房地产成本管理培训讲义

房地产成本管理

房地产公司面临着什么？

新政----土地金融预售自有资金开发

行业门槛提高了形势----消费者观望限购、保障房从紧的信贷政策机遇风险并存

房地产新政与地产宏观大势资源竞争资本竞争管理竞争向管理要效益管理规范化法制日趋健全消费者日趋成熟企业规模发展房地产企业政策客户资本市场法律资源舆论社会

举牌案例行业竞争激烈宏观经济调控企业利润趋薄管理精细化管理出效益资本土地项目资本增值能力项目开发能力房地产业绩体现------核心财务指标销售净利率-----盈利能力总资产周转率----运营效率净资产收益率----投资回报能力净资产收益率=销售净利率×总资产周转率×权益乘数

杜邦公式房地产企业的运营能力房地合产企斥业的售核心壳竞争吉力：企业苗运营册能力各专扒业的晨管理勺能力专业颠间的奏集成赤能力具体倒项目蜂操作交能力企业包综合酷管理疫能力成本案管理葛能力聚焦体现房地滨产企滔业的抢竞争莫由资精源竞捞争转旱化为钓管理某的竞欲争，善进而肃成为输成本但管理嚷的竞铜争形成救责任扮成本症管理评为核也心的--辩-全成飘本管提理体诞系房地产企业价值链分析概念设计投资策划方案设计初步设计施工图设计项目策划概念设计投资筐算成本估算成本概算成本概算成本预算项目发展营销策划产品设计供应商选择施工管理变更签证项目结算招标管理项目销售目标成本的实施管理全项目的采购实施工程项目管理设计管理销售管理成本结算财务结算全成本管理工作项目观盈利尘目标房地膊产项委目全防成本土地呢成本项目亩建造升成本管理析成本成本鹿管理成本拣分解资金恼成本管什么？成本管理管多深？谁来管？怎么管？取决燃于管鹿理层涨的认央识决定闭了项腥目成外本与秆企业骄命运--吼--康--成本梨策略狸观全成本管理的核心公司滥的定脑位决拒定了偿企业抚的成辉本策幅略品牌滋盈即利加顾客事价值再持般续发消展房地谋产公展司基型本的自成本闷策略帝观！要半产品景，而化不是债作品！成委熟产坝品的伪复制项目您发展施工规划味设计招标竣工恶结算签约销售豪及物骑业管颂理盈利古总目彩标房地妇产成蚀本作糕业过涛程与成挥本形称成土地兽成本蹄政挂府费置用恒设计场费门招标灶费用联建总造成摆本念销售求费用管理千费用成本锹是一航系列碍经营狗过程轮结果哲的迭胳加成本店寓含格于各寒业务促环节成本欣控制河效果朽依赖誓于各管环节帝自身播的良敢好运小作与骨协调成本作控制予需要旦各环彻节之僚间的干有机彻协调逃与配葱合房地遣产成振本的形成房地产项目成本归集企业秘特色板项刑目特绞点财务精核算赴成越本分冠析范例----1序号成本项目可售面积单位成本（元/M2）产品1产品2产品3

建筑面积

可售面积

一土地获得价款

二开发前期准备费

三主体建筑工程费

四

主体安装工程费

五

社区管网工程费

六园林环境费

七配套设施费

八开发间接费

开发成本

九

期间费用

项目总投资

范例----2如何讲实现成本易管理印？建立扎合理瓜的目忽标成趴本将目混标成纠本分勉解成厌责任羊成本将成趁本控顷制落范实到费各业邀务操添作环饭节中量化里评估碰体系成本学考核蚕与绩浊效管服理目标成本管理关于目标捷成本目标萍成本长的起纵源目标惊成本供与责互任成拨本目标宇与靶掉心内容一、陕目标喇成本铲的解限读二、商目标坡成本锐设定洲原则三、但目标僵成本逃的形样成四、播目标望成本章的管斤理五、节目标伍成本然的实丢现六、婆案例关于目标成本一、谢目标弓成本祝的定赔义目标翁成本驶是公金司基妈于市给场状亭况，赌并结烈合公摸司的岸经营刃计划责，根悼据预棉期售轰价和亦目标薯利润爽进行柴预先轿确定如的，依经过是努力抢所要地实现蜓的成竹本指狸标。关于目标成本二、丘目标垒成本押定义载解读目标丑成本嘱设定绑与企篇业定息位目标诞成本达设定债与项协目定蓬位目标毕成本个设定慨与企香业盈冷利目标副成本错设定雨的市窃场原乘则性价刮比与千专业居管理关于目标成本二、蔬目标才成本卫定义珍解读销售成本项目定位产品标准盈利1、投套资决脖策《项目献投资骨可行伍性报萌告》投资慎估算贪书2、项缝目策埋划项目眠定位展：概瘦念性恶方案搁设计目标矮成本躁测算13、方碎案设午计确定穴产品伐标准目标堪成本辟测算24、初政步设苏计确定些产品荡各分幸部、杏各专举业标探准目标槐成本棕测算34、施葛工图劈燕设计确定撕目标锈成本投资炸估算概念笋性方扫案设昨计概绢算方案南设计经概算初步辜设计垄概算施工消图预记算工程访量清巷单横向益制约关于目标成本三、不目标胃成本烈的形梨成偏差成本信息月报分析动态成本信息反馈

设立目标成本（审批及修订）关于目标成本四、棋目标产成本少的管酬理--认--扩--动态周成本剂管理总目标我们灰需要聪通过诞对房流地产仓各个粒业务通过程凤进行泡成本卸控制摆，才尘能实筝现降烦低成配本的叉目的雷。我们阵应建葡立形闹成分临工负诱责、寨有机寇协调削的责茧任成纵本体浪系。关于目标成本五、绩目标虎成本绕的实午现回顾列：目标链成本搬是基新于公竿司目凤标建域立的目标缩慧成本把是在俭项目昆运作干过程踩中逐矛渐形廊成和锤明确隔的目标捎成本讨的管柳理要爸基于悟完善农的动尤态成帆本信渣息管罩理目标么成本西管理激的实墙施要鄙依赖即于责森任成闲本管放理体五系案例舍：目断标成辟本的帖设定和形式案例烛：动蒸态成腊本信掩息反誉馈系萍统案例拜：成疫本数茫据库方的建炼立目标耳成本奔管理地中经偷常遇满到的瓣问题1、目贺标成膀本合循理吗李？2、动赤态成俩本信惕息为关什么细失真途？案例1：目彻标估嗽计不润足案例2：目盛标刚远性不岭足案例3：目壁标与岛实际筹脱节案例1：信贯息归吧集不津及时案例2：信菊息反奖馈失获控责任成本管理内容一、傻责任气成本螺的解稠读二、磨责任旧成本油的分够解三、潮责任叼成本哪分解内原则四、膊责任湾成本芦的落虫实五、恭责任副成本驳的评夸估与携考核六、涉案例责任乳成本陡体系循是通构过确东定责触任主中体和剪评价仪部门务，通旺过技扩术经渣济指裁标的拐设定只、执避行和抽考核陶，来每保证雕目标纯成本溪的实绕现。责任位成本俘体系痰的目药的在级于提估高公仪司全测员成劳本管厌理意睬识及即水平刺，加壶强不茂同专揉业、躬不同症流程伏之间朽的合约作和自沟通宰，形或成分略工负棉责、涛有机依协调低的成突本管舰理体泛系，闸体现茂结果园与过乔程并烧重的柴原则关于责任成本一、躁责任踏成本迫的解触读方式宁一：扮根据江成本览科目杰，将抄目标恋成本宣分解宁成《目标取成本烛控制肥责任屡书》，对栽各项康目费伴用的佳责任敢部门间及其没主要我职责低的说夏明，匠包括防控制悉内容鞋、控渠制要陵点和批手段标，形却成成慰本控碧制的益指引方式较二：色根据愿合同索分类食，将呀目标箭成本第分解夜成《合同摆控制解清单》，将后合同趣签订惜、履瓣行的覆责任瘦落实翅到合恭同责繁任部印门，毁以各岸部门恶成本灯责任诵的完适成来傻保证第目标阔成本脾的完献成关于责任成本二、趴责任锯成本写的分叛解方案式序号成本项目成本责任金额责任部门责任人一土地获得价款

发展部

二开发前期准备费

发展部

三主体建筑工程费

设计部工程部采购部

四

主体安装工程费

五

社区管网工程费

六园林环境费

七配套设施费

八开发间接费

项目部

开发成本

九

期间费用

财务部营销部

项目总投资

总经理

方式稍一：江成本酸科目分类合同名称（示意）编号考核标的责任部门负责人设计合同方案设计合同

技术部

施工图设计合同

园林景观设计合同

专业设计合同

地质勘察合同

测绘合同

建安工程合同三通一平工程施工合同

项目工程部

试桩检测合同

单独施工的桩基础工程合同

建筑安装施工总承包合同

园林景观合同园林景观工程施工合同

集中采购合同外墙装饰材料采购合同

供应部

门窗制作安装合同

电梯采购安装合同

发电机采购合同

通风空调设备采购合同

方式鸡二：浸合同前分类以成扫本形历成主啦体作世为成顿本责龙任主怒体关于责任成本三、昆责任粉成本击的分医解原桌则关于责任成本五、桶责任邻成本哀的落追实责任浇主体责任仙内容责任烛控制汉要点责任梦履行敞评价责任角状（充书）责任营成本给的分枕配最惧终落霞实到谦了项般目运辱筹计启划以威及各部胆门工漂作计等划中劝！（骡加入捎时间迹、质弟量、望价值穷、责睡任人搁等要浇素）责任帝成本纽奉指导窗书关于责任成本六、询责任础成本裂的评课估与哭考核评估奸方式评估拘指标无效量成本考核台方式谨慎谁与全距面性回顾皇：责任盼成本灭的分科解是玻基于异责任动形成皇的主悬体责任龙成本捆分解蜜后要概形成捆明确箱的责歇任成字本管某理指饲导书责任中成本距的管租理要善引入托考核鸟、评努估机炮制责任趟成本葡管理在的实劳施与哀绩效历管理铃需谨踢慎挂冻钩案例狐：责义任成梢本的悄分解涉落实案例文：责苍任成妻本考泳核的夏全面纲性1、设建计管翼理的拴责任该成本芬仅仅季是设象计费跌吗？2、招域投标爬管理睡的责只任成像本如缠何切炮分？案例1：设编计阶矮段袖责馅任成天本管威理案例2：招范投标稠责任幸成本忧管理责任木成本胁管理防中经共常遇旋到的丧问题3、责损任分抱配合垦理吗奥？4、这下些问罗题是途责任轰成本潜管理康的错那？案例1：样崖板房者成本汤谁来尽管案例2：图充纸的邻成本飘责任案例3：合妨同招踪蝶标与麦实施呈责任案例1：产算品品在质下艇降了案例2：财右务数席据失堵真了案例1：质低量问调题出鼠现了责任雀成本怖管理课中经定常遇碌到的沫问题责任块成本争控制堡要点惯的介匹绍？第一项………….立项成本控制要点第二项………….规划环节成本控制要点第三项………….招投标环节成本控制要点第四项………….施工环节成本控制要点第五项………….材料及设备采购环节成本控制要点第六项………….销售环节成本控制要点第七项………….

工程预决算环节成本控制要点第八项………….期间费用的成本控制要点第九项………….物业管理成本控制要点内容归纳建立砌合理除的目浪标成示本--掏-控制乌标杆将目好标成包本分与解成涝责任笨成本--控-控制女依据将成战本控反制落对实到现各业中务操俊作环誓节中—责任党成本车管理量化侄的控膝制指忽标与傍评估--颗-控制止落到笼实处控制端结果盈考核延与绩库效考握核挂洽钩--边-结果佳为导适向房地蕉产项德目全躁成本号管理房地障产企判业全钳成本颜管理同体系之一悦：制嗓度体监系企业联架构缓体系专业鞭系统泼的集桶成全过途程、旨各环群节全成本管理体系之一设：制站度体抗系企业骂架构锤体系专业臂系统贺的集鸭成全过绍程、疤各环用节全成本管理体系设计蜡管理采购绕管理工程腥管理成本耕管理分包签证进度质量变更限额招标合同管理集中采购招投标之二啦：企袍业标炕准化群体系产品部品作业妹工序工程轻做法质量黑验收全成本管理体系之三坡：专休业支何持体叠系产品岩研发冻系统采购剪管理拢系统成本李研究场系统基础毛数据以信息