工程资产评估报告书

四川华衡资产评估有限公司接受西南合成制药股份有限公司委托，依据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正的原则，按照公认的评估方法和必要的评估程序，对重庆西南合成制药有限公司的异植物醇生产线在评估基准日

2006年9月30日所表现的市场价值作出了公允反映。

本次评估目的是确定重庆西南合成制药有限公司的异植物醇生产线于评估基准日的市场价值，为西南合成制药股份有限公司拟与重庆西南合成制药有限公司进行资产置换提供价值参考依据。

本次评估以资产持续经营原则、替代性原则和公开市场原则为前提，采用本钱法对各类资产进行评估。经实施资产评估程序和方法后，重庆西南合成制药有限公司截止于评估基准日2006年9月30日的资产评估结果为4,468.46万元〔大写：肆仟肆佰陆拾捌万肆仟陆佰元整〕，资产评估结果汇总表如下：金额单位：人民币万元调整后账面值评估价值

增减值增值率%资产评估结果汇总表账面价值项

目E=（C-B）ABCD=C-B固定资产：15,965.355,965.35/B

1004,468.46-1,496.89-25.09其中：构筑物215.6615.6620.004.34

27.73设

备35,373.255,373.253,872.02-1,501.23-27.94在建工程4576.44576.44576.440.000.00委估资产合计55,965.355,965.354,468.46-1,496.89-25.09

本资产评估报告书使用有效期为一年，自评估基准日起计算。本报告书于二OO六年十月十六日提交委托方。

以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估工程的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文，由于存在影响评估结论的因素，报告使用者应特别关注资产评估报告书“十一、特别事项说明〞所述内容。资产评估机构：四川华衡资产评估有限公司评估机构负责人：唐光兴注册资产评估师：屈仁斌注册资产评估师：史万强川华衡评报〔2006〕129号

四川华衡资产评估有限公司接受西南合成制药股份有限公司〔以下简称“合成股份〞〕委托，依据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正的原则，按照公认的评估方法和必要的评估程序，对合成股份拟与重庆西南合成制药有限公司〔以下简称“合成有限〞〕进行资产置换的经济行为所涉及的合成有限的异植物醇生产线进行了评估，对委估资产在2006年9月30日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：一、委托方及资产占有方简介本次评估的委托方为合成股份。合成股份于1993年5月18日经重庆市工商行政管理局登记注册，领取渝直注册号50企业法人营业执照，并于1997年6月16日在深圳证券交易所上市，股票代码为000788。合成股份的注册地址：重庆市江北区寸滩水口；注册资本：壹亿玖仟贰佰伍拾万元整；实收资本：壹亿玖仟贰佰伍拾万元整；法定代表人：戴泽宇；公司类型：股份有限公司〔上市公司〕；经营范围：制造、销售〔限本企业自产药品〕原料药及制剂；销售五金、交电、化工产品及原料〔不含化学危险品〕、百货，建筑材料、装饰材料〔不含危险化学品〕，钢材、木材、电器机械及器材、普通机械，制药技术咨询及转让，普通货运，危险品货运〔以上按许可证核定期限从事经营〕。

本次评估的资产占有方为合成有限。合成有限于1986年5月26日经重庆市工商行政管理局登记注册，领取渝直注册号58

1-1-1企业法人营业执照；注册地址：重庆市江北区寸滩水口；注册资本：肆亿贰仟捌佰伍拾柒万元整；实收资本：肆亿贰仟捌佰伍拾柒万元整；法定代表人：戴泽宇；公司类型：有限责任公司；经营范围：生产、销售化工产品及原料〔不含危险化学品〕、销售建筑材料〔不含危险化学品〕、钢材、五金、交电、普通机械、焦碳、铁矿砂、皮革及制品，收购废旧金属，为开发研制医药产品提供技术咨询效劳〔不含国家法律法规需前置许可或审批的工程〕，自有房屋出租，自营和代理各类商品和技术的进出口〔国家限定公司经营或禁止进出口的商品和技术除外〕，销售粮食、金属材料，煤炭批发〔按许可证核定期限从事经营〕。二、评估目的合成股份拟与合成有限进行资产置换，因此需确定合成有限所属异植物醇生产线于评估基准日的市场价值，为本次经济行为提供价值参考依据。三、价值类型和定义本次评估资产价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在

各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，对在评估基准日进行正常公平交易中，某项资产应当进行交易价值的估计数额。四、评估范围和对象本次评估范围为合成有限所属的异植

物醇生产线，具体资产类型及账面价值

为：构筑物账面原值181,832.67元，账面净值156,578.17元；设备账面原值69,506,691.59元，账面净值53,732,503.90元；在建工程账面价值5,764,393.72元。具体评估对象详见合成有限申报的资产清查评估明细表。纳入评估范围的资产与委托评估范围一致。五、评估基准日本工程资产评估基准日是2006年9月30日。评估基准日是评估结论成立的特定时日，本工程评估基准日是由委托方确定的，所选取评估基准日尽量防止了被评估资产基准日后的重大调整事项。本次评估采用之一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。六、评估原则本次资产评估遵循国家及行业规定的公认原则，依据国家有关资产评估的法律法规及标准化要求，严格遵循资产评估独立性、客观性、公正性的工作原则，产权利益主体变动原则，及资产持续经营、替代性、公开市场等操作性原则。参加本次评估的评估人员与委托方、资产占有方之间无任何特殊利害关系，评估人员在评估过程中恪守职业标准。七、评估依据〔一〕行为依据1、评估委托书；2、评估业务约定书。〔二〕法律法规依据1、国务院91号令《国有资产评估管理方法》、原国家国有资产管理局国资办发[1992]36号文《国有资产评估管理方法施行细则》；2、中国资产评估协会制订的《资产评估操作标准意见〔试行〕》；3、财政部财评字[1999]91号《资产评估报告根本内容与格式的暂行规定》；4、中国资产评估协会制订的《资产评估准则——根本准则》；5、中国资产评估协会《企业价值评估指导意见〔试行〕》2005.4；6、《注册评估师关注评估对象法律权属指导意见》；7、财政部《企业会计制度》、《企业会计准则》；〔三〕产权依据1、合成股份及合成有限的营业执照、税务登记证、药品生产许可证、国有资产产权登记证；2、合成股份及合成有限提供的公司章程；3、合成有限提供的重大设备购置合同、发票及付款凭证复印件；4、合成有限提供的其他有关合同、协议等资料。〔四〕采用的取价依据1、合成有限提供的原始会计凭证等有关财务资料；2、国家有关部门发布的统计资料、技术标准资料及价格信息资料；3、中国地质出版社出版的《2006年中国机电产品报价目录》、《全国办公设备及家用电器报价》〔2006.9〕等价格信息刊物；4、中国人民银行自2006年8月19日起施行的贷款利率；5、评估人员收集的其他与评估有关的资料。八、评估方法根据本次评估目的及评估对象的特点，采用本钱法对各评估对象分别评估后进行加和，得到合成有限本次申报评估的资产价值。具体评估方法简述如下：〔一〕构筑物：本次评估采用重置本钱法，其计算公式为：评估价值＝重置价值成新率1、重置价值确实定：根据当地类似构筑物的造价进行调整后作为本次评估的重置价值。2、成新率确实定：由于本次评估的构筑物为绿化工程，故其成新率取100%。〔二〕设备：1、本次评估对正常使用设备及闲置设备采用重置本钱法，其计算公式为：评估价值=重置价值成新率〔1〕重置价值确实定：设备的重置价值由设备购置价格、运杂费、安装调试费、资金本钱和其它必要的税、费等构成。设备购置价格主要根据市场询价、厂家报价以及相关价格资料查询得来的价格确定；无价可询的设备购置价格，采用与评估对象结构性能相类似、生产能力相近的设备的价格变化系数进行相应的调整确定。〔2〕成新率确实定：A、对于价值量较小及一般设备，主要采用使用年限法，其计算公式是：成新率=〔1－t/T〕100%式中：t──已使用年限。以合成有限填写的《清查评估明细表》中相关栏目数为根底，视实际使用状况等因素予以调整；T──预计使用年限，为设备的经济使用年限。根据现场勘察结果，按设备的设计制造质量、技术档次、维护保养水平并结合其行业设备运行特点等因素综合确定；B、对于价值量大及主要生产设备，采用使用年限法和技术观察法两者得到的结果加权平均确定成新率。技术观察法通过对设备的各主要部位进行现场观察，综合考虑设备的使用功能、各部件的实际技术状况、负荷程度、工艺水平、维护保养状况、制造质量等因素进行评分，进而确定设备的成新率。

2、本次评估对已撤除、已淘汰及待报废设备，按其可变现净值确定评估值；对已无实物的设备，评估时按零值处理。〔三〕在建工程：通过了解在建工程的具体内容、开工日期、预计完工日期、工程合同结算方式、实际完工程度和工程量、实际支付款项等，采用重置本钱法进行评估，按评估基准日重新形成该在建工程已经完成的工程量所需发生的全部费用确定重置价值。九、评估过程根据国家有关资产评估的法规，按照我公司与合成股份签订的资产评估业务约定书，我公司业已实施了对合成有限提供的会计记录以及相关资料的核实，按其提交的资产清单进行了必要的实地观察与核对，并取得了相关的局部产权证明文件，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以及我们认为有必要实施的其他资产评估程序。资产评估的详细过程如下：〔一〕接受委托阶段

1、我公司在接受合成股份委托从事本资产评估工程后，确定了有关的资产评估人员并与委托方相关工作人员就本工程的评估目的、评估基准日、评估范围及对象、委托评估主要资产的特点等影响资产评估方案的问题进行了认真的讨论。2、布置资产评估申报明细表，并设计主要资产调查表，对本工程委托方及资产占有方参与资产评估配合人员进行业务指导，填写资产清查评估明细表。3、评估方案的设计制定评估实施方案，确定评估人员，组成资产评估现场工作组。基于本次委托评估资产的特点以及时间上的总体要求，工程负责人将评估人员按资产类别分成构筑物、设备及在建工程两个评估小组，分别负责构筑物、设备及在建工程的评估工作。4、评估方法的选择依据本次评估目的及评估资产的特点，评估人员采用本钱法对各类资产分别评估后进行加和，从而确定合成有限本次委估资产于评估基准日的价值。〔二〕资产清查阶段1、评估对象现实状况的了解根据资产申报明细表，评估人员针对不同资产采用多种核查方式进行核实，包括实施抽查凭证、询问、现场勘察等评估程序，以了解资产的现实状况。2、设备运行状态、构筑物使用状态及在建工程建设情况的调查〔1〕设备运行状态的调查采用重点和一般相结合的原则，通过查阅重点设备的运行记录、大修记录、与设备管理和工程技术人员交流，在专业技术人员的配合下现场观察设备的运行状态等方式进行，在调查的根底上填写《分厂〔车间〕设备装备技术情况调查表》、《重点设备评估调查表》。

〔2〕对构筑物进行了实地勘察、核实，了解其具体内容，并做了现场勘察记录。〔3〕在建工程采用逐项核查的方式了解其建设情况，并作好现场勘察记录。评估人员在此根底上，全面分析已掌握的情况，并作进一步完善，以便对设备、构筑物的历史与现状作更全面的了解，综合评定设备及构筑物的经济性、技术先进性等指标，从而确定成新率。3、评估资料的收集收集和整理评估对象市场交易价格信息、产权证明文件、资产购置合同及发票等。〔三〕评定估算阶段依据评估人员在评估现场勘察的结论、进行的必要市场调查和确定的评估技术思路，测算委估资产的评估值。〔四〕评估汇总、提交报告阶段在完成上述评估工作后，汇总评估结果，并对评估结论进行分析、复核验证，撰写资产评估说明及资产评估报告书，实施内部审核程序后，向委托方提交资产评估报告书。十、评估结论经实施上述资产评估程序和方法后，

合成有限截止于评估基准日2006年9月30日用于本报告所列评估目的的资产评估

结果为4,468.46万元〔大写：肆仟肆佰陆拾捌万肆仟陆佰元整〕，资产评估结果

汇总表如下：资产评估结果汇总表金额单位：人民币万元项

目账面价值A调整后账面值 评估价值 增减值 增值率%E=（C-B）B

C

D=C-B/B

100固定资产：15,965.35

5,965.35

4,468.46

-1,496.89

-25.09其中：构筑物2

15.6615.6620.004.3427.73设

备35,373.255,373.253,872.02-1,501.23-27.94在建工程4576.44576.44576.440.000.00委估资产合计55,965.355,965.354,468.46-1,496.89-25.09评估结论详细情况见资产清查评估明细表。由于存在影响上述评估结论的诸多因素，请报告使用者特别关注本报告书第十一局部“特别事项说明〞之有关内容。十一、特别事项说明本评估报告使用者应对以下特别事项予以充分关注，并注意其对评估结论的影响。1、注册评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属确认或发表意见超出注册评估师执业范围，委托方和资产占有方应当对所提供评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担责任。2、评估人员在现场勘察实物状态时，限于检测手段及局部设备正处在运行中等原因，主要依赖于评估人员的外观检察、资产占有方提供的近期检测资料及向有关操作使用人员询问情况等方式得出设备状况。对设备的闲置、撤除、淘汰、待报废及无实物等情况，主要以资产占有方提供的近期设备盘点资料为准，并结合评估人员的现场勘察情况予以确定。3、对合成有限本次申报评估设备的闲置、撤除、淘汰、待报废及无实物等情况，评估人员已进行了相应的减值处理，但合成有限尚需按现行规