双冠集团苏州独别湖项目市场研究项目定位及投资分析

执行总结篇执行总结篇商业物业篇写字楼篇酒店篇展馆篇别墅篇酒店式公寓篇投资效益篇规划建议篇123本项目作为独墅湖板块规模最大的房地产项目之一，对整个独墅湖板块功能升级、改造、提升，以及双冠集团的品牌价值起深远的影响；本项目操作难度大，对资金要求高。需要准确的定位和市场预见性、合理的开发节奏以及科学的营销方式。对项目的理解本项目由写字楼、商业、酒店式公寓、酒店、会馆等多种不同的物业形态组成，是一个大型复合型的都市综合体项目；执行总结篇项目理解

本地块位于苏州市未来的发展方向——独墅湖板块，项目形象要求高，业态组合复杂，本着“整合资源，提升价值，创造优势”的原则，为了争取项目获取最大的经济效益并兼顾一定的社会效益，我行制定了如下执行目标：顺应不断变化的市场，寻求合理的项目定位树立精品形象，弘扬双冠品牌取得良好的投资效果执行目标执行总结篇执行目标执行总结篇序号工作内容序号工作内容1苏州宏观经济环境调研12客群特征调研2苏州总体规划调研13重点竞争个案分析3独墅湖板块调研14苏州主要商务区调研4苏州主要商圈调查15重点写字楼调研5两湖板块物业普查16苏州主要产业调研6消费者行为研究17写字楼租户访谈7重点大型商业调研18四、五星级酒店调研8潜在商业项目调研19酒店式公寓调研9个案分析20企业消费访谈10经营者访谈21旅游、会展等市场调研11苏州别墅板块研究22未来竞争性项目调研在项目执行过程中，根据项目地块性质及项目特点，我行主要开展的市场调研包括：市场调研内容项目总体定位独墅湖板块活力源苏州未来生活方式的源动力辐射区域面向金鸡湖CBD服务周围区域辐射全苏州项目功能：打造苏州全新”一站式“的购物天堂搭建服务环金鸡湖CBD的商务平台树立独墅湖板块楼宇建设新标杆构筑苏州商务、休闲的核心高地实力开发商全力打造、丰富多元物业组合、创新购物娱乐生活方式，面向苏州提供的高品质生活、商务、休闲服务为目标的执行总结篇总体定位执行总结篇体现人性化、现代化，集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的“一站式”超区域型ShoppingMall，成为独墅湖板块的“商业航母”。

与独墅湖高档住宅区相匹配的高品质甲级写字楼。以独墅湖未来的前景规划为蓝本，以板块的升值潜力为诉求，是理想的居住/投资两相宜的产品。商业写字楼酒店式公寓分物业定位企业会所依托环金鸡湖CBD、面向苏州市区的高品质住所及提供高档服务的形态上类似别墅的企业会所。立足于金鸡湖CBD，辐射全市的大型偏度假式四星级酒店，是商务办公/会务的交流所，是生活/旅游的栖息地。酒店。展馆突出主题、创意与个性化，集教育文化、休闲娱乐、展示等于一体的现代化展馆。分物业定位执行总结篇环金鸡湖CBD独墅湖高档住宅区周边未来人口50万市场培育将漫长而艰苦本项目将更多的依赖于环独墅湖板块居住氛围以及环金鸡湖板块商务、商业氛围的形成，CBD的形成过程必将漫长而艰苦，此过程也使得本项目的商业、商务物业部分成功需要一定时间。巨大消费市场项目前景商业物业篇执行总结篇商业物业篇写字楼篇酒店篇展馆篇别墅篇酒店式公寓篇投资效益篇规划建议篇分析思路商业经营者调研周边区域调研消费者消费偏好调研辐射商圈确定合理性商家预期体量、业态确定商业定位商圈分析未来商业供应商业市场现状商业趋势预测否是商业物业分析思路商业市场分析苏州市商业市场现状综述

业态格局：以大型百货为主导，超市连锁迅速发展。规划布局：布局较为合理，高、中、低端百货错位竞争与合作的格局已经形成，能为不同层次的顾客提供更多的选择，商圈布点较为均衡。但仍然存在较多的问题，主要商业网点分布在东、南、西、北环线以内。零售业发展潜力巨大：社会消费品零售总额年均增长17.85%。商业市场分析苏州市商业市场现状综述按照2008年苏州市区人口计算，苏州市区的人均商业面积约为0.92平米/人，与商业发达地区水平相比（相对其城市人均收入），苏州市人均商业面积并没有太大差距。未来随着苏州宏观经济的持续看好，以及城市化进程平稳发展，因此，可以预测，苏州未来的商业物业市场总体增长空间有限，局部未被填补的市场空缺有潜力与机会发展。商业市场分析主要商圈分布苏州市主要商圈有观前街商圈、石路步行街商圈、南门商圈、李公堤商圈、左岸商业街商圈、东环路商圈、高新区狮山商圈、金鸡湖商圈、南苏州生活广场。12345678900、本项目地块1、观前街商圈2、石路步行街商圈3、南门商圈4、李公堤商圈5、左岸商业街商圈6、东环路商圈7、高新区狮山商圈8、湖东CBD商圈9、南苏州生活广场商业市场分析主要商圈比较规模比较之商业面积苏州市各主要商圈现有零售商业面积约280万平方米，其中湖东CBD商圈的规模最大，接近70万方，其次为观前街老商圈，也有47万平米。传统商圈新生商圈商业市场分析主要商圈比较苏州市各主要商圈内现有大型商场个数总计为17个，以湖东CBD商圈、石路步行街商圈、观前街商圈大型商场较为集中。规模比较之大型商场数量商业市场分析主要商圈比较苏州市各商圈沿街铺面总计约3425个，观前街单店面积较小，有1200个商铺供应，而左岸商业街、石路步行街以及湖东CBD商圈单个店面超过300平米的次主力店较多，因此总店面数量相对较少。规模比较之街铺数量商业市场分析主要商圈比较老牌商业街观前街商圈租金为各商圈之首，达12-35元/平米*月。石路步行街商圈、高新区狮山商圈、南门商圈通过十来年的发展，此三个商圈租金处于中游水平。湖东CBD商圈、李公堤商圈、左岸商业街商圈属于城市新区，目前人气较差，租金相比也最低。商铺（街铺）租金比较各商圈的业态组合具有明显的差异，业态的分化集中过程已基本完成。商业市场分析主要商圈比较商铺业态组合比较服饰业态分布较多的商圈：观前街商圈、李公堤商圈、石路步行街、狮山商圈、东环路商圈；餐饮业态分布较多的商圈：南门商圈、左岸商业街商圈、东环路商圈、湖东CBD商圈；休闲娱乐业态分布较多的商圈：南门商圈、湖东CBD商圈、左岸商业街商圈。商业市场分析主要商圈比较观前街、李公堤、左岸商业街、湖东CBD商圈表现为综合商圈，本地居民、商旅客、外来人口均占有一定比例；而石路步行街、东环路商圈则主要表现为生活配套商圈，本地居民较多。客源比较之客源构成商业市场分析主要商圈比较李公堤、左岸商业街、湖东CBD商业区的出租车及私家车的比例略高；公交和自行车/电动车仍是苏州市居民购物出行的主要方式。客源比较之出行方式比较商业市场分析主要商圈比较从月购物消费额看，观前街、李公堤、左岸商业街、湖东CBD商圈的消费者消费力较高，显示其对高消费能力居民的吸引力较强。客源比较之每月购物消费比较商业市场分析主要商圈比较观前街商圈湖东CBD商圈李公堤商业街左岸商业街商圈石路商业街商圈南门商圈东环路商圈高新区狮山商圈成熟度高成熟度低档次高档次低商业市场分析主要商圈比较商圈比较小结总体认为：由于苏州市区的扩大化，人口构成及来源的多样化，各商圈距离较远，市民的消费特征习性还是比较明显的。东环路商圈石路步行街高新区狮山商圈南门商圈观前街商圈李公堤商圈左岸商业街商圈湖东CBD商圈特色配套商业市级综合性商业中心区域级配套商圈市级综合性商圈传统市级综合商圈自然环境优势明显自然环境优势明显档次定位最高商业面积较小中中中较大较小中较大大商场45235047商铺数量较少中较少较少较多较少中中底层租金低中中中高中中低低业态组合餐饮/生活为主服饰为主服饰/餐饮为主餐饮/休闲娱乐为主服饰为主服饰为主餐饮/休闲娱乐为主餐饮/休闲娱乐为主个人收入一般一般一般一般较高较高较高高家庭收入一般一般一般一般较高较高较高高出行方式公交、电动车为主出租车、私家车较多消费额较低一般较低一般较高较高略高高商业市场分析现有重点商业项目一览园区邻里中心欧尚超市大润发超市家乐福超市月光码头圆融时代广场现代休闲广场金鸡湖商业广场泰华商城领华数码城东吴国际商城左岸商业街李公堤商业街美罗商城第一百货新苏州百货苏宁电器大洋百货绿宝广场华润南苏州生活广场人民商场商业市场分析现有重点商业项目经营比较在现有32个大型商场，经营状况呈现出三个层次：观前街商圈内的美罗商城、人民商场、泰华商城、石路国际、第一百货、新苏州百货、大洋百货等独领风骚，绿宝百货、东吴国际商城等经营状况一般；而像园区的几个大型商业项目，如久光百货、天虹百货，商业氛围不足，市场培育还需时日。管理经验及品牌对经营状况作用明显，同时大型商业需要统一经营管理。大型商业需有长期经营打算，其人气形成需要大环境的成熟。经营比较小结商业市场分析未来主要竞争性商圈/项目分析李公堤商业街、左岸商业街、湖东CBD商圈与本项目较近，预计将直接与本项目产生竞争。

南门商圈、东环路上正在改造的几个大型超市将对本项目第一辐射圈内居民将产生一定分流。观前街商业、石路步行街商圈、绿宝广场与本项目较远，对本项目影响不会很大，但对本项目的第二、第三辐射圈将有一定影响。12345678900、本项目地块1、观前街商圈2、石路步行街商圈3、南门商圈4、李公堤商圈5、左岸商业街商圈6、东环路商圈7、高新区狮山商圈8、湖东CBD商圈9、南苏州生活广场经营商户需求分析大型商家分析大卖场

苏州大卖场扩张意愿总体较强，所需面积基本在5,000平方米以上，每平方米月租金承受能力一般在50-100元之间或者50元以下。家乐福体育中心店家乐福东环路店好又多人民南路店好又多金十六区店乐购苏州塔园店世纪联华苏州店欧尚工业园区店物美人民路店麦德龙新区店华润万家绿宝店华润万家苏美店大润发东环店大润发何山店沃尔玛东环店华联三香路经营商户需求分析大型商家分析专业卖场

苏州专业卖场扩张意愿总体一般，所需面积基本在3,000平方米以上，每平方米月租金承受能力一般在100-150元之间或者100元以下。

在苏州经营点在苏州新增或搬迁计划所需面积所需层数购买租赁倾向对双湖板块意向租金承受力华东装饰城2家暂无200001-4层租赁看市场100-150苏宁电器8家/4000-60001-2层租赁看市场100以下国美电器6家/60001-2层租赁看市场100-200百安居1家暂无200001-4层租赁看市场100-150红星美凯龙1家暂无500001-4层租赁看市场100-150冠芝霖4家/30001层租赁看市场100-150购物中心辐射商圈分析商圈人文经济环境分析u

人口数量分析

独墅湖板块周边目前总计约有350万平方米住宅，目前项目地块周边核心区域约有50万平方米住宅在建，大部分集中于项目东北方；此外，未来在尹山湖板块将有约250万平方米的住宅。目前独墅湖周边人口在6.5万人左右，且多以农居点及农民拆迁安置户为主，如塘南新村、淞泽家园等。保利地块：30万方中海英奥：35万方星岛仁恒：10.5万方星屿仁恒：10万方湖岸名家：22万方香滨水岸：15万方中房壹湖：11万方购物中心辐射商圈分析商圈人文经济环境分析u

人口构成预测

保利地块：30万方中海英奥：35万方星岛仁恒：10.5万方星屿仁恒：10万方湖岸名家：22万方香滨水岸：15万方中房壹湖：11万方高档住宅区：建筑面积约450万方，预计未来人口15万（按人均30平米计）尹山湖板块：待开发住宅用地商务休闲配套拆迁安置区：约5万人本案本项目位于独墅湖板块的西区，是一个高档住宅区较多的一个版块，而湖东多为拆迁安置小区，消费能力不强。购物中心辐射商圈分析商圈人文经济环境分析根据以上调查数据，预测独墅湖周边及两湖区域人口将有较大幅度的增长，预计中远期两湖周边可达到人口40.6万，独墅湖周边人口达到17.6万。购物中心辐射商圈分析商圈人文经济环境分析u

人口结构分析之年龄结构

在所处的金鸡湖CBD商圈以及独墅湖板块商圈中，年龄结构较为平均。但局部地域的差异仍然明显，如一些以IT产业为主的产业园，多以20-30岁的年轻人居多。购物中心辐射商圈分析商圈人文经济环境分析u

人口结构分析之家庭人口分析总体来说，三口之家最多，其次为两口之家，金鸡湖、独墅湖周边居民显现为单身家庭及两口之家比例稍高。购物中心辐射商圈分析商圈人文经济环境分析u

人口结构分析之家庭收入分析比较发现，金鸡湖、独墅湖居民平均收入较高，因为两湖板块基本为新建小区，因此高收入人群比例较大。购物中心辐射商圈分析商圈人文经济环境分析u

人口结构分析之消费能力分析金鸡湖、独墅湖周边居民消费能力极强，平均消费19800元/年。其中餐饮、娱乐休闲年消费分别在5940元/年，和3366元/年。购物中心辐射商圈分析商圈人文经济环境分析u

人口结构分析之职业构成从职业构成看，金鸡湖、独墅湖周边在外资、合资企业的人群较多；且目前开发区管委会、国税局等政府部门的入驻，也增加了公务员、事业单位的人口比例，总体来看，消费人群消费力较强。购物中心辐射商圈分析商业环境分析u

独墅湖周边之现有设施目前，独墅湖周边区域商业设施总体档次较为一般，大中型商业项目较少，都以小型商业为主，缺乏SHOPPINGMALL、HOPSCA等大型的新型商业形态。华东装饰城南环桥畜禽产品经营区南环桥小商品市场水产品交易市场尹山湖商业广场高尔夫球场、五星酒店购物中心辐射商圈分析商业环境分析u

独墅湖周边之在建设施独墅湖周边在建工程以住宅为主，主要有香滨水岸、星岛仁恒、中海英奥项目等。中房寓上湖香滨水岸星屿仁恒星岛仁恒中海英奥地块湖岸名家购物中心辐射商圈分析商业环境分析u

辐射商圈特征总结

金鸡湖、独墅湖周边属于新兴开发区域，居民收入较高；人口年龄分布较为均匀，收入较高；商业配套较为成熟，由于距离因素，至观前街商圈消费习惯略显减弱。

金鸡湖、独墅湖周边在建工程住宅为主中远期住宅供应量800万方中远期人口40万年龄结构基本较为均匀家庭人口两口之家、单身比例相对其他区域较高家庭收入年收入15万以上人群比例较高消费能力极强职业构成外资、私企员工较多出行方式私家车、出租车比例较高购物偏好观前街商圈、环金鸡湖商圈餐饮偏好住宅周边、李公堤、圆融时代广场等休闲娱乐偏好环金鸡湖商圈购物中心辐射商圈分析辐射商圈范围界定综合考虑各区域人口消费特征，商圈辐射定位如下：u

第一（核心）商圈：独墅湖、金鸡湖周边居民、办公群体和政府机构。u

第二商圈：苏州其他市区，重点为沧浪区、吴中区。u

第三商圈：苏州下属县市及苏州市外来人口、游客。

商业定位建议档次定位建议u

从独墅湖周边居民预期来看，中高档定位有着广泛的受众预期。u

可与目前金鸡湖周边区域的商业配套形成错位竞争。u

未来金鸡湖CBD、独墅湖CLD产生的白领消费层次较高，对档次要求较高。

u

环金鸡湖、独墅湖高档住宅体量将近800万平方米，将增加大量高收入人群。综合认为本项目应定位为中高档。商业定位建议客户群定位建议u按年龄界定

本项目的目标客户群适宜锁定在儿童及20-50岁，而主力应在25-40岁。u按职业界定

初始阶段项目周边的国企员工、国家公务员、追求时尚的学生、个体工商等。

价值攀升阶段金融贸易等写字楼白领，私营企业业主、企业高管、外（合）资企业员工、（外地）商旅客等。

商业定位建议商业物业建议调查发现，大型购物中心为苏州消费者最为偏好。由于东方大道是苏州对外的交通要道，较多的观光旅游客户会经临本项目，因此外地游客也是本项目的重点客群，因此如何打造沿东方大道的城市展示面，以吸引外地来苏客户，就显得尤为重要；

考量半开放型购物中心具有舒适感更强、公共面积较小，维修与养护成本较低等优点。综合认为本项目可建设成吸纳“生活方式”元素的半开放型购物中心。购物中心辐射商圈分析规模定位分析预测系数2009年上半年人均消费支出2009年全年人均消费支出预测保守估计2.1761315987一般估计2.1516368乐观估计2.216749国际经济环境尚未好转，而苏州市一个对外依存度极高的城市，因此做保守估计：2009年苏州市区人均消费支出16000元u

年均消费额预测

购物中心辐射商圈分析规模定位分析商业型消费

上半年所占比重同比增长率预测全年所占比重预测2009年全年总消费支出2009年全年各项消费支出合计衣着8.80%9.80%9.20%16000147212464食品、餐饮39.53%4.30%38.50%6160娱乐休闲12.10%18.80%12.70%2032其他商品3.89%-3.90%3.50%560建材、家电14.80%-14.20%14.00%2240公共型消费通信、交通8.38%56.30%9.20%16323536教育3.72%16.70%4.00%640医疗5.24%1.10%5.20%832其他3.54%3.70%3.70%592我们根据苏州市统计局对今年1-6月，苏州各类消费性支出构成的比重，以及同期的增长率来看，我对未来的比重做了预测，并根据之前对2009年全年的苏州市区居民消费性支出的预测，来计算求得各类消费支出的构成。并得到2009年全年商业（场）型消费支出约为12464元。u

年均消费额预测

购物中心辐射商圈分析规模定位分析

综合描述综合系数基数预测2009年区域商业型消费额吴中区吴中区前身为吴县市，在苏州的南部，是苏州城区南拓的方向，但人们的总体生活水平与苏州市区尚有较大差距，因此综合基数0.85。0.91246411218沧浪区东接新的市中心——园区环金鸡湖CBD，北依老城区——平江区、金闾区，综合系数评定1.11.115767环独墅湖、金鸡湖区域该区域集中了大量的商品房以及高档住宅区，社会精英云集，消费能力极强，环金鸡湖为CBD、独墅湖西为CLD，综合系数评定为2224928u

年均消费额预测

购物中心辐射商圈分析规模定位分析u

辐射率测算之第一商圈划分第一商圈划分依据：车程在15分钟以内一、环独墅湖区域，主要为湖西、湖西南的高档住宅区二、环金鸡湖区域：主要为湖东、湖北区域。区域内竞争项目：1、李公堤商业项目2、左岸商业街商圈3、湖东CBD商圈4、联丰广场住宅建筑面积约450万方人口规划约15万人规划住宅建筑面积约800万方人口规划约26万人规划湖东住宅区左岸商业街商圈李公堤商业湖东CBD商圈拆迁安置区联丰广场湖西、西南南高档住宅区本项目环尹山湖住宅区购物中心辐射商圈分析规模定位分析u

辐射率测算之测算原理

测算原理哈夫模型：哈夫概率模型基本法则依然是引用万有引力原理。它提出了购物场所各种条件对消费者的引力和消费者去购物场所感觉到的各种阻力决定了商圈规模大小的规律。即，与到商场的距离成反比；与商场的吸引力成正比，吸引力包括规模、综合性、知名度、环境、管理、服务等；公式如下：【PIJ】=I地区消费者到J商场购物的概率；【SJ】=J商场的吸引力（商场面积、综合性、环境、服务、知名度等）【TIJ】=I地区到J商场的距离阻力（交通时间、交通系统等）【λ】=以经验为基础估计的变数；【n】=互相竞争的零售商业中心或商店数由此可以推导出以下概率公式I地区消费者光顾J商店概率=

购物中心辐射商圈分析规模定位分析u

第一商圈内各项目吸引力属性权重李公堤左岸商业街湖东CBD商圈联丰广场本项目规模0.30.50.710.50.6综合性0.20.60.810.50.9环境0.210.810.70.9服务0.20.90.810.80.9管理0.10.90.810.71综合得分10.740.7710.620.82本项目指标说明：规模：预估比左岸商圈稍微小一些，但比李公堤及联丰广场略大，因此取0.6；综合性：本项目在综合性上要引进各类主力店及次主力店，在商业业态、业种上多样化经营，但受规模所限，因此取0.9；环境：项目内部水系丰富，亲水性极好，但比之李公堤、湖东CBD商圈略逊，取值0.9；服务：在相关的服务上追求更多的人性化，商业资源最大化管理：聘请专业商业物业管理团队，国际一流团队，因此取值1购物中心辐射商圈分析规模定位分析u

辐射率测算之第一商圈测算相对距离SaSb李公堤33.5左岸商业街4

2.5湖东CBD商圈71

联丰广场62

本项目17湖东住宅区左岸商业街商圈李公堤商业湖东CBD商圈拆迁安置区联丰广场湖西、西南南高档住宅区本项目环尹山湖住宅区湖北住宅区AB本项目指标说明：Sa表示，A区域的居民到某个项目的相对距离，我们假设A区域居民到本项目为1个单位距离，那么我们得到A区域内居民到李公堤、左岸、湖东CBD、联丰广场的相对距离分别为3、4、7、6个单位；同理，我们假设B区域居民到湖东CBD为1个单位距离，那么我们得到B区域内居民到李公堤、左岸、联丰广场、本项目的相对距离分别为3.5、2.5、2、7个单位；购物中心辐射商圈分析规模定位分析u

辐射率测算之第一商圈测算AB

该项目的吸引力A区域居民到该项目的距离该项目的吸引力/A区域居民到该项目的距离（A区域各商场的吸引力/A区域到各商场的距离）之和A区域居民到该项目的可能性李公堤0.743

0.2470.247+0.1925+0.1429+0.1033+0.82=1.505716.4%左岸商业街0.77

4

0.192512.78%湖东CBD商圈1

7

0.1429

9.49%

联丰广场0.62

6

0.10336.86%

本项目0.82

1

0.82

54.46%

该项目的吸引力B区域居民到该项目的距离该项目的吸引力/B区域居民到该项目的距离（A区域各商场的吸引力/A区域到各商场的距离）之和B区域居民到该项目的可能性李公堤0.743.50.2114

0.2114+0.308+1+0.31+0.1171=1.946510.86%左岸商业街0.77

2.50.30815.82%湖东CBD商圈1

1

1

51.37%

联丰广场0.62

2

0.3115.92%

本项目0.82

70.11716.02%

购物中心辐射商圈分析规模定位分析u

辐射率测算之第二商圈划分及概率预测第二商圈划分依据：车程在40分钟以内吴中区的东部沧浪区市区根据第二商圈的特性，估算到达本项目概率，经验值在2——10％之间，为保守起见：吴中区：3％；沧浪区：4％市区：1％第二商圈购物中心辐射商圈分析规模定位分析u

辐射率测算之第三商圈划分及概率预测第三商圈划分依据：车程在120分钟以内来苏州的国内游客下属县市（昆山市、吴江市为主）根据第三商圈的特性，估算到达本项目概率，经验值在0.5—8％之间，为保守起见：来苏游客：5％；下属县市：0.5％地效测算商业定位建议规模定位分析我司选取了苏州市地效几个典型的大型购物中心，即美罗商城、人民商场、泰华商城、石路国际商城进行了加权平均，得出地效为43.74元/平方米/天。

同时，我司估算出苏州市百强企业前四十位的大卖场、百货店、餐饮、专业卖场的地效也为43.75元/平方米/天。综合认为本项目合理地效应为43.75元/平方米/天。得分系数说明：观前街、石路等商圈市场成熟度极高，因此需乘以一定的系数，系数按照租金比率来计算。参照案例建筑面积年营业额(亿元)单位面积日营业额（万）得分系数本地块参考地效相似权重地效（元/平米/天）美罗商城4100019.7131.640.452.6560.243.74人民商场6500021.4590.410.436.1640.3泰华商城5000013.8475.830.537.9150.2石路国际4000014.3998.560.549.280.3业态日地效相似权重地效（元/平米/天）大卖场380.243.75百货店650.35餐饮240.35专业卖场500.1独墅湖周边总体商业需求预测商业定位建议规模定位分析

一级商圈二级商圈三级商圈

独墅湖周边金鸡湖周边吴中区沧浪区市区下属县市游客潜在人口15.0026.0097.1034.00347.00300.0010.00辐射率54.46%6.02%3.00%4.00%1.00%0.50%5.00%平均年消费24928.0024928.0011218.0015767.0012464.009000.005000.00年消费额203636.8339017.3132678.0321443.1243250.0813500.002500.00天消费额557.91106.9089.5358.75118.4936.996.85天消费额小计664.81万266.77万43.84万政府企业公关消费50.00万每天总消费额1025.42万/天地价效应43.75元/平米*天区域商业面积容量23.44万平米考量各层商圈的辐射程度，并参照前文地效分析进行营业收入推算，独墅湖周边商业面积需求可以达到23万平方米左右。本项目商业规模预测

商业定位建议规模定位分析基于我司对独墅湖未来商业的预期，，主要为尹山湖商业广场约3万方，社区商业4-6万方，因此本项目规模预测如下：项目商业容量约为23-3-5=15万平方米，根据地效计算，项目每天营业额预计为652.25万元。

根据以上预测模型，本项目日平均人流约为3.5万。结合对观前街商圈、石路商圈的人流统计，预测本项目平时人流为3万，双休日为4.4万，重大节庆日可达到5.6万。

平时双休日重大节庆平均人流量3万4.4万5.6万3.5万消费者偏好与意向总结商业定位建议业态组合建议类型业态备注类型意向综合性购物中心随着收入的提高，对综合性的需求逐渐减弱，而对休闲娱乐、家庭生活的需求逐步增加购物依次为百货、大卖场、精品专卖店第一商圈高收入者对百货需求略微降低，而增加了精品专卖店、家具、电脑（子）产品店的需求；公务员/白领对电脑（子）产品店需求较为强烈餐饮依次为特色美食街区（广场）、大型餐饮、快餐厅、西餐厅对特色美食街区（广场）的需求较为稳定，第一商圈高收入人群对西餐厅的需求略高休闲依次为酒吧、咖啡、茶室、SPA和洗浴中心除了对洗浴中心和SPA需求略低外，其他各业态需求相差比例不大娱乐依次为电影院、KTV、健身房、运动馆、网吧、电子游艺厅、歌舞厅除了对电影院偏好略高，歌舞厅、网吧、电子游艺厅需求略低外，其他各业态需求相差比例不大。业态组合建议商业定位建议业态组合建议

业态个数单个面积面积小计合计购物百货1450004500078000生活大卖场（超市）11500015000家电大卖场150005000精品专卖店105005000手机、数码、通信大卖场120002000电（脑）子产品店120002000家庭生活艺术馆120002000运动名城店120002000餐饮特色美食广场18000800024300大型餐饮810008000快餐厅75003500西餐厅86004800休闲酒吧10500500016200咖啡吧86004800茶坊46002400洗浴、SPA中心220004000娱乐电影院18000800029000KTV180008000健身中心140004000休闲运动城140004000游戏天地120002000儿童玩具城130003000合计

147500

如下图，除大卖场（33%）、大型餐饮（60%）、普通商户（39%）对购买较感兴趣外，其他商户基本偏好于租赁形式。

ShoppingMall需要形成购物整体氛围。基于上面二因素考虑，建议本物业主要采取租赁形式。商业定位建议租售建议百货如本项目自营百货，建议采用苏州市普遍采取的扣点形式。参照美罗商场、人民商城、石路国际、泰华商城等4个可比案例，通过商圈成熟度、地段、档次等因素修正，建议扣点形式如下：化妆品6%-18%，鞋类8%-15%，服饰10%-16%。商业定位建议租金/价格建议参照案例商品种类扣点修正系数修正后扣点相似权重建议扣点最低最高最低最高商品最低最高美罗商城化妆品8%30%0.65%18%0.2化妆品6%18%鞋类13%26%8%16%服饰20%32%12%19%人民商场化妆品8%28%0.65%17%0.2鞋类8%15%鞋类12%25%7%15%服饰18%25%11%15%石路国际化妆品8%24%0.76%23%0.3服饰10%16%鞋类14%22%10%15%服饰13%24%9%17%泰华商城化妆品8%24%0.76%17%0.3

鞋类10%22%7%15%服饰14%22%10%15%商圈租金比较本项目在独墅湖建设初期商业竞争力与观前街商圈、石路商圈相比应有一定差距，底层商铺租金建议在3-5元/天*平米；随着独墅湖板块的日渐成熟，租金水平应接近于目前湖东CBD商圈、左岸商业街商圈等，建议底层租金在5-6元/天*平米。商业定位建议租金/价格建议专卖店考量经营者的租金承受能力，在保证入主经营者符合本项目中高档定位的要求，并结合苏州目前各大商圈的租金现状，我司认为主力租金宜在3-4元/平方米*天之间。商业定位建议租金/价格建议商业定位建议租金/价格建议通过我们对苏州园区目前主要商业项目售价的考察，建议本项目一层售价可在25000-30000元/平米，二层售价在16000-19000元，三层售价在11000-13000元/平米，四层售价在7000-8000元/平米，五层以上售价在5500-6500元/平米。商业定位建议商业租赁部分租金概算年租金预测在1.5亿元左右较为合理。先期考虑到商圈成熟度及招商因素，租金建议在以上建议的60％左右；即1.5×60%=0.9亿元业态面积租售建议最低租金最高租金最低年租金收益最高年租金收益百货45000扣点平均扣点约13%0.731.05生活大卖场（超市）15000租赁，可考虑出售2.503.500.1368750.191625家电大卖场5000租赁，可考虑出售2.003.000.03650.05475精品专卖店5000租赁3.504.500.0638750.082125手机、数码、通信大卖场2000租赁，可考虑出售3.504.500.025550.03285特色美食广场8000租赁2.503.500.0730.1022大型餐饮8000租赁2.503.500.0730.1022电影院8000租赁2.503.500.0730.1022KTV8000租赁2.003.000.05840.0876休闲运动城4000租赁3.004.000.04380.0584合计108000

1.314亿1.86395亿商业总结总结以大型百货为主导，近15年超市连锁迅速发展。预测商业供需市场近年来将出现供略大于求的状况。金鸡湖周边区域属于新兴开发居住区；独墅湖区域则为处于尚待开发阶段的居住区；此两区域都是本项目重要的辐射客源。综合考虑金鸡湖区域写字楼白领及其他流动人口，预测本项目每天营业额可达652万元，日均人流量约为3.5万人，根据平均地效推算，项目商业容量约为15万平方米。众商家对独墅湖基本持观望态度，如市场前景体现，入主的可能性相当大。消费者需求及商家需求综合表明：只要独墅湖区域商业大环境形成，并且本项目商品丰富度、品味、环境达到预期目标，项目前景是较为乐观的。

市场辐射商圈界定：立足独墅湖周边，扩展金鸡湖区域及苏州市区，辐射全市。档次定位：中高档。价格定位：均价13000-15000之间形态定位：吸纳“生活方式”元素的半开放型购物中心。项目定位：体现人性化、现代化，集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的“一站式”超区域型ShoppingMall，成为苏州新的商业航母。定位商业定位建议附：久光百货商业定位建议附：久光百货商业定位建议附：李公堤商业街商业定位建议附：美罗商城写字楼篇执行总结篇商业物业篇写字楼篇酒店篇展馆篇别墅篇酒店式公寓篇投资效益篇规划建议篇分析思路写字楼分析思路CBD产业研究现有租户访谈租户偏好调研板块研究商务区分析写字楼市场现状已有租户搬迁研判相关产业新增需求研判未来供需预测个案分析写字楼定位写字楼分析发展历程主要集中在中心城区，大多为品质较差的多层建筑出现现代意义的写字楼项目，使该阶段成为苏州写字楼市场的第一轮集中供应期市场供大于求，该阶段主要是消化市场现有写字楼存量，新开发体量很小，市场处于低迷期中小面积低总价投资回报率高的写字楼受市场青睐，但9.27新政后市场冷清，再次陷入困境下半年供应激增，供应重心逐渐从传统区转向非传统区（相城区、平江新城、吴中区）、从园区湖西转向湖东，商业地产市场竞争激烈90年代后期2000-2002年2003-2006年2009年2007-2008年2007年：市场拐点，下半年开始市场开始低迷2008年：整体经济环境刺激，苏州写字楼市场也受到一定影响，延续了整个房地产市场2007年下半年以来的低迷，市场供应剧增而成交量寥寥2009年：苏州的写字楼市场整体土地供应量在48万方左右写字楼分析历史供应73目前苏州的高档商务办公区主要有：古城区板块、高新区板块、湖西板块、湖东板块、相城区板块、吴中区板块。

写字楼分析现有重点商务区分布古城区板块吴中区板块相城区板块高新区板块湖西板块湖东板块整体分布特征：“一心两翼六板块”，即一心——中心城区（古城区）两翼——新区、园区六板块——观前、石路及南门三个商业区，新区狮山路商务区，园区湖西中央商贸区，园区湖东中心商务区写字楼分析主要商务区分析

区域名称：古城区区位：内城河以内的区域现有规模：40多万m2价位：租金1-2.1元/m2·天，平均租金约1.5元/m2·天租户类型：贸易、机械、金融、咨询、房产、服务类等均有涉及代表租户：欧派家具、上海如新中国、厦门赛偶特电子、瑞福德健康保险、南京恒丰银行、美国NUSKIN集团、上海炎武投资管理公司、科大房地产估价咨询有限公司等写字楼状况：基本上是90年代投入使用的楼宇，由于建成时间较长，大部分写字楼外观陈旧，设施落后，体量较小，内部空间无法自由分割，同时物业管理相对滞后石路金座10500元/m2在售楼盘协和大厦1.55元/天·m2吴商会馆1.5元/天·m2在租楼盘华亭大厦1.4元/天·m2

区域名称：高新区

区位：新区金融中心即狮山路、滨河路交叉口附近现有规模：30多万m2

价位：租金1.2-2元/m2·天，平均租金约1.7元/m2·天租户类型：以高新技术企业为主导，辅以贸易、机械及汽车部件制造、及商贸地产咨询类服务业等公司代表租户：苏州爱普生、华芯微电子、松下、苏州科达科技、苏福马股份公司、CSI阿特斯太阳能等写字楼状况：以中高档为主，多为小高层和高层，且外观新颖，设备先进，基本配有中央空调，同时注重物业管理金狮大厦1.6元/天·m2金河国际大厦1.65元/天·m2华福大厦1.5元/天·m2新地中心1.85元/天·m2高新国际商务广场2010年上半年开盘在租楼盘狮山路潜在楼盘金枫国际8000元/m2在售楼盘写字楼分析主要商务区分析高新区写字楼扫描

写字楼分析主要商务区分析

区域名称：湖西板块

区位：金鸡湖西，东环路以东，金鸡湖大道以北，现代大道以南CBD区域现有规模：约40万m2

价位：租金1.3-3元/m2·天，平均约租金1.9元/m2·天租户类型：银行及非银行金融机构、投资咨询/管理培训/房地产/服务机构、总部机构、外资合资及外地公司驻苏办事处代表租户：渣打/汇丰/星展银行、IBK、东吴证券、优特埃国际物流、TCL、苏宏道投资发展公司、THM株式会社中国办事处、大和地产等写字楼状况：以中高档为主，多为小高层和高层，且外观新颖，设备先进，配置高档，同时注重物业管理。因园区写字楼大都先设计后动工，因而少了销售方面的烦恼。在售楼盘星海国际广场2元/天·m2恒宇广场13000元/m2在租楼盘中银惠龙大厦2.3元/天·m2国际大厦3元/天·m2新天翔广场1.8元/天·m2加城大厦1.7元/天·m2苏信大厦1.4元/天·m2环球188开盘时间未定东方之门开盘时间未定潜在楼盘世纪金融大厦2.3元/天·m2开元大厦1.3元/天·m2湖西板块写字楼扫描

写字楼分析主要商务区分析

区域名称：湖东板块

区位：金鸡湖东，星塘路以西的中央商贸区现有规模：40多万m2

价位：租金1.7-2.7元/m2·天，平均租金约2元/m2·天租户类型：银行及非银行金融机构、投资咨询类/管理培训类/房地产类/各类服务机构、总部机构、外资合资及外地公司驻苏办事处代表租户：民生银行、CSSD、高名国际、美的空调、尼古拉艾蒂安贸易公司、招行小企业信贷中心、欧讯无线科技、四川华西集团、法国达飞轮船（中国）船务公司苏州代表处、九龙仓写字楼状况：近期发展起来，档次较高，楼层均较高，且外观设计新颖，设备先进，配置高档，同时注重物业管理。因园区写字楼大都先设计后动工，因而少了销售方面的烦恼。在售楼盘星虹国际9500元/m2时代天阶12500元/m2沸腾CBD10000元/m2置业商务大厦2.7元/天·m2建屋大厦1.8元/天·m2商旅大厦1.7元/天·m2在租楼盘潜在楼盘九龙仓项目开盘时间未定圆融星座开盘时间未定写字楼分析主要商务区分析

区域名称：吴中区

区位：东吴路沿线的吴中区中心城区现有规模：约30万m2

价位：销售价格7000-8000元/m2左右；租金0.8-1.3元/m2·天，平均租金约1元/m2·天写字楼状况：目前市场上的写字楼较中低端。今年始至2010年上半年，以区域主干道东吴路为主轴，周边将陆续有写字楼项目上市，并多以甲级、5A等高标准规划。然而目前该区域以民营企业、旅游及相关服务业为主，但这些产业及其上下游产业对于未来供应的甲级5A写字楼需求有限，同时该区商务氛围不成熟，对于金融服务等机构的吸引力稍显不足在售楼盘印象197900元/m2新苏国际广场预计9月开盘国际科技大厦预计9月开盘壹号广场09年5月开工潜在楼盘在租楼盘东吴大厦1.3元/天·m2苏美中心1元/天·m2凯悦大厦0.9元/天·m2宝华大厦0.85元/天·m2汇盛花园0.62元/天·m2写字楼分析主要商务区分析

区域名称：相城区

区位：苏州城北相城区现有规模：30多万m2

价位：板块销售均价7000元/m2左右，租金1.1-1.4元/m2·天，平均租金1.2元/m2·天写字楼状况：随着城市北扩，相城区开始受到各界的关注，同时随着人民路、广济路等主干线的北沿，打破了古城区与相城区的交通限制。作为目前写字楼市场价值洼地的相城区，未来写字楼供应量来势凶猛，市场发展逐步加温之中。在售楼盘在租楼盘长江·企业领邸万达广场6700元/m2南亚大厦1.4元/天·m2开元银座1.2元/天·m2凯翔国际1.1元/天·m2创世纪大厦1.25元/天·m2潜在楼盘石路金座的出现，打破了古城区缺乏较高端写字楼的沉寂，对于目前写字楼市场，吴中区和相城区属于写字楼市场价值洼地古城区湖东板块湖西板块吴中区相城区写字楼分析价格分析价格洼地写字楼分析租金分析古城区相城区吴中区高新区湖东板块湖东板块峰谷，价值潜力区当前日租金均值随着双湖规划的落实成熟，双湖板块将是未来价格的峰顶写字楼分析租金分析本案所在板块本案所在地块属于吴中区，位于吴中区、湖西/湖东板块交界处，对其他板块的配套可以部分兼享，然目前周边配套尚不成熟，租金上升空间相对较大注：受金融危机影响，日租金值较去年同期均下降在售写字楼主力户型面积以红框①所在区间为主，即100-200m2；次供应区间为红框②③所在，即75-100m2和200-300m2。从事物成长发展规律方面考虑，写字楼户型面积宜稍大些，以100-300m2为宜，适量提供75-100m2小户型。古城区湖东板块湖西板块吴中区相城区写字楼分析户型面积分析②①③古城区湖东板块湖西板块高新区在租写字楼主力户型面积以红框①所在区间为主，即100-200m2；次供应区间为红框②所在，即200-300m2。②①写字楼分析户型面积分析

入驻率范围中低档项目入驻率中高档项目入驻率古城区平江区25-85%30-75%70-85%沧浪区70-95%65-95%90-95%金阊区10-90%10-70%60-90%新区75-95%85-95%70-75%园区70-95%70-95%65-90%写字楼总体入驻率在70%以上，存在巨大的市场空间；市场上中高档写字楼入驻率明显高于低档写字楼，且需求呈明显上升趋势。市调过程发现，受金融危机影响，园区部分写字楼的入驻率较先前下降较明显；目前新区、园区的整体入驻率在75-85%之间，古城区入驻率在65-75%之间，存在较大差距。写字楼分析入驻率分析日租金1.5-1.9元/m2是个临界区域，当日租金在该区间内，古城区中高档项目和园区、高新区中低档项目的入驻率保持一致，此时性价比最高，选择的客户最多。而当日租升高（项目配置、整体档次相应提升），园区和新区的入驻率反而均出现下降，此时对于客户来说，租金相对较高。日租金在1.5-1.9元/m2写字楼分析入驻率与租金对比分析近年苏州房地产行业发展迅速，同时大量外资银行及外地实力型房地产开发商进驻苏州，导致苏州高档写字楼需求旺盛，这几项合计比例已经超过苏州传统的生产制造业比例。另外，苏州第三产业处于发展成熟阶段，现代服务业对写字楼的需求仍较大。写字楼分析租户构成比例分析租户偏好特征：对比各区域租户，显见其共同点是：相对更偏好交通条件和周边配套，而湖东和湖西新兴板块显然优于另外两个区域。然而随着政府规划城市重心东移，城市北扩、南移等规划的实施，若干年后相城区和吴中区将逐渐具备这种优势。写字楼分析租户偏好分析写字楼分析投资回报率分析古城区写字楼项目可比实例得分计算表序号项目权重石路金座协和大厦华亭大厦吴商会馆1地段0.150.950.1430.90.1350.90.1350.950.1432配套0.10.950.0950.90.090.90.090.950.0953物业管理0.10.90.090.80.080.80.080.80.084建筑质量0.050.70.0350.60.030.60.030.60.035交通0.10.80.080.80.080.80.080.80.086楼盘规模0.10.650.0650.650.0650.650.0650.650.0657外观0.050.70.0350.650.0330.650.0330.650.0338室内装修0.050.60.030.550.0280.550.0280.550.0289层高0.10.650.0650.60.060.60.060.60.0610标准层面积0.050.70.0350.650.0330.650.0330.650.03311户型设计0.10.70.070.60.060.60.060.60.0612停车位数量0.050.550.0280.550.0280.550.0280.550.028合计8.850.778.250.72

8.250.72

8.350.73关于可比实例：据市场比较法，选取同地段相同类别项目，然后对其地段、配套、物业管理等12个项目进行类比估分。为提高估分精确度，最后以加权得分值进入下一轮计算因同地域项目的性价比（价格）与其可比实例得分同步增长即：甲项目售价÷乙项目售价=甲的可比实例得分÷乙的可比实例得分，在已知一个项目售价的情况下，可以得到对比项目的售价，进而推得相应的投资回报率如：已知石路金座售价12000元/m2，

石路金座和协和大厦的可比实例得分分别为：0.77和0.72，

则由上述公式得：协和大厦销售均价约为11221元/m2。另据协和大厦日租金约1.55，计算可得其投资回报率在5%左右。其他区/板块的各个项目同理计算。经计算，古城区的写字楼的投资回报率在4.5-5%左右，见下表

石路金座协和大厦华亭大厦吴商会馆租金/1.551.41.5可比实例得分0.770.720.720.73售价12000112211122111377投资回报率/5.0%4.5%4.7%写字楼分析投资回报率分析已知古城区写字楼的投资回报率在4.5-5%左右高新区写字楼项目可比实例得分计算表序号项目权重金枫国际金狮大厦新地中心华福大厦金河国际大厦1地段0.150.650.0980.70.1050.70.1050.70.1050.70.1052配套0.10.70.070.80.080.850.0850.750.0750.80.083物业管理0.10.70.070.80.080.850.0850.750.0750.80.084建筑质量0.050.60.030.650.0330.650.0330.60.030.650.0335交通0.10.650.0650.750.0750.750.0750.750.0750.750.0756楼盘规模0.10.60.060.70.070.750.0750.60.060.70.077外观0.050.60.030.70.0350.650.0330.60.030.70.0358室内装修0.050.550.0280.650.0330.650.0330.550.0280.70.0359层高0.10.550.0550.60.060.60.060.550.0550.60.0610标准层面积0.050.60.030.70.0350.650.0330.60.030.650.03311户型设计0.10.60.060.650.0650.650.0650.650.0650.650.06512停车位数量0.050.550.0280.650.0330.60.030.550.0280.60.03合计7.40.628.40.708.40.717.70.668.30.70写字楼分析投资回报率分析

金枫国际金狮大厦新地中心华福大厦金河国际大厦租金/1.61.851.51.65可比实例得分0.620.700.710.660.70售价80009028912484188996投资回报率/6.4%7%6.4%6.6%高新区写字楼的投资回报率在6.4-7%左右项目权重恒宇广场开元大厦新天翔广场星海国际中银惠龙大厦国际大厦世纪金融大厦加城大厦苏信大厦地段0.150.90.140.80.120.90.1350.850.1280.90.1350.90.1350.90.1350.750.1130.750.113配套0.10.850.090.80.080.850.0850.850.0850.850.0850.850.0850.850.0850.80.080.80.08物业管理0.10.850.090.80.080.850.0850.80.080.850.0850.90.090.90.090.80.080.80.08建筑质量0.050.70.040.70.040.70.0350.70.0350.70.0350.70.0350.70.0350.70.0350.70.035交通0.10.90.090.90.090.90.090.90.090.90.090.90.090.90.090.90.090.90.09楼盘规模0.10.80.080.80.080.80.080.850.0850.850.0850.850.0850.850.0850.80.080.80.08外观0.050.850.040.80.040.850.0430.850.0430.90.0450.90.0450.90.0450.80.040.80.04室内装修0.050.750.040.750.040.750.0380.750.0380.80.040.80.040.750.0380.750.0380.750.038层高0.10.850.090.850.090.850.0850.850.0850.850.0850.90.090.850.0850.850.0850.850.085标准层面积0.050.850.040.80.040.850.0430.80.040.80.040.850.0430.80.040.80.040.80.04户型设计0.10.850.090.850.090.850.0850.850.0850.850.0850.90.090.850.0850.850.0850.850.085停车位数量0.050.80.040.750.040.80.040.750.0380.80.040.80.040.750.0380.750.0380.750.038合计100.89.60.89.950.849.80.83100.8510.30.87100.859.550.89.550.8湖西板块写字楼项目可比实例得分计算表写字楼分析投资回报率分析

恒宇广场开元大厦新天翔广场星海国际中银惠龙大厦国际大厦世纪金融大厦加城大厦苏信大厦租金/1.31.822.332.31.71.4可比实例得分0.840.810.840.830.850.870.850.800.80售价130001249913000128071311613386131161238312383投资回报率/4%5%5.6%6.3%8%6.3%4.9%4.1%湖西板块写字楼的投资回报率区间范围较大，在4-8%左右，其中处于板块边缘区域的项目投资回报率相对较小，在4%左右，投资回报率最高的为国际大厦写字楼分析投资回报率分析湖东板块写字楼项目可比实例得分计算表序号项目权重沸腾CBD时代天阶商旅大厦建屋大厦置业商务大厦1地段0.150.80.120.90.1350.850.1280.90.1350.90.1352配套0.10.80.080.90.090.850.0850.850.0850.850.0853物业管理0.10.80.080.850.0850.850.0850.90.090.90.094建筑质量0.050.70.0350.70.0350.70.0350.70.0350.70.0355交通0.10.850.0850.850.0850.850.0850.850.0850.850.0856楼盘规模0.10.750.0750.850.0850.750.0750.850.0850.850.0857外观0.050.80.040.850.0430.80.040.850.0430.850.0438室内装修0.050.650.0330.70.0350.650.0330.70.0350.70.0359层高0.10.80.080.850.0850.850.0850.90.090.90.0910标准层面积0.050.750.0380.80.040.80.040.90.0450.90.04511户型设计0.10.80.080.850.0850.80.080.850.0850.850.08512停车位数量0.050.750.0380.80.040.750.0380.80.040.80.04合计9.250.789.900.849.500.81100.85100.85写字楼分析投资回报率分析8.1%5.4%5.4%/投资回报率11984119841135111000售价0.850.850.810.78可比实例得分2.71.81.7/租金置业商务大厦建屋大厦商旅大厦沸腾CBD

7.7%5.1%5.1%/投资回报率12648126481198112500售价0.850.850.810.84可比实例得分2.71.81.7/租金置业商务大厦建屋大厦商旅大厦时代天阶

湖东板块写字楼的投资回报率区间范围较大，在5-8%左右，个别高端楼盘投资回报率相对较高，如置业商务大厦，达到8%左右按沸腾CBD计算：按时代天阶计算：写字楼分析投资回报率分析吴中区写字楼项目可比实例得分计算表序号项目权重印象19东吴大厦苏美中心宝华大厦凯悦大厦1地段0.150.750.1130.80.120.750.1130.750.1130.750.1132配套0.10.750.0750.650.0650.650.0650.650.0650.650.0653物业管理0.10.850.0850.750.0750.750.0750.750.0750.750.0754建筑质量0.050.650.0330.60.030.60.030.60.030.60.035交通0.10.80.080.80.080.750.0750.750.0750.750.0756楼盘规模0.10.60.060.550.0550.550.0550.550.0550.550.0557外观0.050.650.0330.60.030.60.030.60.030.60.038室内装修0.050.650.0330.60.030.60.030.60.030.60.039层高0.10.650.0650.60.060.60.060.60.060.60.0610标准层面积0.050.70.0350.70.0350.70.0350.650.0330.650.03311户型设计0.10.70.070.650.0650.650.0650.650.0650.650.06512停车位数量0.050.60.030.50.0250.50.0250.50.0250.50.025合计8.350.717.800.677.700.667.70.667.70.66写字楼分析投资回报率分析

印象19东吴大厦苏美中心宝华大厦凯悦大厦租金/1.310.850.9可比实例得分0.710.670.660.660.66售价79007455731672887288投资回报率/6.3%5%4.2%4.4%吴中区写字楼的投资回报率在4.2-6.3%之间相城区写字楼项目可比实例得分计算表序号项目权重万达广场南亚大厦开元银座创世纪大厦凯翔国际1地段0.150.850.1280.80.120.80.120.80.120.80.122配套0.10.70.070.650.0650.650.0650.750.0750.70.073物业管理0.10.750.0750.750.0750.750.0750.70.070.550.0554建筑质量0.050.60.030.60.030.60.030.60.030.60.035交通0.10.850.0850.80.080.80.080.80.080.80.086楼盘规模0.10.70.070.650.0650