中山房地产调查报告

中山市房地产市场报告开发中心2023年4月1日第1页中山市基本概况及路网中山市宏观经济环境中山市房地产市场分析报告思绪PART1PART2PART3第2页中山市基本概况及路网11、中山市都市地理位置2、中山市都市区划人口3、中山市交通网线5、西区特色4、发展规划6、西区地理位置及产业第3页都市地理位置中山市位于广东省中南部，珠江三角洲中南部，是珠江口西岸主要都市。行政管辖面积1800.14平方公里。市中心陆路北距广州市区86公里，东南至澳门65公里，由中山港水路到香港52海里。

中山市地处港深、广佛和珠澳等几个都市圈结合部，区位特性和优势十分突出。65公里52海里第4页中山市是广东省辖地级市，下设24个镇区。2023年中山市总人口255.56万人，其中户籍人口为142.3万人，暂住人口约140万人，有海外侨胞、港澳台同胞80多万人。都市区划人口第二产业发达镇区，异地户籍人口数量高于户籍人口数倍，如火炬开发区、小榄镇、三乡镇。第5页交通——全市交通较完善，已形成以国道和干线马路及京珠高速马路为骨架四通八达马路网中山市90公里半径范围内有广州、深圳、珠海、香港、澳门等5大机场；港珠澳大桥开工；深中大道今年立顶；中山23年出台一项减少外籍人口入中门槛人口政策中山已形成东有中山港、南有神湾港、北有小榄港“品”字形港口布局。其中，中山港集装箱年吞吐量更是跻身全国十强、世界百强。中山港至香港水路客运，每天有10个班次，航程仅需75分钟。珠江三角洲交通体系示意图都市交通第6页大广州地域深圳珠海澳门深中隧道港珠澳大桥中山——轻轨将深入促进大珠三角都市融合中江高速中山京珠高速广珠轻轨沿海高速铁路深中隧道通车后，深圳与中山距离仅为40分钟港珠澳大桥通车后，香港至中山开车仅需45分钟，将比香港到厚街距离近深中大桥/隧道：2023年后开工，货运为主东岸落脚点与机荷高速衔接西岸落脚点：南沙或南朗马路线路总长46km，其中隧道长18dm；铁路路线长96km，其中隧道长18d,港珠澳大桥：2023年后开工，客运为主东岸落脚点在散石湾；西岸与澳门明珠/珠海拱北大桥相连采取桥隧结合方式进行建设，贯通后，从香港开车到澳门及珠海只需20分钟沿海高速铁路：在南朗与唐家湾间将形成铁路与城际轨道间换乘枢纽目前厦深段高速铁路将于年内开工，2023年通车建成后深圳至厦门3小时，至潮州1个多小时，至惠州20分钟第7页

广珠城际轨道（简称广珠轻轨）交通工程线路主线从位于广州市番禺区新广州火车站引出，经佛山顺德区、中山至珠海拱北，线路长１１５．６２５公里；支线从小榄站引出，经中山古镇至新会，最后到江门，线路长２６．６０９公里。主线和支线轻轨共设２１个车站，其中中山境内有７个站点，分别是主线南头、小榄、东升、石岐、中山、翠亨和支线古镇站。广珠轻轨是一条双线设计全封闭、公交化客运专线，采取电力机车牵引，设计最高行车速度为２００公里／小时。都市交通（续）广珠轻轨中山、石岐、翠亨三个站场今年进入全面建设阶段，并在2023年10月前完工。第8页发展规划以石岐老区呈放射性向外发展，以中区旧城改造、东区迅速发展、北区开发为主、西区南区为次方向开发。都市重心逐渐东移，石歧与中山港两个组团形成子母城构造布局；东区：东区是中山都市规划发展主要方向。作为将来中山市第二行政中心，整体环境较好；西区：商业区，都市密度大，环境嘈杂，不适合居住；

南区：2023年新划入城区，原属环城去（郊区印象），工业区（杂乱）配套不完善，在本地人印象中属中低级住宅区，片区伴随各大发展商进驻有所提升石歧区：中等楼盘，本地人购买居多；第9页西区特色为中山市城区西大门石岐河将西区和石岐区划开。105国道、广珠马路、中江马路、北外环、博爱路、富华道、岐港马路、彩虹大道、中山路等主干道路纵横穿越。长洲汽车站，岐江公园，市气象局，市邮政局等公共配套。现有工业公司190家，发明出全国名牌2个，全国免检9个，全国驰名商标1个，省名牌8个，省著名商标7个。西区成功创建为市经济强区，形成了西区片商贸文化产业组团，以及沙朗片以工业、汽贸、农副产品批发为主导产业组团，合适创业气氛日益浓厚。岐港马路片区与隔江相望石岐区工商业联系紧密。第10页西区位置及产业分布石岐河贯通，沿江风景秀丽。目标项目就是河边中山市中物物流公司（中山市金属回收公司旁）位于中山市区西部，西区拥有黑人牙膏、西区名人电脑、大样电机等著名品牌；农业方面则打造出罗氏沼虾等拳头农产品；区内个体批发市场、交通物流、汽车销售、旅游酒店、饮食服务、文化娱乐等行业高度集中。第11页中山市宏观经济环境21、经济发展排位2、GDP及产业构造3、人均GDP增加4、居民收入5、GDP与房价比较6、西区与各区比较第12页经济发展排位2023年中山GDP排行广东省第五位，突显中山在广东省都市群中强大经济效益能力。数据起源：广东省统计局第13页中山GDP历年连续迅速增加，第二产业为主导产业

近年来中山市经济运行形势良好城镇居民收入与消费支出稳步提升城镇居民生活情况得到深入改善居民家庭消费已从“实用型”逐渐向“享有型”发展;GDP及产业构造数据起源：中山市政府网站中山市统计局第14页人均GDP2023年涨幅有所减少，总量是增加。2023年GDP换算后为8015美元。根据国际经验，该市房地产进入相对减缓发展阶段，房地产市场相对成熟，购房需求主要为改善需求。数据起源：中山市政府网站中山市统计局第15页居民收入情况人民生活水平不停提升,对住房要求也随之上升,成为房地产市场发展前提条件.近年来城镇居民人均可支配收入总量组建增加，不过增加幅度趋缓，23年增加速度有增加趋势。数据起源：中山市政府网站中山市统计局第16页房价与GDP比较2023年房价涨幅低于GDP涨幅，房地产增加趋势显著。2023年，房价涨幅远大于GDP涨幅，存在房产泡沫，其他年份相对合理。数据起源：中山市政府网站中山市统计局第17页2023年总面积人口（万人）GDP（亿）GDP增加%人均GDP石岐区49.7221.0379.879.10%37979.08东区79.1911.3785.4711%75171.50西区25.156.3546.512.10%73228.35南区48.735.426.2115.30%48537.04西区与周围城区比较西区人口较少，但人均GDP很高，经济发展增加速度很快。西区是中山市城区中最小面积一种区，人口也是较小，但人均GDP却排在了第二位置，GDP增加速度较快，这也许跟该去商业气氛浓有有关。数据起源：中山市政府网站和政府工作报告第18页中山市房地产市场分析31、土地市场情况2、房地产整体特性分析5、西区与周围区比较3、商品住宅市场情况4、商品住宅市场情况6、西区楼盘调查7、沿海南蓢镇楼盘调查8、邻近珠海各镇楼盘调查第19页2023年土地交易变化全年变化起伏较大，1月份低开低走，9月份达成最大面积，8月份达成最大交易额，10月份土地交易面额降到年初水平，12月份回到第二高位水平。全年变化起伏较大，2023年有减少趋势。数据起源：中山市国土资源局第20页原因1：城区与各镇区均为独立体，拥有各自经济中心。伴随镇区基础配套设施建设投入加大，居住条件日益完善，居民均倾向在所在镇区购房，故各镇区房地产市场迅速发展。原因2：各镇区间交通网络不发达，尤其是公交车网络不健全令居民日常主要交通工具仍以摩托车为主，造成居民活动区域有限，因此，消费者在购房时所选楼盘区域也成为主要考虑原因。中山市房地产整体特性分析特性1：购房区域性显著。第21页据商品房协议登记立案均价指标显示，2023年与2023年、2023年相比，镇区房地产交易价格与城区房地产交易价格差距继续缩小，从2023年1.25：1，缩小到2023年1.09：1。在成交均价方面，2023年，全市住宅成交均价为4301元/平方米。其中，城区均价4572元/平方米；镇区均价4235元/平方米。中山市房地产整体特性分析特性2：镇区与城区实力趋近，价格拉差渐少。数据起源：中山市统计局第22页中山整体都市居民重视生活享有需求特质造成了整体都市住宅产品素质极高，整体规划设计以低密度设计为主导，重视居住舒适性，且以低层或小高层为主，一梯两户或两梯四户设计最常见。中山市房地产整体特性分析特性3：密度低，产品素质高，重视人居享有。第23页中山市民在购房时户型选择方面倾向于购买中等户型住宅（建筑面积在90至144㎡之间），这一类占45.5%；小户型住宅（建筑面积不大于或等于90㎡）所占百分比也有所上升，占40.9%；大户型住宅（建筑面积大于144㎡）则占13.7%。户型消费构造趋于合理。特性4：主力需求户型为三房。中山市房地产整体特性分析数据起源：中山市政府网站中山市统计局第24页

由于中山地理位置接近珠海、港、澳这三个房价高企区域，而本身也拥有绝佳生活、环境资源，因此，中山通过超高性价比吸引了众多珠海、港、澳客户到此置业。其中以最接近珠海坦洲、三乡和南朗、南区珠海置业者百分比最高。特性5：外来客源（珠海、港、澳客）消化力度远大于本地客户。中山市房地产整体特性分析第25页

调查发觉，“房价”在“珠海人选择中山楼盘”理由中首当其冲，占了近60%百分比，接着依次是地段、园林绿化、生活及商业配套、发展商品牌等。在接收房价选项中，超出92%客户选择了接收5000元/㎡下列房价。近五成客户选择了90-120㎡面积，同步有超出八成人选择了两房和三房户型。特性6：房价是吸引外来客源（珠海、港、澳客）主因。中山市房地产整体特性分析第26页商品住宅市场情况中山市商品房供求走势23年开始基本展现供求平衡状态。至23年开始“供不应求’现场开始加剧，23年中山市商品房完工面积171.9㎡，而23年商品房销售面积达435.9㎡,23年消化率达254%，显示商品房供求担心。23年历经楼市调控，供求回恢平衡。近年来商品房“供不应求”现象加剧，宏观调控后供求趋于平衡数据起源：中山国土资源局第27页商品住宅市场情况2023年商品房成交面积起伏较大，成交均价平稳上升。2023年年初商品房销售面积较低位50万M2左右，之后稳步上升，8月份又有所回落，年末迅速回升，12月份达成82万M2左右。销售均价从年初4200元到年末5000元，上涨了800元左右单价。数据起源：中山国土资源局第28页商品住宅市场情况2023年商品房住宅部分发展趋势与商品房总发展趋势大体相同。成交面积起伏较大，但成交均价平稳增加。2023年商品房住宅部提成交面积从年初42万M2发展到年末72万M2。中间3月份开始迅速提升，之后稳步上升，8、9、10月份迅速回落，之后又迅速回涨。成交均价基本稳步上升，从年初4143元增加到年末4973元。第29页依靠主城，西区非房地产主力供应区域，为中低级产品为主。东区5000-6000元/㎡中高档，多层，小高层，别墅中高端本地客户（周围公务员、教师等）为主远洋城、帝璟东方、颐和山庄、水云轩火炬开发区4000-4800元/㎡以中高档产品为主，多层及小高层居多；主要为本区域内外来人口为主。凯茵新城、聚豪园，合生帝景苑、百合家园石岐区4500-5400元/㎡中等，以小高层产品为主以本地客户为主大信海岸家园、颐和山庄、富逸臻园西区——2700-4500元/㎡中低级，以小高层产品为主本区域一次置业客户为大信新家园、蓝波湾、星辰广场、翠景豪苑，创新广场南区——3500-4800元/㎡以中等产品为主，多层及小高层居多；区域内以换房客户及其他区域一次置业客户为主。万科都市风景、金水湾、永安新城沙溪镇——3000-3800元/平米产品多样化，客户多样化民众2700-3000元/㎡中低级，小高层，以中低本地客户，外来打工者为主为主西区与周围城区房产比较第30页西区代表楼盘调查楼盘朗城家园凯旋时代公寓创兴广场大信新家园蓝波湾星晨广场地理位置西区沙朗金港路广浩学校正对面西区中山一路香山酒店南侧西区岐沙路西郊小商品市场西侧

西区彩虹大道西区博爱一路中山二桥下西区岐港路路口(彩虹桥对面)开发商中山大金地房地产开发有限公司龙岛酒店有限公司山市创兴房地产开发有限公司

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545剩下套数

223

635

户型65-11538-51

三房为主

两房二厅、三房两厅销售均价（元/m2）340080003400540042004000销售时间2023-11-192023-3-132023-3-3020230-1-182023-1-182023-1-17以多层，小高层为主，无装修，均价3500左右第31页西区产品以多层和小高层为主，以毛坯房发售。2023年我公司参与过该地块拍卖，起拍价80万/亩，占地139755平米，起拍价2亿，楼面价571元/平方，拍得价为5.2亿，楼面价1488元/平方，2023年9月21日由广州合生骏景房地产有限公司程健雅拍得，不过至今仍未开发。由2023年和2023年挂牌拿地价和售楼价对比：挂牌拿地楼面价上涨了300-500元/平方，售楼价上涨了500-1000元/平方；中山房地产通过2023年一次低谷，至今重回2023年水平，除了轻轨，港珠澳大桥，深中大桥建设以及中山拟减少外来人口入户门槛等几大利好外，拿地价和售楼价基本与2023年持平。根据西区情况及我公司发展方向，本区只应一般关注西区代表楼盘调查总结第32页沿海南蓢镇楼盘调