盐城调研报告

盐都市市场调研报告

-----代表集团与意向加盟商户——盐都市丰盛装饰城就新项目品牌加盟事宜进行了深入交流，通过对盐都市地段位置优势，社会经济发展情况、都市发展规划、家居市场发展情况、家居市场运行情况、商户意向等密集调研，为该项目运作和规划提供了参照意见。1/25 盐城第二产业以制造业为主导产业，其中又以纺织、机械、汽车、食品等制造业为支柱产业。 盐都市在2023年人均GDP初次超3000美元，2023年继续保持较快增加，全市实现地域生产总值达1917.0亿元，人均GDP达成3740美元。2、经济发展水平2/25 盐都市2023年城镇居民人均可支配收入14891元/人，与南京市2023年水平（14997.47元/人）相称；消费性支出12837元/人，与南京市2023年基本持平（12233.56元/人）。全社会消费品零售总额647亿元，约为南京市同年1/3。3/252023年6月10日，《江苏沿海地域发展规划》经国务院常务会议讨论并标准通过。会议明确指出，将江苏沿海地域建设成为我国东部地域主要经济增加极。至此，历经近3年，推进江苏沿海开发终于从区域构想上升为国家战略。在《江苏省沿海开发总体规划》中，沿海开发定位为：区域性国际航运中心、新能源和临港产业基地、农业和海洋特色产业基地、主要旅游和生态功能区。

《规划》提升之后，江苏沿海都市连云港、盐城和南通成为最大受益者，估计23年内江苏拟投资3万亿元用于沿海开发。沿海地域成为产业转移主要承载地，以及发展特大重化和钢铁、重大新能源项目。二、都市规划4/25江苏沿海综合开发上升为国家发展战略，盐都市被纳入长三角一体化发展规划，盐城都市发展面临着历史性机遇。详细影响会体目前：■都市基础设施建设加强，都市综合服务功能提升，盐城中心都市建设步伐将深入加快；■大力发展当代农业，是大量劳动力解放，使农业人口发生迁移，都市化进程加快，都市人口不停增加；■承接长三角经济圈发达都市大量产业转移，在产业发展提升经济实力同步带来大量产业人群，从而整体拉动都市消费，使都市综合竞争力增强；■实行环境保护政策，改善都市人居环境，实现可连续发展。5/25以商业服务和居住功能为主以居住和行政、文化、教育功能为主以居住功能为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地基本维持现状功能，在铁路货站附近布置主城区主要物流、仓储用地居住、工业相对平衡都市新区以工业为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地城中片区城南片区城西片区西南片区城北片区河东片区东扩南进 重点向南，推进河东，完善城中，改造城北，逐渐向西；都市将来建设重点是：■做强做大中心城区，提升中心都市辐射功能,带动市域城镇迅速发展；■加快六大片区功能建设；构建和完善市区道路网络；■推进园林绿化建设；重点打造“水绿盐城”特色。6/25三、盐都市家居市场分布图丰盛新项目家家爱家俱城丰盛装饰城红星美凯龙金太阳装饰城高力家居港高力装饰城盐城装饰装潢材料市场盐城装饰装潢材料市场；明珠商贸城；盐城五金机电城；白马纺织服装批发市场；盐城义乌商贸城7/25盐都市大交通意向项目位置8/25盐都市家居零售市场调研表

序号名称开业时间建筑体量主营项目平均租金经营情况商户意向1高力家居港2023-11-2116万平方米高档建材、家俱40元/平方*月盐城第一家居市场，品牌档次高，经营情况较好品牌商户没有太大意向，能够考虑仓库2红星美凯龙一期（家俱楼）2023-9-155.3万平方米高档家俱45元/平方*月家俱楼经营数年，生意稳定。3红星美凯龙二期（建材楼）2023-10-115万平方米高档建材40元/平方*月建材楼刚才开业，生意一般4老高力家居港2023-12-274万平方米装饰装潢材料40元/平方*月老市场升级改造而来，卫浴市区位置较好商户意向去盐城大桥北边几个市场，由于租金很便宜只有6元/平方*月左右。不过假如南边能有一种大型规模市场愈加好5金太阳装饰城2023-9-282万平方米装饰装潢材料35元/平方*月由新市政府拆迁还原在此，经营稳定6丰盛装饰城1999-9-184万平方米装饰装潢材料35元/平方*月作为老市场经营档次不高，但生意较好。尤其是木业、五金、电料移门等行业。政府计划明后年调整7家家爱家俱城2023-3-287万平方米中低级家俱25元/平方*月市场与前进村合作三产项目，建筑为大棚构造。政府计划拆迁调整9/25盐都市批发市场调研表

序号名称开业时间建筑体量主营项目平均单价经营情况1白马纺织服装批发市场2023-11-820万平方米纺织服装、小商品15元/平方*月前期销售较好，经营一般。2盐城装饰装潢材料市场计划12月底17.28万平方米装饰装潢材料6-12元/平方*月由合作社与55个商户共同出资筹建，销售单价1.2万/平方米，已经售罄。招商基本结束筹备开业中。3盐城五金机电城计划2023年7万平方米五金机电销售单价8千元销售1楼连二、三楼4明珠商贸城一期2023年营业一期18万平方，装饰装潢材料销售单价2.2万元/平方米卖50平方门面送100平方住房；总规划占地面积为720亩，总建筑面积为70万平方米，首期开发占地为180亩，建筑面积为18万平方米，5盐城义乌国际商贸城计划2023年下六个月28万平方米小商品销售单价1.2万平方米前三年返租7.5%10/25意向项目介绍介绍地址：位于世纪大道宝才二组规模：拟用地74亩，可再拓展100亩左右；性质：商业用地建筑参数用地：45455平方米；总建筑面积：152600平方米地上面积;129600平方米；公寓：21800平方米；办公：21800平方米；容积率：2.85机动车位734个；非机动车位7758个11/25项目可行性分析一、优势1、丰盛新项目位于世纪大道宝才二组地块，盐都市城南开发区西边。世纪大道是盐城是主要干道，市政府和主要家居市场均在该干道上，商业气氛比较成熟。2、城南片区和城西两大片区主要为盐城新市区，类似于南京河西地域，该地域将来成长空间巨大。3、该片区域处于前期开发中，新建大型市场比较符合区域发展方向。将来都市开发必然带动装饰装潢经济发展。4、红太阳和丰盛装饰城都在业内具有较高著名度二、劣势1、盐城主要大市场已经在盐城大桥北布局例如：盐城装饰装潢材料市场、五金机电城、明珠商贸城、白马纺织服装批发市场、义乌商品城等，短期内会对商户形成巨大吸引力。并且租金只有6元左右，相称具有吸引力。2、项目地块离都市中心较远，面积也过小只有74亩，与市场需求不太吻合。原定位作为一种新精品市场恐怕在前期培育将会十分困难。3、传统市场如高力、红星、家家爱等比较稳定，新市场需要有自己明确而清楚定位。12/25三、机会1、意向地块与盐都市南进战略规划十分契合，蕴藏很大商机。2、该地域作为商业用地规划周围将会新建义乌商品城和另一专业市场，能够形成集群效应，能够互相带动。3、盐城南区家家爱和丰盛等市场面临升级调整商户对于南区爱好要大于北区。四、威胁1、南边土地广袤，发展空间很大。为了容易有新竞争对手加入。2、新高力家居港和红星美凯龙都在世纪大道上绝佳位置，地段优势比意向地块项目跟有竞争力。相称长一段时间内，市场在高端品牌引进上很难有大作为。3、盐都市都市规模和发展速度有限，前期市场需要3年左右培育期，这个阶段对于市场和商户都是一种很严峻考验。

提议：根据调研情况分析，我部以为丰盛新项目具有很大潜力能够操作，不过前期定位与实际情况有很大偏差。提议项目一二期同步拿下同步开发，以中等大市场形态为主，前店后库用仓储吸引商家。经营项目要着重考虑：家俱陶瓷、卫浴、木业、五金、吊顶、电工电料等装饰装潢主项材料，定位上不宜走精品路线。租金上要具有吸引力定位25左右比较合适。另外，假如有也许我方能够考虑在该地块附近拿地做都市综合体。13/25洽谈重点项目命名：合作年限：10年加盟费：前3年，80万元/年，后7年100万/年+提成份红。管理团体：-----派驻人员主要为分管招商、运行和企划副总、招商总监、企划经理合计3名主要领导，派驻人员工资、福利、奖金按照红太阳标准发放。项目总经理、财务经理和物业经理由丰盛出，但不干涉详细业务。项目筹划宣传费：该费用由双方协商定，主要参照同类新市场标准。管理制度：人员管理、市场管理等各项管理制度参照红太阳管理制度执行。平均租金：