物业公共设备设施管理

物业公共设备设施管理1.0目的1.1规范物业管理区域内（小区、大厦）内公共设备、设施的硬件、软件管理，使所有公共设备、设施在使用中保持完好状态，满足服务的要求。2.0适用范围2.1适用于物业服务中心工程部对物业管理区域内的公共设备、设施的管理、维护保养及改造。3.0职责3.1工程部负责公共设备、设施及其资料的移交接管验收。3.2工程部经理/主管负责安排设备运行维修管理和技术资料的收集、保管及归档，负责安排设备、配件、材料的采购计划的编制。3.3工程部经理/主管负责对配套公共设备设施制订设备管理的各种规章制度、设备设施的年度保养计划、季度保养计划、月度保养计划。3.4工程部经理/主管是维修（改造）项目的主审部门，负责工程方案立项及预算的审核和制定年度预算。3.5工程部负责外委单位的甄选和监管，按照《外委维修保养规程》规定执行。3.6工程部负责特种设备的年审、检测工作，按照国家检测条例执行。3.7工程部技工负责公共设施的日常巡检和维护保养工作，对各自责任范围内的设备设施进行维修、保养及运行操作，并做好标识及记录。3.8工程部经理/主管为部门负责项目的第一责任人，负责督促下属执行本标准，对设备设施硬件管理实现标准统一，负责做好工程的实施，安全质量监督、总结工作。3.9服务中心的第一责任人，须督促工程项目直接负责人做好工程的实施、安全质量监督、工作总结；同时须督促员工做好工程项目的年度计划、季度计划、月度计划和半年总结、服务中心所负责项目的实施。4.0工作流程与工作要求4.1公共设备设施的接管验收4.1.1设备、设施及其资料的接管与验收，在物业移交时，由工程部相关人员会同开发商和供应商按照《公共设备设施接管操作规程》进行验收，验收小组负责按设备设施出厂说明书、国家技术规范、标准及使用要求等对设备进行验收。对达不到要求的，应说明实际情况及原因，通知相关单位、部门限期整改，整改合格后再交接。由工程经理/主管统一签署交接记录。4.2公共设备设施的建档管理4.2.1技术资料归档管理4.2.1.1设备设施的使用说明书、竣工图、验收报告、检测报告、原始资料等技术资料由各服务中心分类、统一存档管理，工程部保存一份备案。4.2.2.1设备设施正式接管后三个月内,工程部负责组织建立《设备台帐》，台帐内容包括：设备名称、统一编号、型号、安装位置、生产厂家、技术参数等。在日后的管理中，凡是设备发生中修、大修、技改都要记录在设备台帐中，形成一本完善的设备档案。4.2.3公共设备设施标识管理4.2.3.1物业接管设备设施接管后三个月内,工程部负责将所辖物业的所有设备设施进行标识及编号：A．所有设备设施按功能系统进行“设备标识”。B．“设备标识”按公司统一标准制作,用标示牌形式予以实施,标识牌应有以下内容:产地、型号、功能、系统名称、设备编号、管辖范围、上一级控制地点——材质采用有机玻璃板或打印纸过塑等制作；——尺寸长×宽为125mm×85mm。C．工程部值班室、设备房专用公告栏(制度墙)制作按公司统一标准制作：采用两种规格，用宣传栏形式予以实施，公告栏（制度墙）应有以下内容：保养计划、保养记录表、规章制度、运行记录表、水电月用量曲线图、设备年审检测备忘表、设备运行故障率表、设备系统运行状态表。——材质采用胶板或铝塑板等制作；——规格为2400*1200(大制度墙)或1200*800（小制度墙）。D．对设备悬挂或张贴《设备责任牌》，明确责任人，责任人以数字代号表示。4.2.4公共设备设施的日常操作、运行管理4.2.4.1设备操作人员必须经岗前培训，持证上岗。在操作时，要求熟悉设备的性能特点，做好相应的安全防范措施，确保安全操作。高、低压设备等操作须执行工作票制度，并做好记录。4.2.4.2各类设备的运行符合标准要求，运行人员须做好设备的运行记录。工程部经理/主管每周对所管辖设备的巡查不少于一次，将巡查情况记录在《系统设备设施巡查记录表》内，对巡查中发现的问题及时组织技术人员处理。4.2.4.3设备机房应做到随时上锁，钥匙由值班人员保管，非本系统人员不得进入，如需进入须经工程部经理/主管批准后，在专业人员的陪同下方可进入。4.3公共设备设施日常维护保养管理4.3.1“年度保养计划”的制定4.3.1.1新接管的楼盘，在接管完成第四个月开始，工程部负责执行系统维护保养制度。在管的成熟楼盘，工程部须于每年12月15日前制定好下一年度的工程维修（改造）、设备保养计划，维修（改造）、保养项目主要包括：电梯、空调机组、高（低）压配电系统、发电机组、消防系统、生活供水系统、排水系统、防盗监控系统、电脑（网络）设施、停车场智能管理系统、公共照明系统、楼宇及公共场地、市政道路、园林绿化、出租房屋及设施、避雷设施等。制定后的《____设备设施维修保养年度计划表》，报服务中心领导审批。4.3.2工程部经理/主管根据审批后的年度维修保养计划，在每月26日前制定下月《____月份设备设施维修保养计划》并组织实施。4.3.3每月的设备设施维修保养由保养人填写《设备维修保养记录表》，工程部领班审核。如对设备进行大中修或重要零部件更换时须记录在《设备台帐》内。在维修保养期间如需停水、停电、停梯等由工程部领班填写《停水停电通知书》经批准后立即通知客户服务部，由客户服务部提前24小时或立即通知相关业户。4.3.4维修保养工作一般在本月以内，如需延时，报服务中心审批。重大设备问题或质量事故应在24小时内填写《事故（故障）报告》，专题呈报公司领导。4.3.5各类设备设施的操作、运行、维修保养等，按相关设备管理程序、规程执行。4.4公共设备设施外委监管及其它管理4.4.1设备设施出现故障无法修复时，可申请对外委托维修，由工程部经理/主管向服务中心审批后实施。4.4.2工程部负责对电梯、消防系统、空调系统、弱电系统的外委工作监管，根据外委单位定出的保养项目进行检查，核对人员数量、保养次数、保养项目、保养质量，如出现不符合保养标准的应责成改正，严重者按合同执行扣罚。4.