房地产项目策划报告上实香江路项目案例

前言本报告基于我公司已提交贵公司的《上实黄岛项目市场研究报告》完成，相关内容不再重复详述，只做简单概括。一、青岛的经济地位环渤海经济圈的中心城市中国东部的重要港口城市位于山东省城市圈领头羊的位置二、大青岛战略青岛政府适时地推出了西海岸经济发展规划包括黄岛在内的西海岸将会建成一个集中居住、旅游、航运、制造业与一体的第二个青岛市区通过落户大型产业项目、健全配套设施等多种方式吸引大量新增人口。到二零零二年，西部海岸人口将达到160余万人。

三、黄岛发展过程及定位阶段时间政策标志典型事件探索起步阶段1985年至1992年以项目建设带动基础设施建设，以基础设施建设保证项目上马国家级青岛新技术试验区在开发区成立，青岛保税区经国务院批准设立二次创业阶段1992年至2001年小平同志南巡讲话青岛开发区与青岛市黄岛区的体制合一第三阶段2001年3月至今挺进西海岸、构建青岛经济发展重心黄岛的经济迅速上扬黄岛市区形成规模黄岛的房地产呈现高速发展1、黄岛GDP的发展自92年以来，黄岛的GDP上涨迅速反映了黄岛经历的三个发展阶段2、人口发展（1989——2003）2003年人口增长率6.5%，自然增长率仅为千分之5.45，可见黄岛的人口主要以外来人口的增加量为主；这充分说明了其移民城市的特色，人口低龄化是黄岛另一个特点黄岛未来有深圳移民城市的特性3、黄尖岛未焰来发谁展及貌定位胶州跑湾西谢海岸躁经济萍发展良战略好的核思心黄岛评将成井为青理岛市乡丰新的需重要旺经济日区4、人嫁口发逐展趋常势预弱测对比群上海谱浦东造的人弊口密算度，艇黄岛环人口弹仍有驱发展得空间影响杏因素遍：掉大学仓城、纺大炼趋油等故项目浦东黄岛人口（人）176.6923.8面积（Km2）522.75220人口密度（人/km2）338010815、黄衡岛房布地产搏市场逗现状开发幕项目焦区域膜集中购买鸟者投僵资目炮的性妥强价格勇涨幅积大、遮速度轻快物业滴带内员装修整体科市场丙目前睁进入脖调整角期6、黄劈燕岛房花地产候发展烧趋势在2赌00真8年奥婆运会腰的契勾机下腐，会涨有新田一轮唯的市室场竞逮争产业真等项潜目的筒上马文，使功黄岛蜓进入膊高速良发展汗期各类毛型的软物业早产品夜纷纷涛登陆巨黄岛岗，加臣剧竞埋争与青班岛市阶区的楚差距划逐渐舌减小拆迁头改造拣项目呈陆续冲展开新一略轮的喉投资寒热潮酱在2年后犁产生项目照所处恨的环奸境项目份地块一、有长江闷路街岩道办静事处1、长森江路向办事之处区转域状惨况该区踏域规歇划定习位为忘黄岛谋的行政俗商务阶中心黄岛粗城区土的发礼展主张要集币中在叉本区湾域是黄缸岛主芝要的也商业迈区域囊括铺了香距江路痒商圈现和长症江路从商圈商业译和住底宅房忙地产删开发梦项目婚主要俱集中径在本贫区域2、人芳口密捉度分勉布黄岛兔现在雕的人剖口虽额少，塔但是37议%集中群在长达江路拢街道嫌办事喇处，哨有近15万人群口，躬人口抄密度裤约34胆09涂人/km2,超过醋浦东子的平住均人递口密抄度，蛮具有句良好秘的商艺业基屠础。3、长码江路沿街道眯办事守处土懒地供浴给长江倦路街泼道办雕事处翻目前简农村引已经袖基本野上被疫城市辈替代谢，行荡政村课的数蒜量只使有18个；未来柄土地饥供给锡主要贝集中枣在江拥山路欺以西比和昆乌仑山纤路以鬼东的料区域黄。此后区域危主要若为农使村的却旧村麦改造夹和农佩田的污征用献等。二、免香江还路片昂区状蒸况ABCDEFG1、香茎江路仇片区季是黄催岛行斗政商阅务中晶心的歉成熟皆商圈阴和金扭融中旅心2、香扰江路坐的商脱圈现视状以中葱低档铺的大欧众化矛消费随为主南北兰的人贯气反偷差较扇大人流哈集中贼，消荣费能闷力较留强，民已初布步形兔成了抵一定螺的商佳业格薯局；整体斗商业晚布局虽比较猫传统宝，经临营缺垃乏特兼色，冻形态欺相对滨老化屿；购物没空间作狭窄冬，商科业观揉赏性权及休仪闲性砌较差性；业态匆分布稠相对接单调章，文域化餐偷饮服扫务类均发展皂不足麻；停车泰位严拿重不夜足；整个我商圈凝向更掏大规曾模及何更高优档次妈发展眼有一仆定的郊障碍赖；项目糠以西价“云选海天狂城”浊中低飞档消旧费市桶场，聚非常购繁荣愿。3、香喷江路腰商圈械分析稻结论香江袜路属虏于黄虏岛的贫商业牲中心赔，片奔区发屋展的萝提升陶空间丘较大周边予配套季、设绞施齐榨全，腿商业姜较多暮，雷努同性生强，虎没有泼亮点反项目整个较商业历形态仰落后胳，不摄具备船改造声升级担条件三、纳项目督地块恶分析1、项路目技桌术参拜数总用地面积23051㎡建筑容积率

≤4.0

建筑覆盖率47%地面建筑面积≤92200㎡其中：商业37200㎡住宅55000㎡地下建筑面积35500㎡建筑层数多高层机动车位810个后退用地红线其他要求2、四唇至道常路及宇建筑黄岛四中工业区电子第四十一研究所工业区高科技创业中心中达化纤轻骑大厦香江花园长江商厦吉韩商厦吴家庄云海商城黄岛成人中专青岛昌隆文具有限公司百盛金融一条街鲁泽大厦双鑫园大酒店消防大队公安宿舍供电大楼世家花园世家花园世家花园世家花园道路崇和交采通分滩析项目糕地块王南侧虚是香还江路短，双色向四泳车道件，西逆连江努山路券。江湾山路椒是连旷接胶耀州湾党高速罢公路构的主卫干道焰。项目疼地块巷东侧兵是太僵行山终路，坐双向里四车非道，摔南连锦长途妻汽车绑站，候北连功江山细路直滔达环蜘胶州恒湾高舟速公街路驱车5分钟溪可到叉达黄罩岛长从途汽侮车站驱车10分钟捎可到婆达薛桂家岛拌轮渡版码头驱车15分钟巡寿即可烂到达跨环胶应州湾贝高速窄公路到达臣青岛腐国际蓬机场桂的距秆离与冶青岛报市区素相同径，驱建车约45分钟公交斧线路唐分析公交车始终站点发车间隔时间客流量比1路轮渡——金沙滩3分47%2路唐岛湾——安子码头8分9%6路柳花泊——唐岛湾20分7%15路唐岛湾——福瀛装饰城4分28%21路王家港——台子沟25分4%22路金沙滩——后岔湾12分5%途经秤项目碎地块良周边强的公漫交车械如下聋：3、披地块极分析货结论周边润市政拥配套躁成熟卧，但错商业夕氛围搭较淡人流腰量较确大，宜但是吴驻足疼人员巧很少周边隆现有烫居住执小区纷较多周边权部分川工业册厂区披未来恒规划各为住查宅小圆区项目然地块谎交通愈便捷爸，但奖没有秀公交伯车在队地块伸停靠现有话城市杂绿化溉带对禾项目鸽未来乐的经蕉营有崖影响建议1建议2地块乘南侧前的城荣市绿围化用猜地对提本项远目的湾商业疑气氛顿营造李形成面不利庸的影考响。脂建议跳发展会商向政粗府相鹊关部位门申屋请把判该地近快作采为项暑目的声组成蜜部分凝统一胀考虑匆，使之滚与项片目自哨成一害体。四、锤项目SW起OT分析S.优势W.劣势O.机会T.威胁1、St量re暖ng甘th优势丢分析S１统：区域床缺乏洁高档页综合龟物业旁项目搅，项宝目占极据领施先空按位S２就：邻近眨临近锦黄岛旬商业表圈香叉江路商，占拣尽地葵利S３头：地块研周边鞭居住露小区纷众多胆，人紧流集之中，少消费急能力春较强S４息：投资轰客看剑好黄跃岛的从未来供，具赏有强辣烈的蛾投资雄热情相，购点买力乡丰强劲S５揪：产权晨式酒边店、茶公寓此具有笨很强携的投摊资价桑值S６关：上实卖、中项原强刑强联签合S１懂：区域待缺乏洒高档婆综合洞物业铸项目埋，项伍目占博据领龙先空追位香江赶路的洲市场况价值执已经咸迅速乳提升香江淘路商毒业规瓦模较郑小、绑没有嚼特色院、传茅统性剥强高档恢商业关物业扒市场矮仍属堵于空蒸白高档星商业绸物业饰在该握区域汉还存米在较讯大的今提升反空间谁，本箩项目衰的建帝立将己会占岂据领峰先的坛空位半，从渠而取昆得竞球争中感的领声先优掉势。S２蛇：邻近许临近究黄岛换商业捐圈香蔬江路猫，占膀尽地主利香江栋路金遣融商艘业密贴集，令辐射散整个疲黄岛车开发持区。未来烫香江告路的樱发展顺同样婆不可支限量冒。本项川目是近期同香江渠路沿购线开增发的激唯一斯大型钞综合躲类类窑项目，独役有卖广点无符可比爱拟S３粉：地块沿周边占居住杜小区虎众多银，人阴流集饥中，歉消费返能力帆较强香江恒路的誉人流糖是黄查岛最荣大的周边岂存在过着很汽多的疼机关裂单位裤和住舍宅宿先舍大量鬼的机晴关单躁位和脊住宅中宿舍阴所带悠来的职人群捧为本竖项目羡提供帐了商希业所军必需积的客龙户基榨础。S４丸：投资防客看市好黄育岛的撞未来棚，具小有强纳烈的都投资淡热情苗，购宝买力强怖劲黄岛超房地猫产物旧业的禽购买挨客户仆以投挠资为臣主约而占60寸%。黄岛蝴是未内来青团岛西冶海岸虏城市蜜的中块心。S５亲：产权酒式酒倦店、酒公寓贯具有勿很强喊的投乔资价六值产权到式物物业具舱有独浇特的啦投资白价值产权沸式物排业正虏在被持越来慰越多狡的业标内人斗士和箭普通诞消费态者所出认可飞。产权教式物迎业高用额利盗润回荷报、盲较少我的资训金投敏入S６水：上实渔、中每原强姐强联鹅合上海投上实也城市棉发展悦投资骗有限迎公司诵，实奥力雄羊厚，悼在业投界拥镇有良宴好的饲声誉蔬。中誉原集搭团是裹在地栽产界珍打拼25年的堡著名阳专业航代理庭公司美，拥艳有一端批专耕业、炉精干回的人肉才。桥二者味强强季联合材，前欣景广款阔。2、We陷ak笨ne层ss劣势亏分析W１红：项目氧地块鬼属于学香江腿路的沫断层堆地带W２砍：地块摘的容宇积率酬高W３清：上实品品牌耍目前珍在黄抛岛缺掠乏号吊召力W４杀：周边栽业态湖分布云缺乏陶整体伴布局W５置：政府然的盲环目规肉划、撕招商W１洪：项目俯地块旁属于饺香江风路的莲断层哄地带项目框东是克香江易路商辣业的误中心尺地段粪。项势目西幻玉是低纺档次代集贸棒市场般的聚幸集地贵。东仆西两合侧各百自聚储集了爬大量震的人繁气。本项沿目位百于香顾江路乎两大柿商业肢板块漠的中弊部。案周边呆人流酱量小彻，商抛业氛气围非汤常冷没清W２科：地块挎的容灾积率脾高本项采目的嚼总占匙地面慈积在2万平岩方米桂左右佛，而查规划诉建筑返面积棵接近10万平叨方米必须诉压缩汇广场锹面积辆，从项而使边项目攻难以贝形成冰具有时特色先的文者化广介场W３木：上实贫品牌远目前敲在黄挤岛缺怠乏号滚召力上实象的品龙牌号查召力偏偏弱该项必目在妥策划泉、推尸广和尚宣传剑的过比程中呈缺少套发展培商品盗牌力台的有驴效支妹撑。W４咱：周边行业态棋分布叫缺乏壁整体哄布局周边劫物业隐缺乏锤经营怪特色缺乏雷创新浙意识扶和创舌新策欲略W５间：政府醉的盲贝目规吗划、滨招商政府富规划泽的前甜瞻性让较低大量纽奉招商叛导致铸商业逐供应屋过剩3、Op建po壁rt韵un惩it钥y机会符分析O１头：青岛携西部负城市顽的规景划建羽设O２网：2怨00鉴8年奥耕运会译，青瓣岛将旱成为跌世界仁瞩目悉的焦歌点O３缴：未来敞的青谢黄跨牧海大标桥连移接青需岛与胡黄岛O４尤：产业枣资源恐、自习然资芳源、信学院润资源烛的挖心掘和吩完善O５画：百盛度即将挎入驻勺，带孕动香悠江路笼北侧销商业竹气氛O１柔：青岛找西部野城市悄的规申划建深设青岛罗的西奏部城初市将假是以修黄岛禁开发职区为护中心华，整麦合胶贷州和仁胶南急部分望区域西海戴岸城仰市将孝成为队第二典个青撑岛市勒区O２释：2机00也8年奥看运会堂，青找岛将蔬成为林世界纵瞩目倚的焦偷点20雨08年青需岛将盗成为跌世界户瞩目安的焦报点适时咸利用两奥运鸦会的苹契机堡，为王本项蹦目增脱加机男会点O３壁：未来使的青约黄跨点海大扔桥连身接青吉岛与宾黄岛青岛符海湾口大桥扒规划链已经蠢出台缩小分两岸待的距陕离，起缩小末两地翠的经伪济实钢力黄岛堤成为类中国香的第来二个佛浦东O４甲：产业稻资源腐、自订然资诵源、喊学院奥资源沟的挖悲掘和评完善黄岛孔产业烧发达纳，多侍家世单界知雪名企貌业进愿入黄掠岛薛家跃岛旅搭游风炭景区芦，每激年吸孟引大桂量的劳游客石油眯大学蜂等多茅所知蹦名院剂校进扛驻黄值岛O５汽：百盛欲即将冶入驻虹，带匪动香床江路扁北侧吹商业医气氛带动饱香江渴路北月侧的利商业晨气氛厌的提汇升百盛街为旧租房改抗造，龄发展己受限4、Th驱re妖at威胁井分析T１笼：潜在疲竞争限对手面较多T２错：香江勉路详输细规骂划尚步未出冠台T３梦：长江稼路日仅益攀量升的衰人气坊会对朱香江阅路形闹成客蔑群分逐流T１逐：潜在扎竞争广对手典较多多个义大型员的商滨业市泳场意道向进辅入黄今岛形成梅巨大俱的商届业体享量与本膨项目具在目今标客认群方状面有巧较大贫的重糖合T２殊：香江纷路详妇细规像划尚嫂未出痛台商圈饰成型铜较早日，物茎业分斩布不窄均，跪商业享模式排较为滤传统未来露的商泥业分仅布，罪以及皇人流俩的导宣向都亩会对碍本项突目造忙成极槽大的色影响T３牲：长江铅路日字益攀面升的呼人气罪会对凤香江恶路形弟成客议群分幕流长江仇路作芹为一娱条新企崛起粗的商狮圈，湿其商况业正帽处于敲发展娃阶段意，商征业潜苗力巨掌大长江例路的除定位木是黄摔岛未窑来的或行政合商务歼中心鸟区长江思路的删这种近日益份发展劫的商第业将显会对线本项险目构档成极边大的舟威胁我们棋要做职成什膝么样渣的物裹业项目贸总体员定位具有败片区股地标活性的光大型渗综合农性商场业项社目项目虑定位掌与片械区定绳位的伙关系香江放路作族为行响政商干务中氏心的枝重要今商圈蔽，需腿要一肠个具导有标孔志性兼建筑仗物长江赏路街粉道办艰事处幼是黄赏岛的旧行政层商务止中心泰，应茫该有耽高档边的餐水饮娱裤乐消灰费项皆目与珠之相临配套黄岛讯的人贸口低疲龄化断特点材，决型定了塔目前后主流掩消费型以大该众化斯为主长江绑路办笼事处搬作为喜黄岛浙未来余的居候住核阅心区将，为甚项目贡提供所充足衫的客衣源项目意定位乱原则香江谎路地予标项剧目休闲教的鲜言明主惠题高品系位、彼高性届能重装缺饰、盗重配碍置以小穿见大降低豪项目笔经营奶风险物业类型功能分布面积（m2）合计（m2）租/售建议备注综合商业内街商铺1000026600出售

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多功能厅900

客房行政套房6008100标准间7500公寓50m2公寓50002256080m2公寓16000260m2公寓1560商住楼单体附楼2400024000

本项川目功汁能定症位总体冠分布类型业态组合规模(m2)商业品牌超市生活日用品、服装、蔬菜、水果、肉类、熟食、饮料、家电、床上用品、音像图书、简易家私等等15000美食广场川味小火锅、面条、饼类、馅心面食、韩/日小菜、江南小菜、烧烤类、东北炖菜、麻辣烫、粤菜点心、东南亚小吃等等1600内街商铺化妆品、手机、礼品鲜花、西点、女士饰品、休闲/运动服饰、鞋、童装、高档烟酒、营养补品、美容中心、婚纱摄影、药店、珠宝、茶庄、箱包、眼镜等等10000餐饮异国餐饮麦当劳、上岛咖啡、韩国料理、日本料理1800中式餐饮海鲜类、四川菜系2400娱乐酒吧、歌舞+音乐厅组合、KTV包厢、电游网吧、电影院、多功能厅6100酒店客房120m2行政套房5套；50m2标准间150套8100酒店式服务公寓50m2小公寓100套；80m2公寓200套；260m2大公寓6套22560商住楼80m2商住80套；95m2商住60套；100m2商住119套；24000物业威功能斤面积透分配逐比例功能狸区域惹划分幸原则大众怕消费梁与高郊档消悔费划绒分餐饮/娱乐/客房超市/内街/美食价广场动/静功框能区级划分商住/公寓综合蚁商业特种卖人群蛋的私漏密消帐费划疏分高级恰官员普通浸官员人流越客源揭利用估最大使化客户/业主睁的消集费划境分游泳坑馆物业涛功能眼划分商业迹裙楼夹大众末消费矿区——超市所、内薯街、江美食荒广场商业蒜裙楼商高档葱消费益区——餐饮方、娱喇乐主纷塔进楼——酒店扒客房变、酒畅店式磁服务堡公寓副纤塔株楼——商住载楼项目碧形象失定位香江侨路上血的地泼标物枕业——提升层黄岛醋消费浆观念——改善校黄岛者购物店环境项目追的社奶会责偿任感怠和使待命感1、外辣立面外立面建议采用后现代主义外立面风格，简洁、稳重，现代感强。简化三段式建筑立面；外墙以涂料为主，底部裙楼采用大理石、花岗岩等石材；直线条简洁、流畅，强调窗、阳台、遮阳板等功能性构件的细部处理；以银灰、米白色为主，点缀明黄、红色线条；视觉观感档次高，凸显本项目片区路段物业地标性。顶部凸现挺拔、凌空，如日中天之浩气。底部外墙镶嵌优质石材。阳台通透、轻巧，通过体量和曲线变化展示，每个单位设一个阳台。窗凸窗、银灰色塑钢窗、蓝玻。2、大颠堂项目内容装修风格简约的现代风格，讲求精致感、品质感，有特色装修档次高档装修材质地面、墙身铺砌优质石材装饰品及设施豪华艺术吊灯、墙体挂件、沙发、茶几、花艺、服务接待台色调以明黄为主，辅以银灰色光线明亮，灯光与自然光结合背景音乐轻音乐、钢琴曲功能区大堂公共区、休闲休息区、服务接待区3、拦电梯域及电酒梯间项目内容电梯电梯品牌知名品牌，如三菱、奥的斯等电梯数量每栋塔楼2-3部内部设施闭路监控摄像头、背景音乐电梯间装修风格简约的现代风格，品质感强装修档次高档装修材质地面：高级地砖；墙身：高级瓷砖饰面装饰品及设施精致吊灯或壁灯，垃圾箱色调以明黄为主，辅以银灰色光线明亮，灯光与自然光结合背景音乐轻音乐、钢琴曲4、辞公共茄走廊项目内容装修材质地面：高级地砖；墙身：高级瓷砖饰面；吊顶装饰品及设施壁灯、花艺、垃圾箱光线明亮，灯光与自然光结合5、币配套扭会所项目地点面积（m2）内容经营方式会所转换层平台5500空中花园免费会所+商业会所休闲区、运动区、露天酒吧1000健身房、游泳池、桌球室、棋牌室1000咖啡厅、酒吧、茶吧500美容美发、纤体中心转换倒层空中外花园综合惠商业鱼定位购物仓一站辟式休然闲广欧场休闲主元素立体予绿化区域榆艺术织水景鹅卵挺石青石糠板/条石板题路休闲卫元素艺术厚街灯吊肆牌雕肃塑休闲伴椅射届灯艺术凭花坛特色VI··凭··撑··1、商咬业面帮积分糊配比闲例2、业崭态分克布类型业态组合规模(m2)商业品牌超市生活日用品、服装、蔬菜、水果、肉类、熟食、饮料、家电、床上用品、音像图书、简易家私等等15000美食广场东南亚小吃、川味小火锅、面条、饼类、馅心面食、韩/日小菜、江南小菜、烧烤类、东北炖菜、麻辣烫、粤菜点心等等1600内街商铺化妆品、手机、礼品鲜花、西点、女士饰品、休闲/运动服饰、鞋、童装、高档烟酒、营养补品、美容中心、婚纱摄影、药店、珠宝、茶庄、箱包、眼镜等等100003、商什业定狗位依罪据目前短所有船超市率的形爽态、千管理腾、货冒品严狱重滞影后所有骆超市衫人潮曲涌动限营业隔额不印菲所有休超市反的改干造空婚间非刘常小县，发法生根女本性夸变化雾的可日能性败不大香江湖路商法圈已侧被人曲们认袖可，谊有黄魂岛最港大的冈购物珍人流评量百盛滑所选平厂房博改造秒商业胆项目您，停被车位偶和规山模有佛限易初搬莲花揭所选信的意筹向地恶块目柿前是沃经营射粗放手低档吸化的正云海挣商城驰，项网目周择期较狐长根据胀科学喇的的呼预测抖和规驴避项则目风悉险4、香渣江路虹商业领市场乌分析香江促路商垦圈的枯商业系物业即，主咸要以旱百货录商店融为主超市怜聚集痒了过坐多的磁人流击，百塌货商锤店里单的人需流相杰反比悉较稀洲少香江焰路的猴商业控主要野以经育营服继装服旅饰为节主，酿其次愿为各夫种专露业店超市抓的规州模只家占总蜜量的庸十分畜之一餐饮贿的规患模更浙小。香江该路商破业业占态分欣析香江关路的盐服装特远超映过了久业态蠢标准香江砌路的贼超市仙和餐名饮严紫重不伞足业态所占比例服装服饰25%餐饮20%超市30%其它（通讯、家具等）25%5、长横江路紧商业呢市场脂分析长江愁路商最圈的棋商业幸物业幕，主牧要以蚂百货落商店懂和超旁市为丙主各种收专业如店等迟进入距较少香江迟路其窗业态甚相对秤单一商业愚氛围志尚不形成熟难以友吸引和大量厅的人它流长江火路商腐业业录态分男析长江配路的桑服装机服饰脸类已止经严猪重超冤标餐饮愚只有厦利群垂的特袖色小田吃和仅肯德乎基超市张有家普佳源政和利改群瑞学泰业态所占比例服装服饰72%餐饮2%超市12%其它（通讯、家具等）14%大众徒型超峰市建议防选择各“家扑乐福”个性求化的六内街及商铺集各塔地精鸭华的劳风味趣美食储街公寓衰定位酒店净定位商住讨楼定麻位居住碧物业罢定位黄岛狭住宅南市场母概述项目名称天泰.阳光海岸千禧龙家园（二期）星杰座（敖海星城）澳龙花园东方花园位置长江路以北，太行山路以东武夷山路与珠江路交汇处长江路与珠江路交汇处香江路以北，利群商厦对过阿里山路与长江路交汇处均价43005600400038004500户型范围（平方米）88-17465-16680-15070-22070-180主力户型（平方米）130-140103-120120-130118-140179所占比例60%80%50%73%50%主力户型总价30-40万50-60万50-55万45-55万75-85万热销户型（平方米）90（小三室）103（三室）120（三室）120（三室）70（二室）120（三室）70（二室）120（三室）销售率60%40%80%80%95%装修标准全装修厨卫精装厨卫精装厨卫装修——开盘时间04年年初04年5月03年8月/04年元旦2004年5月1日02年底销售时间8个月4个月1年4个月1年零10个月黄岛杀市的毫居民20弓20年发孟展到16皂0万，布需求雾市场冲强劲目前管购房吉入住率4两0%，黄绕岛的腿楼盘宇投资察商购狠买较蛛多，橡投资朵强劲大面魄积的薯高档佳住宅敌，因辱总价析过高漠，投祝资谨升慎，戚销售凭受阻黄岛踏地区查中高厉档楼桂盘均善价45当00殃/平米辱，而凑主力花户型抹总价掀集中忽在40舌—6具0万元截至冬今年9月上塞旬，愧黄岛替新开伐楼盘藏的销解售率喇大部醒分都筑在60严%以上国，而朴销售属周期情大部损分为10个月伟左右80聋~1秘20m2的小山户型迫极受挨投资例者追寄捧，13恩0m2以上碗的户千型出呼现滞记销在售的热销户型户型面积代表项目二室88m292m2天泰阳光海岸三室118m2121m2澳龙花园黄岛威住宅恒市场丝式结论公寓忧形象竹定位优雅锁的，岂浪漫汁的，废富于羡想象登的，生风情撒万种辈的…1、公刺寓面竹积分斥配比银例50m2小公寓80m2公寓260m2大公寓面积总计5000m216000m21560m222560m2公寓婆套数荒比例50m2小公寓80m2公寓260m2大公寓套数总计100套200套6套306套2、酒病店式枝公寓澡定位帜依据很多诱成功驶人士紧、外佩籍人娇士等责投资汪客看响好黄托岛的搞发展幕前景黄岛忘在售魄的酒裕店式沙公寓段只有枯概念村，没兄有酒王店式桶服务罩的内功涵极具谋独特恭风格盾和酒却店式雨服务键的公表寓胜湿过高培档豪挣宅黄岛过经济过的突蒸飞猛钟进，茄势必启有大防量的役实力晚企业肥进入做黄岛地，他平们需寻要服航务便判捷周门全的另居住阻环境公寓牙与酒校店客每房可武以相榜互转软化，蜂规避之经营富风险产权樱式酒盟店客招房、像酒店蒜服务抗式公编寓目侵前尚棒属空啄白温馨状舒适均的酒抽店式票公寓酒店啊形象教定位黄岛食高品看味永坐远的偏榜样1、酒迫店客蛾房面贵积分虏配50m2标准间120m2行政套房面积总计7500m2600m28100m2酒店穴客房踢套数殿比例50m2标准间120m2行政套房套数总计150套5套155套2、酒伟店客漆房定袖位依故据黄岛历的旅语游业岛获得隆了极趁大的旱发展脊，现炕有酒版店经蝴营状印况非务常好目前库酒店帆的形态泉、配蜘置严妥重滞婶后黄岛发没有哪风格正独特并的客务房可以篮成为鸟经营死公寓猾的对绳外窗末口酒店仆客房裹与公肤寓可药以相殃互转舒化降低管客房连和公共寓的抢经营雪管理抚成本3、现石有酒爷店配识套状垒况酒店名称星级位置经营娱乐配套太平洋大酒店三星井冈山路以餐饮为主——鲁海丰大酒店准三星阿里山路128号以餐饮为主，开业不到一年洗浴、小型歌舞厅海丰大酒店准三星长江中路459号商务型酒店，开业不到一年健身房、美容美发、娱乐室、洗浴、KTV等海都大酒店三星长江中路218号99年开业，设置陈旧，商务型酒店，准备升四星健身房、美容美发、棋牌室、洗浴、KTV等客房扫市场苗情况酒店名称客房总数标准间单间或套房太平洋大酒店512922鲁海丰大酒店5950单间5；套房4海丰大酒店22090单间70；套房60海都大酒店203100103合计533269264比例100%50.5%49.5%4、酒狠店客织房市械场分席析黄岛程的旅鞭游业震潜力暴巨大洞，酒可店经角营前润景看碗好黄岛年现有映酒店针，配播置较摘低，贪体量木较小酒店则客房韵客户肃以商设务客绑户为肚主客房社达到65按%—登—7拣0%，淡滥季出少租率导都在50垫%左右较少卡高档汇娱乐饺场所畏，导戒致大锄量客匠户流巡寿向青联岛消含费缺乏需大众仰型综睁合餐骄饮场红所高档奋典雅抬的吨行政摘套房舒适布精致绑的犹标准级套房5、餐耻饮娱硬乐定滔位依望据黄岛景的政民府机蔽关单离位，尤约有撇近40个部覆局级饼机关进，下绕设20顽0多个屈科处京。其颠中约字有50辈%的部姥门经熄常进育行会珠议餐复饮活墙动黄岛扭形成裹规模窜的大我型企畅业约理有22梦0多家大量草的政英府机上关和怠企业纺为本划项目村的餐绑饮提似供坚顿实的意支撑黄岛锋日韩驾企业博的状释况项目单位日本投资企业韩国投资企业企业个数个4040从业人员人136786612其中外籍职工人120112职工劳动报酬万元14916.97854.9其中外籍职工报酬万元1813.42243.5餐饮渗市场司情况店名位置规模包间数量餐饮菜系太平洋大酒店井冈山路大厅约200平米，可同时容纳100人就餐；23个单间海鲜、鲁菜+西餐、咖啡鲁海丰大酒店阿里山路128号2个宴会厅30余个风调各异的单间除大众菜之外，还有一件小型的日式料理海丰大酒店长江路大型宴会厅200人；大厅可接待200人；20余个单间自助餐厅、咖啡、茶吧海都大酒店长江中路218号可容纳300—500人同时就餐；大堂茶厅；60人的日式餐厅一间；容纳60人的西餐厅一间；商务酒店，包含中餐、西餐、日式料理娱乐晃市场组情况名称位置消费额度规模经营状况备注太平洋娱乐城薛家岛金沙滩金沙新村包房费100元—————KTV香江21会所香江路西段包房费200-600元不等4-6层约500平米良好2-3层演艺酒吧，4-6层娱乐中心宝岛会不夜城井冈山路与香江路交汇处酒水10—30元，人均消费50—150元约300平米火爆KTV为主，整体消费偏向中低档世纪海丰大酒店长江路与井冈山路交汇处——3500——加州红俱乐部，包含KTV、健身房、洗浴中心6、餐冈饮娱众乐市烂场分锤析黄岛公缺少眨高档计娱乐亚场所短，导能致大券量客装户流怎向青渗岛消控费黄岛禾缺乏马大众迫型综队合餐巨饮场定所黄岛醒主要省的大灿酒店高集中呜在长跟江路祸，香阅江路箱高档桂的餐下饮娱企乐场花所十晓分匮妨乏麦当津劳上岛姥咖啡北方葬风情滴的韩遗国料钻理淡雅乘精致闻的日遭本料相理集饮增食精离华的猪中式漆餐饮异国凡情调杜的酒侧吧自然括悠扬授的歌定舞音现乐厅KT仔V包厢商住轧楼形颈象定厕位有梦关就有意一切1、商洋住楼规面积合分配谋比例80m2户型95m2户型100m2户型面积总计6400m25700m211900m224000m2商住派楼套邀数比月例80m2户型95m2户型100m2户型套数总计80套60套119套259套2、商逝住楼吴定位上依据香江略路作垫为黄阅岛的歼金融起中心壳，需熟要配射置先撒进的挥办公国场所可以婶吸引睡办公崇和居慕家两发种客半群商住董楼对皆高层舱的抵盗触程阅度较撑差3、商年住楼班市场竟情况案名轻骑大厦伟业花园怡海世家汇商国际位置香江路香江路长江路长江路具体情况商住两用，偏住均价2900无底商商住两用，偏住均价3400商住两用，偏住底商3层，面积13000平方米，计划做超市高层商住两用，起价4000，最高价5200商住两用，偏商裙楼6层，1层银行，2—6层为工商局；7层以上为商住两用。最高价6250；均价47004、商读住市蕉场分巡寿析黄岛该现有排商住毕两用早楼盘芦数量茂较少拨，以秩住为归主黄岛滚已完踢成高钢层住达宅实明际上脾已经咐成为拉商住榨两用村的楼康盘黄岛定商住播楼在宁功能孤上与涨住宅夏差别吵不大购买居商住镰楼的拔投资歼客较筝多5、商责住楼俘户型何设计青原则小户顷型多誓功能投资设者可暑以接仰受的痛投资蜡总价宜商牧宜住商住百两宜族的定商住田办公我们易如何万实现晃它们谦的价独值价格潮策略适目标物业价值最化大一、闲定价粪策略低总魔价、五高单黑价策腰略1、小勿面积桐定价浙策略2、按吴套定描价策碎略客户红心理——物有召所值筝策略1、给马投资辣商预各留一屡定升读值空致间2、关旬注市府场反茅馈，护低开访高走伴，适训时调攻价1、定赛价原锅则高性矿价比荡原则以高湿品位崖全配岁置提库高物算业价瘦值以休坟闲主创题的陕商业盲运作倡，挖貌掘物宿业附馋加值酒店旱式服热务，拢提升普物业贷附加障值2、充嫩分挖焦掘项丽目的苦有利补因素黄岛律的发渣展有辟浦东迫的趋填势香江拆路片距区商恋业中眯心地箩位目涉前得恰到认凡可和逆巩固物业犁周边浪有高率密度雹的居仅住小谈区地段泻的物味业地针标性本项厦目休谁闲主诉题的底形态成功穗引入透品牌努商家发展适商先母进的肢经营祸管理箭理念3、项彩目的企不利芦因素黄岛腾目前贪的50万人班口黄岛魂产业匆计划令发展农不清墓晰，炒加大岛项目副风险逢因素4、市错场价蹄格分找析物业类型黄岛市场（元/m2）香江路片区市场（元/m2）备注最高最低平均最高最低平均商业外铺22000————22000————无主题内街————7000——————无主题酒店式公寓————————————产权式酒店客房————————————商住楼625039204700——————附：住宅560024004200400038003900市场业没有套可比凭物业结和价诞格参照议黄岛福目前联的房欺地产验市场复态势投资贡客所慰能够酸接受妖的物外业总束价项目罗本身蹦的高嗽品质预计摇实收盼均价商业裙楼14000-16000公寓5600-6000酒店客房6200-6500商住楼4800-5000单价惩：元/m赖2二、发租/售策录略争取尖政府棚最大销支持强强泰联合肿策略有效宏的销补控策桐略分步签营销块策略市场行信息靠反馈装策略出（客赖户调蒸查）预警痕调整徒策略道具百营销帝策略产品裁组合饱策略1、块租/售比曾例面积（平方米）百分比面积合计（平方米）百分比租赁娱乐设施61007%930010%日韩料理8001%中式餐饮24003%以租代售综合超市1500016%2760030%内街商铺1000011%美食广场16002%休闲快餐10001%销售酒店式公寓81009%5460060%产权式酒店2256025%商住楼2400026%类型租/售方案招商建议备注商业品牌超市以租代售家乐福由专业招商公司进行招商发展商统一管理美食广场以租代售品牌餐饮公司内街商铺以租代售品牌专柜餐饮异国餐饮出租品牌餐饮娱乐公司中式餐饮娱乐出租2、招轰商建士议3、销惠售建狂议酒店荒客房市、酒稼店式均公寓你、商泊住楼杂及综至合商傻业分逐两个构阶段床出让昼产权佳。第一阶段销售第二阶段销售物业名称内街商铺酒店式公寓产权式酒店商住楼超市美食广场麦当劳上岛咖啡面积（平方米）1000022560810024000150001600500500本销售阶段面积比15%35%13%37%85%9%3%3%总销售面积比12%27%10%29%18%2%1%1%合计6466017600可售面积82260第一起阶段里销售非商粮业物梢业面歌积比鱼例产权式酒店酒店式公寓商住楼面积合计8100m222560m224000m254660m2非商窝业物点业套蹈数比夕例产权式酒店酒店式公寓商住楼面积合计155套306套259套720套第二贺阶段蛋销售三、厘推广举策略推广需三大序阶段物业喉形象角推广企业怜形象霸推广树立谱品牌商业英推广略理念推广理念创造商业空间休闲机能内部商业街铺化推动商圈人群文化交流提升社区生活品味引进品牌商业提供黄岛最受追捧的街铺建立独特商业管理体系推广跪阶段跟分期预热删期强销限期持续冶期尾盘福期产品此形象企业捞形象+产品戴形象树立断综合坛品牌巩固冻综合匪品牌预热悠期（陕第一商阶段伙）推广干主题——浦东文的今拨天就容是黄蔽岛的垒明天通过芦大众灭所周倚知的锤浦东授城市属面貌答，诠略释黄条岛的缘瑞发展侵潜力通过眠举世股瞩目订的浦盏东发枪展轨奏迹演指绎黄膨岛的本价值通过气展示乡丰本案肯的形羊象提拨高本伞案的超知名溜度今日到黄岛呀，十务年前僻的浦翁东今日交浦东屠，明龄日黄辽岛的当未来强销叙期（圆第二香阶段元）推广界主题——上海写实业卧打造束浦东柔第二通过闲展示托上海眯实业忍在上罚海的鬼项目裂给与梨投资帐者信肚心通过乏全方烟位的含展示蹲本案号，挖散掘项柏目价捎值和娱卖点昨日波上海咱浦东结的建吹设者泳今日妹“第马二浦巡寿东”俱的开面发者持续琴期（约第三痒阶段树）延续鸡第二盛阶段倒的推干广主铺题通过味项目副品质梢形成伯物业缩慧和发碑展商啄的黄状岛品萍牌进一蓄步诠迁释项鞋目的疏品质饮和先我进的迟经营华管理剖理念尾盘学期（创第四健阶段盘）通过扮信息惕发布膜实现蓬自然维销售其，以训承接波下一末个项杂目，截不断婆强化啦品牌恨形象推广水核心涝思路本案择品牌衬的核抄心DN烈A—狗—畏“新上护海缩埋影”区域——孙“第二染浦东”塑造尚的产绑品——瘦“新上办海缩璃影”餐饮坊、商镜业、做娱乐学、文杨化聚所集地黄岛蚂的新天休地黄岛绑的徐家哭汇商叶圈城市音中心姜、市隆级商阔业中壮心、农商务篇中心墓和公死共活垮动中屑心黄岛顷第一我家面亡向个伏人经中营的寻时权趴酒店黄岛腾的“美律丽园欧大酒蚕店”发起四“第辟二浦的东运炮动”包推广穷活动蛛，吹扣响进液军黄弟岛的旦号角回！推广——折“第二该浦东罩运动景”广告学风格1.开工创典礼爱暨建招筑与竞”浦赶东第拣二”表发展剥论坛2.两“黄岛VS浦东检”投屿资论父坛暨灾开盘匪仪式3.系列广上海巧及其肠它城猪市的懒招商爱活动公关须活动四、养目标喊客户序定位1、黄状岛本稍地客吨群分胞析黄岛行消费需客群圾特点客群弃低龄宗化喜爱津逛街逛街架有相稀对固晃定的病时间购物挂以日秆用品加和各滤类食择品为俯主消费瓜客群臂年龄年龄15-20岁21-35岁35-40岁其他年龄段百分比10%60%20%10%消费均客群遗职业职业学生打工一族政府职员外籍人士产业工人百分比30%30%20%10%10%2、黄西岛购插房客糠群分欧析客户分类投资客户自用客户百分比60%40%投资纽奉客户筑来源客户来源外籍人士山东以外地区青岛以外的山东地区青岛市百分比10%30%20%40%投资仪客户皆职业职业政府官员小业主白领阶层成功人士产业工人百分比30%30%20%10%10%投资倚客户婚年龄年龄30-40岁40-45岁45-50岁其他年龄段百分比25%60%10%5%3、目卫标客授户群家定位投资让客户终极天客户投资乐客群援定位产业叙企业外国播企业品牌扎公司政府固官员顿（灰继色收煎入）小业冻主产业戚工人企业研高管终极麦客户拖分析综合缘瑞商业——社会昏各阶球层人妄士餐饮声娱乐——政府讯官员待、成记功人久士、膛社会叠精英公寓它部分——产业丧企业惠、外础企的辞高管风人员私和高级白本领商住傅楼客厚户群——需要船过渡鹊办公夜场所摔的产青业企肝业或森外企中小洋型公血司企叮业（宇会计鼓事务系所、敞律师酸事务滩所、中介确公司疾、广锯告公明司、艘咨询剧公司速等）与金锐融有厌密切透联系循的企丽业喜欢朱香江蔽路商古业氛带围的球居家梦客群目标覆客群译特征朽分析需求特征居住区域分布于黄岛开发区、青岛市区购房目的购房客户大多以投资为主，小部分客户购买动机大多是为了自用；大多数客户看到香江路区域升值潜力和便捷的出行条件。交通方面商业对交通的要求较高，力求方便快捷。房价所能承受公寓总房价款集中在30万到60万之间楼体类型受传投资和价格的影响，比较倾向于对高层物业喜好的户型住宅要求面积集中于70~120平方米之间写字楼面积在80~100平方米之间。住宅求户型设计功能齐全、通透采光性好，方正实用。朝向按照北方人的居住习惯，均对房子的朝向比较关注，偏好主卧和客厅朝南，或至少主卧室朝南。写字楼、酒店对朝向的要求较低配套设施高档的休闲娱乐的设施，舒适的物业管理装修标准住宅客户由于工作紧张、繁忙，比较喜欢开发商提供精装修的服务。车位配置商业对车位要求较高，要有大型的停车场黄岛亏本地迁特殊或客户沙的收床入情缩慧况人员分类收入情况（万元/人/年）人数（人）备注公务员103000保税区职工81000成功企业家500500500家企业亿万富翁——10-20外企人员生活补助10万元/人/年1000职工生活补助300-400元/天/人项目版投资稀客户缠辐射蛛区域五、劳财务唐分析1、项矿目经艰济指峡标土地面积22670m2裙楼面积36900m2容积率3.97

高层公寓22560m2建筑面积91560m2高层酒店8100m2地下室30000m2高层商住24000m2架空层4534m2绿化率40%2、项症目销锤售预煎测销售收入面积（平方米）售价（元/平方米）总额（万元）一层商业7380130009594二层商业738090006642三层商业738070005166四层商业738050003690五层商业738000公寓22560580013084.8酒店810066005346商住24000500012000地下车位96100销售总额55522.83、项垒目成特本测驴算成本费用项目成本费用总额（万元）备注A、土地费用2121.91土地出让费及税费B、直接成本32270.73建安费及配套费C、间接成本7718.29行政费用及审核费用D、不可预见费1199.67

E、管理费1999.45管理费、广告费F、财务费用——贷款利息（复利利息）6%开发成本合计45310.064、项丝式目利哥润测钓算费用项目金额备注收入支出销售总额55522.80项目产品的销售总额开发成本45310.06项目的开发成本之和销售费用3608.98销售税金及土地房产税税前利润6603.765、经昼济测秒算前寇提裙楼劈燕部分围：定答位做衔商业路，装国修由被业主牌负责纤，此遥处仅茶计算思建安洋费用膨，不篇包括催装修烘费高层艇部分演：公附寓和绢酒店权精装冠修，纪并配奋置家页电、墙家具孟，费呀用单死算；原商住患两用攻楼不交装修管，仅摇计算暴建安沙费用心；建紧安费澡用以务高层具住宅产计算其他顶：费杰用取董自青启岛市缘瑞市场绪价格六、笔智能骆化设俱施建杨议七、脊社区细服务皇与物瘦业管仇理建念议项目粪的竞桶争除偏了区再位地铲段、穴配套探功能崇之外翻，形嘴成核勾心竞笔争的川是服务阔和品夸质，而梁最能跃反映绘物业封服务浆和品喊质的诸因素捷是物储业管府理工蛇作，百建议虑在本赞项目员的物购业管父理引桃入五宵星级蜜酒店怎概念仿，凸永显服破务品尾质。本项怕目采担取公竿共服佣务和爆专项索经营嫁服务签相结票合的宪方式1、公患共服倍务内棵容（浪物业派管理笋）设立蓄完善颠的保针安防太盗系栗统，萍社区疾边缘帝设红惯外线翻报警疾系统花，闭简路电渔视全辛天候边监控闪小区柄入口晚、住而宅大嚼堂、系电梯俊，住俊户家纺中设蛾可视袋对讲链系统感，并梅可与袜保安咐联系检。公共洲秩序企的维贫护；二十交四小棒时保聚安巡辰视；车辆俊行驶柏及停液泊；公共肿设施留的养南护、跌维修盈和管迎理；重视岭楼宇屡保养乎工作马，定宇期检双查维驱修等洞。2、专牛项服狐务内疼容（延酒店专式服惠务）除一尚般酒心店客滨房的到服务妻项目祝外，晓增加——代租汽商务疮用车商务揪翻译DI嗽Y厨房嚷、送瞎餐植物绿保养专项增清洁阁、洗看衣等置等3、利棚用社已区局印域网乎为业夸主提层供服谜务视频语点播商情章、咨星询发棉布事务趴通知即时距联络搭，安馋全求脸助4、公砖寓、枣写字尸楼物昼管建居议【方案折一】直接吵聘请点香港掌或国短外的缺物业偷管理态公司毅（如搏：香咸港第肆一太钩平）棍。优点射：直夜接引倦进先献进的俩物业冶管理依模式晴，明系显区妇别周冬边项该目的养本土费物业止管理恐公司杂，通诊过物筹业管贝理建桨立差量异化际优势价。缺点歪：成丝式本较耳高【方案川二】自己甜组建故物业栗管理榆公司仿，聘陡请国吃外（闻如：笼新加竭坡或豆荷兰岁）物婚业管竞理专恰家进疾行顾术问。优