房地产项目开发经营流程讲解

房地产开发经营流程房地产项目报批流程简介项目设想1.投资立项申请项目报告年度计划可行性研究规划方案征地勘察设计地质勘查设计招标规划设计方案选定建筑设计拆迁办理施工执照编制施工组织设计工程预算造价2.前期工作审核施工图七通一平材料设备订货办理开工报告组织招标签订施工合同组织施工单位进场组织设计交底审查施工图组织设计3.施工准备施工放线规划部门验线勘察设计部门验槽组织桩基验收隐蔽工程预验结构签订验收4.工程管理竣工工程预验组织竣工验收竣工资料归档办理竣工决算商品房预售商品房价格报批报工程竣工单商品房记账入库商品房销售5.房屋销售组织交房建立物管机构建立房屋档案建立服务制度6.售后服务日常管理序:建设项目及其分类项目及其特征项目的定义定义——项目是指在一定的约束条件下（主要是限定时间、限定资源），具有明确目标的一次性任务项目的特征项目的单件性或一次性项目具有一定的约束条件项目具有生命期

建设项目及其分类建设项目及其特点建设项目——是以实物形态表示的具体项目：基本建设项目——新建、扩建等扩大生产能力的项目更新改造项目——以改进技术、增加产品品种、提高质量、治理“三废”、劳动安全、节约资源为主要目的的项目建设项目的组成单项工程——有独立设计文件，建成后可以独立发挥生产能力或效益的一组配套齐全的工程项目单位（子单位）工程——具备独立施工条件并能形成独立使用功能的建筑物及构筑物分部（子分部）工程——按专业性质、建筑部位确定

分项工程——按主要工种、材料、施工工艺、设备类别等确定，是计量工程用工用料和机械台班消耗的基本单元建设项目及其分类建设项目及其特点建设项目的特点投资额巨大建设周期长整体性强地点固定1.1建设项目及其分类建设项目的分类按管理需要划分基本建设项目更新改造项目按建设性质划分新建项目扩建项目改建项目迁建项目恢复项目按建设规模划分基本建设项目——大型、中型、小型项目更新改造项目——限额以上、限额以下项目按投犯资额练划分大中赶型项画目：基本害建设惯项目丹生产纵性建菜设项脂目中盛的能丽源，我交通裂、原者材料久部门斤的工炸程项毅目，鞭投资控额达络到50干00万元摘以上携为；其他烤部门像和非侮工业革建设字项目哥，投菌资额骗达到30迈00万元劝以上畅为大沈中型棒建设揪项目旧；更新列改造路项目售只按滔投资脑额标虑准划勉分，刻能源殿、交挎通、吴原材沉料部誓门投裂资额框达到50思00万元伍及其府以上坑的工所程项摩目和芹其他享部门携投资他额达况到30蜘00万元债及其镇以上伶的项素目为涌限额烂以上放项目愧，否提则为屈限额绸以下玩项目睛；此外延，还树有一虎部分池特殊砌项目碎一般菊不作恐为大桶中型沈项目津安排咬。建设恒项目限及其千分类建设帆项目然的分敏类按行犹业性奇质和摧特点茄划分竞争昂性项霞目——投资摩效益勉比较披高、政竞争旅性比硬较强定的项是目。干企业匹作为研投资榜主体基础酷性项委目——具有冒自然绕垄断伤性、漫建设昆周期啊长、浸投资捎额大汁而收煎益低雾的基播础设抖施和坦需要箭政府四重点统扶持泄的一成部分贞基础放工业晒项目牌，以滥及直冲接增房诚强国甚力的丹支柱外产业遣项目惊。政府券通过顶经济本实体蓄进行巧投资死，同定时还马应广匀泛吸范收地扯方、掘企业芽参与嘉投资散，有检时还译可吸栋收外词商直拔接投撇资公益趁性项登目——主要窑包括犬科技唇、文锈教、姓卫生治、体固育和处环保衡等设猫施，坏公、咸检、恭法等射政权底机关阵以及妙政府宇机关唉、社桶会团冻体办氧公设姑施，材国防坦建设年等。垂主要父由政友府用蚀财政鹿资金阶安排建设项目划分按建设性质

按投资规模按列入计划时间新（迁）建项目

扩建项目

改建项目恢复项目大型项目中型项目

小型项目

零星项目

规划项目预备项目当年开工项目

续建项目

跨年度结转项目停、缓建项目房地讨产开遣发项圆目房地脖产开娘发项胡目，一益般是简对土宝地和限地上暑建筑鸭物进泪行的油投资绣开发抵建设俭项目淋。在蹄我国趁，依色照《中华愤人民报共和余国城妥市房克地产疑管理蚂法》的规耍定；虎房地脉产开贤发项雷目是合指在鼓依法条取得抓土地叮使用盯权的蹦国有部土地狗上进协行基脏础设名施、准房屋恐建设依的项番目。房地唇产开猴发必盛项目拾须严可格执去行城种市规箱划。蛇按照胁经济武效益缸、社勤会效沾益、黑环境谢效益旁相统逗一的财原则远，实公行全面征规划名、合府理布荣局、吹综合陪开发不、配蜻套建艇设。我净国的失城市携规划挡分为总体密规划秤和详萄细规漏划，其虏中详饼细规陕划又付分为控制仆性详址细规打划和端修建作性详向细规垫划。对奸房地喂产开浇发项句目产井生直卷接法逼律约寒束力世的是舅详细逮规划邮。房地软产开贝发项趣目的勉设计丝式、施介工，染必须盼符合抱国家迫的有堂关标际准和惠规范相；房乌地产症开发档项目广竣工双，经快验收训合格闹后，育方可模交付歼使用称。上叔述立厉法的纸目的膊系为轧保障山房地匠产开轮发过鞋程及弱产品痛的安聚全性鲜，使翼房地眉产开像发企势业在刷追求闯经济鞭效益械的同坝时，冷兼顾愧社会抬效益澡和环傍境效林益。雅取得撞竣工高验收牙合格狂证亦律是申械请取面得房份屋所饲有权陆的一检个重企要条垮件。项目彼基本很建设倡程序项目高基本员建设赞程序凳的概叹念基本稼建设——是指把利用若国家肃预算鸡内基蜜建资研金、低自筹粮资金泪、国挽内外柱基建习贷款嗽以及圆其他高专项裂资金穷进行遥的，群以扩证大生显产能童力（晓或新弯增工村程效垮益）慢为主患要目衰的的笛新建搬、改搅扩建恋工程胳及有嫁关工荒作。项目狱基本加建设赠程序——是指床国家袜按照购项目土建设烈的客麻观规学律制副定的艘项目助从设本想、灿选择肯、评洗估、奖决策挎，到杜设计横、施勺工、项投入汽生产勒或交酷付使饮用整降个过咱程中并，各厚项工什作必沙须遵时循的形先后仁次序项目亿基本浴建设岩程序长期喝计划年度滋投资切计划预备丛项目到计划五年吓计划项目波建议级书设计哀工作可行裤性研产究生产研准备施工捉安装建设援准备竣工棋验收生产池运营项目车后评夜价设计政概算投资留估算竣工仇决算施工汗图预扣算《国务讽院关动于投眠资体旬制改巡寿革的如决定》国发20擦04脊20号文编件审批钢制度：对诵于企估业不严使用拳政府济投资释建设沟的项乔目，孝一律蔬不再竹实行颂审批雪制，息区别诉不同识情况茄实行房诚核准晒制和阶备案临制。核准遵制：《政府马核准形的投丸资项朴目目漆录》。仅讽需向曾政府嗓提交艘项目断申请双报告夜，不饼再经袄过批头准项归目建慰议书搬、可聚行性租研究戴报告阶和开犹工报巨告的者程序带。备案否制：对欲于《目录》以外时的企象业投拔资项爬目，拦实行珠备案畜制，呀除国致家另歇有规绸定外诱，由者企业世按照馒属地榨原则建向地络方政踪蝶府投菊资主洪管部客门备羊案。房地刻产项抄目一常般适忍用备寺案制萝。房地句产开洗发流停程房地蹦产开尤发流蜘程与症内容投资幻玉决策妖分析阻阶段前期拍工作戚阶段项目混建设记阶段竣工化验收随与交朝付使征用阶扯段物业体管理孟阶段项目喇立项初步湾可研项目灰选择规划舍设计资金列融通土地堆获取施工建过程监理止招投火标施工彩招投表标交付锻使用竣工嗓验收物业矮管理物业债接收一、象投资值决策经分析樱阶段投资赚决策圈阶段挑是房朽地产钢开发拥过程灶中最为析重要的阶享段之豪一，言主要激包括吩：市场柄信息新资料眼搜集乘；投资绒机会付研究乎；土地跪信息溉获取蚕；土地刚竞买病；以及《项目步建议友书》、《可行饭性研疼究》的编距制和勇审批怖等工摇作步蔑骤。获取土地信息投资机会研究是否可行是否参加土地竞买编制项目建议书反馈最高价是否获得是否测算编制可行性研究报告项目建议书审批可行性研究报告审批办理投资项目备案证项目立项审批办理土地权属交接相关证件项目立项转入前期工作阶段获得暮土地暮信息最的渠柳道土地仙交易站中心土地谎转让合作驴开发其它企方式还有星什么垃其它祖方式对？投资转机会逢研究针对穷已有捕的土行地信笼息根据图开发肃商自斩己的傻开发喘能力测算吴项目插的获旱利能占力和睬抗风希险能坟力测算奥土地梯竞买痒最高悟价经验桐在这家一程声序中占占了揪很大狐的成练分——项目锯策划——房地妙产成绞功的裁关键一、涂确定进具体槽位置二、渴选择凶好投阿资时附机三、源准确剪市场夜定位四、杯确定酱营销俘原则先找蚂土地还，再泰考虑浇项目竟。先有童项目蚂构想鹊（投扒资意访向）蝴，再谜找土切地。一般颜的房化地产策开发卫项目益，有钩别于镜重大湿的基瓜础设笨施建倾设项候目和危其它例重大捆项目糕。由碗于土俱地的包获取介难度掩大，大开发幕商的尼一般敞做法闸是先取睁得土块地，吵然后陕再考钳虑项膛目。在恶报批盾的过蓬程中航，这胞两个急过程恶则是相互砌交替稻进行的。土地娇竞买阶（土患地交袖易中袍心）招标完方式市土躬房局界发出司招标延公告关或邀片请招史标通晶知；索取酿资料杆，报袭名，养交保扔证金妈；市土伟房局谋组织衫开标辞、验拨标、缺评标裂、定吓标，亲并向余中标鹅者发驳出中秆标证佛明书毯；凭中破标证固明书盒与市四土房城局签臭订出绳让合典同，尝按规橡定支致付土迫地使村用权掩出让急金；申领《土地闻成交炭确认苍书》土地勇竞买垦（土秋地交妄易中袋心）拍卖逆方式市土胁房局笋提前蜻公告车拍卖粱有关嘴事宜臂；到市扮土房械局办抢理竞朽买手口续污；市土伍房局米主持和拍卖轨活动称，有射意竞件买者甚参与闹竞投宏，应劈燕价最僵高者蚕为受啦让方析；受让统方与夜市土阔房局穿签订华出让孙合同姐，按吨规定术支付大土地沟使用显权出什让金羽；申领《土地足成交递确认贪书》。办屈理完《建设廊用地皇规划蛮许可桂证》后再勇办理漆国土奔证项目潜建议写书项目待建议营书含义——是业欲主单受位向芹国家婶提出抓的要神求建鉴设某换一项籍目的闲建议熊文件杰，是宿对建欢设项锈目的释轮廓枯设想主要双作用——是推生荐一涛个拟逐建项锤目，腥论述代其建方设的触必要鸽性、胆建设狂条件篮的可晚行性惑和获魔利的赶可能污性内容建设幻玉项目桨提出敏的必谣要性辨和依弹据产品耍方案耍、拟良建规捞模和母建设纱地点庄的初胜步设散想资源脊情况痒、建钥设条口件、贺协作享关系唯等的虑初步肌分析投资粪估算革和资止金筹胁措设得想项目胡进度暗安排经济屋效益至和社嗓会效岁益的轨估计项目博建议奇书建议葬书编董制-项目叛建议侍书由危政府断部门寸、全壤国性颈专业染公司过以及础现有拜企事娇业单被位或匆新组吉成的携项目疤法人斤提出岩。-其中仇，跨龟地区愿、跨厨行业夫的建毅设项躬目以互及对麻国计臣民生权有重步大影蛇响的厕项目耍、国顽内合姨资建哗设项析目，哪应由有关唇部门独和地暖区联狸合提出置；-中外可合资帝、合膏作经趣营项瓦目，担在中候外投奴资者备达成意向域性协伏议书后，灶再根膝据国巴内有湖关投然资政甩策、纲产业统政策免编制零项目运建议脊书；-大中庭型和教限额洁以上纸拟建相项目虚上报峰项目奔建议括书时微，应附圈初步店可行赔性研住究报浩告。初浙步可防行性智研究漠报告博由有资谱格的金设计狭单位春或工淋程咨纯询公蛙司编制刚。项目谷建议随书审批——项目尖建议推书要次按现赠行的伸管理限体制丙、隶羞属关库系，分级淋审批。原议则上铅，按忍隶属帆关系判，经个主管告部门腔提出呜意见谜，再感由主怒管部捆门上芒报，走或与搂综合停部门央联合脊上报姐，或如分别妙上报兵。房地幅产项肾目建歇议书样审批赵部门市发淹展与锣改革盟委员韵会审批婆材料待审牺批的奖项目欺建议熔书项目绕资本有金中章除自钓有资自金外兆的资炕金来青源证馆明项目离业主廉资信胸证明唇材料鞋或营给业执腰照复劫印件其他送特殊桨规定微必备马的材恰料审批澡结果项目皮建议兆书批创复重庆凉市计裕划委押员会驾文件渝计潮委固[2胳00箩4]号关于XX壁X花园瞒项目跃建设泰工程项目妈建议疫书的猜批复重庆呜市XX房地沈产开袜发有静限公蜘司：你公烫司XX服[2芳00纷4]第01号文膜件收观悉。兰为改辨善人驶民居笛住条光件，前加快XX区的铁城市先建设蜂，经君研究磨，同余意你霸公司脂开发柱建设XX区XX花园他，观幕予以躲立项动批复甲如下念：重庆作市发先展计款划委靠员会年艺月圈日主题唉词：豪城乡顶建设躬房地曾产距立扬项优批汤复报送沈：市忙计委们，区即政府企。抄送菠：区醋地方疤税务好局，批规划朽分局服，区虾建委毫，国地土局配，环宁保局兼，房尤管局船，公湾安分劈燕局，犯财政我局，末审计帮局，拳统计们局。项目氏建议槐书批降准后爱工作国有坟单位史经营判性基足本建佛设大禾中型储项目,在建按设阶蜘段必施须组雾建项百目法俩人；虹项目肌建议超书批降准后,由项目或投资班方派代舍表组故建项鞭目法廉人筹疗备组狐。具竟体负沿责项堆目法趴人的尚筹建晌工作柜。选定娱建设吧地址耕，申热请规列划设穗计条折件，馋做规耻划设点计方如案。落实唐筹措昨资金方案。落实淹供水踢、供群电、均供气帝、供客热、宇雨污责水排集放、路电信贞等市么政公达用设垫施配筹套方巨案。落实着主要息原材崖料、纱燃料渔的供狼应。落实双环保尘、劳僵保、扑卫生雨防疫恶、节当能、柜消防罪措施掠。外商跨投资狗企业堵申请论企业竖名称验预登哈记。进行业详细罪的市联场调泥查分遭析。编制央可行白性研携究报攻告。项目婆建议喝书批菌准后爷工作设立项目筛公司。母丧公司奥拍到溜的土停地，旦转到板其全怀资设似立的乏项目爪公司坝名下辨，按蓄我国腥法律齿，不驾属于以交易刺。在房贴子卖职完后梳再把项目姨公司在实崖体上讲消灭捆，只腾留下等一个贡壳。凑这种叉操作虽模式示没什染么法怕律风取险可厅言，键非常送的经秧济实筛用。委托索环境凡影响婚评估环境鸣影响闭评价敌及其制基本刑要求1.环境惭影响随评价淋及其情基本歌原则概念——在确广定场逝址方衬案和举技术辱方案笑中，鸣调查撒研究叼环境兰条件捷，识猫别和悉分析私拟建种项目籍影响勤环境蔑的因奖素，替提出怪预防瞎或减踢轻不扫良环碧境影互响的围对策愚和措缴施，靠比选小和优武化环柜境保雁护方城案的如过程基本攀原则符合亚法律检、法朵规和眼环境厉功能祝规划悲的要堤求坚持粗污染用物排失放总罚量控批制和山达标驼排放银的要兽求坚持“三同汪时”原则环境认效益罢与经垒济效傍益相捷统一注重旺资源妨综合联利用委托克环境惑影响斑评估2.环境必影响冷评价常的分弃类（施床行《环境慨影响认评价宝法》）环境粮影响罩报告青书——可能穴造成袭重大他环境惊影响介的项想目报告丛书内骄容：建设颂项目热概况牢；建缎设项锡目周押围环杯境现唯状；坡建设日项目草对环雅境可叮能造外成影滥响的借分析赴、预外测和都评估歼；建芒设项聪目环锋境保品护措茫施及么其技贞术、尸经济撕论证际；建逝设项置目对租环境岛影响盖的经狸济损励益分文析；抢对建律设项诉目实助施环喂境监版测的朋建议知；环亡境影砌响评庄价的字结论环境驴影响督报告皇表——可能熟造成泪轻度季环境阁影响状的项满目环境科影响省登记谎表——对环锈境影括响很性小、且不需鼻要进陡行环队境影遮响评下价的谈项目环境补影响渴报告拼表和勤环境秆影响斜登记近表的魄内容盲和格粮式，蜜由国泼务院御环境渴保护品行政榨主管亦部门乏制定委托类环境紫影响絮评估3.环境番影响某评价跑文件芝的编瓶制、杯审批丙及实递施编制——由具且有相镰应资假质的土机构爽编制炉，任击何单招位和输个人剩不得弯为建侦设单饲位指葛定评扑价机拌构审批由有敢审批瞒权的谊环境井保护好行政头主管叨部门猪审批项目迹有行侄业主馋管部侦门的洋，应碑当经液其预素审后野，报然有审乖批权盛的环谨境保摆护行致政主桑管部番门审本批未经拾审查穿或审咳查后哪未予途批准增的，窃建设命单位铸不得咬开工嗽建设实施项目蚊建设低过程庙中，涂建设隆单位陵应当云同时咸实施撑环境婚影响叼报告末书、珍环境葛影响夜报告谱表以搁及环纵境影倚响评戒价文哪件审浑批部的门审应批意律见中叉提出纤的环绸境保赖护对励策措樱施在项悄目建廉设、陕运行稍过程虾中产虹生不厌符合滑经审速批的昼环境朴影响探评价欺文件百的情今形，财建设沿单位凑应当已组织恶环境繁影响德的后评螺价，采抖取改虚进措娱施，功并报过原环营境影留响评霉价文琴件审惜批部觉门和迷建设掠项目中审批叨部门屡备案委托穷环境腿影响够评估环境王影响衫评价阶的主鲜要内计容1.环境布条件项调查自然复环境恼、生穷态环杀境、靠社会钟环境间、特节殊环凶境2.环境童影响乳因素耗分析污染的环境贿因素她分析——废气茅、废孤水、厅固体针废物对、噪圣声、忧粉尘析、其水他污艳染物破坏湿环境参因素价分析对地肯形、斗地貌夸的破幅坏对森躺林草锻地植羽被的达破坏对社泽会环烦境、劲文物共古迹雹、风狭景名志胜区某、水陪源保证护区睬的破时坏委托覆环境摸影响滔评估房地昏产项罚目环胃境影戏响评决估委卸托部谷门具有尸相应伶资质阀的单债位委托悉结果项目丙环境五影响烤评价短报告蔽书等收费弃标准遵循夕市场剥价《建设嫌项目汪环境特保护萄管理系条例》第九放条可行纠性研奇究的情审批可行芒性研撤究含射义——是指仇在项风目决掠策前瓶，通柔过对汪与项穿目有损关的嘴工程突、技毅术、元经济袜等各皮方面坚条件淹和情柴况调欲查、寸研究析、分照析，讯对各滑种可锁能的度建设革方案钉进行诵比较窃论证苍，并爆对项吩目建湖成后匙的经围济效宵益进明行预队测和叹评价割的一泪种科风学分咸析方贼法作用——评价燃项目址：技术秩上的贷先进厨性和勇适用百性经济述上的挺盈利地性和蚂合理盼性建设乞的可相能性栽和可灾行性研究怎成果——可行作性研斯究报宽告，眨将为府投资捷者的艘最终堤决策刚提供便直接森依据可行孤性研蒸究的解审批可行搏性研井究阶革段编制佩程序-筹划语准备离；-调查咱研究劝；-方案矮的制京定和厅选择杨；-深入待研究饲；-编制愈可行赵性研乎究报驱告。可行皱性研器究的链审批可行栋性研泰究的医作用项目畅投资宰决策殖的依伪据项目腰融资翻的依捞据项目校主管含部门剥商谈求合同柿、签骑订协武议的乐依据工程秘设计览、设抢备订臭货、霉施工厅准备伙等的敬依据采用卖新技瓣术、扮新材发料、李新设热备研非制计拳划和脂补充裙地形启、地犯质资显料工和作和孙工业奴性试达验的巴依据审查咱项目降对环暗境影腥响的骡依据可行击性研背究的李阶段投资柄机会芝研究初步缸可行佳性研危究详细剖可行亩性研盼究可行婚性研麦究的若审批粗细1～3

0.1～1.0

±30%

鉴别投资方向，寻找投资机会，提出项目建议，为初步选择项目提供依据

项目设想

4～6

0.25～1.25

±20%

对项目进行专题辅助研究，编制初步可行性研究报告，确定是否有必要进行详细可行性研究，进一步判明建设项目的生命力

项目初选

6～12或更长

大项目0.2～1.0小项目1.0～3.0

±10%

对项目进行深入细致的技术经济论证，编制可行性研究报告，提出结论性意见，作为项目投资决策的重要依据

项目拟定

工作性质工作内容及成果投资估算精度

费用占投资百分比（%）所需时间（月）

投资坝机会研究初步可行舌性研岭究详细可行脸性研苦究可行港性研需究的矿审批业主挺对可欲行性切研究墓报告屡审查家的内昂容项目急建设牧的必屑要性建设痛条件锤与生贵产条诉件工程限方案歉和标疫准基础吐经济聚数据野的测组算财务悔效益国民坐经济艺效益社会菌效益不确铃定性母分析可行为性研火究的仔审批设备欢原价设备近运杂星费设备料购置机费工器亮具及翁生产亚家具楚购置所费直接宿工程求费间接椒费利润税金建筑咬安装违工程非费用设备末及工会器具杜购置阅费用工程厅建设往其他抽费用土地呼使用进费与项去目建傍设有潮关的池其他嫂费用与未乡丰来企疯业生边产经心营有蒜关的彻其他罪费用预备欲费基本尺预备作费涨价门预备尿费建设酬期贷处款利挤息固定巩资产渣投资排方向建调节森税流动户资产督投资——流动港资金建设托投资建设工程总投资可行维性研静究的从审批投资框算投资估算概算(修正概算)施工图预算标底投标价合同价结算竣工决算投资规划编制项目建议书编制可行性研究报告项目评估设计准备阶段编制设计任务书设计阶段方案设计扩初设计施工图设计施工施工阶段动用前准备阶段保修期时间有建设意图项目立项项目正式动用施工招标、投标项目决策阶段可行则性研巷究的垃审批投资框算投资估算概算(修正概算)施工图预算标底投标价合同价结算竣工决算投资规划设计准备阶段设计阶段施工阶段动用前准备阶段保修期时间有建设意图项目立项项目正式动用-30%30%25%-25%-15%15%10%-10%-5%5%项目决策阶段可行欺性研训究的惯审批房地蛇产项蚊目可摩行性垃研究卷审批羞部门市发防展与幕改革艳委员蜡会申请眉材料待审云批的轿可行粮性研易究报光告项目制环境哄影响光评价虹报告甚书项目锁建议犯书批哗准文凑件复召印件其它革特殊忙规定廊必备吴的材免料审批巨结果可行梅性研承究报墙告批借准文烈件通常师委托面有资构质的身单位骗编制榨可研臂报告项目娱立项审批延部门市发探展与概改革掩委员侍会申请串材料立项衫申请筛书土地肯出让伯确认敌书《项目对建议芽书》《可行欺性研邮究报敌告》开发沉资质洪证明制和营幸业执阿照法人蹄身份俘证复赖印件获得凝证件《企业照投资锡项目自备案浓证》《建设绘项目另备案继批复》（若冷干份谨）房地阵产企虫业资厨质房地吗产开臭发企居业按狂照企麦业条渐件分油为一、劫二、曲三、蛛四四个梅资质浪等级纹。关键旧是专怕业技险术人站员轮。（烫专业榴技术北人员朴资料近都是顷省、茄市内伸联网洗的纷）。二、氧前期葬工作晋阶段二、著前期牲工作卫阶段前期馋工作救阶段凯是房粗地产情开发顾中头绪渣最为恩复杂的阶醉段。萝具体种工作芽在于货落实耕开发戚方案刮，为峰开发忧项目岩建设毛做准户备。耗前期邮涉及付工作蹲程序究以及圾部门爆众多今，主血要工萝作内凝容包筒括：购置皇土地轿的后烘期工袖作拆迁必安置项目诱报建委托茧设计殃等等群。申请腾项目法选址获得《建设策项目选址复意见纳书》委托肥规划舅设计您方案忘并送炊审获得《设计刚条件要求乖通知搅书》委托凑地质谦勘查委托头地灾岂评估委托寸初步室设计殿并送爽审委托璃施工乞图设亮计并彼送审办理《建设翁用地规划蝴许可秤证》办理《建设常工程规划央许可爸证》报批《总平卷面规划刻图》土地掠使用盯权初始钢登记获得《国有态土地使用辱权证号书》缴纳搜土地费出让健金签订剧土地为出让惕合同委托绍土地腐勘界国土烟局审子核同盛意土地瘦成交换确认厅书申请遮用地草签疯土地酷出让俘合同进入叹拆迁坛环节委托优地质逢勘查委托疮单位ＸＸ咏勘测蹦院（楚或有牢相应歇资质魔的单谜位）委托沉结果地质理勘查纠报告1：50捡0现状缩慧地形违图、袄地下嫩管网榴图收费坝标准政府座指导周定价计价作格[2意00宏2]胀10号（往愁往可队以杀停价）委托顷地质寸灾害框危险弱性评崭估委托需单位具有证地灾挡评估话资质短的单呈位委托屡结果《地质划灾害必评估然报告》办理《建设伍工程排选址犹意见滚书》办理张部门规划陷部门扬：所炸在区雁规划饭分局申请临材料申请阔书和吧申请候报告1：50视0实测陪现状泡地形稻及管携网图土地掀出让命确认漫通知恶书开发劲资质进证书其它治文件办理《建设贯工程帮选址呆意见属书》办理椒程序申请旷与受衡理（刺重庆材：5日内奸）审查序与决客定（朋重庆裂：20日内幼）公布球与颁讯发（毒重庆阁：10日内秤）获得搭证件《建设盒工程拢选址各意见街书》《设计以条件谦要求皂通知麦书》《复函南意见敬书》（不茅同意继时颁隔发）收费菌标准不收宽费

重庆市规划局渝规选(2004)江字第号

关于XXXX小区工程的选址意见通知书重庆市XXX房地产开发有限公司：你根据计委投[2004]xxx号文批复，你单位的xxx花园小区工程申请在xxxx建设。经研究，同意上述申请。请按国家基本建设程序和现行有关规定办理相应手续。建设具体位置及规划要求见附件：《重庆市建设工程设计条件》、《要求通知书》、规划设计红线图。建设单位或个人在取得本通知书后六个月内未报送规划设计方案的，本通知书(合附件；附图)自行失效(不可抗力因素除外)。自行失效后，按《重庆市城市规划管理条例》的规定，另行确定单位或个人。重庆市规划局年月日

主题词：城乡建设选址意见通知书抄送：重庆市人民政府、重庆市地房局、重庆市建委土地偏使用坦权初吃始登撇记办理疼部门土地晕管理晨部门徐：所丈在区识土房肿局申请吹材料申请图书营业值执照土地屑使用贤权出都让合丘同出让临金缴桶款凭搏证建设杨用地恶规划障许可叉证由房坡产测逗绘部忙门出螺具的异实地豪勘测丽报告土地倚使用治权新董建登惑记获得剧证件《国有夹土地振使用换权证房诚书》收费泄标准勘测丹费登记轿费勘测费：0.2元/m2×占地面积登记费：房地产价格总额（万元）累进计费率（％）100以下（含100）0.2超过100以上部分至2000（含2000）0.08超过2000以上部分至5000（含5000）0.06超过5000以上部分至10000（含10000）0.04超过10000部分0.02领取《国有圈土地挑使用唉权证》办理煤部门土地禽管理炉部门溉：市锣国土倍局收费根标准（具封体值妇因时打、因涂地而妙异）国土赌出让摄金：15平0-逗35设0元/m2×建面国土有契税伙：土狮地评病估价型格3%国土益勘测恋费：丝式（国翻土证卧附图勺）73厘8元/宗国土谈证税槐费：厘约20元委托睬设计消单位堪进行皆设计设计铲单位认资质侨的认妥定设计非的三设个阶寒段设计撤的分盖类每阶贞段设继计对盼应的题成本甚预测每阶文段设趴计的雪审查设计廉单位最资质葛的认洲定设计址单位徐的选就择工程喇勘察势资质构：综合林资质片（只岂设甲惩级）峰、专森业资劫质（席设甲裕乙级劫）、蓄劳务影资质柄（不苦分等老级）工程休设计灿资质唯：综合幅资质辩（只债设甲诉级）鉴、行伶业资铲质（文设甲俘乙丙凑级）街、专锣业资朵质（叼设甲椒乙丙粮级）设计累的三窄个阶投段设计脱工作送阶段含义——是对回拟建糠工程束项目诸的实执施在厨技术步上和样经济宿上所谋进行唐的全凑面而艇详尽符的安皮排作用——是基柴本建妨设计松划的略具体盈化，绝是组茅织施括工的罚依据屋。一般位项目姜进行两阶划段设运计：初盖步设天计和惊施工杰图设娃计；技术霉上复粉杂且羞缺乏名经验姻的进季行三阶垒段设蜘计：初驼步设柔计、忘技术截设计期和施戒工图供设计犹。各类捡设计灵，特火别是惹初步巷设计鲜和施但工图秒设计障需要精审批矿。初步秤设计技术完设计施工材图设狂计设计纽奉的分建类总图穗专业建筑栽专业结构陶专业建筑象电气洞专业给排捷水专名业采暖必通风瞎专业动力警专业报批《总平挑面规成划图》办理宅部门规划眉局申请扔材料报建死人身脚份证顿明和攻单位锋介绍原信《建设楼项目轮选址祝意见饲书》和选毕址红眼线图选址遣范围详的总牌平面脚规划盼图（你方案何设计缺）办理努结果规划蜡局对讯上述穷文件月资料扮审核很同意荒后，箩发给审批导的盖惧章总舟平面京图特别屋说明审总扶平面椒是整个浴开发榴报建搏过程中最有技足术含遗量的肌活，熟这个谣过程昼一般张都要2到3个月泻，往丝式往都掀要和速规划友部门届反复疤修改乎扯皮酷，来州回磨防，磨帐到双坊方都特没了播脾气洒，才哨能通遣得过浇。不是盒消防吼间距赏不够庙，就良是在者不能皂开窗愈的地且方开朗了窗亲，要冰么就速是车形道转衫弯半有径太哭小，肥等等。单体组审查规划行部门扒对单英体设笨计的珠审查德那也描是非键常严谈格的胳，但交是总鲁体来桂说，血相对锋于总缩慧平面微规划图，就比较腹容易钓通过想一点。单体津设计——就是店在总村平面徒规划瞒的基寇础上逝，落却实单遗体建模筑的壮设计市方案匪。其关划键就粱是落芒实各辣空间唤的大慰小尺捞寸。例如心：车位。目遥前来围说，胀我国阁各大致城市障在车授位问秋题上俗管得税那都辞是非凭常严兴格的违，要讨求一阅般是拳每户厌住宅咐配一疗个车赤位，伪商业狠一般甚是10具0平方我米配摆一个驼车位许。大衔体的福配置评要求势基本千上都播是这祖样，难各城震市大信同小忍异。顶车位塌不够岔，基诱本上送都别从想通根过单扮体审冈查。——审完木单体洽设计养，设念计公坛司再柴细化廉一下字出建勤筑施章工图婆，就除可以垃申领衰建设迷工程除规划姥许可偿证。办理《建设偿用地亡规划影许可唯证》办理挤部门所在峡区规逆划分耽局申请愉材料申请热表和然申请余报告方案首设计设图说睡（加勇盖设烫计资笨质印羡章，缴并含韵室外稠综合继管线出）及吉其电秃子文喉档《建设彻工程鸽选址完意见莫书》及其讨附件烧（复货印件弟）其它其文件办理乎程序申请掩与受寺理（5日内秩）审查科与决友定（20日内幅）公布拒与颁章发（10日内脊）获得直证件《建设屠用地脚规划瓣许可落证》办理《建设坐用地野规划王许可愁证》收费沸标准《重庆貌市建脉设工型程规躁划许狱可执诞照费愁管理半办法》渝府碰发[2捎00搞1]精23号管线什综合昏及排宅水许爪可——管线巷综合票包括暗三大休项：小区面给排畏水管夹线、愤强电汇线路贞、弱点电线怨路，这滴三项怎综合兆起来忆考虑煌，根痛据各铃项设宾计规愚范科拐学统言筹安献排，乐放到透同一副张图蜘纸上孔。给排劈燕水，就恢是怎晋么引草自来篇水进说小区笼，然由后怎饿么把医生活纷污水淋和雨琴水排异出小忍区；强电就是诵生活解用电栽，线匆路从润哪里今进，俗怎么雕上楼活，怎竭么进嚷门；弱电的内歪容就啊多了缴，什装么有熔线电缸视线锋、各埋类通嚷讯线发路、禁网线塔、内篇部监规控线萄路复。——判断县一个水小区补的官听线综拖合设除计好带不好布：是不播是有院电线秒搭在载楼和蓬楼之术间蝇；沙井傅盖是番不是魂基本皆沿着秧小区繁道路疗排布奸。——排水云许可激证。这蚀个证懒书是市政稿部门发的屋，专等门针衫对小耻区的奇排水禾。现饶在都葱是要求明雨污马分流。消防姑审查消防够部门寻是严掌格讲听是属铜于公护安部炭门，蛇是执架法单帖位。涉及启生命馒安全划的消厕防规驴范，淘必须蜜执行颈。比迹如12层以民上要闪设置勤专门徐的消防株电梯，17层以菊上设番置剪刀之楼梯，这根些强录制性摘规范聚已经饺是铁竹律。一般粱的，豪都是凑委托光消防贫施工正企业圾代理知报建半。人防宗专项士审查人民奖防空庸工程练也叫清人防客工事，是蜻指为勿保障晚战时图人员碎与物誉资掩视蔽、允人民第防空螺指挥捞、医夺疗救光护而熟单独草修建连的地姥下防猾护建忽筑，拔以及纠结合屯地面迎建筑龄修建明的战窑时可唐用于享防空允的地赚下室袜。人防政部门坦属于疮政府韵部门屡，不宗是军颂队编样制。用于烫人防继用途针的那净部分肺地下调室也绑可以摇搞停购车位痒，但捡是这私部分漫要被伙划出票来，准不能封发产仆权证波。这疏部分彩停车迁位只肾有使按用权虫。太（争约议非姥常大象）节能琴审查在领取会建设胜工程再规划毁许可俭证之决后，设慌计公鞠司在染建筑询施工张图的胁基础创上再税次细浮化，慢完成堆结构既施工冬图、扛水电史施工超图等道等全稼部施铜工图愉及结牢构计弱算书桃等，没完成院节能菜设计环，做呜一个革节能井计算独书，眼就可负以开吗始这诉节能穷审查仰和施窑工图概审查寺。南北西差异腥非常摘明显鼠：北私方一介般在片节能唱审查抚上都锅比较支能达炭标，音北方蹲在观奔念上睛也比士较能贴接受锅这个愁，因火为北述方有订一个箭取暖多的问周题。施工饼图审荐查特际别说垫明施工某图审男查现源在允幻玉许开剪发商贵自己餐找具叨有相罢应资设质的宁施工李图审障查单梦位做吼审查好。施取工图模审查再单位景还必来须对虹审查这结果卡负责者。施工刻图审庆查是卖收费蹈项目麻。办理《建设凉工程谱规划钳许可歇证》办理仅部门所在壳区规妖划分浓局申请猫材料申请灿表施工凉图说置（加判盖设漫计资启质印庆章，摩建筑涉工程怖仅限悬建施维图）吸及其税电子新文档土地扭证、滤用地水批准潮书市建猪委初剩步设挥计批默复消防吗、市袋政、蹄人防闹、环肥保、锯防雷拐、教棕委意隙见施工闭图设坡计文回件审侦查意骡见书地勘姓报告办理《建设止工程店规划逝许可裕证》办理换程序申请暗与受夜理（5日内薯）审查躺与决喉定（20日内泥）公布誓与颁吉发（10日内献）获得尾证件《建设插工程劲规划诵许可司证》收费躺标准光卡突费：规划馋执照伞费：人防白工程铁易地枪建设督费：旧房乞拆迁窑缴费拆迁摸底报告面议动迁办拆迁评估报告面议动迁办拆迁管理费1元/m2拆迁办拆迁代办费25-35元/m2拆迁办融资杀管理项目袖资本够金制庙度与懒融资浓组织1.项目勤资本滑金制卵度国务亩院19慌96年《关于菊固定燃资产结投资或项目旧试行宝资本炒金制更度的陡通知》规定绢，各沈种经营垫性固骑定资取产投巾资项获目试行胜资本申金制辩度，哀项目升建设歇要有字一定丢比例箭的资仓本金资本隔金——是指缺项目制投资嘱中由木投资栽者提愚供的霞资金。资各本金晨对建丧设项对目而怕言，依属于类非债铸务资皂金，桥同时蹦也是姥获得嘱债务否资金的的基般础。渴项目狸法人这不承散担这盆部分笨资金而的任弯何利甜息和敲债务辜。投集资者轮可按姑其出坚资的贞比例淘依法炊享有控所有孩者权免益，别也可神转让烧其出仅资，节但不盘得以越任何驱方式获抽回资本池金出积资形做态——可以王是现错金，僵也可永以是标实物妨、工拍业产裤权、嫌非专痒利技王术、换土地闸使用馋权、让资源蜜开采惨权作咏价出丈资。口但非柔现金锦作价节出资铃，只赞能在菠资本恢金中替占有揉一定羡比例试行立资本炭金制沾度的币目的为适看应建出立现比代企标业制访度的汉要求为适伪应建每立投军资风源险约数束机泉制的斩需要融资跟管理项目披资本搏金制割度与姻融资诉组织2.项目浪融资对组织露形式既有肢项目脂法人抚融资狐。其原特点葱：拟建辱项目限不组填建新搬的项招目法葛人，娱由既竞有法商人统臭一组漏织融西资活此动并意承担排融资艺责任原和风统险拟建诉项目贝一般难是在属既有译法人偏资产稠和信百用的宏基础满上进周行的端，并选形成秩增量左资产从既恐有法指人的桥财务股整体杜状况泪考察含融资楼后的磁偿债孙能力新设袍项目骗法人恢融资茂。其机特点献：项目汉投资孙由新设腔项目件法人筹集婚的资振本金珍和债葬务资邮金构罩成由新撤设项攀目法铜人承爸担融震资责洋任和汁风险从项蚕目投带产后份的经练济效纵益情攀况考萝察偿职债能稀力融资歼管理项目悲资金侧筹措1.项目汉资金故筹措激的基销本要倡求合理元确定晴资金刊需要驳量，风力求类提高月筹资启效果认真延选择盯资金性来源透，力识求降蹄低资壁金成培本适时唱取得恐资金慨，保矩证资逮金投垃放需烂要适当惕维持回自有镇资金谷比例妖，正遵确安止排举慨债经益营2.项目孕资金孟筹措仙渠道枣与方晶式资本久金筹躁措（君非负出债融谎资）——可行丑性研惨究阶狐段应罚研究覆资本固金筹缩慧集方座案债务勾资金货筹措——从金净融市坐场借锋入融资践管理项目奖资金澡筹措项目京资本载金来获源新设祸项目斜法人捉资本瓶金来递源：政府陈财政巧性资虏金国家铅授权预投资削机构兔入股华的资度金国内浅外企迁业入艰股的够资金社会浑团体安、个萄人入咏股的区资金受赠币予资家金既有欣项目欧法人凉资本指金来怎源：项目绿法人乳可用低于项像目的抄现金资产胜变现羊的资馋金发行碌股票祖筹集纠的资栋金政府敏财政伸性资安金国内驶外企典业法慕人入赤股资歼金受赠辨予资慌金债务再资金爱来源码：信贷软融资——国内樱外金硬融机立构债券栋融资——国内冒外金墙融市阁场融资竟租赁——融资刻与融席物相截结合融资票管理项目匆融资蚂成本1.项目融资遍成本——是指阻项目促为筹芬集和暴使用政资金丧而支丝式付的屠费用资金狂筹集起成本——是指们在资弊金（院资本盆金）绒筹集吃过程厕中所貌支付塞的各只项费图用，壶如发胀行股牵票或毛债券横支付堡的印逼刷费丽、发驱行手创续费趋、律情师费坛、资夹信评化估费然、公趁证费哑、担浆保费纳、广暮告费膏等。迎资金章（资处本金框）筹磨集成年本一谢般属努于一雨次性扇费用汽，筹并资次渡数越摊多，质资金笋（资流本金驻）筹校集成邻本也量就越铜大资金凤占用蛛成本——是指证使用必资金封（资蜓本金趴）过洞程中特发生搁的经喜常性奇费用桑，它收主要攻包括嗽支付宣给股即东的润各种驱股息邮和红择利、歪向债敲权人探支付尽的贷枪款利家息以乒及支凯付给撑其他丸债权差人的演各种狡利息弹费用扎等。稼资金塑（资古本金撑）占礼用成柱本一床般与牙所筹伙集的愚资金纠多少蛙以及进使用著时间匙的长技短有躺关，救具有命经常选性、咏定期详性的呆特征牵，是筒融资迫成本男的主猾要内隐容三、耕开发漏建设交阶段三、玩开发田建设部阶段房地着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