房地产行业项目管理

房地产行业项目管理PresentedbyStephen前言项目管理是房地产开发的中心环节，项目管理已广泛应用于各个行业。同样，在房地产行业，项目管理正逐渐成为企业保障产品品质、取得经济效益的重要手段。建筑产品作为特殊的商品，一次性投资大、建设周期长、使用寿命长，全生命期均需维护，购房者可以说是花费了巨资，因此房产的品质可谓“至高无上”。房地产开发企业要想持续、长久、健康发展，必须重视建设项目整个生命周期的项目管理,以保证产品的品质，时刻维护自身的声誉。

概述房地产业是从事房地产开发，经营，管理，服务等行业和企业的总称。房地产可分为：(1)一级市场指被国家垄断的土地市场，发展商从国家手中取得的土地，称之为一级市场。

(2)二级市场：发展商在所取得土地上盖起的房子，第一次出售、出租，称之为二级市场。代理行：服务于二级市场，是发展商与购买者之间的桥梁，代理公司受理的业务量大，系统性强，除参与开发前期的市场调查，地块选择和建设规划处，还包括楼盘建成后的广告包装和销售实施，注重配合，是集体行为，是主动营销。(3)三级市场：卖给个人后的再次转卖、出租及抵押。中介机构：服务于三级市场，它是业主与购买者或租赁者之间的桥梁。受理的对象分散无系统，仅强化销售实施，提供大量的信息，是单枪匹马独立作战，是被动营销。第一章：房地产项目管理概论什么员是项臣目什么舟是项层目管挠理开发工商项么目管渔理工视作内疫容项目灰的生光命周裙期项目捷资源国际罚项目酿管理造发展中国钳项目镜管理治状况项目奸管理续知识日体系项目惨的含吵义对确定甚性对城象按灵限定宾时间俘，费榴用和淋质量服标准抱完成躺的一退次性凝任务粒。项目栏的特慰征项目导任务举和成筑果具搜有一鼓次性傻；项目均目标虽具有求明确蔑性：乌如工爆期目邻标，磨费用诸目标势，质崖量目锻标；项目激系统赞具有予整体获性；项目秧对象申具有牺确定迹性；房地爪产项仇目的恭定义房地泳产项恭目是冠工程陵建设被项目竭的一销种，侵是指笼在一称定的习时间突，费跳用和跌质量重的要语求下蜜，为验形成龟一定隆生产哑能力翼或使积用功衣能的壶固定皂资产恳，而座按特椒定的停程序稍完成泉的一状次性陡任务蛾。项目借管理定义:项目械管理吐是在朴项目粥活动盏中运桨用知泰识、茅技能眯、工以具和宋技术涝，以蚊满足品和超乘过项资目干耽系人叮对项醋目的皆需求只和期孝望。——项目辨管理核就是昏把各己种资鉴源应员用于撞项目牙，以曾实现盗项目柔的目稿标。开发祸商项杆目管匆理工昼作内师容三大阶段1，前帆期的奔准备得阶段价；2，建帽筑施逝工阶浙段；3，经略营阶株段前期菊的准恨备阶吗段主要寸是策员划分苗析、钞办理肆项目巨立项淡和规坊划的宁相关所手续哥，主纳要包看括编绝制选感址意糠见书迹、土楼地使恋用权恒出让叠、建馆设用量地规陈划许洞可证求、建狭设工损程规度划许述可证兵、审脸定设畜计方载案通资知书领等，厉方可叶开工永建设偷。当缩慧然，拐征地介、拆协迁工坦作的幕完成时也是零申请岔项目旧开工笋的必则备条竹件之排一。建筑位施工今阶段工程餐建设泼阶段宽，是首指房胃地产展开发菌项目庄从列判入年语度施崭工计杯划起督，到赚项目逼施工缸全部才完成,通过妨建设横主管粪部门斤主持绸的综欣合验睡收，削达到炕客户京可以榴住用倡程度产的过谊程。经营纸阶段房地份产经番营,是开驼发商竿通过位对所啄开发围房地荐产的藏销售存、出顶租和川抵押,实现迈自己钞预期鉴投资支收益稿的行村为。督该项拳工作军从取窃得土削地使尤用权俊起，胸一直李延续宿到房昏地产济交付赖使用点。项目难的生乞命周侨期概念下阶段规划命阶段实施算阶段结束誉阶段概念印阶段主要社任务谦是根扶据公芹司的脂战略臭规划啄选定吸项目桐并确岭定项理目是帮否可沿行1．宗根据煮公司善的整悉体战婚略规呆划选谦定项渴目（荐公司冈高、幅中层渔参与乒），誓然后渴，由沙投资组规划获部或描拓展妄部对巩选定运项目站进行炭初步发和详颜细可流行性戚研究战并制渡订项但目商草业计抓划书洪。2．帜请相卵关专井家、聋学者恐对项投目进止行评晓估与技论证击（确科定风陷险等钩级、企进行塌资源逝测算衰等）波，提长出项泥目建避议书趁。3．煌通过较公司稼决策戚层批联准进展入下粘一阶设段。本阶耗段的庄工作盟重点猫是与锁公司镇决策抹层充旁分沟旷通并叔请相昏关专欣家、灭学者奶对项煤目进泡行评胁估与无论证笨以确鲜定项墨目的眼可行矩性。规划蒜阶段对可佣行项泰目作慈好开炉工前突的人舞财物陪及一串切软圈硬件组准备1．滴确定将项目辽总负宵责人欢（重遗点项绝目）生。2．谜确定灯项目糊经理男。3．蚀确定尘项目绩组主共要成拆员。4．它确认酿项目着的有息效性羊（项蛛目最谋终产题品的尺范围锁界定惜、实睬施方姥案、墨质量椒标准闻的确难定、脑项目楚的资沃源保花证、谜项目正经费勉及现趟金流绒量的且预算受、项炉目的辰工作春结构宗分解唤、项蹦目政恒策与顾程序单的制轨订、蜜风险姿评估稳）5．饺提出熊项目票概要出报告蛛（营萍销、浊物业愧等机昆构参屋与）斜。6．识通过醉公司占决策敌层批套准进饺入下损一阶晒段。本阶尿段的周工作法重点哄是确昌定项爹目经谁理并姨与项纵目组珠主要址成员船充分晚沟通山，使叙双方匀思想龙基本为达成啄一致羽，然俩后对券项目埋的有缩慧效性宗进行秆论证轮。实施染阶段按计捏划启值动实遣施项体目工迁作1．蚁建立浙项目蝴组织告。2．般取得况土地闲使用坦权（左可以负在第跨一、乒二阶棚段）刺。3．厉制订防项目尤计划麻（专村业性崖、可网行性价）。4．夸通过昌项目赛（规顶划）提设计朋、工召程招丘标、肝招标或采购想、监馋理招功标、散物业怎招标庭等展川开项杂目营凳销。5．葱通过算规划耗、消密防、萍人防凤、水妨、电充、气冠、防械蚁等赶部门侧审查繁（协卧调贯湿穿整提个项扒目实哑施过索程）怨。6．唱合同辈管理格（质练量、发费用四、进颂度、筛范围晃、安旋全等阁控制隶）。7．额项目辟销售戚（严老格培榜训、蝴统一袍说法装、不吼留后淋遗症稀、展爽示开船发商外的文劳化等同）。8．娃水、戚电、箭气、鸣智能棕化、携网络斜、商另业等耕进场血。本阶钳段的洞工作如重点相是明猜确分弹工、凳制订微计划剂、狠妙抓廉膜政、屡阳光礼招标辅（优马秀的转规划字设计升院、系承建庄商、篇供应顷商是喘高品畜质产浆品的遗保证匪）、轨搞好剧与政浪府各蝴部门萍之间辣的关梁系、影协调脑各部默门之些间的过关系溪及进拐场时影间、潜按现差代项呆目管吧理的剃技术弟严格穿控制熊质量--预-成本--牲-进度钢、项聪目的驳销售唯等。结束穷阶段项目脂结束工的有捡关工惕作1．项医目验午收（域单体抢、消杂防、勤人防父、环开境、亲水电市、设储备等社），静办理钉备案裁证。2．物垂业公且司对走项目员进行漂接管册验收浙。3．配鞠合物贫业公泰司交检房。4．项洞目清让算。5．资潮产清忙理。6．文宋档总甲结。7．对础整个已项目平进行侄评估答总结能，为傻其它岭项目跃作准哪备。8．恶解散死项目乖组。本阶颂段的斥工作腔重点烧是办速理备质案证股、配世合物煎业公未司交僵房、讯对整旱个项僵目进喂行评佛估总拜结，真为其贫它项溜目作浸准备.项目箩资源资源:一切愿具有旋现实帝和潜苍在价葱值的优东西自然顷资源鞭和人垂造资毁源，连内部训资源姻和外宴部资耀源，呀有形代资源僵和无怕形资巾源人力卧和人宫才(ma尸n)、材料(ma斗te踪蝶ri笔al博)、机械(ma课ch真in白e)、资金(mo死ne萍y)、信息(me灯ss东ag盈e)、科学掏技术(me贞th快od篇o歪f俯S&赢T)及市弱场(ma锡rk艺et短)等.<童7M>项目货管理舰作为析方法底和手吨段，著也是杜资源尘。29项目抬管理颗的历斯史、搭现状欣和未断来在现倦在和培未来缠全球恐化的刃市场美竞争中留项目茎管理渣是成浸功的乡丰关键！项目坊管理垒的历棒史和安发展古代:追溯马到长校城、宋埃及荒金字被塔、犹古罗坐马的玻供水砖渠…近代捐项目到管理瓜的萌言芽:工人扰为20世纪40年代剂，遗‘曼糖哈顿棍计划释’。近代狂项目续管理解的成暮熟:关键懒路线盛法（CP约M）和计熔划评洁审技覆术(PE单RT）阿波座罗登度月计邪划现代秀项目踏管理逐的新赛发展:面向忽市场盲和竞兽争.项目邮管理驼的传咏播和炼现代厕化。注重谈人的挤因素扭注批重顾搏客握注重尤柔性汪管理德注敢重管舒理工萌具美国桂项目满管理矮状况扎（1）IT项目止管理含现状19筐94年，St旷an厌di讯sh对G骄ro踢up对于IT甲8涝40颂0个项确目（姐投资25蒜0亿美宫圆）窝的研核究结港果：项目呢实现副其目反标16惕%项目扶需要妇补救50锋%彻底行失败34岸%美国瓣项目顺管理嚷状况废（2）项目仪平均述预算系超出气90旬%，蹄进度抵超出读12累0%项目猎总数33崇%既超昼出预啊算又喝进度丙推迟52薄.7柏%的项万目费惠用是颈原估台算的18妖9弹%以上.只有16甚.2返%项目愤按预蜓算和肆进度蹈完成平均落时间源超出县量是极原估悲算的22剂2%坡-在大碌公司求，只跪有9%的项目目按畏预算盏，按讲进度火完成美国绒项目瓦管理脾状况(3咱)按三其个项也目目惩标的溜调查调查等者：Dr斤.俘Fr挑am扯e美国积项目成管理袜协会启成员时间咬：19絮97调查预范围程：43扇8位项拥目工殊作人上员美国菜项目喷管理药状况(4学)最近让参与接的项辛目费租用执舅行情服况：严重胶费用绸超支17窃%一定逝程度词费用龄超支38里%完全船按预捡算执常行27尺%一定秧程度鼠费用炉节余12舟%大量赛费用晌节余6%美国些项目嘉管理泻状况(5斩)最近优参与遥的项蛇目满偷足预选期规该范程杯度相差蛛甚远第者29祖%完全顿达到艇规范写要求51歌%实际宵执行略超出肆规范什要求20磨%美国阿项目穿管理然状况(6废)最近流参与魄的项备目满胳足进墙度要键求程揭度严重贡拖期35独%一定而程度怎拖期34跟%按时内完成22枕%一定箭程度腹提前8%大量滨提前1%项目铜出现焰问题挤的常风见原异因组织厚方面仗出现垦问题对需瞒求缺淋乏管尿理缺乏亭计划氧和控摩制估算财错误国际括项目潮管理匪组织1美国城项目们管理壳协会PM砖I（Pr卸oj煤ec教t写Ma壶na附ge隙me航nt速I严ns伐ti剖tu旺te深)创建蜻：60年代诉，性杂质：挽国际伞性组半织分会尸：24宋5个成员万：企得业、兰高校万、研躁究单晕位职能剖：促布进国杏际间绝项目案管理穴发展国际归项目竿管理宫组织2国际长项目蓬管理舅协会IP模MA盼(I资nt珠er耻na萌ti隙on谊al豪P名ro滚je包ct锹M秋an猴ag臣em瞧en适t吨As茅so导ci讽at青io调n）创建愤：19隙65，性颂质：壁非盈测利的柄国际羞性组勤织成员抚：国欢家级露项目密管理锐协会职能可：促手进国采际间隆项目和管理导发展产品率和服企务：贺研究台和发温展，犹教育柴与培谢训，瓶标准押和资怠质认斯证国际完项目英管理碌知识猾体系美国PM判I—庆—项目治管理钓的知汽识体卵系PM满BO票K丘(心Pr万oj乌ec克t失Ma月na萄ge撑me残nt乞B逮od涌y睛of厌Kn璃ow傲le兵dg确e)九个聋知识保领域欧洲IP她MA恩——项目金管理含能力渗基础IC币B拜(I消PM帖A饰Co粱mp描et山en利ce亦B熔as填el吐in管e)42个知识浴和实俱践元帜素，悉其中属核心初元素28个，摘增加绿元素14个。PM粮BO浸K项目惩管理查知识眯体系项目过程和整体化项目管理基本概念内外环境项目核准范围规划范围定义范围核实范围改变控制项目范围管理

项目质量管理质量规划质量保证质量控制质量风险管理风险鉴别风险估量风险对策风险控制项目时间管理活动定义活动排序活动时间估算进度计划进度控制项目人力资源管理组织规划人员招聘队伍组织项目采购管理采购规划询价与招标资源选择合同管理合同终结项目费用管理资源规划费用估算费用预算费用控制项目沟通管理沟通规划住处传输进度报告验收报告项目交接管理项目目标再评估接收人员培训机构改组经营流程改造主要鄙的一肆般管朋理技架能金融怨和会兆计、轻销售掩和市像场、灵研究融和开凑发、多制造逐和发魂售；战略雨规划秀、战父术规斯划和咐实施舒规划完；组织停结构湿、组未织行购为、词人事球管理洁、补峰偿、敌福利这和职给业培狡养；通过魔激励抱、授慢权、识监督柿、团镰队建妨设、五冲突锐管理找和其掏他技胆术来易处理闹各种完工作武关系絮；通过重个人尤时间烂管理路、压质力管昼理和龟其他悔技术直来进诞行自闲我管多理。项目轿管理阀与其丛他管促理学财科的吐关系一般贡管理城知识虎和实发践.项目劳管理禾知识贿体系一般肤公认降的项踩目管角理知裂识和撇做法应用胜领域障知识脖和实辣践此图造表示帜学科票领域之间鉴关系思的概跳念,搭接耽的范怨围并弦非按比例胆的.国际农项目匪管理昌专业蓬资格咏认证PM植I项目体管理栗专业迹人员搏资格扒认证Pr尺oj令ec肝t亭Ma预na激ge拐me贿nt裹P课ro象fe秩ss喷io哲na日l遇--粗-P穴MPIP质MA四级堤证书蠢认证Ce补rt沸if扶ic奋at跑ed锐Pr调og佛ra肥m上D倦ir膜ec凤to南r-旧--肯C甚PD工程待主任蹈认证好总相经理驾级Ce龙rt曲if遥ic民at落ed伪Pr唇oj漂ec夜t溉M闷an坛ag断er序--捐-C炼PM项目跳经理询认证Re疾gi置st缝er吧ed司P金ro恨je影ct些Ma素na疑ge货me睛nt汪P被ro顶fe再ss喘io厕na誓l-蔽--曲PM陵P注册毯项目织管理竭工程柜师Pr筑oj迫ec含t层Ma颠na棕ge紫me伯ntFa邀ch叼ma岸nn--南-PM朋F项目萄管理负技术带员IS潮O嫁10前00款6第一预版颁咱布时困间:1约99踩7-北12汉-1阵5文件采名称:Qu届al批it陈y群ma里na悄ge宅me慰nt惩-垒-蚂Gu罪id修el牧in桐es惹t市o浊qu览al芒it歪y转in掀p积ro绵je坚ct杯m老an或ag拌em拔en风t中国混项目绿管理掘历史怠和发骗展80年代评在云原南鲁框布格服水电萌站项挖目首撒次引遥入项绑目管他理；90年代佛末国作家经马贸委释和外羡专局衔与中盒科院旅开始端项目瞒管理馋知识织推广获；20视01开始扑建立《中国律项目薯管理禁知识忌体系泡和资瞧格认弦证标猎准》工作壶。面临超加入WT诱O挑战的中渐国企啦业中国亮在今粱年加足入WT星O已无万大障侍碍；中国砖将参赞加全绩球化握的公移平的废商业旷市场异竞争哪；中国葬市场诉将失及去高竹关税冤的保魂护；市场训竞争掀的激俩烈残借酷，税适应郊期1-透-3年；中国便项目恳管理秤事业弯的发津展是企业柿发展欠、民郊族强章盛的重要腊因素。第二温章：鹅房地与产项恒目的敲组织区系统开发杏商的铃管理载模式房地掀产项真目的穷分标房地申产项肌目的办管理翅组织开发功商的益管理后模式现行蹄的房潜地产惯项目招管理吹模式废主要帽可分漏为：部门不制公司青制事业羊部制专业漠管理制部门小制项巴目管编理模蔬式根据写管理居学中菜组织名结构父的分阳类，删按照饰项目校开发冠流程征，一锅般设多置开王发、畅工程梯、财燃务、笑设备混材料追、销魔售、猴办公咳室等支部门题。从房翼地产魂项目搜的生闹命周连期分隐析，每开发新部主势要是离负责箱项目熊前期公的立浮项、矮审批蜡、规城划、巨征地牺、拆纪迁等页工作安。工抽程和蒜造价大部在鸟项目偿的中恢期，槽负责好施工立建设柄阶段叹的管笛理工懂作。勺销售链部在延项目垒的后发期负泰责房舞地产宫的经肿营、捧销售介工作欢；财波务部爽的主牛要工找作在呜项目取中后厚期，另负责喝资金活的收摘支及郊财务贞核算仆、分袋析工嫩作；扫办公举室负胆责文鹊秘、苹统计教等后盟勤工丝式作。公司震制项闷目管优理模敞式公司宾制项坟目管回理，概多从少事单且一项笑目的另运作春。土凳地的俊前期美开发节工作寻一般罪由综田合开装发企肠业（撑通常魄也是拒投资鲁的一缘瑞方）侨完成配，项张目公瓶司的肯主要签职能援为工主程建他设、岩配套陕和销朗售。霉楼盘访基本兰销售需完毕驰后，突项目略公司弯或承劳接新悬的项滔目，般或清坟盘，窗或转抬为物戏业公贫司。事业逗部制认项目巾管理蛋模式事业蹦部制柳项目坚管理侧是企撤业根营据项盗目开夏发情扣况，处设立理若干键个事耻业部舅。事陆业部窜拥有纸独立否运作夸项目堪的权庭力，雹从策维划定乱位直露至销肾售均里可自辫主进恐行，毅也可都对外跪委托伴。事丘业部五实行世独立逃核算痒，对效项目帖的经龟营效兆益负亲责。专业阀管理舌公司刮项目临制模烤式专业斗管理予公司伏项目竭制其垄基本秧运作增方式耕是在颤完成靠项目蒙的前答期开抓发（怒土地禁受让餐、立收项、澡规划际许可乓等）喊和策却划定炕位、妹建筑蔑设计块工作谢以后晌，即齿可以钉合同压形式巷，委画托专捡业管辫理公缎司承钓担自均开始云营造携至交票钥匙芳的一垃应事友宜，阿体现轰出社乖会化狱分工鱼的现痕代特凶征。房地判产项铃目的革分标分标：拐是任冲务指极按照雪一定过的规昏则方湿式，怎将整贞个项胞目和消工作淡分解杂为若材干个缠包，不其目惧的是留便于酒项目走承包视。分标限的重要攀性通过喂分标烟和任下务的科委托贼，可墙以保纹证项浩目总彩目标货的顺究利实雁现。通过姻分标议可以层明确太地，裹灵活汁地对壁项目就目标倒实现粗控制陡。通过冶分标向可以抢分清锅项目举的主慎次重杏点工宜程，万处理恶好重腿点工悠程的漠建设源问题凤。分标杏的方贩式分阶段束分专恢业的殊项目赌平行枯分标评方式武，即罚业主钻将勘址测，准设计胶，设急备供盏应，支土建妙，安郑装，恶监理解，装病饰等位项目沃任务眯分别掀委托蛙给不挨同的苦承包霞商，峰这种佩分标或方式烧，在肾我国葬的房赤地产早项目修实施姓过程叠中长通期被怖采用涌；总承互包（唯统包叨），葬即‘搬设计-建造-交钥叫匙’埋项目抗，由屋一个凉承包胆商来师承包猴所有雨房地盟产项建目的剪工作漫。房地芽产项份目的蹈管理删组织项目留经理兴部是本项目捞管理粒的工咬作班嚼子。项目担经理训部项目驾经理块部项目圆经理奸部的芬作用1，负绝责项之目全坝过程遗的管妇理工些作，遥是企用业在肚该项婶目的昼管理至层，笨同时缘瑞对作饲业层己有管其理与欧服务梁的双呼重职淹能；2，为构项目荣经理道的决桶策提竭供信等息依纤据，醉当好惩参谋盲，同顺时执习行项遍目经蛙理的比决策溪意图躁；3，项目饺经理袄部不涝但要蚊完成旱项目浪管理呆和专蜜业管渠理任道务，伟同时滚要协漫调各竖个部响门之神间，俘管理纯人员顷之间霜的关养系，够发挥旷每个弯人的述岗位铜作用晒；4，是春代表扇企业赛履行赶合同醉的主肾体，答向最枯终建捞筑产孝品和俘业主脚负责援；项目减经理榨部的范运作屯：1，选昨择合誉适的芝成员宝，形旧成一槐个完丛整的那工作呜群体辜；2，使拾各个姑成员滩了解血项目彼经理距部的扬目标微和任肥务；3，明痒确项务目经围理部育各个嘉部门做及其存成员雪的职缝责和突权力拴；4，组漂织各附成员参开始啦执行订执行窝各自里的任冰务，观开始浅推进懂工作梁。项目刚经理监（1）1.项目全经理奸的地傅位：项目勾委托决人的蒜代表扰，项目逮全过鞭程管犁理的纯核心坚，项目故班子蹈的领握导者肆，项目殃有关递各方程协调李配合情的桥吐梁和渐纽带考。项目炸经理主的职慕责（2）1)保证阶项目古业主里和其论它各抖有关介方面童满意2指导脑和控蛾制项登目的塘日常拴工作3)要善傻于应伐变4)如实呈反映从情况5)及时纤收回纵和支拥付所污有应食当收语进和经支付全的款雹项项目汽经理圈的权同限和质选聘算（3）项目题经理炼要履衫行其僻职责经，必吗须要南有足盒够的牵权限福。选人闸要慎垦重，哀用人改要信伴任。毛“疑李人不疾用，都用人牙不疑这”。项目兼经理陪可从机外部正招聘固，也陈可内眠部挑尘选。“发现蛾人才往的方庄法是啦找那狼些最柏忙的好人。”项目针经理隶的基芝本工昆作（4）1，规但划项鞠目管丽理目膏标；2，制蛋定职技工行典为准毅则；3，选嘉用人壳才；项目厅经理挽的经府常性瓶工作嫩（5）1，决冈策；2，深彼入实贝际，揪调查负研究抹；3，学轨习；4，落伏实合摇同；项目埋班子项目旦班子苍共同棕点：1.职责制是对库项目穿进行杂规划浅、组蹈织、拨指挥丹、控此制和蜘协调船。2.项目授班子笔一般潮都是全临时屈性组取织，3.项目镰班子药一定翠要以溜一定析的结包构形肉式组黑织起前来。项目米团队项目污经理慈应该累：1、尊氧重和乎关怀慨所有毅员工2、让圣每一垮位成罢员明朗确理尼解他酱的工坝作职暴责及怖工作融准则3、员衡工既卷是单凯个成抬员，尾又是柜团队夺整体船，要麦与他订们进球行良遭好的贞交流4、为敏个体以成员阻和团族队树识立起煎明确舒的目刺标5、对庭团队羽工作公及为男团队甲建设穗付出张的努嫁力适杯当进蕉行奖拉励6、表到现出絮对团栽队的添忠诚营造孔班子食激励睡机制激励傻理论马斯附洛(Ma枣sl附ow)层次伙需求路论：慰一服种需茶求满拿足之悠后，喷新的呈需求易又会弟出现膨。荷兹甲伯格(He欢rz苦be馆rg)双因含素论塑体挽能因险素：贱使愚人满院足满带来吹积极召因素羊成管就、叙承认使、兴崖趣、愚责任巨、提姐拔沉保健替因素烤：秧减少暮不满忌和消并极因葬素工作饰条件催、薪镜水、竖上级鞠关系背、鄙公司雨制度巧、考朋勤等＃奖诸励基址金＃推光荐表僻现突励出的驰班子烦成员哨，请椅原单胳位的旗领导竹给予错奖励挣和表笨彰。＃对梅表现滥好的究成员漫指派谷使他听们满渔意的脱工作＃在嚼安排截任务孝进度穷时照苏顾表倡现突猴出的撞成员航，＃把傲新购努置的术电脑誉、电喂话分别配给湖工作肠表现板好的炸成员＃给弹有才耽能、轧有成头绩的霞班子勺成员竞提供贺在众颂人面达前或驶上级徐领导幻玉面前兵亮相萝的机医会＃在琴决策怒之前盛征求责有能笛力、两有主飘见，陡对项渣目有饲热情富、有矮责任冰心的工成员棉意见斯，以哨示对担他们烟的器炒重和恭赏识激励泳措施有成短效项稻目团温队的纠特点对项材目目宽标的观清晰简理解对每匙位成巡寿员角亏色和与职责立的明阳确期泉望目标控导向高度罗的合汗作互耗助高度展信任提高垫效率—胡萝耗卜加恒大棒观不明蜘智第一滥时间馋就把吧事情巴办好明（交王流误彻解普曲遍存宰在于黄项目袍之中侵）设定氧现实红目标锁（问联题：和计划戒制定庭与项歉目经敬理被饼任命岸之前日）选用驶技术暂水平陶高的它人员碎（请妙专家趋顾问齿的开影支比忧起生堤手长撕时间获工作度的开沈支要惹少的纵多）有效己地管隔理时哲间1、每知个周插末，饼找出割几个取（2-商5个）轮下周卡要完逗成的厦目标夺。2、每帜天结尸束时阵，列齿出第2天要嘴做的犬事情懂。3、早荷晨的娃第一傲件事如是看厘一下陕，并街且整痰天都响要看兴这个梁表。4、控技制干喜扰，晃不要旷让电芹话、勉邮件修或随肌意来樱访者纵打扰霸你的贡工作顶。5、学胸会说“不”。6、有断效利啦用时拜间（宽零碎赢时间揉）7、尽容量一分次性给处理逮大部忘分时炒间8、周打末，荷如果夺你完础成了访全部费目标止，就增奖赏召你自慨己。项目屑会议咏的类略型情况缸评审撒会议解决再问题粘会议技术桥设计盯评审丢会议项目券情况暑评审达会议考日程项目率情况姑评审——团队左会议议程8：00AM自上球次会特议以淘来的采成绩硬件采张贴强软件宇李黑丽文件搅刘呜伟8：30成本寺、进非度计拢划和茂工作声范围屿王磊进展菊情况趋势预测预测差异8：45必要畅的纠习正措反施丝式相著关人奥员9：15改进兵的机末会赶所郑有人尝员9：30讨论深所有假人员9：50行动果细目唇分配董所有卫人员10：00刘霞获休暮会项目哈团队旷的绩鼠效评系估书项目际任务惕的执眨行结农果如何垄扩展拢他的偿知识需要慨进一械步提奇高的击地方项目细后的糟评估裤团队腔会议1、技巡寿术绩灵效工作捞范围质量管理青变更2、成裂本绩浑效3、进章度计森划绩刊效4、项炊目计免划与碎控制5、客摆户联甲系6、团船队7、交妻流8、识锤别问传题与惕解决备问题9、对络未来糟项目待的建缸议项目岛后客彩户评们价调俗查丝式表请完鼠成这飞张简普短的长调查方表，弦帮助恒我们拣评估械和改虫善项丽目管其理绩木效。色如需垃更多胞的空泡间回岭答，雄请另指附几缩慧页。项目歇名称蜓：——后——名——蝴——辉——坟——姿——闭——冰——免——网——低满意浮度里高1、工元作范必围的科完成1补2喉3柱4巷5习6寨7歼8童9倡1繁0评价——每——灶——蛮——岁——滑——勺——零——英——尘——宅——豪——桶——卡——谅——葡——哑——蛇——剃——编——厘——冰—2、工折作质窑量1舍2疫3伞4妹5医6辱7承8裳9汗1桐0评价——左——挤——躁——狐——倦——主——非——哲——泉——忙——专——枕——梦——压——恰——某——誓——美——控——病——绩—3、进杯度计剂划绩赠效1复2挨3份4湖5请6卷7短8臭9零1曲0评价——划——隶——芽——邻——洋——掏——袭——酬——黄——怪——垫——卖——束——挂——刘——鹿——膊——盈——抬——词——沉—4、预溉算绩议效1绝2僚3虑4尾5成6粥7算8坑9芝1昏0评价——手——播——括——弱——蝇——株——焰——伙——姥——暴——嫩——命——温——栗——摧——喷——陷——倒——胀——仔——乳—5、交仗流1遮2妻3卡4模5巡寿6训7托8像9择1止0评价——犁——塔——喂——贺——自——叹——押——剑——食——过——陶——谣——龟——颜——矿——搭——我——陕——旅——托——侮—6、客输户联赞系1酒2展3叶4薪5帜6冤7渡8专9携1际0评价——蝇——晒——宋——感——蠢——铺——巨——屿——孟——障——窄——梯——识——脚——扭——闹——拐——裙——授——踩——降—7、总腥体绩例效1素2锄3叔4单5完6种7停8惑9担1拳0评价——裹——赚——面——鞭——肉——摧——僻——泛——免——质——数——屈——吴——槽——蚀——妖——半——扫——扛——沿——扯—你意茎识到节实际述收获拥了什暗么——挽——耳——或是宅预期焦项目茶结果绵有——暑——秤——收益壮？A、数量榆收益——远——通——蒙——饭——闻——默——B、质量纸收益——是——店——膜——挽——缺——伏——怕——肺——净——我们林如何壮在未贤来的瓶项目艰中改霜善我因们的押工作痕？请达写下般你的堤有关叙建议问题技一：如果自你是伟一个迫房地屋产项具目建代设的路业主册，你悲如何随进行轻房地测产项付目组惨织系子统的主设计区？问题拥二：结合代实际略工程瓜，来唤说明德房地随产项紫目中池主要浮部门银及其灯工作愁要点乘？问题黑三：您认为急一个虎合格哲的项腾目经辰理应爆该具御备哪足些条遍件？第三连章：销房地撑产项蹲目的疲前期护策划房地烧产项呈目的宝前期域策划1，房碌地产徒项目怖构思喉；2，房伪地产桌项目蝴市场收调查待；3，房翻地产睬项目凯策划肆；4，房尽地产断项目父可行壶性分衰析；5，房棉地产跌项目瓜风险塔预测鸡和控嫁制分跑析；房地盘产项辆目构塌思一，阶地域域性1，考河虑开和发项扑目区荣域经锯济状谷况，林自然职状况膛，市帅场状抚况；2，考据虑开渠发项遇目周肠围市普场情硬况；3，考型虑开龙发项路目所才在地梢的地康理区映位，逮街区深区位贝等；二，俊前瞻颤性1，项倘目的居可行袭性研榴究阶燃段，烦预见绝几年绒后的恨市场拜情况捐；2，投察资分校析与之决策腿阶段抛，要脉预知稀未来脱开发承的成奸本，抛售价观，资正金流便量的罗走向两；3，规罚划设饥计阶僚段，东要在让项目洽规划只，户贯型设趟计，当建筑坡立面骆等方栽面预弄测未语来的耗发展既趋势薯；4，营贤销推剑广阶金段，意要准额确预蹦测未斯来市芹场的酬变化刮趋势匆，为骑销售仆定价心，楼傍盘包首装，录广告知发布桑等方球面奠园定基指础。三，夏市场育性1，以冰市场匠需求尘为导辱向：回顾客驰需要料什么巾样的庸房子箱，我译们就另造什绝么样盛的房培子；2，房童地产郊市场社变了居，房消地产筹项目帐构思歉的思毁路，击定位逝方式而也要杯变；3，在爆现有非的基似础上虫，造扬就市廊场，盟创造班市场乡丰。四，万创新肉性构思哭要有艺新意挠，要琴有独驴创性虹。概正念要眠新，济主题壤要新菌。五，厨可操菌作性1，在完实际筑市场跨环境撞中，浑项目歌具有馆市场氧条件许的可盲操作仗性；2，在爹具体愧实施传上有捉可操寒作的请方法伙；3，构香思的刚方案况要易领于操酷作，宜容易酬实施打，避请免脱爪离市剂场的监客观职需求提或超瓣出了忧开发姓商的舍负担霸能力紧和实耀施能彻力，岔成为无“纸扁上谈谜兵”六，绕多样卵性在房喝地产签项目泛中，竞开发拼的方虽案是上多种绢多样糕的，瓦我们戒要对骄多种齐方案绞进行扣权衡醋比较炮，扬甲长避亡短，婚选择缓最科励学，滋最合闲理，树最具著操作棒性的巡寿一种弓。房地墓产项积目市避场调么查市场推调查貌的内驱容：1，宏息观环搭境：圆政治碧法律册，经插济科辟技，荣文化扰风俗英等；2，中谜观环榴境：拉所在废城市巧的建乳设与虾规划衰，房领地产悉企业库情况季，房杰地产狡总供葱应量笨与总毒需求制量等早情况置；3，微殖观环戒境：肤竞争瘦对手暂的情找况调技查，腹消费款者的皇需求雨状况饿。市场造调查酱的类者型1，探企测性蜜调查律：发巾现问呢题和罚提出考问题役；2，描旁述性暗调查唇：对加具体缸的问课题作忽如实责反映新；3，因盐果性同调查约：在催描述极性调姑查上缸的进泡一步刮研究软分析糟问题屿的前址因后脆果，袋找出佣因果劝关系其；4，预涝测性拌调查言：通帝过收甚集，供分析缺，研帅究现毒有的茫资料往，估研计在治未来勒的一控定时监期内裹房地粥产市戏场的暗各种故类型均物业染需求厅量和雕变化罚趋势灭。房地伶产市肚场调斑查的亦方法1，访驼问法彼：面视谈调颂查，逐电话误调查碍，通年信调震查；2，观锁察法3，实劣验法市场懂调查蕉的步集骤：1，准斑备阶嘱段：星确定殿市场穿调查芦的目掌的和伟内容校；拟票订详芽细，务周密匪的调铸查计闪划，填确定最调查跪的对摸象，弟方法离；根艺据调翠查作简业的临需要蝴，选言择具自有一斜定素服质和唱专业款知识恶的调穿查人颂员；2，实叔施阶捕段：搁收集任相关洞资料简；设瓣计调鼠查问冒卷；只现场慢实地陷调查叔；3，资句料处矩理阶波段：权编辑马整理妨信息狡资料俘；撰微写市披场调滑查报丽告；泪在调方查过阿程结异束后疾，对粗所有符的信采息进纳行归滚档储亦存。房地袭产项妥目策教划策划杠的内聋容：1，房康地产持项目侄的选享址；2，市奶场调装查分养析；3，项律目的坏市场沿定位蝴；4，项箱目的品规划弓设计知；5，房塌地产忙项目退的营配销策策略；6，房都地产妹项目芒物业妨管理榜的前津期介询入；房地适产项倍目可仍行性秆研究可行猫性研兴究是此指在醒投资阿决策母前，辆对与渡项目额有关野的市荣场、资源、工程切技术、经济、社会杨等方自面问突题进堵行全兴面的晚分析率、论句证和拼评价决，从浑而判席断项肺目在聪技术恢上是狮否可满行，岁在经蛮济上菠是否宁合理泡，并纽奉对多语个方居案进肃行优塌选的骗科学附方法晨。其作用律表现桃为：1，可辩行性蝇研究候是投忌资决脸策的跟重要瓦依据北。2，可嘴行性源研究叙是项学目审堵批的洗依据廊。房买地产摇项目碧要经咳过政待府相挡关职众能部脏门立洪项、审批晚，而芒立项摄审批慕的依扁据之训一就钞是可耍行性筐研究始报告尾。3，可滚行性坝研究带是项穿目资飞金筹窜措的耕依据。4，可睡行性粥研究丙是编否制设雨计任抄务书订的依模据。5，可灯行性葱研究晴是开粮发商狭与项低目参百与各者方签盒订合直同的榆依据。可行塔性研品究(Fe奔as端ib腔il催it妥y滔St爸ud扔y)对任及何可互接受棒的建袄议书辱，都盈应该占设立制一个尸小组添承担抵可行次性研芳究，扶并尽坝量产吩生方袭案（Sc骄en再ar测io让s)。产生暂的方湖案和嘉该研曾究所鉴要阐饭述的洋全部樱目标奋，应烛该被交用来兰准备搞一份劈燕功能沃说明粥书（Fu示nc嗓ti沿on驻al山S夹pe项ci弄fi析ca址ti登on斥)，把一润项建墙议的求范围芦、目常标、袖财务口和时饶间约至束讲合清楚豆，并扭且阐赢述技惊术和嘉经济袋可行胶性问竿题。齿一份纷职能亏说明睁书阐服述需均要作扰什么乱和操呀作时回有什拨么约舟束，友确保扮至少须有一怠种另从人满津意的轮操作平方星法。可行严性研誉究要用素1）技术寇可行铸性；2）组织任体制恳可行堤性;3）财务报可行桥性；4）经济星可行此性;5）生缎态和社会辫可行伟性;6)风险尸和不灾确定枕性。评估储一项宽方案丝式的可套行性需要搁注意漆财务辜和技韵术因能素--残“硬”语的可屠以计诉量的昌方面,也要杆注重崖其他窑“软壁”的羽因素.软性晨系统希分析(So贺ft你S咱ys柳te摘ms牲A首na柜ly窃si灿s,简称SS属A)是对耕数量短和事饱实的艰“硬季”信衔息之悟外的反信息链进行柱处理趁的一治种方猫法.SS珍A可以窝在一衰项研翻究的浴初期组用来厘识别楼任何推评估除需要粥考虑朵的交闸互作想用.SS仿A所使泉用一厌种有幻玉用的牲特殊址方法贡是丰澡富图必画分仅析法(RI班CH营P跟ic质tu仰re际A忙na英ly咬si错s)阵,这是旧对一疗种形键式展垂开的盆完整劈燕分析:它识死别问痒题领盗域、貌结构斤、过匆程及姑政治趋、心识理和罩社会洋因素赔。技术采可行光性评价蚁技术乡丰是否丑成熟椒；-有利碧部件带分析矮法（Fe先at列ur课e孤An窗al棉ys扶is踩)是对脏用于惜共同司目的铁的各源种产挺品信情息进碑行收服集和狠整理澡的一签种方读法。贡有利证部件粘（Fe傲at蜜ur奔e）是项牙目要到求背很景中白重要击的组唯成成陡分，举包括翁一批字设备捐、系帆统或良其他尾重要水成份萄。分析帽步骤粪：1、识滔别有骂利部石件并留赋予甜权数饱；2、计册算优扮点值（Fi间gu罚re费o徒f电Me脆ri职t简称FO档M)威;3、比较FO当M最高候者一苗般应肺作为酸首选所产品多。财务萄可行剂性对一谱个特羞定的宪项目自进行钟资源革投资垃是否家值得访？如规何获蜘得值影得的胶回报犬？如果匀投资慨资源怜有几卫种备国选的俘机会电，那物一种睡会带范来最领佳回俱报？成本—收益叹分析成本—收益嗓分析：该项露目计私划中援的生两命期在识别拼、详奸述和霜评估中建议薄的成网本，事包括号采购廊、建灶设、层保养炉、维禁修、弄运行右成本点、退筒役；在其身设计姑中的州生命嫩周期百内，超识别才、详嫩述和蜂评估吗建议逝的收粥益。无形亿成本—收益糊分析监：某些巾成本秘和收叠益不滴易于挥转化南成财劲务术风语。一次绸成本—收益名分析弃不仅堵考虑辣潜在骆项目秃的财时务可攻行性为，而裳且需柿要考色虑无下形成漆本和鸽收益独。相关浇概念壁和信窜息1资本毁成本[C梯ap斜it禾al定C小os阅t]包括：对一光项资绕产的寺基本同收购院价格恐；在安灰装和浴使用品一项债使用垒资产速时以赛及把桃它投萍入正晋常工肿作状盘态使革招致艘的任川何额爪外成凳本。收入猜成本[Re谨ve巡寿nu坐e嘴Co持st潜]:在一编个项卡目中室不是迁为了普收购山或增伸加资驶产而蒜招致况的任坡何成井本。收入旷成本穷是作朽为日背常经东营部奸分而川在一客个持莫续基菌础上教发生窜的，烦这些穷需要在包括姻计划乓中的尸维护穿和修坏理成赚本，荷替换口磨损吐部件束以及精类似舍的成恩本。相关冒概念摔和信谦息2管理形费包效括：行政愿费用连，如向租金闹和费特用、侨职员俭薪金非、主扎要的给和其稳他的命服务斯、保涌险、除文具归等等拼；普通叶管理刑人员窝的薪朽水和气费用好；行政位机构街、机愿器和闪家具蕉上的呼折旧四。融资残成本奏：财午务资逼源的救使用饼本身烦所花椒费的纹金钱贪。它证们通傲常是译对项需目投不入资禾金的割显著狭收支角平衡鸭必须满支付臂的利居息，罢除非涛项目宪收益躁把这仪些余追额还络清。为判呼断项各目建肚议在老经济狼上是静否可予行，灵可用霜融资羡成本铲百分失比费邪用与该项目旨赢利洗能力担的计淡算值当相比娃较。相关峡概念睁和信黄息3报酬魄率[Ra吼te催o缠f钻Re鸦tu蝇rn厘]—项目驳建议详的报品酬率挨应大球于资旧金在锐目前脾使用鸽中所塔赚得棚的报引酬率爹。融资罩成本插率—取下补列最哲高的蛛成本浇率：对借眼来的厕资金顶所要鞠支付冤的利香息；如果赔投在萝其他茫具有辽最佳怨优势宪的地洽方，妈该资诉金所眉获得喊的利碍率；企业底当前滥投资涝汇报雷率。如果词一个昂建议西的评司估显碍示潜帆在的隔报酬怪率超砌过了宅所选亮择的航融资纷成本等率，擦从财厉务角怨度看扑，其柏可行戏性不圣会有跃什么临疑问有。生态魔和社懒会因灭素生态浑方面眯：一废个组悦织的诊现在皇和潜救在客捷户宁杯愿购序买对组环境杂无害烦的产挺品而累不是歼有害白产品虑，或顶者从党股东身或雇枯员的读角度晃看，出健康雨和安胳全法架规也暂强制真人们舌考虑项生态承问题虹。社会摊因素装：项旗目、酷过程麻或产股品对货就业晴、工圾人和避公众诵健康冒、安裂全、州民族宫文化夺、伦杰理道度德的延影响泳。高风条险建糊议书如果定新奇剂要素研在一额个项终目中孤占优才势，埋潜在阁的成张本变所化应炎该被解看作车一种难风险援。包严含了孩研究误、开采发或伍不成训熟技随术的训建议垮书比缸诸如症土木上建设嗽工程汇这样垂成熟猎的领勾域有浸更高穿的风铁险。存在零三方猜面的霉风险更：1、规步模；2、技包术的止成熟尾；3、结间构的居复杂静性。项目己越大戴，风鉴险也仓越大柳。规主模的蝇增长字往往党意味独着复野杂性扩的增详加，剂包括示行政狂管理获参与有者之宽间的劈燕等等桑复杂扩性。可行老性研吓究工钞作程千序可行秧性研垫究报鹅告的本内容串：1）实施伏要点月；2）项目详背景险和历健史；3）市场也和生招产能征力；4）原材危料投盘入；5）项目费的设勒计；6）项目嗽投产侨后的卵组织粉结构戚和管头理费凑；7）人力竹；8）项目蹲执行制；9）财务谅和经樱济评碧价。国家晌计委：工业毯项目脂可行镇性研陈究报异告1、总考论2、需友求预谋测和哈拟建光规模3、资绣源、尖原材同料、魔燃料出及公印用设洁施情宗况4、设去计方废案5、建盯厂条秘件与服厂址考方案6、环城境保喝护7、企号业组钟织、配劳动吊定员策和人扇员培瘦训8、实锋施进殃度建闷议9、投娇资估匙算和香资金脸筹措10、社届会及锡经济党效果姨评价项目死选定1.机会周研究:进行局具体埋可行材性研叉究前道的预帜备性根调查渔研究斤。2.项目叉选定社会骆的某余种需宰要可粱以通很过多仔种不仅同的蜘项目歇来满拼足。个人或和组梦织可显能会盼同时保识别榜出多堂个项据目，需对秋这些暴项目滨设想绒进行膊筛选――项目举选定丑。决策继者的万思考规划谷过程瘦各子亩过程仿及其绪相互捆之间台的联嫌系项目规划过程依赖性的过程（必要时反复进行）活动排列活动时间估计费用估算活动定义资源规划范围规划项目分解制定进度计划费用计划项目规划质量规划组织规划应对措施风险量化风险识别交流沟通规划询价规划采购规划人员招收初始过程控制过程到执行过程辅助过程项目计划执行保证性过程信息分发团队建设询价和招标资源选择合同管理质量保证范围核实执行莲过程控制晴过程计划运过程控制公过程控制劈燕过程进展报告整体控制保证性过程范围变更控制进度控制成本控制质量控制风险控制计划过程收尾过程执行过程结丙过程范围施核实行政嘴收尾合同盲收尾控制过程第四放章项贤目整腾体管慰理项目悉计划席制定1、输汗入其他芒计划惜编制阁的输像出历史纺信息组织底方针约束腰条件假定2、工国具和磨技术项目驶计划宣编制惰的方碰法项目粱干系劝人的稍技能券和知始识项目读管理谣信息季系统3、输着出项目骆计划详细摔依据组织闪方针任何下与项摔目有花关的卵组织漆都有趴正式兽或非筑正式伸的方己针，下这些寨方针加的影南响应斜当予避以考哄虑。形一般强予以梨考虑哈的组口织方拣针包酸括，搅但不贤限于贼：质量烧管理—过程闷审计班，不丘断改艇进的敞目标猴。人事委管理—雇佣幼和解病雇的驻指导狮方针炭、雇睁员表婚现评软审。财务挨控制—报告据时间习、规泥定的进花费气和支轰出审雕查、喘会计干准则洲、标云准合模同条脸款。项目涨计划1项目送计划乏是一克份经续过批病准的召正式影文件斩，用馅来管勒理和浪控制乳项目绞执行骄。它纱应当蓄按沟剂通管胜理计长划中勺所定借义的仁方式淋进行殖分发据。应该仓明确听区分凑项目盼计划旋和项核目执啦行情守况基抢准计尼划。效项目中计划猴是一兰个文复件或胳文件炭集，哭随着建有关狱项目主信息菠的获采得而附不断寄改变占。而予项目透执行磨情况雾测量躺基准制计划周表示贷一种咐管理诉控制料，它宾通常副仅间族歇地捉变化闹，通理常仅侄为响弃应批代准的他范围谱变更割而变核化。项目迎计划2项目琴计划遣通常碌包括省如下栏内容勉：项目等章程项目砌管理睡方法愤和策牢略描辽述范围铲说明执行俯控制蛙工作箱分解邻结构南的人费用些估算它、计收划开距始时神间和郊职责进度布和成雨本执镜行情影况测揪量基轧准计扑划主要狐里程钟碑和晚每个肆目标后的实仅现日慌期关键蔑的或隙所需西人员主要滥风险悔，包接括约混束条数件和叶假定谷