江苏乐园欧洲城策划规划概念性方案文本

我们此次汇报内容是针对市场视角阐述如何发展区域对顺应乃至引领市场更有利明显为需求导向、为市场客观着想苏州乐园区域策划推广研究(讨论版)MAR,2011SuzhouSZLY{苏州乐园+YDSYZY一德商业置业

}“”它，是一个区域而不是一个地方，是一个令人兴奋的、引人注目的、充满旅游期望的与苏州文化遗产联系的地方愿景Vision休闲娱乐购物中心——打造区域购物、美食、休闲、娱乐旺地苏州乐园区域策划推广研究(讨论版)MAR,2011SuzhouSZLY{苏州乐园+YDSYZY一德商业置业

}具体表述集餐饮、休闲、娱乐、文化艺术类商品为一体的大型商业广场。打造成为苏州市绝无仅有的购物、美食、休闲、娱乐旺地，成为代表苏州城市形象的一道亮丽风景线。提高项目游乐区的商业价值、增加人气，同时提高项目的整体商业价值和消费档次。苏州乐园区域策划推广研究(讨论版)MAR,2011SuzhouSZLY{苏州乐园+YDSYZY一德商业置业

}1问题与困境问题与困惑Questions苏州乐园规划的思考过去的引领现在的滞后未来的危机图片图片图片图片如何破题VS问题与困惑Questions苏州乐园的规划思考苏州乐园是否需要变革苏州乐园如何变革苏州乐园变革方向的思考关键字：73170000077%71%75%市场发展历程客源构成的现状商业产品构成经营情况人均次消费每年入园人次门票收益比例苏州本地人比例散客比例苏州乐园欧洲小镇商业项目商业定位(汇报稿，叁)APR，2011苏州乐园区域策划推广研究(讨论版)MAR,2011SuzhouSZLY{苏州乐园+YDSYZY一德商业置业

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当地化旅游地独有的、具有排他性特征相对客源地日常生活具有的异地化特色以客源地日常生活标准为标准标准

国际化非旅游地独有、非本地化特征基本救标准粥的设叼定基本黄标准猫研判场矩阵异地化

体验旅游的实质：四川火锅避风塘异地特色(非当地)标准

国际化特色当地化(旅游当地)本地化不具特色只有特色有特色一般标准当地特色异地标准不够有特色全球统一异地标准统一标准一定特色满足外来游客需求满足本地居民需求苏州臣现状站示意麦当劳星巴克上岛咖啡????苏州小吃青年旅社苏州小吃vs旅游项目项目旅游先是辰可留长驻再是农可居短期观光游游客(1-2天)短期出差商旅客(1-2天)日周期休闲游游客(5-7天)中短期度假游人群(10-15天)周期性出差/会晤商旅客(3-4天)短期工作营商旅客(5-7天)周中长期疗养人群(1-2月/年)中短期驻场工作人群(1-2月/年)月中长期候鸟族人群(3-4月/年)中长期驻场工作人群(3-4月/年)季每年长期居住(往返)长住居民1-2年外派工作人群(往返)3-5年以上常驻外派工作人群(举家)年家庭压公寓普通痕居住芽公寓TO箩WN面HO效US夫E居家甜别墅分时末度假仙公寓养老喊公寓青年充公寓(小玻户型畜)度假图村精品扰度假妨酒店产权贞式酒律店酒店邮式公绪寓五星储级酒逝店星级齐酒店占度假放村栗度假甜型酒口店会议滋型酒筒店快捷弦酒店3星览级酒西店4星昏级酒摇店小型追精品诵酒店游客-休闲型居住人群进入一个项目的不同阶段长期居住度假/养老居住中短期度假游周期休闲游短期观光游团队进入一个项目的不同阶段临时性出差周期性出差阶段性办事处长驻办公室企业区域中心有最好的旅游资源、历史文化资源不等于就是最好的旅游项目比较旷性总秋结旅游步与项藏目的拉关系旅游业的发展对一个项目发展的直接拉动性弱但对婶提升悄项目再服务胶业标命准和犯引入铺外来落旅游彼人口乒方面香的拉袖动却妨是直霞接性感的vs旅游项目项目旅游纯粹的旅游是有很强季节性的，打破季节性桎梏，变季节性为常态旅游项目的出路不在于盯住本城市消费群体，而是要关注外来人群的入驻项目收益逐步转变为商业经营为主，而非单纯依赖门票问题逐与困绍惑Qu醉es咱ti而on却s游园像配套屿设施动物疼园游删乐公园达配套慕游乐市民罢广场塔游乐……目的草游览殖/影赌视基泥地三国灰城水浒朋城圆明糠园横店……大型需设施遵游乐看园苏州植乐园方特蕉世界常州世恐龙肥园锦绣雀中华……游乐调附属激配套主题盯观光咏游多种币游乐荐体验随机敲放松随机泥休息新景强点配套……三国兵城水浒候城圆明评园横店……游乐盗体验新鲜报刺激短时跃间大铁量游偶玩多种帆类型……功能类型需求问题旋与困乒惑Qu立es垄ti缘瑞on浆s游乐谷附属绸配套主题登观光贷游多种胁游乐凡体验综合道景区右浏览综合裳功能仇体验综合代文化计回味特征过去现在未来？特征综合蓝商业宾提升苏州互乐园狐区域熟策划属推广为研究(讨凉论版上)辟MA扬R,限2助01皇1微Su狱zh就ou航S文ZL只Y{尾苏州场乐园坐+室YD唉SY院ZY一德备商业愧置业}3案例朽研究迪斯镰尼迪士迟尼全远称为茅Th喜e沙Wa也lt坟D席is眯ne签y北Co浆mp臣an肯y，破取名估自其爪创始眯人华扩特·宅迪士带尼，朱是总乘部设袭在美湖国伯凉班克轿的大民型跨卫国公病司，锦主要呜业务吧包括折娱乐阁节目剪制作斯，主翼题公烛园，顷玩具帽，图混书，岛电子凶游戏榜和传叫媒网锡络。习皮克盼斯动膊画工速作室渐(P勤IX直AR研A屿ni桌ma皱ti精on畜S刷tu永di倡o)扔，惊大奇漫猾画公肺司（誓Ma馋rv嫂el咱E文nt认er期ta肺in晨me蛾nt素I棋nc情），婚试金挽石电疾影公叹司(乌To邪uc狗hs榨to谋ne佩P同ic当tu订re小s)蝇，米梦拉麦芒克斯形(M仍ir斥am聋ax遵)电论影公射司，荐博伟浑影视著公司史(B趟ue敢na肚V比is缓ta宇H矮om屡e削En洽te也rt赖ai春nm鸦en伐t)荡，好常莱坞或电影嚼公司乌（H魂ol勒ly耽wo屑od养P萝ic丹tu暂re肢s）卫，E座SP饺N体革育，纳美国劈燕广播嚷公司写(A圣BC灾)都碍是其老旗下旦的公却司（破品牌讲）。当今禽的迪宗士尼阶已经旁远远计不止印于从较事动民画电筛影这旷一个么行业艇了，趟迪士筝尼手貌表、域迪士达尼饰晃品、考迪士蛋尼少鹊女装旬、迪较士尼炕箱包抢、迪必士尼毛家居鞠用品牧、迪悔士尼疤毛绒曾玩具魂、迪辽士尼柏电子姻商业挠产品敞以及熟主题匹乐园驾等多础个产恩业。本由于诵许多竖人都侧是从千小看跌着迪庙士尼盖的动棚画片爪长大的了，贫所以涉迪士奥尼所赏涉及姑的各播大产引业都氧受到清了广乓大消斜费者衣的一额至好湾评，呼取得货了丰吴硕的矿商业恋价值他。作为用一个森娱乐垒品牌承，迪浑士尼焰在2洽00梳8年稿《商发业周荡刊》组的世飞界1羞00宾强品飘牌（敏按照泡品牌院价值未）排侮名为焰第9观位。傻2沃00鹅8年争12矛月3厕0日誓，世猾界权脉威的呆品牌超价值怀研究雕机构伶－－犯世界凶品牌万价值意实验摘室举婶办的招“2秃00但8世逼界品局牌价痒值实扬验室适年度趣大奖限”评赛选活貌动中低，迪真士尼谅凭借轨良好欲的品悄牌印询象和果品牌氏活力沈，荣翠登童忙装品吩牌类明“中掉国最萍具竞倍争力帜品牌诵榜单合”大桥奖，龙赢得暗广大恋消费尤者普云遍赞愚誉。19东28边年，涨就是忠米老暮鼠诞缸生的顿这一说年国家城市建成时间占地面积每年游客人次美国洛杉矶1955年207公顷2000万美国奥兰多1971年12228公顷1600万日本东京1983年780公顷1730万法国巴黎1992年1951公顷1200万中国香港2005年126公顷450万中国上海2013年后400公顷---美国旬所有亡的迪番士尼窝乐园梯几乎育一模距一样痕，都甲是由丸8个亭主题辉园区装构成扯：美朴国大创街、朝冒险剂乐园台、新毛奥尔温良广斜场、院万物害家园慨、荒爸野地献带、觉欢乐贞园、签米奇猛童话呼城、臣未来慕世界渠，这胃八大煮主题眼园区台就叫犬做疑Ma将gi庭c佛Pa萄rk甲，另翠上海早迪斯忙尼总剂投资球约2趟50疼亿元牲人民铁币。迪斯俩尼之毒上海上海努迪士驻尼乐妻园将河是全介球第牌6个混、中啊国第动2个朵迪士我尼乐井园。上海污迪士樱尼乐爪园将像不但岸拥有概与全绸球迪意士尼盼旅游搂目的躁地度它假区采一致征的设希施，援还将档具有纠中国殖本土依的神撇奇特垒色。上海渴迪斯拐尼主爹题乐太园及浙配套络设施傍区域公首期细规划漫开发竿面积束约为申４平赶方公个里，垫将以月占地绝约１茫平方届公里智的主彩题乐转园区训为主区要核挎心区帖，投桥资规跃模约泉２５枣０亿厌元人朱民币锁，首聋期开斗发建忍设工设程计绕划用赶５年歇到６膏年时投间完般成。首期忧开发太的上逐海迪档斯尼晃主题迷乐园翻将围首绕着貌“神文奇王狠国”询的主孟题展晕开设别计和委建设准工作拳，其束中包眠括建识设五个糟主题羡化的房诚游乐勇区域，精困选“吉小熊争维尼妥历险郊记”霸“太怨空飞吐碟”受等２贺０多程个主搞要景堵点。晴在主影题乐葡园区始的周归边，炒再配机套以推绿化完水面反、交旗通设写施、醋商业质餐饮赖、宾糕馆住吓宿等糖服务套设施瓜，共在同构访成约差４平矿方公疯里的慌迪斯芹尼主秀题乐漂园及钻配套饭设施唉区。上海肺迪士竭尼效哄应“效狱应一根”：赖直接辆拉动粗相关杏产业许和周李边经捕济。“效凉应二裤”：逝填补稻国内尘旅游好产业鸭空白矮。“效医应三踩”：沟有助凤于刺快激本庸土文拌化产燃业和沃旅游既产业周加速攀发展沾。“效吴应四武”：湖有助脸于上川海和悼长三料角的闭经济瓶结构现转型缠。迪斯塘尼功能讯组合主题船及定删位商业结产品嗓构成客源炉构成营销谣模式盈利款模式将卡选通影靠视作皮品中罗中所争运用汗的色绿彩、催刺激惑、魔跨幻等批表现鉴手法渗与游推乐园潜的功候能相纸结合项的卡通坟动漫锄娱乐姜主题姨的大沸型游蠢乐综唐合区后域多个踪蝶主题胳、建胁筑风残格的嘱功能晋区域等，素圾材大拜多取粗自于挖自身蚂影院妨、电嚷视商拐业产死品线游乐概设施宣、酒支店配暂套、思商业撤配套影、线恒上商角业产罩品、崇纪念亭品以浇及动瞧漫人平物场亩景的茂现实歌化活除动、铸建筑凶、景耽观表锄现全领沟域覆减盖，醋相对政偏重裤年轻破人及波儿童速，但胁因8停0多怜年的候历史倚根源求，加象重了撤各个示年龄缓层的令怀旧瞧心理多领吓域合墓作互膊助互廉进，盆尤为侨电影糖的广欲泛传溉播，调同时阁在线异上线旷下虚猫拟化姑与实码体化头推广抓，注触重消堪费体幼验后都的口辰碑传途播3成附依靠调门票管收益观，7垒成依践靠其返他收搬益，数如商前业配脖套（飞酒店拌住宿酱餐饮探）、拖纪念窃品销序售、材情景手环境目的参赚与体姨验消学费、低音响艘制品军的制存作销可售、禽电影晚电视避剧播吐放与蚂版权虫等迪斯垂尼成曾功的转关键金因素益之一卡通坡主题萍鲜明井，建泛筑风丛格梦程幻独龙特，概超大茂规模延体量趋，丰趋富的但商业悬产品浑设置大跨捕度的都跨界袭商业检产品阀（线窝上线舟下）胆完美算结合遭，互恋推互逝进，抢经营服模式征的多块样化洞与跨脏界特敢性影院否、电锦影拍杀摄、昼电视涂剧拍配摄、危原创同音乐击制作郊/唱天片、乳电子匹商业票产品涌、游疾乐场陈、玩袍具、河酒店呢、电抚台、纪纪念税品、学狂欢春活动仪……丰富客的素将材基演础，孙影院廉电视狱长期缴培养辈出的止人物旗与故杆事《白蝴雪公冈主》肢、《俘狮子顷王》衣、《融波斯腾王子约》、总《加膀勒比心海岛滨》、疏《米呈老鼠所唐老绿鸭》腹、《趟花木限兰》亚、《庙爱丽藏丝梦唐游仙与境》盒、《触飞屋阻环游蔽记》您、《齐玩具榜总动虾员》螺、《犹机器贝人总爸动员傅》、亏《海福底总展动员痕》、亭《恐凤龙》捷、《咳闪电鼠狗》好……丰富申的商云业产愁品素佩材积织累，掀多样孕化的棕商业嘴产品棚组合迪斯值尼成槐功的丙关键运因素银之二选择称的虚益拟卡陷通人志物与谎消费却的零旱距离耳熟兵能详飞的知裙名的软虚拟狠代言况人实酿现了京与客款群零恼距离恩接触倡与走竞入平嫩常百站姓家表，不戴断扩映大目件标客猜源的站数量虎基础端，与池客群覆对人果物的臂喜好剥程度食。层出嘉不穷迷的影挂视作炉品、记乐园混活动糕不停划的给捎予市重场兴绢奋点蔬与新馅鲜感互动舅体验遍性实喘现最移好的够乐园在梦羽幻般栋的卡己通建青筑群肉落中配，随壮时都代可能量遇见服陪伴报儿时毯成长岗的卡垃通人柔物与勒梦想诵中的顺英雄离人物翠并零子距离屑接触惨；随饥时可偶以参神与或廉扮演摧喜欢米的电峡影中毙的角气色，帆将虚拟叉世界谢现实饺化，鱼现实古世界矩虚拟珍化融入葵到每踢一个辣细节仓中。基于旦优秀肢商业郑产品仁组合岔的基与础上皆的商弯业设市置迪斯孙尼酒剥店、泻卡通棋餐厅篇、快锣餐厅伸、音物乐厅繁、酒顷吧、疼纪念蚀品销橡售、点外地测活动直展演寒……优秀嫩高效遗的运期营与嫁独具透匠心役的推惭广传兵播模悉式独有唐风情负的建美筑群虹落丰富排的商按业产偶品线阿，精友致细航致的伟纪念框品种优秀符的商叶业产军品素甲材与途大量扬喜闻谈乐见拦的卡掠通人冒物主题地酒店抓的设掠置加狱速了播几何纺级消误费体德系的盾增长盈利庸模式锈的多滨样化商品饰及I剂T产口品类影视短类线上茅游戏躲类酒店锣类线下榨游戏胸类游玩佣观光被类其他疑类…器…无处范不在伯的情逮景互水动感动忽、回佛忆、榜回归优、向幕往、强深度载消费娱乐片商业缓化，美主题仅文化资融入故到每参个细缠节中游客拢的亲境身体术验东部碎华侨絮城东部籍华侨垄城坐渠落于持中国者深圳浴大梅拦沙，恨占地呼近9殊平方仓公里杆，由鱼华侨剩城集家团斥孩资3移5亿达元精铅心打伸造，凤是国峰内首迈个集雷休闲铅度假举、观哲光旅者游、傅户外叨运动饿、科思普教喊育、闪生态裳探险样等主页题于零一体已的大刚型综啊合性领国家脉生态秃旅游所示范哲区，饮主要寸包括析大侠袄谷生肚态公诱园、迫茶溪竟谷休魔闲公变园、形云海歇谷体童育公落园、叮华兴与寺、假主题迎酒店靠群落振、天终麓大沉宅等像六大轧板块话。具谦体包扣含两柿个主浮题公拦园、犯三座键旅游矩小镇冈、四返家度捏假酒鞠店、删两座答36生洞山半地球双场、汇大华炮兴寺所和天但麓地仆产等豆项目可于一晓体。东部会华侨雨城功能捧组合主题妻及定成位商业规产品宇构成客源飘构成开发衫策略盈利钓模式集休固闲度陷假、斤观光阳旅游锡、户骆外运幸动、容科普蝴教育岂、生升态探京险等踩主题缓于一愉体的遗大型右综合植性国借家生熔态旅愚游示凶范区蚕暨综少合性怕都市冒型山吃地主戚题休狡闲度闸假区集生甲态动滩感、谨休闲和度假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较短时间驻留，以更静的体验、回味为旅游需求特征的观光旅游及餐饮业态欧陆债风情催老街旅游爆纪念鲜品零顿售、拴室外寒欧陆沾民间问风情宴展示童，通备过适罪当的缓“静超”与川内里燥商业婆的“脑动”手形成桃交相屈辉映得的互刮动环名节，鸡更以皂两条掠连接枪动线兽作为悟南北童两侧碰商业箭衔接考的空晋间策惊略，全并以珠此成陪为园狗区内裳商业宫景点技化的逼典型顺示范奥区域产品溜设置舞如：敏传统宫纪念衣品、恼两侧间商业宏延伸禾的情被景营夺业区乏域、号非遗喝习作捆的展货销店洒面等聋（经扔营模沸式以破引导睁店家延和外乱雇）特色面旅游注接待绵功能狼区目的头性商蕉业，恭小型乱mi标ni订会所仗，日终韩式觉居酒昼屋，缸形成欣一个行中小房诚范畴顶的以胀娱乐截放松眠为目配的性喇的、款融合钢东亚绪东南隙亚街女巷里慰弄特脾色情撤景消兵费的牙商业垦聚集逼地，皂解决盼区域饭腹地终商业倘业态蚀挖掘个的难味题经营悄模式里以招催商、状联营姜为主日式贩卖车城市坑接待述功能泳聚集弹区情景蛾酒店扫（主扒题方出向待哥定，室以后型续策头划及薪合作尼推进杰而定启），得休闲呢类商是业，铜书场而、休辅闲养材生馆吩等经营胡方式悉以酒适店自痰营或豆委托份管理宴，其挨他招偿商与劳联营爱情公寓酒店苏式养生堂旅游盆配套膏接待婶功能稠区中式属文化银餐厅影、唐笼记广轮德酒酬楼经营赔方式极以招连商为设主，窃联营礼自营溉为辅递考虑唐记广德酒楼苏味中餐厅旅游拜配套习接待止功能采区异域溉特色虾美食巨、苏掀式地怠域小首吃、扯非遗晋主题垫旅游订纪念苍品经营纱模式熊主要写为为独招商奏、联闲营、钱保底馒抽佣适等旅游鹿配套幅接待成功能恐区养生皆休闲臣SP芒A、励茶馆坐、生规活配铺套、昨特色方文化刊旅游唤纪念席类、低非遗锐工艺档习作年（经丧营模输式：过招商国、联呆营）非遗-明式家具体验茶馆江南昆曲主题茶艺馆旅游孤配套警接待吴功能剪区露天辩野餐椒、特颤色烧狸烤、卷日式唐花车木、快尖速消舍费品充分自利用溪广场葛的集箱聚效圾应，得将室刺外商筋业以莲规整着原则娘布置扎在核旺心广抢场处晌，将云其作棵为商炭业的悦中枢有地带挥，以腿更具害特色扒和异港域文卧化的领诸如贿日式姨量贩令车、顾酒保材、拉理美室高外烧蓄烤等坚布置晕于广帖场中刚。同时仪将广归场周唇边商嚼业待傻客区李外延牧，与魄广场宪中心踩的室坛外商流业形售成呼洋应，艳实现低室外攀商业燃室内哪化/桥室内千商业麻室外英化的灭消费贪情景稍，诸壮如将欲欧式筹的西炭餐厅奶、咖层啡馆览等室瞒外消我费场唐地。另保谜留广李场中手心地芳段的察活动顿场地迫，为显后期煎夜游痰巡演吹、游惜园活栋动或而不定拌期场骑景活兵动留承下腹旧地。露天日式居酒屋日式贩卖车亚洲美食/户外烧烤其他伤广场以花晌车、护风情州推车滔类快访餐墨+抚特型集景观责小品商业公定位隶及规饭划布芦局Bu其si质ne掀ss鹿P扛la吩nn飘in处g苏州游乐园胸商业尾规划马布局广场筒+街躬区=惕完美佩的商讲业规如划无论觉项目炊的商愈业物能业在深外观凡上如誓何变阳化，吓立面束上如芽何造悠型，浙空间杯形态诵上如堵何组循合，益广场细+街尼区的肠基本叹规划末思想浩是不浩变的祖。商业青定位良及规畜划布哥局Bu嫂si屡ne爆ss漠P寨la茄nn葵in广g苏州苗乐园惨商业顿规划练布局广场纳+街管区=味完美歼的商挥业规收划无论视项目怕的商朱业物国业在问外观豆上如俭何变冈化，柔立面唇上如迟何造唇型，伶空间番形态蛮上如桌何组诵合，锯广场怒+街吸区的牵基本颂规划慨思想席是不膊变的廉。广场怖是聚睛集消鸡费者就的重酿要手摘段街区禽能够银营造掀足够贝的商昌业氛座围广场聪不但斗可以溪给消永费者织提供富休憩桐和观颗赏的之空间牛，而城且可旗以通惠过在逗广场件举办射丰富敞多彩泰的表床演活饱动，羡吸引供消费跃者的戒主动疲参与孙，使宵人们贵乐于性在此必逗留园时间震，刺布激人策们的暖消费害行为棋，提锻高商蜡业物最业的灾购买衣力。鼻在广烟场上习种植仅花、敌草，撤布置煌小桥道、流悄水、展廊道窑、坐愁椅等百，最恭大限妻度地梦为消竖费者辰提供充一个训休憩独、观群赏和紫交流贴的空榆间，颠其最银终目俗的就慨是要碰让消资费者响在此主停留涝尽可括能长队的时字间，虑刺激株消费圈者的挨购物获行为革。街区伐式商朵业是装一种榨传统偿的商伸业布旷局方搬式，素虽然泡它集榨客的致功能宽弱，僵但由非于街应区尺耐度小阁，消洒费者匙在购拾物行寨进的馆过程在中能抬够制乓造良妙好的盲商业绸气氛影，是遥营造芹商业佣氛围绒的重心要手本段。商业模定位河及规助划布粗局Bu赚si窝ne斯ss杆P骂la崇nn暑in璃g现代甘商业烛街区雹管理盗运营甜的精你髓就仍是要筋把松狠散的图经营谋单位政和多致样的毒消费菠形态按，统羡一到允一个涨经营滴主题急和信今息平咱台上屠。不迅能统肢一运俯营管毅理的模商业仅街区牵，会狸逐渐表从“睛商业性管理"蜕变园成“乡丰物业护管理"，直哀至最筑终完矮全丧抖失自锋己的诞商业壶核心台竞争锣力。“统恋一招章商管唯理"是后臭面三赵个统债一工拍作的序基础臣和起弦源。辽这项非工作碗的成忌败得摩失不再仅决叔定了欠发展壮商前虾期的假规划谱是否彼成功危，而忠且决遗定着究后期串购物杀中心青商业悟运营胖的管