2023年下半年广州房地产市场展望：同比上升夯实根基

合富研究院|广州|GUANGZHOU同比上升，筑底求实——

2023年下半年广州房地产市场展望——2023

年下半年展望同比上升，

筑底求实后续宏观经济大概率企稳，在此情况下，预计维稳政策仍依照既定方向实施。在假设政策不变的情况下，预计广州全市下半年成交同比升5%-10%，全年成交量仍高于去年。但下半年新货将缩减至约2.8万套，环比降15%，除受近两年土地成交减少影响外，部分区域二季度成交积弱亦制约房企推货信心。下半年优势地段成交继续看好，而部分边缘位置性价比“未够”的项目走货仍需配合价格策略。目前包括政策导向、拍地价格、信贷支持等，均持续助力市场筑底。毕竟在市场预期（经济走势）未发生明确改变之前，房地产引擎尚处“怠速状态”，筑底求实仍是一段时期内市场发展的主要特征。经济底部特征明显，但回升幅度仍存制约经济与房地产均需要【稳实体+降风险+提信心】“三管齐下”，政策往3个方向发展展望2023年下半年市场经济政策市场走势区域细化下半年全市成交同比升5%-10%，全年成交量高于去年“市场底部”大概率在3季度得到确认优势地段供应仍然偏紧，部分边缘位置竞争加剧【中心】成交总价段仍有继续走高可能天河、海珠“优质项目”陆续入市，需求充足；荔湾、白云部分

“刚需项目”

竞争加剧【近郊】优势地段优质项目“不愁卖”，300-500万总价产品竞争增加货量集中在科学城东、经济开发区、知识城、广州新城、广州南站、国际创新城【远郊】新货去化有保障，余货消化仍需配合价格策略市场热度维持，继续以“低总价/高性价比”项目为支撑，新货普遍具备“价格优势”经济及政策展望PART12023年下半年经济底部特征明显，下半年大概率企稳复苏。制约主要来自外部环境（欧美衰退风险增加），另外民间信心（无论投资或消费）亦有待提振。因而，国内复苏仍需稳步前行，经济数据回升趋势确认，但幅度不会过高。维稳政策并非单纯“救楼市”，经济与房地产均需要【稳实体+降风险+提信心】“三管齐下”。目前市场遇到的问题也并非单纯的“救市措施”可以解决（广州市场进入十五年以来底部，在时间上与“消费者收入预期”走低基本一致），下半年仍将实施“复合型的维稳政策”。广州政策方向早于5月31日市政府发布的“行动方案”中有所提及。包括【客户端】房贷政策优化、【企业端】保交楼降风险、【分域施策】强调吸纳人才。总体而言，目前包括政策导向、信贷支持等，均持续助力市场筑底。经济环境：底部特征明显，后续大概率企稳修复44.555.566.52020年1月3月5月7月9月11月2021年1月3月5月7月9月11月2022年1月3月5月7月9月11月2023年1月3月5月46474849505152532022年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2023年1月2月3月4月5月6月-10-50510152021年1月3月5月7月9月11月2022年1月3月5月7月9月11月2023年1月3月5月CPI、PPI增速走势（%）PPI当月同比 CPI当月同比反应实体经济活跃度的PMI指数于5月阶段性见底后，于6月回升；PPI与CPI同比增速已分别降至-5.4%和0%，同样底部特征明显。央行货币政策委员会2023年第二季度例会指出“关注物价走势边际变化，保持物价水平基本稳定”。在政策驱动下，上半年“类通缩”的局面将大概率得到改善；全国城镇失业率正逐步回落，这也有利于巩固后续经济发展势头。制造业PMI走势（%）失业率走势（%）全国城镇调查失业率（%）全国25-59岁人口城镇调查失业率（%）底部特征底部特征回落回落资料来源：国家统计局，合富研究院更多方案关注公众号：地产智库精选

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全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me内部：民间信心尚未充足405060702021年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2022年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2023年1月2月3月4月5月6月欧美制造业PMI走势（%）美国：ISM制造业PMI 欧元区：制造业PMI-20-100102030402020年6月8月10月12月3月5月7月9月11月2022年2月4月6月8月10月12月3月5月民企投资与国企投资增速（%）国企投资累计同比 民间投资累计同比后续宏观环境大概率企稳修复，但挑战仍存，因而复苏进程并非“一蹴而就”，经济反弹空间仍存制约。国外：全球经济环境偏弱，欧美制造业景气度跌势未止，下半年或面临进一步衰退；国内：经济维稳目前仍依靠国企投资作为“主力支撑”，民间投资与消费意愿尚未充足。→

经济复苏仍需稳步前行然而，外部：全球经济环境偏弱资料来源：国家统计局，合富研究院更多方案关注公众号：地产智库精选

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全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me-1-0.500.511.522.52011/2/12011/5/12011/8/12011/11/12012/2/12012/5/12012/8/12012/11/12013/2/12013/5/12013/8/12013/11/12014/2/12014/5/12014/8/12014/11/12015/2/12015/5/12015/8/12015/11/12016/2/12016/5/12016/8/12016/11/12017/2/12017/5/12017/8/12017/11/12018/2/12018/5/12018/8/12018/11/12019/2/12019/5/12019/8/12019/11/12020/2/12020/5/12020/8/12020/11/12021/2/12021/5/12021/8/12021/11/12022/2/12022/5/12022/8/12022/11/12023/2/12023/5/12011年12月部分地区调控出现边际放松，多为公积金政策松绑-1.52013年2月新国五条2014年930新政，放松二套房认定标准，下调首付比例，逐步取消限购令2015年6月棚改货币化助力化解房地产库存2015年330新政，降低二套房首付比例2016年930新政起，房地产因城施策，“房住不炒”成为政策基调2018年7月中央政治局会议，坚持因城施策，坚决遏制房价上涨2018年年末棚改货币化安置退台，长效机制落地，部分城市调控出现放松2020年8月房企“三条红线”2020年年末贷款集中制度2021年年初集中土拍；2021年末央行等开始强调满足居民的合理购房需求紧紧紧紧紧松松微松微松松因城施策地方分化房地产市场与楼市政策趋势2022年3月后各地政策陆续放宽回顾本轮楼市维稳措施(2022至今）：政策对市场的激励作用弱于过往，其原因在于本次经历的“经济调整期”，较过往深刻且复杂，购房者收入预期受到更大影响2011-20122014-20162022至今70个大中城市新建商品住宅价格指数：环比（%）更多方案关注公众号：地产智库精选

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全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me资料来源：国家统计局，合富研究院从广州市场上看：本地市场发展十五年来，月均成交70万㎡“铁底不破”

2022年本地市场开始调整，时间与“消费者收入预期”走低基本一致0501001502002503002008年1月4月7月10月2009年1月4月7月10月2010年1月4月7月10月2011年1月4月7月10月2012年1月4月7月10月2013年1月4月7月10月2014年1月4月7月10月2015年1月4月7月10月2016年1月4月7月10月2017年1月4月7月10月2018年1月4月7月10月2019年1月4月7月10月2020年1月4月7月10月2021年1月4月7月10月2022年1月4月7月10月2023年1月4月广州全市近十五年成交面积走势（万㎡）69万㎡100万㎡80万㎡90万㎡70万㎡69万㎡70万㎡2011年2月-2012年2月（历时13个月）2017年4月-2019年2月（历时11个月）2014年1月-2015年3月（历时15个月）2022年1月-2023年6月（已经历18个月）1401301201101009080

702019年1月2019年3月2019年5月2019年7月2019年9月2019年11月2020年1月2020年3月2020年5月2020年7月2020年9月2020年11月2021年1月2021年3月2021年5月2021年7月2021年9月2021年11月2022年1月2022年3月2022年5月2022年7月2022年9月2022年11月2023年1月2023年3月消费者收入、就业预期走势消费者预期指数（就业）消费者预期指数（收入）2022年至今70万㎡月均成交水平，是广州市场近15年“市场底”。可以参考的相似周期包括【2011年2月-2012年2月】、【2014年1月-2015年3月】、【2017年4月-2019年2月】；本轮市场调整历时长于过往，这与“消费者收入及就业预期”走势基本一致更多方案关注公众号：地产智库精选

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全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me月均成交面积（万㎡） 月度成交面积(万㎡)资料来源：国家统计局，合富研究院提升经济+市场动力稳内需外需不确定性较大全球经济促进企业信心（尤其民企）提升居民消费信心维稳“大宗消费”（含房地产等）减省开支（结构性减税等）应对储蓄持续上行(利率调整等)缓减“类通缩”稳定企业盈利稳定民企投资出口压力增大在房地产领域，需要持续改善民企债务问题以及融资环境对维稳政策应有更全面的认知：【稳实体+降风险+提信心】的政策组合，仍将沿用在房地产领域，通过分城施策缓减地方市场压力稳实体提信心降风险由2022年至今的楼市维稳措施并非“单纯救地产”，政策既指向经济也指向市场；未来大概率仍然沿用【稳实体+降风险+提信心】的方式。更多方案关注公众号：地产智库精选

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全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me面临较大不确定性各城政策降房贷利率放宽落户发放购房、契税补贴保交楼放开限售人才购房二手房带押过户放松限购 发放购房、契税补贴上调公积金贷款额度放开限售一线城市代表城市：北京

二线城市代表城市：青岛三四线城市上调公积金贷款额度 二手房带押过户、大连、福州、西安、郑州、重庆共13个城市推行房票安置 降房贷利率 人才购房代表城市：扬州、连云港、贵阳、嘉兴、兰州共11个城市推行房票安置 降房贷利率【稳实体+降风险+提信心】，6月后的全国政策：加码“刺激民间投资”、延续“降低房企债务风险”、更灵活“分城施策”时间文件/会议主要内容涉及领域6月30日增加支农支小再贷款、再贴现额度中国人民银行决定增加支农支小再贷款、再贴现额度2000亿元，进一步加大对“三农”、小微和民营企业金融支持力度，发挥精准滴灌作用，降低社会融资成本，促进扩大就业，支持经济内生动力恢复。其中，支农再贷款、支小再贷款、再贴现分别增加额度400亿元、1200亿元、400亿元，调增后额度分别为8000亿元、17600亿元、7400亿元。农业、小微企业、民企7月7日投贷联动试点合作机制启动会建立投贷联动试点合作机制，要通过投资在线平台与银行信贷系统的互联共享，推动政府政策支持和银行融资服务同向发力、形成合力。投资在线平台要将民间投资项目、国家重大项目信息共享至银行，引导银行加大融资支持力度；平台要将投资主体、建设内容、审批事项等共享至银行，为银行加快审贷进度提供支撑。银行要将项目贷款、建设进度等数据共享至平台，助力投资主管部门及时掌握项目融资和建设实施情况，进一步增强事中事后监管能力。国家开发银行、中国农业发展银行、中国工商银行、中国农业银行、中国银行等7家银行参会。民间投资7月10日《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关更政多方策案期关注公众号限的通知》综合考虑当前房地产市场形势，为引导金融机构继续对房地产企业存量融资展期，加大保交楼金融支持，《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工：地产智库精选

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全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料h作的通知》有关政策延期至2024年12月31日。房地产ttps://上调公积金贷款额度、广州、深圳“分城施策”当中有更多二线城市实施“鼓励购房”，一线城市政策仍然保持稳定；目前“分城施策”中，各类城市政策实施仍有“各自边界”，短时间内一线城市放开限购的可能性较低。6.16国常会后货币及金融政策 6月至7月不同分类城市实施的楼市政策资料来源：整理自合富研究院/jIim6me50004500400035003000250020001500100050002020年Q12020年Q22020年Q32020年Q42021年Q12021年Q22021年Q32021年Q42022年Q12022年Q22022年Q32022年Q42023年Q12023年Q22020-2023年上半年80家典型房企融资情况房企融资金额（亿元）备注：①外币融资统一按融资当月末汇率换算为人民币，监测数据不含开发贷和一般银行贷款；②数据统计截至2023.6.251月10日，央行、银保监会召开主要银行信贷工作座谈会。1）综合施策改善优质房企现金流。2）要落实好“金融16条”，用好民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），保持房企信贷、债券等融资渠道稳定，满足行业合理融资需求。1月13日，有关部门起草《改善优质房企资产负债表计划行动方案》。“三线四档”规则将完善部分参数设置。*初步名单包括龙湖、金地、碧桂园等。2月17日，中国证监会发布《关于境内企业境外发行上市备案管理安排的通知》。放宽境外募资等限制。2月20日，证监会启动不动产私募投资基金试点工作。新设“不动产私募投资基金”类别。促进房地产市场盘活存量。*此次不动产私募投资基金试点是对“第三支箭”的贯彻落实。3月27日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》。优先支持百货商场、购物中心等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。*适用领域拓展至商业地产。对于拥有较多存量资产的房企是一个较大的融资利好。5月6日，国务院国资委发布《中央企业债券发行管理办法》。央企年度发债计划与市场注册额度不挂钩。改善优质房企现金流不动产私募投资基金试点公募REITs审批流程优化1月5日，央行、银保监会决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。6月20日，5年期以上LPR利率下调10BP至4.2%。为时隔十个月首次下调。*北京、深圳、苏州等地多家银行跟进下调商业贷款利率。其中，北京首套/二套房均调降10BP，分别为4.75%、5.25%。房贷利率下限动态调整企业端购房端2023年上半年金融加码支持房地产措施房地产降风险：加码“刺激民间投资”、延续“降低房企债务风险”、更灵活“分城施策”上半年民企融资仍然受限，而在金融措施持续加码支持的情况下，预计下半年企业资金情况会有所改善。资料来源：整理自合富研究院更多方案关注公众号：地产智库精选

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全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me广州市肇庆市佛山市江门市中珠海东莞市惠州市佛山无在供房贷，豪宅（144㎡及以上）最低2成首付名下佛山多套房但无在供房贷，购房可按首套的首付和利率户籍或在佛工作，半年内无新增房贷或信用卡，可免查首付来源和流水楼龄30年内，按揭可贷8成东莞首套房（无贷款）首付2成，有贷款3成，利率下限4.1%二套房（无贷款）首付3成，利率下限4.1%二套房（贷款未结清）首付3成，利率下限4.9%广州土地市场由“集中供地+集中成交”变更为“集中供地+分批成交”二孩及以上家庭购买首套房，公积金贷款最高额度上浮30%山市市中山购买首套/二套房的多子女家庭，公积金贷款额度可上浮30%深圳市深圳深汕合作区暂停对自然人实施商品住房限购，即无需提供无房证明江门对现售项目或未网签套数比例套网签价格可不低于备案价的80%新出让土地保证金可低至2成资料来源：整理自合富研究院珠海放宽合法稳定居住就业落户条件，将原“双五”入户政策，调整为金湾区、斗门区、高新区实行“双二”政策，其他区实行“双二”政策及具有自有房产横琴区“双15%”税惠政策落地，明确3类高惠州限售年限调整为“取得不动产权证满1年方可转让”惠阳区首套房首付2成，二套房3成；房贷利率为3.8%对比粤港澳大湾区城市：上半年佛山、东莞、惠州在地方政策实施上更积极，尤其是在“支持首付款降低”方面；广州政策整体保持平稳，更多的政策调整体现在供地方式变化上，针对一二手市场，则仅对公积金政策进行微调。2023年上半年粤港澳大湾区城市政策一览上半年广州楼市政策：保持平稳，更多政策调整体现在供地方式变化上，持少续更于新最新1地0产%资料的http预s://t售.zsxq项.com目/jIim，6m每e更多方案关注公众号：地产智库精选

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全网最大、最全、最新的资料分享平台端人才可享个税优惠18%1%1%2%4%2%0%20%18%16%14%2021年H12021年H22022年H12022年H22023年H1土地市场回

暖溢价率：

8%

溢价率：

1%

12%3010%258%8%206%1510504540352022年H12022年H22023年H1流拍/终止 0 1-10% 10-14% 15%[摇号成交]占比40%2021-2023年H1广州涉宅地溢价率走势（单位：%）2022-2023年H1广州集中供应涉宅地溢价率情况（宗数）2023年上半年共成交16宗涉宅地块，其中有8宗地块产生15%溢价且触顶摇号，拉动总体溢价率底部回升至8%；但住宅市场成交量处于相对低位（见前述），因而下半年广州政策存在进一步优化空间。上半年政策成果：更多体现在帮助土地市场回暖更多方案关注公众号：地产智库精选

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全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me（五）优化金融生态，努力营造金融业高质量发展的良好环境。22.

优化金融人才政策……根据全市人才工作部署开展高层次人才评选工作。（八）支持房地产市场平稳健康发展。因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，支持居民刚性和改善性住房需求。用足用好“保交楼”专项借款、“保交楼”贷款支持计划等政策工具，保持开发贷款和债券融资稳定，加快开展保函置换预售监管资金业务，满足项目合理融资需求。支持信托公司、金融资产管理公司依法合规参与房地产项目并购重组。（九）支持租购并举的房地产发展新模式。鼓励银行机构为保障性租赁住房、公共租赁住房和长租房市场机构合理信贷需求。推动不动产私募投资基金试点，发展租赁住房不动产投资信托基金（REITs）业务。保交楼，支持并购重组优化预售资金监管与预售条件鼓励发展保障性住房（REITs服务等）增加人才购房补贴方向1：【客户端】降低购房成本房贷利率仍有下调空间，针对首套房的优惠增加对二套房支持力度增加，包括降低首付成数等方向2：【企业端】降风险、促开发方向3：【分域施策】强调吸纳人才人才政策优化下半年政策最有可能往3个方向发展未来政策方向，已于5月31日广州政府发出的“行动方案”上有体现；广州限购解除的可能性较低；而对于市场而言，若房贷利率能有更多下降，市场信心将明显改善。下半年政策的3个方向发展提供多更多方样案关化注公众信号：贷地产融智库精资选

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全足网最租大、最赁全、企最新的业资料和分享经平台，纪持续更新最新地产资料/jIim6me市场走势展望

PART22023年下半年在假设“楼市政策”未变的前提下，全市下半年成交同比升5%-10%，“市场底部”大概率在3季度得到确认；若政策在下半年有更多利好释放，成交有望进一步增加。预计下半年全市新货约2.8万套，环比降15%。，除受近两年土地成交减少影响外，部分区域二季度成交积弱亦制约房企推货信心。下半年各区域新货“一增”（中心）、“一平”（近郊）、“一降”（远郊）。优势地段项目成交继续看好，市区部分边缘位置以及外围（近郊+远郊）性价比“未够”的项目走货仍需配合价格策略。更多方案关注公众号：地产智库精选

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全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me下半年全市成交同比升5%-10%；全年成交量将高于去年。（若有政策助力加持，不排除成交量会更高）14001200100080060040020002022年2023年2023年下半年成交量预判（万㎡）上半年下半年下半年宏观环境改善但预计短时间内经济回升幅度不会太高，因而，在假设“楼市政策”未有明显变化的前提下，市场仍将在月均70万㎡的水平上运行，但“类通缩”及“房企持续爆雷”等不利因素对市场信心的影响会有所趋缓，因而：预计2023年下半年的成交量大概率在450万㎡左右，上下浮动区间在425-470万㎡；按此推算，同比将有约2成升幅；全年成交量预计在870-920万㎡之间，较2022上升约5-10%；若政策在下半年有更多利好释放（尤其是在房贷优惠利率方面，如前述），则成交有望进一步增加。2019年 2020年

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全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me140120100806040200“市场底部”大概率在3季度得到确认月均70万㎡三季度为传统销售淡季，且由大环境（经济、政策风向等）改善直至市场信心回暖需要一段时间，预计3季度市场运行仍处于阶段性底部；“十一假期”前后为市场关键销售节点，届时市场成交动能将更大可能伴随供应方发力而放大。尤其是中心区优质项目有望集中加快入市，将帮助市场加快修复速度。图：近年广州新建商品住宅新货供应套数更多方案关注公众号：地产智库精选

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全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me下半年全市新货有一定程度缩减预计：2.8万套6000040000200000120000100000800002023年H2H1受近两年土地成交下降影响，另外二季度部分区域成交积弱，也对房企推货产生一定程度影响。预计下半年全市新货约2.8万套，环比降15%，同比减少39%；全市成交当中，有相当部分来自“消化余货”；对于广州来说，2023年下半年仍是去库存过程。图：近年广州新建商品住宅新货套数1400002021年 2022年更多方案关注公众号：地产智库精选

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全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me中心区新货上升，近郊持平，远郊缩减供应格局中心26%近郊31%远2023H1中心33%近郊36%远郊31%2023H2货量占比区域货量较2023年H1中心919010%近郊100670.3%远郊8826-36%2023年H2新货区域分布（套）2023年H2新货区域分布（%）预计中心区新货稳中有升，既与“片区的走货效率稳定”相关，也是近年中心区土地成交增加的结果；近郊新货环比持平，但货量结构会较大变化（黄埔、番禺新货“一减一增”，见后述）；远郊区域近2年的土地成交明显减少，将延续此前的“消化余货”状态，预计下半年新货减少超过3成半。更多方案关注公众号：地产智库精选

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全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me100002000原越秀奥后

天体天

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中氮 心 道心道

周-客村东工海广海赤

滨晓业珠州珠岗

江南

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医原滘潡村村船钢钢钢地口

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湾-金沙洲城 岗白城嘉江南人太石同同

钟云西禾高湖和和井德和

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潭镇中心区新货集中在天河/荔湾/白云020004000越秀区白云区荔湾区海珠区天河区中心区下半年新货主要由天河、白云、荔湾3个行政区带动，该3个区新货对应上半年分别增加15%、20%和3%；新货主要集中在以下板块，包括：天河的奥体广氮/后天河；海珠的新港东-海珠湖板块；荔湾的花地湾/原荔湾；白云的石井（白云湖一带）

/金沙洲板块/北部四镇；其余板块的新货不多，以少数个盘顺推为主。升15%升3%升24%升20%2023年H2中心各区新货环比（套数）2023年H2中心区各板块货量分布（套数）天河 海珠 荔湾白云更多方案关注公众号：地产智库精选

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南全网最大边、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim东6me

西近郊新货

番禺、黄埔，货量“一增一减”0500010000黄埔番禺预计下半年新货较上半年减少36%；番禺下半年有较多新货集中北部和东部。万博汉溪长隆将有2个全新盘入市（华润长隆悦府、龙湖御湖境），市场关注度高；广州新城供应充足，也对区域新货有较大补充。升51%降36%2023年H2近郊各区新货环比变化（套数）黄埔过往多个热销项目已处尾货阶段，受部分板块市场热度影响，020004000广州南广州新国际创市桥及万博长站 城 新 周 隆开发区黄陂科学城东临港经济区长（永和

岭*

居知识城2023年H2近郊各板块新货分布（套数）番禺黄埔更多方案关注公众号：地产智库精选

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全网最大边、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me1000500015002000黄阁金洲蕉明珠湾南沙湾东涌教育城荔城仙村石门 滩新塘永宁中新广花路汽车城新华中心迎宾大道花都远郊新货继续减少，区域延续“去库存”状态03000 6000 9000花都南沙增城降45%降1%降50%2023年H2远郊各区新货环比（套数）远郊新货多为小部分个盘顺推补货为主，约7成项目的新货在200套以下；板块看，远郊新货较集中增城的教育城、新塘板块；南沙的黄阁、金洲蕉门河板块、花都的迎宾大道、新华中心等。这些板块上半年的走货效率均优于区域平均水平。2023年H2远郊各板块新货分布（套数）更多方案关注公众号河：地产智库精选

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全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me南沙 增城中心区新货核心与次核心区域货量仍稀缺，边缘地段部分板块竞争上升0 204060地段分类

景观资源

独特优势

总价段上半年走货动能（按单盘月均走货衡量）次核心成熟发展区域其它

I类景观II类景观优势教育+优势交通2000万以上1000-1500万1000-1500万600-1000万600-1000万350-500万I类/II类景观核心 优势教育强规划/交通/////优势教育+优势交通通过下半年新货在不同类型项目分布，并匹配上半年成交动能，可以认为：【核心/次核心地段】下半年新货仍然稀缺，尤其优质物业更可看高一线；然而，“市区边缘地段”由于下半年新货入市有一定程度增加，不排除竞争较上半年加剧。未来销情更视乎“产品性价比”及“项目营销策略”。图：2023年上半年中心区各分类项目月均走货动能

图：下半年中心区各分类项目新货预计（套）/jIim6me更多方案关注公众号：/地产智库精选

知识星球：地产智库/全网最大、最全、最新的3资5料分0享-平台5，0持续0更新万最新地产资料远郊+近郊新货预计3成新货去化无忧，5成新货竞争仍激烈图：2023年上半年近郊/远郊各分类项目月均走货动能图：下半年近郊/远郊各分类项目新货预计（套）总价段地段分类 景观资源 独特优势核心地段（优势第三产业）核心周边

强产业（二产或强规划）

500-1000万300-500万300-500万300-350万350-400万300万以下050100150II类景观500-1000万优势交通优势教育优势交通价格优势+/ 优势交通/////// 300-350万I类景观 //300万以下//郊区核心地段基于其配套及城市界面优势，走货历来高效；下半年相关新货占郊区的比重仅1成；供应不足下，预计后续成交热度维持；虽处【非核心地段】但低总价叠加“配套/教育”优势的项目，去货效率也有保障，这部分新货约占2成；预计郊区有约5成新货下半年仍然面临较为激烈的市场竞争。上半年走货动能（按单盘月均走货衡量）其它 更多方案关注公众号：地产智库精选

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全交网最大通、最/全教、最育新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me不同区域市场展望中心区新货集中天河/荔湾/白云；核心与次核心板块货量仍然稀缺；市场供求仍以规模大盘支撑；处市区边缘且自身优势不强的项目，竞争压力加大。供应环比成交热度环比价格环比下半年市场特征要点边缘地段项目竞争加剧近郊番禺/黄埔新货“一增一减”

；核心地段供货仍紧，去货无忧；处于新货集中的板块，竞争仍十分激烈。分化远郊新货继续减少；区域市场延续“去库存”状态；新货普具“户型小、使用率高”特征；低总价叠加配套或教育优势的项目，去货效率优于竞品；新货大减影响下，远郊库存回落的速度将有所加快。低总价项目走货相对良好，其他项目维持分化新货持平为主余货仍以促销带动更多方案关注公众号：地产智库精选

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全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me全市库存持续回落，夯实市场平稳发展根基郊区库存回落速度将加快；中心区以结构性存货为主50080011002020年1月3月5月7月9月11月2021年1月3月5月7月9月11月2022年1月3月5月7月9月11月2023年1月3月5月全市1400300中

300心

200100近

400郊

200100远

800郊

600400远郊库存在上半年已呈回落趋势；下半年新货减少，即使在去货速度与上半年相当情况下，库存下降速度也将加快；近郊库存在上半年较平稳，下半年将出现回落拐点；中心区下半年新货充足，库存将维稳。其实际库存以结构性存货为主（相对集中120㎡以上大户型）。2020-2023年全市及各区域库存走势（万㎡）备注：数据来源阳光家缘的可售货量。更多方案关注公众号：地产智库精选

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全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me区域市场特征细化 PART32023年下半年【中心区】多个全新景观豪宅有望集中入市，将继续拉升1000万总价以上物业的占比。500-800万的供货则较为分化，部分区域刚需（或刚改）产品的竞争压力增加。【近郊】优质项目市场承接力看好。黄埔总价500万以上的项目供应减少，番禺500万以上的供货主要分布在万博汉溪长隆板块，预计购买力支撑较为充足。两个区域更多的货量增加集中200-500万总价段（黄埔300-500万，番禺200-400万），预计部分存货较多的项目营销力度将随竞争而加大。【远郊】

市场热度维持，继续以“低总价/高性价比”项目为支撑，新货普遍具备“价格优势”；而对于余货，促进成交仍需配合多种方式驱动。更多方案关注公众号：地产智库精选

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全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me【中心区】成交总价段仍有进一步上升可能下半年中心区多个全新景观豪宅有望集中入市，包括：广州地铁·珑璟台、江湾和樾、滨江·樾、荔湾珠实西关都荟等，集中海珠区，将拉升1000万以上物业的占比；500-800万的供货较为分化，更集中荔湾，相关区域的竞争压力将加大；海珠的占比则下降，预计去货动能保持；天河部分500-800万项目集中相对边缘的位置，后续相关项目成交动能更视乎“产品性价比”和“营销策略”。800-1000万,35%2023年H2天河新货总价段分布（%）1500万以上,

10%500-800万,26%1000-1500万,29%500-800万,26%800-1000万,8%1000-1500万,

38%1500万以上,

28%2023年H2海珠新货总价段分布（%）300-500万,53%500-800万,14%800-1000万,

9%1000-1500万,

19%2023年H2荔湾新货总价段分布（%）1500万以上,4%更多方案关注公众号：地产智库精选

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全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me【中心区】下半年仍以规模大盘为主要支撑项目区域板块在售/全新主力户型货量区间（套）越秀天河和樾府天河后天河在售盘108-140㎡四房400-600珠江花城天河奥体广氮在售盘88-140㎡三至五房400-600联投·文津府天河奥体广氮全新盘108-165m²四房400-600越秀白云星汇城白云钟落潭镇在售盘78-120㎡三至四房200-400琶洲南TOD海珠海珠湖周边在售盘142-225㎡四房200-400品实云湖花城白云石井在售盘70-140㎡三至五房200-400越秀天悦云湖白云石井在售盘76-127㎡三至四房200-400万汇天地朗庭荔湾花地湾全新盘——200-400珠江右岸白云城西-金沙洲全新盘126-142㎡三至四房200-400万汇天地臻园荔湾花地湾在售盘110-180㎡四房200-400珠实云悦花语白云钟落潭镇全新盘78-120㎡三至四房200-400珠江广钢花城荔湾广钢新城（东塱）在售盘67-114㎡三至五房200-400城投珠江天河壹品天河奥体广氮在售盘86-143㎡四至五房200-400保利天瑞天河天河中心在售盘112-212㎡四房200-400珠实西关都荟荔湾原荔湾全新盘89-142㎡四至五房200-400中建天河精诚壹号天河奥体广氮全新盘78-137㎡三至四房200-400天河源筑天河后天河在售盘93-142㎡三-四房200-400珠江海珠里海珠东晓南全新盘71-122㎡二至四房100-200珠江金瑶台海珠海珠中心全新盘79-103㎡两至三房100-200//t.zs广xq.c州om/地jIim6铁me·珑璟台海珠海珠湖周边全新盘120-140㎡四房100-200新货前20项目约占中心区新货的63%，其中：9个项目为上半年热盘（上半年月均成交均超25套）；8个项目为全新盘，包括：万汇天地朗庭、珠江海珠里、珠江金瑶台、广州地铁·珑璟台 、珠实西关都荟等。2023年H2中心区新货前20项目（预计）更多方案关注公众号：地产智库精选

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全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料https:2023年下半年住宅新货预测（统计套数）05001000150020002500H1H2新货预测新货分布01000200030002021年2022年2023年H1H2板块楼盘主力总价突出卖点后天河越秀天河和樾府980-1250万教育+地段+品牌大盘奥体广氮珠江花城600-850万教育+品牌大盘奥体广氮联投·文津府800-1000万低总价奥体广氮城投珠江天河壹品750-1100万教育+山景天河中心保利天瑞900-1500万教育+品牌大盘奥体广氮合生缦云1200-2000万品品大盘+山景奥体广氮中建天河精诚壹号500-900万低总价+湖景后天河世纪金源·天河源筑800-1200万教育+体量大盘持续更新最新地产奥资料体http广s://t氮./jIim6me 合景臻颐府2000万以上教育+山景2023年下半年重点住宅项目天河

高端盘供应显增，带动区域主力总价段上升H2展望下半年天河新货近2300套，环比上升15%。供应主力仍集中奥体广氮板块，下半年新货将增加2成左右；后天河板块有越秀天河和樾府及世纪金源·天河源筑等体量大盘支撑，下半年新货环比升50%以上；天河中心板块的保利天瑞下半年货量仍有保证；金融城板块随着珠江天郦货量渐减，新盘入市时间待定，预计下半年成交量环比有所下跌；由项目总价段看，800万以下项目集中奥体广氮，后续成交动能更视乎自身的营销策略。900-1500万等优质改善型项目集中后天河及天河中心板块，货量大增5成以上，凭借“教育+地段+品质”等优势，预计下半年去化动能仍高，拉升市场热度。2000万以上项目新货补充不多，预计价格持稳，以稳健走货为主。奥更体多方广案关氮注公众号：地后产智天库精河选

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全心网最大、最全金、最融新的城资料分享平台，预计下半年海珠有多个全新盘入市，新货约1400套，环比升33%。新货分布呈多点开花格局，除供应主力新港东-海珠湖外，多个板块均有新货入市，既有具江景资源的工业大道北板块全新盘越秀珠实城发·江湾和樾，广州大道南-南洲路板块中国铁建·西派粤府及多年缺货的西滨江板块全新盘滨江·樾等；同时，新港东-海珠湖板块亦将有新盘入市-广州地铁·珑璟台，叠加琶洲南TOD新货补充，货量环比升3成。也有满足刚需刚改的海珠西部全新项目：珠江海珠里和珠江金瑶台等；由项目总价段看，800万以下项目集中海珠西部-海珠中心及东晓南-江泰路2板块，由于市场800万以下项目渐减，新货入市后，预计仍受客户追棒；1000万以上项目集中新港东-海珠板块、新滨江等多个板块，均具景观资源，预计成交仍稳中向好。2023年下半年住宅新货预测（统计套数）4000 H1 H2新货 2000预测 02021年 2022年 2023年0 500 1000 1500新 H1货分 H2布新更港多东方案-关海注公珠众湖号：地产智库精江选泰知识路星球：地产智库

全网最大、海最珠全、中最新心的资料分享平台，持续南洲路 工业大道北 赤岗-客村板块楼盘主力总价突出卖点新港东-海珠湖琶洲南TOD2000万以上交通+教育+品牌东晓南/江泰路珠江海珠里600-800万交通+配套+品牌海珠中心珠江金瑶台600-800万交通+配套+品牌新港东-海珠湖广州地铁·珑璟台900-1200万交通+湖景广州大道南-南洲路中国铁建·西派粤府900-1300万交通+江景海珠中心中旅天宸府600-900万教育+地段+配套工业大道北越秀珠实城发·江湾和樾900-1400万交通+配套+江景赤岗-客村方圆滨江壹号900-1300万地段+交通+配套新滨江滨江·樾1500-2900万地段+江景更新最新地产资料/jIim6me广州大道南-南洲路保利四季和颂900-1300万地段+交通+品牌2023年下半年重点住宅项目海珠供应上升，成交热度稳中向好H2展望预计下半年推出市场新货充足，约2500套，与上半年大致相当；部分上半年拿地的项目可能会加快工程进度，不排除将有更多货量推出。预计下半年新货将延续多点开花的供应势头，货量分布较为分散，其中花地湾、东漖、茶滘有万科、中海、保利发展、保利置业、力诚项目支撑，供应占比高，其次是广钢西塱及原荔湾也有不少新货面市，分别占1成左右的份额，其他板块如广钢东塱、茶滘、广船、广钢中区、芳村中心、医药港、滘口均有新货可供销售。预计下半年不同档次项目均不乏热点，刚需看点在广钢东塱保利和悦滨江、中海花地湾地块，保利花地湾地块，刚改及多改型看点在花地湾万汇天地、东漖保利锦上印、武汉城建羊城食品厂项目，豪宅看点则看白鹅潭悦府及广州滨江上都。2023年下半年住宅货量预测（统计套数）0100020003000H1H2花地湾东漖广钢新城（东塱） 茶滘芳村其他 白鹅潭核心广钢新城（西塱）广船医药港原荔湾广钢新城（中区）滘口新货预测新货分布02000400060002021年2022年2023年H1H2板块楼盘主力总价突出卖点花地湾万汇天地臻园600-1000万配套成熟+教育东漖保利锦上印400-800万配套成熟+教育茶滘力诚榕城湾400-600万低价+大盘广钢新城（西塱）保利和悦滨江300-400万低价+配套成熟广钢新城（东塱）珠江广钢花城300-400万低价广钢新城（中区）中海保利朗阅600-1000万品牌+广钢前景及配套白鹤洞鹤洞旧改项目——配套成熟芳村中心白鹅潭悦府1000-2000万江景+配套成熟+教育芳村中心武汉城建项目——河景+配套成熟+教育广船广州滨江上都1000-2000万江景+配套成熟新最新地产资原料ht荔tps:/湾//jIim6m珠e

实西关都荟——配套成熟2023年下半年重点住宅项目荔湾市场热点增多，刚需/刚改项目间竞争增加H2展望备注：中海紫兰苑项目及保利蕙兰苑项目今年6月最新出让，还有刚出规划公示的鹤洞旧改项目，若这些项目工程进度快，不排除能在三季度末或四季度亮相。更多方案关注公众号：地产智库精选

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全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新货预测新货分布600040002000080002021年2022年2023年H1H2预计下半年约3200套，环比上升约20%；货量主要集中于北部四镇、石井及金沙洲、嘉禾望岗周边板块；越秀白云星汇城为上半年区内成交榜首，下半年预计将保持供需主力地位；嘉禾望岗及罗冲围两板块全新盘将入市，均有自然景观配套（山/江景），预计将会成为板块后续走货主力；由总价段来看，边缘板块仍以“250-300万”为主，主城板块以“400-500”万为主，白云新城价格保持在“千万以上”。其中，北部四镇供应量较大，个别缺乏交通/配套优势项目，或通过让利动作催动成交。2023年下半年住宅新货预测（统计套数） 2023年下半年重点住宅项目01000200030004000H1H2北部四镇石井同和 城西-金沙洲北部四镇北部四镇石井石井金沙洲板块楼盘主力总价突出卖点钟落潭镇越秀白云星汇城250-300万低总价+近地铁+名校配套江高镇珠实云悦花语250-300万低总价+近地铁+规模大盘江高镇中铁诺德阅泷200-250万低总价+规模大盘太和镇白云城投云麓花城250-300万商业配套+地铁上盖石井品实云湖花城300-400万名校配套+规模大盘、同德围珠江嘉悦湾——配套嘉禾望岗云城上品200-300万交通便利+配套齐全嘉禾望岗广州地铁地产云庐——交通便利+山景资源城西-金沙洲越秀天悦金沙400-500万名校配套城西-金沙洲珠江右岸——交通便利+江景资源白云新城持续更新最新地产资料/jIi粤海云港城m6me1500-2000万重点规划片区白云新城中海麓府1000-1500万重点产业区内（设计之都）白云

供应增加，购买力相对稳健H2展望更多方案关注公众号：地产智库精选

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全网最大、最全、最新的资料分享平台，白云新城 嘉禾望岗 同德围【近郊】200-500万产品供应集中，竞争更激烈200-300万,13%300-400万,53%400-500万,18%500-600万,10%600-1000万,7%2023年H2黄埔新货总价段分布（%）200-300万,42%300-400万,9%400-500万,17%500-600万,19%600-1000万,13%2023年H2番禺新货总价段分布（%）下半年近郊新货较为集中200-500万的项目（黄埔集中300-500万，番禺集中200-400万），预计该类项目竞争将更激烈，部分存货较多的项目营销力度将加大；黄埔总价500万以上的项目处于尾盘状态（城市之光等），供应减少，下半年供货占比不足2成。番禺500万以上的供货增加，下半年占比超3成；主要是万博汉溪长隆供货上升，拉升区域高总价段的占比。更多方案关注公众号：地产智库精选

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全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me黄埔下半年货量集中科学城东、经济开发区和知识城；番禺新货除集中广州新城外，广州南站、国际创新成的货量也不少；后续市场看，随着相关板块的供货增加，项目间的竞争会有所增加。2023年H2近郊区新货前20项目（预计）项目区域板块在售/全新主力户型货量区间（套）保利领秀海番禺广州新城在售盘74-139㎡三至四房1000及以上亚运城番禺广州新城在售盘88-165㎡三至四房1000及以上万科黄埔新城黄埔开发区在售盘75-125㎡三到四房800-1000华润长隆悦府番禺万博汉溪长隆全新盘118-138㎡四房400-600合生中央城黄埔科学城东在售盘85-130三到四房400-600保利锦上黄埔科学城东在售盘88-138㎡三到四房200-400保利翔龙天汇黄埔科学城在售盘84-132㎡三到四房200-400珠江铂世湾番禺万博汉溪长隆在售盘105-125㎡三至四房200-400凯德山海连城番禺广州新城在售盘85-135㎡三至四房200-400越秀星航TOD黄埔开发区在售盘88—119㎡三至四房200-400越秀星瀚番禺广州南站在售盘73-112㎡二到四房200-400越秀大学星汇锦城番禺国际创新城全新盘76-98㎡三至四房200-400越秀瑞麓府番禺广州南站在售盘90-133㎡三至四房200-400越秀大学星汇城番禺国际创新城在售盘86-125㎡三至五房200-400龙湖金地天峯番禺市桥及周边在售盘90-142㎡三至五房200-400峻銮ICC番禺广州南站在售盘96-120㎡三至四房200-400龙湖御湖境番禺万博汉溪长隆全新盘115-190㎡四至五房200-400知识城悦辰壹号料/jIim6me黄埔知识城在售盘89-168㎡三至五房200-400越秀大学城和樾府番禺国际创新城在售盘110-175㎡三至五房200-400升龙学府上城黄埔知识城在售盘96-143㎡三到四房200-400【近郊】核心板块（临港经济区、科学城、万博汉溪）供货不多，新货更多集中在科学城东、经济开发区、知识城、广州新城、广州南站、国际创新城6个板块更多方案关注公众号：地产智库精选

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全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资02000400060008000H1H2知识城科学城东黄陂长岭居（长岭）开发区临港经济区长岭居（永和）新货预测新货分布0500010000150002021年2022年2023年H1H2板块楼盘主力总价突出卖点开发区万科黄埔新城300-400万价格优势+品牌大盘开发区越秀星航TOD400-500万交通+周边旧改科学城保利翔龙天汇400-500万交通+品牌大盘+教育科学城东合生中央城300-400万品牌大盘+教育科学城东保利锦上300-400万价格优势+品牌大盘科学城东星河湾萝峰600-800万交通+山景+品牌效应临港经济区富颐华庭500-800万价格+教育+周边旧改知识城知识城悦辰壹号200-300万价格+教育+山景持续更新最新地产资料https://t.zsxq永和.com/jIim6me广州常春藤200-300万价格+教育预计下半年黄埔全区新货约3700套，环比下降36%。受热点板块新货大减的影响；预计下半年成交量较上半年下跌；各板块中，临港经济区随着城市之光收官，新货减少