浅谈我国房地产融资的现状及对策

浅谈我国房地产融资的现状及对策

近年来，受国内宏观政策的影响，小型房地产公司的资金风险更加明显。无锡市中小型房地产企业也受到了宏观调控的严重影响,特别是自2009年以来,中央政府相继出台了一系列以打击囤地、收紧信贷、提高利率以及限购为核心内容的宏观调控“组合拳”,随着时间的推移,调控效果日渐明显。2011年下半年火爆的房地产市场逐渐降温,房地产市场传统的“金九银十”已辉煌不再而演变成了“铜九铁十”,山雨欲来风满楼,楼市“拐点”将至的呼声越来越高。面对市场疲软、销售量骤降,无锡市中小型房地产企业面临着严重的回款危机和融资困局,在宏观调控的背景下研究无锡市中小型房地产企业的融资问题,具有重要的现实意义。一、调控措施的核心为:“先抑后扬”调控期2010-11年2000年标志着房地产零售时代的到来,从2000-2003年,国务院要求在“加强房地产贷款监管”的同时,对符合条件的房地产开发企业和房地产项目,要继续加大信贷支持力度,这个时期的房地产调控集中在土地规范方面;2004-2007年,土地拍卖和加息两种调控工具的使用却伴随着新一轮房价的大涨。房地产开发热潮从北京、上海等一线城市转向内陆城市,房地产企业的全国化扩张发展迅猛,外资和上市开始成为开发商重要的融资通道。政府先后出台了“新国八条”、“国六条”引导和调控房地产市场,控制房价过快上涨,这一时期国家宏观调控密度加大,调控目的意在收缩房地产过度发展势头,但收效甚微,房价一路攀高;2008-2009年,受全球金融风暴影响,房地产市场出现低迷,并对经济增长产生了一定影响。因此,各级地方政府陆续推出了包括减免税收、购房补贴等多条“救市”措施,中央政府明确宣布对宏观经济政策进行重大调整,实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策,更加明确了房地产市场扩张型宏观调控的政策方向,本轮调控从“严控”到“救市”思路的根本转变,有效刺激了房地产市场的复苏,可称之为“先抑后扬”调控期;紧随其后的两年(2010-2011年),伴随着房价的飞速上涨,出台了“国八条”政策。“国八条”明确了政策落实过程中的问责制,并在此基础上实施了“限购”措施。另外,由于我国土地制度的特殊性,使得土地成为国家宏观调控房地产市场的一把利剑。2010年以来短短几个月,国务院各部委便连续出台多项土地方面的文件和通知。2010年4月17日,国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,通知要求遏制房价过快上涨,实行更为严格的差别化住房信贷政策。通知中提出十条举措,被业内称为房地产“新国十条”。紧接着4月19日,住建部又发出要严查和打击开发商捂盘惜售等加强房地产市场监管的通知。新一轮的宏观调控主旨在于控制新增土地供应量,打击土地囤积行为,规范土地市场的秩序,进一步紧缩“地根”。再加上禁止土地协议出让,完全实行招标、拍卖和挂牌方式,这些因素综合起来使得企业在未来获取土地的成本和难度加大。二、企业规模小,抗风险能力弱近年来,随着长三角一体化的不断推进,无锡地区经济和社会事业继续高速发展,2011年,全市实现地区生产总值6900亿元,按常住人口计算,人均生产总值已经超过10万元。独特的地理位置、持续领先的经济发展水平、日益健全的城市基础设施以及良好的城市形象,为无锡市房地产业的发展提供了历史性机遇。根据无锡市统计局资料,从2006年到2010年,无锡市分别完成房地产开发投资276.80亿元、378.12亿元、449.72亿元、463.37亿元、612.67亿元,年均增长22.44%。2011年由于受宏观调控影响,房地产开发投资增幅明显回落。根据无锡市房地产从业信息发布平台的最新数据,2011年,全市共有各类房地产企业近千家,在房地产市场竞争最为激烈的无锡市区,有开发企业405家,累计开发商品房项目1498个。在全部无锡市房地产开发企业中,华亨置业、华夏、金马等少数开发商具备一级开发资质,其余从业主体多数是具备二级或三级资质等级的中小企业。中小型房地产企业的融资形势十分严峻,根据无锡市房地产企业的调查,中小型房地产企业的贷款总额占债务总额20%以下的占34%,贷款总额占债务总额在20%-40%的占28%,贷款总额占债务总额在40%-60%的占24%,贷款总额占债务总额在80%以上的占14%,即中小型房地产企业贷款总额占债务总额在20%以上的所占比例高达66%。这些数据表明目前中小型房地产企业融资渠道单一,其融资渠道主要是通过银行贷款。随着房地产调控的持续深入,我国房地产企业的资金链日趋紧张,新一轮并购在所难免。根据中原地产研究中心的研究报告,2011年四季度以来,国内房地产企业股权出让、企业并购现象迅速增加,房地产行业的集中度继续提升。因此,无锡市部分资金规模小、抗风险能力弱的中小型房地产企业将被其他企业兼并或者被迫退出市场,行业整合在所难免。无锡市房地产企业的融资结构比较单一,高度依赖银行,在宏观调控特别是信贷收缩的背景下,融资凸显出以下问题:(一)房地产开发贷款根据央行报告统计,房地产的信贷资金整体上趋于收紧。2010年以来,累计上调银行存款准备金率10余次,各银行的存款准备金率曾高达或超过19%,创下历史最高纪录,根据推算,供给冻结资金3.5万亿元。从2009到2011年,无锡市房地产开发贷款余额分别是376.51亿、378.56亿元、454.67亿元,同比增长分别是32.57%、0.54%、20.11%,而在2011年新增开发贷款中,有近1/3属于新增保障房开发贷款,扣除这部分保障房贷款后,2011年无锡市房地产开发贷款实际增幅有限。房地产开发贷款期限一般不超过3年,2012年上半年起,无锡市2009年起息的巨量开发贷款将陆续到期,根据银监会的规定,该批贷款到期后一律不再给予展期。在此背景下,无锡中小型房地产企业的资金压力不言而喻。(二)贷款成本分析2010年10月以来,中央银行多次上调金融机构人民币存贷款基准利率,3年期贷款利率达到6.90%,累计提升1.14个百分点,以2010年末无锡市房地产开发贷款余额378.56亿元计算,5次加息后全部无锡房地产企业每年合计增加财务费用4.32亿元,无锡中小型房地产企业的贷款成本也随之提高。在商业银行贷款利率提高的同时,无锡中小型房地产企业的其他融资方式成本也“水涨船高”。根据江苏省金融办调研结果,2011年年末,江苏省内民间借贷的加权平均利率已达20%以上,融资成本的上升大大提高了无锡市中小型房地产企业的财务风险。众所周知,房地产企业具有自有资金比例低、资产负债率高的特点,当某个开发项目的融资成本上升时,经过财务杠杆的放大作用,项目的自有资金利润率就会成倍下降,房地产企业将不得不面临利润锐减甚至亏损的风险。(三)个别房地产企业市场无形资产近3年来,中央政府出台了严厉的差别化信贷政策,在二套房(含以上)贷款首付款比例和贷款利率上作出了严格的规定,政策严厉程度随着调控深入而不断提高。差别化信贷、限购等打击楼市投机的调控政策实施后,无锡房地产市场贷款购房者的融资成本增加,各类购房者的观望情绪浓厚,市场成交量大幅下降。2011年,无锡市个人住房商业贷款累计发放169.73亿元,同比减少40.3%;市区公积金贷款发放同比也明显下降,无锡市区商品房销售金额409.46亿元,同比减少31.62%。销售的低迷大大降低了资金回笼速度,进一步加剧了资金链的紧张程度。(四)房地产企业上市危机房企上市条件比较严格,2010年来,证监会暂停房地产或与房地产相关的上市公司通过股市进行再融资,以抑制房价泡沫,至少有30家企业放弃了上市。直接上市受挫,使得房地产企业采用迂回方式通过“买壳”或“借壳”上市,或直接海外上市。而早在2007年末,中国证券监督管理委员会就开始限制房地产企业首次公开发行股票以及其他再融资方式,只放行优质的房企以借壳的方式上市。所以,上市融资对大多数房地产企业来说,短期内还是比较困难的。三、根据宏观控制政策，无锡中小型房地产公司融资困境的原因(一)银行贷款支持中小型房地产企业发展与其他城市的融资情况相类似,银行信贷资金是无锡市中小型房地产企业开发资金主要来源,银行信贷政策的微调,都会对中小型房地产企业造成极大地财务影响。而无锡市在房地产金融市场方面并没有形成统一的体系,缺乏协调性,直接影响了中小型房地产企业融资渠道的开拓,其他的融资方式,例如证券化融资、信托融资等一直以来都受到严格的限制,中小型房地产企业难以涉足,使得中小型房地产企业过度依赖于银行贷款,随着信贷资源的不断收紧,它们面临着大量的融资风险。无锡市中小型房地产企业融资渠道变得越来越狭窄,主要方式就剩下了三种:建筑企业垫款、销售回款和银行贷款。由于我国现在资本市场的运行条件和政策限制,中小企业根本不可能进入资本市场进行正规的直接融资活动,因为目前我国的资本市场没有完全对中小企业开放。在银行贷款方面,目前银行主要按三种方式发放信贷资源:房地产开放项目贷款、房地产抵押贷款和开发流动资金贷款。这三种贷款方式的期限结构较短,难以适应中小型房地产企业开发周期的要求。随着宏观经济环境的逆转和宏观调控的加强,房地产开发的门槛有了大幅度提高,贷款难度也随之增加,由于中小型房地产企业一直以来都普遍存在竞争实力不强、资金不足、信誉不好等问题,使得这些企业在办理贷款时难度重重,导致中小型房地产企业的融资雪上加霜。(二)房地产金融市场就目前情况来看,国内尚未形成多层次的房地产金融体系,房地产金融市场的产品十分单一,主要是以债权类产品为主,股权融资的比重较小,整体上来说融资格局单一。相比繁荣的房地产金融市场,股权融资和债权融资不仅仅广泛存在,市场中还有发达的证券二级市场。另外,我国的房地产投资机构、抵押机构、保障机构和担保机构发展严重滞后,难以形成多元化和规模化的房地产金融产品体系。(三)资金管理不健全大部分中小型房地产企业资金不足、规模较小,在管理上存在着较多的漏洞,整体竞争力水平比较低,信用等级也多在3B类徘徊。中小型房地产企业的财务管理制度不健全,在资金的管理方面存在着较多漏洞,容易出现抽逃资金和无法偿债的情况,严重影响了企业的信用等级,导致中小型房地产企业贷款难。另外,中小型房地产企业的内部管理制度不健全,企业的信息透明度较低,企业与银行、投资者之间存在着严重的信息不对称问题,外界难以获悉企业的最新经营动向和状况,在对中小型企业融资时往往采取非常谨慎的态度。(四)成本管理和盈利模式不健全中小型房地产企业多数处在完全竞争市场当中,在项目的运作过程中存在着务实、灵活的特点,但在企业内部的管理上却比较粗放,没有形成完整的规章制度和管理体系,工程和现场管理耗费了管理层较多的精力,在内部成本控制方面常常无法达到管理目标,在物业管理和售后服务等方面缺乏整体筹划,业务和人事部门的短期行为倾向严重,缺乏对员工有效的激励和管理,这些在管理上的漏洞严重影响了中小型房地产企业,对企业应对经济形势变化的能力和可持续发展都带来了致命的打击。在盈利模式方面,由于获取土地的门槛日益增高,获取土地的难度日益增大,成本也在直线上升,这成为对中小型房地产企业的新挑战。以前那种拿到土地就赚钱的模式已难以为继,必须要对项目和产品进行充分研发,在建设方面多下功夫,才有可能获得利润。盈利模式的改变和优化是中小型房地产企业面临宏观经济形势下应当着重思考的一个问题。四、开拓新的融资渠道,提高生存能力对于绝大多数的中小型房地产企业来说,在现有的以银行信贷为主的融资手段受到一定制约的情况下,应积极开拓新的融资渠道,提高生存能力。(一)解决企业面临间接融资渠道不畅和压力弱化等问题房地产投资基金具有收益较高、风险分散和筹资快速的特点,是国外普遍使用的房地产融资方式。建立房地产投资基金,不仅能够为中小型房地产企业的融资开辟一个新的渠道,而且能够为广大民间资本进入房地产投资领域创造有利条件,使投资者不仅仅能够从房地产投资基金中获取较为稳定的投资收益,还能够在一定程度上规避货币风险。房地产投资基金在国外发展非常迅速,有些还能够像股票一样直接进入市场进行交易。除了房地产投资基金之外,推进住房抵押贷款证券化,建立住房贷款担保机构,将风险扼杀在源头上,将银行独自承担的风险转嫁给大量证券持有者。从现实的情况来看,中小型房地产企业难以期待我国金融市场和国家政策方面的遗留问题在短期内得以解决,只能够通过积极寻求新的融资渠道来解决企业所面临的资金不足问题。当务之急就是摆脱目前的间接融资渠道,大力开展直接融资。主要的途径包括:一是民间借贷融资,随着温州民间借贷业务的放开,无锡也可以借鉴温州模式,进一步鼓励和刺激民间投资。目前居民储蓄的存款超过12万亿元,在流通中的现金就超过2万亿,这意味着很多资金都无法寻求到良好的投资产品和渠道,这为我们发展民间借贷提供了很好的条件。二是股权出让融资。企业在一定的条件下可以出让企业股权来筹集资金,这种方式在一定程度上可以提高企业的内部管理水平,但是也有可能分散企业的控制权,使得控制权和收益权发生分离,企业应该考虑自身状况谨慎选择。三是扩股增资方式,这种方式与股权出让有很多类似的地方,可以通过增加股东股份的方式扩大自有资本,增强实力。四是金融资源整合,即借助投资管理公司的优势建立一个融资平台,并通过收购或者信托等方式将一些闲散资金集中起来,形成一个巨大的资金池,在项目进入成熟期之前为开发商提供资金支持,这种方式可以在不增加公司负债的前提下优化公司结构,有利于中小型房地产企业的发展。最后是买壳上市,壳资源的缺乏,是中小型房地产企业上市的巨大障碍。另外,上市公司必须完整,并且具有配股资源才能成为一个合格的壳。(二)迅速不变的资金内源融资主要是指中小型房地产企业利用和依靠自有资金的融资模式,主要包括现金、应收账款、票据等能够迅速变现的资金。内源融资的成本和风险比较小,但是自有资金比例比较低的房地产开发企业难以从金融机构获得大笔贷款,必须要跟经营商进行联合开发,加大期房的销售力度,获得比较稳定的销售收入,并合理控制风险,才能够较为容易地获得贷款。(三)从中小企业战略发展的角度出发,注重完善企业战略和经营体系企业成功的关键是建立完善内部管理,增强企业核心竞争力。无锡市房地产市场竞争激烈,中小型房地产企业若想生存和发展,就要内外兼修,内就是完善企业内部控制系统,改变经营观念,留住专业人才,结合自身实际状况,建立战略发展计划;外就是利用自身具有的个性化、本土化、差异化,走“特色+项目”来逐步做大做强。谨慎选择开发项目