文旅特色小镇商业定位及招商运营思路

2023/8/181峨眉院子商业定位及招商运营思路(初稿)审批：审核：编制：峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司2023/8/182目录第一部分峨眉院子第二部分业态布局第三部分租售定位第四部分招商及运营策略2023/8/183第一部峨眉院子A峨眉院子定位B峨眉院子作用2023/8/184A峨眉院子定位

峨眉山水间.院落慢生活在峨眉山的脚下建造一座以昼、夜旅游休闲商业形态为主体，大峨眉民俗休闲、民俗娱乐、民俗活动、本地特色小吃等穿插其间的酒楼、客栈、酒吧、茶楼、戏台、风味小吃、工艺品、土特产，真正体现大峨眉闲生活、慢生活、新生活的风情底韵、精致华丽类似公馆中高端消费的商业院落街区。2023/8/185B峨眉院子作用品牌支撑－作为峨秀湖国际度假区内的子品牌，为整个项目的开篇力作，增色添彩。土地增值－成功的商业氛围为后期一级土地开发提供支持利润获取－成功的商业开发，往往会获得丰厚利润。吸引买房人－有商业配套的物业，能更好的吸引买房人。服务业主及游客－完善的商业配套，作为旅游地产的峨秀湖项目提供很好的商业服务。2023/8/186第一部分峨眉院子第二部分业态布局第三部分租售定位第四部分招商及运营策略

目录2023/8/187第二部分业态布局A市场分析B商业定位C业态组合D规划布局20午23员/7侵/68A市场模分析项目SW阴OT分析峨眉副山旅哄游消她费数寻据峨眉部山旅章游消资费地20僻23章/7浊/69项目SW火OT分析优势劣势机会威胁资源莫：依衬山水粗，佳肢通便舞利，谢面朝担景区.产品曲：峨炉秀湖监项目脱整体波是由年世界谷顶级缺创作渐管理矿团队俗打造蕉，国摩际知爱名品流牌入述驻，洞产品宾组合辣丰富姻，水宪准高楼。政府钞：大揉力支序持，断政企受强强阵联合。企业例投入灾：蓝异光集恨团百乌亿巨桑资打乏造。资源做整合柱：文耕化旅盆游操弃作经翅验不猫足，瓜距离葱城市盛距离乡丰较远腊，短艺期内家较难便吸引重长期舱客户波。项目针开发绵周期阅长，岔压力奥大。高档学会议,餐饮腔长期得受红既珠山魔等老共牌酒门店先朵入为呢主的刘影响,尚需缸时间扑改变拌消费竹观念府。后期肺配套饲产品收未形京成集隶群效透应。峨眉报山拥卸有相穗当数柄量的倘中高绢档消依费群做和旅仓客群暂时伐未有疾同等朽类型骆和体靠量的煎项目稼开业忽，我润们具释有先嫌发优吹势，巴品牌效就有尿了早活期导恳入的莫优势城和可蕉能。峨眉狮当时炒有高谜端商药业消细费的呈诉求.对于车文化哭旅游安地产陈的认椅识和视运作,我们畅尚在票起步难阶段,如此乐大型渐旅游利地产森在全恼国都芬是很饮罕见旱的,经验牢不足周。相继协会有孟同类型型项掉目入喝市，汁对我挡们会炉是威乓胁铝厂牺的影雾响。20喷23供/7灰/61020搅09年，鞠峨眉暗山景漂区，惜按照京门票蛙数量计算齿，共驰接待肚中外游客28着0万人桨次。散客盈和团队客闲人比例为递：8：2外宾勺和国内客蹄人比例为把：1：9外宾构中东群南亚游客低占总薄量的80冤%，以计台湾肾、新加德坡、阴香港和日乏本为胡主以色漆列客仙源呈上袋升趋接势：20饼09年达3万人披次国内底游客以：惯北京抹，上海溜、江浙及激广东地区结游客为主总：比例超洪过50返%未进目山门燥客源总数石在80万人次栽：自谢驾游与会剂议人脏群比例为3：7自驾闲游人腾群主要来添自：傅成都饲、重庆牛和周块边地区；疫会议蹄人群主要送来自挽省内占65桃%的比丘例自驾徐游人低群主是以究周末逢为高峰，达消费游以温泉属和吃脱为主澡；旅游束人群除高峰期在杯每年尿的4月至11月20使09年峨质眉山辞市旅络游人允数达36很0万人次但，同刘比增法长8.洋8%；实柜现旅男游收泉入35纠.6敲5亿元锁，同鱼比增苍长23奴%。环拜峨眉田区域矩自驾配游的丧散客12忆0万/年（成均渝自勾驾游呜数量84催0万X艾肯费弘扬胶提供割的估导算比朱例14企.5但%得出虑），孙平均角来访随游客吨在峨架眉山秀留宿住时间转为1.出5天/人。数据悟来源爹：峨父眉山余旅游钻局统佛计旅游碑消费闷数据20党23逗/7花/611市中认心：售名山渔中路认、商梢业街含、绥悟山中秩路，营业夏时间鞋：9：00遍——域21：00峨眉铁山市师共有洲饭店19降6家市区努：9家星浊级饭砖店4星一钱家；3星四桂家；2星级确四家服，景区17家：5星一薯家，4星级石两家移，3星级聚四家晕，2星级仆八家扫，1星级2家旅游薪目的帅地类象城、易镇、大佛禅院、温泉欢乐谷酒店类

餐饮类

大型餐饮点三个：美食村、美食街、好吃街以峨眉当地特色美食为主：野菜、雪魔芋、烧烤等城市商业娱乐演艺

旅游演艺三台，淡季为一台；以川剧、峨眉武术为主交通

旅游专项客运中心一个吃住行娱乐购旅游幅消费屈地小结：峨眉山市还没有一个旅游商业综合体，市场需求所在。20鸟23沙/7顶/612B商业仔定位峨眉烘院子费一期摊市场现定位峨眉著院子遭一期翼消费及定位20亡23舞/7愧/613市场除定位市场瞧定位绝是最光重要暂定位通之一是，主丙要有斯以下烂三种版：功能咽定位狗：弥萄补市场葛缺口,以吃、敬住、抚行、铲游、获购、耐娱为一惜体的旅游挨地产巴综合倒体；业态美类型生：以跃高中辣档餐饮和风情谊客栈为主境；休透闲、尾娱乐盈为补料，兼选有日肯常生堆活消糕费、农社区玻配套诵等；形象赔定位素：峨弓眉山高档词特色惰商业示范着；20青23阳/7诞/614消费谊定位消费腹特点辟：峨眉月山过层夜的竿异地贸游客速以泡温议泉为主血，现智暂无面其它屡综合闻性配吸套商王业项智目，翠本案遗之峨吐眉院菜子项趣目填乘补这使一市茅场空急白，饲将会球有较眉大的是市场旷空间滋。消音费水底平35酷0-颠75谱0元超拥过52赛%，本允案以中高骂端商业石定位映为佳店，市调化数据庙自艾逃肯公匆司资够料20零23位/7轻/615Ｃ业周态组绪合高中愉档特色榨餐饮请（吃）、风情维客栈贯（住）、茶道陵文化坛（乐）、民俗蒸精品港展区坐（游）、服务尘配套录（娱）五大疯业态打构成卫了峨肿眉院鞋子一兽期的静基础来业态20荡23梯/7梨/616Ｃ业付态组她合－业态晴市调据市露调餐饮搏、住素宿在消希费比缘瑞例当情中占雁据44准%，峨柜眉山赏旅游泳对餐肝饮和翼住宿睁的需消求还轿在增壮加，膛所以忧，餐毕饮与肢住宿砖在本往案业染态比叶例中柴应该尿会超坛过44俱%20村23泪/7慨/617类型作用特点租金承受能力所占比例租售策略旗舰店提升形象各业态中的旗舰品牌,知名品牌通常承受租金能力一般，主要作用在于提升档次，招商应该给圈套优惠

先租后售提升利润价值空间主力店人流贡献具有一定知名度，行业中有一定影响力具有一定带动作用，租金贡献主力之一

先租后售次主力店租金贡献能吸引游客前来，完善业态配比结构完善档次配套的类型，租金贡献主力之一

连租带售群羊店功能配套以服务配套类为主，以完善一站式的商业需求丰富业态，贡献租金的主力之一

连租带售其它填空补漏以消化富裕面积为考虑一般很低

连租带售Ｃ业习态组焦合—按角催色来怪划分中业态20豪23刚/7你/618D业态蚊分区撑及规弊划建集议人流禾动线蛙的规或划业态斩分区业态齿规划电建议各业赵态的宝物业炉条件20阶23雾/7俭/619借用83斗0资料撤已经闪确定颂的动惠线规弟划一期人流较动线勉规划20皮23灶/7懂/620业态患分区注：糊各分灵区可昌适当公叠加勇，相否互交桂叉，喷以达桐到业躬态最教佳搭洁配。20和23臭/7若/621根据誓各业堡态的亮布点轿，则相主要私有以厕下基黎本要饱求：业态优规划盖建议隔－单体据要求业态经营面积（平米）经营楼层位置餐饮50-2000一至二层主力餐饮在项目主人流进出口较佳，能作为项目形象店加以点缀客栈500-3000一至三层较靠近里面安静的地方休闲吧150-400一至二层延干道旁边餐饮区后面茶道馆200-400一至二层延干道旁边餐饮区后面民俗精品展销30-200一层介于餐饮区后，住宿区前的中间位置便利店100左右一层配套展区内配套10-80一层配套展区内20灾23逮/7爷/622业态父规划闸建议碍－建议斥引进乘商家窗名录业态商家茶道峨眉茶道金刚石老师住宿风情客栈千里走单骑、阅古楼等快捷酒店如家、汉庭等餐饮特色餐饮御膳宫、钦善斋等高档中餐红杏、银杏、大蓉和等中西式快餐麦当劳、肯德基、味千拉面等便利店社区标超红旗、好邻居、红艳等民俗精品展销区服务配套药店、相片冲印、银行、书店等民俗精品峨眉山本地收集特色民俗文化精品休闲吧休闲水吧避风塘、清风茶艺、沐浴保健中心等20行23贸/7逢/623各业惯态的旷物业巩条件高档嘱餐饮风情等客栈中式励快餐西式狐快餐便利奖店服务套配套生活恩娱乐明类20摊23鸦/7振/624技术指标具体要求需求面积（㎡）1,000-2,000单层面积（㎡）500－1,000经营楼层选择（层）1-3结构层高要求（m）≥4.5楼板承重（Kg/㎡）≥500中央空调不需要，自装电梯（部）1-2步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）50-200物业交付装修标准简单装修/毛坯高档洗餐饮物物业影条件20突23随/7侧/625风情伙客栈耽物业貌条件技术指标具体要求需求面积（㎡）2000-3000单层面积（㎡）1000经营楼层选择（层）1-3结构层高要求（m）2.8-3.2进深10-20楼板承重（Kg/㎡）

≥500给排水市政给排水

供配电

市政配电中央空调提供与否需与发展商沟通电梯

1-2电话线提供配口燃气管道提供城市燃气管道配口排污预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位货区（㎡）20停车位（个）30-50物业交付装修标准毛坯/或按照装修要求提供20名23马/7刻/626技术指标具体要求需求面积（㎡）150-400单层面积（㎡）100-200经营楼层选择（层）1－2结构层高要求（m）≥4步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯中式达快餐壁物业狼条件20贫23偷/7少/627技术指标具体要求需求面积（㎡）200-500经营楼层选择（层）1－2单层面积（㎡）100-250结构层高要求（m）≥4中央空调需要，预留2-5个机位接口电梯（部）不要求步梯（部）1-2排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯西式寸快餐征物业更条件20肿23放/7扇/628技术指标具体要求需求面积（㎡）50-100经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）≥4开间（m）4－9进深（m）≤15排油排污提供接口店前走道店前走道宽1.5m以上，要裸露且没有绿化带物业交付装修标准简单装修便利卸店物脆业条磁件20榜23址/7塑/629技术指标具体要求需求面积（㎡）30－200部分商家30以下亦可经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）≥4开间（m）3－10物业交付装修标准毛坯服务炕配套蓄物业者条件20昨23惨/7半/630娱乐岂类业测态辐很射面戏较广裙，服术务性峡质较翻强，一般袭一、驱二、盲三楼湿均可蔽，对呼给排仰水、屑供配略电、食排污工、停绳车场镇车位誓等要践求较数高，同知时，鼻面积唯的需拘求也拆相对钉较大脑。技术指标具体要求需求面积（㎡）≥200-500经营楼层选择（层）2－3结构层高要求（m）≥4给排水市政给排水供配电市政配电排污提供接口，排污水管直径要宽燃气管道需要停车场车位50个以上物业交付装修标准毛坯生活耍娱乐矩类物扒业条岛件20截23钟/7抖/631第一年部分汉峨眉极院子第二息部分川业态湖布局第三筛部分忧租售冶定位第四秤部分膜招商吉及运司营策扶略目涉录20哭23锐/7冤/632第三株部分骂租昨售定箱位A租售革定位B租售由价格腿策略20厉23淹/7欠/633A租售拐定位租售葵定位喷原则扯：以目尤前项仰目周密边商肚业气荐氛不饿浓厚浓，商范业项昼目不稿成熟哄的问西题为湿依据至；以公挡司的攻开发钟意图吨为准残：产品局以最终垦销售肾，利踏润最巴大化的经众营目闪的。*项目啊租售牺策略敌建议敬如下：20紧23渴/7被/634A租售爪定位—赢利赠模式胆策略商业柿的赢俯利模愿式纯销享售模忘式租售鸣结合颈的模幅式纯租塘赁模锯式售后回返租蚊策略先租课后售恰策略分割途式销隐售策示略分层司与分么散结遥合策分略分散翠出租肤策略分层(片)出租纠策略整体结出租散策略拍卖步销售梨策略建议奴采取箱租售出结合帮模式考虑组到周护边无剪类似援商业轻存在便及一草期的辛开篇让作用要，最浸佳方双式具体惨操作痕：1、首画先对群项目邮进行肥整体异包装2、通欣过适苏当的奥宣传然和推共广，猛按合稿理的宪价格轧定位慕，以5%水-6退%的年凡回报膛率，目以五浆年返岁租方挡式进铲行销该售。3、同赶时进膛行租林赁和鸭销售国的方损式,”旺租妇旺售”策略.（先寨出租多的带击租出岂售）20蓄23泼/7面/635A租售虹定位混－连租脾带售淋策略优点椒：A：最耻大限呢度的搏保证并项目患的整凝体经废营形恰像和方档次B：最右大限辅度的肆提高虹项目划最终谢整体比销售黑利润C：可量在经万营前崭期回止笼部正分资紧金缺点贝：A：项牛目前寺期需擦要投桥入一奇定的运包装泽与推鸦广、采宣传飞费用B：存述在一秩定的感经营舒风险慢，销猴售受号市场屈周期画制约20强23将/7窜/636B租售翅价格仿策略样－市场令比较翼法名称经营业态档次商业形态主力面积（㎡）经营模式租金经营情况佛光西路餐饮、副食、杂货中低端临街商铺50-70租赁为主，自营为辅30元/㎡.月一般，出租率70%名山牌坊周边餐饮、旅社、酒店、副食、纪念品中低端临街商铺30-50自营为主—由于租赁经营租金太高，将会入不敷出，其周边商业多为当地居民自营名称经营业态档次商业形态面积（㎡）经营模式租金经营情况峨眉象城酒店、餐饮、纪念品、玉器、小吃、会所中端集中式商业街30-150租赁70-130元/㎡.月目前尚未正式营业，但小户型商铺已租完易镇餐饮、药材、酒店、娱乐会所、咖啡厅、纪念品等中端集中式商业街30-120可售可租售价：9980元/㎡起，最高12800；租金：60-130㎡较差，入住率20%计算得出均价为：53-97元/平/月市调晓数据味自CR禾IC苗:2盲01凭0-印8-袄30报告目前午峨眉嫌山新也兴商凯业主荷要集陵中于小峨眉导象城慎和易晴镇，侍同区俗域在朱名山研门周漫边和需佛光床西路.20侄23超/7框/637*收变益还赖原法林根据茄商业旧租金英与投院资回德报率介来确匹定售华价，政商业羞前期你实际社租金增回报脂率一鹿般按驴照6％计算樱：均价干＝租挎金/投资班回报剑率；*根电据市奏场调再研，剪在市陷中心雅三条醒街及桨易镇督的价姑格参喉考,商铺念售价坦案例:易镇:4守00悟0-仆10昌00苗0元/平米红华光苑商街铺:5单51喂7元/平米中医决院附驾近商返铺:8在75灯0元/平米状元剥街商读铺:6吓52备1元/平米X元/㎡只×1赔2月÷6慢%=侮61罚97元/㎡（市渗调最周低平译均价冷格）X元/㎡凤×1衣2月÷6选%=粘76奥97元/㎡（市室调最骡高平饶均价飞格）*根私据收为益还父原法货，得玻出租曾价在31劳—3贯8元/㎡樱/月之间追。*市蚕场比轰较法弓租金饲：53谷-9谣7元/㎡钻/月*保牌守租价建议亏为:42赚-6价7元/平米/月*由勤此方未法推括算保匀守售价建议订为:84填00泉-1美34蔽00元/平米B租售中价格亲策略侮－收益抹还原额法20伍23辽/7联/638预计1期商悔铺均辰价销凭售收必入:神10照90饿0元／谎平×8浆90嫁0平=0迷.9扶7亿预计1期商蜓铺均判价租甜金收万入:鹅54乏.5元／森平／搜月×挣12月×倡89修00平×赛15年=0战.8你7亿*未纷考虑谱租金15年内吃每年棍的递松增及被高低族租金尼划分财等因咸素，糊租金我体系捐符合丙回报顺率要忠求*根耗据前之面整葬体推童广思缎路，器因涉透及项蹄目整葡体定附位及公推广政，因戒此一醋期总拴体营柄销费要用比分例占厨总销宣售额偶的2％。项目厚整体歼推广自费用访预计以：19致4万B租售咬价格披策略嚼－营销催费用测算20拐23乖/7宋/639目张录第一蹈部分甲峨眉详院子第二金部分驻业态瞎布局第三铜部分刑租售膀定位第四室部分郊招商部及运浙营策类略20耐23摄/7母/640第四远部分跃招术商及趋运营鲜策略A招商征策略B运营馆策略a总体朱思路b招商动策略c招商妙政策d租赁蝇合同20弃23普/7亏/641A招商英策略20洪23据/7伤/642总体厉思路筹：－先辆主后吗次，查多元锤招商没。商家乌准入救要求：1、经富营的吗品牌求必须乎有一罚定的挨知名过度，为主力冤店要稳求为责知名挨品牌产。2、入成场商炊家必本须具阴有品匙牌意爽识和宇有一浴定的展品牌键推广询意识匙，能兼参材与商峡业街肯的整洗体营够销。4、具贵有高掌档形找象店席的装柜修标泪准，侍具有店优秀搞的经篮营理雾念。5、能性配合京商业刑街的总各项繁经营尤管理绘。a总体讲思路20满23怒/7穴/643b招商育策略品牌招商分行业招商优惠招商定向招商品牌商家可以为项目带来大量人流，创造良好商业氛围根据项目业态分布，民俗精品区商家数量较多，便于商业气氛的营造，所以集中招商招商优惠的措施有免租期、管理费优惠、送广告位、租金折扣等，对于主力商家，招商条件的优惠幅度要大，以吸引其进场经营。周边商业氛围不浓厚，本项目主题较强，因此对商家都具有较高的要求，通过现场招商难以满足定位的要求，所以定向招商是本项目招商活动的必要方式。a、针对舰主力全店，它酿是整抱个项依目商疼业价坛值的眼体现画与维谋系项稠目整吸体招鞭商成授功率俗的前随提，义是项钩目整朽体策市划定四位的筛支持译点和捞保障铁，应病实行锄局部由区域风性低性价招究商策幻玉略，由可考惨虑以取低于润面价30众%作为瞎优惠凉。b、针对次主妄力店，它野是项拉目整听体租籍金的归主要掉来源忌，租归金可辟考虑矿以接消近面保价或取略低喂于面园价5%－10杨%作为奶招租童标准条。c、针对群羊店，服捷务业碗态，量它是速项目劳整体咳经营的必镇要组矮成部要分，租腥金可姻依据值相应富产品乒或业旧态在诱面价摊的基朗础上熊作相叫应调摇整。20竟23心/7去/644c招商感政策—租金肤策略影建议1、针孕对业腿态招糖商租爆金策仰略本项絮目应遭根据枯各商筛铺位抽置差散异、文视觉陈效果煮差异葛、动线组织筹差异全等因历素来洞制定耗各商束铺的悦具体旦租金窄价格抛。a、位置爹差异：按列商铺葱门前知经过把人流馋量大塞小，国商铺闷位置捎优劣赚的租恶金单颗价差摆异，涨差价终比例援控制炕在5-馆10仍%之间孙。b、视觉泳效果：消某费者畏在入口州处或鲁节点位置塑直接咐注意观到的奇商铺坚租金攻单价揭高于狡其它健内铺棕，差芦价比帜例控矿制在5-鹊10才%之间预。c、流通笨情况：人硬流疏辫导良楼好的呆商铺途租价爹高于所其它炼商铺取，差亮价比脑控制修在3-苏8%之间20丈23攀/7倾/645c招商区政策—租金若策略耽建议2、针对仇不同宣因素距差异余招商肠租金陈策略20训23备/7适/646c招商无政策—租金店分区担策略挡建议--婆--单体膏面积格出来惹后划鬼分经历妖了培育期后银，随志着项目的经屈营步目入正退轨、增经营和状况密蒸蒸份日上、商查业氛凳围形缩慧成，在忘续签吵租赁庆合同柱时，皂可采铃取租音金逐放年递多增的料方式外，递信增幅青度为5%坦—1楚0%。20构23稼/7绵/647c招商况政策—租金沉递增纵策略20柴23丧/7逐/648c招商就政策淹－招商皮优惠霜条件兴建议优惠形式细分内容扣率形式扣率即从营业额中提取一部份作为经营场所的回报(含税)，开发商跟商户共同承担市场风险，共同分享利润。在联营合作中体现。其它形式租期\租金一般行业1-3年固定合约，餐饮、客栈一般3-5年固定合约.租金收取方式可采取年付款\半年付款\季度付款\月付款，递增方式一般至少年增涨5%-10%。免租期项目所在区域的商业气氛缺乏，基于此，要吸引商家特别是品牌商家进驻，使本项目形成强烈的商业氛围，必须减少其经营风险，降低其进驻门槛。因此在项目开业初期，必须给予租户足够而合理的免租期。建议本项目一般免租期为6个月。管理费商业物业服务费标准，建议免租期内免管理费。装修补贴除公共地方装修外，可考虑为优质主力商家分担部份装修费用，建议5000-10000元的补贴，开业经营一年后返。以租带租进场的商家介绍商家进场，给予一定经济奖励，建议介绍主力商家奖励5000元（面积300以上），次主力商家3000元（面积200以上），一般商家1000元（面积100以上）。活动期签约优惠在招商推介会或其他特定推广时段中，可对前若干位签约客户给予一定优惠，如租金折扣，管理费优惠等，可商榷。一般以增加一个月免租期为底。营销推广费商业要持续浓厚的气氛，宣传推广是必不可少的，一般以年租金的2%收取。也可作为优惠条件。赠广告位建议对本项目的知名品牌商家赠送期限为一年的外立面广告位使用权（广告发布费、制作费、电费等直接费用租户自行承担）20副23认/7程/649A招商曾策略—租赁否合同河初稿解决遍问题燥：如盘何运震营－捐计划佣：硬毙件和剃软件纹包括撤项目旗办公浪物料故机构矩人员究等等怎么宽运营姑－人继员管舞理商查家管基理产远品管颤理：途硬件宽营销迈等等运营掉的效沫果：慰达到邮什么拆目标用付出他多少谣成本飞获得棕多少薯利润20你23尊/7慈/650B运营撑策略借势躁造市营销修策略节奏四总控20确23蝇/7峰/651B运营径策略20暑23飞/7银/652共同甲借势寇，共念同造甘市现目瓜前周伸边的泰类似羽项目针中，笛仅象架城和钩易镇昆类似可，私因租嘱金较丈高，工目前惭还比膝较冷诵淡，肢竞争辰已不晶可避钳免。誓区域块市场脏的商星业环