类住宅推案建议报告

上海祥腾青浦假日风情商业体类住宅产品推案提议

弘策中国2023-01-281/39序言Part1、产品分析一期销售情况概括类住宅产品属性深入浅出Part2、产品推案方向探讨类住宅产品推广提议媒体宣传方向探讨Part3、产品定价方案探析类住宅产品定价标准及价格表目录2/39序言3/392023年二期产品可销售量统计序言类住宅一批次产品底层小商铺类住宅二批次产品沿街组合商铺类别数量体量69套12套131套43套6940.18㎡618.55㎡11642.42㎡7910.70㎡统计：200套住宅+55套商铺约18582.6㎡住宅+8529.25㎡商铺4/39Part1、产品分析

5/39类住宅产品被赋予优势分析产品分析项目专享4.8万㎡综合商业配套，将日常生活便利化项目周围有市级幼稚园及九年一贯制学校，政府规划银行、邮局、农贸市场近在咫尺与周围返迁住宅相比，拥有产权成为较有力优势离11号线墨玉路站约13公里，自驾15分钟可达到；离20号线汇金路站约10公里，自驾10分钟能够达到，项目旁现有10路公交可直达汇金路站。小高层电梯公寓与周围非常普遍且千篇一律化农家别墅产品产生优势化差异性大一室、大二室产品可作为舒适类住宅享用，户型设计上让出较大装修想象空间一室、二室均可自由区隔变换成紧凑型二室、三室功能性住宅产品约86㎡及约110㎡面积设置符合居住类产品初次置业面积区间选择86㎡产品具有均好性；110㎡产品均为南北通透户型，主卧及客厅均朝南6/39轨道交通20号线情况检索预定2023年5月1日正式通车虹桥火车站(与10号、2号线同站换乘)--徐泾新区站(盈港路嘉金高架东侧)--徐泾镇站(盈港东路明珠大道)--方家窑站(奥特莱斯)(盈港路方松路口)--赵巷站(盈港路赵重路)--汇金路站(华科东路汇金路)--华青路站(上海工商信息学院门口)--三元河站(城中西路海盈路)--雕塑公园站(朱家角三汾荡)--朱家角新镇站(复兴路祥凝浜路)--东方绿舟站汇金路站距我项目约10公里，自驾10分钟能够达到10路公交可直达汇金路站。7/39大虹桥交通枢纽经济辐射区以青浦作为对接长三角枢纽中转站对外输送物资资源同步也引入人才资源8/39类住宅产品主要抗性产品推案方向探讨产权性质及年限项目区域较偏周围商业配套不完善产品实为办公性质首付百分比为50%生活圈层孤立商业发展潜力居住生活成本较高9/39现产品纯住宅使用年限50年70年居住成本物业费：超出3元低于3元水、电、煤费：高于一般30％居民使用标准买卖成本买税费契税：3％（房款）契税：1-3％（房款）卖税费契税：3％（房款）营业税：5％（差价）营业附加税：11％（营业税）土地增值税：30-60％（差价扣所有费用后）所得税：20％（净收入）契税：1-3％（房款）营业税：5.55％（总价或差价）营业附加税：免征或5.5％（总价或差额）所得税：1-2％或免征购买门槛首付50％（总价）30％（总价）本项目产品和纯住宅对比：在居住成本下本产品居住成本高；在买卖成本对比下本产品投资付出大。市场调研回忆10/39例：一套100㎡纯住宅产品与一套100㎡办公性质类住宅产品相比：市场调研回忆费用事项住宅办公水1.03元/立方+0.9元排污3.6元/吨电0.61元/度(22点-6点半价)1元/每度(根据不一样用度上下有所浮动)煤气2.5元/立方3.3元/立方固定电话24元/月租安装费310元/每门.35元/月租宽带市区120元/月.郊区80元/月668元/月物业费各住宅小区各异3.8元/㎡/月纯住宅产品月费用：约450元办公类产品月费用：约1500元标准：水：45立方+30立方电：60度煤气：50立方通话费：10元宽带：郊区物管：1.6元/㎡/月11/39Part2、产品媒体宣传策略探讨12/39类住宅产品目标客群分析产品媒体宣传策略探讨年收入稳定家庭固定存款金额大于80万个人身份地位处于社会中等水平有投资经验或尝到过投资初级商业市场甜头在市区有着稳定工作青浦人由父母赞助婚房80后青年拥有或准备孕育下一代小夫妻工业园区工作外地小青年为帮忙带孩子双亲购买便于孩子读书学区房自住同步或兼顾后期出租投资客群自住客群13/39针对目标客群宣传诉求点产品媒体宣传策略探讨突出户型自由可变性借势轨道交通发展，吸引购房资金较为匮乏外地青年客群突出产权房交易优势放大自属祥腾假日风情商业街所带来生活便利性已有市级幼稚园及开年即投入使用九年一贯制学校近在咫尺14/39产品媒体宣传策略探讨如何选择媒体宣传载体？房产市场走势是如何呢？何时投放媒体更有效？15/39政策面：住房贷款收紧,优惠政策到期舆论面：地王再现，房价反弹过快过高消费面：刚性需求积压爆发，通胀预期投资资本入市市场面：一季度始“回暖”,二季度“井喷”,三季度初现盘整23年走势回忆16/39市场部分市场走势预测房价经历23年急速上涨已处于或已高于历史高位水平；抑制了自住需求，造成成交量下滑，供大于求局面出现。价格过快上升价值未能跟上市场有利好面，同步面临某些不利原因，走势扑朔迷离！估计23年房价将短期（2-3个月）维持高位，若成交继续萎缩，势必将再次出现变相降价局面。政府严格控制市民观望情绪上涨针对全市形成“信息轰炸”，促使产品迅速去化17/39宣传区域侧重方向产品媒体宣传策略探讨媒体投放主要方向——面向青浦及周围区县，同步覆盖临近青浦市区西片区——选择大众传媒重点针对青浦赵屯、白鹤、华新等区域加大对九亭、宝山、泗泾、安亭等区域客群宣传18/39媒体宣传计划——指导思想产品媒体宣传策略探讨类住宅加强青浦西区点对点宣传，选择电信账单选择覆盖面大，查阅度较好，订阅率较高报刊夹报；针对钢构造大面积商铺宣传因加强加大力度，选择专业报刊杂志、电视专栏、财金类网络宣传补足；针对主要时间点，选择整版硬广、电视专项、软性SP活动19/39产品媒体宣传策略探讨时间节点2月2月5日14日2月20日30日3月3月18日31日4月4月18日30日5月6月6月18日7-12主要事件

甲方放假

甲方上班

22#开盘

一期交房

二期开盘

宣传排期

报媒密集强推期

报媒密集强推期

不间断系列宣传期不间断系列宣传期不间断系列宣传期邮政信件针对青浦全区域公布

针对青浦全区域公布针对青浦全区域公布电信账单针对青浦及市区西片区发送青浦及市区西片区发送夹报青浦及市区指定区域针对青浦及市区指定区域

财金硬广

硬广-热销+交房信息

尾盘推广看房栏目

灯光工程

电视硬广

硬广-住宅+商铺

硬广-住宅+商铺

看房专项

硬广-住宅样板房硬广-住宅+商铺报纸软文

2整版软文

3期软文报纸硬广

2期硬广

2期硬广

杂志

2期住宅+2期商铺

网络上班年覆盖，载体选择：青浦本地网站+小众搜房网+上海搜房网+sina等大众网络做形象宣传

20/39产品推案策略探讨类住宅产品营销思绪21/39类住宅产品营销思绪产品推案策略探讨一批次69套住宅 ——高度总价控制 ——从价格上体现同类产品均好性二批次131套住宅 ——视一批次销售情况 ——目标客群接收程度 ——在一批次住宅基础上调整价格及推案方向22/39销售计划：产品推案方向探讨3月中旬4月下旬3/18开盘蓄水期第一次开盘收尾期销售周期类住宅完成50%商铺完成20%合计销售约2230万元实现清盘第二批蓄水6月下旬6/18开盘类住宅完成80%商铺完成60%合计销售约3776万元第二次开盘10月下旬类住宅完成100%商铺完成80%合计销售约4757万元类住宅完成50%商铺完成30%1月下旬方案制定12月下旬商铺完成90%合计销售约4832万元类住宅完成80%商铺完成50%23年6月23/39类住宅产品面世时间产品推案方向探讨不可调时间点：4月18日一期商铺交房6月18日二期住宅产品面世二批次131套住宅 ——视一批次销售情况 ——目标客群接收程度 ——在一批次住宅基础上调整价格及推案方向主要时间点：5月1日世博会10月31日世博会闭幕24/39类住宅产品锁定客源方式：产品推案方向探讨以购卡形式——预售售卡针对房源为200套类住宅69套低总价房源为一批次限量发售，为能成功选购者，在2批次开盘房源中具有优先选购权——“购卡即拥有两次选择机会”25/39Part3、产品定价方案探析26/39产品定价方案探析商铺产品定价标准及价格表27/3922#底层商铺产品定价标准：产品定价方案探析单价根据近三个月成交13#、15#楼1F商铺成交均价12023.06元/㎡来调整二级指标从人流、交通、视野、面宽、面宽进深比、配备方面来做差异评分三级指标从楼层、商铺面积方面来做产品差异评分

一级指标

单方楼号

建设标准

平均售价

单方造价层高标准环境分值小计22幢11#0.0-1.51.50.012023150001800022幢17#0.0-1.50.5-1.011880148501782022幢22#0.0-1.5-1.0-2.511700146251755028/39产品定价方案探析

调整后

销售

套编号房号单方售价得房率建筑面积总售价11单元（一）9#1242080.66%42.7953140511单元（一）10#1236080.66%59.4073418211单元（一）12#1236080.66%71.8488788411单元（一）13#1212080.66%41.9650850217单元（一）15#1199980.71%41.2049431417单元（一）16#1223680.71%56.3568952117单元（一）18#1229680.71%80.2698689517单元（一）19#1217780.71%41.9351055722单元（一）20#1199380.71%41.9350283322单元（一）21#1222780.71%71.7987773722单元（一）23#1291780.71%26.2833945322单元（一）25#1214580.71%42.83520235合计：80.69%618.557583479.629/39调价后价格分布情况统计单价基准价为12023.00元/㎡调整后均价为12260.09元/㎡

得房率建筑面积总销金额平均售价

%平方米元元/平方米22#楼住宅总计80.71%618.557583479.612260.09偏离率%（1%>r>-1%)

2.17%30/39产品定价方案探析类住宅产品定价标准及价格表31/39类住宅产品定价标准：产品定价方案探析22#楼住宅8层及9层，设4层为基准系数±0，层次系数标准楼层越往上越高，越往下越低，考虑到使用功能和顾客心理特点，9层和2层系数略减；22#住宅一梯三户，设5层B室为基准系数±。A、B、D三室朝向差异不大，户型面积差异不大，但在户型排布设计有差异。22#楼住宅一室户型为：C户型；二室户型为：A、B、D户型；一室单价略高于二室单价一批次客户积累量不足，客户反馈情况为看样板间后再做考虑一批次定价需为二批次131套商铺价格调整留增幅空间32/39类住宅产品定价标准：产品定价方案探析二级指标从舒适度、朝向、产品属性三个方面来做差异评分三级指标从楼层差异所带来便力度和上下层之间差异来做产品评分一级指标从22#楼与整体项目相比，期所处楼位优劣来做差异评分33/39产品定价方案探析幢单元楼层房号套型单方售价建筑面积总售价22#11#（二）021668486.61057889022#17#（二）021662386.11157027522#22#（二）021663586.12857144422#11#（三）021669686.61057995222#17#（三）021665386.11157291522#22#（三）021665986.12857355622#11#（四）021670886.61058101422#17#（四）021666586.11157397122#22#（四）021667886.12857514122#11#（五）021677086.61058632522#17#（五）021678286.11158400422#22#（五）021670886.12857778222#11#（六）021679486.61058845022#17#（六）021680086.11158558822#22#（六）021673386.12857989422#11#（七）021676486.61058579422#17#（七）021675186.11158136322#22#（七）021669686.12857672522#11#（八）021673386.61058313922#17#（八）021673386.11157977922#22#（八）021669086.12857619722#17#（九）021674585.97357990822#22#（九）021665386.12857302834/39产品定价方案探析幢单元楼层房号套型单方售价建筑面积总售价22#11#（二）0125494115.57263498422#11#（二）0325942106.91863529622#11#（三）0125507115.57263640122#11#（三）0325985106.91863988622#11#（四）0125507115.57263640122#11#（四）0325991106.91864054122#11#（五）0125531115.57263923622#11#（五）0326009106.91864250822#11#（六）0125556115.57264207122#11#（六）0326034106.91864513122#11#（七）0125580115.57264490622#11#（七）0326058106.91864775322#11#（八）0125623115.57264986622#11#（八）0326126106.91865496535/39产品定价方案探析幢单元楼层房号套型单方售价建筑面积总售价22#17#（二）0125635108.03460880422#17#（二）0325690109.99962595122#17#（三）0125672108.03461277922#17#（三）0325697109.99962662522#17#（四）0125678108.03461344122#17#（四）0325703109.99962730022#17#（五）0125697108.03461542822#17#（五）0325721109.99962932322#17#（六）0125715108.03461741622#17#（六）0325740109.99963134722#17#（七）0125733108.03461940322#17#（七）0325758109.99963337022#17#（八）0125819108.03462867822#17#（八）0325905109.99964955922#17#（九）0125838108.03463066522#17#（九）0325813109.99963944136/39产品定价方案探析幢单元楼层房号套型单方售价建筑面积总售价22#22#（二）0125703106.32360633522#22#（二）0325531114.92963567922#22#（三）0125721106.32360829122#22#（三）0325537114.929636384