中国式城市更新的内涵及实操课件2023.04.08

建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新tt建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新中建政研集团政副总裁，中建政研智库研究院首席专家，综合开发项目咨询总监中国经济体制改革研究会产业改革与企业发展委员会政企合作专家委员会委员高级经济师/律师/金融分析师/高级投融资顾问/高级管理咨询师咨询服务综合开发项目咨询60余个，近四年来，发布相关文章220余篇近百万字经验丰富的研究型、实战型、创新性专家国内领先的综合开发项目操盘手PPP、特许经营、ABO+及综合开发BT等各类型综合开发项目，均有标杆性的作品呈现河南开封宋都古城文化产业园清明上河城（一期）项目（城市建设类，国家示范项目）云南昆明市晋宁区产业新城综合开发项目（云南首座产业新城，创新性准特许经营）贵州清镇市产业新城项目（贵州首座产业新城）河南武陟县产业新城项目项目（河南首座产业新城）湖南湘潭市雨湖区产业新城项目（湖南首座产业新城）安徽省无为市东部新城综合综合开发项目（前期策划专项）河北省沧州市中部片区城市更新项目（ABO+，综合开发BT）河南南阳市宛城区陈棚社区城市更新项目（ABO+，一二三级四联动）山东省枣庄市绿道片区EOD导向的生态综合治理提升（一期）PPP项目甘肃省张掖市黑河流域甘州段生态环境导向的开发项目国家试点项目（国家试点项目）山东潍坊市中央商务区ABO+投资人+产业发展综合开发项目（ABO+模式，产业发展服务方案编制专题）河北衡水市北部产业新城项目（10号文后首个突破性直接大体量使用基金并唯一入财政部库的国内标杆性项目）2......3纲要纲要建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新实践观察及问题的提出：概念、面临的问题及发展新要求、新态势模式与策划思路：模式概要，城市更新项目的FOD导向与IOD逻辑第一部分第一部分CHAPTERONE实践观察及问题的提出概念、面临的问题及当前发展新要求、新态势建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新是我国现代化的“火车头”和内需最大潜力62中国式城市更新理念和实践34追求卓越开拓创新 2中国式城市更新理念和实践34追求卓越开拓创新 1155建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新行动VS运动：城市更新的方式和模式实施城市更新行动是党的十九届五中全会作出的重要决策部涵集约、绿色低碳发展之路，但有些地方出现继续沿用过度房地产化的开发建设方式、大拆大建、急功近利的倾向，随意拆除老生了新的城市问题。一、坚持划定底线，防止城市更新变形走样：2255。二、坚持应留尽留，全力保留城市记忆：保留利用既有建筑、保持老城格局尺度、延续城市特色风貌。三、坚持量力而行，稳妥推进改造提升：加强统筹谋划。不脱离地方实际，不头痛医头、脚痛医脚，杜绝运动式、盲目实施营收入平衡改造投入；加快补足功能短板。不做穿衣戴帽、涂脂抹粉的表面功夫，不搞脱离实际、劳民伤财的政绩工程、形象工景观化、亮化。对涉及推倒重来、大拆大建的项目要彻底整改，积极稳妥有序推进实施城市更新行动7建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新秦虹，中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、城市更新研究中心主任，曾任住房和城乡建设部政策研究中心主任。国务院政府特殊津贴专家，第十八届中央政治局第十次集体学习主讲人。《推动可持续的城市更新》的主旨演讲：8建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新1、理念内涵跑偏：如将城市更新简单理解为3、开发建设方式没有完全转变：急功近利，大拆大建和房地产化，片面追求项目就地平衡既有建筑改造大会上，住房和城乡建设部建筑节能与科技司城市设计处处长王希希城市更新普遍性的问题和困难发表《城市更新——为人民群众提供高品城市更新普遍性的问题和困难质生活空间》主旨演讲建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新行动实施的可持续性。管理均基于净地出让的开发模式而设计。区的长期运营商。建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新副市长黎辉会见中国城市更新论坛南京考察团城市更新“恰逢其时、一言难尽、未来可期”政府推不动。建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新上海市市长龚正城市更新是城市发展永恒的主题，要提高站位、把握大势、顺应规律，提高土地资源利用效率，推动集约型内涵式更好推进城市现代化建设。要统筹好政府与市场的关系、保护与发展的关系、区域更新与零星更新的关系、共性和个性的关系，深入落实本市城市更新解决，强化资金保障，强化跨周期平衡、跨区域平衡、跨类别平衡，拓宽融资渠道，合理控制成本，创新支持政策。要盘活存量低效产业用地，市属国企要率先开展存量土地资源盘活利用。同时，推动产业园区转型升级，提升单位土地经济密度。要提升空间品质，营造可阅读的建筑空间，打造可亲近的滨水空间，构建可漫步的街道空间，塑造可休憩的绿色空间，形成集约高效的地下空间。要推动商办楼宇活力再造，抓好形态更新、业态更新、功能更新，激活商办楼宇。全周期完善城市更新政策保障，全链条优化城市更新审批流程，最大限度激发市场主体活力和社会创造力：各区、各部门、各单位要勇于担当、主动作为，分工协作、统筹推进，以绣花般的功夫做好城市更新这篇大文章。建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新实操关注点实操关注点宗旨与灵魂宗旨与灵魂底线和合规性底线和合规性经济可行与可融经济可行与可融符合发展阶段符合发展阶段和需求主题综合开发主题综合开发逻辑的把握建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新城市更新何以区别于传统的城建、三旧改造及片区开发？棚改不属于城市更新的范畴，城市更新本质上是个复杂的经济现象。资源、资产的市场化配置或补偿，基础设施市场化、产业化，一体化联动开发，遵循经济规律，合作共赢。增强综合承载力；盘活存量资源资产，推动基础设施建设和土地潜在价值挖掘相统筹，同时转变发展方式杜绝大拆大建和房地产化。守正创新，补齐顶层设计及配套政策短板。推动有效市场和有为政府更好结合，形成市场主导的投资内生增长机制。遵循产城融合规律，建设产业载体，优化产业结构，一二三四级联动，发展实体经济，培育竞争力和可持续发展潜力。建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新 城市更新新要求有序有序有机有效建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新城市更新新动态规范加速深化规范加速发展大会，住建局提出2023年将计划推亿元城市更新固定资产投资目标，投资总全年房地产开发投资总额（3432亿）的三分之二。明确提出，深化/深入推进城市更新（行▶从民生工程到发展工程再到民心工程，突出城市更新的公益性，地方国企在城市更新中担当重任。▶各种名义上、不规范的城市更新项目因不具有可融性等原因，逐渐减少。▶连片开发、联动开发成为趋势。设计、技术导则、操作指引不断涌现。建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新七类城市剩余空间留、一切能停留的地方皆能交往、一切有交往的地方皆有效益”《成都市更新利用城市剩《关于“金角银边”业态证照办理的指导意见》建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新内在逻辑转变：城市更新项目本质上是个经济现象，亟待顺势而为顺应新趋势、遵循新逻辑住房和城乡建设部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号不脱离地方实际，不头痛医头、脚痛医脚，杜绝运动式、盲目实施城市更新。严格执行棚户区改造政策，不得以棚户区改造名义开展城市更新。重庆市住房和城乡建设委员会《关于加强城市更新项目管理的通知》（渝建人居〔2022〕19号独立实施的城镇老旧小区改造项目、棚户区改造项目、历史风貌保护项目等，按照国家和我市现行规定实施，不申报纳入城市更新项目库。vvvv建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新都市圈都市圈、城市群为龙头这个领域所提供的经济增长潜能在未来五到十年，甚至十五年会占到70%-80%性因素，从大势和方向上来说，单击此处添加标题单击此处添加文本具体内容当前应挖掘中国经济单击此处添加标题单击此处添加文本具体内容构性潜能，并顺势而为有机融入：是指中国作为后发经济体在消费结构、产业结构、技术结构升级和城市化过程中所具有的潜能。现代金融：现代金融：和关键数字化、绿色化为两翼被欧盟称为疫后复苏的两大支柱标要求巩固壮大实体经济根基：单击此处添加标题单击此处添加文本具体内容实体经济为根基单击此处添加标题单击此处添加文本具体内容实体经济为根基新三板：补齐基础产业效率不高、中等收入群体规模不大、基础研发能力不强的短板单击此处添加标题单击此处添加文本具体内容经济上，加快推进制造强国、质量强国建设，促进先进制造业和现代服务业深度融合，强化基础设施支撑引领作用，构建实体经资源协同发展的现代产业体系。二十大大报告：快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新市。建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新土地简单的商品化，围绕着卖地做文章，经济及法律风险大，可行性、有效性差▶以土地熟化、补短板建设完善基础设施为首要目的，大多为BT类项▶连片开发，封闭运行。▶即时土地出让金是主要还款来源。▶项目基本上均无法实现银行融资。土地换资金、资金换工程，遇到了挑战。土地的载体化、资产化、要素化、在价值挖掘相统筹，提高收支平衡水建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新郑州南站枢纽产业园项目23年1月已经落地，占地30平方合作模式，属于典型的传统BT类综合开发项目，无法融资。23年3月郑州市城市更新工作领导小组办公室发布了《关于新增城市更新项目入库的公示》，新增入库城市更新项目7个，总投资约475亿元，其中包括位于同一地块的郑州南站枢纽产业园城市更新项目（一期）和郑州南站枢纽产业园（二期）项目，这两个项目的总投资高达242.28亿元，占此次七个新增入库项目总投资的一多半。21年3月落地的金华市中央创新区（南区）综合开发元，合作期10年，土地出让金是限定的还款来源。23年3月，浙江省住房和城乡建设厅印发《关于开展城市更新省级试点工作的通知》（以下简称《通知》试点按市、片区、项目3个层级在全省共遴选出了34个试点城市、52个试点片区、72个试点项目，试点片区包括金华市中央创新区（南区）、新昌县东门如城（新民片）等传统片区综合开发项目。23建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新新环境新阶段新赛道新环境新阶段新赛道建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新外在表征外在表征内在逻辑都变了新玩法新对新思路形势逼人，甚至关乎生死存亡；同时，拿着旧船票怎么登上未来的船，如何扭转困局？建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新第二部分第二部分CHAPTERTWO做合规和真正的城市更新项目缘起、内涵、辨析及中国式城市更新的特点、底层逻辑建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新一、政策回顾与概览●1949年3月中共七届二中全会，在西柏坡举行的中共七届二中全会指出，党的工作重心由农村转移到城市。●2015年12月20日，时隔37年（1978年第三次）后，《第四次中央城市工作会议》在北京召开。1、改革开放以来，我国经历了世界历史上规模最大、速度最快的城镇化进程，城市发展波澜壮阔2、要尊重城市发展规律，转变城市发展方式，完善城市治理体系，提高城市治理能力，着力解决城市病等突出问题，不断提升城市环境质量、人民生活质量、城市竞争力。3、城市工作是一个系统工程，要坚持集约发展，框定总量、限定容量、盘活存量、做优增量、提高质量，统筹空间、规模、产业三大结构，统筹规划、建设、管理三大环节，统筹改革、科技、文化三大动力，统筹生产、生活、生态三大布局，统筹政府、社会、市民三大主体，推动城市发展由外延扩张式向内涵提升式转变。●2016年2月2日《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》（国发〔2016〕8号）：推动棚户区改造与名城保护、城市更新相结合，加快推进城市棚户区和城中村改造。●2019年12月的中央经济工作会议：要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。●2020年10月29日第十九五中全会《关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标首次提出实施城市更新行动：实施城市更新行动，推进城市生态修复、功能完善工程，统筹城市规划、建设、管理，合理确定城市规模、人口密度、空间结构，促进大中小城市和小城镇协调发展。建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新《在庆祝改革开放40周年大会上的讲话》“我们用几十年时间走完了发达国家几百年走过的工业化历程、近300年走过的市新建。建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新城镇化创造了世界城市发展史上的奇底，我国的城镇化率已经达到了国际经验表明，城市化率达到60%左右正是社会矛盾和问题集中凸显的时期。建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新依据发展规划2021年3月11日十三届全国人大四次会议《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》转变城市发展方式：加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能。有序推进城市更新改造：重点在老城区推进以老旧小区、老旧厂改造，探索政府引导、市场运作、公众参与模式。实施城市更新行动:加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。空间规划2020年9月自然资源部国土空间局《市县国土空间总体规划编制指南》推进国土整治修复与城市更新，提升空间综合价值：城市更新应根据城市发展阶段与目标、用地潜力和空间布局特点，明确实施城市有机更新的重点区域，根据需要确定城市更新空间单元，结合城乡生活圈构建，注重补短板、强弱项，优化功能布局和开发强度，传承历史文化，提升城市品质和活力，避免大拆大建，保障公共利益。住建2021年8月30日住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科防止大拆大建、去房地产化和急功近利，四条红线：拆旧比不大于实践角度住建部办公厅2021年11月4日《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》（建办科函发实施城市更新行动可复制经验做法清单（第有何区别，底层逻辑是什么。2、从行动到实践：难以在地化、项目化。3、统筹谋划、可持续模式、配套政策欠缺。4、一哄而上，挂羊头卖狗肉。建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新二、中国的城市更新，应符合城镇化规划，基于中国国情，特别是城镇化的发展阶段和趋势事实发展不平衡，各类城镇差异极大野蛮生长，遗留问题多，城市病多，短板弱项普遍突出，房地产化严重，土地城镇化快于人口城镇化U仍处于快速成长期，城市更新与建设不大可能分离，中国的城市更新属于建设中的更新。建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新上世纪50、60年代到2000年前后，英文里出现多种更新理论的概念34建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新▶19世纪的中国城镇化率一直未超过10%。▶1949年新中国成立我国的城镇化率仅为10.64%。▶改革开放前在20%以内徘徊。▶30-50%加速期：1996年，我国的城镇化率越过了30%，达到30.48%，2010年时接近50%，到2017年达到60%，1996-2017年处于超高速增长时期，22年间年均提升1.42个百分点。传统工业化推动的城镇化亟需转变。▶城市更新顺应城市工作新形势、改革发展新要求、人民群众新期待。38建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新新阶段，城市经济发展的主要驱动力已不在于规模快速扩张（大量城市进入收缩状态而在于效益和质量的提高40可持续老旧厂区老旧街区（新建住宅推广街区制）老旧村落（城中村）可持续老旧厂区老旧街区（新建住宅推广街区制）老旧村落（城中村）建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新改造提升存改造提升存量片区功能杜绝大拆大建老旧楼宇1新型城镇化战略之“城市更新行动”主要对象2方向六型：宜居、创新、智慧2方向六型：宜居、创新、智慧、绿色、人文、韧性全生命周期：规划、建设、治理，经营城市，有效投资。4主要对象五老：老旧小区、老旧厂区、老旧街区、老旧村落、老旧楼宇（商圈）高质量发展6底线要求四条底线：1、实事求是：尊重我国及各地方城镇化事实、规律，统筹旧城改造、深度开发和新城建设2、遵循基本经济规律、常识：经济可行、财务可持续、可融；3、合规：杜绝政府隐性债务；4、杜绝大拆大建：严守四条红线。建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新三大内涵：结构优化，功能完善，品质提升聚，城因市而成。统筹空间、规模、产业三城融合。提升片区功能：55主要任务建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新能在城市租房居住，居住品质较差，住房困难突出。二是还居住生活在城镇老旧小区中的2亿居民，这些住区普遍存在设施老化、功能不健全、安全隐患多等问题。三是2亿老年人群体，他们的住房适老化设施严重不足，难以满足居家养老的基本需求。四是我国的2亿儿童，他们对于安全、健康生活环境的新需求是现代化国家、现代化城市应当关注的重点。新时代的城市应当是对儿童友好的城市、对老龄友好的城市、对外地人友好的城市、对弱势群体友好的城市。建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新ⅢⅢ符合城镇化和经济规律ⅣⅣ实事求是，因地制宜ⅡⅡ严守四条红线，去房地产化建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新中国式城市更新OPTION01系统性、结构化、OPTION01系统性、结构化、产业化，形态上以综合开发为主，以补短板强弱项为基础，范围上：旧城改造+新城建设OPTION02质上是个经济现象，不含棚改OPTION03OPTION04市场化、OPTION03OPTION04性，突出市场主导和主体，强调有效市场和有为政府更好结合，杜绝政府隐性债务OPTION05实施方式：OPTION05建并举四条红线城市更新在人间，城市更新行动的深化应落实在科学的项目上、实现项目化，而不宜被战略化、虚化、泛化、异化、神化，亦不应简单化、噱头化建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新 城市更新N.0城市更新N.0 03留改拆增长沙市人民政府办公厅《关于全面推进城市更新 建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新●转变发展方式：留改拆，不宜混淆，应因地制宜、因项目而异，不搞一刀切●转换发展动能：模式、体制、机制是保障，推动有效市场和有为政府更好结合，形成市场主导的内生增长机制●目标：以人为本，结构优化、功能完善和品质提升引领，可持续有机更新，高质量发展、高品质生活类型性质方式体制盈利模式政策态度十四五规划留改存量提度复杂是一个社会带有半公益性质进资产证券化绝急功近利，去房地产化（租赁住房除外财政金融支持培育现代化完整社区，完成2000年底前21.9万个老旧小区改造，改造一批大型老旧街区，推进老旧楼宇改造拆增量建单甚至粗暴优化空间和市场化程度高政府主导，企业主体开发、散售，商品化，正逐渐向一二三级联动开发转变，土地也从商品向资产和要素转变在优化空间结化产业结构因地制宜改造一批城中村，基本完成大城市老旧厂区改造，棚改继续搞4 建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新二线城市一线城市三四线城市二线城市一线城市三四线城市建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新四、试点及问题2021年11月4日《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》【2021】443号）：21个试点城市。南京市长沙市银川市长沙市沈阳市成都市建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新式建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新五、从更高高度和更深层次与理解和概括中国的城市更新改革创新是时代的最强音，是高质量发展的根本动力和全局核心优化经济结构转换发展动能优化经济结构转换发展动能展方式Ⅲ目标：深改委十五次会议“使各项改革朝着推动形成新发展格局聚焦发力”建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新更新内容，着力实体经济，产业迭代升级，优化经济结构公益优先，市场主导，转换发展动能杜绝大拆大建，有机更新，坚持系统观念，联动综合开发，切实转变发展方式建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新投资深度底线要求动力系统价值追求对象及方略投资深度底线要求动力系统价值追求城市更新项目是一个以结构化为基础的生命有机体和经济现象，而非工程思维和现象建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新（三）城市更新的四条底线要求，这是判断的直接标准。项目价值追求的实现。做成一个价值工程。建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新第三部分第三部分CHAPTERTHREE模式与思路一个主体，一、二、三级一体综合开发功能完善和品质提升”的价值追求，并昭示着综合开发的转型发展方向。一个主体，一、二、三级一体综合开发功能完善和品质提升”的价值追求，并昭示着综合开发的转型发展方向。建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新但EOD、城市更新项目，显著不同于一般的综合开发项目，可称之为主题综合开发，以可融性为导向，项目回报机制显著不同。其要点在于，摒弃工程和债性思维，不依赖土地出让金作为融资还款来源，而以运营和产业发展为依托，通过一二三级联动创造价值，培育项目信用。化化，产业反哺是核心有明确的对象，严守住建部四条红线，由此城市更新项目区别于传统的城建项目、棚改及城中村改造等项目，彰显“推动城市结构优化、建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》：加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造，积极扩建新建停车场、充电桩。《上海市城市更新条例》：城市更新指引应当明确城市更新的指导思想、总体目标、重点任务、实施策略、保障措施等内容，并体现区域更新和零星更新的特点和需求。《重庆市城市更新技术导则》第3.5条更新片区划分要求明确：划分更新片区时，原则上应覆盖单个或多个社区，面积原则上不宜小于0.5平方公里，综合考虑土地、建筑、道路、河流等边界要素，考虑更新资源相对聚集和城市有机生长发展需求，符合成片连片要求。▶而从合规性角度来看，比如一个城中村改造项目，倘若不扩大范围，并增加道路、学校、邻里中心、充电场地和设施、产业建设量等等，很难提升片区功能（如培育未来社区、城区很难符合63号文关于城市更新项目的底线要求。中共中央国务院《关于深化投融资体制改革的意见》中发〔2016〕18号)：(九)鼓励政府和社会资本合作。各地过特许经营、政府购买服务等方式，在交通、环保、医疗、养老等领域采取单个项目、组合项目、连片开发等多种形中共中央国务院《关于深化投融资体制改革的意见》中发〔2016〕18号)：(九)鼓励政府和社会资本合作。各地过特许经营、政府购买服务等方式，在交通、环保、医疗、养老等领域采取单个项目、组合项目、连片开发等多种形式，扩大公共产品和服务供给。建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新结构化是综合开发项目的基本特征坚持系统观念，按照供给侧改革“畅通”的要求，通过结构化设计和一体化综合开发，打造一个完整的公共产品，通过市场化，实现资源有效配置、1+1>2的产出效果和风险对冲财政部《关于推进政府和社会资本合作规范发展的实施意见》（财金〔2019〕10号）：将新上政府付费项目打捆、包装为少量使用者付费项目，项目内容无实质关联、使用者付费比例低于10%的，不予入库。建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新……建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新政府采购EPC（含专项债、上级专项资金等）公益性的基础设施、公共服务补短板、强弱项项目政府采购EPC（含专项债、上级专项资金等）公益性的基础设施、公共服务补短板、强弱项项目商业化运作老旧小区改造、老旧楼宇、老旧厂区及老旧街区等自主更新及自主更新+商业化运作老旧小区、老旧厂区等，以及专项更新建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新112233445566项目的谋划、策划，项目的谋划、策划，特别是资源的挖掘、配置、补偿、活化利用是关键ABO+模式包含城中村、棚改等内容的综合开发，拆除重建类居多，有底线要求特许经营综合开发，可包含老旧小区改造等，经营性资源配置是关键准公益性、边界清晰、需求稳定、有稳定现金流的老旧小区改造等>>>>>>其它模式，尤其关注国企主导的一二三四级联动开发等模式建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新央企国企参与城市更新实操要点1、明显的地方政策导向：各地都有具体的政策体系。2、投资重点：拆除重建类的棚改（含城中村改造老旧厂区、街区改造。3、土地是核心：腾空、改性、增容以及协议拿地。广东“三旧”改造办法直接明确，三旧改造是指“对‘三旧’用地进行再开发、复垦修复或者综合整治”。深圳城市更新条例明确城市更新应该“促进存量低效用地再开发”。国土资源部发《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》（国土资发〔2016〕147号）指导思想：鼓励社会资本积极进入，规范推进城镇低效用地再开发，促进城镇更新改造和产业转型升级、4、模式：政府主导的ABO+片区开发（含城市更新的城市功能区培育很多；市场化的项目业主采购（包括股权合作）。5、特别关注：产业结构的搭建和完善，二、三级开发要求或者需求，以及项目的可融性。补助补助、补贴、奖励，资产投入，资源配置，税费减免，优化营商环境和强化服务——研究项目区域的具体的配套政策土地要素和财政性支持资源深度+广度的盘活利用以土地为基础和核心（土地+配建以综合开发为载体，以拆除重建为重点。一二三四级联动，充沛的经营性现金流一二三四级联动，充沛的经营性现金流建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新四、FOD导向及项目的融资问题信用结构核心是增信担保问题信用结构核心是增信担保问题合规及政策合规及政策导向程序手续合法符合城市更新、存量资产盘活等政策导向和要求建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新将国有存量资源资产盘活，与城市更新更加有机地结02合起来，或者升级为城市更新项目空间资源立体挖掘，根据特色资源禀赋突出XOD逻辑，03一二三四级联动一体化深度开发04资源的配置与资源补偿、旧城改造与新城建设相统筹05发挥政府投资资金和工具的作用围绕着项目的价值创造和现金流，完善优化项目的结06构与开发规划计划建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新以土地要素为枢纽，从开发模式转向经营模式，一二三四级联动开发，发展实体经济，优化经济结构实现可融、可落地、可持续与合作共赢●《银行保险机构进一步做好地方政府隐性债务风险防范化解工作的）：划、产业形态、运营管理等要求纳入土地出让合同或补充合同，确保土地高效利用。”广西壮族自治区人民政府办公厅《关于印发广西支持推进新型城镇化若干政策措）：融资模式创新的支持力度。充分整合利用城镇低效用地开发、整区域土地一二级开发联动及具有自然垄断性水电气管道等经营性资源收益作为偿型产业、产业的公建配套）原则上占总建设量的60%以上；或城市更新单元融资地块上产业建设量（含商业商务服务业、新型产业、产业的公）：府对土地资源的调控管理,真正做到还空间于城市、还绿地于人民、还公共配套服务于社会”，“坚决断开"土地市场一二级联动",确保土地资统一调控管理下,实现城市发展的社会效益、经济效益、生态效益相统一。”及2022年11月16日自然资源部《关于完善工业用地供应政策支持实体经济发展的通知》（自然资发〔2022〕201建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新做储分离，政府强统筹、资金强保障、数智土地出让金额超过北京、广州、成都，排名全国第二，仅次于上海。发《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措规划自然资源局与广州市住房和城乡建设局联合印发《广州市支持统筹做地推进高质量发展的工建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新广州市人民政府办公厅关于印发广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施的通知政府审定。建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新合规性——政企“更好结合”的体制机制：ABO+模式的中观逻辑及项目顶层设计底层逻辑—中观逻辑—顶层设计：改革创新，不是从既有规则和传统思维出发，而是更多从改革的角度及其内在逻辑来谋划。3+3改革：共振与保障。焦小平：PPP是一次体制机制变革，需要行政体制、财政体制和投融资体制改革的联动：PPP项目就像一个皮影，皮影戏要演好，其背后三条线决定其活与死。邓小平：“只搞经济体制改革，不搞政治体制改革，经济体制改革也搞不通，因为首先遇到人的障碍。我们所有的改革最终能不能成功，还是决定于政治体制改革。”公共产品政府投融和服务供给侧结构 资体制改国企改革公共产品政府投融和服务供给侧结构性改革性改革京投公司总经理郝伟亚认为：ABO模式参考特许经营的思路、结合政府购买服拓展，其核心是专业化、市场化、契约化、ABO+综合开发模式的中观和内在改革逻辑建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于加强国有企业资产负债约束的指导意见》（[2018]厅字33号坚决遏制地方政府以企业债务的形式增加隐性债务。各级政府和社会组织，一般情况下，不得强制要求国有企业承担应由政府或社会组织承担的公益性支出责任。国有企业自愿承担的，应严格履行相应决策程序。74在项目策划运作时：其一，在确保合规的基础上，应保障项目的经济可行性，为此政府方应在项目策划运作时：其一，在确保合规的基础上，应保障项目的经济可行性，为此政府方应进行必要的资源配置和补偿，并完善相应的体制、机制和配套制度；其二，要考虑项目的复杂性、长期性及不可控的情势变更，确保项目的经济弹性和安全，比如成本不缺、不漏、适当高估，收入在来源、金额、周期等方面留足余地，等等；其三，项目的边界、内容及机制等留有余地，保持弹性；其四，配套的政策等，在项目实施方案及合同等项目法律文件中予以明确，以法律的形式予以保障；其五，提高项目层级，厘清商务合作关系，确保地方国企的信用有价格，投资有收益，资产有壮大，治理有抓手，风险可控制；发展是硬道理。在此条件下，倘若只有好处没有坏处，这样的事情，谁不愿意干呢？建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新2021年12月8日至10日，在北京举行的中央经济工作会议强调，经济工作要“稳字当头”，“各地区各部门要担负起稳定宏观经济的责任”，并重提“以经济建设为中心”，不断做强经济基础，特别提出地方要“因地制宜、主动改革”，以激发市场活力和创造力，顶住下行压力和破解当前发展困局。2022年3月1日，习近平在中央党校（国家行政学院）中青年干部培训班开班式上发表重要讲话：实现第二个百年奋斗目标，我们要坚持党的基本路线，坚持以经济建设为中心，但在新形势下发展不能穿新鞋走老路，必须完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，推动高质量发展建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新IOD是Industry＆Innovation/investmentOrientedDevelopment英文单词的缩写，意即：产业、创新、投资导向的开发理念和逻辑“IOD”的内涵是基于特定区域的特色资源禀赋，以市场化为导向，以承载力增强为条件，以产业和人口的双集聚为目标，以“产业基础高级化”、“产业链现代化”、“价值链高端化”和发展实体经济为根本，以区域价值提升为宗旨，对特定区域特色资源和功能进行科学布局和统筹安排，从而实现基础设施合理布局、资源高效利用、产业高质量发展和人民安居乐业，培育城乡特色功能区和经济增长极。●综合开发不限于补短板强弱项，其产出不应该是简单的公共产品和公共服务；投资所形成的资产应当要素化，通过运营、资产管理、资本运作，提供一揽子服务，发展实体经济。●存量和高质量发展背景下华夏幸福的战略转型——城市综合服务商：投融资、建设及运营都只是环节，重要的是服务和价值创造。建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新十四五规划/2035愿景●专列一篇（第三篇加快发展现代产业体系巩固壮大实体经济根基，明确“坚持把发展经济着力点放在实体经济上，加快推进制造强国、质量强国建设，促进先进制造业和现代服务业深度融合，强化基础设施支撑引领作用，构建实体经济、科技创新、现代金融、人力资源协同发展的现代产业体系。”●金融：提高、增强金融服务实体经济能力，构建金融有效支持实体经济的体制机制，健全实体经济中长期资金供给制度安排，创新直达实体经济的金融产品和服务。●财政：加强财政资源统筹，推进财政支出标准化，强化预算约束和绩效管理。完善跨年度预算平衡机制，加强中期财政规划管理，增强国家重大战略任务财力保障。●国有企业：加快国有经济布局优化、结构调整和战略性重组，增强国有经济竞争力、创新力、控制力、影响力、抗风险能力，做强做优做大国有资本和国有企业。●房地产：实施房地产市场平稳健康发展长效机制，促进房地产与实体经济均衡发展。●数字化：促进数字技术与实体经济深度融合，赋能传统产业转型升级，催生新产业新业态新模式，壮大经济发展新●城镇化：大中城市要充分利用综合成本相对较低的优势，主动承接超大特大城市产业转移和功能疏解，夯实实体经济发展基础。建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新2020年11月中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清曾将房地产泡沫定调为是威胁金融安1、性质：职住平衡是城镇化的基本规律，配置地块的房地产开发属于城市更新项目的功能性板块和经济条件。2、行业：充分认识房地产行业及房地产与实体经济的关系，大量的所谓房地产实际上属于产业基础设施乃至公共基础设施。3、价值：综合开发项目就是要发现价值、涵养价值、提升价值，打造沙漠中的绿洲，房价稳定及上升是项目成功的标志。综合开发项目中的房地产，不是简单的纯商业化地产开发。第四部分第四部分CHAPTERFOUR案例解析、探析城市更新项目的案例及流程建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新天津市滨海新区人民政府印发关于推进滨海新区城市更新工作的实施意见一、指导思想及指导原则本实施意见所指“城市更新”是指基于城市产业升级、土地节约集约利用、环境改善、设施优化、空间品质提升等原因，对城市建成区成片连片区域进行拆除重建、综合整治或两者兼顾的规划建设活动。树立经营城市理念，创新发展思路，构建“产业导入+公共设施建设+高品质社区建设”的城市开发新模式，大力实施城市更新行动，优化用地结构，提高土地利用效益,加快补齐“滨城”基础设施和公共服务设施短板，推动城市发展由外延扩张向内涵提升转变，实现城市精明增长和高质量发展。突出实体经济，落实片区产业定位，增加新型产业空间供给，实现产业转型和有序升级。通过高品质社区打造，促进产业高质量发展，实现职住平衡和产城融合发展。二、实施主体由开发区、街镇组织编制城市更新实施主体招标方案，经市规划资源局滨海新区分局审查同意并上报区政府批准后，由市规划资源局滨海新区分局组织开发区、街镇在滨海新区土地交易平台进行公开招标。重点对规划方案、产业策划方案、拆迁安置方案、政府收益等内容进行综合比选。三、土地政策涉及经营性土地的，由实施主体作为土地受让方与市规划资源局滨海新区分局签订土地出让合同或补充合同。工业、仓储等产业用地和公益类设施用地更新为居住、商业等经营性用地的，应按照不少于新土地使用条件下土地评估地价与原土地使用条件下土地评估地价差额的50%补交土地出让金；原居住、商业等经营性用地为主进行城市更新的，应按照不少于新土地使用条件下土地评估地价的25%补交土地出让金。四、容错和奖励机制为营造“敢闯敢试”的工作氛围，鼓励担当作为，对参与城市更新工作的部门、企业、干部因探索制度创新、经验不足等非个人原因而产生的不良后果予以免责。对在城市更新工作中表现优异、成绩突出或有重大贡献的，给予表扬和奖励。建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新天津市滨海新区华北陶瓷地区城市更新项目：位于滨海核心区西侧，总占地面积约439公顷，分布村集体自发形成的华北陶瓷市场、沿海河待搬迁转产企业，以及两个未实施合村并居的行政村，待安置村民约5000人，拆除集体土地、国有土地非住宅地上建构筑物总建筑面积191.5万平方米，总投资金额为461.57亿元，开发周期开发周期约15年。生、产业升级等问题，打造滨城海河沿线产城融合、职住平衡、生态宜居、智慧低碳的明珠之地。8建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新采购人：天津市滨海新区胡家园街道办事处、天津市规划和自然资源局滨海新区分局。招标范围：城市更新项目实施主体招标，中标单位在中标后具体负责更新范围内更新安置、投资、融资、建设实施（勘察、设计、施工等）、招商、运营等工作，合同签订后15年内完成。项目可采取整体或分期开发。1、基础设施及土地平整：需建设道路（含配套管网）路网密度不低于8公里/平方公里，区内建设城市绿化人均公园绿地面积不小于13平方米。2、公共服务设施：包括学校、社区服务、文化设施、市政配套、设施改造等公共服务设施约21万平方米。3、更新安置款支付：实施主体须配合属地政府按计划在规定时限内完成95%城市更新补偿签约并足额缴纳补偿款68.31亿元。4、用地开发规模：规划人口不得超过6.6万人，住宅建筑规模不得超过264万平方米，产业等经营性建筑规模不少于72万平方米。报价：投标人应按土地出让预缴金形式进行报价，起始报价不低于50000.00万元。当土地出让预缴金报价达到105000.00万元时，即取得项目整体开发权。若中标时土地出让预缴金报价未达到105000.00万元，则按照城市更新土地计价标准锁定相应土地出让面积的开发权，土地价格应严格按照国家及我市地价管理有关规定执行。同时，中标人享有剩余地块优先开发权，但需在已锁定的土地出让面积开发比例达到80%前缴纳其余土地出让预缴金，否则视为放弃剩余地块开发权。土地自行熟化并缴纳政府收益：实施主体完成房屋更新安置、完成土地整理、具备开发条件后，履行规划调整程序，规划获批后签订《国有建设用地土地出让合同》，实施主体缴纳土地出让金政府收益部分（25%取得相应地块的开发权。投标人要求：具备与地块相匹配的产业布局、导入及运营等相关能力；不存在因企业原因造成的闲置土地一年以上、违法用地等情况；企业自有资金不低于20亿元；具有较强投融资能力，根据项目规模要求提供不少于150亿元的银行授信证明或与银行签订的协议。中标人：中铁建设集团有限公司（联合体牵头人）、中铁建雄安投资发展有限公司、中国铁建大桥工程局集团有限公司、中铁十八局集团有限公司、天津泰达城市综合开发投资集团有限公司、天津市滨海新区城投建设发展有限公司。中标土地出让预缴金为5亿元，总投资金额为461.57亿元(具体以实际发生金额为准)。建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新社会资本的主要好处：建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新国家发改委办公厅关于印发盘活存量资产扩大有效投资典型案例的通一、盘活存量资产与改扩建有机结合案例。北京市西城区新动力金融科技中心改造升级项目、天津港保税区海港区域城市更新项目。建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新目实施主体招标项目位于天津港保税其中拟拆除规划路。产业设施提升改造建筑面积5.04万平方米，城市更新项目实施主体招标，中标单产业设施更新、产业设施提升改造、配套位在中标后具体负责更新范围内更新设施新建以及市政基础设施新建等其中政府根据城市更新需要，一次或者分保税维修产业园、产业邻里中心、高标仓期供应土地。储加工园、跨境电商产业园等。配套设施经招标评标流程确认天津港保税区以及市政基础设施包括园区智慧化改造、城市更新投资建设集团有限公司为中增设海关检查区、环境设施提升及相关道标单位。路连通工程,总投资额1071900万元。经过天津港保税区管委会和国家开发银行长达1年的合作谋划，海港保税区城市更新项目成功立项。保税区城市更新投资建设集团提取首笔贷款。海港城市更新建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新天津港保税区海港区域城市更新项目EPC工程总承包招标中标结果公示日日建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新中标情况：1）中标人：中铁十八局集团有限公司（联合体牵头方）、中信建设投资发展有限责任公司（联合体成员）、碧桂园生活服务集团股份有限公司（联合体成员）。2）中标价格1）银行本息覆盖倍数为1.27622）建安工程造价下浮率为1.00%。90建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新1、项目名称：滨海新区远年住房和老旧小区改造工程引入社会资本融资及采用特许经营模式建设项目2、采购人：天津市滨海新区住房和建设委员会。天津市滨海新区人民政府完成了对本项目实施方案的批复。3、项目（特许）内容及其投资：1）基础类改造：2021-2025年滨海新区远年住房和老旧小区改造范围345个老旧社区涉及居民24万户的基础类（建筑提升改造类、室外维修改造）改造工程，投资为437,449万元，其中建安工程费395,074万元，工程建设其他费用35,019万元（银行贷款利率为4.65%进行计算各期建设期利息合计为6,189万元预备费7,356万元（2020年已投入建设的14个小区基础类改造初设批复建设投资额共计22,624万元）；2）完善和提升类改造：完善类估算总投资为36,569万元，其中建设期（2021-2025年）总投资为1,741万元，运营期总投资为34,828万元；提升类估算总投资2,660万元，于不纳入本次特许经营项目总投资，由中标社会资本自行实施，采用市场化方式自行投资、自负盈亏。3）市政及经营性资源智慧化及提升改造：为平衡老旧小区基础类改造投入，本项目以市政及经营性资源进行补偿，包括市政环卫一体化、园林绿化服务，底商和房屋、道路停车位及公共停车场（42,137个）、集贸市场等物业。市政及经营性资源智慧化及提升改造不纳入本次特许经营项目总投资，由中标社会资本按照规定及标准自行实施。4、合同履行期限：本项目特许经营期为25年。老旧小区基础类改造根据改造计划，不同社区分片分期实施，计划分5期建设，每期建设期一年。计划建设期为2021年-2025年。运营资源自本项目融资交割完成之次日起，根据资源实际情况在建设期内分期匹配到位，每期资源运营期固定为25年。建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新5、项目出资：中标社会资本方与政府出资代表按95%：5%的股权比例在项目所在地合资成立项目公司（注册资金1亿元）。本项目资金来源包括财政安排出资，以及政府与社会资本合作（特许经营）的方式解决，其中项目资本金比例为项目总投资的40%（177,455万元，其中10%由项目公司自有资金出资，其余30%由中央财政补贴资金出6、回报来源1）根据《滨海新区关于加强旧楼区管理工作的实施意见》（津滨政办发〔2016〕88号）文件，向物业管理单位支付的旧楼区管理资金2）项目公司按照本合同约定对市政环卫一体化和园林绿化养护收取市政服务费；（3）项目公司根据相关政策文件对道路停车位及公共停车场进行市场化管理和收费，不得乱收费或擅自调整收费标准；（4）政府提供的底商及房产、集贸市场采取授予项目公司运营权的方式，由项目公司市场化运营并获得租金收入5）由项目公司挖掘的其他使用者付费类资源收入（如有6）区政府同意将合作区域内的各级政府专项资金、财政的建设奖励、老旧小区专项运营扶持资金等区域建设专项补贴作为支付本项目应付项目公司款项的资金来源，符合使用条件的可直接支付给项目公司（如有不包括用作项目资本金的中央财政补贴资金。上述（12）项收入由区政府全额申请纳入政府年度财政预算，并按照绩效考核的结果按时支付。（345）项由项目公司根据市场化方式运营管理获得相应的收入。项目公司获得（6）项中的专项资金及补贴金额后，直接冲减需由政府支付的资金。建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新补偿资源调整机制☆在本项目各期基础类改造建设内容均竣工决算后，以项目公司在特许经营期限内的银行贷款本息覆盖倍数α【中标社会资本方投报的银行贷款本息覆盖倍数为准】为参数对补偿资源规模进行一次性调整。银行贷款本息覆盖倍数计算公式如下：银行贷款本息覆盖倍数=项目特许经营期内预计项目经营净收益/（银行贷款还本付息总额-建设期利息）【实际银行贷款利率超过建设期各期5年期以上LPR的平均值10%以上部分，不纳入此处银行贷款还本付息总额的计算范围】预期项目经营净收益=预期项目运营收入-预期项目运营成本-预期项目相关税费具体调整方式如下：（1）按照基础类改造实际竣工结算金额、中央财政补贴到位金额以及银行贷款利率重新计算银行贷款本息覆盖倍数（以下简称“β”,依据运营收入参数和运营成本标准计算）；（2）若α小于β,则政府方调减后续补偿资源规模，直至α=β;（3）若α大于或等于β,则由政府与项目公司签定补充协议约定其他资源补偿方式平衡项目公司基本合理利润率。建设期结束后，项目公司按照实际获得的补偿资源进行运营，原则上后续不予调整。建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新超额收益分配机制☆特许经营期内乙方应当每年及时向政府方提交有资质第三方出具的财务审计报告，且政府方有权另行直接或委托第三方对乙方进行不定期审计。当特许经营期内项目公司累计实现的经营净收益计算的银行贷款本息覆盖倍数高于超额收益分配触发比例时触发超额收益分配机制（本项目以中标社会资本方投报的银行贷款本息覆盖倍数作为超额收益分配的触发比例甲方与乙方按照超额收益实现的比例对超额收益采用超额累进递减的方式进行分配。具体计算公式如下：项目公司累计实现的经营净收益计算的银行贷款本息覆盖倍数=项目公司累计实现的经营净收益/（银行贷款还本付息总额-建设期利息）项目公司累计实现的经营净收益=项目公司按照市政服务费标准计算的累计实现的市政服务费收入+项目公司按照物业费标准计算的累计实现的物业费收入+项目公司累计实现的市场化经营收入-项目公司实际发生的经营成本-实际缴纳的相关税费，项目公司实际发生的经营成本若高于按照运营成本标准计算的经营成本，则以按照运营成本标准计算的经营成本为准。超额收益=项目公司实际累计实现的经营净收益-按照超额收益分配触发比例应实现的经营净收益超额收益实现的比例=项目公司累计实现的净收益计算的银行贷款本息覆盖倍数/超额收益分配触发比例。超额收益分成计算超额收益实现的比例项目公司超额收益分成比例1）0%~5%部分100%；2）25%~10%部分80%；3）10%~20%部分60%；4、>20%部分40%。政府方获得的超额收益分成部分可直接冲减当年或以后年度政府应支付的资金，超出冲减部分由项目公司直接上缴财政，并由区财政局开具相应的行政事业收费票据。基于上述超额收益分配机制，使用者付费类资源产生的超额收益以及特许经营期内项目公司经过实施机构同意，根据津滨政办发〔2016〕88号文，向社区居民按照0.1元/㎡/月标准收取的物业费计入超额收益。94建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新ABO：强势地区强势国企一肩挑《大连金普新区城市更新实施办法（暂行）》确定的基本原则、支持政策：按照政府引导、市场运作、国企主体的原则，政府搭建统一的合作平台，通过政策导控、规划管控，调动各类主体的积极性，加大财政支持力度，鼓励国有企业有效实施城市更新。2、可通过公开招投标、竞争性磋商或指定方式，选择有实力的国有企业作为城市更新项目实施主体。支持实施主体以“协议出让、定向挂牌、带方案出让”等方式依法合规取得土地使用权。建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新社会资本与市、区融资平台合作或独立参与片区土地整理开发的内涉及的国有土地纳入统一核算。安置与配套开发用地出让金全额上缴，扣除上解、计提及组织土地出让等相关费用后，剩余金额全部拨付区政府（管委会用于项目改造范围内征迁补偿安置和道路、绿化、管网等公共基础设施建设。中标投资主体按约定履行项目合作协议，并按土地招拍挂要求竞买项目土地使用权。项目土地带修建性详细规划方案土地出让时，企业先期缴纳至指定专户的征迁补偿和安置资金，经区政府（管委会）同意后，可以用于土地出让金的缴纳周转，封闭运行。建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新推动有效市场和有为政府更好结合。委《关于印发2019年新型城镇化建设重点任务的通知》（发改规励经营性与公益性项目综合体立项，促进资金平衡、金融支持和市场化运作，推进城乡要素跨界按照当地政策及国家文件用地预审，带修建性规划方案出让，投资人享有优先权（国得提供以预期土地出让收入作为 建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新项目基本信息一览表项目名称南阳市宛城区陈棚社区城市更新项目项目类型城市更新项目内容主要包括规划设计、投融资、城中村征迁安置补偿，安置房建设，陈棚社区市政、公服等公益性项目建设，项目运营与资产管理，联动二、三、四级开发等项目期限10年（整体建设期6年，其中公益性项目建设期为3年）运作模式授权合作+股权合作+EPC+O，一二三四级联动结构化综合开发投融资机制社会资本方负责项目投融资，并承担相应风险封闭运行、增量回报，滚动自平衡结算、项目业主南阳新城建设投资开发有限公司项目阶段方案审批前期工作项目征迁补偿安置方案已经获批，规划条件已经明确，发改部门依法对项目备案立项资本金比例（静态投资）公益性部分29.68%，开发资本金出资方式项目公司以自有资金出资项目业主是否参股5%项目公司注册资金绩效考核体系针对项目合作内容和实施阶段，公益性项目建立了与项目产出绩效相挂钩的付费机制。核心边界条件明确了项目范围、内容、投资、合作期