房地产物业管理概述

物业管理概述内容一、物业管理的产生和发展二、物业管理的基本概念

三、物业装修管理一、物业管理的产生与发展1、物业管理的起源与发展2、物业管理在中国的产生与发展3、物业管理是房地产的延续和完善4、物业管理企业的资质管理1、物业管理的起源与发展物业管理是社会经济发到一定水平的必然产物。传统意义上的“物业管理”起源于19世纪60年代的英国。

奥克维娅-希尔女士。雏形

现代物业管理成形于十九世纪末的美国。经济发展，高楼增多．高层建筑物附属设备多，结构复杂，要求管理人员具有一定的专业性，技术性。建筑物由多个业主共有，选择有能力和讲究职业道德的管理企业及管理人员成为需要。

1908年，世界上第一个物业管理组织：芝加哥建筑物管理人员组织成立；推动成立了第一个全国性的业主组织：建筑物业主组织。成形2、物业管理在中国的产生与发展萌芽时期（19世纪中叶---1949年）休眠时期（1949年---改革开放）复苏时期（改革开放初期）蓬勃发展时期（改革开放后）萌芽时期（19世纪中叶---1949年）

19世纪中叶，上海，广州，天津等沿海城市逐步成为我国的经济中心，房地产作为经济发展的基础和动力，得到了有效需求并迅速发展起来。上海外滩，青岛八大关别墅区等，房地产市场上，出现了代理招租，清洁卫生，住宅维修，服务管理等性质的专业公司．这是我国物业管理的雏形。休眠延时期热（19肉49年＿质改革辰开放）新中始国成痕立后尾，我谢国城烫市土乖地归怪国家促所有乒，绝否大部恳分房隶产转皆为公交有制田，中肾国的塔房屋王采取狮的是硬“行扇政性允”管挨理模荣式。所有巩公房碎统一乖由城休市房粥管部写门管燃理或耀单位勇自已厨管理娘，私醋房自瓜主管欠理，诉房地肾产不呼再作咳为商豆品进赴入流奇通领许域。复苏屋时期遇（改蛾革开煎放初沾期）住房景从福蹦利分腿配到敞货币歪化分锅配转遍变。从19芽81年开寨始，良深圳均探索能出一腥条经涨营型丈综合话性物仙业管耕理的滨新路棋子。19炭81年3月深周圳市励物业气管理村公司洽宣告扔成立锅，东图湖丽阳苑小含区率薄先实珍行了事物业堡管理道。蓬勃竿发展种时期凑（改增革开割放后障）邓小功平南丛巡后隐，涌刊现了竭大量杰的物嗓业管失理公饶司。19量93年6月28日，太深圳腔市物姜业管忠理协愉会成咐立，颗这是兄深圳洒乃至产中国秆第一殊个物钩业管紧理行拍业组缎织。19窜94年6月18日，亿第一颈部地冲方性突物业惜管理尼法规《深圳炮经济刊特区释住宅注区物欣业管秒理条辟例》举颁布尸；《物悄业管体理条嗓例》源：2档00汪3年亦6月阵8日脉经国驼务院嫂令第村37边9号袋公布枣，2凑00贡3年阳9月踢1日急起施小行的董；二○肺○七泪年八哲月二篮十六翼日第激50蜂4号签国务例院令批公布摸了《似国务妈院关割于修惕改〈皮物业息管理进条例仁〉的姥决定讲》，丽自2躬00睛7年虚10通月1框日起红施行互。《国俗务院哥关于狼修改咽部分懒行政雾法规郑的决乖定》佩国务名院令趣第6含66蜘号,民已经呆20单16秤年1长月1蠢3日征国务赌院第墓11趁9次惨常务喘会议烘通过惩，现匪予公反布，嘴自公敏布之菜日起缺20沸16途年3悲月1惰日施牺行。3、物牢业管纵理是鸣房地瞧产的融延续墨和完豪善物业看管理范是房邻地产链市场晋的一代个消费泥环节，是歉为完口善市涛场机垦制而冰逐步篇建立我起来振的一还种综合套性经馋营服秋务方霜式。物业持管理战既是厨房地胀产经滔营管僚理的呈重要社组成舰部分归，又芹是现换代化柄城市滑管理阅不可涨缺少途的一慈环。建设沸部12跨5号令《物业源管理贞企业沾资质脾管理午办法》于20丧04年3月实握施；资质罩等级耽：分一级印、二救级、战三级等级菠资质直；4、物绵业管球理企驼业的向资质胳管理资：二、屋物业欧管理颈的基俘本概店念概念昂一、剃物业概念尺二、翠物业粪管理概念魄三、宿业主概念塘四、资业主陪大会概念兴五、奏业主要委员增会概念天六、柱业主唤管理使规约概念叔一、饥物业定义段：物业诱是指激已经遮建成鸟并投派入使治用的坏各类透建筑粪物和纵与之骄相配厕套的奥设备告、设愉施及篇相关驳场地伙。特征观：位置倍的固彼定性聋和地茎区性形式抵上的搞多样萄性使用钥上的砖长期各性建设径周期垮长、壁投资拌量大容易欧受政遣策的耽限制保值规性和株增值拒性物业告的分及类：按使棋用功辩能分子为：晃居住奏物业各、工本业物驳业、润商业恭物业没、办炊公物肆业、邪其他勺物业按产板权分栽为：造公有慕产权廊、私青有产控权、棋单位谨产权按结毫构层锐次分圆为：均单层敢、多限层、踩高层油、超匙高层概念梦二、脖物业厘管理定义跪：物业腹管理捡是指寨业主格选聘碧物业怎管理初企业祖，由狮业主蹲和物穿业管协理企总业按拥照物孩业服短务合费同约趋定，苗对房屋及其范配套摸的设施亲设备和相年关场地进行维修屿、养串护、图管理，同课时维弄护相饱关区酿域内峡的环境计卫生词和秩速序的活称动的奶总称坊。物业陈管理曾的作屡用：1、确保保物钩业功问能的储正常拨发挥茫，并帝且延吨长物汁业的幼使用棚寿命摊；2、能看够为懂业主决和用美户提小供优骗美、纺舒适晌、安诊全的划环境趟；3、使咱物业离保值肺、升院值；4、促指进政狱府部娘分职议能的山转变莫。物业考管理机的范纵围1、红侧线以饿内2、分鞋户以廊外公共岂部位物业浸管理钟的对拘象对物岸的管循理对个叛体人弯的管连理通过焦对物扛和违竿规个娘体人扣的管剩理，拴达到染为群谨体服对务的闪目的傻。物业蹦管理告的内探容1、袖对房屋湾及其凉配套永的设辜施设炼备和夏相关站场地进行维修邻、养影护、体管理。2、测维护焰相关掏区域碗内的环境父卫生里和秩茫序，包括炊清洁乱卫生滑、安摸全防店范、星装饰裁装修连、绿暑化养水护等估。3、布接受业主殃和使谜用人欧的特充别委建托，提妹供物烦业合同斩约定他以外搭的服雪务项喜目。通常蛾我们仍概括亭为：里房屋末主体奋管理巧、设低施设恋备管轧理、港环境苦卫生齿管理丢、绿叉化管游理、代保安贺管理访、消捏防管晃理、耀车辆掀道路群管理碍、公洲众代男办性姜管理畏。物业况管理英的类宋型居住笑物业真的管貌理（狂多层悔、小耗高层辨、高滴层、侍别墅待）工业桥物业养的管粉理（甚生产矿厂区秩、储约存、世物流怕）商业甲物业美的管貌理（尸百货役、超悦市、标连锁耀店）办公似物业汤的管期理（犁写字掀楼、俊政府愧办公聋）其他辈物业衫的管鄙理（那医院关、公僻园、满地铁愈、机茂场、击码头名）概念捞三、借业主业主滚：物业宝的所摘有权列人。非业竖主使厦用人防：是指捞物业岗的承惹租人申和实倘际使娘用物钥业的愉除业怕主以珍外的逗其他默人。对于永物业叉管理山服务阁公司疗来讲皱，业课主就虫是物适业管庆理服仗务的罩对象税。定义剃：业主昼大会丈：一宋个物旬业管源理区体域内最高撇的权国利机晃构，它耗由物桂业管恋理区傅域内所有直业主彩组成，对谅关系顾到整体吸业主妄利益的事流情进男行决议，并户通过选举衰建立席业主缘瑞委员浮会。成立辱条件烫：物业筛管理唱区域牛内，已交耳付的专快有部球分面腐积超懂过建捧筑物钩总面积班50着%时，或滑者首套椒住宅沫交付犹使用捞满两谣年的，该谎物业伍所在脚地的井区房燥地产谈主管品部门框会同拜街道拒办事竿处、铲乡镇酒人民酬政府戒组织蚂业主狮成立渠业主果大会色筹备怠组，务选举堤产生这业主洋委员论会。概念挪四、罚业主跌大会定义桌：业主康委员拢会，怕是指魄由物投业管补理区柳域内业主位代表悟组成扎，代嘴表业陶主的诉利益，向蹄社会疮各方余反映剑业主道意愿炊和要歪求，机并监贿督物诊业管馋理公驱司管缴理运符作的超一个该民间图性组宣织。业主屡委员去会由业主驶大会或或业峡主代徐表大魔会选豆举产稠生，每届岁任期俩2-屑3年，可宫连选品连任亦。业迎主委码员会芦委员宽由业巩主担猜任，欺业主庙委员臭会主清任、桂副主此任在疲业主脏委员牵会委俯员中贵推选骗产生劳。一总般说趴来，俊一个绞物业别管理适区域颜成立撇一个价业主肉委员球会，映根据暗物业贫管理苦区域项规模晶大小始，由壳5-柱15命人组充成。概念女五、茶业主火委员陈会概念汤五、纤管理策规约定义茎：开发扣建设除单位或者业主开共同党制定的规积范区哀分所充有建惩筑物趁或者垫建筑色区划弊内业主右权利瓦、义逼务、炸责任农的法包律文件。嗓管理电规约梢有狭惊义和箭广义器之分均。广巧义管兄理规幻玉约包漫括临舌时管剥理规巨约和括管理窑规约饲。通宫常将炭开发变建设良单位热制定垄的管甘理规坐约成挨为临鞠时管辣理规圆约。强首次具业主损大会再制定拜的业传主规遭约称生为管拔理规永约，引即狭载义的面管理讯规约毛。内容督：第十脚八条您管领理规龙约应吩当对授下列付主要嚼事项宴作出询规定泊：（一躲）物飞业的逮使用馆、维奶护、嚼管理蹲；（二甚）专颂项维经修资赔金的肯筹集顾、管布理和给使用俩；（三涌）物回业共干用部衣分的断经营阔与收敬益分纳配；（四请）业娇主共承同利遗益的冤维护巡寿；（五认）业何主共破同管稀理权均的行掉使；（六殃）业焰主应鹅尽的事义务音；管理驻规约宗对全堡体业丽主具胆有约沃束力婚。三、雕物业平装修对管理依据开工忆审批装修鉴申请文人应奖带齐密各种积证件欺（房蹄产证愉、身伙份证饰、装斩修设即计方把案、玻装修态单位足资质醉证明瓦）和臂相关括费用察（垃蛮圾清界运费诞）到竭物业羡公司缩慧办理知装修统许可慎证。施工尖检查稿：装饰崇装修哑许可嘴证及恳装修席工人京出入基证办测理后耐，业浴主即质可开双工装煎修，嫁但必沸须遵娇守《物业绢管理驱装饰店装修肚协议》、《建设液部11尽0号令》，物该业管供理企务业对盗装修叔过程蝴要进鹊行严仗格的锐检查吧与管京理。骏工赞验收租：装饰答装修掌结束逼后，舞由物诱业管液理企诊业按《住宅骄室内顽装饰岁装修真管理鸽办法》-蕉-建设讨部11痰0号进紧行验犁收。悦对违草反《建设坟部11职0号令》及物腊业管关理协巡寿议的恋行为额，应扎提出乏书面偷整改纪意见疲，要父求业煤主限疯期整衫改。弯若发敌生歧篇议、屡无法歇统一爱意见宴或业寒主拒房诚绝整浪改的养，将座情况鹿上报咸城市处管理太部门话处理椒。（一滚）装席修管惠理流兽程1、严依禁改剧变房胳屋主没体结涨构。2、严接禁拆串改承趴重墙牧或在兽承重孝墙上村打洞洽，将御窗改肾门等使行为偿。3、严宅禁未权经原收设计身单位袄或具挎有相敲应资感质等询级的尘设计评单位票出示孩证明络的情雁况下激，拆束改非待承重鸦墙。4、严笔禁扩阻大承量重墙她上原夕有门筐窗的途尺寸衰，拆症除连肯接阳护台的不砖混详凝土礼墙体倚。5、严滩禁损半坏房挤屋原持有的各节能曲设施累，降手低节宫能效禾果。6、严狼禁将爪没有亭防水棋要求丝式的房偏间或住阳台敢改为被卫生守间、颂厨房岩间。7、牧严禁熟未经剧电力劣、水雷力或枯供暖号，供话气部独门的活审批斥私自兼改变贤室内忧的各球种管凶路网斗络。8、宰严禁界私自润搭建罚建筑惧物、滨构筑似物。9、严务禁在石外墙拐上随覆意打精洞，肾应按富统一垒标准光实行耗。10、严租禁将域空调天外机幻玉肆意懂乱装迟，应挠按统姿一标休准安乳装。（二校）室赶内装巾修禁捐止的窃行为1、装那修工跪必须捏办理《装修伐工出掘入证》，凭尝证出升入小庆区。2、装要修工我首次击进入都小区惊时，泻门卫终要做习好装玻修工羞的信瓜息登肠记工环作。3、装薄修作窜业：涨不得斧影响卸、占能用公案共部陪位、想楼道栏，不始得损嚷坏或否污染唉建筑沟物的店外墙破及公随共建讽筑物段的内衬墙。4、装浙修人依员不凶准在矿社区傍内赤跌膊行烟走、烦酗酒舟、大医声喧译哗，促严禁左随地左大小藏便。（三少）装丽修管趴理规简定5、建无筑材慎料必搜须在处规定拉的时队间内仙移至枯装修筐户内嘴，不芳得在逃道路橡及公北共部牵位搅党拌泥讯沙，组凡因忠搬运俱材料示弄脏勺、损苍坏公驳共部造位者租照价系赔偿蛛。装摆修材爷料不沿可直回接倒鹿在路找面上抄，须捏在路对面上梯铺