如何就容积率问题向开发商提出专业建议？-房地产-2020

如何就容积率问题向开发商提出专业建议深圳中原技术发展中心阳光报告构成容积率自身：建筑学的专业知识，涉及面广、复杂写作目的：指导策划人就容积率问题为开发商提供专业建议资料来源：公司内部、深圳市规划局、知名开发商

《如何就容积率问题向开发商提供专业建议》目录PART1 开发商确定容积率的时间PART2 开发商确定容积率的常规方法PART3 如何就容积率问题向开发商提出性的建议容积率确定：开发商对容积率的确定，可以分为拿地之前和拿地之后两个阶段区域规划时确净地块容积率定，实际操作参考法定图则地块已拿地已确定属性 城市更新新项目容积率已拿地未确定城市更新项目一般开发模式为开发商与政府、村民合作开发，项目的的容积率可更改幅度可以超过40%城市更新新项目容积率已拿地已确定开发商需要策划人的建议——容积率可以公关的幅度开发商根据此建议，与政府、村民协商容积率的更改•结果——更改后的容积率能保证项目最大利润的实现

已拿地未确定考虑因素•开发商需要策划人的建议——地块的容积率的大小•开发商根据此建议，与政府与村民协商•结果——制定后的容积率保证项目最大利润的实现1 城市更新项目以宝安、龙岗、横岗等区域居多城市更新项目地块如果为学校、宗祠、和文物保护单位等2特殊地块，容积率的确定需要特殊处理容积率更改前后选取理由：宝安区城市旧改项目，容积率公关幅度已达到30.7%同发路银涛公司置换用地

项目位置：位于西丽中心区，同发路以东，留仙大道以北，技术指标：用地面积7621.08平方米，用地性质为商住用地，根据《深圳市留仙洞街坊详细蓝图》，该地块容积率为3.29根据等价置换原则，技术指标：容积率需调整至4.3，留仙大道规定建筑面积为32770平方米，其中住宅30000平方米，商业2770平方米PART1 开发商确定容积率的时间PART2 开发商确定容积率的常规方法PART3 如何就容积率问题向开发商提出性的建议开发商确定容积率常规方法参考法定图则开发商确定容积率时成本、利润计算参考法定图则的计算片区现状居住量片区城市更新拆建比片区规划建筑量计算片区居住人口地块基本指标

•项目综合容积率•项目住宅容积率•项目商业容积率。。。参考法定图则的计算案例现状居住量拆建比规划建筑量居住人口75935.551：2151869499575934.551：2.5189836.375624475934.551：3227803.657492

计算—：密度分区为3，修正容积率为2.6，总建筑面积为38.2万平米，结论：居住量难以满足赔偿计算二：提升密度分区5区，商业用地基准容积率为4.2，居住用地基准容积率为2.6商业容积率：4.2×（1+40%）=5.9居住：2.6×（1+40%）=3.6总建筑面积：5.2×3.6+7.4×5.9=62.4万平米总容积率为4.2结论：居住量基本满足赔偿开发商确定容积率时成本、利润计算可行性分析开发商以此为谈判筹码：•向政府及开发商就容积率问题协商、变更•与村民协商土地返还幅度经济测算规划局与设计院确定容积率的流程区域规划背景区域现状分析城市涉及及其他有关规定➢区域、城市战略➢政府意图及辖区诉求规划局与设计院确定容积率的流程区域规划背景区域现状分析城市涉及及其他有关规定➢区域土地利用现状➢区域现状地籍权属➢区域现状建筑功能➢区域现状建筑质量➢区域现状道路交通➢区域现状公共配套➢区域现状优劣势分析规划局与设计院确定容积率的流程区域规划背景 区域现状分析 制定目标策略➢上层次规划➢功能定位➢发展目标➢发展策略➢容积率的推导开发商与政府、村民的关系容积率是开发商与政府、村民谈判最重要的砝码容容政府积积率率是开发商是村民谈谈判判砝砝码码开发商在城市更新项目中的赔付对象新赔付标准村民赔付旧赔付标准对象政府开发商在城市更新项目中的赔付对象及说明村民赔付对象1新赔付标准2旧赔付标准

新赔付标准旧赔付标准详细说明两个标准：一种按面积划分，一种按层数划分三种模式：一是选全部实物补偿，二是选全部货币补偿，三是可选实物和货币补偿相结合以前改造方案拆迁返还补偿标准只有一种选择，即首层按1∶0.82赔付集中商业，二层以上按1∶0.88赔付住宅或公寓计算开发商在城市更新项目中的赔付对象及说明政府赔付对象详细说明3建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，开发商按照公告基准地价向政府支付地价款标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价PART1 开发商确定容积率的时间PART2 开发商确定容积率的常规方法PART3 如何就容积率问题向开发商提出性的建议如何就容积率问题向开发商提出性的建议站在开发商的角度分析站在项目的角度分析就容积率问题向开发商提出专业建议站在开发商的角度分析开发商开发项目的流程开发商开发项目的心态站在开发商的角度分析开发商开发项目的决心开发商开发项目所拥有的资源开发商开发项目的流程前期准备➢步骤：与村民签订合作框架等策划人帮助开发商就容积率问题进行分析，是否拿地

与股份公司签申报、审批阶段订旧改协议➢步骤：提交 ➢持续时间：申报资料，获 不确定得经济指标➢持续时间：5个月左右策划人帮助开发商把容积率当成砝码，与村名谈判

动员与村民签政府部门订协议及拆迁立项➢持续时间：不确定开发商开发项目的流程城市规划委员会核发《深 城市规划委员会核发《建 向市规划国土委员会申请制作圳市建设项目选址意见书》 设用地规划许可证》 宗地图，补交地价➢持续时间：40个工作日➢持续时间：20个工作日开发商开发项目的流程发放《拆迁许可证》签订土地使用工程方案设计规划报建权出让合同➢持续时间：➢步骤：方案➢步骤：公安20个工作日设计、工程勘消防、人防办、察、方案审查文物局等审查➢持续时间：20个工作日

施工报建与工程建设➢步骤：建设单位施工报建，施工材料、设施准备开发商开发项目的流程项目销售 交付使用➢代理商招标、前期营销，等等开发商开发项目的心态开发商的心态与其自身成熟度有直接关系开发商成熟成熟度高半成熟成熟度低成熟度很低特殊开发商度开发商特征体有丰富开发经有一定开发经有一点开发经无开发经验有一定开发经现验，品牌认知验，品牌认知验，品牌认知品牌认知度无，验，品牌认知度高，度尚可，度低，无业内口碑度低，业内口碑鲜明业内口碑不鲜业内口碑不鲜业内口碑不鲜视野开阔明明明，视野开阔开发商心态好好——一般一般差一般对容积率敏感高一般弱没有敏感性在某种特殊情度况下有开发商开发项目的决心开发商会根据自身的实际情况，明确自身的定位，从而判断在市场竞争中所扮演的角色市场领导者市场追随者在某一行业的产品或服在行业中居于并安于务市场上占有最大市场中间地位，在战略上份额的某一家和为数不采用追随策略的那些多的前几家企业企业市场挑战者市场补缺者在行业中处于次要多是行业中相对较弱小的一些中、小企业，它地位的若干企业们专注于市场上被大企业忽略的某些细分市场，成为拾遗补缺者，在大企业的夹缝中求生存和发展开发商开发项目所拥有的资源政府资源、银行资源、地块资源是开发商需要掌握的三个最要资源政府特殊渠道政府资源 政府内部消息开发商掌握资源融资渠道银行资源贷款渠道地块资源开发商开发项目所拥有的资源土地指标地块资源强势资源不可改变的劣势资源资源类别包含要素1>基本指标：占地面积；建筑面积土地指标>地形地貌：土地平整度；地块形状；土质区位要素2强势资源>景观优势：山景；水景；高尔夫景观；人文景观；其他配套优势：娱乐设施；商业配套；交通3>如区位上处于待发展区域、周边交通不便配套设施不全；或不可改变的劣势资源地处山地对物业开发有限高规定等站在开发商的角度分析总结开发商开发项目的流程开发商开发项目的心态站在开发商的角度分析开发商开发项目的决心

开发商获取最合理的容积率，以期获得更大的利润开发商开发项目所拥有的资源开发商对项目与建筑知识的关心建筑建筑建筑建筑产品成本体量密度楼层品质容积率的制定，需要考虑以上建筑因素的综合运用而判断站在项目的角度分析开发商对项目未来的市场政策关心开发对项目所处区域历史、及未来供应关心站在项目的角度分析 开发商对项目所能吸引的客户关心开发商对项目周边的竞争情况关心开发商对项目与建筑知识的关心开发商对项目未来的市场政策关心市场政策最新动态市场政策政府对该片区未来规划政策

上半年新政颁布及实施上半年GDP增长情况下半年房地产预计走势分析。。。。。。五年规划十年规划十五年规划。。。。。。开发对项目所处区域历史、及未来供应关心3第三步2第二步>根据历史片区热户型，分析该地块适合做什么的物业，1推导出本项目未来打造产品第一步>未来片区旧改项目的供应量的方向历史片区项目的热销户型历史片区的土地供应量历史片区的项目供应量开发商对项目所能吸引的客户关心2第二步1第一步>未来区域发展导入的新客户群（交通、产业、城市更新等）区域现居住客户群无房或者换房客户群体会有哪些

3第三步寻找类似或者假定客户群体进行筛选和细分，得出最终结果开发商对项目周边的竞争情况关心•跨年度的深圳市场供应竞争•片区内的竞争•主干道或其他道路沿线的物业竞争思考： •具备什么样的定位？•本项目应该如何选择入市时机？•与本项目存在本质竞争的项目有哪些？就容积率问题向开发商提出专业建议开发商在什么阶段需要我们提出专业建议策划人通过什么方式向开发商提出专业建议就容积率问题向开发策划人撰写容积率报告的流程商提出专业建议策划人与开发商沟通需要注意的事项旧改项目举例开发商在什么阶段需要我们提出专业建议开发商在拿地前，需要策划人提供对容积阶段一 率制定大小的专业建议开发商在拿地后，需要策划人提供专业建阶段二 议制定更改容积率方案，在同政府和村民谈判提供专业依据策划人通过什么方式向开发商提出专业建议通过会议沟通，了解开发商的想法，直接方式一 提供容积率的专业建议通过专题报告的撰写，结合开发商的意愿，方式二 提供容积率的专业建议策划人撰写容积率报告的流程策划人一般需要撰写可行性分析报告及经济测算表的制作可行性分析报告的撰写经济测算表的制作

包括内容有：项目总论、项目界定、投资背景研究、项目初步发展方向、专项市场研究、项目功能物业发展设想、项目经济效益评价、可行性研究结论与建议一般情况下，经济测算表内容包括常数表、土地成本表、建筑成本表、投资估算可行性分析报告的撰写假设一个旧改项目的可行性分析为例某项目可行性研究报告目录一、项目总论二、项目界定三、投资背景研究四、项目初步发展方向五、专项市场研究六、项目功能物业发展设想七、项目经济效益评价八、可行性研究结论与建议附件：项目经济测算

我们需要研究的是案例研究基本结论：（1）本项目符合国家城镇商品房开发建设产业政策，项目建设规划手续已在办理之中，建设资金筹措方案已拟定，现场建设条件具备。（2）本项目选址适宜，定位准确，设计合理，售价适中，符合市场主流需求。（3）项目综合评价结论：本项目具有良好的经济效益、社会效益和环境效益，本项目可行。经济测算表的制作常数表序号名称单位数据1合计㎡13000占地面积住宅13000商业02现状容积率03目标容积率6总计㎡78000住宅㎡78000写字楼㎡04总建筑面积公寓㎡0商业㎡0酒店㎡0公共配套㎡0车库㎡0总计㎡50000住宅㎡50000写字楼㎡05现状建筑面积公寓㎡0商业㎡0酒店㎡0公共配套㎡0车库㎡0经济测算表的制作土地成本表序号名称小项地价2拆迁补偿费累计租金补偿利息

容积率小于2.5部分容积率2.5-4.5部分容积率大于4.5部分住宅0￥6,760,000.0￥25,350,000.0商业0￥0.0￥0.0合计面积单价增加补偿面积住宅0￥15,000.0写字楼0￥0.0公寓0￥0.0商业0￥0.0酒店0￥0.0车库0￥0.0合计面积单价补偿月份住宅50000￥20.048写字楼0￥0.048公寓0￥0.00商业0￥0.00拆迁补助费50000￥20.01合计第一年贷款费用第二年贷款费用第三年贷款费用第四年贷款费用拆迁补偿费利息￥2,080,728.0￥1,560,546.0￥1,040,364.0￥520,182.0地价贷款利息￥3,175,200.0￥2,381,400.0￥1,587,600.0￥793,800.0合计土地成本利息累计土地成本经济测算表的制作2、开发商制作旧改项目的经济测算表建筑成本表序号名称数据1前期费用￥7,488,000.02建筑安装工程费￥249,600,000.0住宅￥249,600,000.0写字楼￥0.0公寓￥0.03商业￥0.0酒店￥0.0公共配套￥0.0车库￥0.04间接费用￥7,488,000.05建筑工程贷款利息￥21,026,304.06房屋本体维修基金￥4,992,000.0建筑总成本￥290,594,304.0时间第1年第2年第3年第4年合计借款额￥56,784,000.0#############￥40,560,000.0##############利息￥11,038,809.6￥7,359,206.4￥2,628,288.0￥21,026,304.0经济测算表的制作投资估算表项目单位指标面积总量指标（元）（平米）（万元）一、销售收入￥495,000,000.0其中：1.1、住宅15,00033,000￥495,000,000.01.2、写字楼--￥0.01.3、公寓--￥0.01.4、商业--￥0.0二、项目投资12,665￥409,594,124.0其中：2.1、土地成本1,04078,000￥81,110,000.02.2、政府配套及报批报建规费6378,000￥4,950,000.02.3、建安成本3,20078,000￥249,600,000.02.4、前期费用78,000￥7,488,000.0经济指标2.5、间接费用9678,000￥7,488,000.02.6、房屋公共维修基金6478,000￥4,992,000.02.7、资金占用利息43878,000￥34,166,124.02.8、营销费用78,000￥14,850,000.02.9、不可预见费用6378,000￥4,950,000.0三、经营税金及附加98778,000￥34,235,000.0其中：3.1、营业税98778,000￥24,750,000.03.2、城市维护建设税98778,000￥247,500.03.3、教育费附加98778,000￥742,