郑州房产市场分析

房产筹划案目录前言 3第一局部、市场分析一、工程概况 ４二、郑州楼市大环境分析 ４三、竞争对手扫描 ５四、参考个案 ７五、目标消费者分析 8六、产品分析 10七、工程SWOT分析 11其次局部传播定位与广告策略一、左岸塞纳河畔工程定位 12二、工程名分析 13三、广告定位语 13四、广告推广策略 14五、广告主要诉求点 14六、有效整合传播 14第三局部广告创意表现策略一、广告表现总原则 16二、广告创意表现方向 16三、左岸*塞纳河畔品牌定位 19四、左岸*塞纳河畔品牌写真 19五、核心创意原则 19六、核心创意描述 19七、报纸广告主题 20八、影视广告创意 22第四局部、整体促销活动方案一、促销活动大放送 22二、社区文化大放送 25三、社区环境规划 27四、售楼部现场布置 29五、售楼现场设计原则 29六、售点现场包装设计 29七、售楼部设计主题 29八、售楼部装修总体设想 30前言本案是继伟业叠翠园，伟业财宝中心，伟业财智广场，青青美庐别墅区，美庐银座；华苑、“城市核心浪漫都城”〔一个能让人诗意地栖居、单纯地享受生活的地方〕的独具巴黎风情的高文化、高品位、高气质的人文艺术社区。本案位于金水路、中州路〔老107国道〕穿插口，处郑州市进展和生态中轴线，紧靠老城区结合处，是城市的CBD/CLD的双核心地段。随着郑东区的进展将具有前所未有的巨大2023年下半年房地产市场的回热高升，各大开发商加紧拓展市场空间，四处变为竞争剧烈、产品同质化严峻的格局，而且面临多数高品质多层住宅，分流市场的竞争。制造出伟业地产在郑州市场的领导品牌地位和创地产概念。本筹划书主要涵盖了郑州市目前整个地产市场的根本状况地产工程的状况，做出了本次对左岸*塞纳河畔工程的定位、规划及具体的广告战略及具体的整体营销活动方案。第一局部、市场调查与分析一、工程概况1*塞纳河畔位于金水路、中州路〔老107国道〕穿插口，处郑州市进展和生态中轴线，紧靠老城区结合处，东南面中心文化区，南面中心物流区，东面中心商务区，CBDCBD/CLD的双核心地段。2、总体规划设想：工程以河畔观景高层小高层为主，工程占地面积27.975亩，地上建筑面积63216.5m，地下车库面积5733m，商业建筑面积4594m，住宅建筑面积57704.5m，地下1301-1821.1%32.5%，容积率3.39%，户数1435户。3、住宅规划：住宅造型错落有致，沿熊儿河高层公寓楼形成围合；构成丰富的外部空间景观。建筑单体造型融会中西文化，外墙颜色怀旧时尚，屋顶坡型和平型结合，明快轻松的阳拥有文化体育中心、学校、医院、金融、超市系统、商业街、各类社区效劳中心等，配套设施一应俱全。营造人工河流、水系，并营造立体景观。43公里范围，马上迎来的进展机遇；郑东区、CBD中心中州大道〔老107国道〕金水路交汇与此，贯穿郑州东西南北，郑汴路、农业路、北环路连107二、市场环境分析1、郑州楼市大环境分析：郑州楼市大环境是稳中有升，20232023年郑州商品房销售一路开红，郑东区飞速进展，2023年各大开发商加紧拓展市场空间，争。2、东区市场动态：郑东区的进展为左岸*20年的稳固商务住宅202320〔CBD1110202351561982深圳罗湖、蛇口，如同1992年的上海浦东，如同1997年的三峡宜昌。郑东区的进展，必定有大量的资金流入，大量的外地人员、商贾流入，这些人第一需求是吃、住。左岸*塞纳河畔正好位于CBD一选择。左岸*1992年上海浦东的房产、1982年深圳罗湖的更有价值的房产。三、竞争对手扫描英协鼎峰、香滨桂府、鑫花园。鑫苑中心花园投资/开发商是鑫苑置业和万众置业，进展商是鑫苑置业。位于金水路与中州大道交汇处东南角。总占地面积：37万平米。本期：一千多户。主要配套设施有：幼儿园、会所、超市、会议室、停车场、健身器材、运动场、景观水系、局部小品。内部配套设施有双气、宽带、预留、有线电视等。智能设施有可视对讲机，风格是中式现代建筑，浅色的外立面，简约大方。主力户型有两室两厅、两室一厅〔90、三室两厅〔110-130、四室两厅150㎡；名门世家开发商是河南省泰辰置业，物业类别主要有小高层、高层、商业楼，工程占地61亩，位于金水路与玉凤路交汇处，户数：470，均价：3800元，物业类别主要有高层、小高层、写字楼。主要公交线路有：26、37、209、58、77、23路车，停车位：1/1，物业治理是深圳中海物业治理，绿化率43%容积率：3.3%,双气社区,主力户型有：两室两厅〔100、三室两厅〔100、三室三厅〔130-140、四室两厅〔160-175、小两20%多。销售中心的包装很留意细节，售楼中心有喷泉。中义阿卡迪亚开发商：郑州中义置业，类别主要是小高层、多层，位于金水路与泰山路交界处，60260景观设计是日本M.A.O一级建筑士事务所。规划建筑设计是浙江工业大学建筑设计争论院/郑州工业第六设计争论院，占地约260亩，集多层、小高层、步行街为一体，园区设有双主题会所、游泳池、网球场、双语幼儿园等多项现代生活配套设施。一期工程于2023年121820233700(元/平方米)，主推户型：三房、四房。总户数：1306户。银基花园由于内部缘由，曾停工一段时间，现已恢复工程进度，将在近期开头销售。小结：鑫苑中心花园，一期多层十几栋楼同时开工，高层马上在年底开工建设。中心花园是05年区的后起之秀，但凭借其品牌优势和户型的优势，加上广告的轮番轰炸，在05年下半年取得了内部认购将近过半的骄人战绩。估量开盘多层价格在3000元以下，高层价格在320004129005年开头销售，均价3700元。名门世家经过05年的奋战销售战绩并不令开发商满足，销售60%左右，市场的主要抗性：价格在区域较高已经突破4000销售缓慢。销售均价：41000511间接竞争对手：香滨桂府、英协鼎峰、鑫花园。香滨桂府位于城东路与凤凰路交汇处，开发商是郑州市中实房地产开发建筑面积：9000080%，户型配比：两室两厅130150㎡-160150、景观水系、局部小品、自然气、宽带、、电视预留，电梯。建筑呈欧陆风格。空调协调，玩耍区器材与施工粗糙；8户。销售周期达两年之久，至今剩余局部面积过大户型。90%，户型面积130-175场、局部建筑小品、喷泉、会所。三期商务楼，已经开头开工。空调处理是周边最差的，破坏外立面的美观。观景长廊，全松木构造，美观但不有用。设有喷泉广场是周边最有特色的喷泉水系。138〔河南〕350042803800幼儿园、小学、运动场、景观水系、医务室、会所、停车场、局部建筑小品、双气、宽带、由于时间的推移而过时。小结：150府的空调预留设计更是失败。四、参考个案康ＨＯＵＳＨＥ、建业桂圆、金色年华康ＨＯＵＳＨＥ位于郑汴路与英协路交汇处北200300140-1602900自然气、宽带、电视、预留、热水供给。中式现代建筑，给人整体感觉是低档楼盘，入40%。物业不完善，排水管道，坏掉没有人修理，塑钢窗、PVC外墙：涂料，入户人性话，无障碍通道，缺点是施工粗糙，有可视对讲统，但治理松散；建业桂圆位于郑汴路与建业路穿插口总户：500余户，配套设施有幼儿园、小学、初中、会所、超市、医务室、会议室、停车场、健身器材、运动场、景观水系、局部小品、双气、宽流淌巡逻。均价：3600元，立面立体与颜色变化大，但施工本钱高而不有用，地下停车场门窗。建业城市花园金色年华10750095%。小区属于低档社区。配套设施有公共局部：幼儿园、停车场、健身器材、运动场、局部建筑小品。内部有宽带、电视、预留。二手房价格：2900小区内两个篮球场，两个网球场，一个500米的操场。推想：以后有可能开发住宅工程。小结以上参考个案中不难看出，建业桂圆，引领着区域的生活方向。两年前3500元的价格，确定。总结：从以上列举的竞争工程可以看出，郑州东区的楼盘在定位、价格、风格、内部环境营针对四周的竞争楼盘。五、目标消费者分析目标消费群定位--城市精英阶层：非体力劳动者，主要是三资企业及小型私营企业的老板、金融、贸易、传媒、演艺界、高科技、询问效劳业等行业的治理层。即白领阶层中的精英。定位理由：“轨道概念”形成的地理优势：左岸*CBD/CLD和风格：环境幽雅，风格现代符合目标群体的品位和居住要求；价位：左岸*塞纳河畔的价位〔30-60〕简洁为城市精英阶层所承受。5业从业人员占的比例最高。力及更高工作强度为代价。需要的话，可以每天只睡5个小时，其余时间用来工作。具有危机感、成就感双重感受，收入较丰厚，事业小有成就。担忧自己落入较低阶层；对事业的拓展显得有些压力；员工对自己职位的威逼--促使他们高度敬业精英阶层的忧虑和对策忧虑：对年轻尤为恐惊，不管在生理、年龄上，还是在心理、学问上。对策：改善居住条件、提高生活质量、不断充电、加强与公司治理者的沟通，是精英阶层为化解生存危机感而普遍承受的方式。精英阶层的生活方式及态度生活方式：郑州精英之家，对穿着、饮食的时尚潮流投入相对较多家庭理财方面选择股票较普遍，也选择风险较小的储蓄和购置保险。是他们的人生信条--努力工作就是为了活得更好。精英阶层当中受过高等教育和前沿行业从业人员占的比例最高。力及更高工作强度为代价。需要的话，可以每天只睡5个小时，其余时间用来工作。具有危机感、成就感双重感受，收入较丰厚，事业小有成就。担忧自己落入较低阶层；对事业的拓展显得有些压力；员工对自己职位的威逼--促使他们高度敬业精英阶层的忧虑和对策忧虑：对年轻尤为恐惊，不管在生理、年龄上，还是在心理、学问上。对策：改善居住条件、提高生活质量、不断充电、加强与公司治理者的沟通，是精英阶层为化解生存危机感而普遍承受的方式。精英阶层的生活方式及态度生活方式：郑州精英之家，对穿着、饮食的时尚潮流投入相对较多家庭理财方面选择股票较普遍，也选择风险较小的储蓄和购置保险。是他们的人生信条--努力工作就是为了活得更好。生活，成了现代人、尤其是精英阶层中的一种时尚。旅游成为精英阶层的又一消费热点。虽已成为他们储蓄消费的最大目标。与其花钱交房租，不如按揭供房，提前享受生活。个人收入与银行贷款的条件是最大保障。共性化消费的心理〔。显示自己的身份〔显得有文化修养，有较丰厚收入。舒缓工作压力〔在轻松的环境中伸展身心。已作为一种时髦的生活方式在精英阶层中渐渐流行，“你的伊妹儿在找你”已成为一种时网，以免被时代所淘汰；通过互联网接触到的社会层面广，适合精英阶层交际活泼的特点；精英阶层的主要消费趋向--红酒、咖啡、服装、电子、旅游。质量及效劳有更专业化的要求，而且对美感的要求提到了与有用价值相等甚至更高的地步速食的风行、电脑处理器的不断升级、短发的流行、小礼服取代大礼服、信用卡在这个群体中的普及、订货的流行都构成了他们消费模式的特点。告及宣传文章所传递的某些信息假设能与他们对生活的理解产生共鸣的认同--广告设计、软性文章需要突显高尚、高雅的文化风格，打动