成都市车位专项分析报告

成都市车位专项分析报告1/22分析纲要背景分析本次调研说明调研成果及分析结论说明报告宗旨：对成都市车位销售情况及进行全面理解对公司前期测算论证中车位部分测算和研究提供理论和市场根据给项目车位销售带来启示和帮助2/22都市拥车量及人口截至到23年终，成都市机动车保有量为1938482辆;驾驶人数量达成2587183人，比2023年净增107万余人。成都汽车保有量居全国第三名同步根据23年9月公布消息，23%家庭拥有私家有数据显示，每增加一辆注册汽车，就会对应增加1.2~1.5个停车泊位需求，以目前成都市私家车增加速度来看，估计2023年，成都市中心城区停车位需求将超出150万个，而目前中心城区车位数量却不足25万个，缺口数目显而易见。成都市人口1221.13万人（23年数据），并根据将来规划将达成2300-2500万人成都市将来发展潜力巨大，汽车保有量将深入提升3/22政策背景建筑类别机动车(车位/100㎡建筑面积)非机动车(辆/100㎡建筑面积)二环路以内二环路以外住宅0.71.01.0保障性用房(经济适用房、农迁房、拆迁安顿房等)0.70.71.5宾馆、酒店0.50.8-办公楼0.50.80.4商业场所0.50.83.0医院0.50.81.5体育馆2.52.520影剧院3.03.015展览馆0.50.81.0非生产性工业0.50.80.4工业品销售维修用地0.50.5-《成都市规划管理技术要求修编(2023)》第2.3.10条：建设用地内应按下表配建机动车、非机动车停车场（库）备注：含有住宅项目标建设用地内地面不宜停车，少量地面临时停车不计入停车位指标：其他建设用地内地面停车率不宜超过20%。地铁1、2号线其他地铁出入口街坊范围内项目，如果其停车位确不能达到以上指标，可在满足交通影响评价基础上适当下浮，下浮最大幅度不大于20%。含有住宅项目标建筑配建机动车停车库建筑面积按每个停车位大于30平米控制。凡本表中未予以明确配建停车为数量一规划设计条件确定要求为准。1分取内机动车机械停车位数量不大于总机动车停车位50%，其余分取范围内不大于25%。本指标为对应建筑形式建筑面积须配置规划车位数量控制下限值。住宅有关车位停车百分比给了更高要求，即便是有地铁影响项目，最多下浮百分比不大于20%，这给开发增加了不少前期投入4/22市场态度市场态度：1.车位供应严峻短缺，购买需求冷淡。2023年4月公布《成都市都市交通规划总报告》显示,成都每100辆机动车仅拥有33个泊位，但80%以上人选择了租赁车库,对车位认购和投资热情仍然未被调动起来。2.车位供应日益不足造成收费标准大幅上涨。2023年1月1日，成都开始实行新停车收费标准，一环内、外临时停车相差一元，一环以内一般室内包月停车由此前180元/辆·月，涨到了300元/辆·月。3.车位紧俏将为将来车位购买市场带来契机。根据最新市场调查显示，近八成人接收地下或半地下停车方式，加上成都私车量以300-500辆/天速度增加，估计将来几年，车主只租买车位观念，将伴随小区车位紧俏而变化。市场态度来看——从长期车位购买市场发展分析，将来市场将越来越具投资价值，前景看好。5/22物权法要求《物权法》有关车位要求——车位销售约束条件《物权法》第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车车位、车库应当首先满足业主需要。建筑区划内，规划用于停放汽车车位、车库归属，由当事人通过发售、附赠或者出租等方式商定。占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车车位，属于业主共有。成都市目前对政策执行情况是非业主购买车库不办理产权证件；另外，目前没有哪家开发公司在新政推出后向非业主发售车位。6/22分析纲要背景分析本次调研说明调研成果及分析结论说明调研规划：从环域上针对：1环内、1-2环间、2-3环间、3环外进行分析说明从区域上针对：东、南、西、北四个区域进行说明，在南和西大区域内再分区域进行说明主要从售价、速度、客户情况以及销售百分比（转化为入住率和销售量）7/22楼盘选用住宅楼盘选用：选用标准：①从区位上都有分布②从环域上都有分布③项目片区多项选择用楼盘④近1-3年项目⑤利于数据搜集选用数量：①每个区域最少5个以上②项目片区内选用多维度衡量项目1231环内1-2环间2-3环间3环外片区内1、北斗星花园2、北大花园3、天盛壹中心4、金茂礼都5、雕塑1、望江嘉苑2、玉林品尚3、风尚国际、4、金色家园5、朝阳名居1、翡翠城2、云上1期3、紫荆嘉苑4、新界5、成都花园6、天合凯旋城7、远鸿方程式1、魅力之城2、富丽东方3、中海国际小区4、翠微清波5、卓锦城1期6、凯丽滨江、3、中海国际小区1、白鸽岛尚2、西线阳光4、金地嘉年华城5、翡翠海湾、451323454651261234563125478/22分析纲要背景分析本次调研说明调研成果及分析结论说明调研分析：对数据进行归类整顿和分析，从售价、周期速度和客户等方面进行分析9/221环内项目数据项目名称北斗星花园北大花园天盛壹中心金茂礼都总户数230多户——728808户总车位数120多种150359230左右住宅销售开盘时间2023年——2023-4-282023年夏住宅入住时间2023年——2023年终2023年现阶段入住率100%100%40-50%95%车位开始销售时间2023年2023年2023。52023年车位开始销售后三个月销售个数80405040现车位销售个数100多1505650车位发售/出租发售/出租发售发售/出租发售/出租车位配备情况地上个数地下一层个数120多种120182120多种底线二层个数177100多种露天车位微型销售面积——7.68（套内）——标准销售面积——10.83（套内）——豪华销售面积——24（套内）——车位销售价格微型售价866-78标准售价1078-910豪华售价——11-121210/221-2环数据资料项目名称望江嘉苑玉林品尚风尚国际金色家园临江峰格总户数9381423319+250户老业主7401143总车位数79700个600多种500多种667住宅销售开盘时间2023.72023.12.232023.32023.6.192023.11.1住宅入住时间2023.42023.92023.82023.5.27现阶段入住率100%——100%100%60-70%车位开始销售时间2023.72023.82023.6车位开始销售后三个月销售个数408200多种现车位销售个数79450300个274个车位发售/出租发售发售车位配备情况地上个数地下一层个数79253个600多种400多底线二层个数——露天车位微型销售面积——————————标准销售面积——————————豪华销售面积——————————车位销售价格微型售价9887-8标准售价11.810109-1010豪华售价12.8131211/222-3环数据资料项目名称翡翠城1期云上1期新界1组团天合凯旋城远鸿方程式成都花园上城总户数98342531710853641185总车位数3301172381069164685+100地上住宅销售开盘时间2023年2023.12023.62023.9.162023.32023.10.29住宅入住时间2023年2023.62023.122023.5.302023.42023.3.10现阶段入住率100%交房66%90%100%交房650户车位开始销售时间2023年2023.72023.32023.3.252023.32023.9车位开始销售后三个月销售个数607222060130现车位销售个数3241177277072300车位发售/出租发售发售发售发售+出租发售+出租车位配备情况地上个数1258100地下一层个数3301052381011164685底线二层个数露天车位138微型销售面积——20——30-3524.69——标准销售面积——30——35-4037.03——豪华销售面积——40-50——40-5055——车位销售价格微型售价956.58-1278.8-9标准售价126.58.512-1589.3-9.5豪华售价1571015-181012/223环外数据资料项目名称魅力之城3期中海国际小区翠微清波1期卓锦城1期凯丽滨江总户数722碧548+1040橙1937(两期)8201052总车位数2146681370多475737住宅销售开盘时间20232023.11.112023.5.82023.6.11住宅入住时间2023年6月2023.92023.12.192023.4.11现阶段入住率入住为98户（23年）70-90%70-80%100%80-85%车位开始销售时间2023年8月车位开始销售后三个月销售个数91开盘售现车位销售个数550多种190个465个车位发售/出租车位配备情况地上个数12450地下一层个数214544475底线二层个数露天车位124微型销售面积——8.28————标准销售面积——20左右11.5————豪华销售面积——14.5————车位销售价格微型售价57.56.54.3标准售价6.579.586.5-6.8豪华售价1110913/22客户情况分析说明：根据前期在项目车位销售之前对客户多种形式调查成果，我们选用了魅力之城3期客户调查数据和天盛壹中心客户数据进行对比分析从调查中过程及不完全统计发觉如下共性和差异：购买意向较强客户均为项目中顶尖客户类群基本为自用需求，投资心理不大，偶尔遇到带有一定投资心理客户，其购买估计周期却很长另外从总体数据上看，客户对于购买车位不急迫，这和政策导向有一定关系另外根据项目不一样，客户所选择车位类型主力有较大差异客户关注车位更多是关注是否停下车，但对于车位详细尺寸不在乎，因此车位总价特性显著14/22分析纲要背景分析本次调研说明调研成果及分析结论说明结论说明：对前期测算给出提议对项目给一定提议15/22前期测算提议---前期估价前期测算中，针对车位主要考虑原因为：前期估价、销售速度、销售比率三个指标，因此给出如下提议：车位价格小型标准豪华1环内78.5121-2环8.510122-3环78103环外6.5710总体提议7812前期估价参照表（单位万元）理由：和市场接轨，能够体现市场分布规律住宅车位价格随时间变化波动幅度不大客户对于车位更多关怀总价问题16/22前期测算提议---销售速度、销售比率销售速度预期参照表（单位%）入住后开盘项目最总百分比项目类型1个月内2个月内3个月内六个月内1年内小户型主导3%10%15%25%30%30%大户型、高品质小区15%25%40%55%65%70%入住前销售车位项目时间入住前入住后最高百分比小户型主导0%25%30%大户型、高品质小区10-15%65%70%说明：上表为一般提议规律，假如项目在1-2环和2-3环之间，尤其是在2环路左右，销售比率可合适提升5%-10%根据销售比率时间变化来计算车位回款数量入住前开始销售，可搭配“捆绑式”销售模式17/22分析纲要背景分析本次调研说明调研成果及分析结论说明结论说明：对前期测算给出提议对项目给一定提议