乘势而上鱼龙共舞-2020年广州房地产市场总结暨2021年展望

2020年广州房地产市场数字——1宏观环境动向 楼市调控基调面对疫情下的经济压力，2020年房地产调控保持定力，坚持“房住不炒”基调不变；十四五规划建议延续当前调控定位，未来双向调控将是手段，平稳房地产市场是目标。2020年5月两会坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

7月房地产工作座谈会牢牢坚持“房住不炒”的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。

11月“十四五”规划建议推动金融、房地产同实体经济均衡发展。坚持房住不炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

12月中央经济工作会议要解决好大城市住房突出问题，要坚持“房住不炒”的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。3宏观环境动向 楼市调控政策上半年多城针对需求端出台的直接松绑政策大多被撤回，被放行的政策主要为降低人才购房门槛，楼市过热的城市则于下半年加码调控，整体调控目标仍偏向房价稳定。类别典型城时间关于楼市调控政策的主要内容市驻马店2月降低首套房公积金贷款首付比例广州3月商服类项目不再限定最小分割单元，不再限定销售对象宝鸡3月降低首套房首付比例，提高公积金贷款最高额度济南3月部分区域的绿色建筑商品住宅不受限购约束调控松海宁3月限时取消“非本市户籍人口限购1套住房”政策绑后撤柳州3月降低首付比例，提高公积金贷款最高额度回青岛4月放宽限购、限转让政策赤峰4月税费补贴、取转让荆州4月降低首付比例，提高公积金贷款最高额度，限时免契税等无为5月取消限转让广州3、8月白云区北部四镇、番禺区降低人才购房门槛至中级/大专调控佛山3月中专学历或初级工购房无需社保微松绑江门3月大专学历购房无需社保兰州4月商业地产贷款的首付款比例由70%调整为50%类典型城市时间关于楼市调控政策的主要内容别杭州7月人才优先摇号房限售5年，“无房家庭”认定标准更严格宁波7、12月限购范围扩大，提高二套房首付比例南京7月离异2年内购房按离异前家庭总套数计算深圳7月深籍需落户及社保/个税满3年，增值税2改5等东莞7月二手房加入限购，限转让年限增至3年，重启限价等调无锡8月提高二套房首付比例，市区增值税免征年限增至5控年等加沈阳9月提高二套房首付比例，增值税免征年限增至5年码常州9月提高二套房首付比例，市区限转让年限增至4年成都9月增值税免征年限增至5年长春9月提高首套及二套房首付比例唐山9月提高二套房首付比例银川9月省外户籍限购1套，市辖三区限转让年限增至2年西安12月提高二套房首付比例4宏观环境动向 楼市调控政策广州继2019年底花都、南沙及黄埔降低人才购房门槛后，2020年白云北部四镇及番禺亦先后放宽，有助于吸引并留住高校毕业生及中高端产业人才，提高区域经济活力。广州各区限购政策汇总（截至2020.12.31）行政区本地户籍非本地户籍（非港澳台）香港、澳门台湾、华侨购房条件限购套数人才购房政策购房条件限购套数购房条件限购套数购房条件限购套数出台日期（除人才政策及增城从化外，均需连续5年社保/税单、可相互补证但不得补交）花都2019-7-17•经区认定的高层次/高技能/具有某种特殊技能或专业性紧缺的人才，及创业、创新人才•硕士，或985/211学士，或全球前500名的境外大学学士1套2019-12-17•大专以上/工资20万元以上且年缴个税1万元以上+中高层管理/技术骨干南沙2019-12-13•在本区学习或就业+具有本科及以上学历/中级及以上专业技术资格/中级（四级）及以上职业资格/可聘任为中级及以上专业技术职务的执业资格家庭2套•在本区连续工作半年+本科单身1套黄埔2019-12-20•持有广州人才绿卡或区政府认可的特殊人才的父母、配偶父母、成年子女①工作、学习和居留•在中新知识城工作的新加坡居民在中新知识城购买商品房与本地居民同等待遇家庭2套①身份证证明白云北部四镇无单身1套1套②通行证②书面具结购买商品1套•在白云区辖内的大专院校学习连续满1年住房用于自住（江高、人和、太2020-3-16•工作1年+大专/中级及以上职称/企业中高级管理③境内无房和、钟落潭）③在境内无其他住房•双一流大学本科+在番禺创业、就业番禺2020-8-26•番禺大学城在读及应届毕业生1套•社保1年+中级/大专+“四上”企业中高级管理区内工作半年并符合以下任一条件：越秀、海珠2020年3-8月•经区认定的高层次/高技能人才荔湾、天河、白云•博士，或双一流大学/全球前500名的境外大学硕士•区内重点企业高管/技术骨干增城、从化不限购无备注：港澳人士在广州限购1套，但在南沙区、黄埔区范围内购买商品住房享与本市户籍居民同等待遇（即家庭2套、单身1套）5宏观环境动向 小结◆经济形势◆金融环境◆楼市政策

2020年前三季度中国GDP累计增速已由负转正，预计2021年在新冠疫苗等利好因素下将有一轮经济补涨；但内需仍显不足，长期积累的结构性矛盾仍较突出，经济恢复过程中不平衡态势较明显，保就业、稳企业的压力仍较大。2020年货币政策以结构性宽松为主，上半年央行频繁“松口”，下半年的政策方向由“扶持”过渡至稳定为主，下阶段将继续着重防控房地产领域风险。2020年中央保持房地产调控定力，整体调控目标仍偏向房价稳定，因城施策更加灵活，过热城市调控加码，而广州整体楼市相对平稳、调控环境仍偏宽松。6广州城建规划 城建规划概述◆产业发展◆城市基建◆发展预期

主城区以海珠、白云投资力度较大，重点推进单个片区产业升级；近郊黄埔及南沙均以多点开花模式发展产业片区。非主城区实行产业转型，产业扶持向数字文化、绿色金融等新兴产业倾斜，其中2020年黄埔及南沙区新出台产业政策超10个，进一步扩大产业优惠覆盖面。2020年广州地铁新通车8号线北延线，填补白云西北部轨道交通空白；2021年将新通车两条快速地铁，届时南沙通达主城时间大幅缩短，利于提升南沙发展。黄埔、增城优质教育资源增量明显，白云及番禺两区新引入教育资源主要落位在非核心片区。广州市合计约320个旧村改造项目，南沙、白云、花都及从化区均有超6成旧村改造项目未确定主导房企。2020年，升龙、龙湖、勤诚达等外来房企通过旧改新增土地储备量较大。根据十四五规划建议，南沙城市副中心定位持续提升，作为广州十四五“双区、双城”发展的交汇点，下阶段在产业及基建配套等优质资源要素方面也将享受更多倾斜、加快发展速度。科创产业是广州十四五产业重点，黄埔及南沙将成为发展主力军，两区将多维联动高效发展，或将促进中新知识城纳入自贸区范围。8广州城建规划 重点规划片区主城区以海珠、白云投资力度较大，重点推进单个片区产业升级；近郊黄埔及南沙均以多点开花模式发展产业片区。2020年广州市各区重点规划片区情况区域属性分类个数规划片区规划方向庆盛枢纽区块、横沥岛协调职住平衡南沙产业规划4小虎岛新能源汽车综合制造区（广汽主导）中科院明珠科学园大湾区前沿基础科学研究和高技术创新基地城市更新1东涌分区旧改片区调整控规，增加生活配套配置中新广州知识城围绕国家知识中心定位为核心建设科学城扩容方案获批，定位为中国“智造中心”黄埔产业规划7鱼珠纳入广州人工智能与数字经济试验区环九龙湖地区、科教创新区、国际科创协调产业发展合作示范区、科学园地块海珠产业规划1琶洲升级为广州人工智能与数字经济试验区城市更新3沥滘村、石溪片区、赤沙片区增加基建配套，规划升级产业白云产业规划3白云湖黄金围东区、白云湖港澳青年创调整职住平衡新创业基地、设计之都增城片区规划1荔湖新城创新产业发展引擎、湾区东岸现代新城城市更新1新塘镇群星片区新塘现代商贸中心花都片区规划2广州北站西广场及以南片区匹配北站定位协调片区发展番禺产业规划1大学城纳入广州人工智能与数字经济试验区荔湾产业规划1白鹅潭沿江总部经济带总部经济、高端产业和现代服务业集聚区越秀产业规划1珠江北岸金融业、现代商贸天河产业规划1国际金融城纳入广州人工智能与数字经济试验区从化产业规划1与黄埔共建明珠、民乐、太平片区产业协同发展9广州城建规划 基建配套——地铁交通2020年广州地铁新通车8号线北延线，填补白云西北部轨道交通空白；2021年将新通车两条快速地铁，届时南沙通达主城时间大幅缩短，利于提升南沙发展。区域现有2020年新增情况预计至2023年新增情况至2023年站点站点数站点数所属路线站点数通达区域密度越秀20--10海珠、荔湾、天河、白云高天河39--11海珠、荔湾、越秀、白云荔湾1828号线北延线6海珠、天河、越秀、白云海珠26--13荔湾、天河、越秀、白云、番禺、南沙黄埔28--13区域内白云2498号线北延线26海珠、荔湾、天河、越秀番禺22--7海珠、南沙南沙12--2番禺、海珠花都12----增城12----低从化5----2020-2023年广州在建地铁路线2020年通车2021年通车2022年通车2023年通车10广州城建规划 基建配套——教育资源2020年黄埔及增城区在引入教育资源方面动作较大，力求加速补齐区域教育短板；白云及番禺两区加速平衡优质配套布局，新引入学校主要落位在非核心片区。2020年广州市各区引入优质学校情况办学模式为小学+中学办学模式为独立小学或独立中学备注：①优质学校指省级学校或优质民办/国际学校；该学校为房企项目对外口径引入②图表排序以各区学校总数从高到低。11广州土地市场 土地市场概述商住用地同比全年供应量1,721万㎡↑38%供地完成率119%↑31个百分点全年成交量1,453万㎡↑43%成交楼面地价15,939元/㎡↑13.6%溢价率7%↓10个百分点商服用地同比全年供应量662万㎡↑68%供地完成率88%↑42个百分点全年成交量596万㎡↑92%成交楼面地价8,085元/㎡↑9.5%溢价率0%持平➢2020年广州土拍市场交投活跃，供应成交规模及土地成交金额均创近5年新高！商住用地累计成交1,453万㎡、吸金1,952亿元！➢2020年商住用地供应分布延续“东进南拓”，集中在增城、南沙及番禺等区域，其中增城年度成交量首次超400万㎡，同比增14%，大幅抛离其他区域！➢主城区、番禺及南沙土拍激烈，优质地块均被高溢价竞得，多区成交楼面地价上限被刷新，其中主城核心地价突破7万/㎡，主城边缘地价约5.5万/㎡，南沙地价约2.4万/㎡。➢房企拿地热情高涨，老牌深耕房企继续增储，新进房企拿地积极性提高。尤其下半年开始国企拿地积极性明显提升，主城及近郊核心优质地块基本被国企高溢价竞得，新进房企则重点布局规划前景较佳、基建落地较快的区域，如南沙、黄埔。13广州土地市场 全市商品房用地整体供求2020年广州土拍市场交投活跃，供应成交规模及土地成交金额均创近5年新高；其中商住用地首次超额完成供地计划，成交1,453万㎡、吸金1,952亿元。2020年广州商品房用地供应（按建筑面积，下同）2,383万㎡、同比增45%，成交2,049万㎡、同比增55%，土地成交总金额达2,432亿元、同比增57%，纷纷创历史年度新高。其中商住用地供应1,721万、同比增38%，并首次超额完成土地供应计划（累计完成率为119%），成交1,453万㎡、同比增43%，土地成交总金额1,952亿元、同比增48%；2020年广州全市共流拍13幅商住用地（已剔除重复出让以及当年重新挂牌并成交地块），合计总建筑面积280万㎡，其中增城流拍12幅，总建筑面积263.7万㎡，大多集中在石滩、中新等，配套条件较匮乏的地块。数据来源：中原数据库 备注：本数据已将捆绑出让地块拆分，只保留单独商住、商服性质用地，同时修正因流拍/终止出让而重复出让的地块。 14广州土地市场 全市商品房用地供求特征2020年广州商品房用地供应分布以“东进南拓”为主，其中增城年度成交量首次超400万㎡，同比增14%，大幅抛离其他区域。供应——2020年全年增城、南沙、白云及番禺供应量位居前列。其中增城、番禺、花都等外围供应增长显著，天河、海珠、越秀等长期供应短缺的主城区均有新增供应。主要受政府财政压力较大以及个别区域旧改规则（需获取招拍挂用地才有参与资格）所致而加快推地。成交——2020年商住用地成交主要集中增城、南沙、花都、番禺等区域，占比近70%，其中增城年度成交量首次超400万㎡，同比增14%，大幅抛离其他区域。数据来源：中原数据库15广州土地市场 全市商住用地成交特征天河、海珠、番禺、南沙等区域优质地块竞争激烈，大多高溢价成交。主城区优质地块受房企关注度高，其中合景以折合实际可售楼面地价5.5万/㎡竞得天河牛奶厂地块刷新天河单价上限；广州城投以折合实际可售楼面地价7.1万/㎡竞得越秀南地块刷新越秀新单价地王。南沙规划定位高，房企对前景预期看好，年内三度刷新区域单价天花板，目前佳兆业以折合实际可售楼面地价2.4万/㎡竞得南沙英东大道地块问鼎南沙新单价地王。数据来源：中原数据库16广州住宅市场 全市住宅市场 住宅市场概述供求特征供应签约推新当日库存及去化期（万㎡）（万㎡）去化率20201,2551,073约45%952万㎡年11.4个月同比↑58%↑26%↑1库存：↑25%个百分点去化期：+1.2个月较近5↑26%↑3%↓8——年均值个百分点➢ 广州楼市稳定性强，经历疫情后恢复速度快，2020年全年供应及成交均高于近5年均值。➢ 1季度楼市受疫情影响有所回调，2季度已基本恢复，供应量开始稳步上行，带动成交量回升；3季度后，受益于各项利好叠加，楼市热度快速提升，当前广州楼市已正式步入上行期，成交量价持续攀升。➢ 全年推新平均去化率与2019年相当，但实际主要受上半年影响，4季度以来各月去化率均在50%以上。

楼市格局区域属性供应签约热销项目楼价（万㎡，占比）（万㎡，占比）较2019年末涨幅主城211，17%174，16%5%至8%东部498，40%441，41%黄埔：6%至12%增城：2%至4%南部370，29%289，27%番禺：4%至7%南沙：7%至14%北部178，14%169，16%花都：0%至4%从化：-2%至2%➢ 主城区：抗风险能力强，楼市复苏后项目楼价拉升速度快，但受供应端影响签约量处相对低位；2020年白云多个项目入市，但片区发展仍不够均衡，部分片区去化压力较大；➢ 东部：广州楼市热点，在旧改加快推进的影响下，置业需求加快释放，部分享有产业、人才政策利好的片区项目楼价涨幅大；➢ 南部：旧改推进速度加快，南沙在政策利好的影响下，投资客加速进场，下半年以来市场热度提升明显；➢北部：市场相对封闭，市场提升幅度有限。18广州住宅市场 全市住宅市场 整体住宅市场广州一手楼市稳定性高，经历疫情后恢复速度快，全年成交量价保持稳定增长；2020年新货供应面积1,255万㎡，签约面积1,073万㎡，签约面积高于近5年平均水平。数据来源：中原数据库19广州住宅市场 全市住宅市场 整体住宅市场1-2月受疫情影响楼市冰封；3-6月在货币、人才政策等利好推动下，楼市逐步恢复；7月以来，楼市步入上行期，土地市场热度提升明显，带动楼市升温，供求量持续走高。数据来源：中原数据库20广州住宅市场 全市住宅市场 供求格局东部市场热度高，供求面积占比均约40%；主城区受供应端限制签约面积比例约16%，南部旧改推进速度加快，新货供应充足，在政策利好带动下南沙供求比例均有所提升。主城：白云北部多个新盘入市，带动片区供应量提升，但天河、海珠、荔湾等区供应量仍处相对低位；东部：新货充足，实际供应面积同比均有所增加；其中黄埔多个轨道沿线项目入市，带动区域供应面积比例提升；南部：南沙旧村改造进程快，下半年以来多个旧村改造项目陆续入市，带动南部供应面积比例上行；北部：供应面积比例与2019年基本相当。数据来源：中原数据库

主城：受供应端限制，多区成交主要依靠个别典型项目支撑；白云区交通仍是客户导入的瓶颈，部分待发展片区项目去化承压；东部：黄埔区多个轨道上盖大盘、大型旧改项目入市，自身均具备良好的居住配套，易于承接主城东部外溢客；增城区依靠价差优势持续走量南部：南沙受“人才政策”、“产业规划”等政策利好带动，对广州主城区及部分深莞投资客吸引力强，带动成交量走高；•北部：市场相对封闭，成交速度有限。21广州住宅市场 全市住宅市场 价格格局主城价格实现力及品质溢价力仍具备明显优势；非主城区中，黄埔、南沙等享有政策利好，产业发展潜力较大的区域热销项目涨幅可超10%。价格梯度＞86-84-63-42-3数据来源：中原数据库备注：白云北指白云区北部四镇：江高、人和、钟落潭、太和22＜2广州住宅市场 全市住宅市场 热销项目2020年签约套数TOP10项目以东部及南部流量项目为主，累计签约套数均大于1300套签约套数1,000套以上的项目中，东部为绝对主力，占比超7成。2020年签约套数TOP10项目项目区域板块签约套数签约面积当前售价（万㎡）（万元/㎡）亚运城南部番禺亚运城3,10035.72.9-3.1融创文旅城北部花都花都中轴线2,85931.32.4-2.6万科幸福誉东部黄埔知识城2,62321.92.7-2.9合景誉山国际东部增城新新公路2,07220.51.8-2.0敏捷绿湖国际城东部增城仙村石滩1,87318.71.4-1.6保利拾光年东部黄埔知识城1,75115.12.6-2.8南沙保利城南部南沙黄阁1,62115.31.9-2.1品秀星樾东部黄埔萝岗区府1,50416.43.9-4.1合生湖山国际东部增城广园东1,47917.02.0-2.2恒大阳光半岛南部南沙万顷沙1,31011.72.2-2.42,000套以上数据来源：中原数据库23广州住宅市场 全市住宅市场 库存及去化期12月末广州一手住宅可售存量952万㎡，去化期约11.4个月；东部去化速度快、主城区供应稀缺，库存压力均相对较小，白云北及番禺部分片区去库存压力仍较大。去化期＜88-1010-1212-15数据来源：中原数据库＞1524广州住宅市场 全市住宅市场 区域住宅市场（概述）北部：去化持续承压，部分项目以价换量花都区 在售项目价格平稳，部分竞争压力大的项目持续以价换量。从化区 区域产业及基建等基础较弱，项目价格稳定性不足。主城区：新货少，价格支撑力强海珠区新项目稀缺，热销项目价格较年初上涨6%-8%天河区保利天汇、珠江花城成交占全区比重达56%。荔湾区广钢新城热度高，热销项目售价较年初上涨5%-7%白云南部分化明显，享优质景观或配套项目去化速度相对理想。白云北部城市界面尚未成熟，项目去化压力较大，价格上涨动力不足。从化花都增城白云黄埔番禺南沙

东部：推新充足，轨道上盖大盘价格稳涨旧改、轨道上盖项目扎堆入市，随黄埔区着产业及配套落地，成交量价涨幅明显，热销项目价格较年初上涨6%-12%。交投重心在南部板块，项目间竞争增城区压力大；具备优质资源的刚需项目价格较年初涨幅2%-4%。南部：成交分化，潜力片区涨速理想热度分化明显，热销项目较年初涨番禺区4%-7%；个别定位错配项目去化压力大，价格支撑力不足。区域规划及政策红利不断，成交量南沙区同比增近4成；发展潜力板块，典型项目价格普遍较年初涨7%-14%。备注：白云南北城市界面、市场特征差异较大，故进行分开处理，其中白云北即江高、人和、钟落潭、太和四镇。

25总结与展望 2020年总结偏宽松货币政策叠加地方调控趋松，刺激楼市超预期恢复；“三道红线”重压下，行业集中度提升，强者恒强格局强化。宏观经济下行压力大疫情反复+中美贸易战呈现长期性货币政策结构性宽松“宽货币、紧信用”，流动性较充裕稳企业保就业就业形势严峻，居民收入放缓

行业城市“三道红线”监管楼市政策以稳为主各区施政空间灵活头部企业集中度上升推地规模创新高地方财政压力大，土地收入依赖度高企业注重快周转、促回款市场超预期回暖多区放开人才/落户政策，释放购买力27总结与展望 十四五展望“十四五”期间加快构建国内大循环，以需求侧改革激发消费潜力；首提促进住房消费健康发展，在“房住不炒”前提下，合理住房消费获得支持。上层新背景之下，国内投资和消费的内生潜力巨大，规划继续深化供给侧结构性改革，畅通国内大循环“十三五”规划（2016-2020年）“十四五”规划（2021-2025年）经济保持中高速增长。到二○二○年国内生经济总量和城乡居民人均收入将再迈上新经济产总值和城乡居民人均收入比二○一○年翻的大台阶，关键核心技术实现重大突破；一番。人均国内生产总值达到中等发达国家水平。以扩大服务消费为重点带动消费结构升级，以国内大循环为主体、国内国际双循环相内需支持信息、绿色、时尚、品质等新型消费，互促进的新发展格局。稳步促进住房、汽车和健康养老等大宗消费。发挥城市群辐射带动作用，优化发展京津冀、格局长三角、珠三角三大城市群，形成东北地区、推进京津冀协同发展、长江经济带发展、中原地区、长江中游、成渝地区、关中平原粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展。等城市群。人口全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策。实施积极应对人口老龄化国家战略。增强生育政策包容性，提高优生优育服务水平。深化住房制度改革。加大城镇棚户区和城乡坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，房地产租购并举、因城施策，促进房地产市场平危房改造力度。稳健康发展。地方细则

积极推粤港澳大湾区和深圳先行示范区建设携手港澳