凯里开发商业创意定位-营销方案课件

为繁华凯里新城而努力！2017.4.20大恒金典房地产策划机构为繁华凯里新城而努力！2017.4.20大恒金典房地产策划机凯威国际商业综合体整合定位暨营销推广报告中国.凯里凯威国际商业综合体中国.凯里前言作为一家专业的房地产策划的服务机构，凯威国际给予我司厚望。写本次营销报告主要是向各位领导汇报凯威国际商业体定位及本项目整体营销设想。精诚合作，共创旅游商业航母前言作为一家专业的房地产策划的服务机构，凯黔东南州新名片凯威国际即将起航公元二零一七年（丁酉）四月黔东南州新名片公元二零一七年（丁酉）四月目录一、凯里房地产市场特性分析二、凯里商业项目概况三、开发区概况四、项目概况五、商业业态定位的游戏规则六、凯威商业项目SWOT分析七、凯威商业项目定位八、凯威商业项目推广策略九、凯威商业项目销售策略十、尾絮Part目录一、凯里房地产市场特性分析Part一、凯里房地产市场特性Part一、凯里房地产市场特性Part凯里人口基数决定消费规模凯里总人口：50万人凯里老城区：30万人口+5万外来流动人口开发区：6万人口（下司3.2万，鸭塘1.7万）乡镇：20万人口黔东南州450万人口开发区消费规模严重不足凯里人口基数决定消费规模凯里总人口：50万人开发区消费规模严凯里人口产业分布决定城市化比例凯里市是黔东南苗族侗族自治州首府，是我国主要的民族风情旅游城市、贵州东线旅游中心、贵州东南部重要的中心城市，黔中经济区重要中心城市，地处云贵高原向中部丘陵过渡地带的苗岭山麓，清水江畔，是全州政治、经济、文化、人流、科技、教育、物流、信息流的中心。指标名称单位人数构成（%）总人口万人441.72100.0其中：城镇万人121.0227.39其中：第一产业万人185.1741.9第二产业万人38.938.8第三产业万人46.1610.45其他（含外出务工人员）万人84.4419.34从人口分布就业比例上来看：黔东南州的城市化水平远远低于全国水平，房地产发展空间较大，老百姓对繁华都市、品牌商业的憧憬的期待热切。凯里人口产业分布决定城市化比例凯里市是黔东南苗族侗族自治州首凯里城市化正在加速过程中，但城市化率还远低于一二线城市，城市化将加快房地产业的发展！凯里城市化正在加速过程中，但城市化率还远低于一二线城市，城市凯里房地产市场特点：房地产市场的发展与竞争的日益激烈使得不少房地产开发公司纷纷转战三四线城市，硝烟四起！1、凯里市场成熟度低，受政策，经济总量，以及市场化水平影响，投资或经营者商品化意识较差，商业水平不高，品牌意识较差。2、市场容量小，人口不及一线城市，消费能力弱，消费意识守旧，对房地产等大宗商品消费非常谨慎，消化能力弱。3、价格敏感度高，小城市，价格是消费者最关心的因素，属于典型的价格型市场。对于投资型物业产品，大家关心的是看得见的东西。凯里房地产市场特点：房地产市场的发展与竞争的日益激烈使得不少5、资金安全保障第一，对有稳定投资回报型的商业，小城市人情有独钟。6.名片式项目，受到富人和政府工作人员的追捧！7.城市主力消费群：市区公务员和事业单位人员，地区政府公务员；银行，电力，电信，能源，金融，烟草等垄断行业员工；外地经商和外地务工人员选择在家乡投资置业者；地州乡镇的富庶生意人员。4、行政影响大，一届政府，一个思想。每届政府的更换对城市发展与建设思路的连续性有影响。5、资金安全保障第一，对有稳定投资回报型的商业，小城市人情有二、凯里商业项目概况Part二、凯里商业项目概况Part凯里知名商业体分布图凯里大十字世纪城中心城国际商贸城未来城商业风情园蝴蝶谷鲜花谷新峰建材经纬汽车城凯威国际俊吉广场天和、欢乐国贸中心凯里知名商业体分布图凯里大十字世纪城中心城国际商贸城未来城商凯里大十字地下商业街，凯里的核心商业大十字是凯里最原始的商业核心区，其地下人防改为商业步行街，总商业面积3.6万平米，从2014年3月开始正式对外招商和销售，售价3-6万一平米，经过两年的努力，销售和招商完毕。以老人防业主200个带动了销售，加上他们举办各种活动推动了销售。如今大十字地下商业街已经成为凯里商业的一张名片。凯里大十字地下商业街，凯里的核心商业大十字是凯里最原始的商业国贸中心，凯里的核心现代购物中心国贸中心原来计划是做沃尔玛，后来改为国贸，国贸中心是凯里第一个现代、科技、时尚、艺术的商业广场，其招商非常成功。国贸中心已经成为凯里高端商业的代表作。其符合凯里人追求繁华现代都市的心理。国贸中心，凯里的核心现代购物中心国贸中心原来计划是做沃尔玛，凯里中心城，正在挣扎着打造另一个所谓的中心中心城位于友庄路与迎宾大道交汇处，是城市中心地带的交通枢纽，凯里城市规划中的城市中心区。该项目为地下空间开发项目，共三层，总建筑面积12万平米，是西南地区最大的地下商业综合体。2000商户形成未来中心力量，千余车位，使消费者更便捷、更轻松。十年返租，每年10%收益稳定。凯里中心城，正在挣扎着打造另一个所谓的中心中心城位于友庄路与凯里现代商业的引领者-世纪城商业凯里世纪城[1]总面积23万平方米，商业建筑面积6.2万平方，层高5.4米，柱间7.9米，商场通道宽度4.8米，户外广场面积达2000平方。统一中央空调，送排风系统，自动扶梯8部，升降梯7部，楼梯8部，消防通道8部。停车场可同时停放550辆。凯里现代商业的引领者-世纪城商业凯里世纪城[1]总面积23万凯里国际商贸城，一个想做全做大的商业综合体体凯里国际商贸城占地约18万平方米，总建筑面积约27万平方米，是凯里唯一一个集专业市场、购物、休闲、娱乐、美食、办公为一体的一站式城市商业综合体，也是黔东南州最大的商业综合体项目。凯里国际商贸城，一个想做全做大的商业综合体体凯里国际商贸城占凯里商业地产状况商业地产多数都在为打造吃喝玩乐购一站式购物中心。采用统一招商，统一运营，统一管理。投资客对商业地产投资有较大的盲目性和跟风。商业地产放量较大且多为通过某一大型品牌入商家驻带动整体商业销售。这几年通过市场的洗礼，开发商商铺回报率有所下降。凯里民族的商业太多，综合型商业太多。位置好的一般做综合型商业，位置差的做专业市场。凯里商业地产状况总结凯里市大势趋紧1）凯里市商业未来供应量较大4）凯里市商业地产企业景气指数及信心指数下滑后期市场竞争激烈度将加大。众多开发企业对于后期楼市竞争信心不足，不乐意加大推广投资众多开发企业对于后期楼市竞争信心不足，不乐意加大推广投资2）大型居住区，大量棚户区改造项目社区型商业受追棒，分流投资客户。3）凯里市商业地产企业景气指数及信心指数下滑知名房开、老城新小区的沿街商铺受到追捧众多开发企业对于后期楼市竞争信心不足，不乐意加大推广投资5）传统商业向文化旅游商业发展总结凯里市大势趋紧1）凯里市商业未来供应量较大4）凯里市商三、开发区概况Part三、开发区概况Part凯里开发商业创意定位-营销方案ppt课件凯里开发商业创意定位-营销方案ppt课件凯里开发商业创意定位-营销方案ppt课件本案至市中心核心商圈30分钟车程，到下司古镇5分钟车程。本案至高铁站约2分钟车程，是高铁核心区。高铁至贵阳半小时生活圈，到昆明2小时生活圈。开发区人口被老城区产生的强大磁场吸引全国游客被凯里少数民族风情吸引民族是城市营销主角本案至市中心核心商圈30分钟车程，到下司古镇5分钟车程。

下司是开发区政府寻找的另一个经济增长极，用其靠近老城区的优势和其他同类古镇抢饭碗。下司古镇的打造，有利于开发区核心区经济的发展。

老城区商业丰富，吃喝玩乐购各种商业机构齐备。医疗机构、学校、银行等均完备。老城的吸引力大于开发区吸引力。开发区商业起步晚，业态比较零散没有成型规模的商业街和大型购物中心，目前只有佳惠超市和乐购超市、明珠广场和零散商业。开发区内专业市场比较集中，如药材、汽车、建材等。开发区高级酒店、餐饮机构、高级KTV、足浴等娱乐休闲场所刚起步。下司古镇旅游商业发展良好。5.1日后开始售票，将刺激开发区旅游业发展。开发区业态小结老城区商业丰富，吃喝玩乐购各种商业机构齐备。医疗机构、学校、1、人口规模小，消费总规模小，难以支撑3万平米购物中心2、开发区规划宏伟，发展潜力大，但发展的速度依然慢3、高铁只是凯里发展的导火索，但不是开发区的发动机

政府正正在寻找核心竞争力的发动机！开发区商业发展总结1、人口规模小，消费总规模小，难以支撑3万平米购物中心四、凯威商业概况Part四、凯威商业概况Part凯威国际总占地456亩，总建筑面积90万平米，规划有高级住宅，星级酒店、国际公寓、5A写字楼、奥特莱斯商业中心、农贸超市、国际文化旅游步行街等。提升城市形象，展示城市品位凯威国际总占地456亩，总建筑面积90万平米，规划有高级住宅本案交通项目位于高铁站旁，五站合一，交通便利，去凯里老城和下司古镇非常便利。项目处于凯里新城区心脏部位，是凯里新城的中央商务区。项目周边项目20多个住宅项目林立，未来10年周边人口会达到20万人。本案交通项目四至项目商业目前西部相对人气多，南部和东部冷清，高铁站每次仅有几十人下车，来去匆匆。北部和住宅区相连，但道路宽花草隔离，也难以聚集人气。项目四至四期17万平米待定。三期总建筑面积11万平米，而地下停车32777平米，负一负二商业面积10400平米（含超市8000平米和两侧沿街商业）公寓7800平米。本案规模在人口基数严重不足的地方推出大型购物中心，是极为危险的没有足够吸引人潮的动力，只为卖铺而卖铺是十分被动的。四期17万平米待定。三期总建筑面积11万平米，而地下停车32限制条件分析整个商业地块南北两条大道（春晖大道和站前大道）沿街落差大，相差8.8米。春晖大道东西落差也有4米。建议设计院在设计时候不应整体拉平，而应分组团分层次设计，组团之间用文化艺术衔接，东西落差在商铺内消化，留少部分落差在步行街消化。优化方向建议东西南北限制条件分析整个商业地块南北两条大道（春晖大道和站前大道）沿341、凯威商业体量大，档次高，开发区无力支撑其消费。

2、天时地利人和，凯威商业项目目前只占了50%。凯威商业项目符合高铁商机、符合凯麻大开发趋势，占有这是天时，地利只占50%，因为这项目没有在老城区，但在新城区的高铁旁，所以地利占50%，另外就是人和，就是消费者和项目的吻合上是否刚好，消费者乃上帝，对凯威三期商业定位奥特莱斯盒子商业首先是开发区消费基数严重不足，其次是开发区对纯购物的高端认可度还不足。地利无法化解，这是地格，人和可以通过优化项目的柔性，弱化其商业刚性，增加黔东南人民对项目的感情柔性，曲线完成商业价值。

增加项目的附加值，把附加值强化为主价值

声东击西，借壳生蛋。凯威项目小结1、凯威商业体量大，档次高，开发区无力支撑其消费五、商业功能定位规则Part五、商业功能定位规则Part类型商业规模商户商圈辐射人口邻里型7000平米以下10——20户1.5万人以下社区型1.3万平米20——100户1.5—5万人区域型1.5万—3万40——150户5-10万人大区域型（地域型）3——7万平米100——250户10-30万人中心型10万平米以上250——700上百万人，大型城市可达上千万人不等本案目前为区域节点商业而非城市中心商业，传统集中型商业不符合本案案所处地段，必须寻求其他模式的商业形态作为本案商业操作方向。辐射人口为如下层次，凯威属7万平方米以上，辐射30万人以上城市功能定位思考凯威三四期商业合计28万平米，需上百万人口规模的支撑。邻里商业—农贸超市8000平米，需要2万人口支撑。类型商业规模商户商圈辐射人口邻里型7000平米以下10核心客户群周边客户群辐射客户群1000米范围中昊路生活圈大学城生活圈开发区范围下司鸭塘范围1-3公里范围老城区凯麻乡镇3-10公里范围客群定位黔东南州全贵州影响客户群10公里以上核心周边客户群辐射客户群1000米范围中昊路生活圈开发区范围业态类型影响因素建议情景商业街区河或湖岸、四周街道、步行街；情景商业街区在凯里还处于成长期；项目本身具备打造风情街区调性和基础。情景商业街对环境和氛围要求高，在环境和氛围的营造上需要着重考虑。由于情景街区在凯里还未被完全认知，需要大量的推广支撑和概念导入。适合大规模商业，容易造势，可采用。社区商业社区商业需要周边，有一定的居住人口，但要求相对较低；周边的社区商业档次较低，难以满足周边10万业主的需求，因此需要相应的解决商业与住宅档次的不匹配；社区商业的形成都是自发的，如缺乏管理很容易影响整体的商业品质；社区商业商铺利于销售，着重考虑后续的招商统一问题，使其便于后期管理，即利于销售同时又不损害社区形象；本案农贸作为社区商业，影响项目档次，从高端一下走入地面。区域人口数量及消费能力支撑不够，影响商铺利润最大化。适合小规模商业，建议配套专业市场位置相对偏僻，附近人口少，交通便利；本案处于开发区新区位置，开发区住宅林立，专业市场大量登场。规模大，具备集约化管理。能合理解决建筑结构问题市场需求导向，合理疏导，商业业态形成周期短。适合开发区中型商业，可以局部采用。符合条件：基本符合条件：良好符合条件：基本商业类型选择业态类型影响因素建议情景商业街区河或湖岸、四周街道、步行街；受区域位置和周边人口等因素的影响，同时结合项目自身规划要求，必须找出符合项目自身的商业定位；社区商业方向：农贸升级，吸纳项目周边就近消费人群；专业市场方向：通过特色化带来边缘消费人群；综合商业方向：满足邻里的配套需求后，把消费的市场伸向老城区或整个黔东南；本案主要辐射范围——项目周边区域型商业城市型商业社区型商业受区域位置和周边人口等因素的影响，同时结合项目自身规划要求六、凯威国际项目SWOT分析Part六、凯威国际项目SWOT分析Part商业环境SWOT分析S优势项目位于高铁旁，拥有较强的人流量；项目四周临街，商业昭示性良好；项目规模大，容易引起关注；项目附近有10多个小区，有客源基础。

T威胁高铁商业广场以近水楼台先得月优势，对我们产生一定的正负影响；公园一号四期商业和万国城商业体量大，五年后有很强的冲击力。O机遇凯麻一体化进程加快，下司鸭塘与开发区快速融为一体，开发区项目无论是工业还是住宅地产均大量增加，人口快增长，高铁开通后来往人员必然每年增加，带来无限商机。下司古镇的开发大力刺激开发区旅游。

W劣势目前区域成熟度不够，处于开发阶段；区域入住人口少，人流不大；二期三期外墙没有完成，展示面不足。SWOT分析商业环境SWOT分析S优势T威七、凯威商业主题定位Part七、凯威商业主题定位Part凯威商圈定位—概述商圈范围商圈级别商圈体量商圈资源商圈客源导入商圈客源概况300公里范围贵州省级影响50万平米国际文化旅游商业凯里、黔东南州以中高收入群体为主，中青年小孩客群居多黔东南&跨区域影响力凯威商圈定位—概述商圈范围商圈级别商圈体量商圈资源商圈客源导

如何做到：把凯里老城区的人引过来把黔东南州各县的人钓过来把贵阳、都云、怀化的人吸过来

凯威国际商业就成功了！如何做到：总体定位规模环境业态档次从项目规模、消费环境、业态丰富度、商品档次（价格）四个方面来确定本项目总体定位范围老城区开发区本案规模：本项目在规模上与周边竞争项目相比备规模大，在业态的涵盖比较广。本案需要在环境、业态及档次上与老城区对比，寻求差异化突破。环境：本项目在规划上注重对消费者欢乐体验感的打造，有效与凯里项目形成差异，为消费者创造了良好的消费环境。业态：本项目定位为“凯里人的第一娱乐步行街”，结合文化旅游和商业，打造项目差异性。档次：本项目档次避免与老城区同质化竞争。在娱乐休闲档次上属于一流水平。总体定位规模环境业态档次从项目规模、消费环境、业态丰富度、商凯威主业态定位—选项社区商业民族特色购物中心因为凯里太多，这些都不能成为凯威商业的主题：专业市场凯威主业态定位—选项社区商业民族特色购物中心因为凯里太多，这凯威主业态定位—选项因为凯里太少这些都可以成为凯威商业的主题核心要素：国际的时尚的现代的科技的主题公园趣味娱乐步行街

凯威主业态定位—选项因为凯里太少国际的时尚的现代的科技的主题通过商业环境分析及市场环境分析，结合项目自身条件凯威商业建议三期四期一起汇总推广，统一主题定位：通过商业环境分析及市场环境分析，结合项目自身条件洋人街五大功能娱乐休闲购物观光餐饮洋人街五大功能娱乐休闲购物观光餐饮洋人街价值体系凯里首创·全感官体验式商业街区开发区首创·观光旅游现代复合商业体购物餐饮娱乐休闲观光互动体验打造黄金商圈城市交通动脉人气走廊全天侯不夜城情景步行街国际文化时尚前沿洋人街价值体系凯里首创·全感官体验式商业街区购物餐饮娱乐休闲52项目业态组合业态类别目标商家说明主力型洋人步行街、儿童梦幻乐园、酒吧街、美食汇、奥特莱斯、水果公园、虫虫公园体现项目核心价值特色型名人蜡像、蜂窝迷城、万人足迹、时空隧道、千人掌、韩国3D博物馆、真人密室逃脱、7D影院、星光游泳馆娱乐休闲聚集人气、新鲜刺激功能型横店4D影视城、欢乐KTV、商务茶吧、通讯IT数码、银行、服务型SPA、健身馆、富侨足浴，电玩、、溜冰场、购物中心填充型婚纱摄影、益智培训等凯威洋人街52项目业态组合业态类别目标商家说明主力型洋人步行街、儿童梦奥特莱斯商业中心横店影院农贸超市紫禁城KTV富侨足浴国际文化旅游步行街5A写字楼虫虫公园旅游接待中心国际公寓水果公园星空泳场梦幻乐园酒吧街特色游乐摩天轮时空隧道星级酒店奥特莱斯商业中心横店影院农贸超市紫禁城KTV富侨足浴国际文化这里是风景这里更是风情这里是旅游胜地这是凯里的新名片这里是风景整个凯威商业就是一个景区在洋人步行街，做世界的生意整个凯威商业就是一个景区局部印象洋人街与凯里的民族风情形成鲜明对比凯里需要国际的文化、全国的文化使之成为人文旅游胜地局部印象洋人街与凯里的民族风情形成鲜明对比局部印象洋人街与凯里的民族风情形成鲜明对比凯里需要国际的文化、全国的文化使之成为人文旅游胜地局部印象洋人街与凯里的民族风情形成鲜明对比洋人街与凯里的民族风情形成鲜明对比凯里需要国际的文化、全国的文化使之成为人文旅游胜地局部印象洋人街与凯里的民族风情形成鲜明对比局部印象洋人街与凯里的民族风情形成鲜明对比凯里需要国际的文化、全国的文化使之成为人文旅游胜地局部印象洋人街与凯里的民族风情形成鲜明对比局部印象一个城市如果没有艺术这个城市就缺少灵魂局部印象一个城市如果没有艺术局部印象局部印象一个城市如果没有创意这个城市就是一座死城局部印象一个城市如果没有创意局部印象建筑文化，欧美国际风格局部印象建筑文化，欧美国际风格建筑艺术，城市视觉创新建筑艺术，城市视觉创新局部印象摩天轮夜景-高铁新标志局部印象摩天轮夜景-高铁新标志局部印象水果公园—楼顶乐园艺术局部印象水果公园—楼顶乐园艺术局部印象虫虫公园—楼顶另类艺术局部印象虫虫公园—楼顶另类艺术局部印象时空隧道-凯里夜美哭了局部印象时空隧道-凯里夜美哭了局部印象酒吧街夜景-浪漫小资情调局部印象酒吧街夜景-浪漫小资情调局部印象时尚街景-凯里人的视觉盛宴局部印象时尚街景-凯里人的视觉盛宴局部印象万国美食汇-让嘴巴环游世界局部印象万国美食汇-让嘴巴环游世界局部印象7D影院街景-刺激的体验局部印象7D影院街景-刺激的体验手掌艺术博物馆-万人手掌印局部印象手掌艺术博物馆-万人手掌印局部印象足迹艺术街-凯里人的历史局部印象足迹艺术街-凯里人的历史局部印象唇吻墙景-凯里女人美印局部印象唇吻墙景-凯里女人美印局部印象蜂窝迷宫-城市小孩迷藏局部印象蜂窝迷宫-城市小孩迷藏局部印象局部印象韩国3D艺术博物馆-幽默幻觉局部印象韩国3D艺术博物馆-幽默幻觉名人蜡像馆-和名人零距离合影局部印象名人蜡像馆-和名人零距离合影局部印象梦幻乐场-儿童欢乐大海洋局部印象梦幻乐场-儿童欢乐大海洋局部印象银座夜总会-成年人的夜场局部印象银座夜总会-成年人的夜场局部印象横店4D影院-欢乐休闲时光局部印象横店4D影院-欢乐休闲时光局部印象奥特莱斯-国际奢侈品折扣店局部印象奥特莱斯-国际奢侈品折扣店局部印象密室逃脱-惊险刺激的游戏局部印象密室逃脱-惊险刺激的游戏局部印象星空游泳馆-畅游舒适心情局部印象星空游泳馆-畅游舒适心情局部印象猎奇是人类的本性洋人街名字本身就有被窥探的欲望它不仅是艺术的宝库更是贵州国际文化旅游典范猎奇是人类的本性影响凯里改变凯里影响凯里改变凯里解放思想黄金万两解放思想黄金万两Part八、凯威商业推广策略Part八、凯威商业推广策略客群沟通策略定位第一层次：在传播的过程中，首先要引起全体凯里人的关注，让全城大众对项目都充满期好奇第二层次：让终端消费者了解项目的差异性，对项目产生向往第三层次：让投资者看到大量的终端需求，对项目产生憧憬，跃跃欲试全体凯里人终端消费者商铺投资者商铺经营者第四层次：让经营者看到需求和回报率，引起经营的兴趣

对于上述四类目标客群，我们应该集中力量、层层深入、步步为营！客群沟通策略定位第一层次：在传播的过程中，首先要引起全体凯里战略上重视商业定位战术上重视商业招商战略上重视商业定位(一)售楼部包装（细节决定品质）(一)售楼部包装（细节决定品质）售楼部广场及路边装饰，提升品质及热烈氛围售楼部广场及路边装饰，提升品质及热烈氛围售楼部里边的包装还有三面墙和电梯画框需要设计缺效果图，正在收集素材，围墙周边的户外待主题售楼部里边的包装还有三面墙和电梯画框需要设计售楼部前放充气城堡，让儿童免费玩，提升口碑和增加人流量，成本低。售楼部前放充气城堡，让儿童免费玩，(二)工地包装(二)工地包装山与城方向围墙需要维护，以正形象。山与城方向围墙需要维护，以正形象。一期二期之间的荒坡需要围墙，以展示形象。一期二期之间的荒坡需要围墙，以展示形象。四期广告牌下，车流大，杂草荒坡，建议做围墙。四期广告牌下，车流大，杂草荒坡，建议做围墙。(三)推广策略(三)推广策略1：项目定位与推广主题及执行推广主题：不同阶段不同的主题线上以树形象，打品牌为主，线下以口碑宣传活动为主。目前市场对项目最为担心的是项目二期三期工程进度。因此建议在允许的情况下尽快加速，以便招商工作的推进基础有了，才好宣传以提升市场信心。项目定位：1：项目定位与推广主题及执行推广主题：不同阶段不同的主题线上2：项目定位与推广主题及执行一、按片区推广因项目地理位置特殊，周边人流量少，因此应加强老城区和各县城推广、高铁站推广二、按渠道进行推广为扩大客群的受访面，网络，短信，语音呼叫，微信等渠道进行推广三、按客户群推广针对特定的政府，企业，黔东南州地州政府单位推广四、按事件推广此种推广模式时效性很强，需要有极强的新闻敏感性和商机把握能力，主要抓住项目的差异化卖点、地理位置、升值空间、项目软性配套的完善，及其他事广告事件进行宣传。2：项目定位与推广主题及执行一、按片区推广二、按渠道进行推广各阶段与推广安排各阶段与推广安排推广轴线及节奏4

5

6

7

8

9

10

11

12

1

形象导入期热销期形象建立期主力商家签约四期动工农贸开业持续销售期农贸签约四期展览斗牛活动抓兔事件贝壳活动龙舟比赛巡游事件七夕事件行业论坛中秋留守儿童事件九一八事件三期完工乡下巡游事件推广轴线及节奏45678第一阶段：价值引导期（2017年5月到7月）洋人街引起全市关注诉求主题：注意:“凯威.洋人街”来了！凯里首个国际风情步行街（5月－7月）第一阶段：价值引导期（2017年5月到7月）品牌篇谁将引领开发区崛起？—城市商业运营商：凯威洋人街改写凯里商业历史◎放眼全国，文化旅游引领城市商业革命品牌篇客群篇以学校孩子为突破口，带动家长和老师到让大家体验凯威国际洋人街卖点凯威.洋人街来了嫦娥送兔活动客群篇客群篇以下司旅游、斗牛为突破口让凯里人民了解凯威国际洋人街卖点凯威.洋人街来了斗牛大赛宣传客群篇客群篇以学生为突破口，带动家长老师让他们了解凯威国际洋人街卖点凯威.洋人街来了贝壳活动客群篇第二阶段：形象建立期（2017年6月到8月）对消费者说话，用一些极具号召性和煽动性的语言，凸显本项目的卓越地位，引起经营者的注意。诉求主题：洋人步行街，世界的生意世界文化观光旅游步行街第二阶段：形象建立期（2017年6月到8月）客群篇凯里城区和开发区重点突破让凯里人民向往凯威国际洋人街早日建成洋人步行街，世界的生意巨人巡游事件客群篇客群篇凯里城区和开发区重点突破让凯里人民向往凯威国际洋人街早日建成洋人步行街，世界的生意七夕事件营销客群篇客群篇凯里城区和开发区重点突破让凯里人民向往凯威国际洋人街早日建成洋人步行街，世界的生意七夕事件营销客群篇客群篇凯里老年投资客户重点突破让凯里老年人把多余的钱投资到这里洋人步行街，世界的生意老干部健康讲座客群篇客群篇凯里中年投资客户重点突破让凯里中年人把多余的钱投资到这里洋人步行街，世界的生意凯里财富论坛客群篇第三阶段：热销期对投资者说话，向投资者一列举项目的回报率和高门槛等，坚定投资者的信心和面子。诉求主题：洋人在此，心动不已观光娱乐休闲美食购物第三阶段：热销期客群篇凯里投资客户深切记住凯威洋人街让凯里人好不犹豫的把多余的钱投资到这里洋人在此，心动不已8.15、9.18事件营销客群篇更详细事件营销计划后期待定。。。更详细事件营销计划后期待定(四)媒介组合策略(四)媒介组合策略在不同时段结合销售周期使用以下媒体推广方式：报纸新闻、广告路牌、DM单张、网络、活动、人员拓客及现场包装。同时对不同媒体功效进行区分。在不同时段结合销售周期使用以下媒体推广方式：报纸新闻、广告路洋人街故事周刊定期把向社会发布开发区乃至洋人街各种信息以故事的形式传播，使其成为为凯里商业的风向标、商家信息港洋人街故事周刊定期把向社会发布开发区乃至洋人街各种信息以故事新媒体传播新媒体传播新媒体传播新媒体传播创新营销：针对黔东南州商务群开展网络微故事、幽默、卡通营销创新营销：针对黔东南州商务群开展网络微故事、幽默、卡通营销广告牌建议在凯开大道选一面做形象广告为主，利用好项目周边广告，作为主要的形象广告。广告牌建议在凯开大道选一面做形象广告为主，利用好项目周边广告DM单派发广告可针对特定店铺客群进行营销，此方式成本低针对性强。物料、礼品、DM单制作及人工费DM单派发广告可针对特定店铺客群进行营销，此方式成本低针对性电视挂角或开机画面效果非常好，可以辐射很多频道，有利形象塑造。电视挂角或开机画面效果非常好，可以辐射很多频道，有利形象塑造网络推广主要定位为项目形象宣传及项目事件营销事件的渲染。开通项目网站，加强对项目工程推进及项目重大事件的实时报道，增进客户对项目的了解及关注度。网络推广主要定位为项目形象宣传及项目事件营销事件的渲染。开通短信与语言呼叫推广为扩大客群的受访面，除了网络，短信，微信等渠道进行推广外，语音呼叫效果好，成本低。短信与语言呼叫推广为扩大客群的受访面，除了网络，短信，微信等县城巡展可以适当地结合县城宣传活动，积极采取“行”销方式，让县城先富群体投资商铺。与其他传统广告媒介搭配，促进“地空”结合。县城巡展可以适当地结合县城宣传活动，积极采取“行”销方式，让活动营销依据项目自身情况各个阶段根据推广制定相应打大型活动事件营销，提高知名度，宣传企业形象，做品牌签约活动或投资理财专家讲座。在四期空地上做旅游游玩类展览或活动暨宣传又可以收取门票活动营销依据项目自身情况各个阶段根据推广制定相应打大认筹及开盘营销活动结合工程或销售的节点，如认筹开盘或封顶交房等举办活动增加客户参与度，以此为机会宣传项目，提高树立企业形象，增强客户信心。认筹及开盘营销活动结合工程或销售的节点，如认筹开盘或团购组织安排政府部门团购，湖南商会、福建商会、重庆商会、浙商团购，炒作楼盘，拉升价格。团购组织安排政府部门团购，湖南商会、福建商会、重庆商营销阶段划分及推广费用安排：总体概括常规房地产广告投入占销售额的1-1.5%。年出货值1亿元以上根据项目地理位置和知名度高低、先天优势决定推广费，建议凯威年预计推广费150万元，强力扭转销售局面，工作周期及推广费用安排如下：营销阶段时间段销售比例营销费用分配比例费用金额（万元）价值引导期3-5月040%60形象建树期6-8月030%45强销期9-11月020%30持续热销期12月-100%10%15总计12个月100%100%150详细推广及预算见推广计划表营销阶段划分及推广费用安排：总体概括常规房地产广告投入占销