广州商务公寓项目营销定位策略报告

xx商务公寓项目营销定位策略报告Part1.

目标Part2.

市场分析Part3.

定位思考Part4.

装修建议策略案结构1、价格目标2、销售目标3、探讨的问题Part1.

目标1、价格目标一楼街铺：起价120,000元/平米均价150,000元/平米最高价200,000元/平米富一楼、二楼商铺：起价100,000元/平米均价

120,000元/平米最高价150,000元/平米精装公寓:起价40,000元/平米均价45,000元/平米最高价50,000元/平米毛坯公寓:起价38,000元/平米均价42,000元/平米最高价45,000元/平米年收入60万以上年收入40-50万，中高收入人群年收入20-30万中中产阶层年收入10-20万客户群金字塔2、价格支撑前期的准确定位，是项目成功的基本保证。而产品定位的基本依据是目标客户群体的锁定。因此深入分析市场，细分目标客户与需求，相应打造产品，形成产品、客户、形象、价格的精准、顺畅的对接，加之以独特的营销方式，才能使项目获取最大的经济与品牌效益。平均每套总价260万，70㎡户型占七成中高端定位1、价格目标2、销售目标3、探讨的问题Part1.

目标2、销售目标先公寓、后商铺（公寓去化60%商铺开始放盘）塔楼开盘首月实现60%销售率开盘半年实现90%销售率裙楼开售首月实现40%销售率开售半年实现80%销售率1、价格目标2、销售目标3、探讨的问题Part1.

目标3、探讨的问题

问题1：市场与竞争对手分析问题2：塔楼定位VS适应市场问题3：裙楼定位VS最大价值市场剖析1塔楼定位2裙楼定位3我们考虑的问题，本次主要是项目的定位目的主要是销售实现价格更高，速度更快。1、同类竞争项目分布2、典型竞争项目分析3、观点与市场结论Part2.

市场分析保利中环广场正佳东方国际嘉城国际公寓万艺广场御江苑东方文德广场锦源国际公寓北京路五号公馆海印东山100骏文雅苑富基广场泰康城东华星域华标品峰达标广场爱群荟景湾本案本项目周边区域1、同类竞争项目分布项目周边同类产品较多，面临的竞争将极其激烈，项目的精准定位有助于本案突破竞品包围。1、同祝类竞仔争项回目分芦布2、典含型竞蜻争项蛇目分毙析3、观涨点与碌市场幼结论Pa财rt野2.市场随分析2、典仇型竞荣争项第目分球析（1）塔允楼定向位分幸析篇（1）塔楼安定位复分析唇篇项目：东方文德广场开发商富春东房地产建筑/占地123000平米/15000平米区域业态文化、艺术市场项目地段文德路交通地铁：公园前站、农讲所站；公交车：珠光路站、珠光路总站；产品概况68000平方米的艺术家公寓，40-50平米单间或一房为主；热销户型小户型滞销户型稍大户型开盘时间2012-10-14交房标准精装修卖点分析：1、东方文德广场：文化、艺术、教育平台；2、古典风格，命名艺术家公寓，主题公寓；3、文德路文化、艺术、教育商圈；4、与北京路商圈一尺之遥；价格走势：均价：39979元/平米起价：29000元/平米最高价：44000元/平米典型的低开高走；分析嚼一：地东方杜文德征广场大厦命效果爸图（役上）/售楼贷部场寄景（弄下）分析科一：狡东方弄文德蚀广场官方爪网签李数据《搜房握网》价格冷走势晴图项目名称对比内容对比本项目文德路★★★★★地段★★★★越秀南文德路文化、艺术、教育商圈，北京路综合零售业★★★★★商业★★★★广州老住宅区，生活配套，零散的批发市场地铁站：公园前、农讲所★★★★★交通★★★★★地铁站：越秀南站文化艺术交易中心（市场、品牌店、餐饮、购书、拍卖等）★★★★★内部配套★★★★停车场、主题商业文德路商圈、北京路商圈、教育医疗较为完善★★★★★周边配套★★★★江湾商务区、越秀南汽车站★★★★★综合评定★★★★分析该一：临东方右文德奥广场免对比城本项数目1、艺丹术家斯公寓早是在秃东方卫文德影广场腰商业吃基础股上打正造的顽；2、本雁项目餐公寓毯产品悔的定比位可严参考仁艺术送家公畏寓；3、项袄目定刃位形龙成区唯分、绞打造酬特色殃，商盖业定环位和溜公寓圣定位庄相互男关联乔毫无兔疑问甩形成死更大破的影层响力骨。项目：万艺广场公寓产品开盘时间：2011年11月23日公寓分布7—23层，公寓每层18间，4个110平米左右的户型，1个173.64平米户型，13个50-60平米的户型（72%），顶层23层为复式楼，总量320户；价格走势：2013年：4.5万—5.5万元/平米；2012年：3.7万—4.7万元/平米；销售分析：小户型40-50平米较为畅销，面积小，总价相对低，便于租赁投资回报率高而稳定；当前余量多为100平米的大户型，总价过高，影响投资；去化：70—80%；实时价格：例1：公寓1801#面积：173.64平米总价：8899104元

单价：51250元/平米例2：公寓1714#面积：54.88平米总价：2551163元

单价：46486.2元/平米客群分析：投资客（85%），自用（15%）；分析观二：看万艺霉广场邮公寓扣产品广场倦外立裁面（泼上）/建筑蜘公地五防护授栏（押下）分析闭二：播万艺晨广场裂公寓邻产品负一俗楼规建划地泡铁出移入口售楼激部楼滴盘模浸型1、万杨艺广赚场公花寓位宅于海来珠广宋场商席圈中该央，今地域男位置侮极佳章；2、价孔格在辱开盘棵后多任次涨越价，东典型纯的低患开高异走；3、当孤前价缎格比语较虚巨高，贡去化谈也多灰集中贫在之荒前的弊低价微位，近期矿销售思量较训少；4、多亦次涨熔价说疼明开换发商刚对该勾公寓盟产品寄的高搬度看菜好。分析活二：陈万艺碌广场贞公寓回产品——标准咏层平疯面示墓意图万艺昏广场萌公寓院标准酸楼层街平面鸭图，砍主力广产品猪户型障面积或为40窝—5抓0平米撞，占迷七成徒以上垒，布数局精盆巧细协致。项目：达标国际商务公寓开发商广州江南房产有限公司区域地段海珠江南大道南362号开盘时间2009年11月15日建筑/占地面积115402平方米/10603平方米楼层布局：-2层地铁入口1层苏宁、必胜客4层金悦酒家5层3D电影院8-28层写字楼31层江南地产总部32层精英俱乐部33-44酒店式公寓45-48层达标五星级酒店49层西餐厅顶层飞机坪公寓产品：均为42-66平米大单间产品；总量：每层18间，196间；价格走势：开盘价：15000元/平米均价：26800元/平米最高价：34000元/平米分析或三：塘达标倦国际量商务蹲公寓《搜房家网》价格言走势唯图大厦牵外立跑面实时价格：例1：公寓4117房面积64.9603平米

实用面积：38.8907东向朝向单价33670元/平米总价2187215折后总价：2100622元租赁价格：65—75元/平米收益验算：64.9603*75*12/2100622=2.78%（以4117房年收益）销售分析：当前开发商自行组织租赁和售楼，公寓产品推出带租约发售，去化50—60%，当前销售模式可租可卖；客群分析：投资客（75%），自用（25%）；分析谷三：略达标负国际甘商务鸽公寓公寓桑户型告示范粱房（象上）/商业巧业态王（下徒）1、达阵标国帐际商裳务公腿寓位习于江屈南大嚷道，志昌岗蜓地铁杏站附日近，担链接2号、8号线螺，方窗便达堂到业广鸭州火拌车站惨、广纤州南果站、看公园乱前江剧南西澡商圈此、琶益洲展攻贸中鹿心；2、居叼住地融理位称置比沙较优境越，椒但商弱业地肯理位勇置却晒为一弹般，然没有首主流辈商圈酸和规声模产拳业促纲使单践价不太高，欧去化旷偏低对。分析慨三：蒜达标拜国际论商务旧公寓42添.9漠2平米64物.0题0平米42括.3围8平米44售.6蛾3平米42毯.9挤9平米40剑.0目0平米注：民本P图片鞋均来劣自《搜房膊网》达标末国际绸商务皆公寓业户型篮展示付，主源力产斯品户漫型面插积为40成—5临0平米嗽，布驻局精去巧细英致。分析四：东华星域开发商广州东华实业股份有限公司区域位置海珠广州市海珠区江南大道中79号交房标准精装建筑/占地43409平方米/7502平方米开盘时间2013年4月28日交房时间2014年10月30日项目大况：建筑面积43409方，住宅28500方，商业4400方，住宅300套，三梯六户，45平米的一房一厅，77-85平米两房，115-130平米三房单位，高层单位视野开阔，可望到一线江景。实时价格：例1：B-2103建筑面积：114.96平米总价：3633124单价：31603元/平米例2：B-2002建筑面积：77.33平米总价：2466118单价：31890.8元/平米客群分析：刚需用户70%，投资客30%；短期投资收益不大，该区域租赁价格一般，该盘-1层连接地铁口，有较大升值空间；价格走势：开盘价：30000元/平米成交均价：29925元/平米分析拿四：晃东华•星域1、45平米透的一档房一叹厅极蝇为火垃爆，扭开盘胸前连苹夜排阁队抢信购，舒成为邪日光固户型非；2、小维户型照所剩唉无几嗓，大周户型起销售技相对陡较缓愁；3、示污范房故体验伯比较虑舒适蔬。官方垮网签健数据分析逃四：类东华•星域分析程四：琴东华•星域左：A栋02单元半一:房45乡丰.7唤6平米右：A栋02单元两房77压.3昌3平米A栋05单元大两房84蛾.6竹8平米A栋标茎准层求平米题图东华•星域磁户型税展示疗，主吹力产陪品户夜型为膛一房吃、两利房，童面积40亏—9训0平米晓不等依，客专群偏域好小广户型薯。示范荒房实深图分析漂四：戚东华•星域2、典替型竞汽争项筛目分饥析（2）裙雄楼定左位分增析篇（2）裙秋楼定认位分其析篇项目：万艺国际精品广场开发商广东欣华地产建筑/占地51469/16084项目地段海珠广场区域业态精品、小商品批发专业市场交通地铁二号线：海珠广场（项目-1楼为线地铁出口）项目商业精品采购基地（-1至4楼为批发市场，5楼为美食广场，5楼一半及6楼为展厅）商铺产品10-20平米的主力店铺（占比90%）热销产品-1,1,4楼位置较好店铺滞销产品3楼位置稍差店铺余量/销售率（销控数据）-1楼售罄，1楼剩余11铺，3楼30%左右的去化，4楼剩余少量（80%）；2楼、5楼、6楼均不出售，只做租赁；开盘时间2011年11月23日交房时间2013年9月促销折扣统一经营两年，每年返8%，兴业专场98折，商业贷款96折分析艳一：失万艺劈燕国际慌精品技广场营销分析：1楼均价：25万/平米；3楼均价：15万/平米;客群分析：投资客（80%），自用（20%）；商铺单位面积较高，投资回报率3%左右，经营不确定有一定风险；优势：成熟精品批发市场、优越区域位置劣势：单价虚高、未来经营的不确定性实时价格：例1：商铺363#16.09平米折后价：3983398单价：247569.8例2：商铺168#10.6平米折后价：4132790单价：389885.85例3：商铺102#20.13平米折后价：9673612单价：480556.98分析框一：红万艺叹国际持精品修广场1、统糠一经胜营和摘返租霞：统乐一经遮营2年，芬每年室返租8%，购猫买商肤铺时免总价轨减少细，未太来两蒙年内劲没有姨任何喷收益崖，如类这两高年内患需自添行经牵营，3楼向瞧开放蜜商支谜付20愧0元/平米湿的租键金，1楼向烈开发纸商支鹊付40竹0元/平米揪的租屡金，翅开放主商做辅了完对美的飘成本外核算驻；2、整夸体营罚销策折略的剥审视鞭：20涉11年11月23日开柏盘后茂开发侧商没浙有事关先预税想的孩进展库，在20虑13年初无进行省重新艰包装输，楼枝层开疲盘时振间收康放自覆如，辫价格椅调整帆和返太租策殿略相蹲辅相娇成。分析授一：勤万艺仅国际时精品哥广场隙对比朵本项恩目项目名称对比内容对比本项目海珠广场★★★★★地段★★★★越秀南成熟的精品、小商品专业批发市场★★★★★商业★★★★广州老住宅区，生活配套、零散的批发市场地铁站：海珠广场★★★★★交通★★★★★地铁站：越秀南站美食广场、展厅、与华夏大酒店、地铁口连通★★★★★内部配套★★★★停车场、主题商业海珠广场、泰康城以及其他的批发市场★★★★★周边配套★★★★江湾商务区、越秀南汽车站★★★★★综合评定★★★★景博行对比：1、万艺国际精品广场商业氛围比较浓厚，本案周围没有形成规模化的专业市场，本案商业定位可参考万艺模式；2、地铁站的开通必然有人流注入，寻找特色空间发展有一定机遇。项目：东方文德广场（1）文化产业写字楼（2）艺术家公寓（3）纯住宅（4）文化艺术交易中心负一：以零批油画、国画、工艺画等为主；首层：文化和旅游的品牌店；二层：工艺品区和拍卖功能；三层：教育培训+餐饮功能；四层：购书中心；分析浮二：给东方递文德匪广场铁的整合体布乐局、查商业鸣定位1、依皇托文回德路敲文化沈、艺姿术、水教育妻商圈胞，基姨于东网方文劝德广病场文者化、关艺术壤、教馒育高摩端平亭台，茫打造凶五层30锅00营0平米效商业谜中心劣；2、整阁体布泳局包信含商北务中捕心、鸡住宅赛、写胆字楼痰、商扯务公破寓，是包岛容性典极强帆的综红合物杜业，每给予功本案植一些酬商业赛定位档启示副。项目：泰康城化妆品饰品区6001-6271（共计271个店铺）店铺面积10-20平米（95%）产权时限仅有19年产权店铺均价80000元/平米店铺租金200-300元/平米销售率40%收益3年租约：8%

3年后4-5%实价验算：例1：6234号铺面积：15.4平米总价：1651916（按揭1585840元）单价：107267元带3年租约每年返还总价8%年返租：126867元

月返租：10572元分析愈三：押泰康情城六土楼带掩租约眯出售1、泰渴康城链六楼最商铺梅带3年租明约出屋售，咏这仅荡仅是才一个钥售卖繁的噱躲头，填未来3年内庄这个贝投资印项目丑没有湾任何武收入饼，返鬼租也吼仅仅乳是在帽本不纳合理啄的价巷格上乐的让上利，斥让购筒买者反更安京心，参这是兔一个豆时髦灶的噱艳头营状销；2、成直熟的垮投资鹿者对冻这样涝的项颂目是沃不会纠太感匹兴趣雕的，捕究竟深何缘棵故会膜让开盐发商厅出售禾呢？败难道扯仅仅剪是资偷金回蓝笼？衡夸大稳的租马赁收穿益也劈燕是诱潮惑。项目：骏文雅苑开盘价30000元/平米最高价49000元/平米成交均价31562元/平米总量615套开盘时间2013年4月29日去化率26.01%特点纯住宅、学区房、商圈生活商业分析：1-3楼为裙楼底商，当前并未开售，与东方文德广场距离50米，一面临街，商业定位多为生活配套商业。分析体四：震骏文吧雅苑官方哀网签沿数据《搜房盗网》价格虚走势量图分析喊四：促骏文习雅苑项目：御江苑开盘价23000元/平米最高价37000元/平米成交均价24927元/平米总量215套开盘时间2012年12月30日去化率63.26%特点纯住宅、可望江（22楼以上、南向）、商圈生活商业分析：1-3楼为商业建筑，当前并未开售，地处北京路与沿江路交接点，一面临街，商业气息不够浓厚，商业定位多为生活配套商业。分析似五：暑御江靠苑官方蜂网签第数据《搜房斤网》价格东走势脸图分析奶五：慌御江葛苑1、同妨类型窗竞争沾项目挺分布2、典塘型竞骑争项举目分询析3、观车点与理市场庭结论Pa绵rt惕2.市场胳分析东方钞文德司广场——40苹-5纤0m2公寓滩产品碧，开仅盘即楚售光蚕，一家房难无求；万艺汪广场——50跟m2左右夕公寓党产品牵，同等样呈简供不剃应求刺的状倚态；达标垮国际——42雹-6道6m2大单位间产爽品热鄙销易苍租；东华派星御——60叨-7墓0m2小户宰型的插产品秒颇受秘市场望欢迎顽（肃住宅厨性质串）3、观惰点和客市场捷结论公寓高市场1、广绍州公鸣寓市站场竞喜争激雅烈，20解0-讯30廉0万是氏竞争肤最激穿烈的略价格冈区间匪；2、40累-5球0平米雪的大肆单间歼或一草房比返较受碎欢迎本，在虽东华尼星域常出现更连夜怎排队猪抢购凤现象顽，60头-7磨0平米央的大匆两房辨或小脆三房雀在市悲场反括响很奔是不棚错，育好地挺段的轮中小已户型的很是淡火爆轰；3、由丘于公恩寓产革权较番短，址单价悼相对姐住宅足更低闻，加徒之商硬业水钩电物榴业，坚在租演赁市煌场上浅，50平方集米的茫公寓己租金称比住铁宅更盼低，铸但公万寓具艇有商纸业性药质，辰出租口和投纲资都衬更受惰市场仔欢迎湾；4、周柴边公械寓的足主要劝客户才群体险分为宵三大傅类,一类素是投法资为馒主的盒客户甚群体飞；一辱类是阅商住验两宜伶，兼脚具居回住和挠办公超两种启功能宪；另识一类扔是自逼住型俱客户摇群体先。购牙买者椅多为召企业球中层践，已否有首狂套房眉，并窜持有10场0万左菜右的腰闲置灶资金腐，把巨公寓两作为架规避莫现金古贬值茅的有蜓效途认径；忍其次硬是对贴城市损繁华错、配章套生怪活便袭捷生驻活追哲求的破中产剪阶级绢或对泳房价奇高（霸总价挂超20熄0万）指望而赴却步倾的刚手需人钟群用敞于自宏住；畅销俭产品贴分析地段忌较好集、配治套较墙齐全装的50恭㎡以下除的公阔寓和70岔㎡住宅安受到愈市场砌欢迎县，市吹场需访求量厘大致框销售贪易。君而户纳型面慕积大觉普遍故难售州。3、观汇点与塞市场优结论商业救市场1、广煌州的拘专业愿市场敌由初折始的享单层猫逐渐窗往高酱层扩誉展；2、专毯业市避场越植来越轨细分谨，使附得原难来不菊大的来市场搅空间誓逐渐本扩容锈；3、住言宅商至业商奋务组议合成掏为新透的开锤发趋掌势；4、所拘处商购圈，艳交通/地铁绵在商化业的颂投资最因素笑里所可占比君例越钱来越浊重；5、商票业设虽施在黎较多纸地段摆已饱诱和，仙导致财竞争去加剧踏，因着此精闹准定龄位和亡迅捷茧营销预是商丹业突呆破重售点。畅销脉产品隐分析万艺条广场——负1、1、3楼有弹在售10优-2屑0m2商铺忍产品倾热销友；泰康逢城——10弱-1晋6m2受到门市场党追捧偶；商铺熔投资洽者偏误好小巧户型丑单位丽，且泰热销矛的商姻铺多给位于馋成熟摩产业盈的范寒围，设受到轻商圈债人气搏的直胡接辐胆射。位置略相优赛势相住对较甲弱的窜项目美，发识展商厘选择辅自持呢运营膨，旺仁场后切再作遵销售练。3、观亦点与碎市场婚结论新潮杀一族喘：住着悟小户泪型玩熟独特湖：房型陪设计隔和现痕代感振较强沾的装乳修，凑赢得型了许资多新久潮一拥族的烂芳心韵。这些松人具串有一削定的色经济岩实力徒，往逗往在女别处郊还有阅住所附，购启买小尽户型弯使他洗们拥异有了甚一份即真正题属于梳自己抹的私驱密空爬间。凝无装秧修而仿之劳诸累，幻玉少公鱼交之土疲劳上，好枯交朋刑结友腾，爱涌感受病城市吧繁华旬，缘瑞能接央受首荷付10牛0万左扬右的斗房子。曾经喇无数甚次上巧下班絮要一忍到两社小时飘左右消的奔饶波让迈他们仗烦恼芦，在朽上班污的周袍边居掌住再梁步行示上班佣才是宗时尚顿。小估户型确则是泳他们学的第迎一选坊择，任经济宗基础仙足够石按自胖己的绸喜好素购房箱。让仿他们速轻松言就可婆以实询现自最己的该居住蜡理想江，对脊他们览来说储，“算住着债玩”散是他侮们对溜小户挣型的草居住钻观，宣价格悔高一流点也奏无所瓦谓，卡只要敞自己还喜欢承。他扔们暂荷时是耐不会给将其声出租叙的，形因为哑他们表需要窜自住倡。3、观型点与凭市场起结论客户姻群特劫征匹配抵项目博：万艺错广场赌，达祸标国佳际，馒东方欠文德闸广场所占窝比例逃：30渔%年轻煌一族墨：想在城附中有兴个家：小户猎型相正应较牛低的涉总房疯款，哄让一酷些年皮轻人议圆了枯购房页梦。紫同时袭年轻俗人正且处于砌打拼爷的年嘉龄，讯工作图比较蛙繁忙像，生潜活效隶率较串高，耽于是急对住泪宅的设便利倒性要速求也葡较高屯。而猪由于眯小户护型一妥般地济处繁住华地抽带，娘各种柏生活揭配套迎较完很善，历休闲谨购物摧较方真便，衡出行棋较畅周通，上臂下班偏路程卷时间副不超州半小含时鸣，能据接受野首付50忧-1越00万以悟下的掀房子。工作连与生粉活能泡够迅丽速切改换，灯让许矮多事加业正膀处于杆起步剃期的路年轻速一族饭情有熟独钟远。但版一些素年轻肌一族厨并不亿打算配长期怠居住况在小织户型火中，赞仅将坛其当孩作暂兼时的滴过渡往居所补。随必着经那济状化况的火改善屈，他念们会抖在交何通同敌样便扎利的笛区域差选择执面积简较大盈，舒窄适度洁较高婆的住巷所居许住。3、观僻点与基市场咐结论客户绩群特凳征匹配订项目芹：万艺熔广场维，达当标国战际，护东华努星御所占归比例龟：50逼%投资灾者：以投鱼资房灯产为块主收蓄益者种：近胡两年住投资杠股市致回报驼不稳泡，银雄行利公率也天长期喊处于钱较低湾水平含，在狐其他烛方面捡更好征的投耕资渠浊道并跳不多券。但尘是大幅部分估城市坡的房些价却抓一路夜高歌商，于格是人着们把选目光同转向架了收匀益较例稳、揪效益从可观冤的房矮地产沸市场舒，小前户型峰因总权房款诵少，睛投资严方便孤而受昨到许广多房倍产投萌资客缴户的斥青睐纽奉。除柱了小融户型肠总房由款较讽低，底资金纲投入毒较小孔外，台小户黄型由圈于一刺般地床处繁幅华地茎段，酱旺盛烤的租鸦赁需耽求也透使小如户型再的出葛租率蚁较高繁，租额金收身益较捐为稳寺定。蛙同时仰，随耐着近商年来摘房地践产市揉场价索格的萄高涨尸，小蚀户型仪的市误场价亡格快塘速攀价升，舅较大因的升恳值空理间更领吸引爪了众度多投蚀资客救户对伯小户裕型的适投资唉热情纤。3、观勿点与径市场涛结论客户堡群特厅征匹配付项目讲：万艺雀广场次，达满标国腔际，毯东方镜文德柄广场立，东戴华星竿御。所占象比例截：10抱%办公舒者：小公言司老巾板或酸高层由管理未者：翁多以溉公司欢经营辆以智称慧创敞意型忌产品液为主抵的公透司，旬比如寇广告漂、设讽计、孝咨询青顾问傅、代腾理、史律师秘或会辉计师棕事务娃所等劣，此胞类公甲司人顷员不璃多，棋需要踩的办遥公场客所面换积不待大，来往往取其的拳所处贫的公股司业车务正税处于侧上升偿阶段乐，但临业务洞范围庙与客难户群扁体比苍较有柱限，发暂时溉没有战精力免能力窜将公汪司规允模发尽展的洽很大挪，因忽此对躺繁华贩地段船与交脆通便刘捷有珍一定醉的要傻求。谁他们经购买逃此类为房产喝往往详看中去的是柿此处陶的繁赠华、授配套谊与便垂利以架及将俘来的散升值眼价值讯。如杨果有剂需要介也可核以多讲间甚肆至整真层的届购买泳后改国装使供用。3、观料点与妨市场普结论客户应群特的征匹配止项目孩：万艺袋广场卷，达夕标国司际，售东方稳文德屑广场所占逢比例根：10臭%1、项授目地盐块特荷征与命优劣巾势2、项虾目市讲场定州位建菜议3、项柜目客男户定燃位Pa钻rt繁3.定位惩思考开发商占地面积大约2000平米项目地段区域业态零散精品批发、生活区配套交通公交站：文德南公交站、越秀汽车站公交站、越秀南站、东堤站；地铁：6号线越秀南站（或称团一大站，步行距离200米）；汽车站：越秀南汽车站；道路交通：沿江中路、德政路、东濠涌高架、内环路等主干道；其他配套基础教育完善、医疗条件较好、商超基本满足楼栋/楼层单体楼、18楼以上建2栋塔楼/28层（地下3层）楼层分布-1、1、2等三层商业，-2、-3等两层停车场，3楼以上为商务公寓（或有其他业态建议）（1）本宵项目剧概要优势（S）劣势（W）1、地理位置优越，连接北京路商圈与江湾商务板块，区位优势凸显；2、朝向正南正北，采光及通风性能较好；3、交通方便，周边配套齐全；1、户型拓展空间有限，实用率不高；2、公寓规模体量大，套数多；3、内部配套设施有限；4、周边多为住宅，较陈旧；机会（O）SO战略（发展优势、抢占机会）WO战略（利用优势、克服劣势）1、区域多条市政干道途径，具备较高的城市规划发展空间，2、老城区域内刚性需求，老城区改造、改善居住条件，五大板块内高薪白领阶层、单身贵族居住和投资需求；1、突出区域优势、有地铁、多线路、客运站、临珠江；2、凸显产品舒适性、投资性，打造产品强势卖点和提升项目的附加值；1、最大限度展现项目的良好昭示性，在产品方面成为区域的标杆；2、充分利用区域未来的发展趋势和良好的发展前景，吸引中高端客户；威胁（T）ST（利用优势、转化威胁）WT战略（减少劣势、转化威胁）1、老城区整体形象不上档次，现代综合配套设施不够完善；2、受宏观环境影响，市场前景需要谨慎对待；3、周边同类型项目入市竞争；系统的走高端化的竞争路线，特出产品的尊贵性，挖掘内外部舒适便捷的居住环境营造，确立片区稀缺性资源的独占地位；产品硬件、软件升级、有效提升项目的附加值，规避项目劣势内部外部（2）SW徒OT分析项目酸属性县总结牙：项目临位属稍越秀悔南片循区，帮长方汽形、咬小地席块,紧邻深沿江阿中路恨，昭菜示性医强，励属于坦综合政商业飞圈、游地铁撕和客察运站垫物业板，周烘边商骡业教滑育配征套齐兼全，烛交通爷便利来，容陆积率苏高，缠规模台大，敞物业谱可涵采盖公应寓、冈商业遭和办辫公，讯公寓恰为单决房至外两房梅小户隐型，牛公建系设计肃有一快定优绕势。项目地块特征及资源长方形、小地块、临市政干道，昭示性强。项目临近越秀南客运站，传统老城区，有比较好的人流。本项目周边社区商业、教育等配套齐全，缺乏公共休闲等资源配套和现代娱乐产业。项目交通环境项目周边通达性好，公共交通发达，未来市政规划前景好，地铁+客运站项目属性总结总结产品属性和公建部分可售单位（商业办公除外）全为单房至两房公寓产品，户型空间需要紧凑，实用率要高，要留有充足拓展空间通过合理设计处理好项目各物业间的关联，同时公寓通过采光天井、庭院、花池、步行桥、多核心筒等设计保障了居住的舒适性。项目物业类型项目共有公寓、商业、办公三种物业类型，属于商住综合物业。公寓体量较大，其次为商业和办公。项目规模体量项目占地面积小，容积率高，实用率不高，规模体量较大，配套设施有限。（3）地响块的锋属性1、项书目地苍块特凝征与飞优劣昨势2、项劫目市壶场定很位建鹿议3、项营目客糟户定讨位Pa容rt净3.定位纯思考2、项转目市暮场定剧位建型议（1）塔耳楼定鲜位建单议篇（1）塔赖楼定斗位建蹈议篇推论帽导读川：目标串价格椅：公母寓均史价45圆00卖0元/平米以投喂资收羽益推架算为撒例（3%年收还益）每：公寓沫租金闭：11雨2.窗5元/平米/月客户柏人群与以自焰用为淘主，钩怎样疤的公士寓产井品可躺以达非到这著样的份居住兰档次席？如做魔投资惹，怎容样的蚀公寓会产品逆可以槐支撑戚这样姻的租圈金水报平呢降？怎样春的塔吹楼产灵品才能归适应佩市场坚？核心宏竞争碍力支衣撑高速价格核心谱竞争盐力深入的市场分析精准的产品定位出色的形象包装高效营销高价将格=高品婚质+高投健资回坐报+高端周形象+高效降营销塔楼勿定位晕建议1：舒血适型无公寓户型袜：面积位区间莫：65稀—7风0平米;整体卧占比脱：70饲%（大膛两房我，小累三房颈）优势拒：1、两亩房一舞厅，报适合颤一家港三口晒居住兴；2、居楚住舒侄适、池商圈匪生活闻便捷惑；3、中冻心地丑域便宏于招敌待亲立朋，腊便捷怎体面恐；劣势泰：1、商或业用凳地产筹权年袖限；2、商嫩业水饲电及奴物业擦管理夫费用疏；3、无和学位非；4、六帐高：猫总价漏高、震月供怒高、竿首付乡丰高、画税费伴高、肆公摊据面积做高、沫日常钓生活霉居住朵成本思高；5、投枣资用冰于租磁赁回遭报率任低，创当前罪单位呜面积供租赁华价格塔低；机会滩：1、客乞群集春中在帖追求挎老广片州、拼市中鞠心、押高品掠质生蔽活的搞中高食层次铁人群家；2、越杯秀南婚，老燃广州姓生活况浓厚匀，便孟利享百受商蚂圈生掀活，棍品质毛生活跨；威胁为：1、无斯学位此，家城中孩纷子需侨要学畅位的觉家庭忘购置域较少腰；2、六极高限返制，湾拥有些购买膊能力桶的人吓群有典限，蛙年收汤入适采宜30万元浓以上涉的。与本俘项目篮匹配孤度：绕★★位★√、塔楼拥定位均建议2：全清能型秤公寓(首选拿）户型弦：面积桃区间绝：35疤—4胁0平米奴整体阻占比饮：30据%（公技寓）面积您区间波：50炸—6想5平米凶整体派占比惕：50成%（小泳两房烤）面积移区间形：65乏—7素5平米葱整体张占比耻：20溉%（大须两房防或小变三房风）优势想：1、总薄价低蔽，客吗户面扁更广猫，有敞效避殊免销廉售滞庭缓，篇更利锋于实兄现快魔速销帽售；2、户壶型、逃面积锄可选爱择性粱强，母总价缩慧跨度疲大，画满足法多层舞次需赞求结界构；3、宜注商，丧可做价办公硬用途挂，可湾多间吧打通断，面侧积选筒择自雄由；4、宜蒜居，糖商圈川生活春便捷天，配散套完办善，发面积纺适中籍，品额质较肆好；5、便牺于投奥资，标利于虑销售锻，小鉴户型扩易租闪易转捞手，净租赁姻单位彼租金永高；6、适壳合拓辜展成辅酒店海与写削字楼瓶；劣势冶：商住漆一体已，居挺住氛喜围不文浓厚龙；机会刻：1、追晓求老铺广州开、市摇中心未、高曲品质商生活眼的中骂高层君次人邀群；2、自漂住、血办公树与投我资需连求广两阔；铜年收液入20万元速即可冶拥有捕。3、适终合年脉轻人琴第一贷次置犁业，匹商住侦一体棵，公恨司办当公需模求；与本届项目如匹配歉度：犁★★甲★★亮★首选√塔楼规定位只建议3：精痕致型协公寓户型误：面积疤区间衡：30茎—4辩0平米趟整充体占灵比：80阔%（一仰房或光大单酬间）面积棉区间辰：65许—7喘5平米丙整姥体占昨比：20衡%（大烤两房认小三假房）优势鸟：1、便浑于投柴资；2、宜院商宜皂居，甜可打旋通；3、总惭价相恳对低皂，便圾于吸狼引年浴轻化抬客户坛群；4、适岸合拓攀展成疤酒店珍与写饶字楼爪；劣势拴：1、销除售次桑数增粒多；2、居杯住稍壁缺失泥舒适沉度；3、偏新商业滑、办坑公定涂位；机会练：1、自材住、付办公哲与投世资需生求广沿阔；厅年收务入20万元道即可呆拥有速。2、适巷合年继轻人麻第一碰次置条业，赴商住往一体宝；3、公昆司办膨公需桥求；与本母项目摔匹配登度：按★★赤★√、塔楼扇定位元建议4：纯械酒店控式公钱寓纯酒蕉店式杨公寓絮：户型图：面积讨区间孟：30遵—4湿0平米北整体校占比的：30铺%（一被房或掩大单肿间）面积韵区间悄：65役—7否5平米纤整体韵占比同：70弟%（大铁两房争或小幼三房车）提供歌酒店危式管次理服隔务的殊公寓既，集跪住宅暑、酒拳店、改会所哀多功焦能于敬一体备，具台有“庙自用伴”和数“投趟资”辟两大争功效弯。产权丝式式酒别店公炉寓户型谦：面积脏区间磨：30葵—4光0平米榜整疼体占两比：30带%（一岭房或堡大单波间）区域趁面积蒸：65肺—7苹5平米慰整康体占芬比：70彩%（大层两房乓或小绕三房缠）软硬缸件配郊套按巾照酒哗店标极准配郑置，乒纳入村酒店窝行业亦管理目范畴埋，它嫂所销桐售的历是设管于酒逮店内讽部的餐公寓贼形式劝的酒姜店套冷房。乒产权苏式酒倡店的纽奉本质胡在于废购买耳者目版的并庸非自数住，捏而是倦将客组房委浓托酒冶店管扔理公谜司统沫一经验营和秆出租博，以逆获取荷客房便利润浊分红技和获顽得酒驾店管西理公女司赠纸送一絮定期僻限的丝式免费缓入住帐权。塔楼恳定位费建议5：产酷权式虹酒店兵公寓2、项枝目市吩场定氧位建管议（2）裙辞楼定算位建助议篇（2）裙情楼定村位建钢议篇怎样仆的商刷业定贝位才有巨最大得价值暗？推论仅导读议：目标忍价格臣：1楼街抓铺均逮价（15坛00伴00元/平米专）-1楼、2楼店次铺均漫价（10凑00凶00元/平米咽）投资男收益务验算阔（3%年收医益为绿例）插：1楼街袍铺租俯金：37架5元/平米/月-1楼、2楼店波铺租巷金：25旁0元/平米/月不论握自用怜还是丸投资协，怎舍样的堤商业跟定位状可以钉支撑危这样蛋的租允金水括平呢车？？蛛？核心爽竞争熔力支松撑高鱼价格精准扬的市率场定青位产业孤或商携圈优捉势支撑小面修积产犹权商屈铺单价毅高，苦总价誓低高投阿资回仆报率专业口团队症运营捉管理高商搂铺价遥格裙楼维定位造建议1：老信城区锋现代绘服务掀中心以现载代化帖服务悄业为葱主的设生活佩、商另务配端套服采务中斩心——以现纱代服奏务为趴主，梁老城峰区的瓦新天枯地本案约周边嫩的肥业婶厨啊房菜敌、永残隆烧亦鹅濑全、柠激檬叶以越南齿菜馆哈都属若于传申统饮颜食，话充分阁利用瓶紧邻厉江湾罗商务进板块资、德普政路诵生活集老区崇现代叛服务阵业空孕白的捕优势闭，引蛛入现规代化绣餐饮角（麦黑当劳炮、肯驾德基裤、比帮萨客害、真足功夫何、蒙汁自源泡、广拴州酒醒家泰循国菜两、韩臣国料灶理、摧日本商寿司胶等）屋，餐统饮基皮础上炼引入棉休闲满娱乐漏，配糕套便六利店怜、小遣型超既市等杀综合浙服务锅业态伙，打傻造生乐活区喝、江席湾商雀务板稿块的乳综合脱服务至区龙依头。与本切项目荡匹配养度：领★★澡★★起★——以经简营小姓商品律、精裳品零片售批累发的首专业帽市场小商朽品、裁精品属零批魄市场剧的升华慌版裙楼船定位锹建议2：小其商品设、精怠品超宵级市悬场周边阔已基脾本成柴形的统小精敏品、借饰品君专业竖市场金，把托商业来氛围优延伸篇至沿共江路圣一带猪。以公经营县中高提端、至国内已外精躬品饰挨品为艺主，敌结合纤电子贫商务冲、信份息平肉台、样综合烈物流捧等现佛代配并套服雁务，馅打造脂项目愧中高父端小泡精品港饰品愉专业厅市场请的名窃片，欣抢占柔地域吗内小怕精品偶饰品另专业都市场蒙的龙致头地进位。与本惰项目着匹配叶度：境★★挣★★中外院中高疏档烟趣酒品晴牌汇——以批恋发零龄售中蛾高端室烟酒阵产品傻的商劳贸城裙楼紧定位侵建议3：中印外中抚高档阻烟酒廊品牌光汇据调蜻查，冶目前什，广桨州市盘内尚盼无成头形的瓣中高坊档烟熟酒类应批发奶专业停市场傅，而匹在江叔湾大尾酒店聪附近墨已初坟步形咏成了凡此类伙商业狼氛围拌。本劝项目平体量撤也符允合烟锋酒批埋发专型业市怕场的灯要求年，因浆此本计项目逝可考荷虑建佛设烟仁酒批吩发专敏业市览场。与本单项目边匹配沾度：看★★结★中韩跟商贸益中心——以经我营韩霉国进值口的白服装弃服饰传、化裹妆品陪、美仪容美脆体、壶品牌提通讯时器材眨旗舰循店、搂家居拢精品碎为主寨的中韩爷商贸注城裙楼访定位激建议4：中韩僻商贸炼中心韩潮樱是当葛今较号为流尼行的弓，韩苍国商资品，跳韩国装的美很容美份体世贴界闻盖名，袖广州淋作为看国际序级的泥大都昏市，洪现今何为止邻却没拥有一牧个以辆韩国各商品豪为主布题的晒商贸祸城，披市场闯机会椅和发座展潜恒力较堆大。与本董项目诱匹配这度：惨★★填★★芹★1、项伤目地探块特塘征与左优劣边势2、项眨目市架场定羞位建间议3、项肯目客非户定巡寿位Pa皇rt贞3.定位薪思考①塔楼名客户耀群体摘分析广州系市场叼主流员供应渠的公坑寓产野品投忧资客接户群——投资童客为笨主，掉少量蜜自用葛客户——投资呀客：忌整层提购买5%，6套以嚼上10舞%，少掉量购艘买50曲%——自用摘客：35东%（全阀能型倚，可俊自住储可办姑公，旧可升粮值、鞋转手尘快，弊配套仍齐全驳）——客户裳敏感畏点：半稀缺僻地段庙、高腹品质版、高珠档次竭、齐摇全配黄套、扮优质婶物管杂、小表面积邮、高弊回报公寓察目标章客户楚的变捞化：如果忙我们纸按照凑大面枝积、程高总千价单慰位的霞非主胃流产线品打滚造。就需唯要思臭考：若能承估受的放客户租有多乖少？思路构变化——根据桐客户赠锁定荷产品大面堵积、捕高总丙价单迹位有较复强经死济实伯力的投本资及磨自用末客投资女客——整层宋及多猜套购徐买减疮少——少量仗购买偷比重倚加大——集中多购买失中高爸楼层呈单位——长线温投资完及规鸽范理膜财自用蓝客——对项纠目自帐身功瓜能配奖套及诱周边瘦环境拥要求疫高，始注重衬优越吩性——地段男是第蒙一选简择要蝇素，振其次辫是交喜通便刑捷①塔楼辣客户歇群体盗分析公寓适目标威客户是的变剧化：年收撤入60万以创上年收庭入40带-5探0万年收相入20祥-3俩0万年收乌入10赢-2幻玉0万客户贺群较房诚窄小面孔积、某低总身价单奥位具一固定资西金的沃投资壶客及锡自用友客投资模客——以单衰买一庆套为该主——集中宫购买烈中低悉楼层总单位——转手斤快，耽出租终容易职、带翅装修静的单拉位，兵以租黄抵贷自用忘客——相对洲价格扯承受渴能力口较低——生活图工作族的便追利性香是第妙一考最虑因鸦素——带有品投资寺性质掩，短绞期居治所或霞办公——简单熄装修庄即可度，舒丢适度鼻要求悦不高①塔楼堆客户迟群体携分析公寓煤目标报客户毙的变华化：年收口入60万以万上年收亩入40他-5增0万年收赠入20熊-3猪0万年收存入10凤-2临0万客户薯群较欧广客户类别购买特性占比预估客户认同点客户排斥点提升方向投资客整层购买5%地段

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公共部分装修

精装修品质

物管服务1、德政南路的居住区档次较低

2、片区老街旧形象影响客户对片区未来发展潜力的预期

4、发展商品牌认知度较低影响客户对项目的预期A、提升发展商品牌；B、项目区位形象塑造；C、丰富自身配套设施；D、弱化周边老旧印象；E、可定制的装修风格；F、加强室内绿化装饰；G、营造特色主题氛围；多套购买（5套及以上）10%少量购买（5套以下）50%自用客商务办公20%地段

周边商务氛围

项目形象档次

标识性