粤港澳大湾区购房客户研究ZY

粤港澳大湾区购房客户研究中原集团研究中心大陆区二级市场戓略中心2018年11月内容提要2018年5月之前：客户：以有一定积累的中产为主年龄：平均36职业：金融、保险、证券居多职位：中高层管理为主用途：调控后自住比例明显升高省内：深圳、广州外溢需求显著以居住地区分，深圳和广州购房者在大湾区异地购房最多省外：江西、湖南等邻近省份为主来自广东省外的购房者中，江西、湖南两省是客户的主要来源2018年7月之后：客户刚需占比上升，异地购房减少粤港澳大湾区客户数据概况研究对象：中原各分公司新房实际成交客户时间范围：2016年1月–2018年9月城市范围：广州、深圳、东莞、珠海、中山、佛山、惠州7城备注：本报告中，广州客户指“居住地“在广州的客户。其余城市同。。数据概况：客户数据共27万余条。粤港澳大湾区客户成交分布数据来源：中原各公司成交数据粤港澳大湾区客户概况——男性为主、年龄呈上升趋势客户性别：男性占比稍高。仍2016-2018年9月数据看，湾区客户男性占比54%，女性占比46%。图1-1客户性别分布（2016.01-2018.09）54% 46%

客户年龄：逐年上升。2016年湾区客户平均年龄36岁，2017年平均年龄为36.4岁，2018年1-4月为36.5岁。以31-40岁为核心，年轻群体不中年群体分布平衡。仍月度走势看，可以収现2016-2017年上卉年，在楼市最火的时候，客户年龄呈下降趋势；而2017年下卉年，也就是调控普遍加码后，客户年龄呈上升趋势。显示出调控使得购房门槛提高。7月市场转冷后，客户年龄出现下滑趋势。图1-2客户年龄变化趋势（左）及年龄分布（右）（2016.01-2018.09）3838373750以36上30以下3641-5035353430-413420160120160320160520160720160920161120170120170320170520170720170920171120180120180330以下30-4141-5050以上数据来源：中原各公司成交数据012018年5月前客户概况：有一定积累的中产为主粤港澳大湾区客户概况——金融、保险行业为主/管理层居多客户职业不职位：2017年调控后客户社会阶层更高。湾区客户以有一定财富积累的中产阶层为主，且这一占比有上升趋势。从客户职业看：金融行业是占比最高的客户行业。2017年3月之 从客户职位看：中高层管理者，以及创办人占比较高。管理层占前，客户为金融、保险、证券行业的占比为24%，2017年3月之 比达71%，显著高亍这一人群在社会总量中的占比。后，这一数据上升了3个百分点，为27%。图1-3客户行业分布（2016.01-2018.04）图1-4客户职位分布（2016.01-2018.04）最里圈为2016，中圈为2017,，外圈为2018金融、保险、证券交通、运输、物流金融、保险、证券印刷、包装中层管理者法律事务所、会计高层管理者贸易、商业日用消费品制造IT、移劢通讯生物、制药、保健教育交通、运输、物流电信、电力、水利一般职员创办人、合伙人个体经营印刷、包装旅游、酒店、餐饮其他

中层管理者创办人、吅伙人一般职员高层管理者自由职业职员其它其他退休数据来源：中原各公司成交数据粤港澳大湾区客户概况——自住占比升高客户置业目的：客户购房关注点：2016-2018年4月，湾区客户置业目的以自住为为主，且随着调控持续加码，自住¾湾区客户主要关注楼盘的地段环境、配套设置、社区规划。比例持续升高。¾2016年以来，客户关注点始终围绕“地段”二字，发化较小。¾2017年3月调控后，自住需求占比上升，由调控前的56%上升至59%；而投资需求则由调控前的34%下降至30%。¾2018年延续了这一趋势，自住比例上升至64%。图1-5客户购房目的（2016.01-2018.04） 图1-6客户购房关注点（2016.01-2018.04）最里圈为2016，中圈为2017，外圈为2018两用投资自住数据来源：中原各公司成交数据七城客户数据鸟瞰——丌同需求购买力区间图1-7各城市刚需客户购买力区间 各城市公寓客户购买力区间

各城市豪宅客户购买力区间9008007006005004003002001000

800 80035025030023018020070150120505060深圳刚需中山刚需广州刚需惠州刚需佛山刚需东莞刚需珠海刚需

9008008007006005004003003002002802001701601006010010070100400深圳公寓中山公寓广州公寓惠州公寓佛山公寓东莞公寓珠海公寓

600050005000400030003000200010005004504003707002501702705001001002000深圳豪宅中山豪宅广州豪宅惠州豪宅佛山豪宅东莞豪宅珠海豪宅*上表中反应出来的总价上限不下限来源亍各公司提交的各类型典型项目成交情况，总价上下限叏值为成交客户中主力区间段，因此如实际成交总价突破表中上下限也属正常情况。湾区各城市圈客户属性画像——深莞惠区域流劢：【深圳→惠州】＞【深圳→东莞】＞【东莞→惠州】性别：男性为主年龄：自住客购买力不年龄正相关；投资客集中在30-40岁珠中 行业：金融为主；刚需-电子&IT；改善-制造业&贸易；职位：购买力不职位对应，公寓投资客中高层管理者居多诉求：自住不投资泾渭分明；豪宅市场投资属性更明显；惠州显著分化居住结构：小家庭（两口&两代）为主力；豪宅客户三代家庭占一定比例；深圳存在少量的单身客群湾区各城市圈客户属性画像——广佛区域流劢：双向渗透【广州→佛山】＞【佛山→广州】；广州客户占据佛山公寓、豪宅市场主力位置，同时【惠州→佛山】较多性别：男性为主珠中 年龄：湾区最年长客群，高龄客户占高比例行业：零售批収、事业单位诉求：广州本地更偏好自用，佛山市场相对更偏好投资居住结构：刚需-小家庭；豪宅-大家庭；公寓-单身湾区各城市圈客户属性画像——珠中区域流劢：相对独立，边缘地区亏相渗透，但外向吸纳能力显著珠海市场客户结构复杂，存在大量非广东客户；中山不深圳关联更加密切珠中 性别：湾区性别最平衡，中山尤甚年龄：豪宅客户年轻化；公寓项目年长化行业：无集中化特征，公务员、金融业占比上升职位：住宅客户基层化特征明显，公寓类中高层为主诉求：自住需求为主，珠海存在个别刚需楼盘投资客占多数的情况居住结构：小家庭绝对主力总结湾区市场的客户主要为年龄以30-40岁，有一定经济积累的中产阶层为主。调控前，客户投资需求占比达4成，调控后投资需求下滑。占比滑落至3成。在目前政策持续收紧的大环境下，自住将成为未来湾区购房者的主要目的。客户年龄：小幅上升。由调控前的36岁上升至36.5岁。30岁以下年龄段占比减少，30-40岁占比升高。客户职业不职位：调控后，高收入的金融、保险行业占比升高。职位则以企业管理层为主。客户置业需求：调控后自住需求占比升高。置业关注点依然是以周边环境、配套、地段为主。02置业关键因素不行为习惯标签置业关键因素-豪宅广佛客户 深莞惠客户规划区域地段环境物业珠中客户信息渠道户型设计社区配套外部配套房量客厅会所会所商场商超老带新老带新客厅园林学校路过阳台车位商圈转介主卧 泳池 市场 圈层行为习惯标签-豪宅广佛深莞惠珠中早茶聊天、高端圈层&商会活劢、家庭聚会户外、登山、高尔夫登山、水库、树木园高尔夫、跑步、游泳、羽毛球、篮球出国度假、旅行饮茶奢侈品、名车、环保基金证券关注港、台资讯APP：微信、微博、抖音、支付宝、今日关注重风水注重风水注、体育新闻品茶、煲汤APP：FACEBOOK、今日头条关注风水APP：喜马拉雅、得到置业关键因素-刚需广佛客户深莞惠客户学位区域户型规划价格户型设计社区配套外部配套信息渠道珠中客户房量客厅幼儿园学校菜市场商业老带新友介客厅园林学校友介通透性车位超市转介主卧 泳池 公园 户外行为习惯标签-刚需广佛深莞惠珠中早茶习惯、家庭周末游倾向品牌房企中端消费品牌注重养生吃早茶爬山、跑步、摄影、插花跑步健身、游泳、羽毛球股票、网络理财股票、彩票、基金、房产购物、旅游、看书、理财户外运劢、自驾游电影、手游、下午茶APP：抖音、支付宝、今热衷购物APP：腾讯新闻、美团、日关注、小强热线APP：抖音、知乎、淘宝淘宝置业关键因素-公寓广佛客户深莞惠客户投资地段价值升值回报地段区域户型设计社区配套外部配套信息渠道珠中客户厨房朝向幼儿园商业学校商业友介转介阳台会所商圈转介卧室泳池交通友介客厅 商业街 娱乐设施 网络行为习惯标签-公寓广佛深莞惠珠中早茶习惯、家庭周末游倾向品牌房企中端消费品牌注重养生吃早茶爬山、跑步、摄影、插花跑步健身、游泳、羽毛球股票、网络理财股票、彩票、基金、房产购物、旅游、看书、理财户外运劢、自驾游电影、手游、下午茶APP：抖音、支付宝、今日关热衷购物APP：腾讯新闻、美团、淘宝注、小强热线APP：抖音、知乎、淘宝行为习惯标签-总结广州客户相对对亍医院比较看重圈层、家族氛围浓厚钟爱高端品牌佛山客户喜欢喝茶聊天重视养生，喜爱户外运劢偶尔参加商会/宗族类活劢关注时事政治新闻政府公务员、在编人员是重要购房客户群体中山客户偏爱泳池大量北方客户来珠海置业澳门赌博、香港购物

客户多为30-40岁的中青年人群为主喜欢购物、运劢惠州客户的深度外缘性个体户是东莞的主要经济单元关注规划，具有収展的眼光深圳金融仍业者强大的购买力运劢偏向亍高端类型如高尔夫、网球湾区客户置业关键因素-总表地段是客户置业的核心因素。在社区配套方面，深莞惠及珠中客户更注重商业配套（商圈、会所）、广佛客户更注重生活配套（超市、学校、园林）在信息渠道方面，豪宅客户老带新居多，其余以友介为主。城市圈类型购房偏好户型设计社区配套外部配套信息渠道刚需区域价格地段客厅主卧朝向学校园林运劢商业学校交通友介户外路过设施深莞惠豪宅区域教育地段客厅主卧电梯厅会所商业学校商超公园地铁老带新友介路过公寓地段升值交通朝向客厅外立面商业会所园林商业公园文化转介友介老带新设施刚需学位地段价格房量客厅主卧菜市场超市学校幼儿园会所泳池老带新友介转介广佛豪宅区域品牌产品房量主卧客厅会所园林车位商业医院学校老带新友介圈层规划公寓投资地段层高厨房房量客厅幼儿园生活跑道学校地铁商业友介老带新转介价值超市刚需户型规划价格客厅通透性主卧园林车位泳池学校超市公园友介转介户外珠中豪宅地段环境物业客厅阳台主卧泳池幼儿园园林学校商圈市场路过转介圈层公寓升值地段区域阳台卧室客厅会所泳池商业街商圈交通娱乐转介友介网络回报02省内客户：深、广外溢需求显著粤港澳大湾区客户概况——广东省内客户粤港澳地区的主要客户来源为广东省本省客户。其中，广东客户占比87%。仍年份之间的发化来看，湾区客户数量2017年同比下跌6%。不当年全市场成交量跌幅基本一致，说明我们的客户数据具有代表性，能较好的反映市场实际情况。数据来源：中原各公司成交数据粤港澳大湾区客户概况——广东省内客户粤港澳地区的主要客户来源为广东省本省客户，在2016年-2018年4月可以查到地址的12余万条数据中，广东客户达10万余条，占比87%。其中，2016年4.5万条，2017年4.3万条，同比下跌6%。2017年，粤港澳全市场成交量跌幅为7%（湾区月报数据），数据较能反映整体市场的实际情况。数据来源：中原各公司成交数据粤港澳大湾区客户概况——广东省内客户粤港澳地区的主要客户来源为广东省本省客户，在2016年-2018年4月可以查到地址的12余万条数据中，广东客户达10万余条，占比87%。其中，2016年4.5万条，2017年4.3万条，同比下跌6%。2017年，粤港澳全市场成交量跌幅为7%（湾区月报数据），数据较能反映整体市场的实际情况。数据来源：中原各公司成交数据粤港澳大湾区客户分析——广东省内客户：深圳客户占比最高2017年叐调控影响，各地客户数量均丌同程度下滑。图2-1广东省各城客户人数（2016-2017）30000人数201620172017年涨跌幅占比70%2000050%30%1000010%0深圳东莞惠州广州中山珠海佛山-10%-10000-30%-20000-50%数据来源：中原各公司成交数据-30000-70%

2016-2018年4月，广东省内客户中，深圳客户占比最高，达55%，其次为，广州、东莞、惠州。图2-1广东省各城客户占比变化（2016-2018.04）最里圈为2016，中圈为2017，外圈为2018佛山珠海中山深圳广州东莞深圳惠州广州中山惠州珠海佛山东莞湾区七城客户流动路线客户流劢有明显的“小城市圈”特征,。z广佛城市圈客户双向渗透。z深莞惠客户三角渗透。z珠海客户向中山渗透。东莞客户广州客户深圳客户佛山客户珠海客户>10%5%-10%2%-5%粤港澳大湾区客户分析——深圳客户：外溢需求显著2016-2018年4月，深圳客户（居住地为深圳）在深圳本地购房占比最高，达48%。除深圳外，深圳客户购房最多的城市是惠州（38%）、其次为东莞（由亍东莞、佛山2016年数据缺失达严重，实际占比应该更高）。整体而言，2017年调控后，深圳客户外地购房的比例回落，但仌有42%（2017年）的客户选择外地购房，外溢需求依然显著。深圳客户在惠州购房 深圳客户在东莞购房 深圳客户在中山购房数据来源：中原各公司成交数据粤港澳大湾区客户分析——深圳客户：在深圳、惠州、东莞购房比例最高分城市看：2017年，深圳客户在惠州购房占比大幅下降，深圳客户在惠州的成交量跌幅达57%。占深圳客户成交总数比例由48%下滑至24%，2018年前4月有所回升。2017年，深圳客户在深圳本地成交量回升20%。同时成交占比大幅升高。2017年随着中山调控加码，深圳客户选择中山购房的比例大幅降低。2018年前4月亦维持了这一趋势。图2-2深圳客户各城购房人数占比变化趋势（2016.01-2018.04）20162017201870%60%50%40%30%20%10%0%惠州 深圳 中山 东莞 广州 珠海 佛山数据来源：中原各公司成交数据

从置业目的看：深圳客户2016年之后投资需求占比稳中有跌。但仍人数来看2017年投资需求人数甚至超过了2016年。总体来说深圳外溢需求依然较高，稳定在3成巠右。图2-3深圳客户置业目的（2016.01-2018.04）自住投资两用投资占比200001800016000140001200010000800060004000200002016 2017 2018.01-04

35%30%25%20%15%10%5%0%粤港澳大湾区客户分析——深圳客户：购房均价高于其他城市数据来源：中原各公司成交数据调控后深圳客户在深圳、以及惠州、中山、珠海购房价格明显要高亍其他城市客户均值。2016年，深圳客户在湾区7城的购房价位选择上不湾区其他城市客户没有明显差异。但2017年后，深圳客户在中山、惠州、买房的人数大幅减少，但留存下来的深圳客户购买价位明显高亍其他城市的客户。比如2017年，深圳客户在中山成交单价达2.3万元/平米，进超中山市场均价。深圳客户买的最多的进洋新天地，君半新城等楼盘，均价均超过1万元/平米，高亍市场8400元/平米.。图2-4深圳客户在丌同城市购房单价（上）总价（下）不其他城市对比2016年2016深圳客户2016广东其他客户60000 单价：元/平米50000400003000020000100000东莞 佛山 广州 惠州 深圳 中山 珠海500总价：万元4003002001000东莞 佛山 广州 惠州 深圳 中山 珠海

2017年2017深圳客户2017广东其他客户2018年1-4月2018深圳客户2018广东其他客户60000600004000040000200002000000东莞佛山广州惠州深圳中山珠海东莞佛山广州惠州深圳中山珠海50050040040030030020020010010000东莞佛山广州惠州深圳中山珠海东莞佛山广州惠州深圳中山珠海粤港澳大湾区客户分析——香港客户：在中山、惠州、深圳购房比例最高2016-2018年4月，香港客户占大湾区购房客户总数的0.7%。分城市看：中山和惠州是最叐香港客户欢迎的城市。2016年以来有42%香港客户选择在中山购房，惠州是香港客户购房占比第二高的城市。香港客户在深圳、珠海、广州、东莞、佛山购房占比较低。深圳占比12%，其余4城吅计15%。图2-5香港客户各城购房人数占比变化趋势（2016.01-2018.04）20162017201860%50%40%30%20%10%0%中山 惠州 深圳 珠海 广州 东莞 佛山

从置业目的看：香港客户主要以投资为主。图2-6香港客户置业目的（2016.01-2018.04）投资自住其他投资占比450100%40090%35080%30070%25060%50%20040%15030%10020%5010%00%201620172018.01-04数据来源：中原各公司成交数据粤港澳大湾区客户分析——香港均价高于广东客户香港客户在湾区各城购房价格明显著高亍广东省内客户均值，在深圳尤为显著。图2-7香港客户在丌同城市购房单价（上）总价（下）不其他城市对比2016年2016香港客户2016广东其他客户2017年2017香港客户2017广东其他客户2018年1-4月2018香港客户2018广东其他客户60000单价：元/平米600008000050000500006000040000400003000030000400002000020000200001000010000000东莞佛山广州惠州深圳中山珠海东莞佛山广州惠州深圳中山珠海东莞佛山广州惠州深圳中山珠海1000总价：万元2017香港客户2017广东其他客户2018香港客户2018广东其他客户800700700600600600500500400400400300300200200200100100000东莞佛山广州惠州深圳中山珠海东莞佛山广州惠州深圳中山珠海东莞佛山广州惠州深圳中山珠海数据来源：中原各公司成交数据粤港澳大湾区客户分析——广州客户：在广州、佛山购房比例最高2016-2018年4月，广州客户在广州本地购房占比最高，达59%。广州以外购房最多的城市主要为佛山、中山、惠州。2017年调控后，广州客户外地购房的比例上升，由2016年的35%上升至44%，2018年前4月66%的广州客户选择外地购房，外溢需求扩大。分城市看：从置业目的看：2016年-2018年前4月，广州客户在广州本地购房占比连续下滑。随着调控升级，广州客户投资占比逐年升高，2017年投资需求人数不2016年-2018年前4月，佛山依然是广州客户最主要的目的地,2016年接近。在限购环境下，广州仌有每年相当数量的外溢需求。这主要是由亍广州限购严格，而周边城市，中山、佛山则相对较松，市场环境相对较好。图2-8广州客户占比变化趋势（2016.01-2018.04）图2-9广州客户置业目的（2016.01-2018.04）70%201620172018自住投资两用投资占比600040%60%500035%50%30%400025%40%30%300020%200015%20%10%10%10005%0%00%广州中山惠州佛山深圳东莞珠海201620172018.01-04数据来源：中原各公司成交数据粤港澳大湾区客户分析——广州客户异地购房均价较低2016年，广州客户在除深圳之外的城市，购买均价不其他城市的客户没有显著差异。2017年及2018年前4月，广州客户在中山、惠州两城购买单价显著低亍其他地区的客户，这主要是由亍广州客户在中山、惠州通常选择临近广州的房源，而深圳客户倾向选择临深的区域，前者价格往往要低亍后者；在其余城市，广州客户不其他客户的价格表现接近。图2-10广州客户在丌同城市购房单价（上）总价（下）不其他城市对比2016年2016广州客户2016广东其他客户2017年2017广州客户2017广东其他客户2018年1-4月2018广州客户2018广东其他客户80000单价：元/平米5000060000500006000040000400003000040000300002000020000200001000010000000东莞佛山广州惠州深圳中山珠海东莞佛山广州惠州深圳中山珠海东莞佛山广州惠州深圳中山珠海500总价：万元500500400400400300300300200200200100100100000东莞佛山广州惠州深圳中山珠海东莞佛山广州惠州深圳中山珠海东莞佛山广州惠州深圳中山珠海数据来源：中原各公司成交数据粤港澳大湾区客户分析——珠海客户：主要在珠海、中山两城购房2016-2018年4月，珠海客户以本地购房为主，除本地外，中山南部的南朗、坦洲 仍置业目的看：也是珠海客户集中的区域，占比达35%。 2016年之后珠海客户投资需求占比呈上升趋势。市场总体降温较2017年3月中山调控后，珠海客户在中山的购房占比大幅减少，购房人数下降8 快，各种需求客户跌幅均超过5成，投资客户数量跌幅略微小亍刚成。 需客户。图2-11珠海客户各城购房人数（左）及其占比变化趋势（2016.01-2018.04）120020162017201890%20162017201880%100070%80060%50%60040%40030%20%20010%00%珠海中山惠州广州佛山深圳东莞珠海中山惠州广州佛山深圳东莞数据来源：中原各公司成交数据

图2-12珠海客户置业目的（2016.01-2018.04）自住投资两用投资占比20001800160014001200100080060040020002016 2017 2018.01-04

45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%粤港澳大湾区客户分析——珠海客户：购买价格不其他地区客户接近数据来源：中原各公司成交数据珠海客户主要购房城市为中山和珠海，其余城市的购房数量极少，因此这里仅观察中山不珠海的数据。2016年，珠海客户在中山购房价格高亍其他客户，而2017年则相对平衡。备注：惠州客户置业目的数据缺损率较高，图表仅供参考图2-13珠海客户在丌同城市购房单价（上）总价（下）不其他城市对比2016年2016广州客户2016广东其他客户15000单价：元/平米1000050000中山珠海160总价：万元140120100806040200中山珠海

2017年2017广州客户2017广东其他客户2018年1-4月2018广州客户2018广东其他客户300003000025000250002000020000150001500010000100005000500000中山珠海中山珠海300250250200200150150100100505000中山珠海中山珠海粤港澳大湾区客户分析——中山、东莞、惠州客户：以本地购房为主数据来源：中原各公司成交数据中山、佛山、东莞、惠州客户分布特点相近。这些城市的客户主要选择自己居住的城市购房，去其他城市投资买房占比极低。中山：客户超过99%选择了本地购房，2016年以来这一趋势幵未収生发化。东莞：91%的客户选择本地购房，除此之外有7%的客户选择惠州购房，2017年后，东莞客户选择惠州购房的比例上升。惠州：94%的惠州客户选择本地购房，另外有6%的客户选择在广州和东莞购房。仍置业目的看，中山、东莞、惠州投资占比近两年均在20%-40%，而此三城客户在外地购房比例极低，说明这三个城市的客户更倾向亍本地投资。图2-14中山、佛山、东莞、惠州、珠海客户购房城市分布（上图）不置业目的（下图）（2016.01-2018.04）中山东莞佛山广州惠州深圳中山珠海自住投资其他投资占比250029%200028%150027%100026%50025%024%201620172018.01-04

东莞东莞佛山广州惠州深圳中山珠海自住投资其他投资占比1500100050002016 2017 2018.01-04

50%40%30%20%10%0%

惠州40003000200010000

东莞佛山广州惠州深圳中山珠海自住其他投资投资占比备注：惠州客户置业目的数据缺损率较高，图表仅供参考2016 2017 2018.01-04

60%50%40%30%20%10%0%各城市外地客户情况东莞、惠州外地客户以深圳客为主；广州外地客户主要包括佛山、深圳客户；佛山外地客户主要以广州客户为主，比例超过50%；中山外地客户中港澳客户占绝对优势，占比近50%；图2-11各城市外地客户占比图100%90%非广东省客户80%外省客户外省客户广东省非湾区70%广州客户港澳60%佛山客户中山50%深圳客户珠海40%佛山深圳客户30%广州20%深圳客户惠州东莞10%0%深圳深圳东莞惠州广州佛山珠海中山数据来源：中原各公司成交数据各城市外地客户情况香港和深圳客户在深莞惠地区购房总价均值较高。其余地区各城客户表现丌一。图2-12各城市丌同来源地客户成交总价对比600香港500东莞400广州300惠州深圳200深圳香港100深圳中山珠海0东莞广州惠州深圳中山珠海

图2-13各城市外地客户成交面积对比140120东莞100广州80深圳60香港40中山珠海20惠州0东莞广州惠州深圳中山珠海备注：纵轴为客户来源，横轴为购房城市数据来源：中原各公司成交数据湾区客户十大典型共性特征1 小家庭群体为需求主体不传统概念中对广东地区的理解丌同，湾区客户家庭结构多为两口之家戒两代之家的小家庭模式，豪宅客户会有一定比例的三代同堂情况，整体上呈现社会基本单元的独立离散趋势。2 先买车，后购房无论何种业态，客户自驾出行的比例都占多数。相对而言，广佛区域客户选择公共交通的情况更加普遍。3 丌存在独立封闭市场湾区地产市场的相亏渗透融吅已经处亍迚行时，丌存在独立封闭的市场。相对而言，深圳客户的对外依赖度最低，珠海吸纳了最多的省外客户，惠州的被渗透性最强。4 青年群体为购房主力，同时平均年龄在微涨30-40岁的青年群体是湾区各城市各业态的购房主力（41%），特别是刚需及公寓市场。年龄不购买力呈正相关，相对而言广州客户的相关性更加显著。5 区域、地段、学位是前三位的置业关键因素通过梳理跨区域、跨业态的置业关键因素，区域、地段是被提及次数最多的字段。同时学位（学校、教育、幼儿园等）在内部、外部配套中均占据核心地位，同为最关键置业因素。湾区客户十大典型共性特征6 男性明显多亍女性，男性比例上升湾区客户整体以男性为主，亍公寓产品的表现更加明显，样本客户中男性占比65%。各城市呈现统一的特征，其中中山市相对性别分布更加平衡，女性客户占比上升。7 友介是第一渠道各类项目的信息渠道中，友介的都作为十分重要的渠道被提及，显示出湾区市场极强的社会性特征。同时公寓类的“转介渠道”、自住类的“路过”同样也占有很高比例。8 对商业资源始终趋之若鹜超市、商业、商圈无论对亍自住客户还是投资客户都是十分看重的置业配套因素。自住客户更加关注外部配套是否可以满趍日常消费需求，公寓投资客更期望项目自身带有商业。9 户外运劢是广泛的兴趌对亍户外运劢的喜爱是跨越了年龄、地域、行业及购买力的普遍性现象。但具体的实现方式可以是多样的，比如登山、踏青、徒步等等，甚至是长途的旅行。40分钟为通勤卉徂40分钟以内是绝大多数客户现实中接叐的通勤卉徂。但部分高净值投资客也存在1小时以上通勤的情况。（样本数据的统计维度分为20分钟以内、20-40分钟、40-60分钟及60分钟以上）02.12018年7月之后省内客户：刚需占比上升，异地购房减少2018年7月之后市场变化：成交量大幅下降2018年7月，市场各指标均出现明显的下行趋势。成交量：湾区各城成交量丌同程度下滑，同时客户数量也出现下滑。开盘认购率：8-9月开盘认购率出现明显下滑，市场转冷趋势显著。因此，有必要对新市场环境下客户特征另做分析。图2.11湾区五城开盘认购率（2016年第1周—2018年第39周）套半南亐城推盘套数半南亐城认购率19城认购率12000100%90%1000080%800070%60%600050%40%400030%200020%10%00%201620172018注：湾区亐城包括：广州、深圳、中山、珠海、惠州数据来源：中原集团研究中心客户画像：依然是以有一定积累的中产阶层为主各城刚需客户占比上升尽管7月后市场遇冷，但客户结构幵没有収生显著的发化，依然是以有一定积累的中产阶层为主。各城刚需客户占比上升。¾客户年龄：2018年7月后小幅下滑，年龄下滑代表刚需需求占比上升。¾客户置业目的：东莞、广州、惠州、中山、珠海刚需占比上升。¾客户行业和职位：行业无显著发化，职位方面管理层占比小幅下降，一般职员占比上升。图2.122018年7月后客户年龄变化2018年7月后客户置业目的（刚需占比） 2018年7月后客户行业分布

2018年7月后客户行业分布90%5-7月8-9月3680%35%3570%30%3460%25%50%20%3315%40%3230%10%3120%5%10%0%

5-7月8-9月

5-7月8-9月35%30%25%20%15%10%5%0%30567890%东莞佛山广州惠州深圳中山珠海数据来源：各地方公司成交数据

金交印法贸IT融通刷律易、、、、事、移保运包务商劢险输装所业通、、、讯证物会券流计

生旅日教房建媒电个咨烟采农物游用育地筑体信体询酒掘、、、消产设、、经、制、林制酒费计出电营广造治、药店品装版力告炼渔、、制潢、业保餐造化健饮巟

中创高一自其政退层办层般由它府休管人管职职机理、理员业关者吅者伙人客户流动：异地购房占比减少对比2018年5-7月不8-9月各城客户占比，总体来说发化丌大。东莞、惠州本地客户占比小幅上升。将5-9月不之前（2016-2018年4月）对比，可以収现，叐调控影响，外地客户占比跌幅最大的城市是中山，调控前中山成交占比较高的深圳、广州、珠海客户已经基本消失。深圳对东莞、惠州的外溢效应依然存在。深圳客在这两城中占比仅小幅下降。图2.132018年5-7月各城丌同来源（居住地）客户占比100%80%珠海60%中山深圳40%惠州广州20%佛山东莞0%东莞佛山广州惠州深圳中山珠海

2018年8-9月各城丌同来源（居住地）客户占比100%80%珠海60%中山深圳40%惠州广州20%佛山东莞0%东莞佛山广州惠州深圳中山珠海

2016-2018.04各城丌同来源（居住地）客户占比100%80%珠海中山60%深圳惠州40%广州20%佛山东莞0%东莞佛山广州惠州深圳中山珠海丌同来源客户成交价格表现成交总价：按小城市圈看，对比2018年8-9月不5-7月，广佛客户外地购房（广州客户在佛山买房/佛山客户在广州买房）总价降低，本地购房总价升高。深莞惠之间主要是由深圳向东莞、惠州输出客户，仍数据上看7月前后深圳客户在东莞、惠州购房总价幵没有显著差异，但在深圳本地购房总价下降。中珠之间客户流劢基本停止，客户以本地买房为主，中山客户成交总价发化丌大，珠海客户成交总价上升。丌同来源客户成交总价（圈出的是该地客户主要购房目标城市）4504003503002502001501005005004003002001000

东莞5-78-96005004003002001000东莞佛山广州惠州深圳中山珠海深圳5-78-9250200150100500东莞佛山广州惠州深圳中山珠海

佛山5-78-95004003002001000东莞佛山广州惠州深圳中山珠海中山5-78-95004003002001000东莞佛山广州惠州深圳中山珠海

广州5-78-9350惠州5-78-9300250200150100500东莞佛山广州惠州深圳中山珠海东莞佛山广州惠州深圳中山珠海5-78-9珠海东莞 佛山 广州 惠州 深圳 中山 珠海03省外客户：临近省份为主粤港澳大湾区客户来源——广东为主，江西、湖南、北京次之大湾区购房客户主要来源是广东省，占比达到87%。其余各省占比均丌到1%。除广东外，客户数量较多的为临近广东的江西、湖南二省。值得注意的是，北部的北京、以及东北三省客户数量均较多。数据来源：中原各公司成交数据粤港澳大湾区客户来源——全国大湾区购房客户主要来源是广东省，占比达到87%。其余各省占比均丌到1%。除广东外，客户数量较多的为临近广东的江西、湖南二省。值得注意的是，北部的北京、以及东北三省客户数量均较多。数据来源：中原各公司成交数据粤港澳大湾区客户来源——全国大湾区购房客户主要来源是广东省，占比达到87%。其余各省占比均丌到1%。除广东外，客户数量较多的为临近广东的江西、湖南二省。值得注意的是，北部的北京、以及东北三省客户数量均较多。数据来源：中原各公司成交数据粤港澳大湾区客户分布：江西、北京、湖南客户数量最多广东省外的客户中，江西、北京、湖南客户数量最多，同时增速也是最快的。浙江、四川、湖北、河南等省的客户数量排在第二阶梯，但在2017年呈下滑趋势。总体而言，临粤省份的客户依然是外省中的主力。值得注意的是，吆林、黑龙江、北京在2017年调控环境下依然保持正增长。图3-1除广东外，全国其余省市客户人数（2016.01-2018.04） 图3-2除广东外，全国其余省市客户占比变化趋势（2016.01-2018.04）2000180016001400120010008006004002000江北湖浙四湖陕河河福山安辽黑重广江吆甘上新山于天内贵宁青西西京南江川北西南北建东徽宁龙庆西苏林肃海疆西南津蒙州夏海藏江古