房地产行业相关合同操作实务二

合同法培训

——房地产行业相关合同操作实务目录合同履行注意事项如何签订合同合同的形式、内容签订合同的流程签订合同的意义合同的原理公司关于合同管理的相关规定合同的含义 也称为契约，我国合同法对其的定义：平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。特征1、平等主体之间的民事法律关系；2、当事人意思表示一致即合意的结果；3、目的是为了设立、变更或终止民事权利义务关系。其他备忘录、会议纪要、意向书、框架协议等纲要性文件不属于合同，但这些文件如果具有了合同所需的主要内容、有具体的权利义务约定也应当属于合同。一、合同的原理目录合同履行注意事项如何签订合同合同的形式、内容签订合同的流程签订合同的意义合同的原理公司关于合同管理的相关规定二、签订合同的意义DCBA约束合同当事人，保障交易的顺利进行；合同当事人都能获得合同预期利益；划清合同当事人各自的权利、义务，减少纷争；为守法、诚信者寻求法律救济提供依据。官司打得好，不如合同签得好。目录合同履行注意事项如何签订合同合同的形式、内容签订合同的流程签订合同的意义合同的原理公司关于合同管理的相关规定赖祖亮@小木虫赖祖亮@小木虫三、合同签订的流程交易磋商Step1Step2起

草合同Step3合同条款磋商Step4签字盖章格式合同与非格式合同？格式浑合同叠四个糖特征质：合同条款具有预先确定性；1合同条款与形式的标准化；2合同他方当事人的不确定性；3合同双方当事人地位事实上的不平等。4格式绍合同淘与非飘格式坐合同区分疼标准铃：以讯合同抄条款送是否任由当台事人冷共同周协商宵确定围为标辈准。对格肤式合喂同提雹供方擦的限仔制为保坝护相盛对人坊的利闲益，循合同位法对祝格式被合同垄中预意先拟喜定合昂同条堆款一手方的沟权利调作了衔较大绸的限众制。《合同卫法》第40条提供判格式鸭条款裳一方纯免除铲其责向任、狐加重羡对茫方责喉任、眉排除视对方渗主要毯权利剪的，更该条博款无麦效。《合同施法》第41条对格住式条圆款有疲两种满以上宵解释汗的，障应当眯作出环不利厕于提宝供格炊式条冻款一悟方的顺解释么。格天式条羊款和班非格税式条托款不双一致棉的，汇应当遥采用求非格腊式条此款《合同及法》第39条应当册遵循客公平铜原则冒，采骨取合渴理的谊方式花提请沿对方看注意派免除背或者轰限制氧其责街任的泛条款连，对等该条篮款予含以说渐明。公司宵常见合同BECDA工程售类合否同广告做类合热同买卖桌合同租赁绘合同承揽难类合阵同目录合同胁履行起注意晒事项如何签订爪合同合同都的形式格、内容签订尼合同鹿的流楼程签订腔合同霸的意义合同片的原理公司晕关于交合同样管理誓的相柏关规垂定四、兔合同倦的形润式、续内容我国《合同怠法》第12条的规沉定，搂合同怜的内植容一址般包客括以速下条溜款：当事压人的辈名称故或者用姓名孩和住哭所；标的浙；数量可；质量火；价款宝或者虽报酬罢；履行精期限咸、地盾点和稀方式屿；违约埋责任唤；解决毙争议内的方笔法。合同槐的内阶容目录合同顽履行亭注意赢事项如何签订腔合同合同怕的形式买、内容签订忍合同殃的流陕程签订怒合同遍的意义合同探的原理公司沾关于就合同莫管理片的相青关规学定五、蓄如何战签订静合同合同械格式环：合同终首部前言(背景侄情况属）合同直项目期限价款单或报办酬质量权利轮义务违约嚷责任解决轮争议赏的方融法签字脱盖章冈页及医附件（一址）合扭同首稳部签订合同的主体是否正确、是否合法、是否具有相应资质、是否具有履约能力1单位的，确认当事人名称与工商注册一致；个人的，确认当事人姓名与身份证一致2住所地具体、真实，可以联系到合同相对方3联系电话是否能联系到合同相对方42、当执事人掠名称敌、住岁所、档联系泉方式1、合并同名黑称：畅简明舍扼要言、反暂映合国同主惰题消防膝无资氧质或陆资质须等级逆不够常用辛网站线：深圳凯市市欣场监纵督管闯理局深圳概市信药用网垫：身份币证查芬询网之：（二哈）前均言（台背景裙情况女）前言恩（背套景情捆况）签订补充去协议框、变刘更协色议必须美有前厦言部啦分对主急合同恐签订蔽的时享间、速主要技内容途、履渐行情稻况进土行简皂要描叼述，推切忌谦冗长怀。合同聋无相慈关签反订背渔景的惰，可症以省壤略前晶言部练分描述撇合同址交易装的背腹景情蜘况：如建设粘工程碌合同：建旧设工叫程用株地的哭相关帖情况剂、项浴目名纪称、贺规模服等含义塔：即纱合同闸的标唇的，翼指合诊同要欠交易吐的对户象，璃例如谣承包麦的工和程范邮围、牢要购全买什川么货杀物、构租赁颈什么败房产皮、设潜计什酸么东笋西、慕定作拣什么缘瑞货物绒等是否演与合柏同的拒名称客一致饺、相桥符确定女合同夸项目粘是否早合法（违走法建郑筑不倘得使俯用、吴特种横物品忧不得流交易惑）ABC（三蔽）合抗同项势目比如递：以锣违法恋建筑吗物为贞标的乡丰物订摧立的你房屋浓租赁琴合同访无效--扑-建设斥工程脾规划睡许可暑证（四屿）合浴同期棉限1什么时间内完成、租赁多长时间、借款期限、什么时间交货等赖祖亮@小木虫2期限须具体明确，有确定的起始时间和终止时间若签订合同时无法确定，应约定计算期限的方式赖祖亮@小木虫3约定的期限应当合法、合理，能实现合同目的质赢量合同留项目创成果弹的合盲格标医准质量劳标准嫁的种凯类采用路何种郑标准质量抵标准床的最艺终目旅标建设馋工程思竣工舒验收梁标准设计孕成果诉的验欺收标杜准电器桨设备尊是否聚具有漠质量阻安全清检验投合格轮证书房地受产是锻否符巾合使容用条绩件货物星是否须和样夸品一概致符合扯合同教目标欢、能实退现、肢满足叔同目的国家追标准地方谈标准行业缩慧标准市场啊标准企业梅自身论标准有明棕确的材国家候、地通方标渣准的材，应误采用刊国家初、地驼方标洽准；戚企业袭标准盗高国盟家、熊地方脂标准匙的，鞋应同姨时采肺用企煎业标员准没有傻明确懒的标逗准可缩慧以采娃用的废，应秆约定漆确定呢质量绑标准逃的方搏法，启例如定指定沾第三股方检繁测、抵鉴定观，或备试用肆一段俩时间矩无故贵障等（五加）质菌量赖祖视亮@小木狮虫赖祖爽亮@小木执虫（六敏）价悉款或患报酬合同县对价既可染以约证定一半次性殖支付杂，也熊可以始约定浙分期絮支付莲。政府榨指导尊价、甜市场漂价注意涉：约若定支赚付的企成就也条件棉，尽血量有阅利于骗我方垃。（约守定定巨金的酷，不题得超块过合盈同总响价款锁的20矛%）支付茶方式罩：现沾金、涝支票傻、转乡丰账收款丈收据暖、发尸票应早与付叼款数渴额一洁致赖祖词亮@小木巾虫（七柳）权些利义柱务合同博当事级人在虹合同凉关系造中各量自应扁承担恢的责任和透享有蝴的权建利，伍包括悦解除娱、终押止合海同。不能扭违反殃法律驴法规通的禁示止性背规定副，尽量鸭体现绝公平煤、公正。1、有，不要过多地重复阐述；若要重点强调的，尽量简要；2、无，应尽量详细、具体、具有可操作性，有利于我方。法律持有无赴规定（八兼）违崇约责发任构架违约鸦行为预期补违约明示煮违约默认卧违约实际关违约不履阶行延迟断履行不完迟全履隆行延迟墙给付延迟影受领瑕疵界履行部分擦履行救济号方式要求筒继续翠履行唱、采邻取补廊救措劳施并恼承担伐一定卵数额冒的违厉约金应当拿约定轿解除痛合同惯并要熟求对付方承森担一蜘定数然额的枝违约裳金例如机：1）针对子具体盛的违鹿约行浇为约凉定不市同的必违约险责任；2）违陡约金智的数例额应黄当具体诵明确丧。实践糕：可振操作孩性根本些违约（重仔大违既约）一般骄违约违约医金、胁定金厕、损岔害赔庭偿金死的适银用定金带与违辽约金不能吴并用无，守誓约方踏选择惊对自狂身有殿利的拒方式（例鞋外）定金蜡与损渐害赔具偿金可以投并用册，相助互补添充，护但两侵者并门用的晓结果不得苍超过饼合同照金额姨总额她（不极能获朵得额岗外利拢益）1）主闷张违闷约金攀，放螺弃定夹金罚分则；2）主剑张定馆金，耽放弃霞违约牙金，然后促主张阀损失房诚赔偿樱，两绪者并馆用；3）比屋较两造种方盖案金既额的巨大小骡，选电择适尚用有围利方苹案。定金券与违泽约金吗、定幅金与债损害融赔偿铸金有违目约金紧条款穴的，派优先边适用虑违约尤金条肢款：A、违附约金<损菜失，透可要州求增拣加；B、违小约金>损哑失（虑过分逗高于舅损失套），醋可要肃求予两以适统当减忍少；C、违务约金>损彩失（外不过巾分高东于损泉失），适归用违搜约金违约有金与损害独赔偿俘金三者阴并存坡时案例甲乙断订立蔽苹果秃购销孙合同交，约牺定：解甲向炸乙交蝇付20万公健斤苹抄果，始货款40万，丹乙支付锻定金4万，如奔任何铃一方旁违约杏，须支付第违约哲金6万，现困甲无舞法交黄货。乙选光择何撞种方级式对笨其有妈利？提示屡：合同腐法规帅定：疼收受萄定金贞的一爽方不吼履行闪约定匠的债贞务的婶，应橡当双歼倍返散还定资金。甲：廉收受架定金罢方，割违约炉，双生倍返玻还定确金，铅也即惑返还8万，央乙方斩实际替得到4万；案例甲乙匙公司纽奉依法款订立换一份旗总货帜款为20万的遣购销住合同万。合呆同约膊定违烛约金禾为货衡款总仇价的5%。同右时，夏甲向伸乙支估付定渡金50呈00元，缺后乙黎违约寨，给慌甲造勾成损酸失2万元赖。违约木金为20万×5象%=河1万元笑，损终失为2万元雁，定刺金为50差00元。咸这三欢笔钱笼该如描何向艇乙公田司进费行主璃张更狗为有伟利？方案幸一：醉主张盐违约抛金，逗放弃个定金两罚则寄。甲西公司洲可主距张2万元辽违约够金，扑并要羽乙公碍司返馆还50亩00元定义金。匠综上行，共况可主乞张乙呢公司兵赔付2.姑5万元（实亚际赔健付2万元午）；注意贩，此域处只茄要求桃将50姥00元定窜金返吸还，内并没仗有适狸用“泳定金辅双倍西返还冈”的蒙规定王，与尼之前看分析泪并不续矛盾演。方案糕二：隐主张杰定金女责任格，放猛弃违讯约金雅。甲诱公司桑要求健乙公圣司承铸担定判金责市任，鉴双倍堵返还含定金订，即50历00元×2郑=1万元困，另针外可扩再主薄张损澡失赔紫偿2万元取，共耽计3万元（实铁际赔泼付2.坟5万元扁），未超鹊过合段同总凯金额20万元咸。比较咏两种住方案施，在杰金钱相赔付币方面榆，方绿案二荐优于坡方案呆一，育甲公蹦司最馅多可和以向散乙公狐司主悦张3万元超的赔萄偿。（九俘）解煌决争贱议的飘方法仲裁协商/调解诉讼应选臣择对驴我司革有利誉的法怖院管避辖，以公极司办泊公所荡在地绝法院璃为首足选一裁剪终局仲裁锻费用束远高粮于诉慎讼费壤用慎重选择捞：合塑同签半订地脸、合同履陶行地烦、当辰事人国住所地的肌法院聪管辖（十酒）签绸字盖宣章页通及附穿件签字据盖章生效歼时间逝：合职同自桑签订定之日馋起生挖效。猛若对吊合同差项目滚有特殊餐要求楼，当扁事人呆也可祸以约污定附条伴件或附期教限生效硬。签字菊盖章邮：公聚司应辫加盖柿公章煮或合愿同专烤用章宰（有氧备案翅），个人穗应当炎是其精本人疮签名催。（十归）签理字盖希章页紧及附弊件签字飞盖章生效敌时间糕：合舅同自恋签订往之日石起生偏效。铸若对己合同掩项目干有特殊鹊要求沉，当废事人胀也可畜以约取定附条洪件或附期增限生效来。签字森盖章羞：公昼司应滑加盖敲公章挣或合何同专移用章张（有旨备案赵），个人士应当演是其枝本人阻签名荒。A、合嫌同当顷事人码必须驻具有比相应友的民博事行泽为能线力；B、意佩思表竟示真府实；C、不尝违反馒法律际和社念会公雪共利缓益；D、合输同标呢的确意定。有效丈合同（十调）签扇字盖吩章页县及附蜂件签字丘盖章附件生效啊时间黎：合蔽同自龄签订酱之日秋起生阶效。灯若对臭合同和项目栗有特殊淘要求周，当微事人办也可朽以约星定附条磨件或附期赏限生效耽。签字衡盖章咏：公非司应纲加盖陈公章群或合劳同专臣用章闪（有灯备案贞），个人栗应当另是其钉本人糕签名趋。无法兆在合股同中辩描述助的或公不适寒合在挡合同布中描弃述的誓，应秆当作弹为合同世附件篮。附件约与合棵同具颠有同简等法刷律效涛力，汉应重拘视。附件叨的名死称与夜数量网应在梦合同畜中列留明。举例梦：电梯掀维保黑合同目录合同抵履行胁注意筑事项如何签订渐合同合同众的形式膨、内容签订折合同或的流爬程签订惭合同蜂的意义合同俗的原理公司跨关于剂合同玻管理没的相狭关规僚定六、钓合同得履行敞注意桂事项架构抗辩帽权合同眯法66条：换没有索先后首履行吵顺序项的，夫应当顶同时浆履行旱。一稀方在淘对方洲履行洲之前胸或者顷对方蹈履行者债务淘不符毙合约秆定时河，有液权拒跟绝其削相应懒的履啊行要预求。案例同时披履行各抗辩国权同时芦履行血抗辩费权案糟例房屋买卖合同甲交付房屋，并办理登记手续，乙分三期付款之后，乙按期支付了一、二期款，甲移交钥匙，但未办登记手续乙表示：剩余款项在登记手续办理完毕后再付，未按期支付第三期甲以乙违约为由起诉，请求乙承担违约责任，乙如何抗辩/维权?结论蛇：乙宾有权养以甲甜未按恶期办持理房声产所妈有权巧移转桂登记贱手续衔为由括行使同时好履行阿抗辩坏权进益行抗欲辩。抗辩叠权合同才法66条：酒没有想先后熟履行兼顺序蚀的，萝应当应同时郑履行哑。一霸方在芬对方押履行谨之前召或者狸对方纪履行屡债务妹不符抗合约蚀定时拣，有至权拒瞧绝其症相应榴的履怨行要浙求。案例B合同绢法67条：妖有先糠后履疏行顺孩序，激先履峰行一表方未爪履行倾或其颗履行疑债务崖不符孟合约椒定，质后履岂行一拜方有捕权拒湿绝其庙履行喊要求出。案例同时误履行锹抗辩马权先履狂行抗辩命权先履思行抗弱辩权溜案例供货合同甲交付设备，乙分三期付款，余款年底付清按照合同约定，乙按期支付了一、二期款，甲交付了设备乙在使用过程中发现设备质量问题，运回甲方处进行维修年底设备维修完毕，甲以乙未支付余款为由拒不返还设备乙起统诉，葬要求坟甲返颤还设邪备，快站得矩住脚仪吗？甲所束交付稿的设市备存业在质由量缺薄陷，概使乙去的合千同目漫的不返能实菠现，核乙以梳甲所私交付的裤设备组有质雾量缺坊陷，拳债务叉履行冠不适导当，库而未尝支付绩到期钢款15万元摆，其朴行为符合勾先履渐行抗愈辩权爆的行既使条它件，榴行为陡是正到当的第。抗辩译权合同酒法66条：耍没有上先后爬履行触顺序怜的，剃应当迅同时纯履行值。一估方在纸对方文履行培之前邪或者增对方呆履行谅债务纳不符孟合约探定时向，有谁权拒希绝其狐相应涝的履弊行要公求。案例B合同昼法67条：奸有先输后履棚行顺矩序，好先履级行一渔方未勇履行蔑或其雅履行貌债务膊不符尸合约慨定，箩后履猜行一乞方有超权拒定绝其雪履行蹈要求鼻。案例C合同予法68条：资只有贯负担墓先履离行义衫务的占一方乌当事碰人有滔证据见表明顺后履稻行义帮务一翅方有喇难为燃给付怕之风佳险。同时同履行雁抗辩五权先履葛行抗辩监权不安铁履行舟抗辩剖权《合同帆法》第68条规宝定：应当团先履场行债度务的齐当事破人，伍有确睡切证肯据证想明对鸦方有尾下列荣情形刻之一匆的，絮可以宝中止渗履行乌：（一查）经果营状昼况严鬼重恶欣化；（二抚）转换移财忆产、盛抽逃丢资金战，以枝逃避孙债务屑；（三旱）丧胡失商叫业信朴誉；（四亏）有谜丧失绘或者训可能弃丧失蚂履行齿债务讽能力坊的其盟他情脖形。当事老人没壳有确龙切证表据中袖止履疫行的丹，应嘱当承蹄担违痒约责竭任。赖祖命亮@小木搏虫对方勇未按译合同翁约定贵履行尾的Q1我方接受的，应如何处理？Q2我方不接受的，应如何处理？赖祖亮@小木虫保留对方违约证据，不放弃追究其违约责任的权利（签订补充协议，确认对方的违约行为）

保留对方违约证据，停止履行我方的义务；书面通知对方，告知其已违约，要求其承担违约责任；若对方构成根本违约，书面通知对方，解除合同。所有通知需由对方签收，若不当面签收，采用EMS邮寄送达。知会堤法律咸部，筑并上引报赖祖瞎亮@小木谅虫赖祖饱亮@小木握虫我方告未按兴合同双约定饱履行覆，应冰当如顺何处可理？采取立补救链措施通，积败极和励对方苦协商吼，请求笑对方披豁免嘱我方静的违谣约责姓任。不要娃让对猪方掌驾握我奴方违铸约的鸽证据多，及时居解决料违约母问题云。（签胳订补氧充协圆议，非变更乳合同晕，消狐除违绩约责调任）若对第方不嚷接受赵我方液的违俯约行知为，余要求烫解除泄合同乐，我方凑应和筐对方白签订俱解除薪合同弱协议绵，和平乔解决央纠纷道，避上免进厦入诉焰讼程块序。知会破法律盏部，荒并上门报合同样履行性过程拜中，愤我方辆和对哄方的贵往来证函件既应注妻意哪缝些事慢项？对方率发给躲我方乐的函器件须偷是原千件；发给夺对方滚的函丝式件须现由对舞方签袜收（治有权差签收视）；若是贝传真乒件，辞应同粪时保岁留发撑送成吩功回峰执单蹈；函件甜内容勾应先价总结抵合同磨的履漏行情筐况，欣明确乖发函洗目的泼；若我畅方存像在违梨约行济为，姥在往馋来函润件中域不能填轻易炼承认董，避逗免给谈对方沫抓住坡把柄价。合同王承办荡部门裂在合雹同履唉行过扰程中差，涉晌及到浪违约驳、合钟同内改容变液更、瓦解除池、终撑止等西事项之的往乳来函顾件，低必须疯经过箭法律附部审舅查后看才能渠发给到对方陵，且将此类申函件竿必须烦采用EM衬S邮寄蚕送达译或专夹人递缘瑞送由虽对方毅签收干送达绍，不肠能采悬用传败真、计电子芦邮件诸等形猫式送喉达。赖祖喷亮@小木料虫公司益常出爸现的蚕合同吉纠纷淹及其今处理鲁程序Q1租赁合