年深圳某商业广场策略案

深圳**商业事业部****广场商业策略案呈：深圳**地产开发有限公司2006年7月27日项目定位理念项目租售模式建议项目周边商业概况项目业态规划建议南山三大商圈主要以南海大道为轴线串起,本项目位于三大商圈的核心位置；项目周边商业经营业态种类齐全，品牌商家林立,

已逐渐形成区域性商业中心的现状；一、项目所属片区商业概况:一、项目周边商业概况二、项目片区品牌商家分布图项目1112序号商场名称经营业态1友谊城富客斯中高档服装皮具2儿童世界童装、玩具3海雅百货大型女装百货4南山书城图书、音像制品5新一佳超市6金晖家居家居、家私7集美堂家居、装饰、永乐电器8新街口苏宁电器、屈臣式9禾丽名店龙浩、国美电器10花园城MALL以超市、建材、餐饮、服装、影院为主11人人乐超市11崇尚百货服装、皮具精品等12保利文化广场以百货、超市、剧院、餐饮、数码产品为主一、项目周边商业概况2.1项目片区百货业态的分布情况13910本项目1112编号商家名称建筑面积（平米）经营品牌档次1友谊城富客斯8000中高档3海雅百货36000中高档9禾丽名店12000中高档10花园城中心70000中高档11崇尚百货25000中档12岁宝百货38000中高档合计189,000一、项目周边商业概况52.2项目片区超市业态分布情况:本项目3101214151311编号商家名称营业面积（平方米）3海雅约20005家乐福600010沃尔玛2500011新一佳约1000012岁宝约300013南油人人乐2000014前海人人乐800015学府人人乐1000084000一、项目周边商业概况75892.3电器、数码业态的分布情况:本项目101112编号商家名称营业面积（平米）5一本电器60007顺电30008国美创业店37009苏宁新街口店500010铭可达南油店640011永乐电器近2000012国美约800013南山赛格数码8000合计6000013一、项目周边商业概况2.4家居家私建材业态的分布情况:7610本项目12编号商家名称建筑面积（平方米）6金晖家居150007集美堂2000010蛇口百安居600012世纪中心16000合计57000一、项目周边商业概况2.5文化产业的分布情况:2本项目1345编号商家名称1南山文化活动中心2南山书城3保利剧院4南油文化活动中心5花园城洲立影院一、项目周边商业概况2.6大型餐饮的分布情况:3本项目156472编号商家名称7胜记1巴蜀风2海港城3老院子4毛家6东北人家5春满园一、项目周边商业概况总结：品牌主题百货依然有春天，将是南山商业未来的发展趋势；品牌超市在本区域已达到饱和状态，相互竞争激烈；电器、数码业态在本区域市场达到饱和状态，经营状况一般，相互竞争激烈；家居家私在本区域市场仍有空间，但需要错位经营；文化产业在本区域市场达到饱和状态，区域性消费比较明显。品牌特色餐饮、SPA、健身等在南山市场仍有发展空间；一、项目周边商业概况项目盾定位浸理念项目椒租售较模式麦建议项目浩周边葵商业会概况项目朝业态守规划浸建议--复-本案宪机遇予与挑案战并姜存竞争乞激烈靠群雄棒并起以百攀货为桃代表歌的—台—崇野尚、谨友谊勒城、馆天虹委、岁佩宝百导货等捎；以超兴市为梢代表叔的—代—沃谣尔玛业、新罚一佳零、家您乐福饰、人浓人乐叠等；以专枕业市美场为纳代表禁的—诞—集莲美堂夏、金艺晖家皮居广舅场、狮百安帅居、垫世纪悲中心召等；以大阔型购趴物中肾心为眉代表立的—桂—花酱园城托、保蜡利文液化广灿场、掀海岸城城等短；以家刃电、鸟数码开为代峡表的炊——巡寿赛格尝、顺暂电、脾永乐缝、国收美、挖苏宁己、铭信可达愁等；二、围项目滨定位优理念寻找然市场厉核心浑竞争察力！》如妙何使射本项灰目从妇市场足脱颖会而出馒，并揪形成镰自己栗的竞往争优痛势？》从竞争晋对手塞和市唉场空朵缺中狂寻找鸦机会，深捞度挖污掘与梢众不裳同的营销残价值，形盗成独独特超闯前的弄优势狗，才写能在患激烈干的商浓业竞界争中立捷于不败励之地。--篇-U队SP放（独绸特营助销主批张）撇的提独炼二、峡项目暖定位久理念主题霞体验振式消爹费！--趁-未来铺商业享发展海的必竿然趋献势！契机恶在那率里？二、控项目叼定位维理念》芳深她圳―牧―年输轻男液女比扎例为逮1：自7；》绪据猫统计膊女性正占总锻消费朋人群目的8摆1％溜；》侦家劫庭日削常购驴物7楼5％良以上坊的主藏动权证掌握猴在女冬性手晋中…》漏毫悬无疑胶问，驻女性裙消费拨是永果远的键、最烤大的朴商机它！》识找扬准主颠力消土费群字体，痛永远遗享有岭最大毫的市桂场容节量。--肺-女性辟是深唐圳各父商圈左中永贿恒的捆消费诉主题深圳炉最强旬大的慨消费挂主力掀军二、佣项目桥定位薪理念本项唐目构满想案堪正是基于迈以上浆原理，将谅本项终目以鲜明疮的主妙题定查位个护性推向要市场厌，力哄求通棕过独特扶的定听位构塌思及息经营扒特色获得聋消费播者、挑经营销者及烟投资街者三薄个不疤同层城次的彩目标仍客户选群体僵的认败同，并从而尼最终纠实现因该项胞目的市场数价值艺及商叨业价落值。二、播项目援定位舒理念引领敌时尚寒消费浮文化本领袖翅地位打造占女性玩消费踩主题缩慧商业卫旗舰★征品牌婚内涵祸：专秩业、姿体贴共、健碎康、葡时尚前、文贺化主题定位★香功能询定位碎：集通购物叨、休抽闲、窑娱乐阻、餐镰饮为隶一体的折时尚北女性矩主题租体验饼式消怠费广咬场二、或项目铲定位术理念项目捡定位舌理念项目勿租售辆模式胀建议项目耀周边挖商业悼概况项目撑业态姿规划择建议三大闯主要屈功能+两大业态鸟分布耳特点业态钓定位予规划报理念三、惜项目洪业态家规划调建议1、疤销售蓝功能通过胖品牌敌主力炼带动丑及合匙理的华业态干规划毕，在全不影赢响后匙期物厦业持梳续经跳营的回基础豪上，党满足纺商铺侮的销问售功渔能；三大扰主要箭功能出:三、薄项目络业态材规划雨建议2、颗应用歌服务抄功能在满偷足购类物的临同时届，辅薪以女孝性的午美容受、美移体、伪香薰懒、S急PA牺水疗贫、纤选体、倘医学悲整容绍等为旷主流绪产品垒应用服本务功皆能，辆并配户套女和子选扔美堂欢、女辞子健侄身房取、女落子会核所等董特色赖服务蚕；三大皮主要其功能伏:三、也项目姐业态穴规划然建议3、叫餐饮吼功能南山辅片区知比较太兴旺谈的业迟态之射一，介一方曾面满宅足项民目住镜宅的室基本讽配套动，另掠一方盯面通扬过餐承饮辐红射周补边消丑费群篇体，贪带动偷项目犹整体僻消费录。三大图主要浩功能此:三、若项目降业态身规划似建议硬件顷上：纵通过庭项目委建筑别特点业，加裙入装帝修中剂的光婚环境棒、音紧乐环境观、玻闯璃环剩境、绞色彩糠环境旦的揉非合，诞让女旁性在屯购物中驶通过便听贺觉、赵视觉孤、触暑觉的割美好倾享受册真正留体验“券逛”袄的乐够趣；软件赢上:乐通苏过特潜色购饱物、姑特色切服务递、特掘色配各套方六面的拨作用睡，加强前本项予目“雾专业玻、体幸贴、季健康廉、时仇尚、递文化毙”的主题庆定位术理念皮。两大业态悉分布酒特点召：三、类项目援业态塔规划殿建议负一驱层业反态规婆划目标客户群12－20岁之间的新新人类一族消费群分析消费特征购物频率高；关注潮流动态；喜欢群体购物属“淘宝一族”消费力单次消费总金额相对较低消费关注点潮流款式；潮流活动；最新产品等负一络层业绢种搭筹配示差意图特色狂小食音像你店消费你力分晓解：外贸眼服装岔、潮流姜服装体育店用品纱、健身肥器材AC眼镜熔店化妆条品药妆劝店一层盈业态耕规划元示意验图一层炊业态奥规划目标客户群年轻、时尚女性消费群分析消费特征购物频率较高；关注潮流动态；喜欢群体购物消费力单次消费总金额较高消费关注点时尚款式；折扣活动；最新产品发布香水珠宝皮具消费接力分悔解：B银行7。软11麦当壶劳一番版拉面目标客户群高素质、高收入、成熟女性消费群分析消费特征购物频率较高；单次消费时间较长；喜欢小群体购物消费力单次消费总金额较高消费关注点时尚款式；商品品牌；购物体验；服务性二层未业态羞规划二层流业态万规划刘示意抓图AC消费社力分姓解：女人摸世界悄名店工艺稀品、贝饰品B三层捡业态施规划目标客户群高素质、高收入、成熟女性消费群分析消费特征购物频率不高；单次消费时间教长；喜欢小群体购物消费力单次消费总金额较高消费关注点时尚款式；商品品牌；购物体验；服务性三层管业态榨规划防示意压图餐饮消费蓝力分目解：ACB女人坛世界写名店女性谦沙龙坝（教县插花、芬健身渐、心住理理疗等妄）四层梯业态冤规划禾示意愈图四层饿业态吊规划目标客户群高素质、高收入、成熟、成功女性消费群分析消费特征购物频率不高；单次消费时间教长；节假日消费高消费力单次消费总金额较高消费关注点注重服务性；社交性；文化性消费匙力分得解：女性性的美贫容、方美体挑、香薰、揭SP茂A水石疗、气纤体信等ACB餐饮整体销业态浇规划涝平面失图女人世界名店女人世界名店餐饮珠宝、化妆品、香水、眼镜、皮具、银行、7.11等美容、美体、香薰、SPA水疗、纤体等Ａ区Ｃ区Ｂ区４层３层２层１层－１层餐饮饰品、工艺品女性沙龙

特色餐饮、外贸服装、潮流服饰、体育用品健身器材、音像制品等项目东定位赠理念项目躲租售熄模式观建议项目邻周边奋商业引概况项目塌业态跨规划驶建议销售方式适合类型优点缺点与项目契合度直接销售适合于投资回报率高的街铺发展商无须后续麻烦资金一步到位发展商需组建经营管理公司，负责后期业态规划及管理街铺较好内铺一般2－3年委托经营销售适合于做主题专业市场普遍适用于街铺与一、二层内铺居多委托经营期限短，发展商压力小，达到快速销售发展商需组建经营管理公司负责招商、业态规划及管理街铺一般－1F、1F、2F内铺较好5-10年委托经营销售适合于大型品牌主力商家进驻，一般给予主力店的区域在2层以上。提升一层商铺价值，促进项目快速销售，发展商迅速回笼资金商家承租面积大，租金低，发展商压力大，一旦商家撤场，后续问题较多，有一定风险。2F以上内铺较好产权式商铺销售适合于大型品牌主力商家进驻促进项目快速销售，发展商迅速回笼资金发展商负担较大国家政策限制，后续问题较多操作风险极大。2F以上较好1、增租售慨模式催建议——许销售烧模式找比较四、录项目睁租售股模式蛮建议为更可好解姻决发夏展商辞资金崭回笼向和物陷业持命续经现营，以及塔结合南山副目前策商业笼市场缎现状累，如宣果出铜售的挪比例查太高广，而煎且投海资成分太劈燕大，凭将会眼造成颂商业买形态妹无法禽统一帐协调容，从激而影书响物零业的持续臂经营席，物狸业的普价值牢无法燥提升猾，使监项目驳难以售稳定烧经营该。根据*钟*以小往操帆作商冒业的甚成功牌经验惯，结利合本镰项目稀特征迈。2、丢项目淹租售么方式战比例李建议建议景：本耳项目第商业耍租售比黄金历比例贺为7：3四、招项目吐租售向模式洋建议前提预条件皇：需湾组建布经营犁管理霞公司3、喇项目抬各区腹域租泰售示均意图A、街铺直接销售B、内铺2-3年委托经营长期租赁为主或整体销售2-3年委托经营女人世界名店女人世界名店餐饮珠宝、化妆品、香水、眼镜、皮具、银行、7.11等美容美体、香熏、SPA水疗、纤体等Ａ区Ｃ区Ｂ区４F３F２F１F餐饮女性沙龙饰品、小工艺品长期租赁为主或整体销售长期租赁为主长期租赁为主长期租赁为主或整体销售－１悦F特色餐饮外贸服装健身器材、体育用品音像制品租赁嚷或整霞体销瓦售2-泊3年专委托倒经营仔销售租赁测或整暖体销猪售租赁昏或整炉体销巨售四、舍项目半租售偿模式漂建议4、弟租赁依区域亿明细区域功能划分区域区域楼层区域面积（㎡）经营业态所占商业面积比例品牌主力店A2—3F约2400女人世界名店26.55％B2—3F约5565次主力店A4F约1200美容、美体、香薰、SPA水疗、纤体等12.5％B4F约2549C3-4F约2400餐饮8％次主力店-1F约2500特色餐饮8.34％-1F约1000音像制品3.33％-1F约3000健身器材、体育用品10％合计2061468.73％四、鞭项目西租售幅模式广建议5、蜘销售宗区域篇明细销售区域区域楼层区域面积（㎡）经营业态销售方式所占商业面积比例A、B、C1F5095珠宝、化妆品、香水、眼镜、皮具等A、街铺直接销售B、内铺2-3年委托经营16.99%C2F1200小工艺品、饰品2-3年委托经营4.00%－1F3084外贸服装、潮流服饰直接销售10.28%合计938031.27％四、陆项目诵租售茄模式鸭建议6、票街铺露铺位液划分余原则岛建议1、既尽可疼能的帆保证勤临街唉铺位分的可宪售面润积，松实现协街铺榴临街各面的锻最大化教；2、双每个娘商铺其都有照临街谅（路门）面趁，保膜证客熟户现赵在或庄将来羞能独败立自主经尺营；5、惹建议龄开间谨控制桑在3状.5岩—4浩.5膏米，派街铺缘瑞开间扯和进泊深的煌比例搞设定在1俯：3赵.5摊左右喘。4、任为了热均衡睬商铺烤的价葵格与贯销售颠的压劝力，断街铺妄建筑饱面积锄建议瓣尽量控制栏在4宅0-壶50慌平米乞之间愁，尽断量控却制商某铺总匹价；3、效充分帮保障连绝大使部分境商铺凯的铺阔形开渴间、各进深遗比例蚂适当庄，经怒济实用，殊利于景销售肺及后阔续经外营。四、竖项目漠租售旬模式尖建议街铺土划分爽示意陡图：商场主入口商场次入口商场次入口1、喘合理堆的设贩置内嫁场通届道，涨尽量塔保证荐