《建设法规概论》第7章 房地产管理法

第七章房地产管理法本章知识点第一节房地产管理法概述第二节房地产开发用地第三节房地产开发第四节房地产交易第五节房地产权属登记管理第六节房地产物业管理第七节法律责任本章学习目标了解房地产管理法的概念和立法现状；熟悉房地产管理法的基本原则、调整对象和适用范围；熟悉房地产开发用地法律制度；掌握房地产转让、销售、抵押、租赁和中介服务的法律制度；熟悉房地产权属登记制度；熟悉房地产物业管理制度；掌握违反《城市房地产管理法》及相关法律法规的法律责任。7.1房地产管理法概述第一节房地产管理法概述房地产管理法的概念一、房地产的概念及特点概念房地产是房产和地产的合称，又称不动产。房地产是一种不能移动或移动后会引起性质、形状改变的财产。房地产可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。房地产的特点位置的固定性和不可移动性使用的长期性独一无二性保值性和增值性投资大量性第一节房地产管理法概述7.1.1房地产管理法的概念二、房地产管理法的概念广义的房地产管理法，是指调整在房地产开发、经营、管理和各种服务活动中形成的一定社会关系的法律规范的总称。狭义的房地产管理法，是指1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过的，2009年8月27日中华人民共和国主席令第十八号第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议修改的《中华人民共和国城市房地产管理法》。第一节房地产管理法概述7.1.1房地产管理法的概念二、房地产管理法的概念《中华人民共和国城市房地产管理法》共七章，七十三条。第一章为总则，论述了立法目的、适用范围、立法基本原则及房地产管理体制等；第二章为房地产开发用地，论述了土地使用权的出让制度和土地使用权的划拨制度；第三章为房地产开发，论述了房地产开发的基本原则、开发土地的期限、房地产开发项目的设计、施工及竣工、房地产开发企业的设立等；第四章为房地产交易，论述了房地产交易的一般规定、房地产转让、房地产抵押、房屋租赁和中介服务机构等；第五章为房地产权属登记制管理；第六章为法律责任；第七章为附则。第一节房地产管理法概述房地产管理法的概念二、房地产管理法的概念目前主要法规有：2015年4月24日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议修正的《中华人民共和国城乡规划法》2009年8月27日中华人民共和国主席令第十八号第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议修正的《中华人民共和国城市房地产管理法》2018年3月19日国务院修改的《物业管理条例》2014年07月29日国务院修订的《土地管理法实施条例》等第一节房地产管理法概述7.1.2房地产管理法的立法目的1.加强对房地产的管理房地产业在国民经济和社会发展中的重要地位和作用，客观上要求用法律对其加以规范、引导、推动和保障。因此，制定《城市房地产管理法》的首要目的就是要加强对房地产的管理。第一节房地产管理法概述7.1.2房地产管理法的立法目的2.维护房地产市场秩序房地产市场秩序，是指人们在从事房地产市场活动中应当遵循的准则。近几年来，随着房地产业的迅猛发展，同时也出现

了一些亟待解决的问题。如建设用地供应总量失控；国家土地资源流失；房地产开发投资结构不合理；

房地产市场行为不规范等。要解决这些问题，国家

可以通过行政手段、经济手段、法律手段来加强管

理，维护房地产市场秩序。第一节房地产管理法概述7.1.2房地产管理法的立法目的3.保障房地产权利人的合法利益房地产权利人，是指在房地产法律关系中，依法享受权利，承担相应义务的自然人、法人、其他社会组织和国家。一般情况下，国家作为一个政治实体，不能成为房地产权利人，只有在特定情况下，才能成为房地产权利人，如国家以国有土地所有者的身份，将国有土地使用权出让给土地使用者时，才能成为房地产权利人。保障房地产权利人的合法权益，就是国家确认房地产权利人的一切合法房地产权益，不允许任何组织和个人加以侵犯，凡不合法的房地产权益，不受国家法律的保护。房地产权利人对他人侵犯房地产权益的行为，可要求得到国家法律的保护，追究侵权行为人的法律责任，对他们实行法律制裁。第一节房地产管理法概述7.1.2房地产管理法的立法目的3.保障房地产权利人的合法利益2007年修改的《中华人民共和国城市房地产管理法》第六条规定：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”第一节房地产管理法概述7.1.2房地产管理法的立法目的4.促进房地产业的健康发展促进房地产业的健康发展，是房地产立法的根本目的，也是国家加强对房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益的必然结果。促进房地产业的健康发展，就是要在国家宏观调控管理之下，使得我国房地产业持续、快速、稳定、有序的向前发展，使其真正成为我国经济发展的基础性、先导性产业。第一节房地产管理法概述7.1.3房地产管理法的调整对象和适用范围1.调整对象房地产管理法的调整对象，是指人们在房地产开发、经营、管理和服务活动中所形成的一定的社会关系。房地产管理法作为一个综合法律部门，按其所调整的社会关系来划分，房地产管理法的调整对象可分为房地产民事关系、房地产行政管理关系、房地产经济关系。房地产民事关系是指平等主体之间依法形成的权利义务关系，如土地使用权出让法律关系、房地产租赁法律关系、房地产转让法律关系、房地产抵押法律关系等。第一节房地产管理法概述7.1.3房地产管理法的调整对象和适用范围1.调整对象房地产行政管理关系是指政府及其职能部门之间及其房地产开发公司等房地产主体之间，因行政管理依法形成的权利义务关系，如土地征用法律关系、房地产开发项目的审批法律关系等。房地产经济关系是指国有及其政府及其职能部门与房地产开发公司、公民及其它法人和社会组织之间因宏观调控依法形成的权利义务关系，如房地产开发的规划和计划法律关系、房地产价格管理法律关系等。第一节房地产管理法概述7.1.3房地产管理法的调整对象和适用范围2.适用范围房地产管理法适用范围，是指在中华人民共和国城乡规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房屋开发、房地产交易及实施房地产管理，其适用范围限定在我国城乡规划区。城乡规划区，是指城市、镇和村庄的建成区以及因城乡建设和发展需要，必须实行规划控制的区域。规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的城市总体规划、镇总体规划、乡规划和村庄规划中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。第一节房地产管理法概述7.1.4房地产管理法的基本原则房地产管理法的基本原则是房地产管理法的主要宗旨和基本准则，它是制定和实施该法的出发点。其基本原则包括：节约用地，保护耕地的原则国家实行国有土地有偿、有限期使用原则国家扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件的原则国家保护房地产权利人合法权益和房地产权利人必须守法依法纳税的原则7.2房地产开发用地第二节房地产开发用地7.2.1城市房地产开发用地土地是房地产开发活动的载体，进行房地产开发就必须有房地产开发用地。房地产开发用地，是进行房地产开发活动的土地，是依法取得土地使用权，进行投资开发建设基础设施和房屋的国有土地。《城市房地产管理法》第2条第3款规定：“本法所称房地产开发是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。”因此，用于房地产开发的土地必须是依法取得国有土地。第二节房地产开发用地7.2.1城市房地产开发用地国有土地使用权包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。集体土地使用权包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。集体所有的土地必须经国家征收，变为国有土地的才能用作房地产开发用地。第二节房地产开发用地城市房地产开发用地房地产开发用地包括：基础设施建设用地，一般是指供水、排水、污水处理设施建设用地；供电、通信设施建设用地；煤气、热水设施建设用地；道路、桥梁、公共交通设施建设用地；园林绿化、环境卫生建设用地以及消防、路标、路灯等设施建设用地。基础设施建设用地又称土地开发用地。房屋建设用地，一般是指住宅建设用地；工业、交通、仓库用房；商业服务用房；文化、体育、娱乐用房；教育、医疗、科研用房以及办公用房等各类房屋建设用地。房屋建设用地又称房屋开发用地。土地房屋一体化建设用地，一般是指既进行基础设施建设，又进行房屋建设的用地，即土地开发和房屋开发综合用地，土地房屋一体化建设用地又称综合开发用地。第二节房地产开发用地7.2.2国有土地使用权有偿出让制度1.国有土地使用权有偿出让的概念及特征国有土地使用权有偿出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。城市规划区内集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。第二节房地产开发用地7.2.2国有土地使用权有偿出让制度1.国有土地使用权有偿出让的概念及特征国有土地使用权有偿出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。城市规划区内集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。第二节房地产开发用地7.2.2国有土地使用权有偿出让制度国有土地使用权有偿出让的概念及特征国有土地使用权有偿出让具有以下特征：土地使用权有偿出让是土地使用权转让的一种特殊方式，仅指土地使用者向国家购买土地使用权并支付出让金的行为，其行为仅控制在房地产的一级市场。出让的标的是土地使用权，其范围仅限于国有土地使用权。任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地除外。土地使用权出让方只能是国家，城市规划区内集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。土地使用权出让是一种有偿行为，受让方必须向国家缴纳一定数额的土地使用权出让金。土地使用权的时间限制。第二节房地产开发用地7.2.2国有土地使用权有偿出让制度2.国有土地使用权有偿出让的双方的权利与义务国有土地使用权有偿出让是一种民事法律行为，受让方的权利主要包括如下内容：占有和使用土地的权利收益权出租与转让的权利设定抵押的权利物上请求权相邻权第二节房地产开发用地7.2.2国有土地使用权有偿出让制度2.国有土地使用权有偿出让的双方的权利与义务受让方在取得土地使用权的同时，应承担下列义务：在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金；按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地，不得违反国家法律、法规的规定，不得损害社会公共利益；在支付土地使用权出让金后，依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权；需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，须征得出让方的同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，重新签订合同。第二节房地产开发用地7.2.2国有土地使用权有偿出让制度国有土地使用权有偿出让的双方的权利与义务国有土地使用权出让方享有下列权利：以所有者的身份出让城镇国有土地使用权并收取相应的出让金。出让金是指土地使用权受让方为获得土地使用权而同意向土地所有者支付的一定数额的货币，也称为“地价”。出让金一般在出让方与受让方签订合同后由受让方一次性支付或在较短时间内分期支付。土地使用权出让合同规定的土地使用期限届满时，有权无偿收回土地使用权和地上建筑物、附着物；在特殊情况下，在土地使用权期限届满前，可根据社会公共利益的需要以行政管理者的身份提前收回土地使用权，但应对由此而给使用人造成的损失给予一定的补偿；作为土地管理部门，有权对土地使用权的转让、抵押、出租及其

终止进行监督检查，对于未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，有权予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回使用权的

处罚。第二节房地产开发用地7.2.2国有土地使用权有偿出让制度国有土地使用权有偿出让的双方的权利与义务国有土地使用权出让方的义务主要包括：根据土地资源优化配置的原则，按照社会经济计划、公共利益、城市规划合理安排土地使用权的出让；根据合同规定，在一定期限内向土地使用者提供土地使用权，不得无故提前解除合同；在特殊情况下依法律程序提前收回土地使用权时，有义务根据已使用土地的年限和开发利用土地的实际情况给予相应的补偿。除上述义务外，出让方还负有一项不作为的义务，即不得干涉土地使用权人行使其权利的独立性，确保土地使用权的真实性。第二节房地产开发用地7.2.2国有土地使用权有偿出让制度3.国有土地使用权出让的批准权限及补偿国有土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当依据《土地管理法》、《物权法》等规定，办理农用地转用审批手续。第二节房地产开发用地7.2.2国有土地使用权有偿出让制度3.国有土地使用权出让的批准权限及补偿征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费是因国家征收土地对土地所有者和土地使用者的投入和收益造成损失的补偿，补偿的对象为土地所有者和土地使用者，土地补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍。征收耕地的安置补助费是为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活所给予的补助费用。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。第二节房地产开发用地7.2.2国有土地使用权有偿出让制度4.国家对土地使用权出让宏观调控和实行总量控制国有土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城乡规划和年度建设用地计划。土地利用总体规划是在一定区域内，依据国民经济和社会发展规划、国土整治和资源环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求、对土地的开发、利用、治理和保护所作的总体安排和布局，是国家实行土地用途管制的依据。第二节房地产开发用地7.2.2国有土地使用权有偿出让制度4.国家对土地使用权出让宏观调控和实行总量控制城乡总体规划是根据城规划法的规定，城乡总体规划是指城市人民政府依据国民经济和社会发展规划以及当地的自然环境、资源条件、历史情况、现状特点，统筹兼顾、综合部署，为确定城市和乡镇的规模和发展方向，实现城乡的经济和社会发展目标，合理利用土地，协调城乡空间布局等所作的一定期限内的综合部署和具体安排。土地利用年度计划是指为实施土地利用计划管理的要求，根据国民经济和社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划及建设用地和土地利用的实际状况编制的对年度内各项用地数量的具体安排。第二节房地产开发用地7.2.2国有土地使用权有偿出让制度国有土地使用权出让最高年限的规定国有土地使用权出让最高年限由国务院规定。根据1990年国务院颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按用途分别为：居住用地70年；工业用地50年；教育科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游娱乐用地40年；综合或其他用地50年。第二节房地产开发用地7.2.3国有土地使用权出让的方式国有土地使用权出让可以采取双方协议、招标、拍卖或挂牌的方式。协议出让受行政意志制约较强，没有引入竞争机制，一般适用于市政工程、公益事业、非盈利单位或项目用地，以及因实施产业政策政府需要给予扶持、优惠的项目等的用地，采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。招标、拍卖或者挂牌出让国有建设用地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则。第二节房地产开发用地7.2.3国有土地使用权出让的方式协议方式协议方式，是指土地所有者(出让方)与土地使用者(受让方)在没有第三者参与竞争的情况下，通过谈判、协商，达成出让土地使用权一致意见的一种方式。协议出让的程序一般为：申请。协议出让首先由土地使用权有意受让人根据生产经营需要，或生活及办公条件需要，向土地所有者提出使用土地的申请，说明用地依据、面积、用途、出让金的来源及数额等。协商。出让人根据有意受让人的申请，结合有关规定，与有意受让人就用地面积的大小、出让金的多少等具体问题进行谈判，直至最后取得一致意见。签约。出让方与有意受让人把协商的结果，即达成的一致意见，用书面形式签订出让合同。登记。土地使用权有意受让人按照合同规定的出让金数额和支付方式交付完出让金以后，在土地管理部门办理土地使用权登记手续，并领取土地使用证。第二节房地产开发用地7.2.3国有土地使用权出让的方式2.招标方式招标方式，是指出让人（市、县人民政府国土资源行政主管部门）发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。招标出让引入了市场竞争机制，比较充分地体现了商品交换的原则。投标人是靠各自的竞标，获得中标机会，而且每个投标人只有一次投标的机会，招标人在确定中标人时，不仅要考虑投标标价，而且也要参考投标规划设计方案、投标人的业绩等，因此，中标者不一定是投标标价的最高者。一般适用开发性用地或有较高技术性要求的建设用地。第二节房地产开发用地7.2.3国有土地使用权出让的方式3.拍卖方式拍卖方式，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行

公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。拍卖出让

与招标出让都是竞争性签约的方式，但拍卖出让的竞争性更激烈。拍卖

出让公开进行，每个竞买人公开竞争报价，按“价高者得”的原则确定

竞买人，在拍卖出让中，竞买人有多次报价的机会。拍卖出让这种方式，适用于商业用地、娱乐用地或居住用地。第二节房地产开发用地7.2.3国有土地使用权出让的方式4.挂牌方式挂牌出让是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。挂牌出让综合体现了招标、拍卖和协议方式的优点，并同样是具有公开、公平、公正特点的国有土地使用权出让的重要方式，尤其适用于当前我国土地市场现状，具有招标、拍卖不具备的优势：一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；二是操作简便，便于开展；三是有利于土地有形市场的形成和运作。第二节房地产开发用地7.2.4国有土地使用权出让合同国有土地使用权出让合同的概念土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门与土地使用者之间，就出让城市国有土地使用权所达到的明确相互之间权利义务关系的协议。土地使用权出让合同分为三种类型：宗地出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门根据有关规定，出让某一宗地的国有土地使用权，与土地使用者签订的合同。成片开发土地出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门根据有关规定，将国有土地使用权出让给开发者，与开发者签订的土地成片开发经营的合同。划拨土地使用权补办出让合同，是指已经由国家行政划拨方式分配给土地使用者使用的土地，纳入有偿、有限期、可流动轨道，市、县人民政府土地管理部门根据有关规定与土地使用者补签的土地使用权出让合同。第二节房地产开发用地7.2.4国有土地使用权出让合同国有土地使用权出让合同的主要内容国有土地使用权出让合同的内容，是指合同当事人用以确定关于土地使用权出让中双方权利和义务的各项条款。一般包括下列内容：合同当事人的名称和住所。土地界址、面积等。建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间。土地用途。使用年限。出让金等费用及其支付方式。开发期限。开发进度与分期投资额度。担保方式。土地使用规则。合同的变更、解除及违约责任。争议的解决方式。第二节房地产开发用地7.2.5国有土地使用权划拨1.国有土地使用权划拨的概念土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。划拨使用国有土地的，土地使用者除应向国家支付征地补偿费用和按规定政府应收取的税费外，不收取土地有偿使用费。划拨使用国有土地的除另有规定外，没有使用期限的限制，也不得

转让、出让、抵押，土地使用者停止使用的，如土地使用者因迁移、解

散、撤销、破产或者其他原因停止使用土地的，由政府收回土地使用权。国家对原以划拨方式取得国有土地使用权用于非农业经营的，除法律规

定可以继续实行划拨外，逐步实行有偿有限期使用。第二节房地产开发用地7.2.5国有土地使用权划拨2.国有土地使用权划拨的范围《物权法》第一百三十七条规定：“严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。”《房地产管理法》第二十四条规定：“下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。”7.3房地产开发第三节房地产开发7.3.1房地产开发1.房地产开发的概念房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，它包括土地开发和房屋开发。土地开发是指房屋建设的前期准备，即实现“三通一平”或“七通一平”，把自然状态的土地变成可供建造房屋和各类设施的建筑用地。“三通一平”包括将开

发区域以外的道路通、给水排水通、供电线路通和对施工现场上的土地进行平整；“七通一平”包括道路通、上下水通、雨污排水通、电力通、通讯通，煤气通、

热力通和平整场地。土地开发有两种情形：一是新区土地开发，即把农业用地或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是旧城区改造，即对城市原有土地进行改造，拆除原来的建筑物，调整城市规划，改变土地用途，完善城市基础设施，提高土地的利用效益。房屋开发是在城市土地开发基础上，进行建筑物与构筑物的开发。包括住宅开发；工厂厂房、各类商店、各种仓库、办公用房等生产与经营性建筑物开发；以及交通运输设施、公用事业和服务事业设施、娱乐设施及城市其他基础设施的开发。第三节房地产开发7.3.1房地产开发房地产开发的概念房地产开发分为单项开发、小区开发、成片开发三类：单项开发。这种开发方式规模小、占地少、项目功能单一、配套设施简单。单项开发往往是在新区总体开发或者城区改造中所形成的一个相对独立的项目，但是也要与整个开发区的总体规划相协调。小区开发。一是指新城区开发中的一个小区综合开发，要求在开发区范围内做到基础设施和配套项目齐全，功能完善；二是指在旧城区更新改造中的局部改建，即某个相对独立的街坊的更新改造。成片开发。一般指范围广阔、项目众多、投入资金巨大、建设周期长的综合开发。第三节房地产开发7.3.1房地产开发房地产开发的特点房地产开发是多部门协作活动，综合性强房地产开发包括基础设施开发和房屋开发，而要完成这些开发活动，必须要规划、土地管理、设计、施工、市政、消防、环境、绿化、供电、供水、通讯、商业、银行等相互协作，否则房地产开发活动就不能进行。因此，房地产开发是一种多部

门协作活动，综合性强。房地产开发投资大，风险大房地产开发是以基础设施和房屋为开发对象的投资活动。由于基础设施开发涉及的范围比较大，包括地面设施建设和地下设施建设，因此，投资量比较大，风险大。房地产开发周期较长房地产开发作为一种生产活动，它不像一般商品生产投资量少，涉及的面窄，生产场所比较小、生产环节比较集中。它需要许多环节，经过多项程序才能完成。一般小型开发项目，从立项到交付使用，最少需要一二年时间；中型开发项目，需要三四年时间；大型项目则需要更长的时间，因此，房地产开发周期较长。政策性强第三节房地产开发7.3.1房地产开发3.房地产开发的原则严格城市规划的原则坚持经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则必须实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设第三节房地产开发7.3.1房地产开发3.房地产开发的原则（1）严格城市规划的原则房地产开发必须严格执行城市规划。土地使用权出让的总体方案应符合城市规划，土地使用性质必须根据城市规划确定，出让的土地必须有规划控制指标。土地使用者按城市规划的要求开发、利用土地，在进行房地产开发时，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划主管部门申请建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，划拨方式取得土地使用权的，还需申请建设项目选址意见书，同时应按城市规划的要求合理确定各项技术经济指标，做好项目的规划设计工作，开发项目的规划设计方案经规划部门审定。在开发建设项目的过程中，应严格执行规划设计方案，未经许可，不得任意修改规划设计图，同时应严格遵守出让合同的各项约定。若需变更规划条件进行开发，必须向城市人民政府城乡规划主管部门提出变更申请。建设单位应当在建设工程竣工验收后6个月内向城市规划主管部门报送有关竣工资料。城市规划主管部门应参加城市规划区内重要建设工程的竣工验收。第三节房地产开发7.3.1房地产开发3.房地产开发的原则坚持经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则经济效益，是指房地产开发要进行经济核算，追求较好的投资回报率。社

会效益，是指房地产开发对社会所产生的效果和利益。环境效益是指房地

产开发对城市自然环境和社会环境所产生的影响。房地产开发不仅要追求

经济效益，而且要注重社会效益和环境效益。按照经济效益、社会效益、

环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。必须实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设房地产开发时，应当坚持长远开发和近期开发相结合，整体开发和局部开

发相结合，旧区改建和新区建设相结合；注重开发基础设计薄弱、交通拥

挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域；保护和改善城市生态环境、

保护历史文化遗产；统筹安排配套基础设施，坚持先地下、后地上的原则。第三节房地产开发7.3.2房地产开发企业房地产开发企业成立的条件房地产开发企业，是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的经济组织，包括房地产开发的专营企业和兼营企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：有自己的名称和组织机构；有固定的经营场所；有符合国务院规定的注册资本；有足够的专业技术人员；法律、行政法规规定的其他条件。第三节房地产开发7.3.2房地产开发企业2.房地产开发企业设立程序新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，在资质审批部门的网站或平台提出申请备案事项，提交营业执照、企业章程、专业技术人员资格证书和劳动合同的电子资料。房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期，但延长期限不得超过2年。自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。第三节房地产开发7.3.2房地产开发企业3.房地产开发企业资质等级房地产开发企业分为一、二、三、四四个资质等级，各资质等级企业的条件如下：（1）一级资质：从事房地产开发经营5年以上；近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；连续5年建筑工程质量合格率达100％；上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；未发生过重大工程质量事故。第三节房地产开发7.3.2房地产开发企业3.房地产开发企业资质等级（2）二级资质：从事房地产开发经营3年以上；近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；连续3年建筑工程质量合格率达100％；上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；未发生过重大工程质量事故。第三节房地产开发7.3.2房地产开发企业3.房地产开发企业资质等级（3）三级资质：从事房地产开发经营2年以上；房屋建筑面积累计竣工

5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；连续2年

建筑工程质量合格率达100％；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人

员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；工程技术、财

务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；未发生过重大工程质量事故。第三节房地产开发7.3.2房地产开发企业3.房地产开发企业资质等级（4）四级资质：从事房地产开发经营1年以上；已竣工的建筑工程质量合格率达100％；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；未发生过重大工程质量事故。已删除第三节房地产开发7.3.2房地产开发企业3.房地产开发企业资质等级一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。第三节房地产开发7.3.2房地产开发企业4.房地产开发企业资质的动态管理房地产开发企业的资质实行年检制度。对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级或者注销资质证书。一级资质房地产开发企业的资质年检由国务院建设行政主管部门或者其委托的机构负责。二级资质及二级资质以下房地产开发企业的资质年检由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定办法。房地产开发企业无正当理由不参加资质年检的，视为年检不合格，由原资质审批部门注销资质证书。第三节房地产开发7.3.3房地产开发项目管理房地产开发项目管理是指人民政府对房地产开发项目从立项、设计到竣工验收的全程管理。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”第三节房地产开发7.3.3房地产开发项目管理1.开发项目的立项管理房地产开发公司应当根据城市规划、年度建设用地计划和市场需要情况，确定开发项目，并向计划管理等部门申请立项。（1）建设项目用地预审建设项目用地预审，是指在建设项目可行性研究阶段，有关人民政府土地行政主管部门依法对建设项目涉及土地利用的事项进行的审查。预审应当遵循下列原则：符合土地利用总体规划；保护耕地，特别是基本农田；合理和集约节约利用土地；符合国家供地政策。第三节房地产开发7.3.3房地产开发项目管理1.开发项目的立项管理（2）申办“一书二证”《城乡规划法》第三十六条规定：“按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。前款规定以外的建设项目不需要申请选址意见书”。《城乡规划法》第三十八条规定：“在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土

地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应

当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国

有土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使

用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地

使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可

证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改

变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。”第三节房地产开发7.3.3房地产开发项目管理1.开发项目的立项管理（2）申办“一书二证”《城乡规划法》第四十条规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。”第三节房地产开发7.3.3房地产开发项目管理2.开发项目的勘察、设计管理房地产开发项目的勘察、规划设计和建筑设计，应当由有相应资格的单位承担。从事工程勘察设计的单位，必须按照规定申请资格审查，经勘察设计主管部门审查合格并取得《工程勘察证书》或者《工程设计证书》后，方可承揽工程勘察设计任务。房地产开发项目设计一般按初步设计和施工图设计两个阶段进行，对于技术上复杂而又缺乏设计经验的项目，可分为初步设计、技术设计和施工图设计三个阶段。初步设计文件，应根据批准的可行性研究报告、设计任务书和勘察设计基础资料进行编制；技术设计文件，应根据批准的初步设计文件进行编制，技术设计是编制施工图设计文件等的依据；施工图设计文件，应根据批准的初步设计文件(或技术设计文件)和主要设备订货情况编制，并据以指导施工，施工图必须经过施工图审查中心的审查。第三节房地产开发7.3.3房地产开发项目管理3.开发项目的施工前的其他管理开发项目的施工前的其他管理：工程报建、房屋拆迁、招标投标、施工图审查、质量监督登记、安全监督登记、工程承发包合同备案、施工许可等。除房屋拆迁、工程报建外，其他内容已在相关章节详细阐述，在此不做赘述。（1）房屋拆迁2011年1月21日国务院颁布《国有土地上房屋征收与补偿条例》，规范了国有土地上房屋征收与补偿活动，维护了公共利益，保障了被征收房屋所有权人的合法权益。第三节房地产开发7.3.3房地产开发项目管理3.开发项目的施工前的其他管理①拆迁补偿拆迁人应当依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，对被拆迁人给予补偿。拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当合理的房地产市场评估价格，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人

民政府应当优先给予住房保障。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑

的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。第三节房地产开发7.3.3房地产开发项目管理3.开发项目的施工前的其他管理②拆迁补偿安置协议拆迁人与被拆迁人应当依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，就补偿

方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期

限等事项，订立拆迁补偿安置协议。拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付

搬迁补助费。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人

应当支付临时安置补助费，被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费，搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自

治区、直辖市人民政府规定。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承

租人订立拆迁补偿安置协议。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应

当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。第三节房地产开发7.3.3房地产开发项目管理3.开发项目的施工前的其他管理③拆迁争议房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。第三节房地产开发7.3.3房地产开发项目管理3.开发项目的施工前的其他管理④强制拆迁实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。第三节房地产开发7.3.3房地产开发项目管理4.开发项目的施工管理与竣工验收房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。7.4房地产交易第四节房地产交易7.4.1房地产交易1.房地产交易的概念房地产交易含有广义和狭义之分。狭义的房地产交易，是指当事人之间进行的房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的活动。广义的房地产交易，是指当事人之间不仅进行房地产转让、抵押、租赁等交易行为，还包括与房地产交易行为有着密切关系的房地产价格的确定、房地产交易的中介服务等。第四节房地产交易7.4.1房地产交易2.房地产交易的一般原则◆房地产交易时权属不可分离的原则◆房地产价格评估的原则◆房地产成交价格申报的原则◆房地产交易行为要式性的原则第四节房地产交易7.4.1房地产交易2.房地产交易的一般原则（1）房地产交易时权属不可分离的原则房地产交易时权属不可分离的原则是指房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押的原则，即房地产交易中房随地走或地随房走的原则。房地产属于一种不可移动的特殊商品，房屋一经建造完毕，就立于该房屋占用范围内的土地上。所以要使用房屋，就必须要使用该房屋占用范围内的土地，而要使用房屋占用范围内的土地，也必须要使用该房屋。因此，一般情况下，房屋所有权与该房屋占用范围内的土地使用权的享有者应当为同一主体，只有这样才能发挥房地产的应有效用。所以，《城市房地产管理法》规定，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让；房地产抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时抵押。第四节房地产交易7.4.1房地产交易2.房地产交易的一般原则（2）房地产价格评估的原则房地产价格的评估，是指房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价

原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，并结合估价经验与影响房

地产价格因素的分析对房地产最可能实现的合理价格作出的推测与判断。它是房地产转让、抵押、租赁等交易行为过程中的一项必不可少的基础

性工作。第四节房地产交易7.4.1房地产交易2.房地产交易的一般原则（3）房地产成交价格申报的原则国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。第四节房地产交易7.4.1房地产交易2.房地产交易的一般原则（4）房地产交易行为要式性的原则房地产交易行为的要式性，是指房地产交易双方必须以合法的法律形式将其权利义务完整地固定下来。这是由于房地产具有投资大、风险高、使用周期长的特点决定的。房地产转让、抵押应当依法办理权属登记，否则其转让、抵押行为无效。第四节房地产交易7.4.2房地产转让房地产转让的概念房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。其他合法方式主要包括下列行为：以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；以房地产抵债的；法律、法规规定的其他情形。第四节房地产交易7.4.2房地产转让房地产转让的条件以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。第四节房地产交易7.4.2房地产转让房地产不得转让的情形下列房地产不得转让：以出让方式取得土地使用权的，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定的条件的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；共有房地产，未经其他共有人书面同意的；权属有争议的；未依法登记领取权属证书的；法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。第四节房地产交易7.4.2房地产转让房地产转让合同房地产转让合同，是指当事人之间关于一方交付房地产，另一方支付相应价款的协议。房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。房地产转让合同应当载明下列主要内容：双方当事人的姓名或者名称、住所；房地产权属证书名称和编号；房地产座落位置、面积、四至界限；土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；房地产的用途或使用性质；成交价格及支付方式；房地产交付使用的时间；违约责任；双方约定的其他事项。房地产转让时，土地使用权出让合同的权利、义务随之转移。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。第四节房地产交易7.4.2房地产转让房地产转让的程序房地产转让，应当按照下列程序办理：房地产转让当事人签订书面转让合同；房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内做出是否受理申请的书面答复；房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书第四节房地产交易7.4.3商品房销售商品房销售分为商品房预售和商品房现房销售。商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。商品房现房销售是指房地产开发经营企业将已经建设的房屋出售给承购人，由承购人支付房价款的行为。第四节房地产交易7.4.4房屋租赁1.房屋租赁的概念房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。按房屋所有权不同可分为公房租赁、私房租赁和廉租住房。廉租住房是通过政府通过实行货币补贴和实物配租等方式，使城市低收入住房困难家庭承租住房的保障性住房。货币补贴是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴，由其自行承租住房。实物配租是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房，并按照规定标准收取租金。第四节房地产交易7.4.4房屋租赁房屋租赁的范围《商品房屋租赁管理办法》第六条的规定，有下列情形之一的房屋不得出租：属于违法建筑的；不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；违反规定改变房屋使用性质的；法律、法规规定禁止出租的其他情形。廉租住房是政府保障性住房，适用于城市低收入住房困难家庭。城市低收入住房困难家庭，是指城市和县人民政府所在地的镇范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。第四节房地产交易7.4.4房屋租赁房屋租赁合同房屋租赁合同，是指出租人与承租人明确权利义务的协议。房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，并向房地产管理部门登记备案。租赁合同的主要内容包括：房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；租金和押金数额、支付方式；租赁用途和房屋使用要求；房屋和室内设施的安全性能；租赁期限；房屋维修责任；物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；争议解决办法和违约责任；其他约定。第四节房地产交易7.4.4房屋租赁租赁双方的主要权利和义务出租人享受如下权利：①依照合同约定向承租人收取租金；②对承租人用房情况监督；③法定解约权；④期满收回原房的权利。承租人享有如下权利：①在合同约定租期内占有、使用房屋，并取得合法收益；②优先购买权，即租期未满时，出租人出卖房屋，承租人有权在同等条件下优先购买；③优先承租权，即租期届满时，出租人继续租房的，承租人在同等条件下有权优先承租；④催告房主修缮房屋的权利。第四节房地产交易7.4.4房屋租赁租赁双方的主要权利和义务出租人须承担如下义务：①按约交付房屋，并使之达到合同约定的使用状况；②修缮房屋的义务；③权利瑕疵担保义务。如承租人所承租的房屋被第三者主张权利，影响了承租权的，承租人有权要求解约并要求赔偿损失；④纳税义务。承租人须承担如下义务：①依约交纳租金；②依约使用房屋；③保管房地产，即合理地利用房屋；④非经出租人许可不得转租；⑤租赁终止后返还原房。第四节房地产交易7.4.4房屋租赁租赁双方的主要权利和义务对于廉租住房，领取租赁住房补贴或者配租廉租住房的城市低收入住房

困难家庭，应当按年度向所在地街道办事处或者镇人民政府如实申报家

庭人口、收入及住房等变动情况。街道办事处或者镇人民政府可以对申

报情况进行核实、张榜公布，并将申报情况及核实结果报建设（住房保

障）主管部门。城市低收入住房困难家庭不得将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途。城市低收入住房困难家庭违反以下规定或者有下列行为之一的，应当按照合同约定退回廉租住房：无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住的；无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的。第四节房地产交易7.4.5房地产抵押1.房地产抵押的概念房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。第四节房地产交易7.4.5房地产抵押2.房地产抵押的范围依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。同一房地产设定两个以上抵押权时，以抵押登记的先后顺序受偿。以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产，但抵押当事人另有约定的除外。第四节房地产交易7.4.5房地产抵押2.房地产抵押的范围下列房地产不得设定抵押：权属有争议的房地产；用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；已依法公告列入拆迁范围的房地产；被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；依法不得抵押的其他房地产。第四节房地产交易7.4.5房地产抵押3.房地产抵押合同房地产抵押合同，是指房屋所有人或土地使用权受让人与债权人签订的关于以房屋所有权、土地使用权作为抵押以担保债务的履行的协议。抵押合同是一种从属合同，房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。房地产抵押合同的主要内容包括：（1）抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；（2）主债权的种类、数额；（3）抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等；（4）抵押房地产的价值；（5）抵押房地产的占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；（6）债务人履行债务期限；（7）抵押权灭失的条件；（8）违约责任；（9）争议解决方式；（10）抵押合同订立的时间与地点；（11）双方约定的其他事项。以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同。第四节房地产交易7.4.5房地产抵押4.房地产抵押登记房地产抵押合同自签订之日起三十日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记，房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。第四节房地产交易7.4.5房地产抵押5.房地产抵押人和抵押权人的权利和义务（1）房地产抵押人的权利：①占有、使用、收益和处分房地产的权利。抵押人行使这些权利以不影

响抵押权的实现为前提，其行使处分权时尤其得到限制。经抵押权人同

意，抵押房地产可以转让或者出租。抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分，归抵押

人所有，不足部分由债务人清偿。②同一房地产上设有数个抵押权的权利。第四节房地产交易7.4.5房地产抵押5.房地产抵押人和抵押权人的权利和义务（2）房地产抵押人的义务：①保持房地产完整的义务。抵押人在抵押房地产占用与管理期间应当维护抵押房地产的安全与完好。抵押权人有权按照抵押合同的规定监督，检查抵押房地产的管理情况。②协助房地产抵押权人实现抵押权。在债务人不能履行债务时，抵押人有义务协助抵押权人处分抵押的房地产，并从拍卖的价金中优先受偿。抵押人占用与管理的房地产发生损毁、灭失的，抵押人应当及时将情况告知抵押权人，并应当采取措施防止损失的扩大。抵押的房地产因抵押人的行为造成损失使抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足，或者直接向保险公司行使求偿权。第四节房地产交易7.4.5房地产抵押5.房地产抵押人和抵押权人的权利和义务（3）房地产抵押权人的权利：①排除妨害的权利。当抵押人或其他人的行为有可能造成抵押房地产价值减少时，抵押权人有权要求侵害人停止侵害。抵押人对抵押房地产价值减少无过错的，抵

押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿的范围内要求提供担保。抵押房地产价

值未减少的部分，仍作为债务的担保。②物上代位权。当抵押的房地产由于其他人的过失毁损或灭失，抵押权人有权就第三人的侵权赔偿金或保险赔偿金优先受偿。如果抵押人怠于行使自己的权利，不向第三人或保险公司索赔，则抵押权人有权直接向第三人或保险公司索赔。③追偿权。抵押人转让抵押的房地产所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押人约定的第三人提存；抵押人转让抵押的房地产所得的价款不足以清偿抵押权人的债权的，抵押权人仍对抵押的房地产拥有抵押权。④优先受偿权。在抵押实现时，抵押权人有就抵押的房地产拍卖所得价金优先受偿的权利。⑤处分抵押权的权利。抵押权可以随债权转让，抵押权转让时，应当签订抵押权

转让合同，并办理抵押权变更登记。抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人。第四节房地产交易7.4.5房地产抵押5.房地产抵押人和抵押权人的权利和义务（4）房地产抵押权人的义务：①不得干涉房地产抵押人正当地对房地产行使占有、使用、收益处分的权利。②在债务人清偿债务后，抵押权人负有尽快解除房地产抵押，并办理注销登记的义务。③抵押实现后，抵押权人负有将清偿其债权所余价款归还抵押人的义务。第四节房地产交易7.4.5房地产抵押6.抵押权的实现房地产抵押后，如果债务人到期不履行债务或债务人在抵押期间解散，被宣告破产，抵押权人可以采用拍卖抵押房地产等措施，对拍卖房地产

所得价款，抵押权人有比其他债权人优先得到清偿债务的权利。第四节房地产交易7.4.6房地产中介服务机构1.房地产中介服务机构房地产中介服务机构，是指在房地产市场上为从事房地产投资、开发和交易等活动的主体提供咨询、经纪和评估等业务服务的机构。房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。房地产咨询机构是指为房地产活动当事人提供法律规定、政策、信息、技术等方面服务的经营组织。房地产价格评估机构是指从事对房地产进

行测算，评定其经济价值和价格等经营活动的组织。房地产经纪机构是

指为委托人提供房地产信息和居间代理业务等经营活动的组织。第四节房地产交易7.4.6房地产中介服务机构1.房地产中介服务机构房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同。经委托人同意，房地产中介服务机构可以将委托的房地产中介业务转让委托给具有相应资格的中介服务机构代理，但不得增加佣金。房地产中介服务合同应当包括下列主要内容：①当事人姓名或者名称、住所；②中介服务项目的名称、内容、要求和标准；③服务费用及其支付方式；④合同当事人的权利和义务；⑤违约责任和纠纷解决方式；房地产中介服务费用由房地产中介服务机构统一收取，房地产中介服务机构收取费用应当开具发票，依法纳税。第四节房地产交易7.4.6房地产中介服务机构1.房地产中介服务机构房地产中介服务机构必须履行下列义务：①遵守有关的法律、法规和政策；②遵守自愿、公平、诚实信用的原则；③按照核准的业务范围从事经营活动；④按规定标准收取费用；⑤依法交纳税费；⑥接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。第四节房地产交易7.4.6房地产中介服务机构2.房地产中介服务人员我国《房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，房地产经纪专业人员职业

资格分为房地产经纪人协理、房地产经纪人和高级房地产经纪人3个级别。取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件，取得房地产经纪人协理从业资格，是从事房地产经纪活动的基本条件。7.5房地产权属登记管理第五节房地产权属登记管理7.5.1房地产权属登记制度房地产权属登记，是指法律授权的机构依法对房地产的权属现状及变更予以确认的一项重要活动，它包括了土地使用权和房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权等房地产他项权利进行的登记。《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。国家对不动产实行统一登记制度。房地产产权登记不仅是房地产管理的核心，同时也是现代房地产制度的基础。因此，无论是房地产产权制度还是房地产交易制度或房地产管理制度的运行，都依赖于房地产登记制度的确立。第五节房地产权属登记管理7.5.2房地产权证书《物权法》规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制。房屋权属证书是权利人

依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一

合法凭证，依法登记的房屋权利受国家法律保护。我国目前的房地产权

证书分为土地证书、房屋产权证书以及房地产权证书。土地证书，是指土地使用权或者土地所有权的法律凭证，由市、县人民政府颁布。分为《国有土地使用权证》、《集体土地所有证》和《集体土地建设用地使用证》三种。《房屋所有权证》和《房屋共有权证》是国家依法保护房屋产权的合法

凭证，《房屋他项权证》是房屋所有权以外的其他房屋权利的合法凭证，房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。房屋共有权证书与房屋所有权

证书具有同等的法律效力，房屋他项权证书由他项权利人收执，他项权

利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。第五节房地产权属登记管理7.5.2房地产权证书为了适应房地产权属登记制度的改革需要，《城市房地产管理法》规定可以颁布统一的房地产权证书，取代国有土地使用权证书和房屋产权证书。第五节房地产权属登记管