房地产项目开发建设审批流程

房地产项目开发建设流程

——政府审批全手续1房地产开发的涵义通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。品牌房地产开发需要整合的资源劳动力土地

专业人员经验城市基础、公用配套设施建筑材料资金23房地产开发主要涉及政府部门市（县）政府、发改局、土地局、建设局、规划局、房产管理局、安监局、公安消防、人防、防震、气象局、环保局、地税局、自来水公司、电力局、通信公司、燃气公司、广电局、工商局、水利局、财政局等4项目推广、销售项目获取（取得土地）项目启动规划设计施工建设竣工验收项目交付权证办理房地产项目开发建设流程图选址、立项5前期主要工作办理房地产开发企业资质办理建设项目选址意见书办理建设用地规划许可证取得土地使用权开发项目立项登记项目深度市场调研项目定位策划项目产品策划项目产品设计建筑方案审批办理建设工程规划许可证办理施工许可证6办理国土使用证受理单位：国土局地产处

受理时间：12个工作日

所需主要资料：用地登记申请书及委托人和代理人的身份证复印件；

土地权属证明文件；

建设用地规划许可证、选址意见书或定点通知书、规划红线图、总平面图；

建设项目批准或备案文件；

地籍调查表、届址点成果表、宗地图；

招标、拍卖、挂牌成交确认书；

土地出让金缴纳情况审核表；

契税完税凭证或缓交、免交契税材料。取得《国土使用证》7办理推房地桐产开向发企四业资舟质受理单位：建委开发处

受理时间：20个工作日

所需主要资料：申请资质等级的报告；

填报软件生成上报软盘并打印《房地产开发企业资质申报表》；

企业营业执照；

企业税务登记证；

验资报告；

开发项目资料：土地出让合同及付款凭证、国有土地使用证；

外商投资企业需持立项批准文件和批准合同、章程；

专业技术人员的职称证书。

取得《房地产开发企业资质》8办理电建设迎项目日选址视意见舟书受理单位：规划局综合处

受理时间：15个工作日

所需主要资料：《建设项目选址意见书》申请表;

土地权属证明文件;

扩建项目需提供产权证复印件;

联建项目需提交联建协议;

1:500地形图六份，其中一份用蓝笔标注拟建用地范围示意图，并由供地单位或自有用地单位加盖公章。

取得《建设项目选址意见书》9办理询建设铲用地酿规划班许可描证受理单位：规划局综合处

受理时间：12个工作日

所需主要资料：《建设项目选址意见书》;

《建设用地规划许可证》申请表;

经测绘行政主管部门审核的1:500(或1:1000)实测现状矢量地形图;

拨地红线成果图;

拨地红线备案通知书;

涉及规划紫线、土地整合、水利等相关范围用地的项目，应向各相关部门出具征求意见函;

工业项目或其他对周围环境有特殊要求的项目，应取得环保等管理部门的意见。取得《建设用地规划许可证》10开发搭项目罗立项旧登记受理单位：区发改委

受理时间：5个工作日

所需主要资料：项目申请报告;

营业执照及经审计的最新企业财务报表、开户银行出具的资金信用证明;

投资意向书;

银行出具的融资意向书;

规划行政部门出具的项目用地意见书;

环境保护行政主管部门出具的审批意见。编制项目建议书申报项目建议书审批项目建议书（代可行性研究报告）取得立项批复11项目专深度欺市场蜓调查在项盟目立袜项之风后，肠需针顷对当兴地市功场状浅况，窗进行殖更深懂层次号的市些场调渡研，寸以达受到规碑避市列场风南险，伤寻求菌利润桶最大泛化的诉目标充。深拨度市科场调拳查有绕两个醒层面尚，一尘是市至场层诱面，馒二是罗产品义层面胳。市蜂场层珍面需瞎要调例查项嘱目所第在区但域的帅市场隶状况戏，产足品层叨面需低要调饿查项酸目所爸在区纪域的刘产品径构成寄情况仙。12项目耀定位晴策划在深枣度了将解市休场状敲况之绞后，御在产槽品设伏计之同前，播需要铁确定择项目糖的定舰位。独项目瓜定位殖主要帝包括议本项飞目的然市场浅定位花、项积目开背发核的心定忧位、啊产品才形态渴定位罚、项艳目价尘格定浙位等旗。在丢这一席阶段笼，需领根据惠项目也资源西的可编利用粥程度刚，确罗保项帖目的械各项术资源知得到送充分涝的利型用。恢同时歌，在端充分完了解语市场殃的基汤础上测，确软定本伟项目纸的竞砍争力反，研汤判市若场的掘空白典点予栋以定轧位,确定军项目原概念帮草案押。13项目果产品豪策划在设决计公杏司进侦行土稼地规蒙划之久前，吹开发见商尚汪需要威根据决策划摩部门(公司)的建悬议合椅理划借分项哭目地灭块的尖可利罪用程佛度，妇把项无目差算异化蹈竞争恒优势浪转化容到规灰划设搅计工旺作中呢。在悉这一和阶段恰，需毁要开哄发商丹策划看部门集、策码划公询司、角设计始单位肌之间地互相壳配合么，最奖后由尼策划留部门(公司)出具壁项目奖概念耐设计眯任务骑书、尺产品糕设计而建议便书，份以此精指导拖设计君公司统进行石项目去的总匠体规再划设皆计、西方案胃设计趟，最踩终确饿定项毫目的叼产品防方案蛙。14项目榜产品误设计概念设计规划概念设计景观概念设计规划时空环境分析方案设计初步设计施工图设计建筑方案设计景观方案设计详细规划设计建筑单体设计15建筑拌方案膛审批受理单位：区规划局

受理时间：8个工作日

所需主要资料：建筑方案总平面图(1:500或1000)四份；

建筑方案文本一套，含各单体建筑图、主要街道临街正立面效果图(须标明色彩及材质)、项目总体鸟瞰图;

光盘一张，含所有报建图纸内容及总平面图绿化分析图(含建筑物底层外墙轮廓线)。取得核发核定的建筑方案总平面图16办理年建设哪工程竖规划合许可复证受理秧单位责：规狐划局谨综合瞧处置受理桶时间随：10个工炎作日皇事缴前需咏办理颜事项景或所牙需主荡要资搬料：摸在建宁委设莫计处扮、审口图中叛心办御理笛施嘴工图防审查(人防例、消们防、利卫生也防疫第、环颤保、匆绿化殃、交认通、岔规划猜等审餐核)，17至22个工剪作日介；仅在建滤委城直建二孩处办范理市堆政设咬施配赵套费蝴核定度单锹，3个工繁作钢日；赠在形文物亡管理叨部门炮办理聋文物诱挖掘台完毕狐通知某单年；糕在建摘委建且管处誉缴纳辛报建个费用芽；摇在勘皇察设次计院箭办理银正式揪坐标娃放线盯资料芝。取得《建设工程规划许可证》正、副本盖有规划管理技术专用章(骑缝章)的建施总平面图要求建设单位制作现场公示牌的书面通知书17办理逃施工埋许可避证受理单位：建委建管处

受理时间：5个工作日

事前需办理事项或所需主要资料：建设单位填写的施工许可证申请

表；建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；开工条件

审查(表)；中标通知书、施工合同及中标备案(表)；施工图审

查备案通知书；建设单位、施工单位、监理单位三方会审合

格并盖章的施工组织设计原件；监理公司资质、营业执照和

派遣书，总监证(原件压证)、监理证；项目经理证(原件压证);

质监备案手续；安监备案手续；防雷手续；人防手续；文物

勘探手续；民工工资保证金；缴纳规费证明等。取得《建设工程施工许可证》18前沾期兔其鸣它端工倘作施工现场的水、电、路通和场地平整；市政设施接驳的谈判与协议；安排短期和长期信贷；建设工程项目地名报批；工程项目设计招标办理；设计方案评标会召开及设计单位中标办理；勘察招投标与勘察单位的中标办理；施工招标办理、施工监理单位甄选；开发项目保险事宜洽谈；编制项目开发进度表，预估现金流；检查所有的工程图纸是否准备就绪等。以上各项工作落实之后，即进入建设阶段19重庆晒市房蝇地产真开发德项目蜻行政伐审批哪流程法示意垂图国土毯局出具“用锋地预爸审意抓见”环保股局出具“环牙境评候估审叛查意见峰”地震粘部门提供油地震腰安全性评随价文侨件规划百局出具“规讯划意续见函伞复”，分别悔交发改报委和建委国土揉资源冬部门绳进行向国有迁土地践使用糕权出售让（劣招拍驱挂）傲，合法具建设射用地六批准荐书、欲国有球土地服使用灭权证膝书普通佳商品衰住宅模固定警资产党投资丈项目厘备案规划晒部门阻发放建设勿用地协规划稀许可铅证编制刺修建前性详规细规亿划或建摧设工殿程设稍计方闹案总扫平面图虚、建细设工猫程设挠计方戴案施抢工音图冈设倾计规划闯部门皆审定装修建宗性详牺细规戚划或天建设工锈程设担计方哑案总干平面予图、维建设赤工程设计托方案建设乡丰、规冬划、轨市政票、绿稿化、猛城管其、消屡防、闹人防帜、地震堵、环突保、糖气象皂、技稳术监故督、杨教育竖、文扫物、勾水利变、安监导、国碰家安劈燕全等偶有关奥职能呜部门层联合郊审图澡、备愉案审图删机构症进行施工毯图审遍查规划草部门仔核发市建设映工程赶规划完许可宝证已审稍定的彼修建耕性详两细规荐划（林或建咏设工瓜程设岸计方插案总齐平面梁图）赶、建渗设工迫程设末计方虏案规划工许可阶良段。其中田行政审韵批、办理排时间共偶计为9日政府实施政务信息全程公开监察部门实施全程行政监察20组织待施工幻玉单位登、监理婆单位代招标招标偷文件普备案，劣招声标投标情欺况书豪面报告桑，招拴标合同备枯案建设惨工程质量居、安全全监督碎手续备栏案排水蚊部门核发为城市排水果许可炊证市容用环卫部门茅对城市建蚀筑垃圾处降置核准建设叨部门肉核发建筑草工程笋施工浓许可泰证1、提饮供土杆地使圾用权证、培工程软规划萍许可拍证2、提抬供施委工图盈纸审说查合格书备；3、已旷办理井工程抱质量绸、安全监捡督手你续；4、建朗设资故金已粉落实1、提兰供土蝇地使毒用权举证、竹建设工较程规塘划许彻可证岩、施葱工许可证万；2、投趣入开滋发建耕设的浪资金乓达到工程晚建设丝式总投条资的25恒%以上3、已被有商辨品房坡预售据方案房产瓦部门表核发商品客房预裹售许差可证商品房预售合同备案房地贪产开但发企董业组昏织设计魔、施悦工、娇工程桃监理吴等有关延单位礼进行元竣工仔验收规划证、建抽设、尖市政为、绿墓化、华城管居、消农防、人防册、地虽震、块环保锋、气抗象、陕技术恩监督艳、教育淋、文吧物、沫水利如、安上监等叶有关障职能袜部门联调合进巧行竣终工验驴收、泳认可建设佛工程单竣工亮验收交备案规划胃验线；昨规划条件因、工程质羽量、施工井安全从秃开工至喇竣工的棒监督施工繁许可阶泻段。其中央行政审兆批、办理注时间共徒计为4日竣工饰验收阶角段。其中妻行政审熟批、办理做、验收时识间共计野为5日政府实施政务信息全程公开监督部门实施全程行政监督21房地往产开禾发的葵证件1、核身准或费备案梢证（存固定巷资产南投资狸）2、土落地证3、建革设用年地规捐划许舞可证4、建谊设工申程规兴划许夺可证5、建羡筑工诊程施蝴工证6、商欣品房驳预售哗许可堵证22办理沈“五讨证”弃的条旬件《建筑园工程隙施工浩许可摩证》：23一、疮项目疲获取项目捧可行克性研壤究调却研当地篮房地妙产市需场形栽势；政府答优惠暗政策转、投悦资环维境；当地东消费浸水平南；人口申组成维；地理夹位置的、交浙通；项目所开发裕成本逢、利舍润测摇算；……仍……24开发——成本认构成25开发——利润亡构成26房地遭产涉腐及税贷费1、涉嫁及房划地产希购置摔的：强包括难契税驾、印愤花税问及交哀易手倍续费喝。2、涉孩及房恒地产死出售捎的：悟包括葡营业牺税、携城市监维护心建设弯税、丸教育妻费附欺加、励土地暗增值筛税、潮企业筐所得凭税、金个人赶所得拔税、工印花仪税及晚交易彩手续制费。3、涉卵及土欧地购掘置的妥：土瓜地出辅让金、地台上附忽着物剂补偿卸款27二、权项目侄启动1土地亲报批3房产蓄资质踏审批4项目赶可行声性菊报碧批2项目咬公司怕注册捞报批环保蕉初步逼意见5立项稻报批281、获取隙土地获取角形式浙：拍飘卖、糟招标而、挂救牌、摩划拨2、项目行公司投注册A、项才目公耐司申堪报；B、办笼理项姓目公问司营招业执桂照、惩组织丽机构低代码差证；C、办莲理银滑行开枯户、两税务肤登记弦等手减续；3、房产增公司旋资质辞审核4、项目淡可行壳性研撑究报老告审晃批5、项目瓶立项积报批A、环哲保部后门审嫂查，筑做《环境再影响色评价予报告》；B、发微展计裙划部塞门立俱项报柳批，划列入刻当年谅投资梳计划牛；29资质等级注册资本（万元）开发经营年限3年累计竣工面积（万m2）质量合格率专业技术人员一级5000530连续5年100%40二级2000315连续3年100%20三级80025连续2年100%10四级5001已竣工工程100%5《暂定所资质遗证书》的条坑件不衡得低锻于四舌级资册质企井业的宾条件30三、剥项目史规划款设计1规划互方案竹审批2初步尿方案免审批3施工聋图审召批4建设仗工程消规划怖许可没证报宵批311、规笔划方存案审弹批选址店、定框点渗报尿批规划胖设计赛条件避意见窗书审篇批环境程影响网评估师报告浇书审弟批规划织方案懂审批地质网初勘322、施渴工图恩审批施工拌图外灯审施工模图内惰审规划偏报批气象锈报批消防挨报批防震扶报批人防荡报批环保懂绿化皇方案兰报批地质朴详勘施工咏图设疲计施工匀图报碧批333、建遗设工展程规借划许估可证建筑西工程徐规划焰许可程证报凡批墙拆改物业矛维修释基金散装县水泥节近能34四、堤项目棒建设朗施工1建设宅工程听施工薯许可顾证2项目削建设泛能源涌、系奔统报悬批3施工父建设贸杂项奴报批351、建朝设工