上海月星环球港

·环球港调研报告2023.101第1页项目概况2第2页国内单体面积最大综合购物中心国内唯一欧式格调ShoppingMall初次全面提出“商、旅、文”三大约念3第3页开发商背景上海常州徐州沈阳月星集团创建于1988年，目前已发展成为一家业务多元化大型集团，关键业务包括商业地产、商业连锁、资本投资、家居产业等，业务遍布世界38个国家和地域，员工超6000人。发展战略——坚持自主创新，已形成工业全球化、商业连锁化、投资多元化、品牌国际化发展格局，坚持以“全面提升中国人居家文化品质”为目标，正发展壮大为中国家居业超级航母。主营业务——关键业务包括商业地产、商业连锁、资本投资、家居产业等。商业连锁——从上海，到东北再到大西北，逐渐遍布中国各个都市，商业连锁规模目前已发展至超200万平方米。资本投资——投资中心主要战略目标之一是充足利用多种适合公司发展有利资源，为集团实现“商业连锁投资、工业扩大投资、房地产投资以及资产资本型投资”发展理念而努力。投资中心重点开发项目：大型综合SHOPPINGMALL、主题商业连锁、房地产投资、资本运作等。战略区域——家居商场布局，以上海为龙头，从南京、镇江、常州、无锡等众多连锁店发展到上海三家店再到哈尔滨、大连等等，目前长三角布局基本上快结束，2023年、2023年是月星向全国发展大年。商业经营模式——市场化经营模式，商场化管理，大Shoppingmall模式来操作。业态分为商场品牌家居，尚有就是流行家居超市（卖某些比较当代比较时尚家居用具），家居超市是我们准备迅速发展新模式。4第4页项目整体定位整体定位：独立主题零售空间西上海中心商业城立足打造小区商业中心跳脱传统区域同质化竞争充足利用他人难以复制零售元素5第5页项目整体定位6第6页项目参数总建筑面积：480000m2占地面积：66000m2建筑总高度：248m办公楼层数：46层商业楼层数：5层停车位：约2200辆购物中心（B2-4F）：320230m2商务办公：80000m2五星级酒店（7F-25F）：40000m2公寓：40000m27第7页项目交通5条轨道交通围绕整个项目区域3、4、13号线无缝连接本项目；11、14号线临近本项目；紧贴内环双匝道出入口；

其他主要交通距离：虹桥机场约17公里；浦东机场约52公里；虹桥火车站约17公里；上海火车站约5公里8第8页项目总体组成9第9页10第10页

专业团体11第11页项目区位及客流分析12第12页区域、交通区域：处于交通便捷内环内稀缺地段，地处中心城区静安、长宁、普陀三区结合处。交通：5条地铁围绕，其中三条地铁与项目无缝对接；东接凯旋路，北临白兰路，南侧为宁夏路，西接金沙江路并与中环线（真北路）和外环线相贯通，交通四通八达。项目用地。13第13页项目客流分析地铁人流：地铁3号、4号、11号、13和14号线，五条轨道交通围绕整个项目，交通优势显著，将带来大量消费人群。商务人士：酒店式公寓、高级会所和甲级写字楼，将会使这里成为商务人士和白领精英集聚地。游客：五星级酒店将为购物中心带来大量观光游客和商旅人士。居民：项目周围缺乏大型全业态购物场所，此地大量居民会成为长期消费群。本项目位于3

区人口交汇处静安寺人口

：

25

万人

长宁区人口

：

69

万人

普陀区人口

：

129万人

估计项目人流量年超出

6000

万人次14第14页建筑格调及室内装饰15第15页外立面欧式格调——商业外立面使用石材，外形利用高大立柱、欧式外廊、圆形穹顶，高层线条挺拔、上部退台体现欧式建筑厚重、挺拔、富有品质感，打造该区域地标性建筑。16第16页内部装饰欧式装修——通过罗马式中庭、威尼斯式廊道设计、圆形玻璃穹型、欧式壁画、艳丽颜色、欧式柱式等打造出富丽堂皇宛如欧式宫殿感觉。17第17页室内环境使用多种色彩艳丽装饰细节、结合灯带、欧式壁画渲染出华丽室内环境。18第18页室内环境19第19页室内环境母婴室洗手间20第20页室内环境B2中庭区域设有观光车21第21页室内设计3F设有玻璃地板22第22页顶层设计顶楼引入商业街模式：在顶层“环球港”把商铺进行街坊式布置，类似于老上海里弄，打造情景式休闲商业街。23第23页顶层设计情景式休闲商业街24第24页屋顶设计屋顶停车场、花园设计。25第25页动线设计26第26页动线设计南北向560m东西向150m购物中心平面南北长度达成560m,东西长度约为150m，所有走道长度约9公里。设计使用简单“环形”动线，通过环形走道与“三大主题”区域有较为清楚互动。27第27页业态布局28第28页

整体布局花园中庭中央广场太阳大厅平面人流拉动：零售商业平面

东西端距离达400米，距离较长，为

避免产生逛街沉闷感与雷同感，

必须发明消费节点及主题分区

而带感人流自东往西走动。垂直人流拉动：本项目

共有6层，分别从B2到4F，除了平面

人流考量外，必须考虑垂直交通

拉动。在高楼层设置主力店及餐

饮业态垂直分布都是常用拉动

消费人口方式。消费节点：消费节点能让消费

者有个停留节点，进行休息调

整，一般中庭是作为消费节点

合理体现方式，但对消费节

点数量和位置需进行控制。

一般平面动线需要消费节点

时，以两个至三个为宜，或者

多种时要显著辨别，不然容易

产生迷失感。如何设置：垂直人流一般通过

形式、数量、地点来形成。形

式是指设置成电动扶梯、垂直

观光电梯、坡道、一般楼梯、

个性化楼梯。数量指电梯数

量。地点是指各个垂直交通设

施在平面上详细地点。

一般

中庭是平面动线和垂直动线

交汇点。平面分区：对本项目而言，目标消费群特性辨别较为显著，加之平面长度及南北端不一样商业价值，平面主要分为三个区域：花园中庭、中央广场、太阳大厅。垂直分区：对本项目而言，平面分区成果能够垂直拉动成为垂直分区，靠北端以休闲、娱乐、餐饮等体验型业态为主，靠南则以零售、家庭、生活等业态为主。29第29页平面分区说明中央广场太阳大厅花园中庭30第30页垂直分区说明三首层概念-利用项目轨道交通连接优势，利用大量人流来提升各楼层商业价值。通常购物中心内零售区域分布在1F-2F，但该项目标零售区域可向高低楼层分别扩大，延伸至B1-3F。零售分区概念通过主力店位置分布与特殊建筑条件（4层8米层高）以及项目巨大体量，对项目垂直进行楼层主题分区。31第31页各楼层业态及品牌—B3美车堂宠儿宠物32第32页停车场—B3停车位2200多种33第33页各楼层业态及品牌—B2乐购家得乐快时尚休闲餐饮区零售区快时尚、超市、休闲餐饮34第34页各楼层业态及品牌—B235第35页各楼层业态及品牌—B2B2设置小朋友轮滑区域36第36页各楼层业态及品牌—B1乐购大食代快时尚休闲餐饮区休闲餐饮区休闲餐饮区零售区快时尚、超市、休闲餐饮37第37页各楼层业态及品牌—B138第38页各楼层业态及品牌—1F江苏银行COACHATTOS宝缇嘉黄金珠宝饰品区餐饮-咖啡餐饮-甜品零售中高档品牌旗舰店国际品牌39第39页各楼层业态及品牌—1F40第40页各楼层业态及品牌—2FXEBIO体育用具NOVEMUJIMARKS&SPENCER休闲餐饮零售区设计师品牌41第41页各楼层业态及品牌—2F42第42页各楼层业态及品牌—3F美龄菜谱NOVE餐饮区品牌服饰、餐饮43第43页各楼层业态及品牌—3F44第44页各楼层业态及品牌—4F海上国际影城餐饮区配套区环球港博物馆环球港艺术拍卖古琴艺术中心异国餐饮及文化45第45页各楼层业态及品牌—4F46第46页各楼层业态占比楼层：B2租赁面积：31,514平方米店铺总数：75家楼层：B1租赁面积：24,728平方米店铺总数：61家47第47页各楼层业态占比楼层：1F租赁面积：14,228平方米店铺总数：61家楼层：2F租赁面积：17,339平方米店铺总数：50家48第48页各楼层业态占比楼层：3F租赁面积：17,187平方米店铺总数：72家楼层：4F租赁面积：17,542平方米店铺总数：42家49第49页经常不停地学习,你就什么都懂得。你懂得得越多,你就越有力量StudyC