市项目复盘报告

××市××项目复盘报告—yyyy.mm第1页项目概述财务总结成本总结营销总结工程总结设计总结物业总结结案反思目录22023/10/10第2页项目概述科目实际计划净利润净利率32023/10/10第3页项目概述-项目所在地概况城区基础数据表项目期初期末都市名称城区人口都市GDP人均可支配人均住房土地供应住宅供应住宅去化主力产业所在地城区总图本案42023/10/10第4页项目概述-项目关键指标及完成情况项目鸟瞰图项目关键指标完成情况表科目计划实际总投资额总销售额融资总额资金峰值投入全盘均价税前成本净利润净利润率内部收益率资金平衡周期项目总开发周期52023/10/10第5页项目概述-项目规划指标及完成情况规划指标对照表单位：万平方米项目控规指标报规指标实际指标总用地面积总建筑面积▪地上面积▪地下面积计容面积容积率住宅面积商业面积配套面积建筑密度建筑限高绿地率人防面积车位数量▪地上车位▪地下车位配建要求项目总平面图售楼处62023/10/10第6页项目概述-项目开发进度及达成情况摘牌2023/01/19开盘2023/09/21开工2023/06/20售罄2023/07/09交付2023/09/07完工2023/04/09节点总数按时完成数量节点达成率一级节点二级节点合计节点时间节点时间节点计划时间实际时间摘牌时间2023年1月19日交付时间2023年9月7日项目总开发周期33个月32个月开盘时间2023年9月21日售罄时间2023年7月9日销售周期24个月22个月开工时间2023年6月20日完工时间2023年4月9日建设周期24个月22个月1.节点达成率2.实际完成情况72023/10/10第7页项目开发大事记yyyy.mm.dd 事件及影响项目概述-项目开发大事记82023/10/10第8页项目开发大事记2023.02.23 取得国有建设用地使用权成交确认书2023.05.26 取得立项批复2023.06.13 项目正式开工（3#楼）2023.07.26 签订国有建设用地使用权出让协议2023.09.07 取得建设用地规划许可证2023.10.15

金辉城会所开放暨品牌落地公布会2023.11.17 取得国有土地使用证2023.04.26 取得施工证（1-5#楼）2023.05.12

初次开盘（A3#、A5#楼），当天去化56%2023.09.26

A2#楼开盘销售，当天去化15

%2023.09.30 项目合计净钞票流回正(含融资)2023.10.15 售楼处、样板间、景观示范区正式开放2023.01.10

A1#楼开盘销售，当天去化24%2023.06.02 一期住宅售罄2023.06.27 3#、5#楼通过完工验收2023.06.30 3#、5#楼交付项目概述-项目开发大事记例第9页财务总结实际计划资金平衡周期内部收益率102023/10/10第10页财务总结-财务指标完成情况财务指标完成情况对比表单位：万元指标单位初始目标值实际情况变动值变动百分比说明销售总收入万元

峰值投入万元

税前成本万元

土地增值税万元营业税及附加万元所得税万元净利润万元

净利润率%

净资产收益率%

资金平衡周期月

总融资额万元融资周期月融资成本万元112023/10/10第11页成本总结实际计划项目开发总成本预算达成率122023/10/10第12页成本总结-开发成本组成比对成本项目预算金额预算占比实际金额实际占比节超节超百分比土地取得价款开发前期工程费主体建安费基础设施费配套设施费开发间接费销售费用管理费用财务费用政府配套工程合计100%100%项目开发成本组成与对比表单位：万元132023/10/10第13页成本总结-建安成本比对建安成本比较分析表单位：万元成本科目预算金额结算金额节超节超百分比说明一、前期工程

123=1-24=3/1二、地下室或独立车库

三、主体住宅楼

四、主体商业楼

五、基础设施费

六、配套设施费

七、工程管理费

八、工程后续成本

建安成本合计①

②③

=①

-②

④=③/①单方造价（元/㎡）

142023/10/10第14页成本总结-承供商履约评价主要承供商履约情况一览表单位：万元科目施工图设计单位总包监理外装景观电梯协议单位协议金额结算金额5535.92？？元/㎡评审结论★★★★☆综合评价说明：三颗★合格，五颗★满分。2个☆=1个★152023/10/10第15页成本总结-合约规划执行情况162023/10/10第16页成本总结-节超分析172023/10/10第17页成本总结-节超分析监理费超支原因分析（超支86.9万元）因开发进度调整造成项目受监时间过长，造成成本增加。成本变动成本增加消化措施无节超原因成本管控提议提议后续项目按照开发分期分地块签订监理协议。按目前最后一批交房计划为2023年4月3日。监理项目费用增加216.9-130=86.9万元。原协议变更后付款条件1、进场后10日内付10%；2、基础工程所有验收合格后付20%；3、受监地块建筑主体完成二分之一后付10%；4、受监地块主体验收所有合格后付20%；5、受监地块项目所有完工验收合格后付20%；6、所有受监地块总体验收合格后付15%；7、各地块总体验收合格六个月后支付监理余款。2023-2-28前按4.9万元/月，2023年3月1日后来按3万元/月执行。协议总额受监计容面积×9元/㎡=130万元2023-5至2023-4估计216.9万元成本超支：216.9万元-130万元=86.9万元超例182023/10/10第18页原石材做法现石材做法1、项目描述：1#-5#石材采取干挂做法。2、优化方案：提议采取石材点挂做法。3、成本优化：若石材点挂综合单价可节省100元/m2。以1#-5#楼为例，则可节省成本57.25万元。成本总结-节超分析节成本优化案例之外墙石材（节省57.25万元）例192023/10/10第19页营销总结实际计划总销售收入销售均价202023/10/10第20页营销总结-营销费用组成比对项目营销费用组成及占比情况成本项目预算数（万元）预算占比实际数（万元）实际占比变动（万元）变动百分比说明销售设施建造费销售管理费用物业服务费品牌建设费市场研究费公共关系维护费用客户会费用媒介广告费广告设计、筹划费推广活动费销售代理费销售资料及礼物促销费用现场包装费用项目营销费合计212023/10/10第21页项目推广方式费效比排名营销总结-项目推广情况排名推广方式来电量来电费效比来访转化率12345678910排名推广方式来访量来访费效比成交转化率12345678910222023/10/10第22页营销总结-产品组成情况项目产品组成及销售情况说明：请在此简短说明总建面与总销售面积差值部分房屋属性及其面积。分期科目销售面积（万㎡）面积占比（%）总货值（万元）预期均价（元/㎡）实际均价（元/㎡）计划利润率（%）实际利润率（%）90%去化速度（套/月）一期住宅商业车位其他小计二期住宅商业车位其他小计全盘住宅商业车位其他合计232023/10/10第23页营销总结-产品利润及去化完成情况产品利润及去化完成情况统计表序号户型面积(㎡）套数（套）90%去化速度（套/月）销售均价（元/㎡）利润率（%）同类产品占比

1A1住宅（2+1）89+11

366套/月800012%

20%

242023/10/10第24页面积区间面积占比户型套数占比产品评价产品构造评价产品线提议总结：提议：营销总结-对户型及产品构造评价第25页面积区间面积占比户型套数占比产品评价产品构造评价产品线提议90下列9.5%

A1住宅（1+1）83㎡12.1%去化速度快，去化周期为2个月。利润率低（-32.13%）客户认可度较高。占比合理，面积适中，提议该面积段做优化升级，变二房为三房。如保存两房产品，则提议面积控制在80㎡内。90-11029.8%

A2住宅（2+1）92㎡37.9%去化速度较快，去化周期10.5个月。利润率高（-24.92%）客户认可度高。占比合理，面积适中如A1户型后期升级为三房，则提议合适减少A2户型配比。110-12041.2%

C2住宅（2+1）118㎡37.4%去化速度一般，去化周期17个月。利润率较低（-30.09%）客户认可度一般。占比较高，户型布局较差，与市场同类产品无竞争力提议对该户型做优化升级，变三房为四房。130-14015.8%

D1住宅（3+1）140㎡12.6%去化速度慢，去化周期为20个月。利润率较低（-29.91%）客户认可度一般。占比略高，面积过大与定位不符提议后期将该产品面积控制在130平米内。总结：一期产品线较为单一，提议后期丰富产品线，增设100-110㎡之间三房产品，120-130㎡之间四房产品。一期118㎡三房户型占比较多，考虑到市场上同面积段产品优势显著，提议后期取消该户型产品，或提升该户型竞争力。减少140㎡以上户型配比，同步对140㎡户型做升级优化。提议:相同面积段可增设多种户型，以满足不一样客户需求。营销总结-对户型及产品构造评价例第26页瘦狗金牛问题明星营销总结-产品类型分布情况说明：情况说明：平均利润率：15.1%平均去化速度：33.2套/月瘦狗金牛问题明星平均利润率：15.1%平均去化速度：33.2套/月272023/10/10第27页营销总结-问题产品解读第28页D1户型：140平四房两厅二卫（赠送24平米）PK竞品（中南）中南125平四室两厅两卫（赠送11平米）赠送空间送一半送一半送二分之一送一半全送全送全送全送1.产品竞争力不足1.同为四房两厅，但面积小，总价低。2.赠送集中、有效，客户对赠送印象更深。3.动静合适，排布紧凑。1.面积大，总价高，但未增加房间。2.赠送分散、不易利用，且印象不深。3.分区混乱，私密性不好。送一房静区通道动区静区静区静区动区动区通道营销总结-问题产品解读例第29页2.产品成本高、售价低赠送面积总成本约12.3万元占该户型总成本14.6%，占该户型总价17.6%。该户型总成本为：84.6万元，而售价仅为72万元。售价远低于成本造价，严重亏损。因成本过高而售价过低，造成该户型利润率为-29.91%。远低于成本造价且低于该项目平均利润率-28%。营销总结-问题产品解读例第30页3.客源少，客户认可度不高三代同堂（人多）优质再改（钱多）数量相同总价略高没有菜场周围配套不全私密性不好环境还行地段不好配套缺失品质还行D1私营业主占比35%公职人员占比24%地段周围休闲配套品质房间数量总价生活、交通配套教育、生活配套户型私密性园林景观客户敏感点项目情况优化D1户型，将面积控制在130㎡内。减少赠送百分比，或集中赠送。对于首再改类中低级楼盘，应优化产品，使其适应低端刚需再改客户（如三代同堂）。营销总结-问题产品解读例第31页营销总结-面积赠送情况项目产品面积赠送及成本分摊情况户型销售面积（㎡）赠送面积（㎡）赠送面积百分比单方造价（元/㎡）销售均价（元/㎡）销售总价（元）赠送成本（元）赠送成本总价占比计算说明123=2/1456=1*57=2*48=7/6A1住宅（2+1）891112.36%40008000712023440006%E2住宅（3+1）1282217.19%350045005760007700013%322023/10/10第32页营销总结-对赠送成本总价占比过高产品评价第33页总评：利润低，去化情况不抱负。长处：户型方正，动静合适，空间利用度高。不足：1.产品同比面积偏大，总价偏高。2.赠送多但零散，未能通过大范围赠送增加使用功能，客户对赠送空间接收度不高，以为这是房屋一部分，不属于赠送部分。提议：1.后期开发可针对此问题做对应调整，压缩赠送成本，以减少成交总价，缩短销售周期。2.户型阶段提议销售介入，对产品提出提议。C2118平

三室二厅一卫赠送17平米（赠送成本总价占比15.1%）赠送空间赠送二分之一空间赠送空间赠送一半空间赠送空间赠送一半空间A183.35平

二室二厅一卫赠送12平米（赠送成本总价占比14.8%）赠送空间赠送空间赠送二分之一空间赠送二分之一空间总评：赠送成本总价占比高，利润率低，但去化速度快，可在短期内为项目提供较大钞票流。长处：不足：此户型几乎每个功能使用区都有面积赠送，但因赠送空间太零散，未能通过面积赠送换取价格提升。因产品面积小、总价低，能满足刚需客户需求，去化速度快，但目前市场升级产品已出现，同样面积段可做三房，产品优势不再显著。提议：赠送面积适度空间，在面积不变情况下能由二房变三房，或保存两房产品，但面积控制在80㎡内。营销总结-对赠送成本总价占比过高产品评价例第34页序号关注点敏感度主要关注内容与预判差异（定位会）现状营销总结-签约前客户主要关注点敏感度说明：5分表达非常敏感，1分表达非常不敏感。地段、配套、规划、景观、户型、大堂、电梯厅与楼梯间、安全、门窗、阳台、露台、车库、车位与车道、价格、案场、售楼处景观、首开区、景观展示区等等第35页营销总结-后续产品调整提议第36页变更C2120平

三室二厅一卫115平三室二厅一卫

总结：户型亮点：主卧带有衣帽间设计。户型缺陷：无独立餐厅，居住舒适度不高，购买此房多为刚需客户群体，案场通过合适价格策略方可促进销售。提议：将客厅与餐厅分离，增强房屋通透性及空间感，控制房屋面积，使产品更适合刚需或刚改客户群体。赠送空间赠送一半空间赠送二分之一空间赠送空间赠送一半空间赠送空间营销总结-后续产品调整提议例第37页提议方案产品组合优势劣势备注方案一高层（33F）+花园洋房1、整体售价较高；2、产品形式丰富，差异化竞争优势1、高层（尤其是20F以上）房源去化速度较慢2、建筑密度高，小区景观难形成亮点3、高层成本加大4、高层得房率减少客户价格弹性大，高单价花园洋房市场存一定风险方案二高层（33F）+小高层产品形式丰富，小高层为片区内稀缺产品小高层产品市场溢价空间有限，且去化速度一般，一味追求溢价或将造成曲高和寡。同步也易牺牲高层住宅舒适性。方案三高层（26F+18F）市场接收度高、去化能力强1、产品同质化竞争严重2、短期内溢价空间较低在做足容积率前提下，我们提议应在追求安全去化、回笼钞票基础上适时谋求溢价空间。综合考量去化速度及售价原因，上述三个方案中，方案二应为目前最合理之方案。营销总结-后续地块方案调整提议例第38页营销总结-销售完成情况评定392023/10/10第39页工程总结实际计划建设周期工程节点达成率402023/10/10第40页开工时间：2023-6-10开盘时间：2023-12-20完工时间：2023-9-30交付时间：2023-10-15开工时间：2023-3-10开盘时间：2023-6-5完工时间：2023-6-30交付时间：2023-7-15开工时间：2023-3-10开盘时间：2023-8-20完工时间：2023-12-30交付时间：2023-1-15售楼处（包括样板间）开工时间：2023-7-1完工时间：2023-8-31售楼处开放时间：2023-11-25样板间开放时间：2023-11-20景观展示区开放时间：2023-11-25工程总结-项目开发节奏开工时间：2023-6-10开盘时间：2023-12-20构造封顶：2023-5-30完工时间：2023-9-30交付时间：2023-10-15开工时间：2023-3-10开盘时间：2023-5-5完工时间：2023-6-30交付时间：2023-7-15开工时间：2023-3-10开盘时间：2023-8-20完工时间：2023-12-30交付时间：2023-1-15售楼处（包括样板间）开工时间：2023-7-1完工时间：2023-8-31售楼处开放时间：2023-11-25样板间开放时间：2023-11-20景观展示区开放时间：2023-11-25原计划开发节奏实际开发节奏412023/10/10第41页两张图。总体+局部或设计+完成等。简短文字说明。目+效果或问题+成因文字或图表形式简述成本变动、过程管控、限额执行情况等内容。工程总结-工程管理案例422023/10/10第42页问题描述现场燃气管道安装无统一途径，影响外观。产生原因燃气管线布置有特殊要求；燃气管线无深化图；工期短现场协调难度大。提议做法立面及户型设计阶段预留燃气管线布线阴角或格栅；燃气专项设计阶段设计须紧密配合外联把控图纸；燃气管线施工前施工单位、工程、设计提前对施工路由进行现场划点定位，发觉问题及时调整。工程总结-工程管理案例4燃气管线设置不当破坏观感效果例432023/10/10第43页问题描述质监站检查时提出因可踏面高度过低，须提升栏杆高度，增加成本2.7万元。产生原因设计细节把控不到位；施工前研究图纸不够透彻。提议做法减小可踏面宽度到220mm下列，或增加可踏面高度至450mm以上，不增加栏杆高度；施工前认真审图，将图纸研究透彻；提升对设计规范熟悉程度及成本意识。南阳台栏杆问题《民用建筑设计通则》栏杆高度应从楼地面或屋面至栏杆扶手顶面垂直高度计算，如底部有宽度大于或等于0.22m，且高度低于或等于0.45m可踏部位，应从可踏部位顶面起计算1.1m1.1m0.2m工程总结-工程管理案例9例442023/10/10第44页设计总结实际计划设计节点达成率设计限额达成率452023/10/10第45页设计总结-限额设计执行情况限额设计执行情况统计表项目限额标准限额造价实际标准实际造价节超节超百分比合计————超限额5%且成本超支20万以上12限额结余10%或成本结余50万以上12462023/10/10第46页设计总结-设计亮点472023/10/10第47页规范值60cm设计争取值160cm土方节省造价约：200万基坑支护节省造价约：150万元抗浮构造节省：无法估算。节省成本同步提升了品质因地库较深，为减少成本，经争取将场地标高提升至道路平均标高以上1.6米。设计总结-设计亮点四、竖向设计控制例482023/10/10第48页设计总结-设计成本优化案例492023/10/10第49页北侧沟内埋有排水管南侧紧贴市政绿化，承当保护责任，现状有造坡堆土高出1米多西侧距道路仅8m东侧距离道路很近基坑支护方案优化北侧：一、二级放坡，土钉支护护坡东侧一、二级放坡，土钉支护护坡南侧：钻孔灌注桩Φ800@1300+三层预应力锚杆支护钻孔灌注桩Φ800@1300+两层预应力锚杆支护根据不一样边坡情况灵活设计护坡方式，最大程度减少造价、利于工期设计总结-设计成本优化案例预估节省成本：312万元例502023/10/10第50页设计总结-设计管理问题512023/10/10第51页建筑图构造图设计：构造未落实建筑；施工：只看结施，不看建施。成果：造成返工，影响工期。增加成本：给排水图

墙宽100梁宽200构造图设计：机电不看构造图；成果：整改返工设计工作存在不足提议：加强设计质量管控，及各专业图纸复核。设计总结-设计管理问题例522023/10/10第52页设计总结-设计管理提议532023/10/10第53页外廊设计形式金辉早期产品，为实现中间户型南北通透，采取外廊设计形式。外廊二分之一面积计容；后期入住引发产权、使用权纠纷；政府不接收此种一户专用“外廊”形式为公摊，要纳入住宅阳台指标——户型面积增加（失去卖点），增加项目计容（超10%赠送面积）；外廊景观视野防盗翻越隐私我要封起来自己用封起来会影响我提议：对此种设置外廊方案需谨慎选用。设计总结-设计管理提议例542023/10/10第54页物业总结计划实际交房报事量户均交房报事量552023/10/10第55页物业总结-设计对后期物业管理影响户内未预留空调安装口外窗可启动扇在空调机位远端，且空调百叶无检修门，空调安装难度高、危险且破坏立面效果。562023/10/10第56页问题：物业费低，水景过大造成运行成本高。运行成本：放满一池水约：3000元喷泉一天6小时约：1000元水池清洗、设备维护：未算物业总结-设计对后期