第十一章建设用地-注评习题讲义

第一节建设用地的特性和分类

一、建设用地的特性（一）建设用地的非自然生态利用特性建设用地以土地的非自然生态附着物为主要利用方式。（二）建设用地的区位利用特性在建设用地的选择中，区位占有十分重要的地位。（三）建设用地逆转的相对困难性从农业用地变为建设用地较为容易，而从建设用地重新变为农业用地则较为困难。二、建设用地的环境（一）自然环境条件自然环境条件主要包括地貌、地质、水文和气候等方面。（二）经济环境条件

1.一般要求。由于建设用地性质的不同，会对经济环境条件提出不同的要求，但最基本的经济环境条件应包括：（1）城市规划条件、（2）交通运输条件、（3）基础设施条件

2.工业建设用地要求。从选择厂址的角度来说，工业建设用地应符合下列要求：（1）必须符合工业布局和城市规划的要求。（2）厂址选择应对原料、燃料及辅助材料的来源、产品流向、建设条件、经济、社会、人文、环境保护等各种因素进行深入调查研究，并应对其进行多方案技术经济比较，择优确定。（3）接近资源条件或产品消费市场，水、电、气、能源等协作条件便利，并应有方便、经济的交通运输条件，与厂外铁路、公路、港口相连接。（4）居住区、交通运输、动力公用设施、废料场及环境保护工程等用地同时选择。（5）散发有害物质的工业企业厂址，应位于城镇、相邻工业企业和居住区全年最小频率风向的上风侧，不应位于窝风地段。（6）厂址应具有满足建设工程需要的工程地质条件以及水文条件等自然条件。（7）厂址应有利于同邻近工业企业和依托城镇在生产、交通运输、动力公用、修理、综合利用和生活设施等方面的协作。（8）厂址应位于不受洪水、潮水或内涝威胁的地带。当不可避免时，必须具有可靠的防洪、排涝措施。三、建设用地分类（略）第二节建设用地的取得、转让与丧失一、建设用地的取得《土地管理法》规定，“任何单位或个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，“国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地”。（一）建设用地取得的基本方式

《房地产管理法》规定，获取国有土地使用权的基本方式有两种：一是通过出让方式获取国有土地使用权；二是通过划拨获取国有土地使用权。

1.通过出让方式获取国有土地使用权。可以分成两种具体方式：一是通过招标、拍卖、挂牌出让方式获取国有土地使用权；二是通过协议出让方式获取国有土地使用权。工业（包括仓储用地，但不包括采矿用地）、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让；上述规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。低于最低价时国有土地使用权不得出让。

2.通过划拨方式获取国有土地使用权。在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。（1）划拨用地目录。符合划拨用地目录的建设用地项目，由建设单位提出申请，经有批准权的人民政府批准，可以划拨方式提供土地使用权。（2）划拨用地的使用年限。国家规定，依法以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。（3）划拨用地的变更。国家规定，以划拨方式取得的土地使用权，因企业改制、土地使用权转让或者改变土地用途等不再符合本目录的，应当实行有偿使用。（二）建设用地取得的其他方式

1.通过国有土地租赁获取国有土地使用权。

(1)国有土地租赁与国有土地出让有两点区别：一是所支付的土地使用费不同，国有土地租赁支付的是租金，而国有土地出让支付的是出让金；二是对于国有土地可使用的期限不同，租赁的期限低于出让且相对灵活。（2）国有土地租赁的地位。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。（3）国有土地租赁的适用范围。对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。（4）国有土地租赁的方式。国有土地租赁，可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的，必须采取招标、拍卖方式。（5）国有土地租赁的分类。国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。2.通过国有土地使用者转让获取。转让国有土地使用权是指拥有国有土地使用权的用地者，通过合法方式将土地使用权转移给其他使用者的方式。主要有：买卖、合资、合作建房、交换、作价入股等方式。（三）建设用地使用农村集体所有土地的例外情况建设用地原则上要使用国有土地，但是兴办乡镇企业和村民建设住宅或建设乡（镇）村公共设施和公益事业经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的除外。二、取得建设用地的相关费用和相关工作《土地管理法》规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”。建设用地如通过行政划拨方式取得，则须承担征收土地的补偿费用或对原用地单位或个人的拆迁补偿费用；若通过市场机制取得，则不但承担以上费用，还须向土地所有者支付有偿使用费，即土地出让金。（一）征地补偿费用及征地补偿安置相关工作1.征地补偿费用。建设征收土地费用由以下几部分构成：（1）土地补偿费。（2）青苗补偿费。（3）地上附着物补偿费。（4）安置补助费。（5）新菜地开发建设基金。（6）耕地占用税。（7）土地管理费。（二）拆迁安置工作及补偿费用在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，拆迁人应当对被拆迁人给予补偿、安置。1.拆迁补偿。（1）货币补偿。（2）产权调换。2.搬迁、安置补助费。拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费，对于在规定的搬迁期限届满前搬迁的，拆迁人可以付给提前搬家奖励费；在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。（三）出让金、转让金土地使用权出让金为用地单位向国家支付的土地所有权收益，出让金标准一般参考城市基准地价并结合其他因素制定。基准地价由市土地管理局会同市物价局、市国有资产管理局、市房地产管理局等部门综合平衡后报市级人民政府审定通过，它以城市土地综合定级为基础，用某一地价或地价幅度表示某一类别用地在某一土地级别范围的地价，以此作为土地使用权出让价格的基础。在有偿出让和转让土地时，政府对地价不作统一规定，但坚持相关原则。（四）土地有偿使用费1.新增建设用地土地有偿使用费征收范围。土地利用总体规划确定的城市（含建制镇）建设用地范围内的新增建设用地（含村庄和集镇新增建设用地）；在土地利用总体规划确定的城市（含建制镇）、村庄和集镇建设用地范围外单独选址、依法以出让等有偿使用方式取得的新增建设用地；在水利水电工程建设中，移民迁建用地占用城市（含建制镇）土地利用总体规划确定的经批准超出原建设用地面积的新增建设用地。2.新增建设用地土地有偿使用费征收等别和征收标准。财政部会同国土资源部，结合各地基准地价水平、耕地总量和人均耕地面积、社会经济发展水平等状况，确定了新增建设用地土地有偿使用费征收等别和征收标准。3.新增建设用地土地有偿使用费分成管理方式。新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高后，仍实行中央与地方30%:70%分成体制。三、建设用地的转让及抵押（一）建设用地的转让依法取得的国有土地使用权可以依法转。

1.转让的条件。（1）以出让方式取得国有土地使用权的建设用地的转让条件。①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。（2）以划拨方式取得国有土地使用权的建设用地的转让条件。以划拨方式取得土地使用权的，转让国有土地使用权时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让国有土地使用权报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让国有土地所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

2.转让的其他规定。建设用地转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。建设用地转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。以出让方式取得土地使用权的，转让建设用地后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。以出让方式取得土地使用权的，转让建设用地后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。（二）建设用地的抵押建设用地的使用权可进行抵押，建筑物和其他土地附着物、正在建造的建筑物等也可以进行抵押，但土地的所有权不能抵押。以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。四、建设用地的丧失建设用地的丧失有两种情况：土地的灭失和建设用地被政府收回。由于地震、山崩、泥石流、火灾等自然原因造成土地灭失的情况，建设用地自然丧失，但是这种情况非常罕见。建设用地的丧失主要是被政府收回。（一）正常收回（二）闲置土地的收回闲置土地，是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。

1.闲置土地的认定。具有下列情形之一的，可以认定为闲置土地：

（1）国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；（2）已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足l/3或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的；（3）法律、行政法规规定的其他情形。2.闲置土地处置可选择的方式；（1）延长开发建设时间，但最长不得超过1年；（2）改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设；（3）安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价；（4）政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或者对现有建设用地进行开发建设；

（5）政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者，对原建设项目继续开发建设，并对原土地使用者给予补偿；（6）土地使用者与政府签订土地使用权交还协议等文书，将土地使用权交还给政府。原土地使用者需要使用土地时，政府应当依照土地使用权交还协议等文书的约定供应与其交还土地等价的土地。3.闲置土地的处置。以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。但是，因不可抗力或者政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。第三节建设用地管理的相关规定一、《城乡规划法》对房屋建筑和建设用地的限制规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农田和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容，应当作为城、镇总体规划的强制性内容。（一）对建设项目立项的要求按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。（二）对建设项目申请用地的要求在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，向市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。（三）对基础设施和公共服务设施建设用地的使用规定城乡规划确定的公共服务设施的用地以及其他需要依法保护的用地，禁止擅自改变用途。（四）对建设工程规划许可的规定在城市、镇规划区内进行工程建设的，建设单位应当向政府申请办理建设工程规划许可证。（五）对乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设用地申请的规定在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请。（六）对城市、镇规划区内临时建设用地申请的规定在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。二、《物权法》对建设用地使用权的规定（一）对建设用地使用权的规定建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。（二）对建设用地使用权设立的规定

建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。（三）对建设用地使用权变更的规定建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。——房地一致原则建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还